第1篇 某某地产项目管理制度规范
第一章 总则
第一条 为贯彻公司'制度规范、管理创新'的总体思想,理顺郴州生态公园项目部管理中人、财、物的关系,明确工作责任,规范项目部日常行为规范,充分体现人尽其才,物尽其用的原则,参照相关规定和公司其他有关规定,特制定本制度。
第二条 项目经理负责制的原则,项目经理和项目部全体人员的协同努力,运用系统的理论和方法对项目及其相关可利用资源进行计划、组织、协调、控制、整合,实现项目的预定目标。
第二章 制度
第三条 项目部考勤:以智能打卡机为主,特殊事情况以文字说明,如回公司则考勤到公司行政部。上班按公司上班时间为准,上午8:30-12:00点,下午13:30-18:00点,因工程需要加班,可不以打卡为准并辅以文字说明。
第四条 项目部请销假:请事假,必须以书面形式经项目经理同意,并报公司总经理同意后,方可请假。请病假,以书面形式报公司行政部,并经得公司同意。因公当时未办请假手续,须进行销假手续(以书面形式按请假程序办理)。未经以上程序,以旷工处理。
第五条 项目部卫生:制定卫生一周值班表,以日为单位进行轮值,当日责任人对办公区域的地面打扫,桌椅的摆放。办公桌面卫生由资料员负责,内务卫生方面详见(附件1),公共区域值班表详见(附件2),资料员负责监督执行。
第六条 项目部办公用品管理:严禁用办公电话打私人长途。办公用品的领用必须办理登计表,领用人签字。消耗性办公用品需以旧换新,如打印的配件等,大型办公用品的购买报公司行政部,(如电脑,数码相机等)由行政安排购买。
第七条 项目部资料的管理:对资料进行分类,涉及公司机密重要资料,工程签证资料进入档案柜。钥匙由资料员保管。并将电子档到公司备份,以保证资料的安全不丢失。
第三章 职责
第八条 项目经理:负责项目的工程管理、行政管理以及项目进度、成本、资金计划制定、执行、检查、比较、纠正、实施、直至项目的竣工验收。把握工程的方向,完成公司下达的其它任务。
第九条 分区项目经理:负责分区内项目的实施,分区内工作计划的制定、实施、检查,分部分项工程的施工方案制定,人工需求计划的制定,材料计划的制定。及时完成分区内签证,配合资料员完成相关工程资料。协助项目经理完成公司下达的其它工作任务。
第十条 公司采购部经理:根据项目经理提供的材料、机械需求计划,及时完成材料的采购,并保证材料的质量,价格的合理。并根据项目的进展情况,充分了解材料的信息情况,及时反应给项目,实现信息公开,透明。对项目实施积极主动。
第十一条 施工员:根据现场情况分析施工进度的计划,完成现场的定点、放线工作,熟透图纸,合理安排人工、机械,并提前组织材料的进场。检查现场的质量及安全,合理安排各施工班组的施工工序,完成现场的原始计量工作,协助资料员完成现场工程签证资料。
第十二条 采购员:完材料请购计划,积极了解当前材料情况,分析材料价格的波动性,熟悉图纸充分了解材料的性能,工艺水平,质量情况,产地,货源。索要材料的合格,检测报告,配合质检员完成材料的数量,质量检查,入库。
第十三条 资料员:到现场核实施工员的原始计量及原始图片,完成项目的工程签证资料,协助项目经理检查各个分区工作计划的落实情况。完成工程的报验、送检、试块制作情况、联系单、工程的会议记要等资料,负责与甲方的资料收发,并做好资料收发记录,对各种工程资料(签证、联系单、人工分包合同、检验批、机械租赁合同)进行分类、归档、保密。建立施工晴雨表,对项目部人员的考勤。作材料的入库、出库电子档工作。完成公司与项目部信息对接工作。
第十四条 资金管理员:保证公司资金的专款专用,项目部人员不得借支挪用资金。协助项目经理做好资金需求计划,直接对公司财务部负责,收支做项目台帐。
第十五条 质检员仓库保管员:对材料进行保管,材料的进场把好质量关,并对数量进行核实,做好入库,对于材料的领用,做好出库的工作,领用人必须签字、说明所用部位。材料进行分类码放整齐,定期对仓库进行库存盘点并做好台账。对工地施工的质量进行检查督促。
第四章 流程
第十六条 项目实施
1、组建项目经理部
2、制定项目计划
3、编制项目预算
4、执行项目计划
5、协助项目决算
6、项目内部评审
7、完成竣工验收
8、提交竣工文档
第十七条 项目文件归档
第五章 项目实施
第十八条 实行项目实施经理负责制,项目经理负责管理此项目的各项费用开销,通过项目经理的指挥、协调、组织、沟通,领导整个项目的施工管理过程,以实现项目的预定目标。
第十九条 项目经理的任务
1、确定项目部组织结构
2、制定项目实施计划
3、编制项目预算
4、执行项目实施计划
5、协助项目决算
6、项目内部评审
7、完成竣工验收
8、提交竣工文档
9、 其他应当由项目部完成的任务
第二十条 制定实施计划
1、详细施工组织设计
2、项目任务书
3、材料计划
4、人员计划
5、项目进度计划
6、质量控制计划
7、项目物资供应计划
第二十一条 实施计划的审批
1、程序:由项目经理协同技术负责人、工程部门负责人对施工组织设计进行审核,最终必须得到总经理的审批,才可以实施。
2、报表:《施工组织设计审批表》
第二十二条 项目预算
按实施方案、项目任务书编制项目预算,及时向公司填报资金需求计划。
第二十三条 执行项目计划
按计划安排、指挥项目的具体实施工作;在项目的实施过程中,处理与甲方及当地政府群众的协调关系。
第二十四条 项目决算
1、配合财务部门做好项目的成本核算、利润确认;
2、最终项目工程量的财务决算。
第二十五条 项目内部评审
项目内部评价,回顾项目实施的工作,总结经验教训,考核项目部成员工作,奖惩项目部成员,并向公司总经理书面汇总报告。
第二十六条 组织竣工验收
协同公司各相关职能部门,请求甲方组织各相关评审单位参加竣工验收。
第二十七条 提交竣工文档
在项目验收合格后,汇编项目有关文件,向甲方提供所有的技术参数和文档,
并提供完整的竣工文档。
第二十八条 项目设计变更
项目实施过程之中发生的项目设计变更导致项目合同的变更,必须及时得到甲方的签证。日常可以通过项目联系单得到甲方的书面确认。
第二十九条 项目合同变更的甲方确认
遵照合同变更程序,有时效性地进行。施工内容变更必须在甲方书面签证前进行确认。
第2篇 房地产项目销售部管理制度
房地产项目销售部管理制度
1、项目体所有员工迟到/早退、20/次,如未与上级领导请假惩罚翻倍,经理及以上50/次
2、请假需与销售经理说明,得到同意后告之销管客服部,如有一方不告之者,按矿工处理。200元/次
3、销售人员出现换班换休,请通知销管客服部,如未告之、20/次
4、在销售现场时未穿着统一服装、未佩戴工牌、未佩戴上岗证、20/次
5、销售夹未按规定地点摆放、20/次
6、前台桌椅、桌面未按规定摆放整齐、20/次
7、当天接访销售在未接待客户的情况下,应在前台坐齐,不在者、20/次
8、门前站岗人员缺岗,、当天同组人员每人50/次
9、前台接访无人、50/次
10、将来电来访表擅自带离制定位置、100/次
11、在销售大厅内有来访客户的情况下随意谈论客户及谈论内部工作事宜、50/次
12、在未进场、临时办公区及进现场内阅读与销售无光的报刊杂志、书籍及网络、20/次
13、手机在早8点到晚10点之间不畅通者、100/次
14、挑客户、抢客户、100/次
15、与内部员工发生争吵与厮打、200/次
16、与客户争吵与厮打、勒令离职
17、在客户面前发生争执、停电访两周,,并罚款500元
18、冷落客户、100/次
19、泄露客户信息、兜售客服资料、勒令离职,并罚款500元
20、私自复印重要销售资料(由北京万科盖章的)、100/次
21、丢失重要销售资料(由北京万科盖章的)、500/份
22、未向客户介绍**会及相关积分计划、100/次
23、销售口径滞后或错误、一处错误50元,以此类推,第二次犯同样的错误予以辞退
24、在值班期间未保持热线畅通、50/次
25、利用销售电话长时间打私人电话、50/次
26、客户有效投诉、500/次
27、投诉转由北京万科处理时未提交书面的投诉经过说明、200/次
28、crm当天录入不及时,签约后不及时更新,销管客服部查处错误从中提取50%的金额奖励、20/处、该项罚款中的50%
29、crm查处错误,销管客服部查处错误从中提取50%的金额奖励、20/处,见crm罚款细则、该项罚款中的50%
30、销售人员在填写认购单,会签单等各销售单据时出现错误,销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、20/处、该项罚款中的50%
31、crm被公司查出错误罚款者、处以公司2倍的罚款
32、认购书未按规定签字盖章,销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、100/次、该项罚款中的50%
33、未经万科现场销售助理同意,随意变更付款方式,付款折扣和付款期限、200/次
34、未经万科现场销售助理同意,随意变更合同条款、500/次
35、私自向客户承诺额外折扣,且客户确定可享受额外折扣后才确定购房、该折扣的这让金额由销售本人承担,再处以500/次的罚款
36、私自向客户承诺退换房、更名、延期付款、200/次
37、经核实未提醒客户房款缴纳时间及金额、50/次
38、经核实未提醒客户按揭应提交资料、50/次
39、签约各资料提交不齐全者,销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、20/样、该项罚款中的50%
40、业主临时公约填写不完整,提交不及时,销管客服部查出错误从中提取50%的金额奖励、50/次、该项罚款中的50%
41、合同审理完毕后交于客服部,出现错误如漏签日期,装订顺序等,视情节轻重给予处罚,销管客服部查出错误从中提取50%作为奖励、20/处、该项罚款中的50%
42、报表未按时提交(甲方与公司)、50/次
43、未按时提交工作总结、50/次
44、报表/工作总结未按照万科要求的格式、内容撰写、50/次
45、数据统计清晰、准确、出现数据错误、50/次
46、与甲方沟通即时通畅,如有不及时反应、100/次
47、合同资料齐全,如出现遗落和丢失、100-500/次
48、客户档案建立完善、及时,如出现遗漏或丢失、50-200/次
49、与各接口单位的良好沟通,如出现问题、50/次
50、妥善处理客户投诉,如出现未调节完整、100/次
51、各部门文档归档完整,出现问题、50/次
52、及时进行对账,如延误、50/次
53、网上认购,网上签约如出现错误、100-500/次
54、出色解决突发事件,视情节给予奖励、50-100/次
55、甲方予以表扬、100/次
56、以上错误各部门经理知情不报、处以两倍的罚款
57、营销总监与项目总监有随时制定奖惩条例的权限
第3篇 房地产集团公司项目档案管理制度
房地产集团有限公司项目档案管理制度
第一章 总则
第一条 为充分发挥x 城房地产集团有限公司(以下简称公司)项目档案在工程建设、管理、维护及综合验收中的作用,确保项目档案资料的完整、准确、安全和有效利用,根据《中华人民共和国档案法》等有关法律、法规,结合 本公司实际,特制定本制度。
第二条 项目档案是指公司开发房地产项目整个过程中形成的项目工程技术类档案资料。主要由建设工程前期文件资料、施工技术文件资料、竣工图、竣工测量文件资料、建设(施工)监理资料、声像资料等六个部分组成。
第三条 综合管理部为公司项目档案管理的归口管理部门,负责项目档案管理及个分、子公司项目档案管理的指导工作。综合管理部、前期管理部负责工程前期文件的收集、整理、归档工作;项目工程部负责施工技术资料、竣工图、竣工测量文件资料、建设(施工)监理资料、声像资料的收集、整理、审核、组卷等具体实施工作。
第四条 本制度适用于公司本部,控股项目公司、专业公司遵照执行,参股项目公司、专业公司参照执行。
第二章 档案的分类
第五条建设工程前期文件资料
(一)可行性研究资料
1、项目建议书及批复;
2、可行性研究报告及批复;
3、项目评估意见;
4、环境影响报告书(表);
5、设计任务书、计划任务书;
6、选址意见书。
(二)基础、设计、施工前准备资料
1、基础资料
(1)工程地质、水文地质、勘察设计、勘察报告、地质图、勘察记录、化验、试验报告、重要土、岩样及说明;
(2)地形、地貌、控制点、建筑物、构筑物、测量定位及观察记录;
(3)水文、气象、地震等其他设计基础资料。
2、设计文件
(1)初步设计文件资料:总平面图、平面图、立面图、剖面图、设计说明书、工程概算、工艺设备初步设计;
(2)技术设计:建筑、结构、给排水、采暖、通风设备等图样,说明书、工程预算、计算书、材料表等;
(3)施工设计:施工图、施工说明、设计计算书、施工预算;
(4)经过批准的施工图审查报告、施工图审查批准书。
3、施工准备资料
(1)征用土地批准文件及红线图;
(2)拆迂文件、补偿安置协议书;
(3)环保、卫生、防疫、消防、人防、抗震、文保、白蚁防治、城建档案等部门审查意见书及认可文件资料;
(4)水、暖、电、有线电视、煤气供应协议书;
(5)建设工程规划(规划用地)许可证(附图、附件),施工许可证;
(6)工程项目参加单位(设计、勘察、施工、监理单位)工程项目材料的采购招标、投标、中标文件资料及合同、协议、工程质量监督委托书等。
第六条 施工技术文件资料
(一)开工报告,停工、复工报告;
(二)施工组织设计、施工方案;
(三)图纸会审纪要;
(四)工程技术、质量、安全措施交底;
(五)工程定位放线、测量记录、验线记录;
(六)土壤试验记录、试桩记录、打桩记录、桩位复核记录、桩承载试验记录、桩位竣工总平面图;
(七)地基验槽记录、地基处理记录、地基钎探记录;
(八)基础、主体中间验收记录,构件吊装记录;
(九)混凝土施工日记;
(十)技术复核记录;
(十一)隐蔽工程验收记录(包括安装工程);
(十二)工程沉降观测、变形观察记录;
(十三)主要建筑安装材料、设备出厂合格证、试验报告;
(十四)构件合格证;
(十五)砂浆、混凝土试块试验报告;
(十六)水、暖、电气等设备工程检查、试验、运行调试记录;
(十七)工程变更设计联系单;
(十八)混凝土缺陷修补记录、补强记录;
(十九)工程质量事故及处理材料;
(二十)其他特种记录(沉井、沉箱等);
(二十一)单位工程竣工验收记录;
(二十二)单位工程质量综合评定表;
(二十三)分项、分部工程质量评定表;
(二十四)竣工报告;
(二十五)交工验收材料;
(二十六)设计、勘察、施工、监理工程质量合格鉴定资料;
(二十七)施工技术总结,工程监理总结,工程试运行记录;
(二十八)工程竣工验收会议纪要、备案表;
(二十九)工程质量监督报告;
(三十)工程质量保修书;
(三十一)工程决算、决算审计。
第七条 竣工图文件
(一)建筑安装工程
l、各类建筑、结构专业图;
2、各类电气专业图;
3、电信专业图;
4、煤气专业图;
5、各类给、排水工程专业图;
6、供热、冷专业图;
7、有关消防、抗震、楼字智能、电梯、工艺等竣工图。
(二)地下管线工程
1、总平面图;
2、纵断面图、横断面图、结点详图;
3、构筑物结构图;
4、各种管线特征点图;
5、管网综合图。
第八条 竣工测量文件资料
(一)综合性资料
1、竣工测量(地形、地下管线)技术资料;
2、竣工测量施测方案;
3、竣工测量技术总结及测量精度分析;,
4、竣工测量所用仪器的各种检测资料。
(二)控制资料
1、管线控制,加密控制点的观察手簿
2、光电测距记录;
3、水准观测手簿;
4、平面、立面求算值的计算书;
5、控制点分布略图、成果表。
(三)地形测量资料
l、地形及各种地下管线绘原图、印刷原图
;
2、图根点及碎部座标的观测手簿及成果计算书。
第九条 建设(施工)监理资料
(一)由施工单位提供的施工组织设计(施工方案)报审表;
(二)监理规划、监理细则;
(三)监理通知、不合格工程项目通知;
(四)工程延期、费用索赔审批表;
(五)工程部分暂停报告;
(六)工程移交证书。
第十条 声像资料。主要记录和反映工程开工、施工及竣工各阶段中重大事件、主要环节的声像资料。如反映工程全貌的变化、方案论证、领导视察、隐蔽、基础施工局部(全貌)、重大技术和工艺施工、安装等有关照片、图像、录音材料及文字说明。
第三章 档案的收集和归档
第十一条 在项目建设过程中,综合管理部、前期管理部、项目工程部应在各自的职责范围内负责项目建设资料的形成、积累、整理和保管工作。及时将办理完毕或有关人员保存的文件资料收集齐全,加以整理,以确保资料的完整
第十二条 有关人员在收集、整理档案资料时,应按城建档案技术标准严格把好质量关。
第十三条 档案资料上所反映的图形尺寸、材质、规格等内容须图物相符,做到字迹清楚、图面整洁、规格统一、反差良好、签字手续完备。
第十四条 凡由易褪色书写材料(如复写纸、热敏纸等)形成的文件资料应附复印件。
第十五条 档案文件资料不得用易褪色的书写材料(红色墨水、纯蓝墨水、圆珠笔、铅笔)书写、绘制。
第十六条 照片(含底片)和声像材料,要求图像清晰,声音清楚,解说与画面同步,照片与声像材料的文字说明准确精炼;电子档案(软盘、光盘等)应符合国家有关标准。
第十七条 在整理档案资料时,遇下列情况,应要求责任部门进行重新制作:
(一)一张图纸上改动部分超过图面 35%或改绘后致使图面混乱、模糊、分辨不清的图(表);
(二)使用破损、受过光照图面不清、纸张有明显油渍、水渍和有霉变的图纸或资料;
(三)结构、工艺、平面位置(或局部)改变,无法在原图上通过修改来反映的;
(四)管线平面位置变动(长度超过总长的五分之一,线位平移超过 2m),构造形式改变,断面尺寸变化,竖向位置变动等;
(五)未按施工图位置施工的管线工程。
第十八条 所有竣工图应有竣工图章。竣工图章尺寸为70ram×50ram,内容有:编制单位名称、编制人、技术负责人和编制日期。签字要求填写清楚、齐全,不得代签。
第十九条 有关人员收集的设计、勘察、施工、监理等单位的档案资料须两套以上,原则以工程合同规定为准。
第四章 档案的组卷和移交
第二十条 组卷要遵循项目档案文件资料的自然形成规律和成套性特点,保持卷内文件的有机联系,分类科学、组卷合理。
第二十一条 项目技术文件资料要按单项工程或装置、阶段、结构、专业组卷;项目竣工图按建筑、结构、水电、暖通、消防、环保顺序组卷;项目管理性文件按问题、时间或依据性、基础性、竣工验收文件组卷。
第二十二条 施工技术文件资料要按管理、依据、施工安装记录、检测实验、审定证明排列;竣工图按专业、图号排列;文字在前、图样在后。文字装订、图纸不装订。
第二十三条 案卷文字材料要用线绳三孔装订;图纸统一折叠成四号图纸规格:297mm×2lomm。
第二十四条 案卷必须填写卷内目录、备考表和封面、脊背;编写案卷页号,页号位置是文件资料正面右下角,双面书写文件资料背面为左下角。
第二十五条 项目档案资料统一采用卷盒。外表尺寸为3lomm×220mm。厚度分别为20ram,30ram,40ram,50ram 等四种。
第二十六条 项目档案数量一般为两套。一套由公司留存;另一套报送城建档案馆。
第二十七条 在项目完成综合验收后6 个月内,综合管理部应主动与当地政府城建部门联系,办理项目档案移交手续。并配合城建档案馆对移交档案资料的清点、审核、整理、立卷,入库等工作。
第二十八条 移交项目档案时应如实填写《移交书》,《移交书》等相关文件资料均应归入公司文书档案。
第五章 附则
第二十九条 本制度由综合管理部负责解释和修订。
第三十条 本制度自印发之日起施行。
第4篇 房地产项目营销中心管理制度
地产项目营销中心管理制度
一、考勤/值班制度
1、日常工作时间为:8:30-14:30 13:30-20:30 ,公司原则上不再另行安排固定休息日。
2、值班:
3、员工如因病假、补休、休假、公差等原因未能上班,应向所在部门经理书面报告,并交办公室核实后,方可执行,否则按相关制度进行处理。并及时在考勤表当天栏内注明事由,并根据公司具体情况做相应处理。
4、迟到、早退者,每次扣10元;迟到、早退15-60分钟,计扣半天工资;迟到、早退超过一小时,计扣一天工资。
5、员工请事假一天,不核发当日工资,连续事假三天算旷工处理,员工一个月累计旷工2次者予以开除处理。
二、劳动纪律
1、听从上级指挥、服从上级安排,员工除正式上诉外,不得越级报告,不得顶撞、侮辱、诽谤上司及同事,不得拉帮结派。
2、遵纪守法,不得携带凶器,不得参与赌博、打架、盗窃等违法犯罪活动。
3、保守公司机密(机密包括信息、业务情况、制度等),爱护公物,不得有损害项目、开发商以及公司利益和形象的言行。
4、工作时间内在销售现场不得吸烟、吃零食。不得在销售及办公场合奔跑、喧哗、擅入其他部门,擅自翻拿他人物件。
5、工作时间内不得谈与公事无关的事情,不得在售楼部阅报,读与业务无关的书籍,写私人信件、听收音机、有睡态、醉态、擅离职守。
6、廉洁奉公,不得私下交易,私收顾客小费、好处费。
7、工作时间内销售人员不得与客户私下吃饭。
以上情况,如有违者将视情节轻重分别给予通报、警告、记过、除名、等处分。
三、例会制度
1、经理应实行例会制,并于每周一上交上周工作总结(上周目标、完成情况、业务员工作情况、不足及改进办法和项目营销建议)及本周工作计划(工作目标、具体实施计划),同时结合主管销售总监的建议、指导,开展工作。
2、日例会:每天早上9:00-9:30为例会时间;
周例会:每周日召开全体销售人员工作会议,由主管经理主持召开;
月例会:每月30日为例会时间。(如果30日为休息日则提前)。
3、周会及重要日会必须设专人作会议纪要。
四、请假制度
1、员工请病假一天以内的须由部门经理批准并报办公室核准且不扣工资。一天以上(含二天)的请假,事先须经部门经理同意后报公司办公室批准后方可离岗,否则按日工资三倍予以处罚直至开除处理。
2、员工因病不能提前请假,应先请示部门经理征得同意方可休假,并出具市级以上医院的病假证明,上班第一天内到办公室补办请假手续,逾期作旷工处理。
3、无故旷工者,公司将予以除名处理。
五、离辞制度
员工自动离职,置业顾问应提前10天,销售主管应提前20天,销售经理应提前1个月向公司提出书面申请。自动离职或由公司辞退,必须办好所有交接手续,包括售楼部的文件、文件夹、项目资料、客户登记本、工作服、工作牌等;所交资料、文件等必须完好无损,否则按实际情况在工资或提成中予以扣除。
六、售楼部管理细则
为达到并保持工作高效率和优质服务,除销售人员守则外,特针对售楼部的具体情况,另行特定销售人员行为准则如下:
(一)、作息时间
早上8:30~下午8:30
(二)、考勤
1、迟到早退或委托他人及代他人签到(扣10分)
2、午膳进餐时间定为30分钟
超过5分钟(扣5分)
超出15分钟(扣8分)
如无特殊情况或事前未经主管领导批准超出30分钟当旷工一天;
3、违反请假制度的(扣2分)
(三)、纪律
1.不服从上司合理、合法的命令或工作安排;(扣10分)
2.对上司不尊重,故意与上司作对;(扣10分或开除)
3.有影响公司声誉之言行;(扣10分或开除,并追究法律责任)
4.损坏公司财物;(扣10分或赔偿)
5.泄露、出卖公司机密;(开除)
6.伪造文件意图行骗;(开除)
7.与客人争吵及对客人不礼貌;(扣10分或开除)
8.向客人或发展商索取金钱或其他报酬;(开除)
9.不按工作程序做事;(扣5分)
10.搬弄事非捏造事实诽谤他人,影响团结;(扣10分或开除)
11.逃避工作,推卸责任;(扣10分)
12.工作马虎;(扣5分)
13.仪容不整;(扣2分)
14.在售楼部不穿工衣;(扣2分)
15.在售楼部前台化妆;(扣2分)
16.上班没有佩戴员工证(扣8分,并扣50元)
17.在售楼部内吃零食;(扣2分)
18.在售楼部内吸烟;(扣2分)
19.有客人在场时,在售楼部内阅读报章刊物;(扣8分)
20.有客人在场时闲谈;(扣2分)
21.当值时间打瞌睡;(扣8分)
22.保持售楼部整洁,每天早上未对柜台上杂物进行清理;(扣3分)
23.当值时擅自职守,干私人事情;(扣10分)
24.站或坐姿不规范;(扣1分)
25.殴打他人或互相打斗;(扣10分并开除)
26.挪用公司钱银;(退款及开除并追究法律责任)
27.隐瞒包庇同事错误;(扣10分)
28.当值时讲粗言秽语及行为不检;(扣5分)
29.不参加每天售楼部例会的;(扣5分)
30.未经许可,打私人电话;(扣5分)
31.当值时出岗、闲游或干扰他人工作;(扣10分)
32.未到下班时间擅自更衣、签名;(扣5分)
33.未做当天工作记录;(扣8分)
34.不按规定填写'客户登记本'者;(扣10分或开除)
35.如无正当理由三天内没有联系到过公司的客户;(扣10分)
36.展销期间不到场者;(扣5分)
37.未经许可私自收取客户订金;(扣10分或开除)
38.未经许可擅自对客户做出超权限的承诺;(扣10分或开除)
39.违反公司其他规定的视乎情节做出处理。
40.私自对接开发商;(扣10分或开除)
如员工一个月内违规次数超过两次或扣分超过10分,则由公司发出警告信,一个月内违规次数超过四次或扣分超过18分,则可考虑开除。任何人当年内接获两封警告信者,则降职处分或即时开除。
本制度由销售经理负责执行并记录各人之扣分情况,每月上报营销总监及行政经理备案处理。销售经理及销售人员应自觉遵守以上考勤及纪律制度,如发现互相包庇隐瞒的,则包庇者也视同违反同一规定并受同等处分,如纵容或包庇属下人员违规而不做出即时处理的,则视为失职,将受同等处分或视乎情节处以降职或开除处理。
附:员工综合考评表
第5篇 房地产新项目部车辆管理制度
地产公司新项目部车辆管理制度
一、车辆使用管理
1、按时办理各项行车手续:(1)投保,(2)定期年检、保养,(3)其他。
2、对车辆各项手续应妥善保管,防止丢失或被盗,发生问题应立即向行政部报告,积极补办,否则,因此出现罚款事宜,由当事人承担责任。(不可避免的处罚除外)
3、建立车辆档案,由行政部统一管理,档案内容包括:
(1)行车各项手续的复印件;
(2)车辆使用说明书,购车发票复印件;
(3)车辆的运行、维修、保养情况记载;
(4)驾驶员工作情况记载;
(5)驾驶员变更情况与交接手续记载。
4、公司副总以上管理人员因工作需要享有用车权,但必须口头请示总经理。除联系工作外,一般不安排用车,办理私事自行解决交通工具。借用公车,承担油费、过卡费用。
5、部门经理及其他员工在工作范围内,原则上不安排用车,特殊情况分管领导批准,由行政部根据实际情况,按轻重缓急,合理安排。
6、看房车原则上用于销售部,其他工作如需要用车一律填写派车单,经分管领导批准,由行政部合理安排。
7、驾驶员变更,发生车辆交接时,接车员要认真检查车的状况、性能,详细作好记录,办理车辆交接手续;车辆所配工具,要妥善保管,如有遗失、损坏,当事人负赔偿责任。
8、驾驶员应作好行车记录,派车单上应填写用车去向和时间,报销油料时连同派车单一并交回,否则不予报销油料。
9、违章行驶,依照交通安全管理法规,罚款由驾驶员承担,公司不予报销,特殊情况报分管领导同意后报销。
10、因驾驶员责任造成机械事故,发生经济损失由驾驶员酌情赔偿。由各种原因造成的交通部门裁决的罚款,发生经济损失由责任人酌情赔偿。
二、车辆维修制度
1、车辆按保修、养护规定,定期更换机油及滤清器芯,按期进行底盘保养和轮轴检查。遵守养护规定,定期进行三保或大修。
2、行车发生事故应及时上报,写出书面材料,对损坏部位、程度及修理费用要详细记录。
3、车上所需物品及各种易损机件的购买,报公司分管领导批准后,方可购置。
4、行车前应仔细检查车辆运行状况,发现故障及时修理,禁止病车上路。
5、需维修的车辆,驾驶员应提前申报维修计划,经审批后,在指定地点修理。
6、油料和物料消耗,需凭正式发票,先登记后,报公司领导审批,据实报销。
7、驾驶员人为的操作不当及例检不及时,造成机器损坏,原则上由驾驶员本人承担修理费用,金额较大酌情处理。
8、除特殊情况下,车辆必须在指定的地点检修、保养。
第6篇 房地产项目投资成本基础指标管理制度
房地产总部项目投资成本基础指标管理制度
xx总部项目投资成本基础指标管理制度总部项目投资成本基础指标
1.目的:目的:为保证公司发展战略认真贯彻,建立良好的项目风险控制体系和审计指标体系,特制定本办法。
2.范围:
2.1适用范围:xx房地产公司总部下属各个项目公司
2.2发布范围:xx房地产公司总部下属各个项目公司
3.名词解释:
3.1[项目投资成本基础指标]:指项目在前期可行性研究阶段,以投资估算为依据的,基础数据指标。
3.2[项目]:本制度所指的项目是公司总部和各项目公司2007年后新获取并签订了项目合作或开发协议,可进行操作的项目。
[项目公司]:指获取新项目后负责操作该项目的公司。
4.职责:
总部发展中心风险控制部人员:负责编制指标的依据,项目投资测算和可行性研究报告;负责制定项目投资成本基础指标;负责充分与总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心沟通项目投资成本基础指标;
项目运行期间负责跟踪和审计项目土地及大配套费用指标;积极配合总部总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心人员对项目成本基础指标的审计
总部管理中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心人员:配合发展中心制订投资成本基础指标;配合发展中心下达投资成本基础指标;
项目运行期间管理中心主要跟踪和审计项目直接成本合计指标、管理费用指标和总成本合计指标;
项目运行期间成本中心应跟踪和审计项目的各项成本指标;项目运行期间财务中心主要跟踪和审计项目财务费用指标和不可预见费用指标;
项目运行期间总工办主要跟踪和审计项目建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标;
项目运行期间营销中心主要跟踪和审计项目销售费用指标;各项目公司相关负责部门和人员:负责本项目的成本控制和风险预警;按要求填报项目投资成本指标审核表;及时和总部各相应中心进行指标控制工作的交流和沟通;根据项目进展和需要,及时调整风险控制措施;如遇到特殊项目或特殊情况,需调整指标,及时上报发展中心或总部其他相关中心部门;
各项目公司下属项目部相关负责部门和人员:负责自身项目的成本控制和风险预警;按要求填报项目投资成本指标审核表;及时和项目公司或总部各相应中心进行指标控制工作的交流和沟通;根据项目进展和需要,及时调整风险控制措施;如遇到特殊项目或特殊情况,需调整指标,及时上报个项目公司或发展中心及总部其他相关中心部门;
5.作业内容:
5.1项目投资成本基础指标构成如下:(祥见附件《投资成本基础指标分解构成表》)项目投资成本基础指标成本指标总额单方成本责任部门责任人备注
土地及大配套费前期费用建安工程费用市政基础设施费公用配套费不可预见费直接成本合计财务费用管理费用销售费用总成本合计
5.1.1土地及大配套费指标:土地费用主要包含土地出让金、拆迁补偿费、土地转让费、契税、市政基础设施费、征地费用、土地使用费和其他费用;大配套费用主要包含红线外的供电、给水、排水;代征绿化、代征道路和代征市正用地的建设费用。
5.1.1.1出让金可以分解为住宅出让金、商业出让金、综合配套级人防出让金等;
5.1.1.2拆迁补偿费用一般指地上物的拆迁物的补偿,如房屋、厂房和其他设施等,主要以拆迁协议为主要依据;
5.1.1.3土地转让费,主要是根据土地获取方式的不同和谈判条件来制定的;5.1.1.4契税,按合同金额缴纳;
5.1.1.5市政基础设施费,按北京市政府规定缴纳;
5.1.1.6征地费用,主要是项目用地如果是集体土地或一级开发项目涉及集体用地的项目要按北京市规定缴纳征地各项费用,主要有复垦费、青苗补偿费用等;
5.1.1.7土地使用费按北京市政府规定缴纳;
5.1.1.8土地其他费用,包括各项因获取土地而需要花费地支出,如中介费用等;
5.1.1.9红线外供电费用、给水费用、排水费用按项目相关规定缴纳;5.1.1.10代征绿化用地建设费用,根据项目实际情况或拿地的协议规定,进行评估测算;
5.1.1.11代征道路用地建设费用,根据项目实际情况或拿地的协议规定,进行评估测算;
5.1.1.12代征市政用地建设费用,根据项目实际情况或拿地的协议规定,进行评估测算;
5.1.2前期费用指标:主要包含三通一平费用、各种设计费用、招投标费用、勘测费、审图费用、各项手续费用和其他费用
5.1.2.1三通一平费用主要指项目场地平整,通水,通电。通路的费用;5.1.2.2各种设计费用,主要包含规划设计费、施工图设计费、综合网管设计费、景观设计费、人防设计费等;
5.1.2.3招投标费用主要用于工程的招标工作,如招投标代理、标底制作等费用;
5.1.2.4勘测费是对项目地块的测绘等费用,主要用于拿地、设计前的勘测;
5.1.2.5审图费用主要是施工图审查费用;
5.1.3建安工程费用指标该费用是项目建设成本的核心,主要包含土建工程费、安装工程费、监理费和工程预算编制费用等;
5.1.3.1.土建工程费、安装工程费在制定指标时,主要以北京市定额为依据,制定估算的指标;
5.1.3.1.监理费用按行业常规制定指标,最终以和监理单位的合同为准;5.1.3.1.工程预算编制费用等,是在工程前后必须作的预算和决算费用。5.1.4市政基础设施费指标主要包括供水、排水、中水、供电、供暖、智能化、燃气、绿化等各项项目必须的市政条件建设费用;
5.1.5公用配套费指标主要指项目相应的公用配套建设费用,如小区配套的学校、会所等等;
5.1.6不可预见费指标指项目实施操作过程中不可估计风险存在,可能产生一些费用;该费用高低直接和项目管理水平相关联,一般为项目扣除此项后直接成本的1.5%
5.1.7直接成本合计指标直接成本是项目操作过程中必须和直接发生在项目上的费用;直接成本合计指标指的就是土地及大配套费指标、前期费用指标、建安工程费用、市政基础设施费、公用配套费指标、不可预见费指标之和;
5.1.9财务费用指标主要是就项目融资而发生的各项利息支出;管理费用指标主要包括项目操作过程中人员、行政、办公等日常费用支出,一般在前期测算阶段按直接成本的2%估算;
5.1.10销售费用指标是为了项目
销售,所支出的推广、宣传、活动等各项费用;一般住宅为计划销售额的2%,而别墅和商业就要略高;但是由于项目具体定位和销售手法的不同,要根据具体项目具体制定该指标;
5.1.11总成本合计指标是项目各项指标之和,反映了整个项目措作的全部成本费用支出,也体现的项目操作和投资成本风险控制的整体能力。
5.2指标的制定和下达
5.2.1由发展中心风险控制部根据项目实际情况和可行性研究报告,在项目操作前期制定项目投资成本基础指标。
5.2.2.土地及大配套费指标由发展中心同项目公司或负责获取项目的人员核实后下达;
5.2.3.前期费用指标由发展中心同总部总工办及项目公司负责前期的人员核实后下达;
5.2.4.建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标由发展中心同总部总工办及项目公司负责工程的人员核实后下达;
5.2.5.不可预见费用指标、财务费用指标由发展中心同总部财务中心及项目公司负责项目财务的人员核实后下达;
5.2.6.直接成本合计指标、管理费用指标、总成本合计指标由发展中心同总部管理中心及项目公司负责项目管理的人员核实后下达;
5.2.7.销售费用指标由发展中心同总部营销中心及项目公司负责项目销售的人员核实后下达;
5.3指标的执行
5.3.1项目公司相应部门和人员应积极配合总部发展中心及总部其他各中心的审核工作,应按各中心具体要求定期上报各项费用的情况或提交指标控制措施。
5.3.2项目操作期间项目公司负责前期土地手续的部门及人员应将土地获取成本严格控制在土地成本指标范围内;
5.3.3项目操作期间项目公司负责前期设计及报批手续的部门或人员应将前期费用成本严格控制在前期费用成本指标范围内;
5.3.4项目操作期间项目公司负责工程的部门及人员应将上述各项工程费用成本严格控制在建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标范围内;
5.3.5项目操作期间项目公司负责财务的部门及人员应将财务费用和不可预见成本严格控制在不可预见成本指标范围内;
5.3.6项目操作期间项目公司负责项目管理的部门及人员应将直接成本、管理费用和总成本严格控制在直接成本、管理费用和总成本合计指标范围内;5.3.7项目操作期间项目公司负责项目销售的部门及人员应将销售费用严格控制在成本指标范围内;
5.4指标的审计
5.4.1负责审计部门:该指标主要下达项目公司相应部门或人员负责填写本制度5.1条的指标表中负责部门及负责人,并由总部相关部门负责审计。
土地及大配套费指标由总部发展中心配合总部成本中心负责审计。前期费用指标由总部发展中心配合总部总工办、成本中心负责审计。建安工程费用指标、市政基础实施费用指标和公用配套费用指标由总部发展中心配合总工办、成本中心负责审计;
5.4.1.5不可预见费用指标、财务费用指标由总部发展中心配合总部财务中心、成本中心负责审计;
5.4.1.6直接成本合计指标、管理费用指标、总成本合计指标由总部发展中心配合总部管理中心、成本中心负责审计。
5.4.1.7销售费用指标由总部发展中心配合总部营销中心、成本中心负责审计。
5.4.25.4.2.1审计方式总部各中心制订审计计划;
5.4.2.25.4.3各项目公司配合总部各中心工作,填报各总审计考核报表等;审计周期一般以项目操作周期为准,根据项目公司上报的计划,由审计负责部门制定。6.奖惩条例:
超额完成指标奖励办法奖励标准
6.1.1.1总指标超额完成出色的将各项成本费用都控制在成本基础指标范围内,并成本总额节约超过20%以上;
6.1.1.2单项指标超额完成出色的将单项成本费用控制在成本基础指标范围内,单项成本指标节约超过20%以上;
6.1.1.3总额和单项指标都超额完成出色的将各项成本费用都控制在成本基础指标范围内,成本总额和一些单项成本指标节约都超过20%以上。
6.1.2奖励金额
6.1.2.1对于符合本制度
6.1.1.2,6.1.1.2条规定的,公司给于相应部门或个人奖金激励,奖金额的相当于节约成本0.3%;
6.1.2.2对于符合本制度6.1.1.3条规定的,公司给于相应部门或个人奖金激励,奖金额的相当于节约的总成本的0.5%;单项节约部分不再重复奖励。
6.1.3奖励申请
6.1.3.1达到奖励标准的部门或人员,应由部门负责人或员工提交书面的奖励申请书,经项目公司领导通过签字后,上报集团管理中心;
6.1.3.1管理中心咨询各项指标的主要审计部门或中心该奖励是否达到奖励标准,审核通过的,由管理中心上报总经理办公会审议;
6.1.46.1.4.1奖励审核奖励审核负责部门主要是本制度5.4条规定的各项指标的审计负责部门,包括管理中心、发展中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心;
6.1.4.2负责审核的部门要根据书面的奖励申请书内容,进行详细的审核和调查,确实达到奖励标准的,应通知管理中心上报总经理办公会审议;6.1.4.3奖励申请经总经理办公会审议通过,并批准具体的奖励金额和方式,由管理中心向被奖励部门下达奖励执行的通知书。
6.1.5奖励的兑现
6.1.5.1奖励采取资金方式兑现的,由集团财务部门向奖励主体发放奖励资金,接受奖励主体提供银行存款帐号;
6.1.5.2团队获得的奖,金可以由团队负责人进行分配和安排,但应将分配或资金使用安排上报管理中心;
6.1.5.3个人获得奖金,应按国家有关规定缴纳个人所得税。未完成指标惩罚办法惩罚标准
6.2.1.1总指标未完成未能将各项成本费用控制在成本基础指标范围内,并成本总额超出总成本合计指标20%以上;
6.2.1.2单项指标未完成未能将单项成本费用控制在成本基础指标范围内,单项成本超出指标20%以上;
6.2.2惩罚金额
6.2.2.1对于符合本制度成罚标准的规定的,公司给于相应部门或个人进行资金惩罚,金额的相当于超出成本0.3%;
6.2.3惩罚审核
6.2.3.1惩罚审核负责部门主要是本制度5.4条规定的各项指标的审计负责部门,包括管理中心、发展中心、成本中心、财务中心、总工办和营销中心;
6.2.3.2负责审核
的部门要根据各项指标的审计内容,进行详细的审核和调查,确实达到惩罚标准的,应形成书面惩罚通知单,通知管理中心上报总经理办公会审议;
6.2.3.3惩罚通知单经总经理办公会审议通过,并批准具体的惩罚金额和方式,由管理中心向被惩罚部门下达惩罚执行的通知书。
6.2.4惩罚的兑现
6.2.4.1惩罚通知下达的当月,从被惩罚人员工资中直接扣除相当于惩罚金额的工资;
6.2.4.2如果是惩罚相关部门,部门负责人承担50%惩罚金额,其他部门员工平均承担50%惩罚金额;
6.2.4.3如果金额较大,可以考虑每月扣除一部分工资作为惩罚,连续扣除部分工资几个月,直至扣除工资总额达到惩罚金额。
7.2注意事项:注意事项:此制度各项指标为标准开发指标,各开发项目如出现特殊情况,可根据实际情况随时调整审核指标。
7.3本制度自发布之日起生效,由发展中心负责解释。
8.附件:
附件:投资成本基础指标分解构成表
第7篇 万科地产项目成本管理工作流程指引成本部
vk地产项目成本管理工作流程指引(成本部适用)
一、主要职责:
1. 工程结算管理;
2. 现场签证管理;
3. 设计变更管理;
4. 产值、资金计划审核,付款台帐建立;
5. 投标报价,合同价格审核;
6. 成本动态管理;
7. 现场临时任务。
二、基本原则
1. 工程造价确定原则(顺序优先)
■ 甲方限价
■ 合同价
■ 中标价(或三家比价最低价)
■ 合同规定确定方式
■ 市场询价
2. 造价工程师行为准则
■ 成本责任优先
3. 现场签证、设计变更事前办理原则
三、操作流程
1.工程结算管理
(1) 工作内容
■ 园区管网工程结算;
■ 绿化造园工程结算;
■ 装饰工程结算;
■ 外委工程结算;
■ 零星工程结算;
■ 工程竣工结算;
■ 工程结算定案单填写;
(2) 工作条件(前提)
■ 经办人出具工程结算工作交接单,非包死工程附两份结算书,必要时应附竣工图;
(3) 工作流程
(4) 需注意检查事项
■ 结算资料必须齐全--结算工作交接单、结算件2份、全部签证变更及洽商原件、竣工图(如需要);
工程结算工作交接单需注意事项
■ 工程结算工作交接单各项内容须填写完整;
■ 工程结算工作交接单中工程质量必须达到合同规定内容;
■ 存在合同外增减工程,需有项目部或设计部相关人员签字,并至少有相应部门经理签字,审批权限按现场签证和设计变更权限处理;
■ 提供工程结算工作交接单同时宜由工程组提供承包方联系方式;
■ 以上各项存在不清晰、不明确现象退回经办人;
关于现场签证、设计变更、竣工图需注意事项
■ 现场签证和设计变更单顺序号不连贯、公章及签字不全,验收栏中无施工后完成情况不得作为结算书附件参与结算;
■ 竣工图须主办工程师及项目总经理或设计部经理签字、确认;
结算工作注意事项
■ 结算前必须认真阅读合同不少于一遍;
■ 结算前必须向施工单位说明我公司的复审制度;
■ 结算前原则上造价工程师应先核算工程量;
■ 与施工单位审核结算前须共同约定简明工作计划,且双方签字确认后附在结算件上;
填写结算定案单需注意事项
■ 在结算定案后结算定案单经办人需留相关人员联系方式;
■ 结算定案单公章必须与合同原件上的公章一致;
■ 工程结算定案单中建筑规模、单位造价必须填写齐全;
■ 上报结算定案单后需附两份按规定修改完毕的结算书,具体格式按后附表格规定;
(5) 权限
10万元以下报项目总经理签字后送财务副总;
10万元以上报项目总经理签字后报经成本管理部经理签字,然后送财务副总;
(6) 参考文件
《预结算管理办法》
《结算样表》
2.现场签证管理
(1) 工作内容
1. 对以下内容确定造价;
■ 施工过程中出现的各种技术措施处理;
■ 在施工过程中,由于施工条件变化、地下状况(土质、地下水、构筑物及管线等)变化,导致工程量增减,材料代换或其他变更事项;
■ 发包单位在施工合同之外,委托承包单位施工的零星工程;
■ 施工过程中出现的奖励和索赔问题;
2. 同施工单位共同确认签证单;
3. 确定签证原因及责任归属;
(2) 工作条件(前提)
■ 工程组或设计部提供现场签证单;
(3) 工作流程
不合格
合格
(4) 现场签证单需注意检查事项
■ 各项内容填写完整;
■ 变更原因、内容明确:作法标识明确,可以清晰计算工程量,增减工程表示清晰,可以清楚分清签证最终变化结果是材料替代、建筑作法细化、设计缺陷弥补、增加零星工程。签证内容的表述以第三者可依据此单独立确认工程量和变更工程单价为原则;
■ 提出部门及签证原因必须明确;
■ 甲方主办人必须签字;
■ 现场工程量已由楼盘工程师及监理复核完毕,成本组人员可对现场工程量进行抽查核对。
以上各项存在不清晰、不明确现象退回经办人;
■ 严禁后补现场签证,如发现,现场成本工程师应知会项目总经理、成本管理部经理;(后补指超过规定时限补办现场签证,特别是在竣工前集中补办);
现场签证单台帐说明(具体格式见附表)
■ 汇总表按合同分类,同一合同对应内容按土建、水、电、暖分项工程分数量、金额汇总;现场签证编号规则见<沈阳公司成本管理软件管理规范>
■ 明细表按相关合同对应的单体项目分类
(5) 权限
2万元以下项目总经理签字生效;
2万元以上必须报成本管理部部门经理(签字栏中注明报成本管理部);
(6) 常见问题解决办法
■ 签证内容涉及市场定价材料或工艺;
解决办法:1.若属于甲控、甲供材料,则以相应价格为准;
2.非甲控、甲供材料,且金额在五万以下,由甲方经办人提供并由工程组确认三家以上且不少于需确定厂家或施工单位的数量一倍的供应商名单(短名单),造价工程师主持同时报价并复核报价条件是否一致,若一致,选报价最低一家;否则退回经办人重新报价;金额在五万元以上,由工程管理部招标确定厂家及价格;
■ 签证内容涉及质量和效果如何确定;
解决办法:工程组或其它部门提供的签证单所涉及的质量和效果,成本人员可视为公司其它部门认可,公司可以接受的质量和效果;成本人员有权利对存在的质量问题提出置疑;
(7) 参考文件
《设计变更及现场签证管理办法》
《签证登记台帐》
3.设计变更管理
(1) 工作内容
■ 由于设计单位的施工图出现错、漏、碰、缺等情况,而导致做法变动、材料代换或其他变更事项;
■ 由于发包单位设计部改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容,而导致做法变动、材料代换或其他变更事项;
■ 由于工程管理部、项目经理部、监理单位、承包单位采用新工艺、新材料或其他技术措施等,而导致做法变动、材料代换或其他变更事项;
■ 由于销售部、客户服务中心、业主要求提出变更,而导致做法变更、材料代换或其他变更事项;
■ 确定变更原因及责任归属;
(2) 工作条件(前提)
■ 工程组或设计部提供设计变更单;
(3) 工作流程
不合格
合格
(4) 设计变更单需注意检查事项
■ 接收设计变更后首先造价工程师应对设计变更的合理性进行初步复核,并有责任提出修改意见;
■ 各项内容填写完整,特别需注意施工单位、变更范围等,变更内容做法标识明确,增减工程标识清晰。变更内容的表述以第三者可依据此单独立确认工程量和变更工程单价为原则;
■ 提出部门及变更原因须明确;
■ 甲方主办人须签字;会签栏中各部门均确认完毕,无反对意见;
以上各项存在不清晰、不明确现象退回经办人;
■ 严禁由乙方起草变更单、后补变更单,如发现,现场成本工程师知会项目总经理、成本管理部经理;(后补指超过规定时限补办现场签证,特别是在竣工前集中补办);
设计变更单台帐说明(具体格式见附表)
■ 汇总表按合同分类,同一合同对应内容按土建、水、电、暖分项工程分数量、金额汇总;设计变更编号规则见<沈阳公司成本管理软件管理规范>
■ 明细表按相关合同对应的单体项目分类
(5) 权限
5万元以下项目总经理签字生效;
5万元以上必须报成本管理部、设计工程等相关职能部门。
(6) 常见问题解决办法
■ 图纸无甲方部门或人员确认;
解决办法:返回经办人;
■ 变更内容涉及市场定价材料或工艺;
解决办法:同签证相关内容处理方式相同;
(6) 参考文件
《设计及变更签证管理办法》
《设计变更登记台帐》
4. 产值、资金计划审核
(1) 工作内容
工程竣工结算付款审批表填写内容
■ 填写施工单位原报预算造价(序号一);
■ 填写结算造价(序号二);
■ 填写保修款比例及金额(序号四.1);
工程进度付款申请表填写内容
■ 填写<审定产值>栏内全部内容;
■ 注意审核<合同签约总价款>及<调整后的合同总价款>;
■ 若存在甲方分包项目将该产值扣除;
资金计划收集及编制(此职能归属最终以项目总经理的安排为准)
■ 按咨询单位提供的结算文件、楼盘工程师提供工程进度情况,复核各家的产值,按合同付款条件编制资金计划;
■ 主体以外且楼盘工程师可简单拆分造价的项目的资金计划,由楼盘工程师提供项目及资金计划,造价工程师收集各位楼盘工程师的资金计划并汇总后编制总资金计划;
■ 楼盘工程师无法简单拆分造价的项目由造价工程师负责拆分进度产值,编制资金计划;
■ '七 支付质保金'项目资金计划由客务服务部提供;
■ '八 营销推广费、十 现金流入'项目资金计划由销售部提供;
■ '九 售后服务费'由客户服务部提供;
(2) 工作条件(前提)
■ 经办人提供工程竣工结算付款审批表或工程付款审批表;
3) 工程付款流程(成本部内部流程)
资金计划收集及编制流程
(时限:每月25日报下月资金计划)
(4) 需注意检查事项
工程竣工结算付款审批表(成本部内部流程)
■ 复核合同履行情况,与合同规定相应的合同付款比例是否相同;
■ 项目经理部内容填写完整,项目总经理已经签字;
■ 复核现场实际工程进度;
■ 以上各项存在不清晰、不明确现象退回经办人;
工程付款审批表
■ '经手人'以上(含)填写完整;
■ 合同履行情况与合同规定一致;
(5) 权限
工程竣工结算付款权限
5万元以下项目总经理签字生效;
5万元以上必须报经成本管理部;
(6) 常见问题及解决办法
■ 工程进度付款审批表上月产值无法确定如何填写
解决办法:至少填写'累计完成产值合计'一栏;
(7) 参考文件
《资金计划表》
《工程付款审批表》
《工程竣工结算付款审批表》
5. 投标报价(含三家比价),合同价格审核;
(1) 工作内容
■ 招标文件中造价条款的拟定,工程量清单招标中工程量清单的编制(外委咨询公司的工程量清单负责核定);
■ 定标中造价条款的审定,并确定最低报价;
(2) 工作条件(前提)
■ 项目确定,图纸基本完整;
(3) 工作流程
(4) 需注意事项
■ 图纸是否有设计部、工程管理部经理或以上人员签字;
■ 图纸细部尺寸是否足以核定造价;
■ 招投标及合同造价的确定宜首选总价包干形式,其次选用单价包干形式(或按现行的当地定额结算);
■ 工程量清单招标中造价条款一定要明确,投标方有按图纸及现场情况复核工程量清单的义务,并最终对工程量清单承担风险;
■ 相关部门提供的厂商或施工单位的名单(短名单)不少于三家且不少于需确定厂家或施工单位的一倍;且在发标前要求主办部门确认投标或比价单位的资质;
■ 定标中需复核各家投标条件是否一致;(投标条件包括:施工条件、工程量、产品规格、施工标准等);
■ 非特殊情况造价人员不再与厂家或施工单位协商造价,对报价不实的厂家或施工单位提出警告后,二次报价仍高于市场价格0.5倍或低于市场价格0.5倍,该次报价作废,并通告各成本人员,取消该厂家对万科投标报价的权利;
■ 最低报价确定原则:工程量清单报价中总价最低;单价包干报价中应预估实际各分部分项工程比例统一虚拟工程量后,采用综合报价最低的报价,采用单价包干形式应特别注意预计增加材料用量最大的材料单价;
■ 甲控材料管理应参照招投标管理规定执行,并建立台帐;
(5) 权限
5万元以下项目部负责;
5万元以上工程管理部负责;
(6) 参考文件
《集团工程招标管理办法》
《网上采购管理办法》
6. 成本动态管理
(1) 工作内容
■ 以成本指导书内容指导项目部有关造价工作;
■ 每周、月按规定格式报表;
■ 现场零星材料限价;
(2) 工作流程
(3) 注意事项
■ 当月发生签证、变更单笔造价超过5万元,应于当周报成本管理部;
■ 材料限价应建立台帐;
■ 每月报表中签证、变更应按合同分类;
■ 重大变更应说明原因;
■ 当需调整目标成本,要严格覆行目标调整审批流程。 范围:与成本指导书的成本科目相比发生增减(不含签证、变更的工程内容、合同),非市场因素调整目标成本单价(调整材料选型、品牌、档次,调整常规费率等);
(4) 参考文件
《项目成本月报表》
7. 现场临时任务
(1) 工作内容
■ 配合其它部门工作(成本咨询);
(2) 注意事项
■ 现场成本工程师的临时任务原则上应以不超出现场成本工程师岗位职责说明书的范围为标准,如确有偶然性超出也应是以与成本相关为原则;
■ 现场临时任务每周不宜超过二个工作日且每月累计不应超过五个工作日,出现超过现象应向项目部或人力资源部书面说明情况;
四、补充说明
(1) 本指引由成本管理部负责解释、修订;
(2) 本指引中所有参考文件均由成本管理部提供;
第8篇 地产代理项目财务管理制度
地产代理公司项目财务管理制度
一、财务管理要求总则
●费用报销必须遵循费用报销审核制度。
●各楼盘负担的费用必须明确划分,并在报销单上写明所属项目及营销总监的详细资料。
●人员的变动必须及时报告人力资源部,以便财务部月底进行工资、资金核算。
●开发票时,须附与发展商核对后的结算明细表。
●营销经理或营销总监将新提项目经理做业务员与做项目经理时的收入划分并核对,然后报财务部。
二、票据管理
●售楼处使用的票据包括收款收据和尾数纸。该票据均印有统一编号。收款收据和尾数纸由项目经理或定专人从公司财务部领取。
●所有售楼处现场必须有设置保险柜。空白收据、尾数纸必须妥善保存于保险柜内。
●客户交付临时定金时一律与客户签定尾数纸,空格处须按项目经理规定填写一式两份,经客户确认签方可收取。
●客户交付足额定金时,由项目经理或项目指定专人开具正式收款收据。如客户已交付临时定金,则须时收回尾数纸。如尾数纸丢失,须当场要求客户出具遗失证明,作为丢失尾数纸的补充凭证。
●各售楼处领取的票据要及时与财务交清,无论票据使用与否,从领用日期开始算起一个月内必须交回待财务部核查无误后,然后重新领用。如有违规罚款一百元。
●因未能妥善保管而丢失收款收据及尾数纸,应立即通知财务部并施以适当的补救措施(如登报)。每丢失张收据,经办人将被罚款人民币三百元,并承担由此产生的费用和后果。
三、代理费的结算及转款
●代理费的结算日为每月25日。节假日、周末不顺延。
●各楼盘代理费结算需提前一天将有关结算的资料传真或交回给财务,以便财务对结算金额进行核对和集资金。
●转款收据必须于转款后第二天交回财务部。
●如预结代理费,并退回所收定金的楼盘,必须提前一天通知财务部,同时附发展商出具的转款通知。
●上述转款必须经营销总监和总经理签字批准。
●对不提前通知,当天就要求转款的,一律不予受理。
四、现金管理制度(适用于定金与临时定金)
1、开盘
●新项目开盘,营销总监必须提前与财务部协调收款方式及交款银行。
●各售楼处开盘签项目经理先向财务部填写代理业务通知单,然后凭此表领取尾数纸或正式收据。
2、收款
●售楼处收取的定金及临时定金(现金或支票),必须由项目项目经理指定专人收取。
●定金由发展商收取的,各售楼处不得向财务部领取财务票据。
●各售楼处在收取款项时,必须要开具与款项相对应的盖有公司财务章的有效票据,不得为客户开具白条。
●当天收取的定金及临时定金必须下午7点前存入财务指定银行。因未能及时将定金存入银行而造成款遗失、被抢、被盗等,后果由经手人承担。(如有特殊情况,最迟不得超过次日上午存入指定银行。如到款时间与收款收据的日期相差超过两天,有关人员必须给出合理解释,并将被处以罚款(每日每笔罚50元)
●每次存款后立即将收取金额、票据金额、房号、业主姓名、存入银行、存入日期等有关数据指定专人记录有财务对帐上,以便月底与公司财务核销票据。
●无折存款回单必须注明楼盘名称、房号及业主姓名,以便与收款收据核对。
●临时定金结算(挞定)须报财务作为应付帐款处理,半年后转为营业收入,不上报者视为走私单,一经查实,立即处理。
3、退款
●销售人员负责向客户解释退款的有关程序,以减少产生矛盾的机会。
●如发生客户退款,由销售人员写一份退款说明,并由项目经理、营销总监签名,然后通知客户()到公司总部退款,不得自行在售楼处退款。
4、以上规定同样用于收取的其他现金(如首期款)。
第9篇 房地产新项目部印章管理制度
地产公司新项目部印章管理制度
1、公司印章、行政章、合同章由行政部办公室统一管理,指定由主任负责保管,分管领导监管,专柜双锁存放。
2、印章管理人员必须确保印章安全,不得外借。未经领导书面批准不得使用,否则产生的经济、法律责任自负。
3、使用印章必须按以下程序进行:
(1)申请:印章使用单位或个人先提出申请,填写《印章使用情况登记表》;
(2)备份:印章使用单位或个人凡对外合同、文书、证明等都必须备份交公章管理人员存档备查;
(3)办理:经领导审核批准后,印章管理人员使用印章,不得由申请人自行用印。
4、使用印章审核批准人承担由此产生的一切经济、法律责任。
5、'财务专用章'、'销售专用章'分别由财务部经理、销售分管领导保管,建筑公司公章应纳入行政部统一管理。
6、年终公司对印章使用情况进行一次检查,并督促其资料及时归档。
第10篇 地产项目销售管理制度：售楼部管理
地产项目销售管理工作:售楼部管理
第三环节:售楼部管理
a、售楼部工作流程
1、市场调查
在销售前期,有销售经理组织对项目及周边环境等情况进行一系列的市场调查,并协助公司做好对项目的考察等工作。
2、销售政策制定
对项目提出销售政策、价格计入市姿态等建议,并制定出符合公司要求的价格和优惠措施等。
3、销售文件的准备
4、人员招聘及培训(培训内容:规范、职业道德、能力及素质、整体队伍素质的提高)
负责对销售人员的招聘及培训工作,培训内容有公司规章制度、房地产基础知识、销售技巧等。
5、销售过程中问题的处理
*简单情况的处理,先交由销售主管解决处理;
*复杂情况的处理,先汇报主管,在主观整理后以报告的形式提交给销售经理,由经理指导或协助解决。
6、销售政策的调整
*以例会的形式组织协调各部门,制定解决方案和调整策略;
*以通报的形式分派给各部门执行并监督实施;
*以月报的形式向公司销售管理部门提交总结报告。
b、售楼部职能
售楼部隶属于公司经营策划部,是分管公司房产销售、租赁的业务部门,也是公司对外形象的窗口。
主要职能如下:
1、负责房产的销售工作,租赁工作,并按规定为顾客办理有关手续。
2、售及房地产市场的信息资料,做出市场预测,参与设计方案的评审选定
3、拟定房地产销售的设计方案,提交公司领导及相关部门讨论通过后予以执行。
4、积极为顾客办理产权证。
5、做好公司房地产销售租赁的综合统计,妥善管理经营合同等一切档案资料。
6、参与工程的竣工验收。
7、参与房地产交易谈判。
8、收集客户意见,及时报请公司领导或反馈给有关部门解决。
c、营造售楼部构架及职能
一、组织构架
1、销售体系人员构成(共8人,适合150~200平米的售楼中心)
甲方:财务收款(出纳)1人
按揭专员 1人
乙方:销售经理 1人
销售主管1人
专职销售人员4人
2、行政人员:(共6人)
甲方:清洁员 1人
保安员 2人(若销售中心有样板间则以 1位女保安/套 增加保安)
司机 1人
二、岗位职责:
1、财务出纳
*收缴售楼进款
*退还退房款项
*与银行进行钱款交割
*开收款收据
2、按揭专员
*与国土局、银行等政府相关部门进行工作对接
*办理相关手续
*签订正式〈商品房购销合同〉
3、售楼部经理
*负责与开发商就有关销售方面的问题进行协调,
*把握市场动向,抓住时机,促成大型客户的成交。
*掌握并执行公司总体销售计划。
*制定阶段性营销重点,季度计划的实施。
*向上级领导汇报工作。
4、销售主管
*监控销售现场,处理现场疑难;
*管理售楼人员;
*收集并反馈市场信息;
*定期调研市场走势,并结合项目提出对策;
*协助售楼部经理开展其他工作。
5、售楼人员
*负责上门客户的接待和情况介绍;
*负责与客户签订认购书;
*负责记录客户档案;
*售及楼市信息,并及时向售楼部经理汇报。
*负责与客户进行价格谈判;
*做好客户后续跟进工作;
*负责与客户签订正式购房合同;
6、清洁员
*售楼中心的清洁工作
7、保安
*负责售楼中心的安全保卫工作
8、司机
*协助、配合销售部门做好本职工作
d、设计售楼部工作流程
e、规范销售制度
一、销售控制
1、销售控制工作必须严肃认真,不得作假销控,搞小动作,业务员无权私自销控,若有违反以上情况由个人承担一切后果。
2、每天销售情况要及时汇报,并由销售主管填写销控表交给专案经理。
3、所有单位的小控,必须经专案经理在收据上按签字认可方能生效;如经理不在现场,则先通过电话通知,事后补签。
4、每天营业结束前由经理和财务部核对,即使当天没有售出单位,也要汇报。
二、收、退定金
1、定金由财务部专人负责收取,并开订单或收据,由专案经理和客户签字,复印件交专案经理留档;任何人无权打白条,或私自答应收取客户定金,否则后果自负;
2、定金的退还,在无国家明确规定的前提下,须经销售经理批准,退款时,应将原收据收回;
三、签认购书
1、在定金收取完整之后,应填写认购书;
2、认购书的填写应清洗、完整、准确,不得涂改;
3、认购书的一式四联,财务收款人员、销售部经理、专案经理、客户各持一联;
四、签合同
1、合同交由专案经理和销售经理共同监督签订和管理;
2、签订合同时所需单据证明有:a、缴款收据;b、认购书原件;c、身份证明等其他所需单据并留复印件备档;
3、客户需交足首期款,按揭客户并协商办理货款事宜。
五、办理贷款:
提供客户资料、本
公司资料,要求客户共同配合。
六、交房
1、销售员通知客户携:a、《住宅使用说明书》b、《质量保证书》c、《房屋交付使用许可证》办理交房手续。
2、收取房屋余款。
七、其它注意事项:
1、销售员要遵守并清楚地完成每个程序;
2、若有违纪现象,公司有权予以解聘或留职查看,并由个人承担一切后果。
f、规范工作制度
一、考勤制度
1、工作时间:早8:30 ~ 晚18:00,中午吃饭时间45分钟(轮流吃饭),销售人员每日轮流值班,每日2人,至晚9:00
2、每周轮休一日,外出、休息要带呼机,手机开机;
3、病、事假的请假手续:
1)病假:
*销售人员因病需要休息、须有正规医院证明
*病假两天以内由部门主管审批,三天以上者由公司主管审批;
*病假手续必须当天申请
*病假每天扣人民币30元
2)事假:
*事假手续必须至少提前一天书面申请;
*事假两天以内由部门主管审批,两天以上须由公司主管部门审批;
*事假不遵半天按半天计;
*事假每天扣人民币40元。
4、处罚办法
1)迟到或早退处分:
*迟到(早退)第一次扣2元/分钟;
*迟到(早退)第二次扣4元/分钟;
*迟到(早退)第三次扣8元/分钟;
*依此类推,情节严重者,公司有权解雇。
2)旷工处分:以下情况之一者,按旷工论处
*销售人员在当值时间内无正当理由离开岗位者;
*销售人员不自觉签到者;
*代人签到和要求别人签到者(以上任一情况,按旷工半天论处);
*不按规定办理请假手续而未来上班者;
*假期已满未按时返回公司且没有正当理由者;
*旷工按100元/天扣罚;
*旷工连续2天及每月累计3天以上者,公司有权解雇
二、仪容仪表
1、员工必须经常保持服装整齐清洁,并按规定佩带工卡,自觉爱护公司所发的工作制服、鞋等物品。
2、男员工头发以发脚不盖过耳部及后衣领为适度,不准留小胡子、鬓角。
3、女员工不得披头散发,头发不宜过长,以不超过肩部为适度。要保持淡雅清妆,不得浓妆艳抹、染深色指甲,并避免使用味浓的化妆用品。
4、员工不得染怪异发色、梳怪异发型,应请勤修剪头发、指甲、保持清洁。
三、营销中心行为规范
1、现场接待顺序
1)现场接待的客户按照签到的顺序来接待,若该销售员不在,则跳过排在最后,并由下一个人补上。
2)新老客户区分有两个前提:a、有无来访;b、有谁接待过;
3)义务接待,如果给销售员的老客户来访而其本人不在,则由当时排在最后面的销售员代为接待。
2、办公用品的管理
所有办公用品,包括售楼资料、电话等其他工具应统一妥善保管,摆放整齐;不得使用售楼处的广告接待电话打私人电话,影响销售业绩;
3、销售单据的管理
每天所有销售单据,如收据、认购书、财务结算单、付款证明等,须交给专案经理经妥善保管,并在当天营业结束前,上报当天日报表。
4、售楼中心管理
1)售楼中心内保持桌面、地面清洁,接待桌,谈判桌椅,摆放整齐,创造一个良好的售楼环境。
2)接待前台桌面,只准摆放资料夹、楼书、折页、客户登记本、电话登记本。与工作无关的杂物、水杯一律不准乱放在桌面上。
3)个人资料,计算器等应放在自用的抽屉内,接待过程中不准乱抽,乱拿他人资料,接待完毕后,资料归放原处。
4)接待工作结束,客户使用过的纸杯,烟蒂应及时清理干净。
5)工作期间,营销人员应保持良好坐姿,公共空间严禁躺卧,伏桌休息,不得在工作场合大场喧哗。
5、客户登记
1)有效客户登记:销售员在做客户登记时必须注明客户姓名、电话或其他有效联系方式,且公司只保障该销售人员所进行过登记的客户的权益,当场落定的除外;公司只承认在客户登记本上的登记记录,销售员自己的接待记录一律不承认。
2)登记期限:自登记之日起一个月内,该客户为该销售员客户,若超过此期限以外而销售员未作登记追踪时,则公司有权将此登记清除,其他销售员可以争取客户促成成交。
3)销售人员应清楚地填写每一份资料,并妥善保管,以备查询。
4)任何个人不得损坏、擅改客户登记本,否则对造成的后果,公司将严肃处理。
6、业务管理
1)营销人员严格按照签到顺序轮流接待。
2)营销人员对待每位客户应一视同仁,必须认真完成自已的接待工作,要有认真、严谨的工作态度。
3)每位员工,每天必须完成自己的接待记录,写好客户档案,认真填写工作日记和销售日统计表。完成后交由组长检查、整理、归档。
4)接待工作要细致,积极留下客户的联系方式。
5)经常保持与登记客户的联络,争取促成签约。
6)每位营销人员签约后,要建立客户档案,将客户的合同号、付款方式、付款进度统计好。
7)签约客户的追款工作由该位客户的接待人员负责。并负责催款,督促客户按时交款。
8)针对初次来访,留下客户档案的这次接待为有效接待。
7、合作与分成
1)有特定合作的销售员,须在签单之前协商好后,将合作意向告知经理后方可生效,并以经理签字后的收据作为成交后佣金分配的依据,否则公司有权处理争议。
2)绝对禁止争强公司其他同事的客户,一经发现,视情节严重性予以扣罚工资或佣金,并交公司领导处置。
四、客户接待制度
1、原则
总则:一切以销售活动为主。
*以第一接待为主,第二接待为辅,第三接待为义务;
*体现协作,互助,谦让的团体精神;
*体现员工积极、主动的精神面貌。
2、制度内容
1)接待客户,首先应起身站立,致问候语“您好”,递名片,然后引导
客户至沙盘前讲解沙盘及户型特性;等客户落座后,应主动倒水,自己再坐下,礼貌询问客户要求。
2)前台销售人员在接待客户时,应保持双手垂放‘待客户时,应代为开门,使用礼貌用语向客户道别。
3)与客户办理签约和催款时,应注意客户的隐私性。
4)售楼人员接待客户实行轮流制,不得挑检客户。每天第一个签到的售楼员接待第一个客户,以此类推。
5)售楼员每接待每一个客户都要详细登记,记录内容包括日期、客户姓名、工作单位,住址、联络方式、购楼意向、接待人员、客户看楼或咨询源自何种信息等。
6)每个售楼人员有义务做电话咨询,但不作客户登记,客户来访时指名找某售楼员,此客户由此售楼员接待,否则,以现场接待人员登记为准。
7)对经人介绍来访的客户,以客户意向进行接待,有疑难问题向主管或副经理汇报。
8)如果接待过程中发现接待的是他人的客户,应主动交回给原售楼员,或经原售楼员同意方可继续接待,否则视为抢客户。如果原售楼员不在现场并且无法联络,当时接待客户的售楼员可分得一定比例提成。(具体见提成制度)
9)自己跟踪自己的客户,如果客户是一家(批)人,原则上以第一次登记为准。
10)无意中接待了他人已作登记的客户,若成交,可按公司提成制度解决。
11)售楼员无权为客户私自放盘或转名,无权直接为客户打折或申请其他事宜,否则,一切费用自负。如果客户有某种需求,可向主管或副经理提出申请,主管或副经理无法解决,需向经理提出申请,批准后方可执行。
12)杜绝在售楼处争抢客户,一旦发现,严加处理。
13)《客户登记本》是发放售楼员提成的第一证据,由现场经理妥善保管,不得涂改和销毁。
五、销售部接待规范
为规范销售部工作人员的职业行为,培养良好的职业素养,体现公司“服务客户,让客户满意”的服务宗旨,有力促进销售,完善公司的社会形象,特制定以下规定:
1、接听电话时,必须使用标准语,如“你好,***销售部”。
2、接待客户时,首先应起身站立,并致问候语:“您好”,待请客户落座后,为客户倒水,再坐下,礼貌询问客户要求,如一批客户较多,一时无法安排座位时,应向客户表示歉意,取得客户谅解。
3、对每一位看房客户,售楼前台业务人员都应热情接待,详细介绍项目情况,做到有问必答,不得以貌取人,不得对不购房人员有任何轻视态度。
4、不得在工作现场吸烟、看书、读报、大声喧哗,保持现场整洁,有序和严谨,给客户以良好的第一印象。
5、在通道或房门等较窄处遇见客户,必须侧身让客户先行,不得与客户抢道行走。
6、如与客户在业务上意见分歧时,应保持冷静、礼让和理智的态度,先安定客户情绪,然后及时与有关部门和相关人员进行沟通,了解情况,统一对外口径。不得与客户争吵,不得对客户使用任何不礼貌的语言,不得对客户进行不礼貌的评价。
7、与客户办理售楼、催款和入住等业务时,必须严格维护客户的隐私权。
8、在接待客户时,应热情接待,但不得泄露公司经营机密,不得将公司内部文件外传。
g、销售人员业绩考核办法
销售人员业绩考核办法的制订是根据公司对销售人员总的要求,考虑到销售人员的销售业绩、工作表现、团队精神、相互配合等综合因素,本着有利于鼓励先进,发扬团队业精神,提高报务质量的原则,制订本办法,以百分制的方法全面考核销售人员的综合情况,具体内容如下:
1、 服务质量(占20分)
1.如有客户投诉一次,且属于销售人员的责任,扣20分
2.与客户发生口角争执一次扣10分
3.解答客户问题时不够耐心,态度泠淡一次扣5分
4.对应掌握的业务不熟练扣2分
5.得到客户的书面表扬一次加5分
6.得到客户的口头赞扬一次加2分
2、销售业绩(占30分)
1.销售人员每人每月应完成销售定额套(按人计算)
2.低于销售定额一套扣1分
3.超额完成销售定额一套加1分
3、工作态度及责任心(占20分)
1.不服从工作分配扣10分
2.由于缺乏工作责任心,造成工作失误扣5分
3.工作不主动,缺乏工作热情扣2分
4.除完成本职工作以外,还能主动承担其他工作加2分
4、 团队精神
1.缺乏团队意识,有破坏集体团结的行为扣10分
2.员工之间不团结各扣5分
3.工作之间,不能主动合作,积极配合各扣2分
4.不积极参加集体活动一次扣2分
5.不计较个人得失,主动为大家服务一次加2分
5、 出勤情况(占10分)
1.每月公休假四天,公休假以外,请假一天扣3分
2.迟到或早退一次各扣1分
3.少休公休假一天加2分
七、提成制度
首先热忱欢迎各位加盟本公司×××售楼组,公司本着同心同德、共同发展的宗旨,针对售楼处售楼人员的待遇,建立以下制度,具体内容如下:
1.售楼员工资由底薪+提成组成。
2.售楼员底薪为人民币元/月。
3.售楼员每月的销售任务为2套/月,销售2套以下(含2套)按销售额的千分之一提取,销售3套以上(不含前2套,从第三套起)按销售额的千分之一点二提取,销售5套以上者(从第五套计起)按销售额的千分之一点五提取,销售8套以上者另奖元。(具体考核任务根据市场情况而定,以上数字只供参考)
4.连续二个月(顺延)不能完成任务者公司有权停发工资和解雇。
5.每套提成中拿出30%作为公司全体销售人员的公共佣金,以平均分配的形式发放。
提成具体分类表
业务员具体情况 提成(金额*系数)
a客户c始终为a接待、且成交a得100%
a、b客户c首次看楼为a接待,且登记,但成交时为b接待,a不在场且不知客户要订房,或a委托b接待a得50%,b得50%
a、b客户c本应由a接待,但a正忙无法接待,按顺序轮到b接待,且成交b得100%(下一次轮到b接待客户应让给a接待)
a、b客户c首次看楼由a接待,第二次看楼由b接待,最后a接待且成交a得90%,b得10%
a、b客户c来找a,a不在,b接待且成交a得50%,b得50%
a、b客户c首次由a接待,客户c的家人由b接待a成交:a得90%,b得10%
b成交:a得50%,b得50%
a、ba为新业务员不能独立成交,b协助且成交a得50%,b得50%
注:金额=销售合同总价
八、销售合同执行监控
销售合同执行过程是销售的重要环节,销售人员负有督促顾客履约的责任。
1.收款催款过程控制
收款、催款原则上要按双方签订买卖合同所规定的条款进行。当交款期临近时,销售人员应主动通过电话、信 或上门等方式礼貌地提醒和督促顾客约。
若顾客拖欠购楼款,在时间和数量上超过了公司的底限时,销售人员应请示主管领导,通知顾客中止双方合同和进行必要的法律裁决。
2.按期交款的收款控制
原则上要求顾客履行合同规定的所有条款。我方如期交工,履行了合同,责任在拖欠款的顾客。销售人员除了以各种方式进行催款外,还可按合同的有关规定提出对顾客进行处罚意见。
3.延期交工的收款控制
仍尽可能要求顾客按合同如期付款。
4.入住环节的控制
楼宇竣工验收合格后,销售人员应给有关顾客发出办理入住的通知书。只有在实际付清全部楼款及其他应付费用之后,销售人员才能为顾客办理入住手续。
5.客户档案
本阶段客户档案的目的的是保存原始凭证以备法律纠纷。客户档案主要包括:顾客付款凭证、认购书、买卖合同书及公证书等。
6.客户回访与亲情培养
客户回访是我们坚持的服务。通过销售人员对顾客的回访,逐步培养与顾客之间的亲情,同时通过面对面的沟通,倾听顾客的意见和建议,可为以后的销售打下坚实的基础。
7.与物业管理的交接
主要移交楼房的住房名单和交待一些特殊情况。销售人员楼盘表上记载的住户名单交给物业管理公司,并介绍有一定背景的特别住户及其他有关信息。
九、销 售 结 束
1、销售资料的整理和保管
销售部门应将政府有关房地产的销售政策、法律文件分门别类整理,由相关人员分别保管。
保管方法:建立档案柜,电脑资料库。
2.销售人员的业绩评定
销售人员的业绩评定原则上按年度和项目进行。评定的主要依据有:
*接洽总人数;
*成交数;
*顾客履约情况;
*顾客投诉率;
*直接上级的评价。
3.销售工作中的处理个案记录
即将特殊个案(特批优惠、改名、转让、投诉、纠纷等)的处理情况整理记录并保留有关凭证,以备忘查询。
4.销售工作的总结
第11篇 房地产新项目部档案管理制度
房地产新项目部档案管理制度
为了做好工程及设备档案资料的管理工作,参照《建设工程文件归档整理规范》等文件的有关要求结合本公司实际情况和公司领导对档案管理的相关要求特制订本档案管理制度。
一、归档范围
主要为工程和设备档案资料
1、工程档案是指各类报批文件(对政府各行政部门的各类报批文件、回复的批示文件、对外发文、对外接收的文件)、各类合同(所有合作合同、供给合同、工程合同以及各合同的附件、补充合同,供应商(服务)单位的报价资质资料、报价商务资料及报价汇总表说明文件,比价的考察调研报告,考察调研的影像、照片资料)、设计资料及图纸、设计变更与工程洽商资料、监理文件、施工日志、会议纪要、审计结论及各种验收证件、检测报告、材料设备的合格证及说明书、施工图、财产移交手续及其他需要存档的文件等。
2、设备档案是鉴定评价(仪器)技术状态的科学资料,是为保障(仪器)设备正常运转并处于良好状态的重要依据。档案员接收归档本公司的各类设备资料。主要包括计划、选购阶段的仪器设备购买申请单、协议、合同、重要来往函件、电文;开箱验收阶段的装箱单、开箱验收单、出厂合格证书、出厂精度检
3、验单、图样、技术手册、使用维护手册、说明书、校验标准、随机备件图册、软件、硬件部分的文件材料、开箱检验记录;安装调试阶段的试车、试验记录、安装验收单、存在问题及处理意见;运行及维护修理阶段的设备仪器移交使用部门的附件和随机工具清单、设备仪器维护保养和安全技术操作规程、设备仪器使用记录、设备仪器保养情况记录、设备仪器检查记录及维修记录;改造、更新阶段合理化建议及处理结果、设备仪器改造、改装、更新的报告与批复、改进、改装过程中形成的图样、技术文件、设备仪器报废技术鉴定书、请示及批复文件、技术鉴定及成果申报奖励等各类文件。
二、档案保密制度
1、档案工作人员必须树立高度的保密观念,遵守公司的各项保密制度。
2、凡涉及不宜公开的公司机密等档案,应作秘密保管并严格控制查阅范围,本公司人员需要查阅者,须经本公司主管领导批准。
3、凡作秘密和内部管理的档案,应严格履行查阅审批手续,严禁擅自拍照和复制,利用者应严格遵守保密规定,不得泄露公司秘密。
4、对确已无保存价值的建设工程和设备档案,列出销毁清册,经主管领导审批后,由销毁人、监销人销毁,并签名注销。
三、档案工作人员岗位职责
1、热爱档案事业,忠于职守,遵纪守法,勤奋学习,具备档案专业知识。
2、负责本公司建设工程中形成的资料和设备资料的收集、整理、立卷、归档工作,积极提供利用,为各项工作服务。
3、按规定向当地档案馆移交应进馆的档案。
4、积极主动地向上级主管部门汇报档案工作情况,接受其监督、检查和指导。
5、办理领导交办的其他档案业务工作。
四、档案管理制度
1、非档案管理人员不得擅自查阅档案柜里的案卷,确因工作需要,须经本公司主管领导批准同意后方可查阅。
2、档案柜内的档案要进行系统排列存放,不准堆放与档案无关的东西,做到完整安全,存放有序,查找方便
3、做好档案柜内'六防'(防盗、防火、防尘、防阳光、防潮、防鼠虫蛀)工作,平时要勤检查、勤打扫、保持档案柜卫生整洁、安全。
4、对档案柜所藏档案要进行经常检查,发现问题及时采取有效措施。
5、凡属归档范围内的仪器设备的全套随机技术文件,仪器设备说明书、样本、图纸、技术操作规程、合格证及安装调试等材料若系一式二份,应留一份存档;只有一份的,将原件存档,复印件随机使用。
6、档案员负责仪器设备档案的收集、整理、保管、利用和统计工作。仪器设备档案内的文件材料,要按时间先后排列好,用铅笔编写页号,凡有文字的页面,都要编号,正面编在右上角,背面写在左上角,然后填写好卷内目录。
五、档案安全制度
1、严格执行定期检查和进出档案清点制度,档案柜实行专人负责,钥匙应妥善保管,如有丢失应及时汇报并采取措施,非管理人员不得随意翻阅档案柜里的档案。
2、每次长假前应对档案进行全面检查,档案柜加贴封条,切实消除安全隐患。
六、档案资料查阅利用制度
1、本单位人员借阅档案、资料须登记,未履行登记手续的,档案管理人员不予提供档案、资料。档案资料的借出时间,不得超过半个月,确需继续借阅,必须办理续借手续。对于关键性和常用部分的档案应使用复印件,尽量不用原件,一般由使用人复印。
2、档案、资料的原件一般不外借给其他单位人员,特殊情况需要外借时,须经分管领导批准,办理外借手续并限期归还。借出的档案材料的原件,借用人要妥善保管,不得毁坏和遗失,按期归还,如有损坏、遗失,由借用人负责。外单位人员需要复印档案柜里资料时须经主管领导同意后方可进行。
3、档案柜里有档案、资料需交给其他单位时应填交接单方可交付。
4、查阅档案时,严禁吸烟,严禁在文件材料上划线、打勾、作记号、折角等,严禁涂改和拆撕档案,违者且造成档案损毁的,依法追究当事人行政、法律责任。
5、查阅档案者有义务将利用效果反馈给档案管理人员,以利探索和总结档案利用工作规律,更好地为各项工作服务。
七、档案的收集
1、档案管理人员收到公司内部人员或相关单位人员给予的资料应及时登记。
2、工程档案资料按项目收集档案应按系统分类统一存放档案盒贴上标签并做电子目录方便日后检索。
3、设备档案资料按名称分类组卷,将一组内容上具有有机联系的材料组合成一个保管单位。卷内文件排列,依照设备材料的自然形成过程排列并做电子目录方便日后检索。
4、应妥善保存各类档案和资料,如发现用途不明的资料应交总工程师审阅确定用途。
5、勘察、设计、施工、监理等单位向本公司移交档案时,应编制移交清单,双方签字、盖章后方可交接。
6、项目签订承包合同中应明确规定工程档案资料和设备资料编制的责任范围、内容、套数、案卷质量标准及时间要求。施工单位不按时提交合格竣工图的不算完成施工任务。
7、本公司购置的设备仪器的随机全套资料,由拆箱负责人收集齐全,及时移交档案员,统一积累和集中保管。
第12篇 房地产项目销售案场管理制度
房地产项目销售案场管理制度(签署版)
一、接待客户制度
1、接待客户必须严格遵守项目组制定的a、b位排位顺序接待制度,在接客户时候a、b位不能随意走动,无故离开视为自动放弃,a位须把资料准备好。如果因为要吃饭或者是上洗手间要离开时必须找顺位代替。否则也视为自动放弃接待,一周内无故自动放弃接待客户超过三次以上的销售人员,立即停止接待客户一周,并罚款20元扣10分。客户进入销售大厅后a位同事还没有上前迎接接待的,a位同事罚款10元,并扣分5分。
2、如在接待客户过程中,如同事之间发生冲突,须马上报以现场项目经理或主管妥善解决,不允许在销售现场吵闹、指责对方。如违反,罚款50元扣20分并上报公司行政部作除名处理。
3、销售人员在客户登记本上登记好后不得擅自进行涂改,一切私自的修改都视为无效处理,如确实需要修改的地方须要先报项目经理或主管签字确认后才有效。
4、如销售人员的客户登记发生冲突的,以先登记的为准。但特别说明如客户登记时姓名不完整的一定要求客户登记全名,否则以后发生重复登记时只认可全名登记并电话正确的记录为准。
5、如接待的客户是以夫妻、父母、子女或准未婚夫妻的姓名重复登记的亲属视为同一客户处理,以先登记的为准。
6、当遇到老客户回访或者老客户带新客户来访时,首先由原接待销售人员优先接待。如原销售人员暂时没有在现场(如:吃饭、样板房、洗手间),则不管是老客户还是老客户带新客户都由a位同事先代其接待,等原销售人员回到现场后交由其自己接待,a位同事则继续补a位。但如原销售人员没有在现场上班,则由a位同事全程接待(现场同事有特殊委托的除外),当天成交后如果是老客户则业绩分半,如果是新客户则算a位接待同事业绩.接待同事接完后算接待名次,不予补位.
7、销售人员在接待客户时,客户主动表明身份是同行、装修、推销、记者等非购房目的的客户由a位接待后补a位,(客户表明身份时要让其他同事听到),其他情况一律计a位接待名次。
二、现场销售管理
1、工作时间严格执行公司考勤制度,如违反迟到10分钟以内罚款10元扣5分;迟到10到20分钟以内罚款20元扣10分;迟到20到30分钟以内罚款30元扣15分;如果迟到30分钟以上则按旷工处理,并罚款50元扣20分。
2、换工作服时间不得超过10分钟。销售中心9:10分前必须换好工作服装坐在前台,外卖场10:10前必须换好工作服装到前台就位。如超过时间,每次罚款10元扣5分。
3、上班时间不能私自外出,有特殊情况必须得到项目经理许可方可外出,中午吃饭时间为半个小时(接待客户例外),如有违反罚款50元扣20分;没到下班时间,不得提前换下工作服,如有违反,每次罚款10元扣5分。
4、在案场前台,不得高声喧哗、嬉笑打闹。发现一次罚款10元扣5分。
5、如在接待客户过程中,如同事之间发生冲突,须马上报以项目经理或主管妥善解决,不允许在销售现场吵闹、指责对方。如违反,罚款50元扣20分并上报公司行政部作除名处理。
6、每个销售人员按照划分的责任田进行负责,如责任管理不到位,每次罚款10元扣5分。
7、销售人员在接待客户光临时必须说:“你好,欢迎光临”。客户离开时,必须把客户送至门口说:“请慢走,如有什么不清楚的地方请随时致电给我”。并且不得在客户未离开时,讨论客户。如没做到,每次罚款5元。
10、不准在销售中心前台吃零食、看报、抽烟。违者罚款10元,扣5分。
11、销售人员要认真做好每一位客户的来访登记工作,且必须客观真实有效。如有漏填,每一空罚款2元。
12、每天做报表的销售人员要认真做好每天以及每周的来访、来电统计报表工作,并在下班之前知会项目经理当天的成交情况,如果发现报表统计错误的每次罚款10元扣5分;如果当值人员没有做报表或下班前没有知会项目经理的罚款20元扣10分。
13、销售人员必须按照正规礼仪接待和销讲,如有违者首次进行口头警告,再犯进行书面检查,屡教不改者停止楼盘销售工作,罚款50元扣20分;并学习礼仪接待和销讲,直到考核合格为止。
14、销售人员不得在前台电脑上打游戏以及浏览一些不健康的网站,如有违反者罚款50元扣10分。如发现3次以上屡教不改者,立即停止接待客户一周,并回公司行政部学习合格为止。
15、销售人员须严格按照销讲资料统一说词,不得添改。如果发现有问题,及时以书面形式交给销售主管,主管及时汇总后交给销售经理。提交甲方,促使甲方尽快回复,然后一周再汇总一次,甲方回复须签字确认方可执行。如果发现销售人员私自给客户进行乱承诺、乱销讲的,一经发现立即停止楼盘销售工作一周,并回公司行政部学习,等待公司处罚决定。
16、每天下班前须把自己的相关资料收回抽屉里保管好,如:客户登记本、销讲资料、自己的办公用具等,如发现下班后把自己东西随意仍在前台就离开现场的每次罚款5元扣5分。
17、每周例会不能随意请假,开会时手机调为振动,如接听紧急电话时须向项目经理请准后外出接听;不准在会议期间随意走动,交头接耳,喧哗,搞小动作,散会后各自负责将座椅归位,桌面物品清走,违者罚款10元扣5分;会议书记员做好每一次的会议记录,会议记录做好后须经理签阅,复印给每一位销售人员,公司各种规章制度、通知须经理签字后复印给每位销售人员,签字确认并留存备份一份,便于查阅。
18、上级交代的任务必须如期完成,逾期者每超过一天罚款5元。(以此累加)。
19、销售人员每天在下班之前必须将当天接待的客户资料录入公司销售系统内,如有特殊情况无法当日录入必须填[延后录入申请表],经部门领导批准后方可延后录入;开盘后销售人员要随时跟进自己的有效客户,一个月为有效期限,如在有效期内没做任何跟进,则自动失效并随时成为他人客户。销售人员每跟进客户一次都要做好自己的记录,并录入到公司的售楼系统里,项目经理会随时登陆系统检查跟进情况,如超过5组客户未跟进则罚款20元扣10分。
20、销售人员在上班时间用坐机打私人电话不得超过三分钟,并且不得在前台看与工作无关的书籍,发现一次罚款5元扣5分。
21、销售人员不得在客户面前讨论公司佣金及管理制度等问题;不得把一些关于公司公司的工资待遇及管理制度等机密的事宜告诉客户。如有违反者每发现一次罚款10元扣5分。
22、销售人员的手机在早上09:00----晚上10:00之间不能关机,其他时间可以关机,便于应付突发事件的发生。如发现在规定时间内没有开机的,发现一次罚款5元。
23、销售人员在正常情况下不得递自己
名片给其他销售人员的客户,除非得到原销售人员的许可,如有违反发现一次罚款10元扣5分。如发现3次以上屡教不改者,立即停止楼盘销售接待工作一周,并回公司行政部学习合格为止。
24、销售人员在销售期间无权直接找开发商打折,必须通过项目经理或主管进行交流,违者罚款50元扣20分。
25、每位销售人员有义务为客户解答任何问题,并做好记录登记。
26、销售人员在工作期间如违反管理制度遭到开发商投诉的,每一次罚款50元扣20分。如遭到客户投诉的,在项目经理或者主管认定后,确实是因为销售人员错误造成投诉的,每一次罚款50元扣20分。
27、罚款收缴工作必须在规定时间内完成,不得延误。如果超过时间不上缴,每超过一天罚款金额增加1倍,以此类推。
28、进行手签合同时,要对领用合同进行登记。如没有特殊原因,无故浪费合同的,每份合同按5元赔偿。
29、中午饭后,销售人员要对就餐现场进行清洁,并把垃圾放在一楼卫生间的垃圾捅里。如没有做到,发现一次罚款10元。
30、销售人员在客户购房后要承担起提醒客户及时付款,按时办理按揭手续,配合银行准备好相关资料等完善购房手续的责任。如因销售人员没有及时通知客户造成时间延迟的,公司将对其该套房屋的成交佣金做延后发放的处理。
31、销售人员在签定合同后一定要自己先进行检查,检查完以后要统一交项目经理处进行复核后方可交到开发商处理。如果没有执行以上规定流程,而发现合同签定有错误的,发现一次罚款10元,扣5分。
32、当项目经理没有在销售现场时,销售主管和高级置业顾问要承担起现场的管理和监督工作,保证客户个开发商提出的相关问题能及时解决。
33、销售人员上班必须着工作服,如有违反罚款50元,扣10分处理。换下的便装和鞋子统一安排摆放在一楼办公室衣柜里,如果发现乱摆乱放的罚款20元,扣5分处理。
34、中午12:00―13:00为销售人员轮换吃饭和休息时间,午休是分两组进行轮休,每组半小时;休息时间的看报、看杂志等事宜全部安排在休息室内进行。销售主管或高级置业顾问至少要保证有一个人在前台,以便对现场工作的监督,并且还有权根据现场客户的接待量,对休息人员做出灵活的安排和调整;绝对杜绝在前台发现以上行为,否则罚款20元,扣10分处理。
每月考核成绩直接决定着销售同事升职以及上岗安排,请各位同事切记认真对待。每月考核结束后未达到70分的同事为不及格,有两次以上不及格同事,将直接报送公司行政部做除名处理。
