土地调研报告怎么写
1. 确定研究目标：明确土地调研的目的，例如分析土地利用现状、评估土地价值、探索土地政策影响等。
2. 收集数据：搜集相关土地数据，包括土地类型、面积、权属、利用状况、地价、地理位置、环境因素等。
3. 实地考察：进行现场勘查，记录土地的实际情况，观察周边环境和基础设施。
4. 数据分析：对收集的数据进行整理和分析，找出土地利用的模式、问题和潜在机会。
5. 案例研究：选取典型地块进行深入研究，对比分析不同土地利用方式的影响。
6. 法规政策分析：了解并分析相关的土地管理法规和政策，探讨其对土地利用的影响。
7. 问题与建议：识别土地利用存在的问题，提出改进措施和建议。
8. 结论：基于研究结果，得出关于土地利用的初步结论，但不作为正式的总结。
【开头怎么写】
土地是国家的重要资源，对于社会经济发展起着基础性作用。本报告旨在通过对某地区土地的全面调研，揭示其利用现状、挑战和潜力，为决策者提供科学依据。我们将从土地基本情况、利用模式、政策影响等多个角度展开研究，以期深入理解土地资源的价值和管理问题。
【结尾怎么写】
在对土地资源的深入调研后，我们发现了一些关键问题，如土地资源配置的不均衡、利用效率的低下等。针对这些问题，我们提出了针对性的改进建议，包括优化土地利用规划、加强土地市场监管、提升土地利用效率等。这些措施有望促进土地资源的可持续利用，推动区域经济健康发展。希望本报告的研究成果能为相关部门的决策提供参考，并为未来的土地管理工作提供启示。
土地调研报告范文
第一篇 土地调研报告18100字
土地集约利用是指在兼顾环境效益和社会效益的前提下，通过调整土地使用目的、增加对土地的投入，达到提高土地的利用效率、增加经济效益、节约用地目的的一种土地利用方式。随着海洋经济的飞速发展，世界经济越来越向沿海地区集中。市地处海岛，是沿海地区一类特殊的区域单元，土地供需矛盾突出，海洋型经济倾向明显。加强对土地的集约利用，是破解土地资源瓶颈的主要途径，是建设海洋经济综合开发试验区的重要要素保障。
一、市土地利用现状
（一）土地资源总量及结构
__年市土地总面积145470公顷，其中农用地94597公顷，占总土地面积的65.03%；建设用地29865公顷，占总土地面积的20.53%；未利用地面积21009公顷，占总土地面积的14.44%。
1、农用地现状
__年市农用地94597公顷，其中耕地面积27598.87公顷（40.05万亩），占土地总面积的19.68％，主要分布在本岛的平原沿海地区；园地面积2115.27公顷，占土地总面积的1.51%，主要分布在本岛的丘陵平原交接处；林地面积50950.94公顷，占土地总面积的36.33%，在全市各大陆岛均有广泛分布，其中主要集中在本岛、岱山岛、泗礁岛、衢山岛的丘陵地带；其他农用地8505.07公顷，占土地总面积的6.06%，以坑塘水面为主。
2、建设用地现状
__年市建设用地29865公顷，其中城乡建设用地14605.34公顷，占土地总面积的10.42％；交通水利用地3975.44公顷，占土地总面积2.83%；其他建设用地5490.46公顷，占土地总面积3.92％。整理文章由
城乡建设用地中，城镇工矿用地8450.55公顷，人均140平方米；农居点用地面积6154.79公顷，人均146平方米。交通水利用地中，交通用地2130.47公顷，主要依托本岛公路网和各大港口分布；水利设施用地1844.97公顷，主要为在本岛的水库。其他建设用地中，风景名胜设施用地140.23公顷，集中分布在各风景名胜区；特殊用地.64公顷，主要分布在本岛沿海地区；盐田面积4115.59公顷，各县区沿海地区均有分布。
3、未利用地现状
__年，市未利用地面积26991.58公顷，占土地总面积的19.24%。其中水域面积769.46公顷，滩涂沼泽08.09公顷，自然保留地13914.02公顷。
（二）海岛土地资源的特殊性
1、土地类型多样，可开发利用土地分散并且数量有限。群岛由天台山、四明山余脉入海而成，全市1390个岛屿，地貌基本以丘陵为主，平原较为狭窄。从地貌类型统计看，高丘占9％，低丘占61％，平原仅占30％。市内较大的岛屿有较高山峰、丘岗，分层次构成以本岛为典型的高丘、低丘、平原、滩涂（潮间带）以及海域地貌的环状结构。较小岛屿往往是“一山一岛”或“一丘一岛”，以低丘地貌为主。群岛环境导致市可开发利用土地面积分散、狭小，开发成本高；丘陵面积在全部土地面积中所占的比重最大，导致可开发利用土地的更加有限，并在一定程度上增加土地开发利用的难度。整理文章：
2、土地开发利用模式与大陆迥异。市人多地少、淡水资源短缺、陆地生态系统脆弱，农业发展存在着明显的劣势。另一方面，市依海而存，也必将依海而兴，其海洋优势正随着社会经济发展水平的提高、消费观的变化而不断显现，市土地开发利用模式与大陆存在显著差异。市土地开发利用要转变对农用地的认识，农用地存在的意义与大陆有很大差别，从目前的现状来看，市农业产值中90%以上为渔业产值，耕地主要以提供蔬菜、水果为主，粮食中的大米基本是外调，而林地主要以生态功能为主。也就是说，发展现代渔业应当成为市农业发展的主要方向，农业用地面积减少不会影响市农业经济的稳定发展。
3、滩涂资源开发难度加大，投资成本提高。至__年底，全市共围成滩涂356处，总面积132.8平方公里。滩涂资源的开发利用，为我市农业生产、海水养殖、盐业生产、城市建设、基础设施建设提供了土地资源。与此同时，滩涂围垦的成本不断提高。__年至__年，全市围垦面积37平方公里，完成投资29.58亿元，滩涂围垦成本在5万元每亩左右；从目前正在实施的滩涂围垦项目来看，钓梁围垦三期、六横小郭巨围垦二期工程成本在7万元每亩左右，金塘北部围垦成本在15万元每亩左右。滩涂围垦成本大幅提高，以及对围填海管理越来越严格，导致通过滩涂围垦来解决用地需求的路越来越难走。
（三）土地资源利用存在的问题与矛盾
1、土地资源有限，供需矛盾突出。__年，市土地总面积145470公顷，其中耕地面积27598.87公顷，按照户籍人口96.77万人计算，人口密度为665人/平方公里，人均土地面积2.25亩，人均耕地面积0.43亩。与浙江省相比，人口密度为全省的148%，人均土地面积约为全省的65%，人均耕地面积约为全省的59%。与全国相比，人口密度为全国的495%，人均土地面积为全国的20%，人均耕地面积为全国的29%。市目前正处于海洋经济快速发展的阶段，经济建设用地、基础设施用地、城市建设用地需求猛增，人多地少的矛盾严重制约全市经济社会发展的发展。
2、经济社会建设用地与耕地保护矛盾较大。市1390个岛屿基本是由天台山、四明山余脉入海而成，各个岛屿的地形基本上是中央为山、山的四周为平地。按照平原面积为总面积的30%计算，全市平原面积约为42070公顷，而全市耕地面积为40.05万亩，占平原面积的63%；耕地面积中又有36.43万亩为基本农田，约占耕地面积的91%。市发展海洋经济，建设现代化临港工业体系，必定需要大量开发岸线资源和土地资源，由于地形原因和历史原因，大部分项目建设所需的岸线和土地包含耕地，甚至包含基本农田，经济社会建设用地与耕地保护矛盾突出。
3、海岛保护法实施后，无居民小岛审批周期拉长，使用难度加大。市是全国唯一的以群岛立市的城市，全市1390个岛屿，住人岛屿仅有140个，无人岛屿1250个，占全市岛屿总数的90%。无人岛屿虽然比较分散，交通不便，基础设施薄弱，但是蕴含着丰富的岸线资源、旅游资源。近年来市海洋经济发展迅猛，开发利用无人岛屿也是推动力之一。市要建设海洋综合开发试验区，大力发展的港航产业、临港工业、海洋旅游业，也有大量的项目需要布局到无人岛屿上。随着海岛法的颁布实施，无人岛屿的开发利用审批权上收，审批程序更加复杂，审批周期拉长，必然对开发利用无人岛屿发展海洋经济带来影响。
4、农业生产受水资源短缺制约。市地处海岛，与大陆分隔，且岛屿分散，径流短促，水资源时空地域分布不均，目前人均水资源拥有量只有700立方米左右，是一个资源型缺水的地区。为保障经济社会发展对水资源的需求，市投入大量资金建设大陆引水一、二期工程和海水淡化项目，淡水生产供应成本急剧上升， 大陆引水成本每立方米达到1.86元，海水淡化成本每立方米6元。农业生产是高耗水行业，农业灌溉用水占的比例较高，全市农田灌溉用水占全市用水量比重的30%左右。根据农业部门提供的数据显示，水稻种植亩均成本625元，按照大陆引水成本每立方米1.86元计算，水稻亩均耗水成本高达1268元，在种植水稻仅耗水成本是水稻平均种植成本的2倍，是国家水稻收购价格的1.36倍，在种植水稻和发展农业严重的不经济和不适宜。高昂的淡水价格、难以开展规模农业和农业生产相对较低的产出，使农业生产的发展受到严重制约。
5、土地集约化利用程度不高。一是集约用地观念不强，政府、企业、社会各界集约用地观念普遍还不强。二是土地资源市场化配置程度不高，土地价格没有真正反映市场价格。三是土地供应管理制度还停留在“重审批轻监管”的传统管理模式，各级地方政府和国土资源管理部门在土地管理中，一贯将工作重点放在用地报批和土地供应上，而对后续的土地开发利用过程的监管往往缺位，对低效利用、闲置土地缺乏有效的处置措施及有效利用的激励机制。
（四）土地集约利用的主要作法与成效
1、科学有序实施一批滩涂围垦项目，增加可用土地面积，提升土地及岸线价值。1951年-__年，全市共围成滩涂356处，围涂总面积达132.8平方公里，为人均增加用地0.20亩，现已开发利用125.4。__年-__年，全市围垦成陆40处，面积37平方公里。滩涂围垦项目不仅增加了土地面积，而且大幅度提升了土地及岸线价值，一大批临港工业项目依托围垦区域建设起来，推动全市社会经济快速发展。如钓梁围垦区域扩展了本岛北部的工业区块面积，也充分挖掘出北部深水岸线的价值；东港围垦区域建设起一座新城；目前正在实施的小洋山北部围垦、金塘北部围垦、小郭巨围垦，将布局港口物流、临港工业、石化工业等项目。
2、科学利用岸线资源，合理布局产业项目，充分发挥沿海土地价值。__年9月，市政府常务会议审议通过了《市港口岸线使用管理暂行办法》，对全市范围内港口岸线的规划、利用、管理、监督等活动进行了规范，并成立了市港口岸线资源管理领导小组，统筹协调港口岸线开发管理与项目布局方面的重大事项和问题。通过几年的实施，岸线资源得到了充分利用，建设了一大批船舶修造、港口物流、海洋机械、临港石化的大项目，如中远六横修造船基地、欧华造船、和邦化学、金塘大浦口集装箱码头等项目，极大地促进了全市经济社会的发展。
3、推进农业产业结构调整，减少耗水作物种植面积，提高农业生产效益。水稻是我市传统种植品种，耗水量大，遇到干旱年份或者降水时空不均衡的年份，容易遭受灾害，产出大幅度下降。为提高农业产出率，同时为科学合理配置水资源，市大力推进农业产业结构调整，主要是减少水稻等耗水作物种植面积，同时大力发展水果、蔬菜等经济作物种植，同时加大对农业的投入，建设大棚、滴灌等现代化设施，提高农业生产效益。
4、加强土地管理，确保土地资源合理有效利用。在土地供应上，坚持从严从紧的建设用地供应政策，严格执行国家《限制用地目录》和《禁止用地目录》;在具体建设项目审批中，严格执行《浙江省建设用地控制指标》，对建设项目用地实施严格的定量管理;坚持土地资源市场化配置，严格执行《划拨用地目录》、《协议出让国有土地使用权规范》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，正确界定划拨、协议、招拍挂供地界限。在土地使用中，建立建设用地开发利用动态监管体系，建立违约追究责任制度。在项目竣工后，建立用地复核验收制度。
5、推进产业集聚，增加基础设施投入，提高土地使用效益。产业集聚可以提高公共基础设施的共享程度、缩短产业链上企业的空间距离和实现规模效应，从而增加产出，提高土地使用效益。近年来，市通过科学规划、加大基础设施投入力度、出台优惠扶持政策等手段，大力推进产业向开发区集聚，向经济大岛集聚，取得明显成效。如经济开发区__年实现工业总产值76.21亿元、工业性投入13.48亿元、利税总额3.07亿元，每平方公里工业产值为1.6亿元；市六横岛__年社会总产值131.8亿元，每平方公里产出1.1亿元。
二、市建设用地需求测算与缺口推算
（一）方法一：建设用地需求回归测算
2、预测
__年全市地区生产总值约为600亿元，按照海洋综合试验区建设gdp目标， 实现gdp约为1100亿元，2024年约为1700亿元，代入模型，可得__年全市建设用地28274.5公顷，全市建设用地34822.5公顷，2024年全市建设用地42680.1公顷。
（二）方法二：根据重点项目用地缺口推算
根据《市土地利用总体规划（__-2024）》，__年建设用地面积24071.23公顷，到2024年为32237.75公顷，期间可使用量为8166.52公顷。而根据方法一推算，到2024年，全市建设用地42680.1公顷，比__年新增建设用地18608.87公顷，建设用地缺口为10442.35公顷。
根据《市要求列入省“__”重大建设项目规划建议表（征求意见稿）》，“__”期间，市重大建设项目新增建设用地需要6200公顷，其中实施类项目2236公顷，预备类项目1013公顷，研究类项目2951公顷。按照《市土地利用总体规划（__-2024）》，__年至2024年之间市建设用地使用量为8166.52公顷，__年至__年已经使用了4084公顷，__年至2024年之间建设用地仅剩4082.52公顷。两项数据相比较，可以得出结论：规划到2024年的建设用地，到“__”末，光重大建设项目用地需求就出现缺口2117.48公顷，而重大建设项目从历年投资额来看，只占全市总投资的30%左右，也就是说“__”期间占全市总投资70%的非重大建设项目无地可用。“__”期间建设用地已经出现较大缺口，“__”更是无地可用。
三、市土地集约利用的指导思想和基本原则
（一）指导思想
以科学发展观为统领，根据建设海洋综合开发试验区的需要，兼顾环境效益和社会效益，通过开源与节流相结合的措施，加强对土地资源的集约利用，为促进市海洋经济平稳快速发展和海洋资源合理开发利用提供重要的要素保障。
（二）基本原则
1、开源与节流相结合的原则。一方面要广开源路，因地制宜，向海洋要地，向滩涂要地，向低丘缓坡要地，向无人海岛要地，特别是向农业要建设用地；另一方面要节约用地，发展不占地工业，大力发展港口物流业、现代服务业，加强土地使用各环节的管理，推进土地流转。
2、开发与保护相结合的原则。一方面要根据需要开发利用各种土地资源，保障经济社会发展的需要;另一方面在开发的同时，要采取多种措施，进行生态保护、环境保护、土地可持续利用性保护。
3、外部和内部相结合的原则。一方面要创造良好的外部环境，积极向上争取各项用地优惠政策，重点是突破现行用地政策，争取保障海洋综合开发实验区建设需要的特殊用地政策；另一方面要加强内部潜力挖掘，多途径节约用地，合力保障土地要素。
四、市土地集约利用的对策措施
（一）发展“海上农业”和“现代农业”。“海上农业”和“现代农业”是市拓展农业发展空间、提高农业生产效益的重要发展方向，可以确保在农业用地不断减少的情况下，农业经济稳定发展。发展“海上农业”，一是要稳定发展捕捞业，在保持捕捞量基本稳定的前提下，不断减少捕捞船只；二是要大力发展远洋渔业，拓展渔业作业空间，打造远洋渔业基地；三是要大力发展生态养殖业，将有条件的港湾及近海开发成“蓝色耕地”，发展深水网箱养殖。发展“现代农业”，要根据自然条件和经济社会发展的需要，划定若干面积较大、连接成片、基础设施较好地区域为农业发展区，编制现代农业园区发展规划，建设若干现代农业综合区、农业主导产业园区、精品农业区，保障经济社会发展对蔬菜、水果的需求。不断加大对农村土地流转的扶持力度，建立规范的农村土地流转平台，推动农村土地流转，实现规模效应。
（二）发展“节地工业”。随着建筑技术的进步和土地资源的日趋紧张，向地下和地上发展的“节地工业”是大势所趋，也是提高工业土地产出率的重要途径。对于新建的工业项目，要鼓励引导企业建设多层厂房，给予建造两层及两层以上厂房的企业相关优惠政策。对利用现有厂房、土地或淘汰落后生产能力实施“零增地”技术改造和技术创新项目的，要安排相关扶持资金。要鼓励工业企业利用地上、地下空间来布置非生产性设施。
（三）培育发展“海上主导产业”。市区域总面积2.22万平方公里，其中海域面积占总面积的94%，发展空间广阔。建设海洋综合开发试验区，就是要通过多年努力，把发展空间从陆地向海洋拓展。现阶段，要从实际出发，大力发展港航产业，不断提高海运运力和发展物流贸易服务业，加快港航服务集聚区和物流园区建设，重点打造铁矿砂中转贸易、煤炭中转加工配送、油品中转贸易储存、粮食中转加工配送、化工品中转储运加工、集装箱中转运输等六大基地，建设全国重要的现代化大宗散货枢纽港和重点物流节点城市。同时要大力发展临港大宗物资加工产业，重点布局煤炭、矿砂、石化、粮油、木材、有色金属等加工项目。
（四）发展“立体交通”。随着市经济社会的快速发展，原有交通设施已经不能满足经济社会发展和人民生活的需求，一批交通道路正在建设之中。随着土地资源的紧张，向空中和向地下拓展、发展“立体交通”也是势在必行的。近期来看，要实施好定海区文化路立交桥、普陀区东港立交桥项目，一定程度上解决交通拥堵的问题。从长远来看，建设更多的立交桥、高架桥，甚至发展地铁、轻轨，也是建设城市“畅通工程”的重要途径。
（五）向“坡地”要地。选择一些坡度较缓、环境优美的地段作为山地住宅开发的重点。逐步推广“山地住宅”的新概念，以引领开发商进行更为科学合理的山地住宅建设。其次，可以将某些工业项目搬上低丘缓坡，扩展用地外延空间。但需要强调的是，山地住宅和工业项目开发要综合考虑生态、经济、技术、社会、人文等多方面的因素，实现科学有序开发。
五、推进海洋综合开发试验区建设，实现土地集约利用的政策建议
（一）核减耕地保有量，取消基本农田保护面积。市农用地来源主要由两部分组成，一是各岛屿自然港湾淤积围垦而形成的小块平地，经捍卤蓄淡后改造为水田，二是在岛屿山坡上开垦出来的旱地，包括大跃进年代在15度以上坡地开垦的零星农地。在1992年全国土地详查时，虽有很多山顶、山坡地块已经退耕还林，但由于当时土地详查政策的规定，仍然统计在耕地总量之内。市基本农田面积则是以耕地面积为基数，按照国家国土部核定给浙江省的基本农田保护率核定的，没有考虑到市陆域面积零星离散、耕地总量少、人口密度高的实际，耕地面积保有量指标偏大，基本农田保护率偏高，保护率达到91%。受地形因素影响，市耕地和基本农田大多数划定在紧靠港口岸线的区位，致使一些临港产业开发项目因涉及耕地和基本农田保护区而无法实施，制约了经济社会的发展。为促进海洋综合开发试验区的建设，建议核减耕地保有量，取消基本农田保护面积。
（二）增加建设用地指标以及年度建设用地计划指标。长期以来，市经济发展相对落后于长江三角洲其他地区，然而近年来市经济发展速度却处于长三角的领先地位。经济的后发性带来了新的土地资源开发利用矛盾。在90年代末期，国家对建设用地的规模控制不严，但由于自身经济发展速度较慢，上级分配的建设用地尚使用不完。近年来，随着经济的增速，市建设用地需求量大幅度增加，在国家严格保护耕地的政策背景下，进一步激化了土地供需矛盾，建设用地短缺严重制约了市经济社会发展。因此，根据建设海洋经济综合开发试验区的实际需要，相应增加市的建设用地总量指标以及年度建设用地计划指标。
（三）保证用海指标，享受省级海域使用审批权限。市土地资源短缺，海域面积宽阔，发展海洋经济，必定要利用海域。国家从__年开始对用海实行指标管理，指标下达到省一级，计划单列市单列。此政策对市临港产业、滩涂围垦等影响较大。建议将的围填海计划指标实施计划单列，由国家直接下达计划指标，并适当放宽指标限额。同时海域使用金全额留在当地，支持地方经济建设，用于海域使用管理和海洋生态保护。
（四）围垦造地全部划为建设用地，并且不受用地指标限制。滩涂围垦是充分发挥市海洋资源优势、推进海洋经济建设的重要举措。但是，滩涂围垦成陆部分，必须将一定比例划分为补充耕地，不能全部划为建设用地；并且在使用时也要受用地指标限制，围垦造地的优势不能得到充分发挥。由于我市围垦造地工程建设难度大往往堤线水深达到-20米左右，投资成本也比沿海地区要高出近一倍，建议将围垦造地部分能够全部划分为建设用地，在使用时不再受用地指标限制。
（五）下放无居民海岛使用审批权，享受省级无居民海岛审批权限。海岛保护法规定：“从事全国海岛保护规划确定的可利用无居民海岛的开发利用活动，应当向省、自治区、直辖市人民政府海洋主管部门提出申请，并提交项目论证报告、开发利用具体方案等申请文件，由海洋主管部门组织有关部门和专家审查，提出审查意见，报省、自治区、直辖市人民政府审批。无居民海岛的开发利用涉及利用特殊用途海岛，或者确需填海连岛以及其他严重改变海岛自然地形、地貌的，由国务院审批。”照此规定，无居民海岛的开发，至少需要省级审批，给市合理开发利用无居民岛屿带来了诸多不便。建议上级授权委托市政府审批无居民海岛使用，享受省级无居民海岛审批权限。
大足县农村土地流转和农民增收情况的调研报告
大足县农村土地流转和农民增收情况的调研报告
当前农村工作的重点是解决“三农”问题，其核心是农民增收问题。农民增收问题解决的好坏，直接关系到整个国民经济的发展和社会的稳定。我县农业人口占全县总人口的86.33 %，还是一个以农业为主的县，近几年，通过认真落实贯彻___、市县有关加强农业和农村工作的方针政策，鼓励和发展农业产业化，优化农业和农村经济结构，农业和农村经济取得了长足发展，但就农村土地流转和农民增收来讲，出现了土地流转难、农民收入的增长幅度小，增收难度加大等问题，农民人均纯收入年均增长5%左右，严重制约了全县经济的整体发展。为此，按照县委、县府的安排，县人大组织了两个调研小组，采取以座谈会和实地走访相结合的调查方法，对我县的农村土地流转和农民增收情况进行了全面细致的调研，现将调研结果汇报如下：
一、我县农村土地流转和农民增收的现状
（一）农村土地流转现状
1、土地流转的基本情况？
我县现有24个镇乡（街道办事处）、50个社区居委、2063个村民小组。农地67万亩，人均农地面积0.84亩，经过几年的大胆尝试，土地流转的范围更大，形式更加多样化。目前全县土地流转的面积有4.07万亩，占农地总面积的6.07 %，土地流转方式以转包和出租为主，转让、互换、土地入股为辅。转包面积有3.2万亩，占流转面积的78.6 %;出租面积0.41万
亩，占流转面积的10 %;转让面积亩，互换2600亩， 土地入股、转让、互换这三种形式共占流转面积的11.4%。农户自发流转和村组织流转是我县土地流转的主要做法。土地流转的方向主要有五个:一是流向外来耕作户；二是流向专业承包户;三是流向农业企业;四是流向一般农户;五是流向其他单位。
2、土地流转的特点？
（1）、坚持农户自愿、协商、有偿原则。全县流转的 万亩农地中，农户自愿流转的占98%。
（2）、土地流转收益是农民家庭收入的补充。土地进行自发流转的农户一般是从事第二、三产业或兼业，家庭收入以二、三产业和财产性收入为主，土地流转收益是家庭收入的补充。
（3）、村社集体组织流转的土地基本形成规模化、集约化经营，土地收益较高。
（4）农户自发流转的期限短。
（二）农民增收的现状
全县现有农户21.82万户，农业人口79.86万人，农村劳力41.92万人。，全县坚持以农民增收为目标，以农业结构调整为主线，大力调整农业产业结构，使农业综合效益稳步提高。全年实现农民人均纯收入2747元，比上年增长5.1 %。
1、农民外出务工是农民收入的重要组成部分和来源
经济活跃的龙水镇等临街处的农民主要靠手工业，进城打工增加家庭收入。而在偏远山区的农民主要靠外出打工，如高坪云顶村12社就有80%的外出打工人员。中敖全镇也近50%的农民靠外出打工。
2、国家政策扶持农民增收
推进税费改革、减轻农民负担，退耕还林政策给农民增收创造了条件。
3、产业结构调整、引进企业也是农民增收的重要途径
业主制经营带动了农民增收。农民将土地转让出去，不投一分钱就可以得到每亩700—800斤稻谷的补偿，如龙岗明星村、中敖明月村等。
二、土地流转和农民增收中存在的问题和阻碍
（一）存在的问题
1、土地流转程序不规范，无序流转现象严重
农村中多数是农户自发流转，口头协议多，无具体的合同依据，长期如此，这样很容易引起土地纠纷。通过政府协调引进的企业、业主大户等许多也没有标准的合同文本，违约责任也不十分具体和明确。
2、修建乡村公路任务重。
乡镇建设乡村公路既无资金，又不严格按照一事一议制度筹资筹劳。不但影响了农民增收，还加重了农民负担。中敖镇中塘路属省道，三百万元的公路款全部转嫁给老百姓，而周边潼南县的五桂镇修同一条公路需投资1400多万元，没有要农民出一分钱，这样中敖镇许多老百姓怨声载道，既紧张了干群关系，还影响了农业税的征收。
3、农业产值、附加值低下，撂荒土地现象严重
农民温饱虽已解决，但增收幅度不大，收入差异悬殊较大，调查户中人均年收入最高达3566元，最低人均年收入不到20元，因为农业投资大、周期长、收益低，农民种地积极性不高，这就造成外出务工农民逐年增多，留下的是老弱病残，田土无人耕种，在偏远山区尢为突出。中敖加福村五社273人，外出务工的近100人，高坪的月台村，荒芜土地达三分之一。
4、土地流转达不到预期效果
部份农民素质较低，小农意识强，狭隘的自私心对规模经营阻力很大，既不愿意转租给业主，自己又不积极经营，使得很多乡镇无法引进企业。
（二）农民增收中的障碍
1、农村科技缺乏
农村文化服务体系较弱，信息不灵、交通不便。加之农民自身技能低，技术欠缺，接受科技的能力弱、依赖性强。即使外出务工，也只有靠苦力、劳力，不但劳动强度大，还达不到预期的收入。
2、农村基础设施滞后
农村基础设施滞后，水灌、电灌设施瘫痪较多，仍然是靠天吃饭。
三、建议
土地流转是解决农业增效、农民增收、农村稳定的重要途径，“土地不搞活，农民难致富”，土地流转是一个长期的过程，关键是我们如何引导农民将土地流向专业大户和农业企业，使土地形成连片种植和规模化经营。为了更好地利用有限的土地资源，发挥更大的经济效益，促使农民增收，建议如下：
1、规范和引导土地承包经营权的流转，推进城镇化进程。
加强农村基层组织建设，推进农业企业化经营，使土地向种养殖能手集中，果园、堰塘、水库和四荒地向专业户集中，实现土地的规模化经营，引导农民致富增收。
2、加强农民知识培训，提高农民素质
农民现实主义严重，抗御市场风险能力差，这主要是因为农民文化素质差，农业科技水平低。建议有关部门加强对农村技术的培训，强化农业技术服务推广体系建设。搞一些符合实际的短平快项目，拓展农民创业空间，使农村由习惯型、传统型生产向专业型、技术型转变。
3、加大农业投入，改善农村基础设施和农民生产生活条件
政府应加强对农村公路、电讯、学校、医疗、能源等基础设施的投入，重点要投到特别需要的乡村，要扶小扶弱，不要扶优扶强。
4、减轻农民负担，增加农民收入
减免农业税，增大对农村的转移支付，减少农民对各种公益事业的投资。
5、科学合理组织农村富余劳动力的转移
建立健全专门的服务网络机构，构建互动的服务网络。加大对农村富余劳动力的培训力度，拓宽农民外出务工的途径，减勉农民子女在县内入学的选校费。对外出务工回乡创业的农民，享受与外来投资企业相同的各种优惠政策。
6、提高农民组织化程度，是农民增收关键环节。
在稳定以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，积极发展各种形式的农村专业合作经济组织，克服小生产与大市场的矛盾。鼓励和支持境内外投资大户和农民大力兴办龙头企业、批发市场、科技示范园区、发展专业协会、运销队伍、农村经纪人队伍、服务实体等农村合作经济组织和市场中介组织，采用统分结合、股份合作、合同契约、市场中介等多种形式把农民和市场连接起来，把农业生产与科技的推广应用结合起来，给予农村专业合作经济组织的优惠政策扶持。
二oo四年三月十一日
某县土地储备工作调研报告
土地储备制度作为土地经济学的一个学科范畴，实施几年来，在规范调控土地市场，优化土地资源配置，实现土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前许多地方在其运作机制中，仍存在着一些不容忽视的问题。经过调研并结合实际工作，就__县土地收购储备工作中存在的一些问题作以下粗浅的分析。
一、我县土地储备工作现状
__县土地储备工作起步于__年，基本上属于一种“被动式”的启动模式。运作之初，设立了__县土地储备中心，挂靠县国土局办公。其工作职责是：受县政府委托，代表政府实施土地收购、储备和出让的工作。土地收购储备的任务是将需盘活的土地收回、收购、置换及统征后予以储存，并通过前期开发利用和受政府委托出让等形式，盘活存量土地资产，有效地配置土地资源。
为规范业务开展，制定了《__县土地储备实施办法》，明确了收购储备的土地范围，即：城镇规划控制区范围内的无主地;县政府统征的土地;土地使用期限已满，依法收回的土地;依法收回的荒芜、闲置的国有土地;依法没收的土地;因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地;以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地;因实施城镇规划和土地整理，县政府指令收购、收回的土地;土地使用权人申请县土地储备中心收购的土地;其它需要储备的国有土地。储备中心资金运作受县财政部门和审计部门的指导和监督，实施土地储备的资本，由县财政拨款或向金融系统进行融资。
运作几年来，在县委、县政府以及相关部门的通力合作下，土地储备工作较起步之初有了相当大的起色，土地使用权招标拍卖挂牌出让工作也搞的有声有色，槌起槌落声是此起彼伏，一浪高过一浪，国土收益连创新高，财政收入大步攀升，金__年至__年，就完成储备出让土地___亩，成交价款___亿元，实现政府收益___亿元。显示了一个新生事物诞生后的勃勃生机。
二、我县土地储备工作中存在的问题
在肯定成绩的同时，也应该看到，就__县级土地储备工作的总体态势而言，在其运作过程中，也还存在诸多问题。表现在以下几点：
首先，在土地储备的资金运营上，政府实际上只注重了对土地使用权出让后国土收益的回拢，而忽视了对土地收购储备前期的资金投入。__年，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》(通称15号文件)。15号文件明确提出，为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划拨部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持。这是中央以文件形式第一次对建立土地收购储备制度，明确了土地储备资金的主要来源，提出了明确要求，是土地储备机构拓展融资渠道的重要政策依据。但在我县，在土地收购储备资金运营上，虽然也规定由县财政拨款或向银行贷款解决，但在实际运作上却是步履艰难，阻力重重。这样，资金就难以融通。没有了融通的资金，在进行土地收购的时候，土地储备机构就只能采取其唯一的一种收购方式----协议(或合同)收购来运作。但这种收购方式在运作过程中，由于采用的是“先协议(或合同)收购，后出让补偿”的方式，所以在对土地进行收购的时候，无形之中就存在不利于土地收购储备机构成功收购和不利于县级政府获取更多的收益。
其次，在土地储备部门之间的协调问题上，难以达成统一的认识。
土地储备工作涉及面广，常常需要多部门之间密切配合，从调查情况来看，目前主要是与城建规划及司法部门之间的协调对土地收购储备的影响最大。一是许多县城建设规划缺乏前瞻性和稳定性，给土地储备无形中增加了风险，也制约了土地资源的高效利用;二是已进入土地储备程序的土地，因原土地使用权人债权债务等纠纷使司法部门介入处置土地资产，导致土地储备已做的前期工作失去效力，甚至出现法院将土地补偿费代扣、截留等用于偿还企业的债务等现象，造成原土地使用权人到期不按时交付土地，给政府储备土地造成困难。
第三，在土地储备的实际操作中，规避土地收购储备的行为时有发生，致使一些本应纳入收购储备的土地被纷纷转手，国土收益大量流失。主要表现在：一是一些工矿企事业单位等，因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地，以出让方式取得土地使用权后，无力继续开发，而又不具备转让条件的土地，以及应依法收回的荒芜、闲置的国有土地，根据相关规定，本应纳入土地收购储备，但土地使用权人在不办理任何土地相关手续的情况下，买卖或者以房屋租赁、联营联建等名义擅自转让土地或改变土地用途等方式进行着私下里的交易，导致国有土地资产大量流失;二是县城或集镇规划区等一些原有的划拨性住宅用地，因实施城镇规划，在搬迁改造后一下子由深巷偏僻之地变成了临街“黄金”地块，土地价值突显。于是这些土地使用权人便采取拆旧翻新等种种方式，使其无偿取得的住宅用地一跃而改变成为本应通过公开出让有偿方式方能获得的经营性用地，在原用地上开门面、设店铺，用于商业、服务业等用途，从中掠取因政府投资而带来的土地增值收益。
第四，集体土地的非法入市(特别是毗邻城区、周边基础设施较好的“城中村”以及城乡结合部、交通沿线这些特殊区域的集体土地)，影响着土地的收购储备及储备土地的处置工作。收购储备土地的最终目的是要经营土地，而经营土地的目的是要“通过建立良好的土地市场环境，盘活存量土地资产，实现城市土地资源的优化配置，为城市经济提供可持续发展的资源保证”，“在这个前提下，使土地资源实现最大化的资产价值”。而这些区域集体土地的非法入市，往往是受眼前利益的驱动，是一种自由和无序的用地行为，土地价格的随意性也比较大，因此在缺乏有效监管的情况下，在与国有土地市场的竞争中处于优势地位，从而对国有土地市场形成巨大的冲击，这显然不利于城市经营土地市场的健康和有序发展。
三、对策及建议
针对问题，建议如下：
一是要规范土地收购储备资本金的运营。即：在土地收购储备的资金运营上，政府、财政及审计部门不仅要及时指导和监督土地收购储备机构，对土地使用权出让后国土收益的及时回收，更要协助土地收购储备机构搞好土地收购储备前期的资金筹措和投放工作。财政部门应将可划出用于实施土地收购储备的资金列入土地储备专项资金纳入到每年度的财政预算体系内，并可视土地市场发育的实际情况，适当增减财政划出。这样一来，既可以减轻土地收购储备机构贷款利息高、土地收购储备成本大幅增加的压力，又可以协助政府从资金投入市场的额度量方面有效地调控土地市场的供应和需求关系，或者利用国家对土地储备机构可向金融系统进行融资的政策依据，主动地与当地信贷部门联系给予资金上的扶持，并在资金的信贷上提供积极的担保帮助。
二是要积极拓展并选择合理的土地收购储备方式。土地储备库建成后，凡是政府储备土地必须入库，以统一管理、统一整理、统一供地。土地的收购储备在具体运作上，应结合实际情况，灵活运用以下几种方式：
1、土地征用。近几年的城市化发展证明，城市的拓展用地及预留地主要依靠征用即政府统一征地的方式取得，是土地储备的一种重要形式。但符合征用条件的集体土地，必须在完善土地征用手续成为国有土地后，方可进入土地储备库。如县城“村改居”后即可采用这种土地储备方式，来解决“城中村”改造的老大难问题。
2、收回方式。按照现行的有关法律法规，以出让方式取得国有土地使用权、期限已满未申请续期或申请续期未经批准的土地，闲置土地，被依法没收土地使用权的土地，以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地，可以收回后入库。但从实际工作中看，虽然法律规定明确，但真正被直接收回土地使用权的土地很少，一般采取有偿收回划拨土地为主的方式操作。
3、直接收购。对近期急于开发的道路、供水、污水、能源、电力等基础设施。用地，以及区位条件好、升值潜力大、市场需求旺盛的地块可使用货币直接收购。
4、预约收购(即协议收购或合同收购)。对企业搬迁地块、破产企业变现地块、污染搬迁地块、老城区成片改造地块等可实行预约收购。在签订收购合同后，其土地进入土地储备库，供地后，由原土地使用权人与政府按约定的比例分成。这样既减轻了土地收购储备资金的压力，又满足了原土地使用权人对土地增值的期望，应是着重推行的土地储备方式，但实行起来难度较大。
5、土地置换。对于企业、村庄整合改造土地，可以采取土地置换的办法收购储备，用土地储备库中土地换取地段好、利用效率不高的土地，以降低收购储备成本，挖掘城市土地潜力，合理配置土地资源。
6、规划红线储备。依照城市规划，对道路两侧等重点区域中限于人力、财力暂行不具备直接收购储备的土地，规划部门可直接将规划红线划给土地收购储备机构，进行规划红线储备。
7、信息储备。对按建设时序短期内不具备开发条件的地块，将其地籍信息、利用现状信息与规划信息、地价信息等输入土地储备库，条件成熟后再转为其他方式储备。
三是要做好相关部门间的协调问题。主要是做好城建规划与司法部门的协调问题。城建规划部门要严格执行城市规划法，制定科学、先进、稳定的城市规划，尤其要着力提高地块详细规划的覆盖率，并向社会公示，接受社会监督，彻底改变目前朝令夕改的状况，只有这样，城市规划才能真正成为土地资源配置和土地资产处置的前导，成为推动土地市场良好发育的动力。
土地流转规模经营发展现状调研报告
土地是农业发展最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障。改革开放以来，实行家庭联产承包责任制，使农村土地的经营权从所有权中分离出来，曾极大地促进了农业和农村经济的发展，但随之也产生了一些矛盾与问题，近年来显得尤为突出。随着农村改革发展的快速推进，在稳定家庭承包经营的基础上，以市场为导向，坚持“依法、自愿、有偿”原则，鼓励土地合理流转，是整合农业生产要素、促进农业产业化发展的有效途径，是促进农业专业化、规模化经营的现实选择，将有力推动我县农业产业化发展和城镇化建设进程。
一、我县土地流转基本概况
我县有农业人口31.87万人，劳动力16.73万个，耕地总资源58.45万亩，二轮延包时，全县农户共承包土地48.66万亩。据不完全统计，截止__月12月底，全县登记流转土地面积4180亩，涉及农户1452户。通过调查，我们发现，全县农村土地流转呈现如下特点：
（一）流转方式多样化
从全县土地流转情况来看，转包、转让、出租、入股等多种流转方式并存。
一是转包（含代耕满一年的），大部分外出务工家庭采取了这种方式。即原承包户将承包地全部或部分转包给转入户，转包条件和利益关系双方达成口头协议，也不经过发包方，只是一年一定一结算。具体数据暂时无法统计。这种流转期限的不固定性，容易造成转入方的短期行为，对土地进行掠夺式经营。
二是租赁，采取这种流转方式全县共登记1983亩。如李家河乡青龙嘴村、干坝村，高罗乡九间店村、埃山村470户农民将736亩土地承包经营权出租给楚天林木公司建立贡水白柚基地；晓关乡茶叶加工大户龙维民等人在中村坝村租用土地，建立优质茶叶基地200亩。农户每年可从中获得350-500元／亩的租金收入。采用这种流转方式，让转出方收入比较稳定，但未考虑到价格因素给收益所带来的影响。
三是入股，登记面积1919亩。如李家河乡酉源蔬菜专业合作社吸收青龙嘴村100户农户400多亩土地入股，建立蔬菜基地，仅种植大头菜一项，农户每亩可获得800元纯利。这种流转方式，将农民与企业（合作社）联成利益共同体，农民受益较大，但其收益受企业（合作社）的经营状况影响较大，农民对此持观望态度。
四是转让，登记面积274亩。如万寨乡移民通过转让从当地农户手中获得土地承包经营权，从而拥有稳定的生活来源，当地农户在转让土地承包经营权时，已经有比较稳定的非农收入，通过转让土地承包经营权后，又得到了经济补偿用于扩大二三产业。通过转让，解决部分土地二轮延包后移民搬迁无土地耕种的问题，维护了社会稳定。
（二）经营模式多元化
我县农村土地流转面积总体虽然较小，但蕴育出了适合本地实际情况，符合经济发展规律的一些农业规模经营模式：
一是专业合作社经营模式。全县共有各类农村专业合作社 54个 ，其中种植业专业合作社49个。如李家河乡二虎寨村精品柑桔白柚专业合作社，流转500多亩土地用于规模经营。
二是农业公司化经营模式。农业产业化龙头企业围绕建立农产品原料基地，采取公司+基地+农户的形式组建有限责任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流转土地736亩建立白柚基地，科星有限公司流转270亩发展苗圃基地。
三是专业大户经营模式。全县种植面积在50亩以上的经营大户50多户，流转面积达4000多亩（流转面积末完全登记）。如李家河乡燕子溪村农民朱道，流转土地80亩，用于种植柑桔。
（三）发展效果明显化
近年来，随着农村劳动力向二、三产业转移，农村土地流转规模不断扩大，几十、几百亩集中成片流转呈上升趋势。农村土地合理流转，促进了土地资源的优化配置和合理利用，提高土地产出率。
从调查的情况来看，业主把土地主要用于发展果园、蔬菜、药材和农产品深加工原材料生产基地，对发展适度规模经营，推进农业产业化发展起到了示范作用。如李家河乡二虎寨村村民谭绍荣，__租赁土地340亩建立白柚基地，今春遭受冰冻灾害后仍然采摘白柚两万多个，进入丰产期后，年均可采摘白柚20万个，收入可达30多万元；种植大户黄禹福，在椿木营乡租赁土地120亩种植蔬菜，除去租地费用人工工资等成本，每亩获纯利1500元，带动周边农户200多户，发展蔬菜2800多亩。目前，在大户示范、基地带动下，全县已发展烟叶 72990 亩，茶叶 78390亩、水果 95130 亩，药材 53280 亩，农业产业化已初显规模。
二、我县农村土地流转存在的主要问题
1.思想认识不到位，思想观念亟待转变。一方面，部分干部存在怕麻烦的思想，不愿意引导农民进行土地合理流转，对土地合理流转的重要性和必要性认识不到位。另一方面，许多农民对土地的所有权、承包权和经营权三者之间的关系模糊不清，对土地流转的相关政策了解不多，担心因流转而失去承包权和收益，宁可粗放经营，也不愿轻易流转。
2.流转机制不完善，流转信息不畅通。缺乏中介服务组织和土地流转平台，土地流转的供求信息不能及时有效沟通，转出方找不到转入方，种植大户和产业业主难以集中成片流转。
3.盲目注重当前利益，随意改变流转土地农业用途。有的借土地流转之名随意改变土地的农业用途，基本农田不能得到有效的保护；有的流转耕地未能落实相应的复耕措施，掠夺式经营方式仍然存在。
4.缺乏相应的资金政策配套，土地流转需求动力不足。农业生产投资量大，农作物生产周期长，见效慢，当前农业规模经营缺乏相应的资金、政策配套，难以调动生产大户进行规模经营的积极性，阻碍了土地承包经营权流转的步伐。
5. 转移劳动力就业不稳定，影响了农村土地流转进程。目前，土地对农民兼有生产和社会保障双重功能，当农民非农就业能力低时，种地仍然是农民谋生的首选之计。即使进行流转，期限也比较短，导致有的转入方采取短期经营行为，耕作、施肥、投入等不合理，难以形成适度规模化经营和产业化经营。
三、鼓励土地合理流转，发展我县农村土地适度规模经营的建议
（一）搞好宣传发动，统一思想认识
认真学习、宣传、贯彻党的__届三中全会精神，围绕“烟、茶、畜、果、药、菜”六大产业的发展，坚持“依法、自愿、有偿”原则，加强对土地流转的正确引导，破除基层干部“怕找麻烦”的顾虑；加强土地流转政策的宣传，引导群众转变“自给自足”的生产理念，树立“规模经营、共同发展”的思想；加强土地流转典型事例的宣传，创造良好的舆论环境。
（二）建立服务体系，规范流转行为
推进土地流转，发展土地适度规模，应建立“政府搭建平台，业主选准项目，中介搞好服务，农民共同发展”的土地流转体系。
1.建立健全组织领导体系。坚持以产业为依托，以业主为主体，发展土地流转中介服务组织，搭建土地流转交易平台，做好土地流转政策咨询、信息发布、供求登记、土地评估等服务工作，为土地流转提供全程服务。
2.建立健全政策支持体系。制定相应的激励措施，在资金、技术、税收等方面给予优惠。一方面，引进有实力的农业龙头企业、种植大户、社会资本到我县投资经营，另一方面，培育本地懂技术、有管理经营能力的种植能手承包经营。如对连片成块进行土地流转和规模经营的农用地，建议将其优先列入土地整理、基本农田建设等项目中去，对经营业主按其经营规模的大小给予一定的奖励扶持等，提高其规模经营的积极性，从而推行土地产业化、规模化、集约化经营，发展现代农业。
3.建立健全监督管理体系。首先要规范土地流转合同文本，确保流转双方利益得到有效保护，不形成遗留问题，维护社会稳定。在现有流转合同的基础上，建议将土地流转费用以实物为参照物进行折价，可以避免因物价上涨或下跌而导致流转双方利益受损的现象出现；明确土地流转后到期还地于民时，归还的方式、面积等，解决土地流转整理后原有土地四至界限被打乱而无法复原的问题。其次加强土地流转后用途的监管。相关部门要做好协调配合，对流转后擅自改变农用地用途的，要坚决予以打击，保护耕地资源。三是建立健全农村土地流转档案，努力做好档案信息管理的完整、真实。
4.建立健全调解仲裁体系。流转主体、方式、期限的多样性，决定了土地流转矛盾纠纷范围具有广泛性、纠纷主体具有多样性、纠纷的性质具有多元性、纠纷的原因具有复杂性的特点，要求必须有一支业务素质较高的仲裁人员，构建出具有可操作性的土地纠纷仲裁机制，以期为化解全县农地流转纠纷提供新的路径。
5.建立健全社会保障体系。没有土地，农民就缺失安全感，而要让农民解除后顾之忧的基础就是社会保障。对自愿进城的要在就业方面提供扶持，加强技能培训，提高就业能力。对迁居城镇，并放弃了承包地、宅基地的农民，低收入家庭应享受城市最低生活保障；在户籍制度上应消除城乡差别，让农民进城后能够享受到与城市居民同等的教育、医疗、住房、养老，至少能保证农民进城的基本生活。
（三）发展合作组织，促进规模经营
发展农民专业合作经济组织，鼓励农民以土地承包经营权、入股，提高农民组织化程度。一是催生新型市场主体，推进农业标准化生产，发展规模经营。二是农民可以通过土地入股参与分红得到收益，并让转出土地的农民成为新生产业主体的农业工人，获得土地收益与工资双重收入。三是可解决其外出务工时家中留守老人、留守儿童等社会问题。
（四）推进城镇建设，促进劳力转移
不断提高城镇化水平，使已转移劳力拥有稳定的非农收入来源，从而实现农村土地合理流转，推进全县农业生产的规模化、产业化、集约化经营。通过“阳光工程”等项目对农村劳动力进行转移培训，提高农村劳动力素质，增强农村劳动力就业层次，加速农村劳动力转移步伐，带动农村土地流转，实现“人走在先，流转在后”的目标。
第二篇 关于土地流转的调研报告1900字
浙江省临海市小芝镇是“全国环境优美乡镇”，是个以农业为主的农业山区小镇。关于土地流转，浙江已经试验过一段时间了，针对这次__届三中全会《决定》的精神，本人实地下村调查农村土地流转情况。
一、小芝镇农村面临的形势
小芝镇目前有常住人口3.4万，人均耕地面积仅为0.8亩。小芝镇地处临海市东部山区，四周群山环绕，是典型的山区小镇。在75省道改造好之前，小芝镇受地形地貌的限制，与外界交流很不方便。长期受交通、信息、资金投入等因素的影响，我镇目前的情况是：村集体经济普遍薄弱，第二、第三产业发展落后，农业经济依赖传统经营模式，现代高效农业发展缓慢。
作为全国环境优美乡镇，我镇将生态农业，休闲观光农业以及农家乐建设作为今后工作重点。
二、目前我镇存在的土地流转形式
乌岩村是小芝镇第一行政大村，以此村为例，根据我的调查，发现目前存在的土地流转方式有：
1、村集体所有的林地，果园，以投标形式划片承包给经营能手。经营能手根据市场信息来运作 ，达到一定的规模后，再将项目上报有关部门，争取资金补助。此类情况大多为种植户，承包的林地都为种植水果、苗木及中药材等。我镇作为省十大新兴花卉种植基地，此前的土地流转面积达到了近6000亩，土地承包合同为23年，如此大面积，长时间的土地流转是我市比较特殊的土地流转方式。
2、农田承包
许多不从事第一产业的农民将土地承包给种粮大户统一经营，种粮大户根据市场信息，搞特色效益农业。我在调查中发现，目前农民的种粮积极性并不高，一户人家基本是种一年粮食，就够吃两年，加上化肥，农药成本，种粮的经济效益并不明显。而种粮大户通过集约经营，更能产生经济效益。在我镇，许多承包的田被用来种植高产油菜、大棚西瓜以及大棚蔬菜等。
3、土地互换，按面积大小轮流种植。
我镇面临着人多地少的严峻局面，人均耕地不足0.8亩。往往是一块完整的地被分割成好几块再分给社员。就我家的情况来说，有一块不到3分的田夹在一大块田中间，要是分开种，达不到多少效益。协商的结果是，几户逐年轮流种，按照土地的面积大小确定所种的年数。这种自发的形式，更加有效的利用有限的资源。
三、目前土地流转存在的几点问题
1、流转土地面积有限、利用率不高。大部分的经营能手，种粮大户，他们的行为都是个体的，离现代高效农业有很大的差距。
2、土地流转缺少长效持久性，承包户的抗风险能力有限。我镇目前租给种粮大户的田地年均价为300元/亩，结合台州各地的市场价，这个价格还是偏低的。如遇台风天气，种植大棚西瓜的还有亏本的风险，所以种植户的规模长效性受到了影响。
3、经营方式落后，传统农业色彩浓厚。土地流转到一定规模后，许多时候搞得还是传统粮食种植。在实际操作中，种植、打农药、施肥都没达到统一管理的目的，离现代农业的“绿色标准”还有差距，不能提高品质和效益。
四、对__届三中全会《决定》的几点看法
__届三中全会《决定》对农村土地流转政策做了详细解说，以下是我个人看法：
土地流转有“一个允许，三个不得”原则，充分肯定保证了农民对土地的所有权，是土地的真正主人，是土地流转过程中的主体。
土地流转政策虽不等于承认土地私有化，但切实保障了农民对土地的所有权。如果我们基层干部按教条办事，对上面政策理解不够透彻，用以前强行征地的方式开展土地流转工作，是违背《决定》精神的。我们基层干部要把握好在土地流转中的定位，是引导者，不是主导者;是服务者，不是领导者。以前政府组织的征地经常与农民发生冲突，我觉得地方政府要负大部分责任。没有尊重土地的主人农民，往往损害了农民的利益，在土地赔偿价格不规范，一块地经过政府一转手，就能赚好几倍的差价。
基层政府如果以为__届三中全会《决定》支持鼓励农民土地流转，就可以干预农民土地流转行为，是不恰当的。应该因势利导，适当引导，要是时机不成熟，或者没有更好的项目，也不该刻意勉强。基层政府应该做好的是，项目引进、市场信息的及时反馈、对农民的实用技术培训等工作。
五、如何有效利用流转土地，发展涉农产业
XX年，温总理在《政府工作报告》中宣告的一定要守住全国耕地面积不少于18亿亩这条红线的政策。如何贯彻科学发展规，建设资源节约型社会，是现在农村建设中的难点。在“一个允许，三个不得”原则下，如何发展农村，如何有效利用流转土地，是亟待解决的问题。
小芝镇发展农家乐、休闲观光农业、农业科技园都是可行的探索。同时，也要克服现代高效农业建设过程中浪费土地的现象。在一些成立的农业科技园，基础设施建设很完善，但里面确是一个空壳。如何有效的把每户零散的土地集中起来，让农户加入专业合作社，增加经济效益，这在我镇也是亟待需要解决的问题。
总之，如何有效引导农民加快土地流转，克服小农经济意识，加快新农村建设是个任重道远的工作。
第三篇 土地增值税核定征收计税依据的调研思考调研报告1900字
据了解，自国家税务总局20__年初下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，两年多来，绝大多数省市能够严格按照国家税务总局要求进行土地增值税的清算，取得了良好的效果，但也有极个别地区清算工作几乎没有任何进展，其主要原因就是在这个地区几乎所有的房地产企业均采取“核定征收”的方法来征收土地增值税。
核定征收土地增值税做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成税款流失。目前采取核定征收率征收土地增值税的地区，大多数把征收率确定为销售收入的1%～3%之间。按照《土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）规定，土地增值税采取按增值额的超率累进税率征收，最低一档税率为30%，计税依据为增值额。如果按照上述征收率倒推得出土地增值税的增值额占销售收入的比例大致为3.33%～10%之间，这样一来，增值率高的纳税人就会因为核定征收而少缴税款，造成大量税款流失。
二是改变了计税依据和税率，土地增值税的特殊调节功能丧失。我国开征土地增值税的主要目的是：规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。
它设置的主要原则是对转让房地产的增值收益征税，在房地产转让环节计征，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。着重于调节转让房地产的过高收益，抑制房地产投机、牟取暴利的行为，保护从事正常房地产开发的房地产商的合法权益。因此，我国规定土地增值税的计税依据是房地产转让的增值额，税率是超率累进税率，以实现土地增值税的特殊调节功能。但是，在整个地区“一刀切”地对房地产企业采取核定征收率的方法征收土地增值税，房地产企业都按“销售收入”乘以“征收率”缴纳土地增值税，形成了事实上的把计税依据由增值额变为销售额，把超率累进税率变为了固定比例税率，把不易转嫁税负对收益环节征收的调节税转变为易于转嫁税负的流转税，土地增值税对土地增值收益的特殊调节功能丧失，它不但不能抑制房价过快上涨，反而会助推房价上涨。
针对土地增值税核定征收管理中存在的弊端，笔者建议：
一是采取有力措施，减少核定征收范围。建议相关部门对土地增值税核定征收问题提出指导性意见，明确要求各地主管税务机关严格按照《税收征管法》第三十五条的规定和《条例》第九条及其《细则》第十三条、十四条规定的条件和办法掌握核定征收土地增值税的标准，不得违规扩大核定征收范围。对确实难以准确核算收入、成本、费用的纳税人，要严格审查，并督促这些企业尽快建账建制，积极引导企业向查账征收过渡。对已实行核定征收的纳税人，全面检查，发现其一旦具备查账征收条件，要及时改为查账征收。
二是采取科学的核定征收方法，保持土地增值税的特殊调节功能。对于确实无法查账征收的纳税人，采取核定征收的方法征收土地增值税是符合法律规定的。核定是建立在一定合理因素基础上的对应征税款进行估算的一种方法，这种核定只是相对的合理。因而核定的税款准确程度只能是相对的，但是核定税额不是简单的随意确定，而应有合理、合法的依据。尽管其核定的应纳税额不能保证与实际完全相符，但也要求尽力减少征税误差，保持其相对的合理性。而目前这种针对房地产开发企业按查账方法难以合理准确地计算土地增值税税额时，按统一的征收率征收土地增值税缺乏科学性和合理性。
对于无法查账征收土地增值税的企业，应该首先采取一定的科学合理的方法来确定计税依据，土地增值税的计税依据是增值额，而增值额是根据转让收入和扣除项目金额计算出来的。因此，只要采取一定的方法核定出转让收入和扣除项目金额，然后按适用税率计算应纳土地增值税即可。
对此，《条例》第九条及其《细则》第十四条已作明确规定，即在纳税人提供的转让价格和扣除项目不实的情况下，应由法定的房地产评估机构进行评估，税务机关根据评估价格确定房地产转让收入和扣除项目金额。虽然按评估价格计算土地增值税，评估出来的数据和实际数据会有些差异，但在尽可能的情况下使核定的税收接近实际应纳税款，是符合税收合理性要求的。同时由于通过评估得出来的是收入和扣除项目，由此计算出增值额，仍可按超率累进税率计算征收，土地增值税的调节功能仍然起作用。
三是完善对房地产企业土地增值税的管理制度。税务机关应严格执行土地增值税的预征和清算的规定，并要求房地产企业必须按期向主管税务机关报送与房地产开发项目有关的财务会计报表及有关凭证等资料。主管税务机关要加强对房地产开发企业的跟踪管理和过程控制，如应分户设立房地产企业管理台账，建立地区房地产行业相关指标数据库，以便于对土地增值税纳税情况进行评估。同时，主管税务机关要加强与房地产相关管理部门的协调配合，及时掌握相关信息。对于预征土地增值税的，要按照有关规定汇算清缴。
第四篇 县国土资源局关于农村集体土地流转调研报告4000字
市调研组：
省委书记、省人大常委会主任___在参加信阳代表团审议时围绕贯彻落实__届三中全会精神，提出进一步促进农村改革发展，重点在粮食、根本在增收、关键在改革、出路在发展。他强调，推进农村改革发展要大胆地闯、大胆地试、大胆地改，明确表示支持信阳创办农村改革发展试验区。为认真落实科学发展观，建设好农村改革发展实验区，根据党的__届三中全会精神及___书记的重要讲话精神，进一步加强农村土地管理，抓好节约集约用地，切实保护耕地。经过深入实际调研，现将我县农村集体土地现状、存在的问题和下步依法稳步推进农村集体土地流转情况报告如下：
一、我县农村集体土地基础工作开展情况
（一）农村集体土地管理现状：土地市场是复杂而敏感的要素市场，必须发展和规范并重。公益性与经营性项目用地的界定、土地的确权、规划的落实、审批的程序、信息服务、市场的规范化建设、流转收益的合理分配以及农村社会保障机制的健全等诸多问题，都不同程度的影响着农村土地管理制度改革的深入推进。农村集体土地确权、登记、发证工作是农村土地管理工作的基础。农村集体土地所有权（农村集体土地所有权是指以行政村或村民组为单位的集体所有权）和使用权发证涉及面广，政策性强，技术要求高，再加上一些历史原因，致使我县农村集体土地确权发证未全部完成。当前，全县所有行政村农村集体土地所有权登记已经结束，但所有权发证率只有20%，集体土地使用权登记发证151419宗，发证率为80%。
（二）存在的问题：一是农村集体土地所有权不明晰。土地现状调查汇总的地类、权属都是以行政村为权属单位，实际工作中还是沿袭详查成果以行政村为权属单位进行管理，但在征地、承包等行为中还是与村民组签订协议，这就给我们集体所有权属管理带来了很多问题，导致发证进展缓慢、权属争议经常发生。二是农村集体土地使用权发证积极性不高。由于新土地管理法出台和农民减负后，农村集体土地所有权发证的程序更加规范，而发证不收费用，乡镇、村人员工作积极性差，发证少，乡镇经常出现不经批准擅自建农宅的情况。三是第二次土地调查与农村集体土地确权发证尚需衔接。由于目前正在开展的第二次土地调查是采用最新的技术方法和行业标准规范，这就需要今后的农村集体土地确权发证也要按这些规范去操作。如何衔接两者之间的工作关系，是摆在农村地籍管理工作面前的一大课题。
（三）建议：一是加强领导，提高认识，强化宣传。农村集体土地确权发证是一项社会工程，要解决好用地和发展经济的矛盾，各级领导必须提高认识，亲自过问，制定切实可行的管理措施。切实做到宣传在前，使广大人民群众知法懂法，自觉遵守土地管理各项法律法律，使农村土地权属管理法制化，规范化，做到每宗地权属明晰，都有土地户籍。二是紧密围绕党的__届三中全会关于农村工作的大政方针，制定符合农村实际的政策，保证农村集体土地登记发证完全到位。以便县级土地管理部门有法可依，扭转目前农村集体土地权属混乱，登记发证进度缓慢或不重视，有它无它的现象发生。
二、当前我县农村集体土地流转基本情况
(一)集体农用地流转情况：我县属浅山丘地区，是典型以种植业为主的农业大县，农业人口64.6万人，占全县总人口的80.8%，耕地面积129万亩，人均耕地仅为1.61亩。农业规模化生产很难形成，目前还处于集体农用地流转的初始阶段。随着国家对农业投入的加大，特别是粮食直补政策的出台，农民对种粮积极性有所提高，近几年，农村自发出现了转包、转让、出租、入股、互换等形式，全县土地流转总面积94173亩，其中农户自发流转的面积84673亩，涉及农户18762户；委托流转面积9500亩，涉及农户1526户。
1、我县农用地流转有以下特点：一是从流转范围来看，具有普遍性。二是从流转活动的参与过程看，具有自发性。整个土地流转活动基本上都是出租人和承租人自发进行的，农村土地流转基本处于自发状态。三是从流转方式看，具有随意性。土地出租户与承租户关系的建立主要方式是口头约定，在参与土地流转的农户中，有90%以上的农户没有签订任何形式的合同。四是从流转时间看，具有短期性。五是从租金的支付形式来看，主要是以实物支付。六是从出租人与承租人之间的关系来看，以亲戚关系和同村村民关系为主。七是租金支付差距不大，多数为每亩年租金100元以内。
2、存在的问题：一是土地承包经营权的管理体制、机构不健全；二是没有建立农村集体农用地流转市场。农用地流转管理不完善，缺乏信息平台，没有固定操作模式，土地流转大都是农民自发形成，以致程序不规范，管理不到位，土地纠纷多，制约了承包经营权流转的速度和规模。
3、集体农用地流转的作用：一是可以增加有效耕地面积，有利于土地资源优化配置，得到更大的经济效益、社会效益和生态效益。二是集中规模生产经营，降低农业生产成本。三是加快农村剩余劳动力转移，让部分失地农民放心、安心，专心搞第二、三产业，提高农民收入。四是有效遏制土地撂荒现象的发生；五是有利于农业产业结构的调整。
（二）集体建设用地流转的基本情况
近几年，随着国家一系列土地新政的出台，加大了对土地管理的力度。有限的用地指标都放在城市规划区范围内，农宅等非农建设用地因无指标，无法进行正常申报，无法形成防疏结合的管理手段，造成了农村宅基地建设的无序状态，个别村甚至到了“法不治众”的地步。
1、农村集体建设用地流转的基本形式为：出租、转让、作价入股等形式。
2、存在的问题：一是农村规划滞后制约了农村建设的发展。农村集体建设用地出现混乱的状况在所难免。二是集体建设用地流转缺乏相应可操作的配套政策。我省XX年出台了《河南省农民集体所有建设用地使用权流转管理若干意见》（豫政办[XX]77号），但由于集体建设用地的来源缺乏合法依据（大部分都没有集体证），没有配套的实施细则，土地流转没有得到真正规范。截至目前，我县没有申报、更没有办理一宗集体建设用地流转手续。集体建设用地流转只堵不疏，势必造成流转的私下交易，缺乏公开、公平、公正，不利于社会的稳定。三是不完全的市场化，造成部分土地资产收益的流失。集体建设用地流转因缺乏地价等方面的规范管理和正确引导，土地所有权人在进行土地交易时，往往只考虑土地产出及取得土地使用权时支付的各项税费成本，很少考虑各级政府对基础设施建设的投入。再加上土地使用权人压低地价，造成了集体土地地价明显低于国有土地。一方面使理应归所有者所有的土地收益流到了土地使用者手里；另一方面也使国有土地市场的运行秩序受到了影响。
3、集体建设用地流转的作用：一是有利于土地资源的优化配置；二是有利于节约集约用地，满足部分用地户的需求，有利于耕地保护；三是有利于提高农民生产生活水平。四是有利于发展乡镇经济，通过集体土地流转取得土地收益，可以补充乡镇经济和公共公益事业建设资金的不足，增强乡镇的经济调控能力，以保证乡镇经济的持续稳定发展。
三、农村集体土地流转的意见和建议
1、出台《集体土地流转实施细则》。参照国有建设用地出让、转让的相关法律、法规、政策，及早出台适应新形势下集体建设用地流转实施细则，以满足当前流转的需求，有利于提高集体建设用地的利用率和产出效率，有利于维护集体土地所有者、使用者的合法权益。建议从以下几方面考虑：①集体土地流转实际是土地使用权转移，集体土地所有权性质不变；②流转前必须是有合法手续的集体土地，必须经村组集体组织同意，坚持依法自愿有偿的原则；③集体建设用地流转要实行有偿和有限期使用制度；④建立集体建设用地流转市场。比照国有土地出让，根据实际情况采取协议、招标、拍卖、挂牌方式公开流转；⑤制定流转合同文本，流转时签订流转合同；⑥流转的土地收益除小部分用于乡镇基础设施配套建设外，归集体土地所有权人所得，用于农民参保及村组公益事业等；⑦允许集体土地使用权再次流转。
2、建立农村集体农用地流转市场。确认农业部门为集体农用地（主要是承包经营权）流转的管理部门，完善土地流转的服务体系。以乡镇为主，成立农村集体农用地流转服务中心，依照《农村土地承包法》等法律、法规，负责农用地流转的政策研究，业务指导，纠纷仲裁等工作；确认县国土资源管理部门为集体建设用地流转的管理部门，主要负责非农建设用地流转的政策指导和业务办理。
3、建立土地流转信息服务平台。在集体土地流转有形市场的指导下，为供求双方提供便捷的信息和中介服务，确保土地流转的渠道畅通，规范管理。
4、加快农村集体土地的确权发证工作。对1999年新土地管理法实施前存量集体建设用地及时完善手续，对新法实施后新增的集体建设用地，结合土地二次调查和新一轮规划修编，在符合规划的前提下，出台一定政策予以补办用地手续，为土地流转打下基础。对不符合规划，没有合法手续的集体建设用地，不得进行流转，作为土地整理的对象。同时，在新一轮土地规划修编时，要充分考虑农村集体建设用地的规划，并建议上级部门及县政府，拿出小部分用地指标专门配给农村建设。农民报建的合理需求得不到有效满足，势必造成新的违法用地现象的发生。
5、坚持“产权明晰、用途管制、节约集约、严格规范”四项原则，充分尊重农民意愿的前提下，稳步推进集体土地流转。建议创建统一的土地市场和运行规则，构建新型集体建设用地产权体系，制定集体土地收益分配关系，制定集体建设用地规模和运行方向。一是统筹规划，合理安排养殖用地。___是养殖大县，编制好___畜牧业发展规划，明确发展目标和方向，提出规模化畜禽养殖及其用地的数量、布局和规模要求。在当前土地规划尚未修订的情况下，国土部门对于___规模化畜禽养殖用地实行一事一议，搞好用地论证工作，满足用地需求。如对___16个厂区的养殖用地都以农民集体土地流转形式提供的用地，落实了养殖用地的需求，依法保护了养殖企业和农民的合法权益，促进了养殖业的健康发展。二是___是花卉大县、花卉名县。县委、县政府已成立了花卉办，拟在312国道、京九铁路往南，以集体土地流转的方式建设万亩花卉精品园，促进花卉行业规模经营，促进农民增收。
第五篇 土地市场建设情况调研报告4350字
土地是人类社会生存发展的基础，既是重要的资源，也是重要的资产，还是政府调控经济的重要杠杆。近年来，随着市场经济的不断发展和土地使用制度改革的不断深化，随着各级党委政府对土地管理工作的不断加强，我国的土地市场建设获得了较大发展，土地资本运营已成为土地管理工作的重要课题。_____是一个较为贫困落后的山区县，人多地少，耕地后备资源不足，加大土地使用制度改革力度，加快国有土地资本运营显得尤为重要。__年下半年实施县乡机构改革，新组建_____县国土资源局，在县委、县政府的正确领导和上级业务主管部门的大力支持下，我局围绕中心，服务大局，以提高土地对可持续发展的保障能力为目标，坚持资源保护与资产管理并重，建立健全土地收购储备各项制度，加大国有土地储备交易工作力度，严格执行经营性用地“招拍挂”出让规定，土地市场的培育发展和规范管理工作取得了一定的成效。
一、 _____土地市场建设的现状
近年来，我国土地使用制度改革在不断深化，如何盘活土地，抓好土地储备交易工作成为经营城市的一大课题。为此，我们按照县委政府的统一部署，创新工作思路和方法，在改造旧城、开发新城工作中，为实现政府垄断土地一级市场，在完善土地储备交易制度方面结合县情做了大量艰苦细致的工作。
（一）成立机构 建章立制
土地收购储备制度的产生是政府垄断土地一级市场、调控土地二级市场的内在需求，也是深化土地有偿使用制度改革的必然结果。由于我县城镇规模较小，布局分散，城区基础设施不完善，城市建设资金短缺，过去长期实行无偿、无期限的土地使用制度，大部分存量国有土地以划拨方式进行转让，非法入市现象严重，应征土地出让金随意减免现象时有发生，造成大量国有土地资产流失，政府难以发挥宏观调控的作用，也为土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。针对这一情况，为全面贯彻落实国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[__]15号)和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）等文件精神，依法规范土地市场，确保政府对土地一级市场的高度垄断。__年8月，我县成立了土地储备交易中心，隶属_____县国土资源局，定编5人，主要从事土地征收征用、土地收购、土地储备、国有建设用地出让等工作。
确定土地收购储备中心是接受县政府委托实施国有土地资本运营工作的法定机构，代表县政府对城镇国有土地实行统一征收、储备、经营和管理，做到“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”。同时，结合我县实际，制定出台了《_____县国有土地收储运营管理暂行办法》、《_____县国有土地收储运营程序》和《_____县土地使用权交易市场管理暂行办法》等制度，为规范有序地实施土地储备交易提供了保障。
（二）清理整治土地市场，优化土地储备交易环境
__年2月20日，国土资源部召开土地市场秩序电视电话会议，下发相关通知，针对一些地方土地管理松驰，制度不健全，土地市场混乱问题，决定在全国范围开展土地市场秩序治理整顿。为优化土地储备交易环境，我县以进一步治理整顿土地市场秩序为契机，抓好土地市场秩序治理整顿，促进土地市场建设，进一步深化土地使用制度改革，明确划拨供地范围，切实抓好经营性土地招标拍卖挂牌出让工作。自__年以来，我县就完善土地储备交易机制，加大土地市场配置力度，连续推出了一系列举措。结合我县实际，下发了《_____县人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》，坚持统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让的土地管理“五统一”的原则；根据土地市场的变化，及时修改我县的城镇规划区基准地价，并就土地储备范围、土地储备工作程序、储备土地的处置程序等内容进一步明细化、规范化；相继出台《关于加强城镇规划区内土地管理的通告》、《关于加强土地市场秩序管理、严禁非法买卖土地转让土地的通告》，坚决冻结县城区内建设用地的供应和审批，查处非法买卖、转让土地。一系列文件的出台，为搞好土地收购储备和规范土地市场提供了法律法规支持。
（三）多形式并举，广泛宣传国土资源法律法规
为使国土资源法律法规家喻户晓，人人皆知，我县在宣传力度上花了很大的力气，收到很好的效果。近年来，我们始终把国土资源法律法规、土地国情、国策的宣传教育工作放在首位。采用书写张贴悬挂标语、出动宣传车、利用网络、广播电视、举办专栏板报、演讲比赛、印发资料、召开座谈会等贴近实际、贴近群众、贴近生活的形式，广泛、深入地宣传土地管理特别是耕地保护的重要性、必要性和紧迫性。通过每年开展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣传活动，使全县人民特别是各级领导干部充分认识到我县国土资源保护与利用的现状及所面临的严峻形势，明白土地是不可再生的资源，以此增强土地忧患意识，全面提高耕地保护和合理利用土地的自觉性。这样，使国土资源法律法规更加深入人心，干部、群众的法律意识有了明显提高，也为我县推进土地储备工交易工作和规范土地市场营造了良好的氛围。
（四）认真履行职责，实施土地交易“阳光工程”
招拍挂出让国有建设用地是《土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）及相关法律法规要求的公开土地出让的方式。法律规定，经营性用地必须实行“招拍挂”。近年来，我县不断完善经营性用地“招拍挂”出让制度，着力于挂牌出让精心打造土地交易“阳光工程”。全县经营性用地挂牌出让一律实行市场化运作，坚持公开、公平、公正原则，采取招拍挂方式公开出让。并通过《中国土地网》、广播电视等媒体和张贴公告等形式对外发布公告，实施阳光交易。参加竞买土地者有县内、县外，州内、州外，也有省内、省外的投资商、开发商。每宗地挂牌出让公告期满后，有两家以上要求现场竞价，均由县政府牵头组织新区建设指挥部、国土资源、建设、纪检监察、财政等部门联合举行现场竞价会，在媒体上发布交易结果，接受社会监督，取得了良好的成效。
土地储备交易中心成立以来，严格按照规定对国有土地实行统一征用、储备、经营和管理，依法按程序对全县经营性用地实施了招标拍卖挂牌出让工作，自土地储备交易成立至今的
5、6年时间，_____县土地储备交易中心在_____县国土资源局的领导下，以盘活存量国有建设用地、合理流转土地资源为工作出发点，供应国有建设用地32.4840公顷，其中划拨21.39公顷，出让11.0940公顷，收取土地出让金5054.2625万元，为_____县城新区基础设施配套建设提供了必要的资金保障，解决了72个党政机关及社会团体单位的办公用地问题，为_____县城特别是县城新区的建设发挥了积极的作用。
二、 _____土地市场建设存在的主要问题
我县的土地市场建设正处于发育起步阶段，经过五年多的培育和规范，虽然取得了一定的进展，但也存在一些问题。
一是市场机制配置土地资源的基础性作用还未得到充分发挥，出让供地、招标拍卖挂牌出让供地的比例还有待提高。由于行政行为和部门利益驱动，在发展经济、企业改制和招商引资等方面供地操作不够规范，低价出让、甚至减免出让金的现象依然存在，影响了市场机制配置土地资源作用的充分发挥。
二是土地市场管理的法律法规和各项制度有待进一步落实，政府对土地市场的宏观调控还有待加强。土地市场发展的前提是政府控制土地供应总量，但社会上部分人员国土资源政策、法律意识淡薄，违法占地、随意占用耕地的现象屡禁不止，少数开发商与乡（镇）、村违法私自签订用地协议圈占土地搞建设，多头分散供地久治不绝，影响了政府对土地供应宏观调控的实施和耕地保护。
三是由于我县是一个较为贫困落后的山区县，年供地量不大，竞争力不强，加上收购土地的资金无来源，财政提供不了专项周转金，银行贷款困难，造成收储资金无着落，从客观上给土地“招拍挂”工作带来了一定的制约。
四是土地私下交易行为比较突出，少数单位和个人为逃避税费，不依法申报办理变更手续，部分企业、行政事业单位利用原划拨土地直接非法入市或用于经营性房地产开发，造成土地交易市场混乱。
上述问题的产生，既有国土部门内部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的诸多原因，主要表现在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落实。建设项目用地选址随意性大，未能按照土地利用总体规划进行选址，在项目用地不符合土地利用总体规划时，往往实行规划跟着项目走，随意调整规划。多数情况下，用地单位或个人忽视城市规划，认为只要获得政府批准的土地，建设过程中随意性较大，不严格执行供地过程中的规划设计要求；部门间的相互协调不够，宗地管理无法实现，违规现象时有发生。二是土地收购储备中心的职能不到位，政府不能集中统一供地，多头供地现象依然存在，使“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的原则得不到真正的落实。三是一些单位和个人对土地政策、法律法规意识不强，违法占地现象时有发生，部分乡镇过分强调发展经济，随意提供工业用地，只顾当前利益，不顾长远计划。为引进资金，兴办企业，一味迁就企业不合理要求，以牺牲土地和农民利益为代价，不要求企业主严格地完善依法用地手续，造成农村土地市场混乱。四是缺乏土地储备资金，从而对老城区企业改制、划拨用地改变用途等国有土地管理的难度加大，无法按照相关法律法规进行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出让金未按上级要求管理、分配使用，致使在应对上级检查时捉襟见肘。
三、解决_____土地市场建设问题的对策措施
规范土地市场就是政府用市场的眼光看待国有土地，通过运用市场机制和市场规律，最大限度地优化配置土地资源、资产，实现土地的经济、社会和环境效益的行为，它对于促进可持续发展有着至关重要的作用。针对上述我县土地市场建设存在的问题，我们坚信在县委、县政府的正确领导下，在县人大、县政协的监督指导下，通过自身的努力一定能逐步加以解决。
一是继续深入开展宣传教育工作。采取多种有效方式，从发展和规范土地市场、完善社会主义市场经济体制的高度，大力宣传规范土地市场、实施经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的重要意义，为深入推进经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作营造良好的氛围。
二是进一步健全和完善土地公开供应制度。建立土地市场集中统一供应制度，国有土地招标、拍卖制度和依法行政工作制度。促进土地“招拍挂”工作公开、公正、公平。
三是要同相关协作部门共同研究解决土地招拍挂工作中的问题，完成供地前期规划、供地后期管理的基础工作和验收工作；建立统一协作关系，共同促进和培育规范的土地市场。
四是要求县财政部门提供一定的土地收储周转金，银行提供相应的贷款，以保障土地收储运营工作的正常运行。通过协调资金（政府出资或银行借款等方式），加大盘活存量建设用地力度，确保土地储备交易工作的顺利进行，实现国有土地使用权收储及出让管理规范化、合法化。
五是要加强同纪检监察机关的密切配合，进一步加大土地违法案件查处力度，查处与土地有关的违纪违法案件，推动经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的实施。
第六篇 集体土地房屋拆迁法律问题调研报告4100字
集体土地房屋拆迁法律问题调研报告
近几年来，我县的省市重点工程项目众多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓宽、安林公路两侧综合治理、马氏庄园景区规划建设等，均涉及到集体土地的征用和集体土地上房屋的拆迁，据不完全统计，共涉及到17个乡镇，124个村
庄，6133户家庭，近2万人，农村集体土地上房屋拆迁暴露的问题越来越多，由此引起的民间纠纷、群体复议、集团诉讼和群体上访呈上升趋势，严重影响我县社会稳定，成为当前我县经济发展不容忽视的障碍。由于因集体土地征用而产生的拆迁问题涉及多方主体，交织着多种法律关系，背后又掺杂着多种利益冲突，所以，政府在处理征用土地和房屋拆迁安置补偿事项中，特别是政府法制机构在受理此类行政复议案件中，在依法保护房屋被拆迁人、土地被征用人的合法权益，监督和支持行政机关依法行政，维护社会稳定并实现法律效果、政治效果和社会效果的契合统一方面遇到了前所未有的困难。目前，对于城市房屋拆迁有《城市房屋拆迁管理条例》进行规范，对征用拆迁农村集体土地上房屋这种事关农民安身立命之本的重大事项上，国家层面上的法律缺失，使得许多地方农民的合法权益受到严重侵犯，激化了社会矛盾，形成了影响社会安定的不稳定因素。
一、集体土地上房屋拆迁中存在的主要问题
1、适用依据不完善、不健全、不确定，形成集体土地上房屋拆迁补偿行为不规范。
现实中的集体土地上房屋拆迁适用法律依据不一，大致上有两种情况，一是依据《土地管理法》进行，将房屋视为征用集体土地上的附着物对待，按照征地程序进行，但土地法对土地上的附着物拆迁程序和补偿标准均无具体规定，可操作性差。二是参照《城市房屋拆迁条例》进行，理由是集体土地已经被征用，土地性质已改变为国有土地。这样出现的问题就多种多样，比如:被征用农村集体土地尚未转用，土地上的附着物和青苗未补偿，用地单位却已经取得《国有土地使用权证》;被征用农村集体土地上的房屋拆迁因达不成补偿安置协议，用地单位申请《房屋拆迁许可证》，用《城市房屋拆迁管理条例》实施房屋拆迁，房屋所有者却以农村集体土地征用中的房屋拆迁不是城市国有土地上房屋拆迁，不适用《城市房屋拆迁管理条例》为由抵制拆迁。以上问题突出反映了被征用农村集体土地交付和房屋拆迁适用法律问题。在现实中许多地方均将被征用农村集体土地上房屋拆迁当成城市国有土地上房屋拆迁，都用《城市房屋拆迁管理条例》规定的程序来调整拆迁项目，一旦遇到交地与房屋拆迁混合时，出现的许多问题束手无策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，强行将土地铲平，将房屋拆除，其效果显然无法取信于民。
2、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋拆迁补偿随意性极大。
我国《土地管理法》第四十七条第
二、第三款对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的拆迁却没有补偿标准。现实中，一般是由政府参照《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。如我县先后制定了《大白线公路建设房屋拆迁补偿标准》、《安林公路两侧综合治理房屋拆迁补偿标准》、《安楚公路拓宽房屋拆迁补偿标准》、《马氏庄园规划建设房屋拆迁补偿标准》。这种随意性不但造成了补偿标准不统一，也造成了补偿标准的不合理性，因此也就不可避免地产生了许多纠纷，不仅极大地影响了党和政府的声誉，也直接影响了拆迁的进程和效率。
3、集体土地房屋拆迁主体不规范，拆迁中农民的陈述权、申辩权、知情权受到影响。
房屋拆迁补偿协议作为一种民事法律关系，应当由拆迁人和被拆迁人协商一致达成。但是由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了土地征用补偿之中，房屋所有权主体作为被拆迁人不直接参与协商，对被拆迁人的房屋进行价格评估亦不通知被拆迁人到场，而是由拆迁人单方指定的评估机构进行评估，有关拆迁补偿和安置通常是由用地单位一方说了算，加之一些地方政府为了'优化'当地投资环境，加大了行政权力的介人，被拆迁人无论是否同意都得拆，剥夺了农民作为被拆迁人在整个拆迁过程中表达自己意愿、维护自己权益的机会，严重侵害了被拆迁人的权益，更不能体现拆迁人与被拆迁人作为法律意义上的平等主体关系。
4、对拆迁中农民的私有财产权保护不够。
农民通过宅基地依法取得集体土地的使用权，农民在宅基地上所建的房屋属农民私有财产是无可非议的。但在征用农村集体土地的现实中，由于缺乏相应的法律规范对农村集体土地征用补偿法律关系进行明确的界定，地方政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中却将属于农民私 有财产的房屋一同处分。这种协议将私产与公产混为一谈，其违法性显而易见。从法理而论，房屋作为农民的私有财产，农民是房屋所有权的主体，只能由农民自己进行处分，所以关于集体土地上房屋拆迁的补偿应从土地征用补偿中分离出来。
5、房屋所有权人和第三人合法权益得不到保障。
集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样，涉及很多法律关系。如拆迁居住房屋涉及的搬迁补助费、过渡期内的临时安置费;拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式，与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋，涉及的补偿费问题及因拆迁造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题;对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安置问题;拆迁正在租赁的农房时涉及的租赁法律关系等等。其中既涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范，相当一部分地区对上述问题比较忽视，在实际拆迁时，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严重损害了房屋所有人和第三人的合法权益。
二、关于集体土地上房屋拆迁法律问题的一些思考与建议
1、加快集体土地上房屋拆迁的立法进程，建立健全房屋拆迁的法律法规。
由于至今没有一部独立且具可操作性的关于集体土地上房屋拆迁安置补偿的国家级'大法'，导致实践中无法可依，或回避了涉及被拆迁人权益的关键问题，或违法强制拆迁后将矛盾上交，其结果是引发了大量的矛盾和纠纷，甚至在有的地方出现了恶性事件。目前，集体土地上农民房屋拆迁主要是土地征用和城镇改造中涉及的房屋拆迁，其中更多的是征用土地时引起的房屋拆迁。目前就我省而言，所见的有关行政法规、规章的适用范围均是关于国有土地上的城市房屋拆迁补偿之规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，现实中一直是参照城市房屋拆迁补偿办理。但国有土地和集体土地在所有权主体、性质及管理方法等方面存在诸多差异，房屋建造成本也不同，安置的方式还不同，再加上城乡居民生活条件的差别，所以说参照城市房屋拆迁补偿是不妥当的，也不是合理的，致使农村集体土地房屋拆迁在现实申遇到许多难以解决的问题。因此，为加快城乡各项建设的发展，规范征用土地补偿行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法十分必要。
2、明确公权干预之法律限制，保护集体土地上私有房屋财产权。
在法治社会，公权限制干预私权是必要的，但必须依法进行。在当前集体土地上的房屋拆迁中，由于法律缺位，导致政府行为缺乏法律制约，行政权力在千预私权中过大且缺乏有效的监督机制，各级政府集规则制定者、参与者与处罚机关等多种身份于一身，农民作为被拆迁人时应有的民事权利被限制，甚至被剥夺，所以，必须从立法上对拆迁行为加以限制。对涉及房屋拆迁的行政管理行为作出明确界定，以防止公权干预过大损害私权。政府在这种法律关系中的职责就是作好土地利用的发展规划、作好土地利用的管理者并处于中立地位，而不能成为民事主体介入其间。
3、完善集体土地征用中房屋拆迁的补偿原则、标准和程序。
在集体土地上房屋拆迁立法中，首先应当明确规定征地补偿和房屋拆迁补偿的基本原则。对集体土地的征用应严格区分为基于公共利益的土地征用和出于商业开发目的的土地征用，那么因此而引起的集体土地上房屋拆迁的补偿标准、原则和程序也就不同。第二，细化补偿项目，制定统一的拆迁补偿计算标准。我国《土地管理法》第四十七条对土地的征用补偿规定比较明确，相应的有具体的计算标准。同理，对房屋等私产的征用补偿也应细化补偿项目并确定补偿计算标准。在此基础上，由各地按照规定的计算方法确定具体的补偿金额。通过制定法定的拆迁补偿计算标准，既能防止征用方克扣、压低征用补偿费用，损害农民利益;也能防止被拆迁方漫天要价、谎报和扩大面积，非法获利，加重国家用地负担的事件发生。第三，规定严格的法律程序。政府对农民房屋拆迁必须依照严格的法定程序完成，如可以参照《城市房屋拆迁管理条例》，规定财产评估程序、补偿标准公示程序、听证程序、强制拆迁程序等。第四，赋予农民作为被拆迁人时的救济主体资格，使农民能够通过复议或诉讼获得救济。第五，明确因拆迁行为损害第三人利益时，第三人获得救济的程序。
4、明确拆迁中各主体的权利、义务、责任，制定切实可行的拆迁安置办法。
集体土地上房屋的拆迁，涉及到行政机关、用地单位、被征地集体 (村委会或村民小组)、被拆迁人等，其中行政机关又包括各级政府及其土地、建设、拆迁、规划及相关部门，如交通、水利、文化、教育等。那么各主体在拆迁活动中扮演的角色需要确定、行为需要规范，特别是各主体的权利、义务、责任需要明确。对于被拆迁人的安置更为重要，不解决农民的安置问题，老百姓就无家可归。由于农村居民的安置首要问题是解决宅基地，而宅基地的审批涉及到很多问题，如土地利用总体规划、村庄建设规划、农用地转建设用地审批等，需要使用耕地的，再加上与土地承包方面的矛盾，所以基层组织解决这些问题相当困难，而不解决又不行，现行中只有靠不规范甚至不符合规定的操作来进行，这就急需上级机关制定切实可行的办法，使下级有法可依、有章可循，依法办事。
第七篇 中国农村妇女土地权利调研报告20240字
第一部分：中国农村妇女土地权利的制度、文化背景
引子
传统观念认为，男女之间的不平等是历史、社会发展的产物。马克思主义女权主义认为，妇女所受的剥削和压迫根源于私有财产与社会制度；后期的马克思主义女权主义还认为，父权与资本主义社会结合从而导致了“女性的具有世界历史意义的失败”.依据这种学说，资本主义的产生和发展依赖父权性的劳动划分，而资本主义又强化了父权的发展，在这种性质的私有制社会里，工人阶级的男人和妇女固然都受着同样性质的剥削，但两者所受剥削和压迫是不同的。男人虽然是工资的奴隶，但在家中是当然的“老板”，直接对妇女（妻子）的劳动进行控制，因此妇女是工资的奴隶的奴隶。但是，在社会主义社会，妇女与男子的权利在法律上平等而事实上是不平等的。为什么在公有制为主体、消灭了阶级和剥削制度的今天，妇女仍然不能获得与男子真正的平等。妇女受歧视的根源究竟是什么？这是不是意味着社会主义还不能从根本上消除父权社会的影响，父权又是怎样干扰社会主义男女平等的成文制度运行的？
我们批判了“父权的资本主义”，绝不应该出现一个“父权的社会主义”。社会主义国家里，妇女不仅在法律上而且应该在事实上与男子平等。三大空想社会主义者之一的傅立叶认为，妇女地位的历史演变是考察社会制度的一个重要特征。恩格斯赞扬傅立叶是第一个表明“在任何社会中，妇女的解放程度是衡量普遍解放的天然尺度”[3].傅立叶论证说：原始社会是男女自由的结合。蒙昧时期的妇女降到从属地位。宗法时期的妇女沦为半奴隶状态。野蛮时期的妇女完全处于被奴役的地位。文明制度下的婚姻制度使妇女沦为商品，处于被侮辱的悲惨境地。只有在未来社会妇女才能得到彻底解放。他满怀憧憬：那时，家务劳动被各种公共服务事业所代替，儿童的养育完全由社会承担，妇女将从繁重的家务劳动中完全解放出来，在社会经济生活中获得与男子平等的地位，使婚姻关系真正成为爱情的基础。傅立叶去世已经165年，他的憧憬并没有实现。不过他唤醒了人们对妇女解放的追求和社会主义社会男女平等的向往。
1.1法律规定
妇女土地权利的成文制度主要来源于国家法律和政府政策规定。从法律而言，尽管公有制的法律框架下，不动产是国家或者集体的，对于私有产权的保护是微弱的。在这样的制度背景下，妇女的土地权利更不可能有特别的法律规定，并被法律给予严格的保护。但是，国家宪法赋予劳动人民当家作主的权利，赋予妇女与男子平等的权利，为劳动者保护自己的合法权益提供了基本保障。更有意义的是：自1970年代末开始农村土地制度改革以来，随着土地承包期限不断延长，承包使用权的内涵不断扩大，农户拥有了对承包土地的继承、转让、入股等部分处置权，农户土地承包权逐渐物权化，农户有了除房产以外的不动产权；同时，土地收益分配机制使农户在“交够国家的、留足集体的”之后，积累起家庭自有财产。农户家庭土地权利物权化的发展趋势，以及农户家庭财产不断积累，客观上要求建立劳动者个人产权保护的法律制度。这样的宏观背景下，逐渐形成了目前我国劳动者个人产权保护的有关规定。
1.1.1宪法赋予妇女与男子平等的权利。《______宪法》第四十八条规定，“______妇女在政治的、经济的、文化的、社会的和家庭的生活等各方面有同男子平等的权利”。
1.1.3妇女权益保护法对土地权利作出了明确规定。《______妇女权益保护法》第三十条规定，“农村划分责任田、口粮田等，以及批准宅基地，妇女与男子享有平等的权利，不得侵害妇女的合法权利”。“妇女结婚离婚后，其责任田、口粮田、宅基地等，应当受到保障”。这是第一个对农村妇女土地权利作出专门规定的法律条文。除此之外，在继承法、民法通则等有关法律中有类似的保护妇女土地权利的法律原则。
用政策弥补法律的不足，甚至在许多领域的改革中先有政策，然后经过实践检验和完善，将有效的政策上升为法律，用法律予以固定和强化，这是我国法律建设的独有特色。随着我国农村妇女土地问题逐渐突出，农村妇女土地政策率先发育、发展。2001年5月8日，___办公厅、国务院办公厅发布的《关于切实维护农村妇女土地承包权益的通知》，第一次比较完整、系统地颁布了农村妇女土地权益保护的具体政策措施。
分析以上所描述的成文制度，可以肯定农村妇女的土地权利在法律和政策上与男子是完全平等的，甚至在个别情况下妇女的土地权利优越于男子，这可以从“优先解决出嫁女土地承包问题”的政策规定中得到证明。
1.3非成文制度
但是，影响妇女土地权益实现的历史文化、社会风俗和习俗等非成文制度因素是根深蒂固的，在它的影响下许多成文制度常常变得软弱无力。
1.3.1男权社会结构强加给妇女依附性性别角色
自从人类告别母系社会以来，就逐渐形成了以男性为主导、女性从属的社会结构。男性在社会的、政治和经济的、家庭生活中始终占主导地位，与之相对应的社会是希望女性从属于男性。社会对女性的预期就是“十月怀胎”、“哺育婴儿”、“操持家务”、“照顾老人”；好象这都是“天经地义的”，是由女性生物性别决定的。因此，当一个婴儿呱呱坠地，社会就按照这一模式完成对他（她）们的社会化。有专家这样评价：“社会化的过程是使男性男性化、使女性女性化的过程。这个过程从孩子降临到这个世界上之后就开始了，这是一个广义的教育过程，包括家庭教育、学前教育、学校教育、社会影响、媒介教育等等。这些正规非正规、正式非正式的教育将把不同性别的预期传递给男性和女性，并示范着男女的性别角色。一个经典的家庭教育中性别角色社会化的例子就是父母给男孩子枪而给女孩子布娃娃。如果关注一下电视广告，就会发现，男的是医生、女的是护士，爸爸外出工作、妈妈洗衣做饭”[4].这种按照男权社会结构示范和要求新一代学习自己角色的社会化过程，塑造了一代又一代符合社会“规范”的男女性别角色。从而使女性在生物性别角色的压力下实现了社会性别角色的转换，不情愿地长期被局限于家庭事务，这是妇女经济边缘化和社会依附化的根源。然而需要说明的是，这并不是“中国特色”，而是人类社会特别是发展中国家面临的共同问题。
（1）男“娶进”、女“嫁出”。一般而言，妇女结婚总是到男家落户和居住，即所谓“从夫居”。妇女婚前跟父母一起生活，结婚后移居丈夫家庭。男娶“进”、女嫁“出”被认为是正常的合法的；反之则被认为是不正常的、甚至是不合法的，并且在分享村庄集体共有资源和利益时体现出来。“从夫居”的妇女离开父母同时往往要离开生育养育她的村庄。因此，妇女所在的村庄和家庭都把她们看成暂时的成员。一句“姑娘迟早是别人的”俗语道破了“天机”。这种观念认为，女儿不仅不能对所在家庭和村庄的发展及福利作出永久性贡献，而且还会将家庭和村庄投入到她们身上的资源转移到夫家和丈夫所在的村庄。在这样的观念支配下，妇女在接受父母的关照和教育等人力资源开发上的投资大大小于同等条件的男子，这是女性受教育程度普遍偏低的根源。由歧视妇女而降低了妇女受教育的机会，反过来又以妇女素质低下而歧视妇女。
受“从夫居”的牵连，“上门”女婿亦受到歧视。当农户家庭只有女儿而无儿子必须在家招婿，或者农家的儿子多而又无力在家娶媳妇时，会出现男到女家落户居住的情况。这种现象叫“上门”女婿。在传统的文化观念中，“上门”做女婿是男子或男子的家庭贫穷或无能的表现。男子离开了生育养育他们的村庄，也就可能离开了他原有的家族势力范围。这是“上门”女婿“好象要低人一等”的重要原因。现实农村，有的村庄对上门女婿不分或少分配土地，理由是妇女本应该“嫁”出去的，反而招了女婿上门来挤占土地资源。不给上门女婿分配土地可以看成是村庄对违反“从夫居”习惯的制度性惩罚。
（2）“男主外、女主内”。家庭事务与社会事务分离，男女社会性别角色分工，使男子走向社会而女子局限在家庭。旧中国反对家庭允许妇女参与社会和政治活动，也很少参加田间劳动，除非贫困家庭迫于生计。一项研究显示，在20世纪早期，我国只有24%的妇女在田间劳动[5].建国以后，特别是互助组、合作化、人民公社以后，我国农村家庭的生产功能消失，妇女被从家庭中解放出来，她们的家务劳动得以减轻，主要工作是参加公社集体劳动，并且逐渐成为农业生产的主力军。尽管过高的生产劳动强度对农村妇女健康造成了一定的损害，但这一时期，妇女走出家门，参与集体劳动、社区决策、各项政治社会活动，由此极大地提高了妇女的社会地位和参与经济、政治、和社会活动的能力，造就出一大批妇女干部。公社运动和集体生产劳动对于改造男权社会结构、提高妇女的社会地位有着不可忽视的作用，是对世界妇女解放运动的卓越贡献。
1978年的改革给农村经济带来极大的发展。农户家庭不仅重新具备了生产功能，而且逐渐成为社会主义市场经济的微观主体。但是，任何改革都是要付出成本的。家庭经营制度在塑造市场经济微观主体的同时，也重新恢复了男权社会结构的基础：妇女重新回归家庭，男性仍然居于主导地位。男子是户主，是家庭生产经营和利益分配的决策者，是家庭在社区中的代表，负责家庭的社会交往，代表全家参与社会活动，以“准法人代表”的资格活跃于市场；而女子则离开了社区政治经济舞台，再次局限在家庭范围之内，既要做“家务”，包括满足家庭对食物、水、燃料等基本生活需求，又要承担承包地里的劳动。
（3）农业的女性化趋势对妇女的影响。目前“农业的女性化趋势”越来越明显。农业的女性化的产生是由于男性外出找工作谋求更大的经济回报为动因的，因此是以追求经济效益为目的。女性成为“留守大军”，包揽了家庭承包经营和家务等一切劳动，既所谓“农业的女性化”。“女性成为农业生产的主体对女性的影响是，妇女不仅像以前一样承担全部家务和庭院劳动，而且承担起了全部原来由男性分担的农业生产活动”[6].更深刻的问题是，我国许多地区的农业生产是以自己自足和半自己自足为特征的，这就使得妇女增加的田间劳动不会或很少变成现金收入，她们创造的价值被维持家庭日常生活需要而掩盖和埋没了，从而与外出挣钱的丈夫创造的显性收益形成巨大反差。由此而生的“男人是家庭顶梁柱”的假象，加大了女性的自卑感和依附性。
（4）妇女的土地权利来自于家庭和社区的双重干预。尽管法律和政策规定了妇女与男子有平等获得土地的权利，但在事实上，妇女在获得像土地、现金等这些生产资料时与男性是不平等的。妇女的土地权利受到来自社区和家庭的双重干预。在土地集体所有农户家庭承包经营的制度框架下，家庭获得承包耕地必然受制于村庄集体，隔几年调整一次承包土地的做法，使农户家庭隔几年就有可能失去部分承包耕地，而在调整中首先失去土地的是那些待嫁女、出嫁女、离婚和丧偶妇女。第一，村庄在“土地资源稀缺”这一根本限制下，尽可能排斥“非集体成员”拥有土地。因为30年不变的长期限，此期限内待嫁闺中的姑娘们都是潜在的非社区成员，所以，有的村庄以“测婚测嫁”为依据，对未婚女性不分或者少分土地；有的村庄强行注销出嫁女、离婚或者丧偶妇女的户口，从而收回土地。第二，家庭财产的继承也受传统习俗的影响，子女在法律上有平等继承父母财产的权利，但社会习惯却只让男孩继承、没有出嫁女的份，而且绝大多数出嫁女并不依法主张自己的继承权。因此出嫁女、离婚或丧偶妇女的土地权益也会在婚姻关系的变化中“心甘情愿”的放弃。她们中的许多人甘愿在出嫁或离婚后将属于自己的一份土地留给父兄、前夫或前夫的家庭。极少有通过法律获取自己应有的土地权益者，即或有这样的妇女也很难得到社会习惯的支持。
第二部分：中国西北农村妇女土地权益调查
2002年4月，我们对西北农村进行了综合调查，涉及陕西、甘肃、青海三省、5个地区、6个县、13个乡镇、17个自治村。
2.1西北农村妇女土地权益现状
2.1.1妇女享有平等的耕地分配权
西北地区的土地资源相对富足，在第二轮土地承包过程中较好地贯彻了男女平等的法律原则。调查样本中未发现妇女不分或者少分配耕地的案例。从总体而言，陕西、甘肃、青海三省的农村妇女在耕地分配上与男性成员有同等的权利，在土地发包这一“起点”上是公平的。因此可以认为，西北农村在土地初次分配中不存在明显的性别歧视。
西北农村有一条不成文但很通行的规则：即以农民合法户籍为依据分配和调整土地。只要有合法的户口，无论男女老幼一律平均分得一份耕地。拥有户籍就拥有一份耕地，失去户籍将预示着失去耕地承包权。一到调整期（一般五年调整一次）新增人口将获得一份耕地，而这些耕地就是从本村那些因种种原因（出嫁、入学、入伍、进城等过程中的“农转非”、户口迁出、死亡）而减少人口的家庭收回的土地。
西北农村的个别地区，在第二轮土地承包时，对30年期限中的家庭人口增减进行预测，然后按预测人口分配耕地。在此种情况下，未婚男性成员多的家庭可能预先获得了未来的“媳妇”及其子女的耕地；而未婚女性成员多的家庭，可能预先扣减了“待嫁女”的耕地。值得思考的是，这种对妇女歧视性的土地分配方案得到了上下一致的赞许，而且凡是采用人口预测办法分配承包耕地的农村社区，目前土地承包关系稳定，土地调整的要求远远没有那些未采取同类措施的农村社区强烈，人地矛盾和土地纠纷也极少。原因在于大家认这个“理”。这从一个侧面反映了社会习俗的强大力量和作用。
对违反计划生育政策的超生子女、或者非法婚姻关系的男女双方及其生育的子女，村庄采取的惩罚性措施也包括土地分配，除了对“超计划生育户”罚款以外，往往要不分、少分或者收回已经分配的承包土地。但是，超计划生育户如果按照规定交纳了“超生子女罚款”，他（她）们可以和其他村民一样获得平均的土地分配权。
（1）结婚妇女可能首先失去娘家村的耕地承包和利用权。按照传统习惯，妇女结婚一般要“从夫居”。这意味着出嫁女的户籍将从娘家迁移到婆家村，而户籍人口是决定农户家庭承包耕地多寡的最主要根据。因此，出嫁女面临一次不可回避的土地权利流失。西北农村比较通行的做法是：①在土地经常调整和变动的地方，村庄当年底即收回出嫁女的土地，由村集体分配给新增的人口；②定期调整承包耕地的地方，出嫁女的土地暂不收回，由其家庭继续承包和耕种，到3年或5年的调整期限时，再由村庄集体收回，另行发包给新增人口；③在严格执行“30年不变”的地方，出嫁女所在村集体虽然不收回其承包耕地，但出嫁女的承包耕地利用权实际上已经丧失，无偿让度给自己的父母或弟兄。上述无论哪种情况，出嫁女的承包耕地都将失去。区别在于，耕地承包和利用权是被所在村庄社区成员、还是被家庭成员分割。
但是，翻阅作者1998年8月在贵州省金沙县西洛乡申家街村的调查笔记，发现：贵州金沙县西洛乡申家街村实行“增人不增地，减人不减地”的政策。在村集体通过行政手段调整土地的职能被迫停止以后、土地市场又未形成之前的特殊背景下，农民创造出的将社区调整土地的功能下沉到农户的办法，由此出现了出嫁女可以将承包土地“带到”娘家的案例（见案例1）。
案例1背景：西洛乡申家街村属于原金沙县平坝区，1978年第一个包产到组的村。1980年实行了包干到户；从1984年开始，村里签定了15年承包合同；1997年又把这些土地顺延承包了30年。
八组向昌碧介绍：全家三人，大女儿已出嫁，大儿子开诊所，小儿子顶了父亲的职，丈夫已于5年前去世了）。第一轮土地承包时，全家分得4人的土地，合计4.4亩。我丈夫去世，大女儿出嫁，人口虽然减少了，但土地没有被调整。女婿在平坝中学教书，大女儿出嫁后也去了平坝，但她仍回来种属于她的一份地。当然，有的家庭女儿出嫁后，其婆家或者在城市，或者土地多，她们不要求带走土地，土地就留给了后家（即娘家）。村里没有机动地，能分的土地都分完了，新增加了人口调整土地也调不了，要调整就可能打架。大家习惯了，也就没有了动地的要求。儿子如果娶了媳妇，也不能增加土地，假如又添了孙子，土地实在不够，可以去儿媳的后家要点土地。
八组尚梦松介绍：本人33岁，全家5口人，两夫妇、岳母和两个孩子。1980年分地时，户主是我父亲，当时全家6口人，5亩多地。两兄弟分别于19
8
8、1990年结婚，1990年全家一分为三家，父母亲分家独过，没有要土地，由两兄弟赡养。姐姐出嫁后，“带”走了属于她的一份地计0.8亩；妹妹出嫁在本组，因为婆家土地较多，没有要她的土地，留给妹妹的一亩土地由父母耕种；我们两兄弟各分得1.8亩土地。老大家到现在也只有1.8亩地，嫂子没有“带地”过来。我结婚后，因为岳家没有儿子，爱人是独女，岳父去世了，岳母随爱人一起到了我们家，她“后家”的土地全部“带”过来了。爱人“后家”在本村6组，离得不太远，去那里耕种一份土地很方便。现在我家里有三份土地承包经营权证书。我自己的一份，岳家的一份，妹妹的一份也由我代管。
三组卢家介绍：1980年分地时，老大已成家立业分家独过，当时分得5个人的土地计5亩多。另外4兄弟在1980年时均未成家立业，随父母一起分地，全家连父母共6人，分得9亩土地。后来分家，按人平均，每人分得1.5亩地。父母亲一家分得3亩地；老二1983年结婚，爱人的“后家”在平坝乡的一个边远山区，地虽多，但由于距离远耕作不便，带不过来。当时组里还有点机动地，村民小组为其补了一份地。现在，添了三个孩子，全家五口人“吃”两个人的地。老三卢玉方，结婚分家后组里已无机动地可调整，现在全家也是5口人，但只种一个人的地（1.5亩）。
上述案例给我们的启迪是，将土地承包使用权物权化，并且视作个人产权明晰到家庭成员，同时杜绝村庄用行政手段调整土地，允许出嫁女“带走”自己的土地使用产权。不失为解决农村妇女土地权利的一条思路。
（2）嫁入婆家村的新媳妇可能得不到承包耕地。“按户籍分地原则”赋予了合法婚姻关系而迁入的新媳妇获得承包耕地的平等权利，但由于大部分村庄没有足够的“机动地”可以随时用来补充新增人口的承包耕地，所以，新媳妇以及其他新增人口都只能“排队”等待。当本村有人迁出户口，其土地将被收回作为“后备土地资源”，到村庄内土地调整时，按排队的先后顺序将其分配给“待地”者。如果新媳妇入户籍后，村庄一直不调整土地，这些妇女也一直没有属于自己和子女的承包地。
（3）离婚或者丧偶妇女土地权利也面临一次裂变。在通常情况下，离婚妇女的土地权利变化有两种可能：①离婚又离村的妇女，因其户籍的变化，承包土地要被所在村庄集体收回，或者由离异的丈夫家庭继续承包和使用；②离婚不离村的妇女，因户籍未发生变化，村集体一般不收回离婚妇女的土地，其承包地可能通过协商或调解，从离异的夫家分出来由离婚妇女承包使用。但是有些特例：在一些地方，土地被看成夫家的财产，离婚妇女不敢提出要土地的要求，由于怕失去土地而失去生活来源，所以有些已经破碎的婚姻关系，女方也不敢轻易言离婚；有的村庄因无土地可用于分配，不接收离婚妇女的户口。某县横水镇有一离婚妇女，在婆家村不能继续生存，户口转回娘家村，娘家村也不接纳，目前已有10年未获得承包耕地，只能依靠父亲的土地养活。
丧偶妇女的土地权益与离婚妇女的情况大同小异。但由于子女、是否改嫁、与夫家及其家族的“情感”等多种因素的作用而有不同的后果：①丧偶妇女年龄较大，在夫家生活时间很长，与婆家及其家族建立了很深的情感，且子女已经成年或即将成年。丧偶后，她们在夫家及其家族中的地位不会发生很大变化，土地权益在这股力量的庇护下得以保全。②丧偶时子女尚小，改嫁的意愿和可能性大，原家庭和家族逐渐淡化对她们的感情，由此，土地可能被村集体收回，也可能被夫家的弟兄之间分割。有的妇女丧偶后不改嫁，户籍也不迁移，承包的土地能够继续使用。③丧偶妇女平常与婆家及其家族摩擦不断，甚至时有纠纷，丧偶后即失去在婆家继续生活和居住的支撑条件，土地权益因失去家族庇护而流失，甚至原有家庭财产也可能被家族其他成员剥夺。
2.2妇女土地权益纠纷
土地集体所有，家庭分户承包经营，30年不变的宏观背景；加上农村土地还没有条件进入市场，如果土地没有被灾害大面积毁坏、也没有被大量征用，即使土地在社区内部时有调整，但总体而言，农户的土地承包利用关系是稳定的。如果家庭婚姻关系稳定，土地权益家庭成员共同共有，妇女的土地权益在家庭庇护下也是稳定而有保障的。一旦社区集体土地大面积变动，或灾毁、或征用、或大面积对外租赁等，农户土地承包关系必然相应发生变化，此时妇女土地权利会突出地暴露出来。婚姻关系发生变化，土地权益需要明确到每一个家庭成员时，妇女的土地权益也会充分暴露出来。在上述两种情况下，妇女土地权利常常表现为土地纠纷。可以认为现实的妇女土地权益纠纷是妇女土地问题的集中表现；研究和解决妇女土地权利纠纷，是研究当前妇女土地问题的窗口。
2.2.1城市郊区农村妇女土地问题比较突出
因为城郊地区土地资源更为稀缺，而且土地市场相对发育，土地利益关系复杂，加上土地的商用开发价值逐年攀升。因此，城郊农村妇女土地权益最容易被侵害，而且这种侵权常常被“村规民约”“合法”化。主要表现有：
（1）收回出嫁女的承包地。有的村庄规定，出嫁女无论嫁到何处，户籍是否迁出，承包耕地一律被村集体收回。某市城北区寺台子村在1984年第一轮土地承包时就研究决定，“凡1984年以后的出嫁姑娘一律收回分配的承包地，不批给宅基地”。该决定的效力一直延续到1999年第二轮承包合同签定，其间有41个户口仍在本村的出嫁女的承包土地被收回，由此引发41名妇女联名上访[7].
（2）“从夫居”的习俗变成了“村规民约”。由于计划生育推行，独子独女户逐渐出现，因此，有的村庄开始接受女子在娘家招女婿，但规定必须是独生女或无男孩户。不符合这一条件的未婚女子都要出嫁，并且到夫家居住和落户，不论你是否愿意到夫家落户和居住，娘家村一律不分配承包田，她们子女不上户口、亦不分配土地。未被村庄同意和批准，婚后在娘家村落户的不给宅基地。比如：有的村庄规定，本村妇女娶城市户口的丈夫，丈夫“理所当然”不分土地[8]，妻子如果不符合在娘家村招女婿的“规定”，出嫁女也要收回承包土地，并且他们的子女也要被划分成“随父”还是“随母”。随父的子女因父亲没有合法的村民资格而受牵连——没有土地承包权；随母的孩子或因母亲是合法村民而有土地承包权，或因母亲也不是合法村民而没有土地。寺台子村一张姓妇女1987年出嫁，丈夫是市第二建筑公司的职工，张和孩子的户口虽在寺台子村，但她属于应该嫁“出”的范畴，她和孩子的承包土地在1989年被村集体收回，靠租别人的地、打工和“摆地摊”获取生活来源。现在她丈夫“下岗”。生活更加困难，加上孩子因无城镇户口而要交高价学费。因此多次上访[9].
2.2.2土地征用后补偿利益分配引发妇女土地权益纠纷
这些规定将出嫁女及其子女、上门女婿等分成等级给以不同的待遇，打破了集体成员无差别共同占有集体资产的法律框架和传统习惯。引起的震动和冲击是可想而知的。但是，这种有差别地占有集体资产的做法，不是以成员对村集体的贡献为依据，而仍然是建立在对妇女地位和权利的歧视上的，是妇女不平等权益的传统文化观念在当前村庄的“制度化”反应。这再一次说明，妇女虽然取得了国家法律、政策上与男子同等的权利和地位，而事实上与男子的权利不平等是随处可见的。彻底改变这种状况需要时间。
2.3农村妇女的其它权利和地位
本次调查问卷还涉及了妇女其它权利。我们可以从有限的问卷中获得有价值的信息。
2.3.1承包地由夫妻共同耕作仍然是西北农村的主要形式，但妇女除了繁重的家务劳动以外还承担了大量田间劳作。
2.3.2妇女不是家庭的主要决策、当家理财人
为了了解妇女在家庭决策和理财方面的地位和作用，我们在问卷中设计了两道相关联的问答，即“你们家谁当家做主？”、“谁主管家庭的财务”？回答结果：丈夫既当家做主和又主管财务的占64.7%；丈夫当家做主，妻子理财的占17.6%；夫妻共同商量家庭事务、共同理财的占11.8%.由父母当家做主的占5.9%.
这与青海省妇联的调查相互印证。她们调查全省200户家庭对收入的支配情况：收入由丈夫支配的占46.5%，由妻子支配的只占9.5%，由夫妻共同支配的占28%，由父母支配的占8.5%，由子女支配的占7.5%两套问卷都说明一个问题：妇女对家庭生产和家务劳动的付出多而决策和理财少，付出与权利形成鲜明的巨大的反差。
妇女的地位低下除了文化和社会习惯等因素的作用以外，与她们的经济收入能力有关。青海省妇联的问卷对妇女收入能力与男性作了对比调查，发现，无论无收入、低收入、高收入段，妇女都明现低于男子。值得深思的是，男性农民的高收入主要来源于打工等非农收入，而女性农民低收入的原因，是她们主要从事了家庭种植、养殖业劳动。城乡、工农业之间的收入差别，通过家庭分工反映出来，而且成为制约农村妇女地位的主要根源。
2.3.3妇女的社会地位
第三部分四川省农村妇女土地权益调查
2001年10月初，我院执行联合国开发计划署——“农村妇女土地权益”研究项目课题组对四川省绵阳、成都、阿坝等三地（市）州的农村妇女土地权益问题进行了入户问卷和调查。这次调查是试验性的，目的是摸索全面展开本课题的调研经验。
3.1在土地初次分配中不存在明显的性别歧视
宪法赋予妇女与男子在经济利益和家庭生活中的平等权利。《______妇女权益保障法》第三十条规定：“农村划分责任田、口粮田等，以及批准宅基地，妇女与男子享有平等权利，不得侵害妇女的合法权益”。“妇女结婚、离婚后，其责任田、口粮田、宅基地等，应当受到保障”。四川和全国其他地区一样，妇女土地权益在法律上是平等的。男女平等的法律原则在第二轮土地承包过程中得到了较好的贯彻，农村妇女与男子在土地发包这一“起点”上是绝对公平的（见专栏1）。
专栏1男女平等分地的案例
张腾明家：阿坝藏族羌族自治州漩口镇集中村三组村民委员会主任，羌族，全家7人，夫妇俩，5个孩子（四女一男），村里土地男女均分，共得10亩山地（其中包括父亲的那份地）。
值得注意的是农村妇女平等的土地承包权并不是一种自觉的制度安排，它的背后掩藏着“集体成员必须平均占有集体土地”的观念。无论男女老幼平均分地是现实农村一个通行的“法则”。“增人增地，减人减地”——土地占有关系随人口的变化而处在不断变动之中，是四川农村维系土地占有关系的较为普遍的做法。正是这样的文化和制度背景，造就了四川农村妇女与男子土地权益“起点”公平。
3.2家庭女性成员土地继承权
由于土地占有关系随着人口的增减而变化，四川农民承包土地继承权基本没有保障。因为，婚丧嫁娶中户口迁移或者注销，土地都将被集体收回。当问及“当丈夫去世后，其承包地将如何处理？”时。回答“自动归于妻子”的极少；回答“自动归于已成年儿子”的也很少；大多数回答是“由村集体收回”。问及“当父母去世时，其承包地将如何处理”时，大多数人回答仍然是“由集体收回”。座谈中我们还发现：很多人认为，由于户主一般是男性，家庭的财产包括土地使用权自然由男性来继承。但是，无论婚嫁和离异，只要妇女不离开本村，土地可仍由其承包经营。在调查所及的地区，能否继承土地使用权的最高准则是户籍（即“成员权”）而不是性别。
3.3婚姻变化中妇女土地权益的安全性
四川农村女子婚丧嫁娶的过程中容易失去土地。我们在调查中了解到，女子嫁人，户口一般迁离娘家，女方到男方家落下户口。娘家村的土地就“自然”要收归集体。至于出嫁女在婆家村能否获得一份土地，则要视婆家村有无机动土地，或者是否正好“赶上”了婆家村调整土地。
“嫁出去的姑娘泼出去的水”，出嫁女很少获得娘家的财产，用一份嫁妆“打发”出嫁女，存在于很多地方的习俗和传统观念中是非常自然的事情。
3.4妇女土地权利受侵害的原因
3.4.1传统习俗的作用。“在家从父，出嫁从夫，夫死从子”，古老的“三从四德”虽然在法律或制度中已经销声匿迹，但依然顽固地存在于人们的习俗和观念中，最明显的表现形式就是，完整的家庭中几乎所有的户主都是男性。同时，在财力有限的情况下，男孩的教育权利要优先于女孩。许多地方农村女孩子被看作家庭暂时的成员，一旦出嫁，将不再享受娘家与土地相关的权益，只能依靠丈夫在夫家获得财产和继承权，使得妇女在夫家事实上处于依附地位。
3.4.2法律与政策存在的漏洞。我国宪法规定妇女在政治、经济、文化、社会和家庭各个方面享有与男子同等的权利。《婚姻法》和《继承法》也对家庭成员之间的经济关系突出强调了性别平等。《妇女权益保护法》第三十条明确规定，妇女的地权在结婚、离婚后受到保障。但并没有规定这种保障的办法。法律与政策还缺少社会性别视角，许多政策从表面上看是中性的，没有歧视妇女权利，但是由于没有充分考虑到现实的社会性别利益关系，使政策在实施过程中给妇女带来不利。比如土地承包责任制以家庭为单位，却忽视了妇女的个体土地权益。正因为现有的法律规定不明确，在实际中土地的分配和再分配都直接取决于村社的决策，而村社依然保留着以男权为中心的财产分配习惯，妇女的土地权益毫不奇怪会受到伤害。
3.4.3农村男女不平等的分工。“男主外、女主内”的观念在许多地方依然严重。由分工所决定，男子是生活资料的创造者，自然而然成为家庭的主人。如今，男人在外闯荡，女人在家留守成为一种“新时尚”。在座谈中我们发现，未婚年轻女劳动力明显具有较高的流动性，外出打工的人数有很大的比重。但她们结婚以后就不再外出。许多地方农村现在一般都是386199部队（即妇女、儿童和老人）驻守。女子的分工已涵盖了家务劳动、田间农业管理。农业生产劳动力有女性化的倾向。
3.5进一步保护农村妇女土地权益的建议
3.5.1在新的农村土地立法中，应将保障妇女土地权利具体化。具体体现“夫妻在家庭承包经营中享有的权益平等”原则。比如可增加“妇女结婚的，在承包期内发包方不得收回其承包地”，“妇女离婚的，已取得的土地承包经营权在承包期内依法受到保护，可以作为家庭财产处理”。再比如，在土地承包法草案总则中可以增加“农村妇女与男子享有平等的土地承包权利，任何组织和个人不得侵犯”的规定。如，规定“妇女结婚后，应采取适当方式确保农村出嫁妇女有一份承包土地。在未解决前，娘家所在村应保留其承包地，不得强行收回”，上述具体操作程序中均涉及到土地调整的问题，与土地承包期限三十年不变、增人不增地、减人不减地的政策相违背。处理好法的原则性和灵活性往往将处于两难的境地。
3.5.2法规、政策的执行与改进。
（1）立法理念上应有突破。建议将个人权利从家庭中剥离出来，从婚姻中剥离出来。通常情况下女性的权利被埋没在婚姻关系中。所以，在法律制定中，要正视法律面对的是性别不平等的社会结构的现实，在制定具体的法律条文时应具有性别敏感性。同时应提供司法救济，使无地的农村妇女状告村民委员会的案件可以通过司法途径得以解决。
（2）继续将《妇女权益保障法》和《土地承包法》（在拟定中）等相关妇女土地权益法规的学习宣传，作为普法学习宣传的重要内容，加大宣传力度。特别注意向农村基层干部宣传，使之在工作中依法行政，在土地及宅基地的分配中自觉依法维护妇女权益。同时加大执法力度和制裁措施。对违反法律规定，经批评教育又不改正者，坚决给责任人行政处分。
3.5.3村规民约不能违背政策法规。
中办［2001］9号文件《关于切实维护农村妇女土地承包权益的通知》、《妇女权益保护法》第30条都有明确规定：农村妇女结婚后本人的责任田和口粮田应当受到法律保护；妇女有权选择其户口所在地。一切与法律关于男女平等原则相违背的村规民约应予废止。绝不能以“小政策”对抗国家法律。
3.5.4大力发展社会生产力，为妇女权益的保护提供厚实的经济基础。积极发展和壮大农村集体经济，鼓励和吸纳农村妇女从事
二、三产业劳动，开辟农村妇女劳力农外就业渠道，提高妇女的经济能力，从而提高妇女的政治经济地位。
第四部分黑龙江妇女土地权益调查
2000年8月20日—9月2日，我们在黑龙江省进行了农村土地制度安排现状的调查。调查内容涉及到农村妇女土地权利和现状。
4.1妇女土地权利的区域环境
黑龙江省地处我国东北，山地平原交叉分布，三江平原，兴凯
由于第一轮土地承包突然在全省整齐划一地展开，并且在很短的时间内完成，准备不充分，由此遗留了一些问题。其中最主要的是实行“两田制”或“多田制”（按人均分口粮田，劳均分责人田，大牲畜分饲料田）。在初始阶段上，造成了农村集体经济组织成员非均衡分配和占有土地的格局。
第二轮土地承包，黑龙江省认真贯彻执行中央[1997]16号文件，即《___办公厅、国务院办公厅关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知》精神，到1997年末，全省已有96%的自治村完成了第二轮土地延包工作，剩余4%的自治村及村民小组土地延包工作到1998年末也全部完成。全省为承包农户颁发土地承包合同及土地承包经营权证书400万份（本），发证率达到了100%.
但是，除绥化地区的8县（市）以外，全省67个县（市）区在第二轮土地承包中大部分采用了“顺延”承包。这样一来，第一轮土地承包遗留下来的问题——集体经济组织成员非均衡分配和占有集体土地的矛盾不仅没有缓解，而且因为第二轮承包期实行而更加突出。当年不满18岁的农村人口，第一轮未分配责任田，现在这部分人都是30岁左右，已成为农村主要劳动力；第二轮按顺延方式承包，他们又未得到责任田。如果“30年不变”，就意味着其中一部分人在他们的劳动年龄（18—60/55岁）阶段没有资格享受占有和使用集体土地的平等权利。
4.2妇女土地权益状况
在中国，农村妇女的土地权益问题是家庭联产承包责任制以后才出现的过渡性矛盾。在实行家庭承包制以前，农村土地以集体共同占有、共同使用的方式实现了社区内成员平均地权的理想。随着80年代初期家庭联产承包制的推行，在土地分配发包过程中，妇女与男子享有集体土地权益出现了差别，差别大小与地方政府的政策和社区传统有直接的关系。随着土地承包期限的不断延长，发生了婚入、婚出、丧偶、离异妇女土地权益保障问题。这些问题将会随着农村土地使用权立法的完善得到逐步解决。
4.3妇女土地权利实现的障碍
但是，随着耕地承包期不断延长，由第一轮15年不变到第二轮再延长30年不变，再到“30年以后也没有必要再变”。而且这种政策趋向将得到立法的承认。另外，在土地承包期限延长的同时，农户对承包土地的使用权内涵也不断拓展，由初期的单纯耕作权拓展到承包农户拥有占有、使用、收益分配和部分处置权（包括继承、转让、转包、租赁、入股，还将发展到抵押）。这标志着农民承包土地使用权事实上具有了物权性质，承包土地使用权已经或即将长期化、物权化、资本化。在此宏观背景下，人们对平均占有和使用集体土地的欲望被空前调动起来。因此，目前农村妇女土地权利问题，已经不单纯是妇女权益问题，它已涉及到农村户籍制度、集体经济组织成员资格、农民内部的利益分配等一系列深层次问题。
4.3.1在第二轮土地承包中实行大调整的地区（比如绥化市），
被界定为集体经济组织成员的妇女与男子、劳动力和非劳动力均获得了平等的土地分配权利。由于土地分配上的公平以及坚持了集中连片的原则，第一轮土地承包中一些矛盾，诸如人均占地不均，土地分割零碎等等都迎刃而解，农民“平均土地”的心理得到了极大满足，有较好的预期，农民普遍认可和接受“增人不增地，减人不减地”的政策，以及“30年承包期限内不调整土地”的立法倾向。在这样的地区，妇女的土地权利将不会在土地占有、使用和流转的过程中流失。可以预计，第二轮土地承包至少30年不变目标能够实现。
4.3.2但是，妇女在获得村集体经济组织成员资格上却仍然存在着不平等待遇。有些地方在界定享有承包田人口的政策中规定，“享受承包田的人口原则上以1997年11月1日零时在籍人口为准，包括婚入（含经村同意的男到女家落户）人口，新出生人口，经批准迁入的人口”。还规定“婚出到别村的，不论户口是否迁出，都不再分配承包田，其承包田一律在婚入地分给。婚出到区外农村的，婚入地已延长承包期的，经所在市县证明，可分给承包田，否则不分给承包田”。很明显，这些政策规定中留有传统的“男娶进、女嫁出”婚俗观念的影响。男到女家落户被认为是不合情理的，因此，要“经村同意”，否则没有土地分配权；而妇女出嫁落户男家被认为是天经地义的，因此不论你迁不迁出户口，婚出地一律不分配土地。这种做法限制了婚配妇女作集体成员的资格，违背了《宪法》关于居住自由的原则，但又确实是现实农村需要解决的问题，其中以城郊型农村最为突出。由于城郊型农村能够分享到城市化和农村经济发展的双重好处，因此具有强有力的吸引力，婚出妇女不愿迁出户口，而同时又有许多进不了城的人口拼命挤入城市郊区，迁入人口增加导致城郊型农村人口过速增长，这又与城市化发展建设用地增加，耕地急剧减少形成鲜明反差。从而加剧了当地农民内部利益分配的矛盾。从这个意义上说，“居住自由”是有条件的。
第五部分，中国西部农村土地制度和妇女权益
——十二省（区、市）农村综合问卷调查分析
2002年暑假，我院在分别委托四川大学工商管理学院、西北农林科技大学经济管理学院，利用学生暑假对西部12省（区、市）农村进行综合调查。此前，我院农村所曾经在四川、陕西、甘肃、青海等四省进行了典型调查。
5.1“户籍规则”使农村妇女普遍获得了平等的承包地初次分配权
西北地区在第二轮土地承包过程中较好地贯彻了男女平等的法律原则。陕西、甘肃、青海、四川等省的典型调查未发现妇女不分或者少分配耕地的案例。对于问卷“你村男女是否平等分地？”有94.1%的农户回答“是”，5.4%的农户回答“否”。从农户“你有无承包土地？”的回答结果可以知道，西部农村有91.6%的妇女获得了承包土地。可以断定：西部农村妇女在耕地分配上与男性成员有同等的权利，在土地发包的“起点”上是公平的，在土地初次分配中不存在明显的性别歧视。但是这种结果并不完全是贯彻“男女平等”法律原则的效果。西部农村有些地方有一条不成文但很普遍的规则：即以农民合法户籍为依据分配和调整土地。只要有合法的户口，无论男女老幼一律平均分得一份耕地。按照“户籍规则”，人口多少是决定农户土地多寡的依据，由此延伸：非合法新增人口（比如超生、非法婚姻的新媳妇）得不到土地；而预测的合法新增人口则在个别地方可以提前分配耕地。比如陕北某县第二论承包按照预测人口分地，未婚男性成员可以预先获得“未来媳妇”及其“未来子女”的耕地；而未婚女性成员多的家庭，可能预先扣减“待嫁女”的耕地。需要指出，这种性别歧视性的分地办法不仅得到地方政策的默许，而且凡是采用这种办法分配承包耕地的农村社区，目前土地承包关系稳定，土地调整的要求远远没有那些未采取同类措施的农村社区强烈，人地矛盾和土地纠纷也极少。
另一类典型的案例是乡村传统习惯以“村规民约”之类合法的形式侵害妇女土地权利。比如，在城郊型或者较富裕的农村，由于区域收益的差异而导致集体成员膨胀时，这些村庄即以“女嫁出”、“男娶进”的传统习俗制定规则，不分配入赘男子以及子女的土地，同时强制收回“应该出嫁而赖着不走”女子的责任田。这说明，现实农村妇女土地承包初次分配的平等权，是依赖“户籍规则”以及“集体成员必须平均占有集体土地”的观念而获得，并非得益于男女平等的“法律原则”。因此，当集体成员平均占有土地的要求被绝对化时，又必然首先牺牲妇女的合法土地权益。
5.2妇女土地权利的真实性
家庭成员财产关系不明晰，妇女土地权利的归属并不完全属于自己。尽管新的婚姻法要求结婚夫妇登记财产，但响应则极少。“三纲五常”的文化传统与西方社会家庭财产明晰到成员个人的做法有天然的冲突。所以直到今天，中国家庭成员的财产关系并不明晰。土地管理法、承包法，都未强调将夫妻双方的名字记入土地经营权证书。因此，妇女以户籍为根据获取的土地并没有法律上的凭证。妇女的土地权利首先在名义上归属于“户主”。而户主主要以家庭男主人为主，占问卷总户数的92.3%，只有7.2%的受访农户是家庭主妇。但是我们却发现，有39%的受访妇女承认土地在自己的名下（见图1）。这与妇女对土地权利的重视和追求有关系。
5.3婚姻变化中妇女土地权益的安全性
女性婚丧嫁娶过程中户口迁移或者注销都将影响其土地权利。
问卷还显示，土地初次分配以后，有18.3%的已婚妇女土地留给了娘家。这种情况发生是“30年不变”政策框架下的必然结果。“30年不变”意味着娘家村在期限内不能收回“出嫁女”的土地，也意味着婆家村没有可以供调整的土地分配给新媳妇。从妇女个人对土地占有、利用和收益等具体权利来说，在这个过程中她必然失去土地。为了保障妇女能够获得土地，《土地承包法》规定，“承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，原发包方不得收回其承包地”。这样的规定可以保证妇女在娘家或婆家获得一份承包地，但不能保证妇女真正占有、利用土地并获取收益。
5.3.3丧偶妇女的土地权利。受访者对“丈夫去世后其承包地如何处理”的回答，反映了丧偶妇女土地权利的流向（见图3），其中由妻子继承的占60%，但有20%的丧偶妇女的土地将被集体收回。
5.4妇女对包括土地使用权在内的财产继承权
得益于《婚姻法》长期的作用，离异妇女对家庭财产分割的权利也比出嫁女要有保障（见表3）。离异妇女基本能够平等分割共同财产。但是，由于共同财产的登记制度刚刚开始，加上“白头偕老”、“天长地久”等婚姻观念，没有人愿意在结婚时就为“将来离婚”进行财产登记。正因为共同财产的模糊性，导致相当多的离异妇女只能带走自己的嫁妆和带到婆家的其它财产。同时，按照“过错追究”的习惯，提出离婚的一方不得分割共同财产，以此作为“过错成本”。
5.5妇女的其它权利
5.5.2家庭成员对家庭收入贡献主要来源男性。妇女主要承担无收益（家务）的劳动和收益不明显（粮食生产）的劳动（见表5），使包括妇女本人在内的受访对象都低估了妇女对家庭收入的贡献。受访对象认为，丈夫“打工”“干技术活”等挣钱多。只有当男人“不管家”“生意蚀本”或“女人有固定工资收入时”，女人们才可能成为家庭经济的主要创造者。
5.5.3与妇女的劳动付出相比较，她们在家庭决策中的地位显得很不对称（见图4）。在家庭决策中，“女人说了算”数的仅有2.2%，而“男人说了算”数的达到30.4%.但应该看到，夫妻的平等权利在新一代农民中越来越普遍。男女共同决策已经发展成为年轻夫妇的主流趋势，“男女共同商量”的家庭已有55.1%.
5.5.4妇女对家庭财权的控制力大大高于家庭决策。受访者回答“谁主管家庭财务”，其中“由妻子掌管”占35.5%，“夫妻共同管理”3.5%.“丈夫管理”占44.9%，由“父母”或“子女”管理财务分别占15.6%、0.49%（见表6）。
5.5.5妇女的社会参与机会有所提高。但是，应该看到，与公社化时期集体统一劳动相比较，妇女的社会参与率和程度都大大下降了。家庭生产功能的恢复，把妇女重新由社会拉回了家庭。现实农村基本上以男性作为家庭的“法人代表”，在一些地方，社会参与成为男性的“专利”。只有当男人不在家或者不愿意的情况下，女主人才有机会代表家庭出席社区的活动（见表7）
5.5.6妇女的政治参与少于社会其它参与机会。在许多农村社区，政治参与更是男性的“专利”。乡村传统习俗对妇女社会脚色定位以及屈服于乡村习俗，妇女自身的自信心不足，“双重压力”使许多妇女主动放弃了政治参与的权利和机会（见表8）
问卷还显示，尽管妇女维护自身合法权益的意识和能力还十分弱小，但我们注意到，近来妇女上访案件呈上升。妇女回答“村里近几年有无妇女上访案件”的结果表明，有3.7%的村庄出现过妇女上访的案件。从调查员记录的这些案件看，相当多数是离异和丧偶妇女的土地纠纷。妇女上访案例增多原因复杂，它既表明妇女权益侵害行为发生的频率，又反映基层组织对民间纠纷调解功能弱化的趋势，同时也表明妇女维护自身合法权益意识和能力的提高。
第六部分，越南农村妇女土地权利
我院执行联合国开发计划署“妇女土地权益保护”研究课题计划，于2002年9月30日—10月14日，组团赴越南考察“农村妇女土地权利”[10].考察团访问了越南中央和国家的8个部、委以及有关研究机构，访问了义安省的7个厅局，考察了义安省义禄县义莲社，走访了义莲社第
四、
六、十五村的7家农户。
6.1妇女权益的法律、政策和村社习惯
妇女与男子在法律上的平等权利，在事实上要大打折扣。越南在历史上曾经有700余年属于中国的郡县，因此文化转传统上与中国一脉相承。在义安省义禄县义莲社农民家庭，我们看到农户的中堂和歌颂祖宗功德的地方，都要贴上诸如“祖宗公德千年盛，子孝孙贤万代荣”之类的中文对联，尽管他们的子孙并不认识这些方块汉字。这样的文化传统所奉行的依然是“男主内、女主外”：“男娶进、女嫁出”，因此女性在接受教育、继承祖产、家政决策、社会参与等方面有“天然”的障碍和弱势。尽管法律和政策都规定妇女与男子有平等的权利，但妇女的就业机会受到很大限制，妇女的社会角色就是承担家务，她们从小就要训练操持家务的本领，更多地承担无收入的家庭劳动。
妇女在土地初次分配中的权利是平等的，姑娘出嫁时村、社不收回土地，这是法律和政策的效力；但姑娘出嫁到婆家，土地只能留给娘家亲人使用，而一般情况下，出嫁女在婆家村很难得到自己一份承包土地，如果婆家村尚有“公益地”则可以短期租借使用。这一方面是受制于土地的不可迁移性，更多则是大家对传统习惯的容忍。离婚和丧偶妇女也常常被排斥土地权利，尽管法律规定了她们的与丈夫平等的财产继承、分割分享权的权利，但在婚姻关系变化的过程中，土地权利最容易受侵害的仍然是妇女。失去土地使用权，意味妇女增加了对丈夫的依赖性和在家政决定中的无足轻重。
传统习惯对法律和政策的贯彻的影响是极其重大的，越南在农户土地使用证书上记录夫妻双方姓名的工作进展并不快。义安省在世界银行的帮助下，在农村选择2个社开展“妇女土地权利保护”的试验，其中一项内容就是在农户土地使用证书上登记夫妻双方的姓名（详见本文第二部分第2小节）。最近，该省与世界银行联合在试点的两个社开展调查，调查结果如下：
调查结果表明：登记了夫妻双方姓名的土地使用证书比例很小；农村男性户主仍然是主体，不到万不得已（丧偶、离异、半边户等），女性决不“担当”户主角色，表明社会“男主外、女主内”的认同；有相当一部分农户并不认为土地使用证书上登记夫妻姓名特别重要。但是值得重视的是，越南农民获得土地使用证书及其利用率都很高，尤其是有超过72%的土地证书用于抵押。这从一个侧面反映了土地使用权的抵押权获取，对于农业、农村以及农户经济发展的极端重要性。
6.2争取妇女平等的经济机会
——在劳动、就业方面提高妇女的社会地位，实现男女平等；
——创造妇女接受教育的机会和环境，提高她们的认知水平；
——从数量和质量两个方面改善妇女健康状况；
——提高妇女参政、议政的能力，提高妇女在领导工作中的地位；
——让妇女更多参加经济社会活动，保障妇女实现权利的机会；
——提高妇女经济能力和消费水平。
根据国家的发展战略和发展方案，各部委、各省都要制定具体的行动计划。
6.2.1提高妇女土地权利保护意识。为了让妇女更多的了解、掌握和保护自己合法权利，劳工、残疾、社会事务部劳工和社会研究学院女工研究中心，在联合国开发计划署的资助下，编辑了《妇女权益50问》，这本宣传资料包括了国家法律和政策中关于妇女权益的规定，以及越南在妇女发展问题上对世界组织的承诺。《50问》首先在试点地区发行和宣传，进而逐步推广。
6.3越南妇女权益保护法律和政策效果及其评价
6.3.
1、越南妇女获得广泛的政治、经济、文化以及社会的参与机会。在政治、经济、文化以及社会各领域，妇女参与的比例较高。根据计划与投资部发展战略研究院人力资源与社会事务部主任、越南妇女联合会中央执行委员会委员陈氏图耶梅博士提供的数据，参加政治、经济、文化和社会活动的妇女占参加这些活动总人数的48%，其中城市参与活动的妇女占46%、农村参与社会活动的妇女占49%.统计结果是：
——在商业领域，女性职员和干部所占比例为达到71%；
——在教育领域，女性干部员工的比例高达71.6%；
——在医药领域、女性干部和职员的比例为68%；
——轻工业领域女性的比例为65%；
——旅游业女性的比例为56%；
——财政、银行领域女性比例为56%；
——工业加工业领域女性为53.3%；
——公共服务业女性为55.5%；
——农业领域女性的比例为52%；
——外交领域女性的比例为33.7%；
——邮电、航空、科研应用、文化体育等行业中的女性比例分别为52%、47%、35%、32.2%；
——在私人企业中女性劳动力占总劳动力的比例为67.9%；
——外资企业中女性占63.5%，
——出口加工区的女性占67.7%，
这些数字表明，越南妇女在政治、经济、文化以及社会活动中参与率很高，达到了法律规定男女平等的比例。但是，管理岗位与一般的劳动岗位相比较，女性所占比例要小得多。陈女士提供的数据是，妇女约占21%，其中国营单位中只有4%的女性，国营以外的企业中，女性占71%（1985年），到1993年时增加到80%以上。
6.3.2男女公民获得了平等受教育的机会，但高层次人才队伍呈现出较大的性别差异。越南已经实现了（免费）小学义务教育，所以在普及教育方面，男女性别几乎没有什么差别；中等教育与中等专业教育中，女性占45%，大学中的女性占44%，师范大学中的女性占68%.在一般性人才队伍中女性比例很高。但教授中女性仅占3.5%，副教授、科学博士、专业博士、硕士中的女性比例分别为5.8%、4%、20%、30%.为什么在基础教育中男女性别差异并不明显，而高层人才结构则明显男性化？是政策原因，还是男女性别的生理、心理差异的综合表现？还是女性的传统社会角色的限制？这些都是非常值得研究的重要课题。
6.3.4对妇女政策的反思。
（1）没有性别偏见的中性政策，并不能保障妇女在事实上获得与男子平等的权利。比如财产继承和分割、土地分配和流转，宪法、法律、政策都毫无例外地规定男女有平等的权利，但是，在传统习惯、村社以及家族的戒律中，男子有天然的优势，而女性总是处于弱者地位，而且被看成一种不可改变的社会秩序。稳定的社会秩序从各个方面限制妇女合法权利的享受。
（2）照顾女性的福利及劳动保障政策，有时反倒成为限制女性的桎梏。女劳动者有“三期”照顾、较长的产假、并且要求同工同酬，这实际是企业使用女劳力的扩大成本。在计划经济时代，这些成本由国家财政支付，尚无多大矛盾；而在市场经济时代，企业从降低成本的角度拒绝招收女劳动力，反而极大限制了女性的就业机会。
（3）越南妇女问题专家有关研究证明，妇女比男子提前5年退休，是高层人才、干部队伍以及女性收入低于男性的重要原因。因为女性比男性提前5年退休，意味做女性比男性早5年就失去了增长工资和提拔的机会。5年中可能比男性的收入低了2级，相应地退休工资社会保险等收入都会降低。而女性的平均寿命却大于男性，在退休后的漫长生活中，她们只能无奈地忍受较低的社会地位和低经济收入。如果她们想要获取同等男性一样的地位和收入水平，就必须比男性付出更大的努力和有更快的“进步”。
本报告是近两年来，中改院农村转型发展研究所的关于妇女土地问题的调查研究结果汇总。其中
一、
二、四部分由王景新完成；第三部分由王景新、杨青松共同完成；第五部分由王景新、赫成尧、支晓娟共同完成；第六部分由王景新、李峰华、陈郁文、吴琼武共同完成。
[4]林志斌李小云：《性别与发展导论》中国农业大学出版社，2001年8月第一版，第43—44页。
[6]林志斌李小云：《性别与发展导论》中国农业大学出版社，2001年8月第一版，第35页。
[7]青海省妇联、西宁市妇联的2000年7月的联合调查报告
[8]理由上，城市户口不是本村村民，不论你是否就业，因为你拥有城市户口而无村庄的户籍。
[9]青海省妇联、西宁市妇联的2000年7月的联合调查报告。
[10]考察团以院长助理王景新教授为团长，由中改院李峰华副教授、陈郁文、吴琼武等组成。
第八篇 城乡结合部土地市场管理调研报告950字
按照部党组的统一部署，我们先后对天津、河北、江苏、浙江、广东等五省市的城乡结合部土地市场问题进行了深入调研，同时委托中国土地勘测规划院赴江苏、浙江两省进行了重点调研。调研工作重点围绕城乡结合部土地利用和土地市场现状、存在问题、原因及对策进行了分析，现将调研情况汇报如下：
一、城乡结合部土地市场现状与问题
城乡结合部是土地交易最活跃的地区之一，具有隐形交易、非法交易量大、交易秩序混乱的基本特征。具体表现在：城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控，各类用地交错、市场交易主体复杂，隐形交易突出、交易秩序混乱，土地交易形式多、数量大，违法用地和违法交易大量存在等几方面。
（一）城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控
（二）各类用地交错、市场交易主体复杂
（三）土地交易形式多样，隐形交易突出、交易秩序混乱
（四）违法用地和违法交易大量存在
二、产生问题的原因分析
城乡结合部土地市场混乱的现状是长期以来城市建设自发扩展、城乡结合部土地产权不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。
（一）工业化、城市化带动了城乡结合部建设用地快速膨胀，是城乡结合部土地市场混乱的外部推动力
工业的持续、稳定、快速发展，需要相应规模的土地作支撑。城乡结合部是受城市发展和农村工业化、城市化发展冲击最大的地区。随着城市化和工业的外移，民营经济和个体工商户的发展，对生产经营、生活场所提出了新的需求。一方面大量的国有企业、外资企业、乡镇企业、私营企业发展，加大了建设用地的需求，使城镇向外扩张的速度加快；另一方面也带动了城市第三产业的迅速发展，进一步加剧了建设用地需求。这些快速增长的建设用地需求迅速涌入城乡结合部，致使城乡结合部建设用地需求急剧增加，其用地特征呈现出：农业用地不断减少和非农建设用地快速增加，土地供应总量失控。其最根本的原因是，对于用地者而言，在城乡结合部取得土地和房屋的成本远远低于城区，带动了用地需求；而对于农村集体经济组织和农户而言，转让、出租土地、房屋获取的经济收益又远远高于农业收入，在比较利益的驱动下，农村集体经济组织和农户往往乐于把农用土地私自转为建设用地或建房出售、出租，牟取高额回报。同时，外来人口蜂拥而至，价格低廉的私宅成了他们的安居所在，在一定程度上使农村私宅租赁有愈演愈烈。
第九篇 加强土地市场建设调研报告6000字
加强土地市场建设调研报告
__年5月，国土资源部要求各级国土资源管理部门，要准确把握运用土地政策参与国民经济宏观调控的力度和时机，逐步学会运用土地政策为宏观经济“加油门”、“点刹车”。作为国土资源管理参与宏观调控平台的土地市场建设的培育与规范，无疑象一只“无形之手”，对地方经济的发展起着至关重要的作用。只有深刻认识我县在土地市场建设发展中存在的不足，有效运用好土地市场这只“无形之手”，建立起市场配置资源的长效机制，实现政府对土地资产的有效调配和集中统一管理，才能发挥出国土资源参与宏观调控的积极作用。
一、我县土地市场建设回眸
我县地处豫西山区，工业基础薄弱，城镇化水平不高。近年来，为加快城市建设步伐，县委、县政府按照“巩固完善老城区，强力开发北城区”的基本思路，投入大量资金，对老城区道路、通水、排水、绿地、路灯和各类市场基础性设施进行了大规模的改造，逐步建立了以红旗大道、李贺大道、锦屏大道、滨河路、红旗广场、北城区中心广场、滨河游园为亮点的“四路两场一园”的城市新格局。__年，县政府又投入大量资金进行小城镇建设，极大改变了乡镇面貌，促进了乡镇经济的健康发展。政府在基础设施建设上的资金投入，增强了城市的服务功能，城镇地价水平明显增高。这部分升值的地价本应由政府收取，最终回归社会用于城市建设再投入、再升值，但由于土地市场建设不规范，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些单位和个人正是看到了土地的潜在价值，在土地使用制度改革中钻空子，最终成为政府投资土地上的受益者，作为投资者的政府却没有得到应得的回报，造成了国有土地资产的白白流失。
为了强化政府管地权威，使政府高度垄断土地一级市场，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国办发[__]15号)文件下发后，宜阳县人民政府及时下发了《关于实行建设用地五统一的通知》(宜政文[__]61号)，明确了征地是政府的专有权利，禁止用地单位与农村集体经济组织自行协商用地，对建设用地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一按项目供地、统一管理。县政府根据土地利用总体规划和城市规划，制定土地利用年度计划和年度规划，控制建设用地供应总量，按照合理配置、有效利用土地现状的原则，编制建设用地区域的详细规划，确定开发强度、地块用途，统筹安排各类建设用地。建设单位需要使用农村集体土地的，由县人民政府按照土地利用年度计划实施统一征用，根据建设用地的位置、用途、数量制定征地方案，每年分批次上报，经批准后，依照有关规定和法定程序，对被征地单位予以补偿，向用地单位供给土地。政府统一征地，实行一个渠道进水，从源头上扭转了土地需求决定供给的被动局面。此举严格控制了建设用地总量，既保护了耕地，又能保证被征地农民的补偿费及时足额到位，不损害农民的利益。而且良好的用地环境吸引了众多商家来宜投资建厂，兴办企业。先后有洛阳龙羽宜电有限公司、洛阳恒基铝业公司、洛阳热电厂、黄河同力水泥集团等企业落户我县，县国土局服务国家、省、市重点建设项目及一般建设用地项目达15个，提供土地3000余亩，达到了政府管理土地“一个龙头出水”的目的，为我县经营城市土地打下了坚实的基础，促进了县域经济的发展。为规范土地市场秩序，我县开展了土地隐形市场的清理整顿，县国土局在纪检委、纠风办、公、检、法、司、城建、房管等部门的密切配合下，对全县范围内未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权或改变用地性质的单位和个人，依法进行了收缴土地出让金和罚款的处理。共查处土地隐形交易80余宗，补缴土地出让金160余万元，把土地使用权交易纳入了依法管理轨道。与此同时，县国土局积极借鉴外地经验，大力推行土地有偿使用制度，在推行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让等方面进行了尝试，努力建设土地有形市场，但因种种原因，效果并不明显。
二、我县土地市场的特点
(一)政府对土地一级土地市场实现了高度垄断
我县在对建设用地实行“五统一”管理之后，政府调控土地一级市场的能力增加了，“一个龙头进水，一个龙头出水”的格局基本形成。“要用地找政府”的政策，有效遏制了用地单位与村、组私下交易、协商用地的行为。特别是北城区建设的用地秩序得到规范，区域发展所需的建设用地，严格按照土地利用总体规划、城市建设规划及《北城区详细控制性规划》来调配，杜绝了违法用地，减少了因用地问题而引发的群众上访事件的发生。
(二)土地市场机制不健全
随着我县固定资产投资的逐年增高，由此带动了百业兴旺，也增加了土地的需求量。在土地市场的建设上，存在许多不足之处，主要表现在：一是政府调控土地市场的力量薄弱，应该由政府掌握和调控的城镇建设用地供应量、闲置、存量土地的数量，没有实质性的掌握和控制在政府手中。二是对旧城区存量土地的盘活，以及实现土地集约利用上，缺乏行之有效的措施，三是土地收购储备机制不健全，没有成立以政府为主导的专门的土地收购储备机构，对县域闲置、低效应纳入储备库的用地，仅限于“预储备”。政府手中的土地和资金不充足，无法对土地市场进行有效的调控，土地资源的价值就不能够充足的显现。
(三)招拍挂出让效果不明显
近年来，我县虽然尝试了对经营性用地采用招拍挂方式出让土地使用权，但由于土地有形市场未建立，各项土地市场机制不健全，经营性用地招拍挂的效果并不明显。据不完全统计，近两年以挂牌方式出让的土地使用权有5宗，面积34.23亩，挂牌成交价132.88万元，政府基本无收益。相对于其他市县(区)来说，明显处于落后状态。应该在一级市场出让的土地及收益，没有集聚到政府手中，也因此造成了土地市场的不稳定，开发商对地价的水平、土地成本、土地供应量、规范获取土地的途径的认知度较低，一方面给不法开发商造成了可乘之机，土地隐形交易的现象依然存在;另一方面，在一定程度上扰乱了土地市场秩序，降低了政府应有的威信，还影响到投资商的信心。
三、规范土地市场建设的意义
(一)有利于政府宏观调控
作为政府部门要根据经济社会发展计划和各项专门的规划开展建设活动，必须进行有效的管理和调控。土地市场作为基础环节之一，作为社会的基本资源和财富的配置场所，必须按照法律和法规进行规范。规范和有序的土地市场有利于政府对土地资源和社会资源以及经济建设的宏观调控。特别是宜阳县耕地少，耕地后备资源又较为缺乏，但加快城市建设步伐的大气候又不得不占用耕地。因此，只有规范土地供应渠道，才能够有效保证全县的建设用地需求和粮食生产安全，也才能保证可持续发展有较为充足的土地资源。
(二)有利于节约土地资源，实现集约利用
对投资者来说，在规范管理的环境下，越是公平取得的资源包括土地，越是会全力以赴地加以利用，绝不会粗放利用，更不会让它长久闲置。特别是宜阳县正处于城市化、工业化的进程中，耕地的减少伴随着城市化、工业化的进程是成正比例的，建设用地的增加是不可避免的。工业化是消耗自然资源、原材料的过程，所以建立资源节约体系是完全必要的。但是，要实现在集约用地的同时，保障建设用地的需求，就必须建立由市场主导配置资源的长效机制，实现对土地资产的有效调配和集中统一管理，最终使国家受益、企业和个人投资者受益。
(三)有利于增加财政收入
相对于各级财政而言，土地收益是十分可观的。如河南省方城县，在1992年就开始以拍卖的形式出让土地使用权，开创了河南省土地拍卖的先河，也因此获得了巨大收益。在敲响土地拍卖“第一锣”后的两年间，方城县拍卖出让城区国有土地使用权8.4万平方米，收取土地出让金2100万元，先后用这笔资金开通新街道11条，吸纳近2.5亿元的资金建厂办店，发展新的工商业服务项目。而这一切都是在财政不拿一分钱的情况下实现的，政府真正尝到了运作市场机制配置土地资源的甜头，走出了一条以地生财、聚财，以财建城、建市，促进经济繁荣发展的新路子。
(四)有利于为城镇建设筹集资金
我县的经济基础薄弱，政府的财政力量极为有限，难以筹措大笔资金搞基础设施和市场建设。在土地市场方面，大面积供应熟地很困难，如果等待一切条件成熟再发展，那就会使宜阳县的经济发展水平与其他各地的距离越来越大。所以，增强区域自身的造血功能，增强自身的发展能力十分重要。土地资源的潜在价值，是通过市场途径来体现的，土地市场的正确运作能起到至关重要的作用。随着城市建设的发展，环境的优化，区位优势的逐渐显现，能够带动宗地价格的上涨。同时，每宗地的投资者，不仅仅投资购买了土地使用权，更为重要的是，他要继续投资搞基建、搞经营，这样就在获得土地使用权后，再投入数倍于土地出让金的建设资金，无形中又带动了区域经济发展。如滨河公园的绿化及基础设施完善后，周边地区的地价明显高于其他地区，在其周围从事饮食、娱乐等经营的投资者不计其数，逐渐形成了一个新的市场繁荣区。据宜阳县城镇国有土地资产评估显示，我县现有国有土地资产总值为33.22亿元，如果经营管理得当，就会为城镇建设提供充足的资金。
四、关于培育和规范土地市场的建议
规范的土地市场是地方经济发达与成熟的重要标志，只有规范有序的土地市场，才能促进经济的健康发展，才能使政府部门有效地运用市场机制参与对土地资源的宏观调控。如果土地市场不规范，市场秩序混乱，土地资产流失，不仅削减了土地对经济发展的贡献，而且影响经济的运行质量，滋生腐败现象，影响社会稳定。所以，根据宜阳县土地市场建设的实际情况，建议从以下几方面规范土地市场建设：
(一)建立以政府为主导的土地收购储备机制
建立土地收购储备制度，是规范土地储备运行，增强政府调控力度，解决多头供地的重要手段。在具体的操作中，要抓好以下三点：
一是成立土地收购储备中心。该中心代表政府实施土地收购、储备和出让工作，将分散在各土地使用者手中的土地聚集起来，纳入土地储备库，统一归政府调配。并通过招拍挂等形式有计划的出让供地，从而盘活土地资产，促进土地交易市场规范、有序健康地发展。
二是加大对土地收购储备的资金注入。土地收购储备的主要问题是资金问题，要收购土地，必须有一定的资金作支撑。作为土地收购储备的主导部门，政府可先支付一部分启动资金，也可以以土地抵押的方式向银行贷款，土地部门也可自筹资金，然后通过招标、拍卖出让土地收回投资，政府也可增加收益。
三是加大土地收购储备和开发力度。土地储备的目的是调节市场供应，政府手中只有掌握大量的土地，才能实现以市场配置土地资源，以供给引导需求。对土地的收购储备，可以采取以下三种方式：一是实物储备。对国有企业改制、旧城改造和新增建设用地中商品房开发和经营性项目建设的土地，以及政府应依法收回、收购的土地，实行实物储备，纳入土地储备库;二是规划红线储备。按照土地利用总体规划和城市建设规划以及城市建设需求，对划入城市规划区范围内的土地实行红线储备，严格按规划供地。特别是对城市规划范围内的经营性用地，严格以招拍挂出让方式供地。三是信息储备。对不急于收购储备或受财力限制一时无力进行资金收购的地块，采取信息储备，待时机成熟时，有计划的收回、收购、开发、出让。
在储备用地的同时，土地收购储备中心要在县计划、城建、财政等部门的配合下，加大土地开发力度，将储备生地变为熟地后，有计划的推向市场。通过政府部门一个“口子”向市场供地，强化政府在土地供应上的主导地位，明晰城镇土地的产权关系。
(二)大力推行土地使用权招拍挂出让制度
土地使用权招拍挂制度既是地价水平的“晴雨表”，也是检验房地产开发商市场运作水平以及实力与资质的试金石，对房地产开发企业必将起到优胜劣汰的作用。随着土地市场建设的逐步深入，形成公开、公平、公正的土地市场竞争态势，由市场确定土地价格，实行“物竞天择”是市场发展的内在要求。要实现对经营性用地全部实行有偿供应，必须把握好四点：
一是坚持土地市场的高度统一。对旧城区的经营性用地以及北城区控制性规划范围内的经营性用地必须纳入县政府统一供应渠道，实现一个“口子”向市场供地。
二是加大土地拍卖出让力度。我县目前对经营性用地主要采取挂牌出让方式，在一定程度上消减了开发商参与竞价的积极性。所以，在经营性用地公开出让方式上，要把握住拍卖出让方式的优势，由挂牌报价演变为现场竞价，激发开发商的投资积极性。并通过正确的引导，使开发商认识到，在土地市场的竞争中，谁率先进入市场，谁就赢得了主动权，只有通过招拍挂方式，才能依法取得土地使用权。同时，把招拍挂出让方式逐步引向深入，由商业用地逐步发展到工业和居住用地，对除法律规定可以进行划拨供地以外的各类用地，逐步尝试全面推向市场，增加政府收益。
三是加强地价管理。对所有的土地在出让、转让、出租、抵押之前，必须经过地价评估交易中心评估作价;特别是对经营性用地要按照标定地价，确定宗地的，防止出让价格过低。然后，通过竞价方式，提升土地的产出效益。
(三)建立土地有形市场，创造良好的土地市场环境
一个地方投资环境的好坏，关键看这个地方的经济环境和市场环境，也要看政府部门是否为用地者营造了一个良好的土地市场环境。所以，要实现由市场配置土地资源，由市场选择土地使用者，由市场决定地价，就必须建立土地市场交易场所，公开交易信息，增加交易机会，降低交易成本，保证交易顺畅，接受社会监督。政府只有采用适应市场经济的全新定位，才能为经营土地提供良好的外部环境。
(四)严格按计划、按规划供地，控制建设用地供应总量
要保障土地资产管理和土地市场建设的健康发展，只有依法用市场机制供应土地。国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定了土地供应要公开供地计划、公开出让土地信息、公开集体决策、公开查询登记资料、公开竞争和公开结果，这是供地必须遵循的原则。所以，在土地供应上，必须严格控制建设用地供应总量，要按规划、按计划供地，任何建设用地必须安排在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，将耕地转为建设用地必须符合土地利用总体规划和年度计划。严格界定有偿和划拨范围，该有偿的有偿，该划拨的划拨，利用经济的、法律的、行政的手段，引导用地行为从粗放型向集约型转变。同时，牢固树立保护耕地、集约用地的意识，着眼于存量土地的整理和盘活，重点立足于城乡结合部的土地整理、旧城区的土地改造。虽然在旧城改造上需要投注大量资金，但从长远来看，也提升了旧城区的土地价值量。在北城区的开发上，要以战略的眼光，合理确定北城区的土地利用结构，要按照土地利用总体规划和城市建设规划供地，防止城市盲目向外扩展，做到既有量的控制，又有结构的变化;对县域工业用地，要留有一定空间，根据区域发展战略，注重投资强度，提高产出率。
土地作为城市的资源性资产，这个资产经营的好坏，直接关系到城市的建设和发展。只有以科学的发展观为指导，使合理用地、集约、节约用地变成实实在在的行为，在土地市场建设和发展中，积极探索，改革创新，着力搭建以人为本，公平竞争的用地平台，建立更加规范有序的土地市场秩序，才能走出一条新形势下用好土地资源，经营土地资产，服务县域经济持续健康发展的新路来。
第十篇 关于土地查封登记工作调研报告2500字
随着市场机制的不断完善，不动产物权的资产价值越来越被人们重视和利用，为此，不动产物权的登记管理部门的管理重点也相应地从单纯的由产权人申请的产权保护登记，进一步发展了由各债权人申请的抵押和查封登记。查封土地登记作为土地登记的一种类型、债权人防止债务损失的锁定媒介，越来越显现出其重要的市场保护作用。
1、做好查封土地登记工作的意义
（1）通过不动产登记部门对查封土地进行登记，有利于人民法院执行工作的顺利进行：一方面有助于执行部门及时保全债权人利益，另一方面有助于不同的执行部门对宗地查封情况进行查询，根据查询结果，决定对同一宗地是否轮候查封。
（2）根据《物权法》，不动产物权的变动必须以登记为必要条件。人民法院查封的不动产，只有在不动产登记主管部门登记后才能对抗第三人，也就是查封情况一旦登记，宗地登记档案就在一定期限内不准改变，土地权利人任何恶意转让、抵押等行为的都是违法的，土地登记部门都不予办理变更登记（包括转让登记和抵押登记）。
（3）按照法释［__］15号第26条“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”，《物权法》不动产物权登记发生物权的变动应该公示的规定，建立查封登记信息共享，将查封登记结果公示，避免被执行人的恶意行为而产生权属纠纷或行政登记失误，防止不明情况的第三人善意购买和借贷。
（4）根据《担保法》第37条、《城市房地产抵押管理办法》第8条的规定，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。查封登记结果公示可以为金融部门核定借款人信誉度、决定是否放贷提供依据。
2、土地查封登记的法律依据对不断增多的涉案不动产资产的保全、变现和转移问题，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[__]5号），具体规定了房地产的预查封登记、查封登记和轮候查封登记。
《国物权法》规定，不动产物权的变动必须以登记为必要条件，人民法院查封的不动产，只有在不动产登记主管部门登记后才能对抗第三人。国土资源部__年40号令《土地登记办法》也明确地将土地查封登记纳入“其他土地登记”的范畴，将查封登记明文规定为一种登记类别，并具体到九项条款就土地查封登记做出明确规定。查封登记，是不动产登记机构协助人民法院动用国家强制力维护社会公平正义重要的法律举措。
3、做好土地查封登记工作的建议
3.1.建立严格的土地查封登记制度
（1）应当根据《物权法》、《土地登记办法》、法发[__]5号、法释[__]15号，国土资源管理部门与人民法院根据当地实际制定切实可行的工作办法和程序，便于执行和操作。
（2）由于一宗地可能涉及不同地区或不同级别的人民法院执行部门，鉴于土地的属地管理，关于土地查封的情况最终汇集在当地国土资源管理一个部门，国土部门要对各种查封包括预查封、轮候查封以及不同执行单位的查封进行详细的登记，便于查询。
（3）法院执行部门应严格规范执法程序，与国土部门认真厘清土地归属，相互结合做好查封土地登记工作。在查封期限到期后，未执行完的案件要及时续期，在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权解除查封的，应当及时做出解除查封裁定，并将裁定书和协助执行通知书送达国土资源管理部门。
3.2.理清土地权属正确查封每一宗土地根据法发[__]5号第五项“人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。”
（1）土地登记资料是确定查封土地权属的首要依据。收到法院的协助执行通知书时，国土部门应查阅权属登记档案，核实被查封的土地是否进行过权属登记，如已进行登记的，其土地使用权人、坐落等是否相符，是否还有其他共有使用权人。
（2）国土部门出具的权属证明也是确定查封土地权属的重要依据。没有进行登记的土地，国土资源管理部门应依据第二次土地调查（城镇地籍调查、农村土地变更调查）资料，查清权属状况，并出具权属证明。
（3）对未登记在被执行人名下的土地权属（包括登记在其他使用者名下或者有明确使用权人尚未进行登记的），按照法院发出的预查封通知书办理预查封登记。
（4）国土部门发现协助执行通知书记载的土地状况与权属登记不一致，或与国土部门确定的土地权属状况不一致，无法查封的，应及时书面告知法院，由其核实后重新补发协助执行通知书进行查封。
（5）对有其他法院查封在先的，应及时书面告知法院，由其确定是否轮候查封。
3.3.严格规范土地查封登记工作程序工作中主要做好一查、二封、三登记、四公示4个步骤：首先协助法院对土地权属状况进行查对和核准；其次经过核对权属可以协助执行的，受理协助通知；接着在相关档案管理资料中进行记载；最后建立查封土地台帐，将查封情况公示。
（1）查封登记工作中最重要的是档案管理。一是对于已登记的土地，要将查封情况在土地登记簿上进行详细记载；二是对于未进行登记的土地，应该建立查封土地管理台帐，利用地籍信息管理信息系统，在属性管理层中进行备案管理；三是无论登记还是未登记，都应该建立统一的管理台帐，方便结果查询；四是对协助执行通知书进行专门的入档管理，便于查阅和使用；五是按照属地管理方式，由上一级主管部门受理协助的下一级辖区范围内宗地的查封，要将查封件及时转交办理。
（2）查封登记的动态管理不可忽视。由于查封有一定的期限限制，查封还分为预查封、续查封、轮候查封、解除查封、注销查封等不同形态，所以工作中应及时做好档案的跟踪管理：对协助执行通知书上有明确查封期限的按照通知书上的协助期限、没有明确查封期限的以收到协助执行通知书之日起，按照法定的最高查封2年的期限，计算查封登记期限；对于到期查封又申请续期查封的，先办理续期查封登记，没有续期的，国土资源管理部门自动注销查封登记，并有轮候查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院依法解除查封，对查封的土地使用权全部处理的，注销排列在后的轮候查封；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封；人民法院在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权解除查封的，国土资源管理部门按照解除查封裁定书和协助执行通知办理解除查封登记。
第十一篇 践行科学发展观创建农村土地流转新机制调研报告5250字
践行科学发展观创建农村土地流转新机制调研报告
近年来，我区坚持以科学发展观为指导，积极探索和创建农村土地流转新机制，本着“积极发展、因地制宜、探索尝试、逐步规范、不断完善”的总体工作思路，依照“依法、自愿、有偿”的工作原则，突出重点，有序推进农村土地合理流转，促进农业规模经营，加快了农业经营转型升级。
目前，全区耕地流转已达5.4万亩，占承包耕地总面积的23.11%。我区土地流转有出租、转包、互换等多种形式，以出租、转包为主。出租占流转面积的59.1%；转包占流转面积的32.3%；互换等其他方式流转占流转面积的8.6%。耕地流到农业企业、农民专业合作社、种养大户的土地共有4.6万亩，占土地流转总面积的84.6%。流转的土地全部为农业用地，而且基本上用于种植业，99.8%的流转土地用于发展农业生产，用于种植业的为4.7万亩，占流转量的87.1%，以种植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木为主；用于养殖业的有0.8万亩，占流转量的13.9%，主要以鱼、虾等水产养殖为主。
一、实践做法
1、宣传引导，顺势推进。面对农民自发流转土地的发展态势，及时把握经济社会发展阶段、市场经济发展规律和经济全球化的客观要求，利用科技下乡、农民培训、新闻媒体等，广泛宣传党在农村的现行政策，宣讲现代农业的发展趋势，讲解效益农业的发展路径，引导农民转变思想观念，认识土地流转的意义和作用，增强土地流转工作的活力。3月我区召开春耕备耕暨土地流转现场会，总结交流推广莲花镇、横路乡农村土地承包经营权流转、农业规模经营的经验和做法，研究部署加快推进农村土地流转和农业规模经营的政策措施，动员全区各级进一步提高认识，强化措施，狠抓落实，有力地推进土地流转工作。
2、建立机构，完善服务。首先在莲花镇探索建立了土地流转服务中心，中心实行“服务组织网络化、交易形式多样化、经营主体多元化”的模式运转。服务中心建立《农村土地流出意向登记簿》、《农村土地流入意向登记簿》和《农村土地流转台账簿》，并通过农业信息网和农民信箱网站对外发布，搭建起土地流转的服务平台。现正在建立区、乡、村三级土地流转服务网络，为规范土地流转流程提供必要保障。
3、培育主体，强力带动。我区通过深化农技推广责任体系改革、实施万名农民素质工程和农业政策扶持等措施，培育了一批规模农业经营主体。到现在有区级以上农业龙头企业91家，农民专业合作社412家（其中工商注册的350多家），种养大户大量涌现，20__年有20亩以上种粮大户1567户，10亩以上柑桔种植户176户；年饲养生猪50头以上养殖户3866户，年出栏5000羽以上养禽户126户。这些农业企业和大户的发展，直接带动了农村土地流转，促进了产业结构调整、农业适度规模经营和生态特色农业的发展。
4、创新模式，加大流量。一是探索季节性流转方式。在鼓励流转主体选择中长流转的同时，探索季节性流转方式，解决季节性抛荒问题。土地流入主体在冬闲季节，根据生产需要向农户租用土地，到来年开春将土地归还给承包户耕种。如每年11月至次年4月，横路乡下墅街村将87户农户的425亩农田流转给本村大户种植萝卜，租金按土质和位置的不同每亩150元至200元支付，春夏季由农户自己种植水稻。这种流转形式既化解了季节性抛荒问题，又给农闲期农业劳动力增加了就业途径，还提高了土地产出效率。二是创建“东湖模式”。莲花镇东湖村是个典型的农业村，全村现有农户221户，水田面积815.61亩。一是常年流转托管。常年外出务工和无劳力社员，将自己的承包田以每年每亩250斤稻谷的租金全部流转给东丰粮油给合作社经营。二是季节流转托管。上半年社员将承包田流转给合作社种植早稻，下半年由社员自己种植晚稻。合作社提供秧苗和大田平整，其它流程社员自负。三是全程代理。对入社农户早稻种植实行全程管理服务模式，实行 “五代理、十统一”服务。
5、规范管理，保障权益。区里制定了《农村土地承包经营权委托流转申请书》、《农村土地承包经营权流转合同》样本，下发各地参照执行，到目前，签订书面合同的达4.58万亩，占总流转面积的84.8%。加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与监管，普遍采用以稻谷计价方式确定租金，以每年支付一次承包款的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。20__年建立了土地承包仲裁委员会，通过仲裁机构及时化解土地承包纠纷和土地流转纠纷，运用法律手段，为农民提供可靠的权益保障。
二、初步成效
1、开辟了农民增收的良好途径。承包土地流转后，农户在获得租金的同时，还可以从事二三产业或外出务工获得更多的收入。如浙江宝岛现代农业科技有限公司从莲花镇五坦、涧峰、董家三个村流入土地675.1亩，每年每亩按300公斤稻谷的价格（以粮食收购指导价）支付租金，常年雇用当地几十名农民务工，按月支付工资。莲花镇五坦村总人口1300多人，土地流转后有400余人放心在外打工，增加非农收入。高家镇大田畈村种粮大户高荣根，流入耕地近千亩，年雇工2600多人次，发放工资10万多元。
2、增加了农业投入提高了生产效率。土地规模经营实现了农业投入主体的多元化，弥补了国家、农户农业投入的不足。一些有实力的经营者立足高起点开发农业，纷纷投资农业基础设施建设，着力解决交通不便、水电不通等问题，改善了生产条件。20__年以来温岭老板和区林氏精品西瓜专业合作法在官塘、岩头、塘前三村今年租种1000多亩耕地种西瓜的投资3万多元新修机耕路，水利设施，不但本身受益，周围农民也受益，弥补了村级公益事业经费的不足。岭洋、举村两乡动员农户将不宜种粮的300多亩山垄田、山坡地出租给专业合作社，建立茶叶、吊瓜生产基地，大大提高了土地的产出率。
3、增强了农业科技创新能力。土地集中连片经营，为农业科技试验示范创造了条件，有利于土壤改良，加快了新品种、新技术、新工艺的推广应用，促进了农业品牌建设。全区有 75 个名特优农产品注册商标，9个农产品通过有机、绿色食品认证；20个农产品获国家无公害农产品。15个优质农业新品种试种示范顺利实施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批农作物优新品种在全区推广；测土配方施肥、重大病虫无害化治理技术、水稻直播栽培、早稻旱育秧无纺布覆盖技术等新技术广泛应用。
4、提高了粮食综合生产能力。通过土地流转，依托粮食合作社，建成了万亩高标准优质稻米基地，为国家提供优质无公害商品粮；促进了粮食组织化生产，区金岳粮食合作社由种粮大户107人组成，水稻种植面积10384亩，油菜、绿肥、蔬菜、西瓜等作物种植面积6930亩，合计复种面积17314亩，复种指数为225.86%。同时实现了粮食生产机械化。两家农机合作社和一批农机专业户，拥有大型耕作机38台，小型耕作机300多台，农田作业机收机割率达90%，在全市率先初步实现农业机械化。
5、推动了农业转型升级发展。随着土地流转的加快，农业企业、农民专业合作社和种养大户有了更大的创业平台，他们在适度规模经营的基础上，大力发展特色农业，有力加快了农业产业化进程。莲花镇加速推进土地流转，促进了规模农业、效益农业、绿色农业的发展，形成了基地化、组织化、机械化、品牌化的农业生产新格局。相继建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、优质稻、柑桔、生猪、麻鸭、蔺草、花卉等十二大基地；香港华懿天然花卉集团有限公司租用月山村土地，建成千亩玫瑰园；一加一农业发展公司在涧峰畈租赁农户土地200多亩，建立了优质葡萄园。土地流转促进了主导产业和特色产业的规模化发展，带动了一批具有一定地方特色和规模优势的“一村一品”专业村。茭白专业村、吊瓜专业村、枇杷专业村、无公害蔬菜专业村、高山蔬菜专业村、生姜专业村等“一村一品”专业村，在全区各地纷纷涌现。
三、存在问题
（一）部分农民用地观念相对滞后。农民恋土观念较重，对耕地的依赖性过强。当前，尽管有很多农户弃农经商、外出打工，但对土地留恋很深，一边打工一边还要照顾承包田的情况比较普遍，影响了耕地流转的扩大。
（二）土地流转基础条件有待整合。家庭经营承包时，很多地方把同一等级的地块，按照总户数进行了等分，农户地块小而且分散，若有少数农户不愿流转，就不能形成连片种养，导致影响其他农户的正常流转，降低了土地流转效率。
（三）土地流转矛盾纠纷逐步增多。近年来各级政府出台了支农相关优惠政策，取消农业税，给种粮农户直接补贴，再加上市场粮价上浮因素，有些农户对流转租金期望增加，引发了农民新一轮的种养热和承包热，导致土地流转过程中纠纷矛盾增多。主要是原先转出的部分农户现在想要收回耕地使用权，但转入方不愿意改变合同，从而产生矛盾和纠纷。
（四）土地流转期限普遍较短。土地流入方希望土地流转期限越长越好，这样就能在土地、农业基础设施等方面加大投入，以获得长期的收益。然而，经调查，我区土地流转期限在5年以下的，占土地流转总面积的70%以上，流转期限普遍较短。
（五）土地流转操作程序不够规范。流转双方法律意识比较淡薄，未签订书面合同或签订合同不规范的情况仍然存在，20__年底，流转耕地中未签订书面的面积约占15%。有少数耕地流出户法律意识淡薄，看到耕地转入户经营效益好，对原签订的合同反悔，对耕地流转的租金提出过高要求，从而直接影响耕地流转。
四、推进对策
（一）加大宣传力度、提升流转引导。以《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《物权法》等法律法规为重点，广泛宣传土地流转的意义、程序、方法，进一步促使农民转变观念，引导农民依法、自愿、有偿、有序流转。乡镇、村两级必须高度重视耕地流转工作，把推进耕地合理流转作为加快农业结构调整的关键来抓，切实加强对这项工作的领导，耐心细致地做好农户的思想工作，严格按照“依法、自愿、有偿”的要求搞好土地流转。
（二）强化农业招商，培育流转主体。一是拓宽招商网络渠道，建立招商机制，制定招商办法，实施招商奖励。二是建立项目库，整合一批、包装一批、储备一批，使进优势产业开发。三是加大龙头企业、专业合作社、种养大户的扶持力度，培育更多的参与主体。
（三）强化服务职能，健全流转机制。建立和健全区、乡镇（街道）、村三级土地承包经营权流转服务组织。区成立土地流转工作领导小组，领导全区有序开展农村土地流转工作；建立区土地流转服务中心（设在区农业局），负责流转工作的指导、协调和政策、信息咨询，技术服务和考核督查等工作；各乡镇（街道）都要建立健全相应的工作班子和土地流转服务中心，负责流转信息的收集、发布，指导合同签订，资料归档等工作；村级建立土地流转服务站，负责流转信息收集、上报，帮助做好合同签订、建立信息台账，并做好相关服务工作。
（四）加强耕地流转管理、切实维护农民权益。乡镇或村可以确定专门的管理组织，加强对耕地流转的日常管理。农户流转承包地应签订书面流转协议，并报所属村集体经济组织和农村土地承包合同管理机关备案。农村土地流转期限不得超过农户家庭承包土地的剩余承包期。进一步提高土地流转合同签订率，并由相应的管理组织做好耕地流转档案资料的管理。
（五）依法规范运作，探索创新耕地流转机制。
土地流转，政策性强、涉及面广，在推进过程中必须注意把握好原则。以法律政策为依据，鼓励有条件的乡村在法律、政策的框架下，在体制机制方面大胆探索；以群众自愿为基础，重点推进土地向种植大户、向有实力的农业企业、专业合作社流转；以增产增效为目的，首先是土地流转后，土地怎么办？重点要向农业企业、专业合作社，向种养大户集中，才能最大程度实现增产增效。二是土地流转后，人怎么办？要流向城镇，流向非农产业，实现全民创业，多渠道就业。这两个问题解决了，土地流转就是成功的。
重点在探索建立五项机制。一是建立服务机制。在完善莲花、横路两试点乡镇的土地流转服务中心建设同时，要建立区、乡、村三级服务体系。在农业部门和乡镇（街道）分别建立土地流转服务中心，村建立服务站，为土地经营权流转双方搭建起信息沟通的桥梁。二是建立监管机制。及时掌握农村土地流转动态，加强流转过程中的合同签订、鉴证、备案以及土地用途的管理，确保土地流转规范有序健康进行。三是建立纠纷调处机制。要完善我区农村土地承包纠纷仲裁机构建设，积极探索开展土地承包经营权纠纷仲裁工作，妥善解决农村土地承包经营权流转纠纷。各乡镇（街道）、村也要建立相应的农村土地承包纠纷调处组织，及时解决土地流转过程中产生的矛盾纠纷，为土地流转工作创造良好的外部环境。四是探索建立储备机制。要探索通过合作、入股、经营权置换等方式，将部分农户的土地实行集中储备，定期收集信息，建立农村土地供求信息数据库，以便及时对接。五是探索建立评估机制。对农村土地开展分等定级，建立价值评价标准，健全评估体系。要加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与指导，提倡以每年支付一次租金的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。
（六）制定激励政策，加大推进力度。研究制定《区农村土地承包经营权流转规范化管理实施意见》，建立考核、奖励机制。建立管理服务工作考核评价体系和流转实绩考核评价体系，将专项考核与综合考核结合起来，专项考核结果与年度目标责任制考核挂钩。区财政每年安排一定的专项资金，对当年新增连片规模流转土地在100亩以上、流转期限在5年以上的，按实际流转面积一次性给予资金补助。
第十二篇 我市农村土地流转真实情况分析调研报告4200字
我市农村土地流转真实情况分析调研报告
近年来，湘乡市农业经济取得了较快的发展，土地流转也呈现出规模不断扩大、流转形式多样、多种组织参与的特点。为了全面掌握全市农村土地承包经营权流转工作情况，加速推进湘乡市农业和农村经济发展，湘乡市统计局组织课题组深入全市各乡镇办事处及市直有关部门单位，对农村土地承包经营权流转工作进行了专题调研。
一、湘乡市农村土地承包经营权流转的现状及成效
湘乡市位于湖南省中部，总面积20___方公里，人口91.5万，下辖3乡15镇4个街道办事处。共有708个行政村，8040个村民小组，农村土地承包户223547户，农村承包人口767865人，承包耕地面积为678652亩。近年来，湘乡市的农村土地流转工作有了较好较快的发展。据不完全统计，全市农村土地流转面积近18.2万亩。其中耕地流转面积64734亩，占耕地总面积的9.54%，涉及农户5.2万户，占总农户的23.3%。承包方式以转包、租赁、转让为主。
湘乡市农村土地流转在土地的合理有效利用，推动农业和农村经济建设上，发挥了十分重要的作用。同时也带来了农业农村发展的一些新变化，取得了一定的成效：
1、促进了农业结构调整和农村土地的规模化、集约化经营。通过土地流转，把零星的土地从农民手中集中连片，进行适度规模经营，大力发展规模特色产业，促进了土地、资金、技术、劳动力等生产要素的合理流动和优化组合，实现了土地资源的充分利用。
2、推动了农业经营机制的创新。主要是通过农业产业化龙头企业和农民专业合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，与农民签订流转合同，建立现代农业生产基地。
3、提升了农业综合生产能力和土地利用率。土地流转促进了农业机械化和农田水利基本建设。
4、促进了农村剩余劳动力的合理转移。通过土地流转，打破了一家一户封闭式的经营格局，使土地逐步转向种田大户，既提高了土地的集约化程度，又解放了大批农业劳动力，使许多农民可以离开土地安心外出务工经商，转向二、三产业，从而优化了农村劳动力就业结构，促进了农民转移就业。
5、增加了农民收入。农民通过土地流转，既可以获得流转收入，还可以腾出手来从事其他工作，有的通过土地入股还能获得一定的分红收入，或通过就近在流转的生产基地务工赚取工资收入。
二、当前湘乡市农村土地流转中存在的主要问题
1、土地流转的行为不规范。一是土地流转存在随意性和不稳定性。许多流转特别是农户之间的流转都没有建立稳定的流转关系，流转期限短。除林地流转期限较长以外，以转包为主的农户间的耕地流转，期限一般1—3年，有的更短。二是流转无合同或合同不规范。大部分地方土地流转都没有合同，特别是水田流转通常用口头协议的方式进行私下流转，即使有合同，也存在权利义务表述不清、利益分配不规范等不完善之处，这种情况极易造成土地承包关系混乱，形成土地流转纠纷隐患。
2、乡村两级中介组织和管理服务机构功能不健全。对于农村土地流转仅仅停留在一般性的引导管理上，缺乏对农村土地流转的有效管理和服务，农户自发土地流转占相当比重。特别是在边远地区，多数农户土地流转发生在父子、叔侄、亲戚及邻居之间，有些是被动流转，因无力耕种，谈不上精耕细作，导致土地质量下降。
3、政策宣传和扶持力度还有待进一步加强。主要是农村土地承包政策宣传教育没有跟上来，农民思想认识不足，心存疑虑。部分农民怕土地流转会失去承包权，影响自己的利益。因此，宁可粗放经营，甚至撂荒、弃耕，也不愿意将土地流转出去。另外，由于湘乡市就土地流转还没有出台具体的指导意见和扶持政策，因此，乡村基层干部没有把土地流转工作纳入重要议事日程，去正确引导农民依法有序流转。
三、当前制约湘乡市农村土地流转的主要因素
1、土地分散经营制约着土地流转。由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时以及后来的几次小调整留下的种种弊端，严重制约着生产力的发展和产量的提高。湘乡市人均耕地仅0.85亩，而且每户的承包土地相对分散。这种土地的分散经营，要转为集中规模经营，由于涉及的农户多，农户之间的思想认识不一致，严重制约了土地的有序流转，影响了土地规模效益的发挥。
2、农民缺乏社会保障制约着土地流转。农村土地对于农民来说，普遍具有社会保障和就业两大功能。这就决定了农民把土地作为命根子来看待，不愿轻易离开土地。他们认为，有了土地，生活就有退路，即使外出打工赚不到钱还可以返乡种田，心里踏实。同时，由于目前城镇化水平较低，吸纳农民就业能力不足，农村剩余劳动力向城镇转移空间有限，以及农民自身知识技能的储备不足，进城就业门路窄，无法在城市获得稳定的职业和收入，因此，农民始终把土地作为自己的最后保障。有钱的不在乎土地流转所得的收益，没有钱的更惦恋土地。有的宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿将土地转让出去。另外，近年来国家将各种惠农补贴直接发放给承包农户的发放方式，也挫伤了部分种粮户的积极性。
3、效益价格低廉制约着土地流转。虽然政策倡导土地要有偿流转，但是土地流转的价格极低。造成这种现象的原因：一是农业比较效益低。据农业部统计，全国稻谷、小麦、玉米三种粮食的亩平均成本481.1元，以来由于生产资料价格大幅上涨，有的甚至成倍增长，亩均成本再次增加60—80元，亩利润仅为185.2元，按照复种指数2计算，平均亩利润仅为370.4元。受此影响土地流转的价格难以提高，流转农户难以获得较高的土地收益，因此选择粗放经营而不流转。二是土地流转渠道不畅。由于缺乏信息渠道，缺乏规范统一的土地流转市场，急于流转土地的农民只能低价或无偿把土地转让给别人耕种。三是农民土地经营流转价格意识淡薄。土地流转价格不像普通商品价格那样容易确定，且目前又没有完整的价格评估机制，从而导致农民价格意识淡薄。四是农业特色产业少，带动力不强，使得土地流转规模化经营程度不高。而评价土地流转的成效，一个重要的标志就是看农民流转土地后，通过经营主体的集约化经营，土地的产出效益比流转前是不是提高了。有特色有优势的产业，对形成适度规模经营有明显的推动作用，但从调查的情况看，许多地方由于缺乏效益明显、可持续性强的特色农业产业的有力支撑，农用地需求相对较少，许多农户面临着土地向何处流转的困惑。
4、农业规模经营风险大制约着土地流转。农业规模化经营一般前期投入资金大，回笼周期长。加之缺乏配套的风险防范机制作保障，自然灾害、市场波动、经营不善等不确定因素均可导致产业效益降低甚至血本无归，一旦发生这类情况就难以保障农民的土地收益，将造成新的矛盾，影响社会稳定。另外，水田流转对于种粮大户也有些现实问题难以解决。如粮食收割后怎么晒干处理等。因此大多数流转经营主体对土地流转表现得很谨慎，不敢轻易接手。
四、推进湘乡市农村土地流转的建议
1、加强土地流转政策的宣传和典型引导。广泛深入地宣传农村土地承包经营权流转的政策和法律法规，使农民对土地流转有新的认识，改变一些农户宁可抛荒、不可失地的想法，解决农户土地流转中的思想顾虑。帮农民算好账，进行流转疏导。通过算账，使一部分农民将承包土地通过流转实现规模经营、集约经营。加强典型引导。积极引导农民进行探索性示范试点，让农民看到土地流转的好处后，因势利导促进土地正常流转。因地制宜，分类指导，根据城郊地区、交通干线沿线和边远地区不同的情况，在每个乡镇办事处重点抓好1—2个村的土地流转工作，特别是在完善土地承包机制、推进土地流转上要有所突破，为逐步在面上推开探索和积累经验。
2、健全乡村两级管理服务机制，规范土地流转行为。以乡镇办事处农村经营管理部门为依托，全面建立乡级土地流转服务中心和农村土地承包纠纷调解仲裁机构，各行政村都明确村主任为土地流转信息员，有条件的村建立土地流转服务站。积极培育规范的土地流转有形市场，建立农村土地流转信息网络，为农村土地流转搭建服务平台，承担农村土地流转政策的指导、业务咨询，以及土地供求登记、信息发布、项目推介、中介协调、合同鉴证、跟踪服务和纠纷调处仲裁等服务工作。同时各级财政要安排专项资金解决必要的服务体系建设资金和工作经费。村级土地流转服务站或信息员，随时收集并向乡（镇）土地流转中心报送土地流转供求信息，参与流转收益评估，协助土地流转双方签订土地流转合同。通过市、乡、村三级服务网络的有效结合，为土地流转提供便捷有效的服务。
3、建立扶持奖励的优惠政策，推进土地流转进程。湘乡是农业大市，如何推进土地流转，做好“三农”文章，政策导向是关键。因此建议尽快出台政策，加大财政奖扶力度。对达到一定规模的龙头企业、专业大户和农民专业合作组织，按各地产业布局规划，每年安排一定的奖励资金给予扶持和奖励。把扶持壮大龙头企业、专业大户和农民专业合作组织，作为促进农村土地流转的一个重要抓手和有效途径。同时还要采取多渠道扶持、多部门发力的方式，加快农业产业化进程，促进农业规模化集约化经营。在项目建设扶持方面，要把现化农业建设、移民建设、退耕还林、农业综合开发等项目重点优先安排，引导土地有序流转；在金融支持方面，要由农发行、农业银行、农村信用合作社、村镇银行等金融机构研究制订关于全面推进土地承包经营权抵押贷款的实施细则，开展承包经营权抵押试点和流转收入质押贷款业务，解决农村土地流转和农业产业化发展中的资金投入这一瓶颈问题。
4、积极创造良好条件，优化土地流转环境。一是大力提升农业产业化水平，带动土地适度规模经营。要制订现代农业的发展规划，突出发展本地特色产业。进一步加大农业招商引资力度，促进农业生产的区域化、专业化、规模化和企业化，提高农业生产效益，以此推动土地流转的适度规模经营。二是大力发展非农产业，加快农村剩余劳动力转移。土地流转和土地集约流转将产生更多的农村剩余劳动力，如不能有效解决劳动力转移问题，势必会影响土地流转和农村稳定。因此，要通过多种形式，加大对农民的科技素质和就业技能培训，加大劳务输出力度，实现更多的农村剩余劳动力在外地或本地务工经商。三是加快完善农村社会保障体系。要逐步建立农村养老、医疗、生育、伤残等保险，完善社会救济、社会福利、社会互助等方面的社会保障制度。从而逐步弱化土地的福利性质和社会保障功能，突出其生产发展和增收致富功能，为土地转出者解决后顾之忧。四是建立农业规模经营的风险防范机制。积极开展政策性农业保险试点，建立健全农业风险保障机制，以防范产业发展不利因素，减少农业受灾害等原因造成的损失，为经营者营造良好的发展环境。
