第1篇 物业项目管理处客户服务部职责
客户服务部是物业项目(管理处)业户服务需求信息、反馈信息的集成中心、业户业务申请的受理部门以及相关作业部门满足业户需求、解决投诉的协调、指挥中心,其主要工作职责为:
1、负责业户接待、各类投诉、报修的受理、跟进、回访,并对过程中获得的来源业户的反馈信息统计、分析,提出改进建议;
2、负责业户满意度调查的策划、组织、实施和对获得信息的整理、统计、分析,提出纠正和预防措施建议;
3、受理业户的各类申请,包括装修申请、相关证件的办理、费用的开单等;
4、负责业户档案资料的建立、更新、补充与保管;
5、协助物业公司(管理处)负责人处理与相关政府部门的工作关系;
6、负责物业管理服务费用的派单、统计和催缴;
7、负责辖区的楼宇、公共设施的日常巡查,以及公共设施的维修的发单、监督、验收;
8、负责辖区业户单元的装修工程的日常监管、验收;
9、定期对业主进行上门家访,对家访过程中获得的信息进行整理、统计和分析;
10、业户室内维修、保修的上门跟进、协调和检查,以及业户投诉的上门处理;
11、积极调解业户之间在使用过程中产生的纠纷;
12、负责对本部门员工的业务技能培训;
13、及时本部门各项规章制度、服务规程进行补充、完善。
第2篇 医院物业项目管理服务措施
医院物业项目管理服务措施结合北京市第二医院物业管理的难点、重点及管理思路,我们拟采取以下管理服务措施,以保证管理模式的实现及服务产品按照预设标准的供给:
(一) 导入适用和完善的质量管理体系我公司于成立之初就建立了公司自己的质量保证体系,通过在所管理服务的项目实际运作和持续改进,质量保证体系已日趋完善和稳定,并具有较强的可操作性。质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石。在北京市第二医院物业管理的实施过程中,我们将一如既往地推行全员质量管理,并根据医院项目的实际情况和特色制定适用的品质控制方案,在日常管理服务中加以完善,并不断摸索,使医院的物业管理不断朝着专业化、规范化、标准化、人性化的方面发展。
(二) 实施 '质量、成本双否决'的运作机制物业管理是市场活动,物业管理公司受用户委托提供用户所需要的管理服务,作为企业物业管理公司是必须有盈利能力的,没有收支平衡控制能力的管理和服务无论对企业还是用户来说都肯定不是好事情。从物业管理行业的特点来看,节约和控制成本对企业来说是必然的,低廉的服务价格对用户来说也是有利的;但是,我们清楚的看到,控制成本与保证质量不应该是矛盾的,以牺牲质量为基础的成本控制不是解决问题的根本办法,惟有在保证质量的前提下谈成本控制才有意义。我公司结合物业管理行业的服务特性,全面推行'质量、成本双否决'机制。公司通过与关键岗位负责人签订目标管理责任书,把服务质量和成本控制作为考核工作业绩的两项最重要的指标,且两者是'或'与'否'的关系。通过 '质量、成本双否决'的运作,我们获得了用户满意率持续稳步上升、管理成本逐步下降的良好成果。我们将进一步结合北京市第二医院的管理特点和难点,把这一套运行机制用于该项目的管理实践中,力求在'服务质量'和'成本控制'之间找到更准确的结合点,以提供'质优价廉'的高性价比服务。
(三) 建立'加油站式'的员工培训制度由于提供服务产品的主体之间的个性差异,对于服务产品的提供,不能简单地只制造一种'准则',而是应该依据服务需求的变化而不断调整,即服务的层次、内容和方向做出相应变化,真中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中,我们推出了'加油站式'的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时,我们亦强化'管理者就是培训者'、'培训是公司对职员的最大福利'的观念,并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。
(四) 实现与周边社区的资源共享北京市第二医院周边紧邻多个已建的小区,这将成为我们不可或缺的一项管理资源,我们可以充分借助这个有利条件实现资源共享,以便更好地满足广大用户的服务需求。北京市第二医院与周边项目虽然在物业类型、建设周期、服务定位等方面存在差异,但为用户提供优质服务的目标是一致的,双方可在竞争的基础上充分开展合作,如管理信息使用、社区治安联防等方面均可强强携手、优势互补。
(五) 建立'物业管理信息岛'伴随it产业的迅速发展,数字化的信息浪潮正以不可阻挡之势向我们涌来,利用信息宽带网络资源更好的为用户提供信息对称与共享、vod、网上配送购物与结算等方面的增值服务在沿海和其他发达的地区已经是非常成熟的。我们冀望在北京市第二医院的管理服务中占领先机,配合公司的局域网及医院的宽带信息网络计划,我们拟逐步建立医院局域网站,将各类管理服务信息定期输入并及时更新,并拟以宽带网络和网站为基础逐步为广大用户提供更多的便利信息服务,着力实现管理手段的现代化和信息的网络化,构建一个可为用户提供大量交互式信息的'物业管理信息岛',从而满足社会各界、广大用户以及物业管理公司之间对管理资源及信息共享的需求。政府主管部门、用户以及物业管理公司随时可通过互联网登陆网站,高速浏览物业管理中心的管理情况,并获取服务资料,同时对管理中心的工作业绩进行监督和指导,实现管理服务信息的多层面传递。
(六) 用 '客户服务前项化'的服务模式强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提,'客户服务前项化'要求物业管理中心的所有员工以客户为中心,在对待客户服务需求上每个人都是服务终端,打破层级管理上的壁垒,从而能够灵活高效的为用户提供优质服务。以我们在以往项目管理的成熟经验,我们将一如既往的在北京市第二医院推行以设立客户服务中心的操作方式为基础的 '客户服务前项化'服务模式,并以'首问责任'、'分片包干'、'全员联动'、'快速行动'等制度的实施作为保障。在北京市第二医院的服务形式上,我们将建立客户服务中心的运作体系。即将项目的内部管理和对外服务分为后台和前台操作,客户服务中心是管理中心的指挥调度中心及信息枢纽,所有的对外服务统一由客户服务中心指挥调度,所有的客户服务信息也统一汇总到客户服务中心后进行处理,用户所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心,由中心负责分类处理,而管理中心所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到用户,从而保证管理中心对外形象的统一化。通过服务中心的有效运作,365_24小时的响应时间将可保证广大用户的需求全天候地得到受理及满足,为北京市第二医院的用户提供'一站无忧'式物业管理服务。
(七) 致力于公共设施设备的循环改进物业管理中一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到医院的正常运营和安全保障等问题。根据我们以往的管理经验,我们将北京市第二医院共用设施、设备的管理分为三个层次进行,即:以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修、养护;以消除各种运行隐患,保证设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护(包括大、中修);以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护(改造)。在北京市第二医院共用设施、设备的管理和维护上,我们致力于凭借自身的管理经验,对其进行持续的循环改进和功能扩展,逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理,最终实现物业的保值和增值。
(八) 管理体系的全面整合和提升社会的环境时时在变,用户的需求亦时时在变,始终沿用旧有的管理模式和服务方式是无法满足用户不断增长的服务需求的。我公司非常注重'创新再造',我们称变化为常态,定期实施管理体系的全面整合提升。其精髓将在于持续地不间断地进行流程再造,对日常一些已经相对固定化的思维方式、服务理念以及具体的作业流程进行重新分析和改造,使其能够更加符合广大用户的真实的需求,从而为广大用户提供真正实用的服务。经过在目前管理项目的推行,流程再造最大限度的利用既有资源提升服务品质和管理水平,取得了较好的效果。在北京市第二医院的物业管理中,我们仍将继续推进此项工作,并运用流程管理的思想指导日常的具体工作。致力于用新型的'以客户为中心、以流程为导向'的运作取代传统的'以企业为中心、以职能为导向'运作,实现物业管理水平的持续提升。
第3篇 物业项目管理服务处主任工作职责
一、贯彻和落实国家各项法律、法规,认真执行业主管理委员会、zz物业公司的指令及各项决议、决策。
二、在业主管理委员会的领导下,全面负责科技园物业服务管理工作。重视业主委员会建议,自觉接受业主委员会和各业主的监督。
三、忠于zz,廉正勤政,维护公司利益,树立良好形象,正确处理好开发商、业主、公司三方面的关系。
四、负责与业主方、合作方及市政等管理部门外部关系的协调、公关和联络工作。
五、负责管理处年度财务预算及工作计划的审定工作。
六、负责管理处人员编制、管理人员的提名、配备工作。
七、负责管理处材料计划审批工作。
八、负责管理处与公司之间的信息沟通,上情下达工作。
九、负责主持讨论制定管理处各项制度。
十、负责抓好安全工作,及时处理各类突发事件。
十一、培养并带好团队,关心员工生活,努力改善员工劳动条件,不断提高员工物质生活。
第4篇 医院后勤物业项目提高管理服务水平设想
医院项目提高(后勤物业)管理服务水平的设想
(1)实行目标管理,以创国家级示范医院为工作目标,用二年时间达到要求。第一年市级达标,第二年国家级达标。与中心医院共同建设优美、整洁、舒适、方便、安全、文明的环境。
(2)创品牌,树立城建物业的良好形象。
搞管理、创品牌,树立城建物业好形象。是物业管理的重要内容,我们将始终坚持'服务第一、业主至上'的宗旨,把城建物业的良好形象转化为优质服务。
(3)加强团队建设。积极开展团体性的有益于互相沟通、增进友谊的文娱体育活动,使大家自觉遵守维护各项管理的规章制度的生活秩序,维护中心医院的良好形象。
(4)导入ci设计。如聘请ci设计划城建物业进行ci设计,积极探索美学等方面的知识用于物业管理中。运用各种先进的管理技术、方法、手段进行物业管理。如智能化技术、管理自动化、行为科学、环境学等方面原技术和知识运用于物业管理中。
第5篇 物业项目服务管理部工作职能
物业项目服务管理部职能:
1、对项目总经理负责;
2、负责该项目的管理和服务的策划、实施及各项维保修工作;
3、负责该项目的经营业务的策划、实施工作。
4、负责楼宇相关费用的收取,并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析,并及时按规定时间和渠道加以传递。
第6篇 物业项目管理服务质量管理操作程序
述职报告――13
附件7
一、质量管理的程序
1.物业管理服务工作的质量管理由公司质量检查部全权负责。
2.质量管理的主要依据为5个部门的工作质量标准。
3.5个部门的工作质量标准下发各项目部,给予各项目管理处三个月的学习时间,由各项目管理处组织项目全体人员进行学习,要求每个员工都应该对工作质量标准心中有数,并在学习过程中,广泛征求员工意见,任何人均可以对工作质量标准提出修改和补充的意见,由各项目管理处将员工意见汇总后上报公司质检部,由质检部组织全公司主管级以上人员讨论修改后形成最终的质量管理标准。
4.修改后的质量管理标准下放各项目部后,各项目部必须严格遵照执行,由公司质检部负责对各项目管理处的质量工作进行考评,考评原则一个月一次专评,三个月一次全评。专评有两种含义一是指由项目自己申报各部门质量标准中的某一专项工作保证在一个月内确保完善(每个部门至少要上报一项工作)质检部按照项目自己上报的专项工作对项目进行专项的考评,二是在上一次全评时对不合格项给予项目一个月的整改时间,质检部在每月的专评中对上次考评的不合格项要进行重点的专项考评。全评是指每三个月一次的全面考评,考评结果将进行公布,对得分最低的项目将处罚项目经理和部门负责人。
二、质量考评的评分依据:
考评指标是对各个部门的日常工作,依据质量标准进行定期的评定,以百分比来衡量部门工作的管理质量,得分90%以上为合格,95%为目标值,100%为理想值。各部门质量考评依据如下:
1.客服部质量考评评分标准
1)客户接待分值16分共8条每条2分。
2)业主档案管理分值23分,第1条、第6条、第7条为重要事项每条5分,其它条每条2分。
3)客户回访工作分值25分,共5条全部为重要事项,每条5分。
4)管理制度分值15分,共3条全部为重要事项,每条5分,上墙制度每欠缺一项的至少扣3分。
5)培训分值8分,共4条每条2分。
6)日常巡检与工作记录分值17分,共7条第5条为重要事项5分,其它条每条2分。工作记录缺项的每缺一项至少扣3分。
7)物业费催缴由经济指标考核不在管理指标中考核。
8)其它分值4分,共2条每条2分。
客服部管理指标考核总分值108分。
2.工程部质量考评评分标准
1)设备设施维护保养分值40分,共6条第6条为重要事项30分(共30小条每条1分),其它条每条2分。
2)必须上墙的管理制度分值12分,共2条,第1条2分,第2条为重要事项10分,缺一项制度至少扣3分。
3)工程维修质量分值25分,共5条全部为重要事项每条5分,任一项工作不合格(包括各分项小条)至少扣3分。
4)相关工作记录分值26分,共2条第1条又分8小条每条2分(16分),第2条为重要事项10分,缺一项工作记录至少扣3分。
5)工作环境要求分值8分,共4条每条2分。
6)能源控制分值28分共5条第5条为重要事项20分一项不合格至少扣3分,其它条每条2分。
7)工程资料管理分值22分,共7条第一条为重要事项10分,缺一项至少扣3分,其它条每条2分。
8)培训工作分值11分,共4条第3条为重要事项5分,其它条每条2分。培训资料不齐全的至少扣3分。
9)其它分值6分,共3条每条2分。
工程部管理指标考核总分值178分。
3.秩序维护部质量考评评分标准
1)门岗值守分值24分,共12条每条2分。
2)园区巡逻分值14分,共7条每条2分。
3)中控值守分值14分,共7条每条2分。
4)消防安全分值20分,共4条全部为重要事项每条5分。
5)突发事件处置20分,共2条全部为重要事项每条10分,预案缺一项至少扣3分。
6)管理制度分值10分,共2条全部为重要事项每条5分,管理制度缺一项至少扣3分。
7)工作记录分值26分,第9条为重要事项10分,缺一项记录至少扣3分,其它条每条2分。
8)培训工作分值9分,共3条第2条为重要事项5分,其它条每条2分。培训资料不齐全的至少扣3分。
秩序维护部管理指标考核总分值137分。
4.环境保洁部质量考评评分标准
1)日常工作分值20分,共10条每条2分。
2)定期保洁工作分值18分,共9条每条2分。
3)应急性清洁卫生公分值14分,共7条每条2分。
4)管理制度分值20分,共2条全部为重要事项每条10分。缺一项管理制度至少扣3分。
5)工作记录分值26分,共9条第9条为重要事项10分,缺一项工作记录至少扣3分,其它条每条2分。
6)培训工作分值9分,共3条第3条为重要事项5分,其它条每条2分。培训资料不齐全的至少扣3分。
环境保洁部管理指标考核总分值107分。
5.行政管理部质量考评评分标准
1)档案管理分值39分,共3条,第1、第2条合并考核分值5分,第3条又分17小条每条2分。
2)其它工作分值24分,共12条每条2分。
3)管理制度分值10分,缺一项管理制度至少扣3分。
行政管理部管理指标考核总分值73分。
第7篇 分公司物业项目小区公共服务管理程序
物业分公司项目小区公共服务管理程序
1总则
1.1小区公共服务是指依据(前期)物业服务合同,物业分公司针对小区所有顾客提供的物业服务项目。小区公共服务具有涉及面广、影响周期长、没有顾客具体参与等特点,各物业分公司必须恪守au*物业诚信服务的基本理念,教育和培训各级员工,认真做好各项小区公共服务工作,切实履行(前期)物业服务合同,确保满足顾客需求和期望,维护和发展au*物业服务品牌。
1.2各物业分公司必须根据已经批准的物业管理方案和本手册的规定,针对每一项小区公共服务制订系统的管理规范,严格执行并不断完善。
1.3依据(前期)物业服务合同,小区公共服务项目包括但不限于:
a)小区公共秩维护及安全防患;
b)小区公共设施设备运行、维护和管理;
c)小区公共清洁卫生、绿化养护等;
d)社区文化活动等。
2相关职责界定
2.1物业分公司(管理处)负责小区公共服务的提供和控制。
2.2项目所在公司负责监督所属物业分公司的小区公共服务活动进行监督。
2.3管理公司物业管理部负责指导各物业分公司的的小区公共服务,提出总体控制要求。
3小区公共秩序维护及安全防患
3.1保安服务
3.1.1各物业分公司承接的物业项目应尽可能做到封闭或相对封闭管理,并安排保安人对小区出入口实行24小时专人值守,以及小区内24小时的连续巡查、监视。
3.1.2物业分公司各管理处必须按(前期)物业服务合同、小区物业管理方案的规定,根据小区的所处地理环境、顾客构成、物业建筑形式、物防/技防条件等因素制订有针对性的保安服务方案,合理设置保安值守岗位,明确服务方式和要求。
3.1.3小区物业保安服务方案应随小区物业管理方案一起,定期(每年)进行评审和
修订,以适宜小区周边治安环境的变化。
3.1.4物业分公司(管理处)应对保安服务全过程进行监督控制,确保保安服务质量满足规定要求。物业分公司(管理处)针对保安服务的管理内容,以及应制订的管理制度包括(不限于):
a)保安员管理:教育训练、基本行为规范、宿舍内务、定期考核等;
b)保安值班安排及调整;
c)保安值勤、交接班及监督查岗;
d)突发事件处置预案;
e)保安器材、中央监控设备使用及管理等。
3.1.5物业分公司各管理处应制订日常保安员值班安排表和巡逻路线安排表。
3.1.6保安固定岗值班和巡逻必须明确工作内容和责任范围,并实时做好值班、巡视、交接班等记录。
3.1.7物业分公司业务分管领导、品质部、管理处主任及管理处保安主管均负有保安查岗责任,各物业分公司应具体明确不同层级人员查岗频次、范围、工作内容和记录形式,并保证对保安的夜间查岗每周至少两次。
3.1.8各物业分公司应将保安员的教育训练列入日常工作,根据实际工作和服务质量改进需要,每周拟订教育训练计划,并予以执行。保安员教育训练必须形成书面记录,保安员的教育训练应至少包括:服务意识、工作技能、体能等。
3.1.9各物业分公司应结合消防演习和突发事件处置,在日常工作中开展保安员紧急集合训练,维持和提高保安员应急响应能力。紧急集合训练应形成书面的演练方案,并在每一次演练结束后进行讲评和总结。
3.1.10各物业分公司(管理处)应切实做好保安员的教育工作,确保遵循保安员基本行为规范的要求,在日常工作中对违约、违规及违法事件的处置必须在相关法律、合同约定的授权范围内行使权力,最大限度维护顾客和自身的人身、财产安全。
3.2车辆停放及小区交通
3.2.1各物业分公司(管理处)应根据小区总体规划,对车辆进出路线、停放位置进行统一安排,制订车辆交通管理方案,并做好相关交通标志标线、防撞设施、照明设置和维护工作。
3.2.2各物业分公司(管理处)针对车辆停放及小区交通的管理内容和应制订书面文
件的管理规定包括(不限于):
a)小区车辆交通管理整体方案;
b)车辆进出管理;
c)车辆停放管理;
d)小区交通及停车场(位)标识规范;
e)小区交通疏导,及交通指挥手势规范;
f)停车收费,及年/季/月卡办理等。
3.2.2各小区车辆进出均应采用发卡、收卡方式,最大限度地避免因车辆丢失引起的法律纠纷。各物业分公司(管理处)应制订必要的应急预案,在车辆进出高峰时段及时疏导,保证进出口交通顺畅。
3.2.3停车场应配备保安员进行24小时巡视,及时引导车辆停泊。对业户申请的固定车位应设置明显标志,防止临时外来车辆误用。
3.2.4停车场收费标准应符合当地主管部门规定,并在停车场进口明显位置予以公告。
3.2.5针对可能发生的特殊情况,如停车(证)卡损失、拒交停车费等情况,各物业分公司(管理处)应充分进行识别,并制订相应的处置预案,在保证车辆安全、交通畅顺的前提下及时解决问题。所有特殊情况的处理必须确保事件发生及处理全过程合法和可追溯。
3.3消防管理
3.3.1物业分公司(管理处)应根据小区消防管理工作的特点,有针对性地制订小区消防管理方案,明确消防管理组织网络、责任、重点防火部位和措施、消防设施设备配置及分布状况、消防设施设备及器材的维护检查、消防演练及火警火灾应急预案等。
3.3.2物业分公司应制订的消防管理制度涉及的内容包括(不限于):
a)消防标志、器材、设施设备维护、保养和检查,及必要的操作规程;
b)重点防火部位的管理措施;
c)特定的防火管理规定(动火作业、易燃易爆危险化学品管理);
d)消防档案资料管理;
e)小区消防状况的日常和定期检查;
f)消防隐患整改等。
3.3.3物业分公司(管理处)应按相关消防法规要求组建小区消防安全管理委员会,成立义务消防队。
3.3.3项目入伙或租户入住时,必须同时签订防火安全责任书。
3.3.4各物业小区应在公共区域设置一定数量的标牌,公告火警电话。有关消防知识,以及要求顾客配合的防火管理要求,应采用发放宣传资料、张贴防火安全须知的方式履行告知义务。
3.3.5物业分公司(管理处)必须建立完整的消防档案资料,包括消防组织、消防设施分布图、消防重点部位一览表、消防检查记录等,并及时予以更新。
3.3.6物业分公司组织识别的重点防火部位、作业过程,以及有针对性地制订的控制措施应上报项目所在公司备案。
3.3.7物业分公司各小区的定期消防专项检查应由公司业务分管领导牵头、品质部具体组织进行,至少每季度一次(或与节假日前的消防检查合并进行,应执行节前消防检查的节日至少包括:春节、五一、十一、元旦)。每次检查均应形成书面记录。
3.3.8日常工作或消防检查中发现的消防隐患必须进行彻底整改,所有发现的消防隐患必须予以记录,整改不力的应及时升级报告,直至管理公司总经理。
4公共设施设备管理
4.1基本要求
4.1.1物业分公司各管理处应建立公共设施设备清单,详细列明小区物业的各种设施设备,并针对重要设施设备分别建立登记卡。
4.1.2各种设施设备技术资料应由物业分公司工程部(管理处)指定专人集中保管,并建立设备技术清单。
4.1.3物业分公司应建立工程值班管理制度,明确规定工程人员值班安排、责任范围和值守要求。
4.2设施设备运行
4.2.1物业分公司各管理处应根据小区公共设施设备运行要求,对各类公共设施设备的运行(开启、关闭)时间和控制标准做出明确规定,形成小区设施设备运行方案,并上报物业分公司工程部批准。
4.2.2设施设备运行方案必须符合公司的各项服务承诺,与项目所在公司销售合同
及承诺、(前期)物业服务合同、物业服务手册、业户公约等文件保持一致。
4.2.3物业分公司工程部应组织各管理处根据小区设施设备的具体情况制订必要的书面文件,对设施设备运行活动进行规范,包括,但不限于:
a)各类运行设备的操作规程(开户、关闭步骤及安全注意事项);
b)各类设备运行期间的巡视(抄表)要求,以及正常状态的指标范围;
c)重要设施设备区域(机房、配电房)的管理规定等。
4.2.4设施设备操作人员必须切实做好设备操作和运行
巡视记录,并由管理处工程主管人员检查确认。
4.3设施设备预防性维护
4.3.1物业分公司应对设施设备的预防性保养要求进行系统的识别和规定,所有需要进行预防性保养的设施设备必须分别制订保养规程,并严格执行。
4.3.2设施设备预防性保养分为日常例行保养和定期维护保养,保养规程必须具体明确保养项目(内容)、保养周期、保养方法(较复杂的保养操作才需要)等内容。
4.3.3针对周期较长(一个月以上,不含一个月)的保养项目,物业分公司必须制订年度维护保养(检修)计划,列明设施设备名称、保养(检修)项目、时间安排(具体到旬)、费用预算等,并报项目所在公司批准。
4.3.4所有设施设备的预防性保养(检修)均应按规定格式形成记录,并经管理处工程主管人员检查确认。
4.3.5物业分公司各管理处应建立设备预防性保养和运行保障所必需的备品备件一览表,明确规定备品备件种类、规格、最低库存数量等,并对备品备件保存状况进行定期检查。
4.3.6物业分公司应加强专用工具的管理,建立领用登记制度,将专用工具的保管责任落实到人。物业服务过程中使用的、凡涉及验证服务质量和保证设备正常的计量器具,物业分公司应制订控制程序并加以执行,包括建立计量器具台册、定期校准或检定、做好校准或检定标识等,确保在用计量器具均处于校准或检定周期内。
4.4设施设备故障维修
4.4.1日常设施设备运行过程中发生故障,或运行状况达不到控制标准,应及时通知工程人员维修。所有设施设备故障及维修情况必须予以记录,并保证在公司承诺
的时限内完成,属于紧急事件范围的设备故障必须同时启动处置预案。
4.4.2设施设备故障经维修后,在正式投入运行前必须经过工程部专业主管人员的验收。
4.4.3设施设备故障维修,以及维护保养操作过程中,所有可能会影响业主、消费者和内部员工人身安全、财产损失的,在实施前必须制订预防措施,如设置安全围档或派人监护。
4.4.4物业分公司应每月统计设施设备完好情况。
5建(构)筑物维护
5.1物业分公司应组织制订各小区建(构)筑物完好标准,工程部专业人员负责定期(每月)巡视检查建(构)筑物状况,并根据规定的完好标准,确定是否需要维护和修缮。
5.2建(构)筑物的检查和维护、修缮均应形成书面记录,涉及使用维修基金的按《维修基金管理规定》执行。
6清洁卫生
6.1清洁保洁
6.1.1物业分公司各管理处应根据小区清洁保洁责任范围的特点,对清洁、保洁工作进行系统策划,明确规定不同区域清洁频次、保洁要求(方式)、清洁方法、清洁作业时间,责任区域划分及清洁作业路线等。
6.1.2各管理处应对具体清洁、保洁工作明确控制要求,并实时进行监督检查,以保证清洁、保洁效果符合规定的标准。清洁、保洁工作控制要求包括,但不限于:
a)明确清洁保洁质量标准;
b)定期编排清洁、保洁人员责任范围;
c)清洁方法:针对不同清洁对象,明确规定清洁操作方法(清洁剂及其配比、用量;使用工具、操作步骤及技巧等);
d)清洁保洁人员基本行为规范,以及清洁、保洁过程中避免影响顾客的具体措施和要求;
e)监督检查规程(检查频次或时间、检查方法等)。
6.1.3对外包清洁服务,物业分公司可要求分包商提供上述对清洁、保洁过程进行
控制的书面文件,经物业分公司物业部专业人员审查认可后作为分包合同附件,据此监督分包商严格执行。
6.1.4针对特殊清洁项目(如外墙清洁、化粪池清理等),必须要求分包商制订安全防护措施,物业分公司应指派保安人员对进行现场监护。
6.2消杀消毒工作
6.2.1物业分公司各管理处应根据小区实际卫生状况,以及主管部门要求,制订专项的消杀(消毒)工作方案。消杀工作方案必须明确使用药物名称、用量、开始投放时间、持续时间、以及投放地点和防护措施等。消毒方案必须明确消毒名称、配比浓度、消毒区域、消毒方式、开始时间和持续时间等。
6.2.2消杀、消毒使用药剂必须符合国家规定,不得使用国家禁止使用的药剂。
6.2.3消杀、消毒工作必须实时做好记录。
6.2.4所有可能影响身体健康的(消杀)消毒作业必须按药剂说明书的要求操作,并严格执行消毒后的安全检测。如水池(箱)消毒、空调消毒后必须经水质化验、空气质量检测合格后方可送水、送风。
7绿化养护
7.1物业分公司各管理处应根据小区绿化值物生长特点,制订绿化养护工作方案,针对不同绿化植物明确规定养护要求,如施肥、施水、换土、剪枝等。
7.2各项绿化养护作业必须按规定的方案执行,并形成书面记录。必要时,物业分公司应制订书面文件,对绿化养护操作进行规定,以弥补养护人员专业知识和经验的不足。
7.3物业分公司绿化园林专业人员应每季度一次对绿化植物的生长进行评估,根据需要调整养护方案。
8社区文化及公益性活动
8.1为提升居住环境、融洽邻里关系及物业公司与业主关系、宣传au*物业品牌等,各物业分公司应适当开展必要的社区文化活动。
8.2社区文化活动的策划和实施应纳入物业分公司业务工作计划,因配合项目所在
公司(或其他开发商)策划和实施的社区文化活动,应与项目所在公司(或其他开发商)
确认活动费用测算和结算标准。
8.3所有需要专项经费投入的社区文化活动,物业分公司必须制订专项的活动方案,记录实施过程,并对社区文化活动的实施效果进行评估。
8.4为丰富和方便小区住户生活,各物业分公司可以根据需要适当组织公益性活动,如:医疗机构的义诊、报刊订阅、保险推销、图书展览、商品展销等。公益性活动必须与小区环境和住户需求相适应,应避免有损小区形象、滋扰住户正常生活秩序的情形发生。
8.5所有公益性活动的开展应以便民为宗旨,无论活动规模大小和持续时间长短,均必须审查确认相关机构经营资质和书面活动方案,并制订相应的保安服务措施。
8.6各项公益性活动的举办过程必须由物业分公司(管理处)经办部门做好记录,记录内容应包括主办单位、开始与结束时间、活动内容、物业分公司现场监管人等,并与相关机构的资质资料、活动方案一并交行政人事部保存。
9相关文件与记录
各物业分公司依据本节规定进一步制订。
