第1篇 住宅小区设备设施管理制度9
住宅小区设备设施管理制度(九)
一.公共设施管理制度
为使小区环境整洁,实现物业管理使物业保值、增值,延长房屋使用期限的目的,不降低原房屋设计时对房屋防风、防震、防雷暴等自然灾害的能力,保证房屋的安全使用,制定本制度:
1、房屋外观应完好、整洁,不妨碍市容和观瞻,不允许封闭的阳台不得自行封闭。
2、若改变房屋用途的,要报有关部门批准。
3、室内装修时,楼房的承重结构(承重墙、柱、梁、板等)不得随意凿打,更不能开洞或开门。
4、楼房原设计的燃气、消防等设施、管道,不得私自改动。
5、不得占用或损坏楼梯通道、屋面等公共场所,不得进行乱搭建、乱张贴。
6、房屋内不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品,不得饲养家禽。
7、房屋自交付使用时起(以竣工验收日为准),根据有关规定,凡因施工原因引起的质量问题(不包括人为损坏),由发展商负责对土木建筑保修一年,水电设施保修半年,管理处可代为业主进行联系。
8、由于属自然灾害,自然损耗,或业主使用不当所致的质量问题需维修,不在保修范围内, 管理处将尽力为业主提供有偿服务。
9、保修期之后的日常房屋维修,根据北京市的有关规定。业主室内部分费用由业主负责,毗邻部分费用由相关业主分摊,公用部分费用由管理处负责。
10、房屋的公有部位凡属人为损坏的,由损坏者负责修复,并承担有关费用。
11、严禁高空抛垃圾、杂物,倾倒污水,若导致楼下人员受到伤害的,追究肇事者的责任。
12、禁止将垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水管,如导致堵塞、损坏,住户应负担修理费。
13、定期对屋面的防水情况进行检查。
14、定期对屋面、落水口、雨水管、天沟进行清理。
15、加强屋面设施管理,禁止上屋面,非上人屋面上人检查口及爬梯应设有标志,标明非工作人员禁止上屋面,禁止堆放杂物等。
16、及时做好屋面维修,由专业维修施工队,按经济有效的原则,对损坏部位进行维修。
二.公共设备管理制度
为了加强设备的管理,保证设备正常运行,设备管理坚持'安全第一、规范操作、科学运行、保障及时、定期维护、注重节约'的原则。根据有关规定,结合实际,特制定如下管理制度:
1、设备专人专管,设备操作人员由公司或工程部指定。非公司指定设备操作人不得操作设备。
2、如非公司指定人员擅动设备导致损坏,由责任人照价赔偿,并承担相应责任。
3、设备操作人员每天做好设备运行记录。
4、设备操作人应按规定完成日常巡视、检查、保养、工作,并做好相关工作记录。
5、设备如发生故障,操作人应及时进行维修并作好维修记录。
6、如发生操作人不能维修的故障,操作人应及时请示上报,协助做好恢复工作,以免延误生产。
7设备操作人应持证上岗,并经公司培训考核合格。
三.设备分类规定
根据设备的重要程度和对物业正常运行的影响,对物业设备进行分级管理,为配合管理需要,将设备分为一级、二级、三级:
一级设备:是指为保证物业正常运行、提供基本工作、生活保障的核心设备,在物业设备管理中,处于最重要部位,如电梯、空调主机、生活给水泵(冷热)、消防泵、喷淋泵、火灾自动控制系统、高压柜、变压器、锅炉、采暖循环泵 、热水循环泵、天然气调压站、纯净水系统等。
二级设备:是指为保证物业正常运行、与核心设备相配套的周边设备,在物业设备管理中,处于重要部位,如低压配电柜、各种控制柜、冷却塔、空调室内机、水箱、可视监控对讲系统、门禁系统、远传三表抄送系统、喷淋系统、排送风机等。
三级设备:除i、ii级以外所有设备、防火卷闸门、潜排污水泵、消火栓、警铃、风阀、电表箱、消防灯等。
四.设备报废管理制度
为确保物业设备的安全、正常运行,保证人员及财产安全,对无法保证正常运行,又无修复价值的设备应予报废,并制定以下制度:
报废的标准:a、不能安全正常运行,存在事故隐患;b、修复成本较高,使用价值不高;c、无修复价值的设备。
1、设备报废应由工程部主管如实汇报设备运行使用情况,详细说明报废的原因等,并向部门经理提出报废申请。
2、部门经理在接到申请后,及时了解、检查设备运行管理等相关情况,对运行管理人员进行核实,并做出是否报废及报废原因的鉴定。
3、得到报废许可后,应填写报废单,由部门经理签字后,经公司总经理批准后实施。
4、需报废设备在未获报废批准、实施前,应悬挂'待报废'标识。
5、报废设备应及时撤离原安装或使用场所,未撤离前应悬挂'报废'标识。
6、工程部应将批准的报废审批表报公司财务或其他主管部门
第2篇 某小区机电设备设施的维护管理制度
嘉园小区机电设备设施的维护管理
机电设备设施尽管组成、构造和性能不同,但管理基本内容是相同的,主要是对机电设备设施的使用、日常养护、维修的管理。而日常养护维修是机电设备设施管理最重要的环节。通过经常性的养护与及时的维修,使设备设施处于正常良好的运行状态,保证24小时连续供电,并且延长设备设施使用寿命,是设备管理的最终目的。
1.设备管理的原则
(1)以预防为主,坚持日常保养与计划维修并重,使设备经常处于良好状态。
(2)对设备做到'三好'、'四会'和'五定'。'三好'即用好、修好和管好重要设备;'四会'即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;'五定'即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
(3)实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主,同时要求设备的使用操作人员进行日常的维护保养和小修。
(4)完善设备管理和定期维修制度,制定科学的保养规程和各设备的应急处理措施,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。
(5)修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。
2.维修保养方案
(1)日常维护保养。操作维修人员根据要求用检测仪表或人的感觉器官,对设备的关键部位进行检查,发现小故障及时排除,并做好记录。操作人员每班巡视两次,维修人员每周检查一次。
(2)一级保养。维修人员对设备进行局部解体,进行清洁调整。
(3)二级保养。维修人员对设备进行全面清洗,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件。
(4)中修。对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构和精度。
(5)大修。对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件。
3.各系统设备设施的管理效果
*供配电系统
(1)保证24小时正常运行,出现故障,立即排除。
(2)设备完好率为98%以上。
(3)投诉处理率为100%。
*给排水系统
(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到位抢修,无大面积跑水事故,供水系统能正常发挥功能,用水设施完好,排水系统通畅。
(3)限水、停水能预先通知用户。
(4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。
(5)设备完好率为98%以上。
*消防系统
(1)消防中心实行24小时值班制度,控制中心的消防器材配备齐全,完好无损,随时启用。
(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为0。
(3)制定突发性火灾等灾害方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。
(4)无火灾及其它安全隐患。
*智能化系统(闭路监控等)
(1)制订各系统设备安全运行、岗位责任制并严格执行。
(2)定期巡回检查测试及维修保养,确保各设备运行正常。
(3)确保设备完好率在99%以上。
*空调系统
(1)配备专业工程技术人员,维修和运行人员持证上岗。
(2)建立规范完善的配电运行制度和维修保养制度并严格执行。
(3)中央空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无严重噪声及滴漏水现象。
(4)有准确完整的中央空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。
(5)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。
(6)系统设备完好率在98%以上。
*电梯系统
(1)电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种安全检查审核证件齐全。
(2)严密的安全运行和维修保养规章制度落实,各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档;电梯技术档案完整。
(3)电梯运行状态良好,安全设施齐全正常有效,轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。
(4)出现运行故障后,维修人员能在五分钟内到达现场抢修,每月电梯出现故障次数不超过1次,电梯按规定时间运行,月总故障停机率小于1%。
(5)电梯设备档案齐全,各种记录归档管理。
*其它公共设施
(1)确保大楼公共设施的完好正常使用。
(2)及时修补损坏设施。
(3)做好巡回检查记录。
(4)设备设施完好率达98%以上。
第3篇 小区给排水设备设施运行管理规程制度
小区给排水设备(设施)运行管理规程
一、目的
确保给排水设备(设施)处于良好技术状态,保证生活、消防用水的需要。
二、适用范围
小区给排水设备(设施)的运行管理。
三、职责
1、机电人员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。
2、机电主管负责给排水设备(设施)综合管理及上述工作的检查监督。
3、工程部主管负责上述工作的检查监督。
4、管理处负责向用户通知停水情况。
四、工作程序
1、管理人员工作程序
(1)机电人员
(a)机电人员负责给排水设备的运行、操作、每天对泵房及相关设备设施巡视不少二次,对设备运行状态进行监控,并记录于《水泵运行日志》。排水控制盒(箱)每周手动运行检查一次,再打回自动位(或下水池位)。
(b)水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次,设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。
(c)按《给排水设备检查保养计划表》及《给排水设备(设施)检查保养表》要求进行维修保养。
(2)机电主管
(a)机电主管负责给排水设备(设施)的综合管理,外委修理的联系工作。
(b)对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。
(c)每年12月制订下一年度《给排水设备(设施)检查保养计划表》、并按运行情况制定中修、大修计划。
(3)工程部主管
(a)不定期组织有关人员对给排设备(设施)进行检查。
(b)审核《给排水设备(设施)检查保养计划表》、《给排水设备维修记录表》、《给排水设备保养记录表》、中修、大修计划。
2、水泵房管理工作程序
(1)非工作人员进入水泵房须经机电主管或管理处主任批准后,由机电人员陪同,方可进入。
(2)水泵房内机电设备由机电人员负责操作,其他人不得擅自操作。
(3)控制柜上转换开关,无特殊情况下应打在'自动'位置。生活固定变频泵每隔15天进行轮换。(适用于阳光一期、阳光二期及银峰苑。其它小区因采用变频自动循环控制方式可不必改线轮换)
(4)保持良好通风及照明,门窗开启灵活无破损。
(5)不得擅自改动机房线路、器材,若需改动,须经上级领导同意后,方可进行。
(6)消防设施完好,禁止吸烟。
(7)保持机房整洁无积尘,不得堆放杂物。
3、停水管理工作程序
因工作维修等原因停水,管理处应提前24小时通知用户。因突发事件停机,机电人员应及时进行抢修,并在恢复供水后24小时内向用户作出解释。
五、相关方件及记录
1、《设备管理控制程序》
2、《水泵运行日志》
编 制 审 核
批 准 生效日期
