工程管理服务人员工作守则（十二篇）

发布时间：2024-11-29 查看人数：66

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工程管理服务人员工作守则

第1篇工程管理服务人员工作守则

工程项目管理服务人员工作守则

1、前期工作管理计划及安排

工程前期工作主要目标:(规划用地许可证已有)

① 施工图 ③建设工程规划许可证④建筑施工许可证

前期工作的主要内容

根据本项目情况,前期管理工作主要环节有:

(1)计划立项

(2)确定规划四线的位置(绿化线、道路线、河道线、高压线)

(3)项目方案招标、决标

(4)有关部门参加项目方案会审

(5)政府部门对项目方案进行批复

(6)项目扩初设计

(7)各有关部门参加项目扩初设计方案会审

(8)各有关政府职能部门对扩初设计进行审查(消防、交警、防疫、环保、人防、绿化、市政、土地、房管等)

(9)政府部门对扩初设计方案的批复

(10)项目施工图设计

(11)专业部门对施工图进行设计审查

(12)测绘部门对建筑物预定位(灰线)

(13)领取建设工程规划许可证

(14)施工招投标、监理招投标

(15)质量、安全监督管理部门受理监督

(16)向政府有关部门交纳规费

(17)领取施工许可证

从以上的前期工作的内容及工作环节,我们可以看到尽管前期审批的头绪繁复,但是我们可以从千头万绪中观察到所有审批工作的起源及所围绕的中心环节:

审批工作的源头

第2篇万科物业智能化工程部售后服务管理办法

vk物业智能化工程部售后服务管理办法

1、目的

规范智能化工程部售后服务。

2、适用范围

智能化工程部承接的地产智能化工程项目。

3、定义

售后服务是指工程完工后,在保修期内提供的后续服务。

4、职责

部门/岗位职责

部门经理负责监控部门整体客户服务工作质量。

本部事务主管负责与珠三角地区的地产客户服务中心、物业服务中心建立售后服务沟通平台,监督各项目组售后服务及时性,协调处理售后服务遗留问题。

技术组主管负责审核设备故障处理记录,为已过保修期并且撤离该城市业务的项目提供技术支持。

采购管理员负责配合各项目组与供应商协调设备返修事宜。

区域行政负责跟进区域内各项目设备返修,收集售后服务各类报表,报相关人员跟进。

城市负责人负责组织本项目售后服务工作。

城市技术负责人负责对售后服务提供技术支持。

售后服务技术员负责项目组售后服务具体工作。

5、方法及过程控制

5.1售后服务提供

5.1.1每个项目在售后服务阶段需将售后服务人员及城市负责人的姓名、联系电话提供给当地物业服务中心,并要求24小时处于开机状态。

5.1.2每个项目在竣工交付后,城市负责人应当及时与物业服务中心协调,将部门印制的《项目安防设备服务登记表》提交给物业服务中心,物业服务中心接到业主售后服务需求时填写《项目安防设备服务登记表》,并通知智能化工程部售后服务人员处理,对于重要问题或可能会引起投诉的工程遗留问题需及时将信息反馈至本部事务主管和部门经理征求处理意见,由本部事务主管跟进处理结果。

5.1.3售后服务技术员能在现场解决的问题须在现场立即处理,对于发生需更换设备的故障,需在《智能化工程设备故障处理记录表》注明,作为核对盘点表物资出库的依据之一,各项目组统计《智能化工程设备故障处理记录表》于每月25日前报区域行政汇总,统一报技术组主管。

5.1.4项目组售后服务人员每月填写《智能化工程售后服务月报》,经城市负责人审核报区域行政汇总,报区域主管、分管经理助理审核后以邮件形式主送当地物业服务中心维修主管,抄送给物业服务中心负责人、本部事务主管、部门经理。

5.2售后设备维修或更换

5.2.1 如确认设备损坏需返回厂家维修,由售后服务人员填写《智能化工程售后服务

处理流程表》,报城市技术负责人审核、技术组主管审批,抄送区域行政和本部事务主管,如涉及我方支付设备维修费用需报本部事务主管审核,部门经理审批。由项目组直接将故障设备寄回厂家维修,区域行政负责跟进本区域内各项目故障设备维修结果,并做好跟进记录。

5.2.2因维修设备而发生的维修费用,付款时由区域行政填写《付款申请单》,并附对应的供应商发出并经我方确认的维修设备收费确认函、《智能化工程售后服务处理流程表》及其邮件批复页,每月汇总一次报销。

5.2.3因售后服务而发生的设备采购由项目组负责人填写《智能化工程项目组物资申请单》,需经技术组、本部事务主管、物资计划管理员审核,部门经理审批后由采购管理员采购。

5.3 售后服务收费

5.3.1对业主室内设备增加、移位的服务项目,按部门收费标准执行。收费标准以外的项目收费,需经本部事务主管批准后方可执行。

5.3.2对于不在保修范围内而发生的设备损坏,由城市负责人将现场情况电话知会本部事务主管,由本部事务主管报价确定赔偿金额,城市负责人填写《智能化工程售后服务处理流程表》注明赔偿金额,报本部事务主管、财务人员,抄送部门经理,由城市负责人和财务人跟进收款情况。

5.3.3各项目组每月需统计售后服务收费情况,填写《智能化工程售后服务收费明细表》,每月25日前报区域行政汇总,由区域行政报财务人员跟进收款情况。

5.3.4售后服务收费每季度与当地物业服务中心对账,半年收一次款。由区域行政汇总对账情况报部门财务,抄送本部事务主管、部门经理,作为应收账款,由城市负责人跟进当地物业服务中心付款事宜。

5.4 提供售后服务原则

5.4.1保修期内的项目

5.4.1.1在保修期结束前半年,项目组需与当地物业服务中心沟通,要求对方指定专人协助智能化设备故障处理,协助对方建立紧急情况应急处理方案,并负责对相关人员做好培训,做好相关记录,逐步将智能化设备日常维护和简单故障工作移交给当地物业服务中心自行处理。

5.4.1.2保修期内售后服务按合同条款约定操作,本着负责、服务的原则提供售后服务,合同条款约定不明确的分为以下三种情况操作。

1、保修期内该项目组还在操作的(一般是指分期开发的项目):

a、出现紧急情况(如影响业主正常生活或物业服务中心正常管理的情况),需及时赶到现场处理。

b、需安排兼职售后服务人员负责设备故障处理和日常维护,业主室内设备改位,居家防盗开通,每周安排二次集中处理。

2、在保修期内该项目组已撤离,但部门在该城市有其他项目组施工的:

a、出现紧急情况(如影响业主正常生活或给物业服务中心管理带来安全隐患的情况),需24小时内赶到现场处理。

b、需安排兼职售后服务人员负责设备故障处理和日常维护,业主室内设备改位,居家

防盗开通,每周安排一次集中处理。

3、在保修期内部门业务已撤离该城市:

a、出现紧急情况(如影响业主正常生活或给物业服务中心管理带来安全隐患的情况)

需调配离该城市最近的项目组售后人员48小时赶到现场处理。

b、在项目入伙之日起半年之内需安排售后服务人员在现场负责设备故障处理,居家防盗开通。同时要求对方指定专人协助智能化设备故障处理,协助对方建立紧急情况应急处理方案,并逐步将智能化设备日常维护和简单故障工作移交给当地物业服务中心自行处理。

c、在项目入伙之日起半年后售后服务人员撤离现场,如果出现系统设备故障安排就近城市项目组人员每月集中处理一次,如因人为损坏、雷击、台风等不可抗力因素(不属保修范围)导致系统故障需要我方派人现场处理的,往返交通及一切相关费由对方负责。

5.4.2已过保修期的项目

5.4.2.1建议

对方采购易损件备用。

1、已过保修期该项目组还在操作的(一般是指分期开发的项目):

日常设备故障主要由当地物业服务中心人员负责处理,安排售后服务人员每周一次

集中协助处理(包括业主室内居家防盗开通),如涉及设备维修更换费用由对方负责。

2、已过保修期该项目组已撤离,但部门在该城市有其他项目组施工的:

日常设备故障主要由当地物业服务中心人员负责处理,安排售后服务人员每半个月一次集中协助处理(包括业主室内居家防盗开通),如涉及设备维修更换费用由对方负责。

3、已过保修期部门业务已撤离该城市:

由技术组通过电话提供技术支持,如需我方现场处理,往返交通费、人工费等一切费用由对方承担。

6、记录表格

vkwy7.5.1-j02-03-f1《智能化工程设备故障处理记录表》

vkwy7.5.1-j02-03-f2《智能化工程售后服务处理流程表》

vkwy7.5.1-j02-03-f3《智能化工程售后服务收费明细表》

vkwy7.5.1-j02-03-f4《智能化工程售后服务月报》

第3篇大学工程部加强优质服务承诺管理奖罚条例

大学工程服务部加强优质服务承诺的管理和奖罚条例

自20**年9月1日后勤各实体成立以来,我部为大学的建设做了大量的工作,同时也为用户提供了很多方便。为了更好地做好我们的工作,更好地为用户服务,严格执行后勤处提倡的20**年为服务素质提高年,我们特制定以下的优质服务承诺:

1、将全体员工的相片、姓名、编号公布在员工榜上。

2、所有员工挂牌上岗,虚心接受用户的监督。

3、公布工程服务部的办事指南和管理架构。

4、日常的家庭用户水电报修、按用户预约时间在当天半个工作日修复。

5、路灯、楼梯灯检修在一个工作日之内修复。

6、外水、外电故障抢修在1~2个工作日修复。

7、厕所、下水道堵塞即报即修,在半个或一个工作日之内修复。

8、拆换座厕在一个工作日之内完成。

9、拆换蹲厕在二个工作日之内完成。

10、与后勤和基建以及有关部门的工程按合同规定时间内完成。

11、在上班时间设立报修、安装、维修咨询点。

第4篇酒店装饰工程售后服务管理措施

酒店装饰工程售后服务管理

建筑装饰工程的回访和保修制度是在工程竣工交付使用后,在一定的期限内(投标文件规定2年)由施工单位主动到建设单位或用户进行回访,对的确属由于施工单位责任造成的建筑物使用功能不良或无法使用的问题,由施工单位免费负责修理,直至达到正常使用的标准。

回访保修制度属于建筑工程竣工后管理的范畴,在工程项目管理中,可以体现出我公司对由建设单位发包给我单位承包的工程项目负责到底的精神,体现了我公司遵循的'施工前为用户着想,施工中对用户负责,竣工后让用户满意'的工作宗旨。

一.工程保修

1、在工程竣工验收的同时(最迟不超过3天)由我方向建设单位发送《建筑装修安装工程保修证书》,详明工程简况;保修范围和内容;保修时间;保修说明;保修情况记录。并附上我单位地址,电话,联系接待部门和联系人。

2、求检查和维修

在保修期内,建设单位或用户若发现装修的使用功能不良,又是由于施工质量影响所致,可以用口头或书面方式通知我单位,说明情况,要求派人前往检查修理。我单位承诺尽快派人前往检查,并会同建设单位共同甘共苦作出责任鉴定,提出修理方案,并立即组织人力,物力进行修理。

3.验收

在发生问题的部位或项目修理完毕后,要在'保修记录'栏内做好登记,并经建设单位验收签字,以表示修理工作完结。

4.经济责任处理

由于装修工作情况比较复杂,有些维修项目往往是由于多种原因造成的,因此在经济责任处理上必须根据维修项目的性质,内容,结合检查,维修诸种原因的实际情况,由建设单位和施工单位共同商定经济处理办法,一般有以下几种:

4.1维修项目确属由于施工单位施工责任造成的,或施工责任造成的隐患,则由施工单位承担全部检修费用;

4.2维修项目是由于建设单位和施工单位共同责任造成的,双方应实事求是的共同商定各自理应承担的费用;

4.3维修项目是由于建设单位所提供的设备,材料,成品,半成品等质量问题造成,维修工作施工单位可以进行,但其间各种费用(包括材料,人工,机具所有费用)应由建设单位负担。

第5篇学院维修服务中心维修改造工程管理办法

第一章总则

第一条为加强维修改造工程管理，规范工程的立项、审批、招标、施工、验收、审计、结算等程序，提高工程质量和资金使用效益，根据上级有关规定，结合我校实际，特制定本办法。

第二条维修改造工程包括学校各类公用房及其附属设施设备的维修改造，以及校园道路、桥梁、围墙、水电、管网、通讯、绿化环境等的维修改造。

第三条后勤管理处是学校维修改造工程管理的职能部门，负责全校维修改造工程的统一管理。

第二章项目的立项与审批

第四条学校每年9月底前接受下年度维修改造工程计划申报。申报时，相关部门(单位)应填写《z文理学院维修改造工程申报表》，并统一报后勤管理处。属公共性质的维修改造工程由后勤管理处编制维修改造计划。未列入计划的维修改造项目原则上不予立项。

第五条根据归口管理原则，实验室维修改造项目由实验室管理部门审核，教室维修改造项目由教务处审核，安保消防设施维修改造项目由保卫处审核，其余项目由后勤管理处审核。学校根据申报项目的重要性、可行性及经费预算等情况，统筹确定维修改造工程年度计划。

第六条后勤管理处根据年度计划，负责编制工程概算，经计划财务处初审、校财经工作领导小组审议通过后，报z市财政局批准实施。

第七条未列入年度计划又确需维修改造的项目，申请单位须填写《z文理学院维修改造工程申报表》，由归口管理部门签署意见后报后勤管理处审核，经学校批准后实施。因不可抗力或突发事件造成的维修改造工程，经后勤管理处集体研究并报分管校领导同意，可进行应急抢修处置。

第三章施工单位的确定

第八条根据学校规定，造价预算在5万元(含)以上的维修改造工程，需通过招标择优选择施工单位。其中，达到z市政府采购限额标准的工程项目，在z市公共资源交易中心组织招标;未达到z市政府采购限额标准的工程项目，在学校招投标平台组织招标。

第九条造价预算在5万元以下的维修改造工程，每年先通过招标择优确定若干家入围施工单位。然后，根据每项工程的技术难度和缓急情况，以议标的方式在入围单位中确定施工单位。应急抢修的处置，经后勤管理处集体研究，可直接向符合条件的施工单位下达工程项目任务书。

第四章项目的实施与管理

第十条维修改造项目施工单位一经确定，由后勤管理处与其签订工程合同。

第十一条后勤管理处按照维修改造工程合同的要求，依照国家有关工程检验标准及施工规范，严格进行施工监督管理，督促施工单位保质、保量完成施工任务。大型工程可委托专业监理公司监理，使用单位也可派代表参与监督。

第十二条后勤管理处应加强对工程项目的过程管理，做好工程隐蔽部位、土石方工程、拆除工程等环节的验收签字工作。工程施工中一般不对施工设计或要求进行变更。如确需变更，经论证后填写《z文理学院维修改造工程变更联系单》，说明变更理由，并根据学校有关规定，逐级审批后实施。

第十三条施工单位按学校水电管理办法的规定办理相关手续，据实缴纳工程用水、用电费用。

第十四条工程竣工后，后勤管理处负责组织施工单位、使用单位、审计处及相关专业人员进行工程验收，督促施工单位及时整改验收中提出的问题。验收合格后，移交使用部门使用与管理。对施工质量不合格的工程，做到不验收、不结算、不交付使用。采用监理制的工程项目，工程验收还需由工程监理单位盖章确认。维修改造工程的质量保修期一般应为一年以上。

第十五条后勤管理处负责收集维修改造工程的相关资料，并在工程竣工验收与决算后，整理并归档。

第五章经费管理与结算审计

第十六条维修改造经费主要用于工程项目的咨询、设计、预算编制、招标代理、施工和监理等支出，实行专款专用。

第十七条工程竣工验收合格后，施工单位应在30天内(合同另有约定的除外)将工程决算书和竣工相关资料送达后勤管理处。经后勤管理处审核确认后，送审计处审计。工程按照施工合同进行结算，按审计处出具的工程审定价结算经费。实际结算费用不得超出经费预算，超过项目经费预算的部分不予支付。

第十八条维修改造工程一般不预付工程款。工程质量保修金不得低于工程总造价的5%。工程保修期满后，由后勤管理处负责组织现场复验并征求使用部门意见，确认不存在质量问题并签字认可后，退回工程质量保修金。

第六章附则

第十九条元培学院、附属医院、资产经营公司根据本办法制定本单位维修改造工程管理实施细则，报学校后勤管理处批准后实施。

第二十条本办法由后勤管理处负责解释。

第二十一条本办法经2023年第11次校长办公会议审议通过，自文件发布之日起施行。

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第6篇中小学现代远程教育工程项目管理服务制度

一、以高度的政治责任感，管好、用好远程教育设备。全天为学习者提供现代远程教育资源使用服务。

二、开展培训和教学活动时，管理人员不得随意离开远程教室，结束后按有关要求，清理教室和设备，同时切断电源和关好门窗，方可离开。

三、将管理人员的工作纳入教师工作量，并将管理工作情况列入年度考核内容。

四、每学期必须有校本培训计划和总结，对教师开展培训和学生的学习活动要按有关要求做好记录，设备使用登记，建立档案。

五、项目学校要结合远程教育资源开展为本社区和周边农民提供服务，发挥辐射作用，做好党员干部的培训工作及农村实用技术等方面的培训工作，并作好培训活动记录。

六、项目学校要根据自身课程计划，编制和安排相应的课表，保证每周不少于20课时。

第7篇客户服务商务管理部工程师及专员的安全生产职责

1. 遵纪守法，遵守公司安全生产相关管理制度及公司安全管理规定；

2. 签署与本岗位相适应的安全生产目标责任书以及安全承诺书；

3. 贯彻执行国家、****市、区以及公司有关安全生产方针、政策、法律法规、规章和标准；

4. 在直属负责人的领导下，落实本岗位有关安全生产的各项工作。对本岗位的安全生产工作负责，对直属负责人汇报；

5. 参加公司安全生产相关活动，如危险源辨识、安全培训、ehs体系审核、应急演练等；

6. 及时、如实上报发生的安全生产隐患或事故；

7. 落实完成其他安全生产相关的工作。

第8篇现代远程教育工程项目管理服务制度

1、以高度的政治责任感，管好、用好远程教育设备，为学习者提供现代远程教育资源使用服务。

2、开展培训和教学活动时，管理人员应掌握使用情况，结束后按有关要求，清理教室和设备，切断电源和关好门窗，方可离开。

3、远教项目管理人员的工作纳入教师工作量，并将管理工作情况列入年度考核内容。

4、每学期必须有校本培训计划和总结，对开展教师培训和学生的学习活动要按有关要求做好记录，设备使用登记，建立档案。

5、做好农村党员干部的培训工作。在乡镇远教办的指导下，按照培训要求提前做好培训资料的准备工作，做好下载资源、刻录光盘、播放收视流媒体节目等工作，对培训活动作好记录。

第9篇装饰装修公司工程管理人员服务规范

一、工程部经理岗位职责及规范:

对所属各机构进行全面管理;对不合格的施工队予以整顿/清除;对不称职的相关管理人员进行处罚直至除名。

二、工程巡检岗位职责及规范:

负责所辖工程的质量、工期管理以及文明施工和安全生产的管理,协调客户、施工队、家装管家之间的工作关系。对设计图纸不全的工程有权不予开工。

在施工过程中,如果施工工艺符合公司标准要求但客户未交中期款,工程巡检有权予以停工。

对工程质量有问题的工程有权责令施工队整改直至更换新的施工队。有权行使合理的处罚手段。

第10篇软件园物业管理工程服务标准

软件园物业管理工程服务标准1服务范围区域设备名称设计数量建成数量单机容量g1地段湖体面积见设计图纸16000平方米湖体水量24000立方米潜水泵20台2.2kw潜水泵2台

7.5 kw格栅1台0.

5 kw 2 管理标准2.1 周边林带喷灌设施:使用中不跑、冒、滴、漏,设施的冬、夏季维护方案。

2. 2湖体及周边绿地附属配套设施:使用中不跑、冒、滴、漏,冬季养护不冻,机电设备运转正常、安全。

2. 3 园区道路:局部破损随时修补。

2. 4 园区路灯:根据昼夜变化调整开关灯时间,路灯损坏及时维修,电缆定期巡检。

2. 5 园区市政给、排水设施:井盖密合、流水畅通、井内无积物,井盖井圈损坏、丢失随时补换。

2. 6 中水处理站及其配套管线设施:使用中不跑、冒、滴、漏;

机电设备运转正常、安全,

第11篇 z大厦物业工程管理服务内容

大厦物业工程管理服务内容

管理处工程部负责整个大厦的设备维护保养及操作,整个部门运作是否正常将直接影响到大厦的正常运营,所以为了提高管理水平、服务水平及经济效益,加强工程部人员管理及设备设施的管理将是整个物业管理一个重要方面。

工程管理目标

1.完好设备,完好机房,完好系统的完好目标。

目标是最大限度的降低物业管理成本,建立良好的大厦形象。

2.完备资料,完备图纸,完备操作的完备目标。

目的是最大限度的积累物业管理原始资料,建立充分的软件支持。

3.完整材料设备,完整技术档案,完整操作规程的完整。目的是要求总分承包商按照合约完成安装、调试工作、发挥大厦设备设施功能实现最大功能。

为执行上述养护计划,本司将把大厦的所有设备开列在设备维护预定表上,而日常工作频率将根据原厂的养护手册确定。日后负责大厦的工程主管将亲自拟定机电设备的保养及操作手册,要详细至每项设备的保养工作程序表,使工程部能进行系统化的养护工作。

设备设施日常管理工作

1.房屋、建筑设施

1.1工作程序

1.1.1设备主管

a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;

b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

e.每季度组织维修工检查房屋、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;

f.每年根据四个季度检查情况,填写《房屋完好情况汇总表》,上报公司主管部门。

1.2质量标准

1.2.1主体结构

a.屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好,无倾斜、无裂缝出现;

b.钢砼框架构件完好牢固,保护层无剥落,主筋无外露现象,确保构件的承载能力;

c.基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象,确保基础结构稳定牢固。

1.2.2屋面

平整完好,屋面防水层基本完好,隔热保温板完好无缺,无裂缝,排水畅通,压顶出线无起壳、裂缝,粉刷完好。

1.2.3外粉刷

外粉刷无起壳(包括各类线脚粉刷,雨蓬、阳台等粉刷),无裂缝、无剥落、接缝平整、色调协调。

1.2.4内粉刷

各种内粉刷及踢脚线无剥落现象,粉刷完好。

1.2.5水、电

a.各种照明电器线路完好,无老化,开关、插座、灯泡正常工作。

b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水畅通,排水系统畅通。

1.2.6落水

各种水落、水管无损坏,托钩铁脚完好,排水畅通。

2.供配电设备

2.1工作程序

2.1.1设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

2.2质量标准

2.2.1低压开关柜

a.耐压试验应符合规范规定;

b.开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠,盘面油漆应完好;

c.电器或端子排接线应牢固,绑扎排列整齐,标志清晰齐全;

d.接地线连接应紧密牢固,导电漆均匀无遗漏;

e.操作部分应灵活,接点和机械联锁的动作应正确;

f.闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好;

g.接触器和各种继电器完好,面板指示灯和按钮完好;

h.双电源箱能自动切换;

i.控制箱手动和自动操作均能运行。

2.2.2照明设备

a.灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠,清洁整齐;

b.开关是否切断相线,单相三极插座接地线是否可靠,照明灯头有无触电危险;

c.照明线路的绝缘是否良好,接线头不应外露,灯具高度是否符合规定;

d.防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具;

2.2.3防雷接地装置

a.接地电阻值应符合要求;

b.接地线应平直、牢固,不应有高低起伏和弯曲现象;

c.接地体焊接应牢固,防腐处理应均匀。

2.2.4机房环境

a.消防设施完备,有效;

b.内、外保持清洁,室内照明、通风良好,地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍;

c.电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。

3.供气设备

与煤气公司保持联系,每周巡检,请煤气公司定期专业保养,随时进行报修。

4.给排水设备

4.1工作程序

4.1.1设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;

i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

4.2质量标准

4.2.1供水泵

a.各水泵运行主要参数(流量、扬程等)符合出厂要求;

b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效,无泄漏,阀门启闭灵活;

c.各水泵运行平稳,无震动,无异常声,润滑良好,无咬泵现象;

d.电气控制箱中各器件齐全,启动、运行正常可靠;

e.水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠,无缺损。

4.2.2水箱及附件

a.各浮球阀自动启闭灵活、可靠;

b.各进出阀门启闭活络有效,无渗漏;

c.溢水管畅通,箱底排污阀良好;

d.减压阀畅通完好,减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效;

e.各管道设备等无锈蚀,无渗漏。

4.2.3排水系统

a.各排水(废水)管道畅通,无渗漏、堵塞;

b.各排水(污水)管道畅通,无渗漏、堵塞;

c.各检查口标记清楚,操作方便;

d.各排水横管无倒返水,排水畅通。

4.2.4污水处理系统

a.各专用鼓风机运行平稳,无异常声;

b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象;

c.压滤机运转正常、完好;

d.各输送、提升日流水泵运行平稳,主要技术参数符合出厂要求;

e.各专用污泥泵运行平稳,无堵塞;

f.各调节池、氧化池等完好,无堵塞渗漏现象;

g.气浮除渣设备完好;

h.各电机绝缘性能符合规定;

i.电气控制箱中各元器件齐全,运行正常可靠;

j.消毒装置完好、有效;

k.电气接地保护可靠、安全;

l.经系统处理后,排放符合环保要求。

5.消防系统

5.1工作程序

5.1.1日常巡视

a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,记录《水泵房巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障;

b.安保人员负责消防设施的日常巡视,每月对各层面消防设施巡视一遍,将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。

5.1.2定期检查

a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;

b.由工程主管组织,并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓进行系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓测试记录表》。

5.1.3维修保养

a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;

b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵'运行'与'备用'每月定期启动后交替更换一次;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

5.1.4设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;

e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门。

5.2质量标准

5.2.1消火栓泵

a.消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求;

b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效,无泄漏、阀门启闭灵活;

c.消火泵运行平稳、无振动,润滑良好、无咬泵现象;

d.电气控制和各元件齐全,正常可靠,性能完好;

e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损;

f.管道设备等无锈蚀、无渗漏。

5.2.2增压泵

增压泵运转平稳,各项运行参数符合出厂标准。

5.2.3消火栓及配套设施

a.各层消火栓箱及附件齐全完好;

b.启动报警按钮完好、性能可靠;

c.各层消火栓出水压力符合要求;

d.消防接合器齐全、有效,无泄漏;

e.户外立式消火栓齐全有效,开启灵活;

f.消防进水环网畅通,阀门便于操作,并有明显标记。

5.2.4消防报警

a.消火栓泵运转应与报警联动;

b.报警装置应可靠、正常,杜绝误报。

6.弱电设备

6.1工作程序

6.1.1维修人员

a.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障。

6.1.2电工

a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备,记录《信号收视设备巡视记录表》;

b.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管,督促维修保养。

6.1.3保安人员

a.负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备,每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;

b.发现异常情况,及时报告保安主管、设备主管。

6.1.4设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;

d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;

e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况,填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件;

i.协助管理处主任做好分承包方的评审、评价和初选工作。

6.2质量标准

6.2.1摄像监控系统

a.控制台

-各控制器件运行正常,能实行切换定机、扫描式监视等;

-操作键盘灵活、可靠;

-电源锁开关完好。

b.显示屏

-各显示屏上监视器齐全、完好,显像清晰,符合设计要求;

-各显示器接线清楚,无随意拉接线;

-监视器安装牢固、可靠。

c.电源设备

-交流稳压电源工作正常、稳定;

-各输出电路熔丝配置合理,没有不规则行为;

-高、低压电源严格分离,交、直流电源分隔明显,无随意拉线;

-二路电源切换正常、可靠;

-设备接地保护、防护等安全、可靠。

d.摄像机

-各摄像机工作正常,配置数量齐全;

-带云台、带变焦的摄像机应调节自如,符合性能要求;

-各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型);

-各摄像机镜头的光圈调定正确,确保显像清晰,符合设计要求。

e.录像机

-所配录像机齐全,性能良好,符合性能要求;

-各摄像监视点的信号,均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像机)。

6.2.2保安防盗系统质量标准

a.对讲装置

-户内对讲装置能与大门通话。信号良好;

-门卫能与户内通话。联系情况良好;

-电梯内对讲装置能与门卫通话。

b.电子防盗门

-闭门器开闭灵活,快慢二档行程明确,自动关门时能确保门锁上;

-电子密码锁好,且密码能修改;

-键盘无损坏,不渗漏;

-电源正常。

6.2.3巡更系统

a.主机、序号机功能完好;

b.电源、充电体充放电正常;

c.配套附件完好。

6.2.4周界报警系统

a.光电识别器性能良好;

b.信号传输线路良好;

c.声光联动控制良好。

7.中央空调系统管理方案

7.1暖通及空调系统由风系统、冷冻水系统、采暖水系统、空调系统、通风系统、防排烟系统等组成。

7.2空调系统操作安全管理

世纪巴士大厦中央空调系统由制冷机组、空调机组、冷却塔新风机组、排风机、风机盘管组成,中央空调系统是物业工程管理的重要内容,必须引起高度的重视,对空调系统的管理应作好以下基本管理:

7.2.1建立健全各项必要而简略的规章制度并认真组织落实,必须有经过专业培训的合格工程技术人员从事空调设备操作。

7.2.2制冷设备,其设备、管路、阀门、仪表等,都在一定的压力下工作。特别是常用的制冷剂是有毒的,当空气中按体积计超过0.5~0.6%时,就会使人中毒。在这种浓度下,人如果停留半小时,就可能发生危险。同时与空气混合,含量达到15.5~27%(体积计)时,遇明火还会发生爆炸。而氟利昂之类的制冷剂遇明火时,又会分解有毒气体(光气)。因此,在各类型制冷装置中,均设有安全防护装置。

7.3制冷设备检修管理

7.3.1建立设备计划预修程序,委托合格分承包方或自行组织力量对空调系统所涉及设备进行保养抢修。

7.3.2制冷系统设备的保养、对伐片、冷冻油、过滤器、密封性电器线路等进行检测或更换,对所有压力控制器设定值,电机绝缘值进行检测;

7.3.3冷冻、冷却小泵的保养,对小泵轴封、轴承、叶轮、外壳等进行检测或保养;

7.3.4末端设备、分机盘管、空调箱进行电机测试,皮带、滤网、积水盘风量调节阀等进行保养;

7.4空调机组记录数据管理

建立运行日志,清楚的记录与反映空调运行各状态的各时间段数据,其主要记录数据为:

7.4.1室外温度

7.4.2压缩机排气压力

7.4.3压缩机吸气压力

7.4.4冷凝器进出水水温

7.4.5润滑油油位

7.4.6设备运行电流

7.4.7设备运行电压

7.4.8压缩机上载级数

7.4.9水泵运行电流

7.4.10水泵进出水压力

7.4.11供回水分配器进出压力

7.4.12其它数据

7.5中央空调系统运行数据控制

7.5.1检查水泵是否异常声音震动及过热。

7.5.2记录各表读数,包括电流、出入水压力。

7.5.3检查水泵外壳保温,如有损坏,应立即修补。

7.5.4检查马达运行时电力负荷及对上月数字作一比较。

7.5.5检查部件松紧,如漏水严重,重新修紧或更换部件,将后备泵转为'运行'泵。

7.5.6检查水泵轴承润滑油是否足够,如不足够,加油。

7.5.7检查水泵压力是否正常。

7.5.8清洗y型滤网

7.5.9拆下轴承,清洗后检查轴承,如发现不妥,立即更换。

7.5.10检查泵轴、密封件、泵叶,如发现磨损或腐蚀严重,立即更换。

7.5.11检查泵轴上下移动隙位和轴端隙位是否正常。

7.5.12检查和校准所有的仪表。

7.5.13检查各闸阀、止回阀。

7.5.14清除锈渍,刷上防锈油及面油。

7.6空调箱保养要求

7.6.1检查空调箱运行时是否有异常声音、震动及过热情况。

7.6.2检查冷冻水/热水电阀是否操作正常。

7.6.3清洗隔尘滤网。

7.6.4测试各轴承润滑油是否足够,如不足够,加油。

7.6.5检查水泵轴承润滑油是否足够,如不足够,加油。

7.6.6检查各皮带是否同一平面。

7.6.7清理冷凝水盘垃圾及冷凝水管脏物。

7.6.8检查机身与风管之软接头及消声箱。

7.6.9清洗冷冻及采暖盘管。

7.6.10检查及重新校对各控制电路,及包括中控室之讯号调对及遥控功能/警报功能。

7.6.11检查风机机身保温,如有损坏,应加以修补,刷防锈油及面油。

7.6.12为机身、风扇及支架除锈及刷防锈漆及面油。

7.6.13检查风扇是否平衡。

7.6.14测试马达绝缘是否正常。

7.6.15为各节风门刷防锈油及加连动部门润滑油。

7.6.16测试各手动及电动阀可否全开及全闭,为各丝杆加油。

7.6.17检查/修补冷凝水盘防水膜。

7.6.18消防联动系统测试。

7.7冷水循环水泵保养管理

7.7.1检查水泵是否异常声音震动及过热。

7.7.2记录各表读数,包括电流、出入水压力。

7.7.3检查水泵外壳保温,如有损坏,应立即修补。

7.7.4检查马达运行时电力负荷及对上月数字作一比较。

7.7.5检查部件松紧,如漏水严重,重新修紧或更换部件,将后备泵转为'运行'泵。

7.7.6检查水泵轴承润滑油是否足够,如不足够,加油。

7.7.7检查水泵压力是否正常。

7.7.8清洗y型滤网

7.7.9拆下轴承,清洗后检查轴承,如发现不妥,立即更换。

7.7.10检查泵轴、密封件、泵叶,如发现磨损或腐蚀严重,立即更换。

7.7.11检查泵轴上下移动隙位和轴端隙位是否正常。

7.7.12检查和校准所有的仪表。

7.7.13检查各闸阀、止回阀。

7.7.14清除锈渍,刷上防锈油及面油。

7.8空调箱保养要求

7.8.1检查空调箱运行时是否有异常声音、震动及过热情况。

7.8.2检查冷冻水/热水电阀是否操作正常。

7.8.3清洗隔尘滤网。

7.8.4测试各轴承润滑油是否足够,如不足够,加油。

7.8.5检查水泵轴承润滑油是否足够,如不足够,加油。

7.8.6检查各皮带是否同一平面。

7.8.7清理冷凝水盘垃圾及冷凝水管脏物。

7.8.8检查机身与风管之软接头及消声箱。

7.8.9清洗冷冻及采暖盘管。

7.8.10检查及重新校对各控制电路,及包括中控室之讯号调对及遥控功能/警报功能。

7.8.11检查风机机身保温,如有损坏,应加以修补,刷防锈油及面油。

7.8.12为机身、风扇及支架除锈及刷防锈洱及面油。

7.8.13检查风扇是否平衡。

7.8.14测试马达绝缘是否正常。

7.8.15为各节风门刷防锈油及加连动部门润滑油。

7.8.16测试各手动及电动阀可否全开及全闭,为各丝杆加油。

7.8.17检查/修补冷凝水盘防水膜。

7.8.18消防联动系统测试。

7.9风机盘管保养管理

7.9.1清洗尘网,损坏的更换。

7.9.2检查温控开关是否工作正常。

7.9.3检查风机运转中有没有染音或噪音过大。

7.9.4检查马达外壳温度是否正常。

7.9.5检查冷凝水盘,如有积水应及时疏通。

7.9.6清除冷凝水杂物。

7.9.7修补损坏的保温。

7.9.8清洗翅片,清洗风叶和蜗壳。

7.10管道及阀门的保养要求

7.10.1巡视各水管及水阀是否有漏水的现象,如有问题,应立即纠正。

7.10.2检查及维修各空调风管防火阀。

7.10.3检查部件松紧,如漏水严重,重新修紧或更换部件,将后备泵转为'运行'泵。

7.10.4检查水泵轴承润滑油是否足够,如不足够,加油。

7.10.5检查水泵压力是否正常。

7.10.6清洗y型滤网。

7.10.7拆下轴承,清洗后检查轴承,如发现不妥,立即更换。

7.10.8检查泵轴、密封件、泵叶,如发现磨损或腐蚀严

重,立即更换。

7.10.9检查泵轴上下移动隙位和轴端隙位是否正常。

7.10.10检查和校准所有的仪表。

8.电梯及自动扶梯系统管理方案

8.1电梯维修和保养

8.1.1每日巡视检查

每日电梯投入正式运行前,对电梯作准备性的试运行。对电梯机械部件和电气装置作巡视性检查和记录。观察电梯运行动作的正确性,运行速度的稳定性。消除故障隐患,保持电梯的正常运行。

8.1.2每周检查保养

每周对电梯的机构和部件做一次保养、检查,并经行全面的清洁、润滑(制动器销轴、导向轮、轿顶轮、对重轮轴承、轿厢门和厅门滑轮、交栅门各销轴、自动门机构传动装置、自动门机构杠系统销槽、安全触板销轴、门锁开关销轴)

8.1.3每月检查保养

每月对电梯机构和部件做一次检查保养。认真检查紧固部位的牢固性和磨损部位的完整性。并进行必要的保养,润滑,调整,调整工作必须按技术要求进行。使每台电梯的整体结构处于良好的状态下进行工作(蜗轮、蜗杆轴的滚动轴承、电动机滚动轴承、限速器销轴和涨绳轮、极限开关涨绳轮、选层器运动部位、门导轨、安全钳传动杆、安全钳、补偿装置涨绳轮)。

8.1.4每季度检查保养

每季度对电梯的季度保养机构和部件做一次检查保养。认真检查机构和部件的使用情况,并进行必要的保养,润滑,调整,调整工作按技术要求进行(曳引钢丝绳、自动门机构钢丝绳、安全钳限速器钢丝绳、行程开关、导轨、滑动导靴)。

8.1.5每年度检查保养

电梯每年进行一次完整的安全检测和技术检验。内容为所有的机械、电气安全装置的有效和可靠程度,主要零部件的磨损程度,并检修或更换已超过磨损量的零件,修复不可靠的机电安全部件。对整机进行一次清洗保养,加油润滑(自动门机构链条、弹簧缓冲器、油压缓冲器、极限钢丝绳、补偿绳、曳引机减速器)。

8.1.6专项试验

a.供电系统断相、错相保护功能的试验。

b.限速器与安全钳的联动试验

c.缓冲器的试验

d.极限开关的试验

e.层门与轿厢门电气联锁装置的试验

f.紧急操作装置的检查

g.停止保护装置的检查

h.制动器试验

i.曳引检查

8.2机房管理

8.2.1机房设备须由工程人员负责,机房区域未经许可,无关人员一律不得进入。未经工程主管同意,机房内所有物品不得挪用和带出,不准在机房内从事与工作无关的活动。机房内不准会客,不准带无关人员入内,因工作需要带入进入,须事先征得工整部经理同意,并有专业设备人员陪同可让其入内。机房内无人时,门不得敞开。离开时,门必须锁上。除值班人员以外,其余人员进入机房均需签到登记。

8.2.2保持房内的门、窗、天花板、墙、柱、地面(板)等设施完好,保持机房的防尘、防水、防风、防小动物等功能完好,保持室内照明、通风良好、电源设备、设施必须完好无缺陷。电梯机房、弱电机房室内温度不准超过40度。如发现无法解决的问题,结实报告有关部门。

8.2.3机房内保持清洁、整齐,设备、设施无积尘、蛛网、锈斑、油渍。室内严禁放置食物、废弃物、危险品和非机房内用物品,不准乱堆乱放物品。设备、设施的放置不准随意挪动和更改,应按计划内定期对机房进行清洁和打扫。严禁在室内吸烟,严禁擅自动用明火和加热设备,如施工动用电焊和加热设备,需经保安部门批准,防火(烟)卷帘必须完好。机房内必须常备用消防器材,并定期对消防器材进行检查。

8.2.4机房内不同设备之间须有明显区分标记,各种机组,配电箱(柜)、ba控制箱(柜)开关、显示屏、信号灯等设备予以明确,醒目功能标识,同类设备应有统一代码。

8.2.5机房内各种设备必须处于安全可靠、稳定、有效的运行状态,所有设备的元件、管路严禁随意更改,如有损坏,要查明原因,并立即报告工程主管,经批准后即使更换,对严重损坏或难以修复的,要即使报告工程部经理。

8.2.6根据保养和作业指导书,定期对机房内的设备进行保养。每次保养都要有详细记录,填写相应的保养记录,凡操作设备必须得到主管授权,无授权人员不准操作设备,对设备的操作必须按操作规程进行,严禁违章操作。

第12篇软件园物业工程服务管理标准

1 周边林带喷灌设施:使用中不跑、冒、滴、漏,设施的冬、夏季维护方案。

2湖体及周边绿地附属配套设施:使用中不跑、冒、滴、漏,冬季养护不冻,机电设备运转正常、安全。

3. 园区道路:局部破损随时修补。

4 园区路灯:根据昼夜变化调整开关灯时间,路灯损坏及时维修,电缆定期巡检。

5 园区市政给、排水设施:井盖密合、流水畅通、井内无积物,井盖井圈损坏、丢失随时补换。

6 中水处理站及其配套管线设施:使用中不跑、冒、滴、漏;

机电设备运转正常、安全,隔污栅沉积池定期清理。

7 电器在投入运行后能正常运行;