第一篇 发展物业管理中心工程部经理竞聘报告2800字
各位领导、各位评委、同志们：
大家好！ 我今天演讲的主要内容分二个部分：一是我竞聘工程部经理的优势；二是谈谈做好工程部经理的工作思路。
回顾本人近年来的工作情况，可以总结为三个方面。
第
一、尽职尽责为发展物业的初期建设鞠躬尽瘁。
1996年发展物业公司物业部组建初期百业待兴，针对建筑设计及施工中的大量缺陷，我配合主管副总构建了物业管理部的基本架构，并力排众议，从实际出发，力主建立一个精简、高效的物业管理队伍，并制订了一系列初期的规章制度。在这一时期，工程部重点做了二项工作，一是自主编制了一套计算机物业管理软件，使物业管理初步纳入到现代化管理轨道；二是改造及改正了大量大厦设计、安装中的不恰当、不适宜的缺陷，使得设备设施运行更安全、更经济、更可靠。
第
二、尽心尽力为发展物业的发展做出了应有的贡献。 众所周知，发展物业经历了多次变革，但我始终一如既往地尊重、支持各任领导的工作，维护领导的威信，愿当配角、甘作绿叶。辩证的看待自己的长处和短处、扬长避短，团结协作，做到：到位而不越位，补台而不拆台。在保证自己所管辖的工程部工作符合公司要求外，还为公司主编了一套“发展大厦物业管理制度汇编”及以后辅助编制了一系列管理制度，为发展物业管理从无到有，从小到大，并且不断走向规范、走向成熟，贡献了自己的光和热。
第
三、全心全意为发展物业的突破发挥自己的聪明才智。
为了发展物业有一个更好的未来，我已积累了各种资料约1____万字，计有《物业管理招投标方案》、《住户手册》、《员工手册》、《质量手册》、《安保手册》、《企业ci手册》、《管理表格汇编》、《管理制度汇编》、《合同协议汇编》、《设备操作规程汇编》、《应急处理程序汇编》等。
我没有辉煌的过去，只求把握好现在和未来。今天，我参加工程部经理职位的竞争，主要基于以下几个方面的考虑：
一是我有吃苦耐劳、默默无闻的敬业精神。在物业初创时期，我事必躬亲，到过大厦的每个地方，摸过大厦的每个部件，工作上踏踏实实，兢兢业业，一丝不苟，充分体现出“特别能吃苦、特别能忍耐、特别能战斗、特别能奉献”的爱岗敬业的良好品质。
二是我有虚心好学、开拓进取的创新意识。我从学校毕业后，从没间断过学习提高。84年参加××省首批汉语言文学专业自学考试，连续二年合格，后因参加新厂筹建设计及以后的安装、调试、运行等繁重的工作而中断；为了进口设备筹建、安装工作的需要，我又参加了英语言专业学习；在担任设备分厂副厂长后，又针对所管工种需要，参加了电工、司炉、空调、管道等操作培训；随着进入发展物业公司工作，我又应工作需要，学习了电信、消防设备维护、安装和保养知识；根据现代化物业管理和公司实际需要，我又自学了计算机操作和编程，掌握了计算机辅助制图、设计；当国际软件园入住我大厦后，我又很快掌握了网络设计、施工和调试知识。现在为适应公司发展和自身学历的需要，我正在读物业管理专业大专。
三是我学以致用、从实践中来到实践中去的务实精神。一直来我不唯书、只唯用，不唯虚、只唯实。我基本做到了文理贯通、机电一体，既有广博的理论基础，又有实际工作经验，所以在我的工程技术工作中时常会揉和感性的审美元素和分析问题的融会贯通、解决问题的快捷实效；我水、电、暖、通、空、消防、电信、电脑、网络皆有所学。我想，虽然我不是最专业，但我确实很全面，这对一个技术管理工作者来说，非常重要。
四是我有勇于实践、敢于挑战的求是精神。经过多个工作岗位的实践锻炼，培养了自己多方面的能力，能说，能写，能干事，干成事。工作二十年来我思想活跃，爱好广泛，勇于实践、接受新事物快；同时我朝气蓬勃，精力旺盛，工作热情高、工作干劲足。我分别参加了二个200____万元投资的××厂的空调除尘专业设计、施工、安装及调试，我还为多个工厂企业的水电专业设计、施工、安装及调试，又为多个软件、商贸企业装潢、电气、网络专业设计、施工、安装及调试，另为一物业公司设计了全套物业管理竞标方案，并多次为大物业、控股公司上等级及技术问题献计献策、排忧解难。
五是我有严于律己、诚信为本的优良品质。我信奉诚实待人、严于律己的处世之道。我曾经多年在上百人的分厂工作，既要维护分厂领导的权威，又要和工人师傅打成一片，正因为具有良好的人格魅力和做人宗旨，同工友们建立了亲如兄弟的
深厚感情，受到了工友们的爱戴；到发展物业工作后，我在日常生活和工作中，不断加强个人修养，以“老老实实做人、勤勤恳恳做事”为信条，严格要求自己，尊敬领导，团结同志，得到了领导和同事的认同。
六是我有一定的管理能力。我在基层管理岗位，已达10几年之久，从事物业工程管理工作，也有6年了，所管设备从未出现过大的事故。
综上所述，我认为自己已具备担任物业公司工程部经理的素质和才能。
那么如何做好一个合格又称职的工程部经理呢，我认为首先应该认清角色、摆正位置、行权而不越权，到位而不越位，认真履行好本职工作，具体概括为“一个原则”、“二个中心”、“三个转变”、“四个做到”。
“一个原则”就是上为领导分忧，下为住户服务，以管委会领导提出的“三个满意”为原则，作为全部工作的出发点和落脚点。
“二个中心”就是围绕服务与管理两个中心，突出服务意识，以服务促管理，以管理带服务，提高自身和部门的业务素质，搞好队伍思想政治工作建设。
“三个转变”就是实现由管理型工作向服务型工作的转变，由事务型工作向精品型工作的转变，由管家型思维向主人翁精神的转变。
“四个做到”就是：第
一、全面提高自己的综合素质，努力做到政治上成熟、业务上过硬、纪律上严明、作风上优良、为人上正派、工作上突破、业绩上突出，不负众望，不辱使命，做到“以为争位，以位促为”。
二、锐意进取、增强改革创新意识，做到守法不旧、创新不变，与时俱进，全面推动工程部各项工作上台阶上水平。
三、妥善处理三个关系，做到对上级要尊重，充分发挥自己的参谋助手作用；对下级要多关心、多帮助，充分调动他们的积极性、主动性、创造性；对同级要多沟通、多交流，相互配合、紧密合作；第
四、廉洁做事、树立形象，做到有权不滥用、有名不自争、有功不自居、有责不自推，以自己良好的形象和表率作用感召人、影响人、带动人、增强本部门的凝聚力、战斗力。
尊敬的各位领导、各位评委、全体同仁们，竞争上岗有上有下、有进有退，上固可喜、下也无悔，一如既往；进也可贺、退也不馁，一片丹心。我没有惊人的业绩，也没有耀眼的资历，更没有显赫的学历，优势也不足挂齿。我不敢奢求什么，只想让大家认识我、了解我、帮助我，抑或喜欢我、支持我。也正因为如此，我更加清醒地看到了自身存在的差距，促使我在以后的工作当中，励精图治，恪尽职守，努力学习，勤奋工作，以绵薄之力来回报组织和同志们。
最后我要说，在我多年的工作经历中，属于我的舞台不多，今天借此机会，表达一下我的心愿，感谢各位领导多年来对我的教育和培养，感谢与我同舟共济、朝夕相处的全体同事对我的帮助和信任。
谢谢大家！
第二篇 房产局物业办科学发展观调查报告4150字
随着城镇住房制度改革的逐步推进，房屋所有权结构发生了重大变化。个人拥有住房的比重越来越高，居民对居住环境、社区秩序的要求越来越高，与居住相关的各种消费需求越来越多，住房成为大多数居民家庭的主要财产及财富积累的主要形式。居民对住房财产的使用、维护、保值提出了较强的服务需求，同时也产生了协调房屋所有权人公共空间、共用设施设备等共同利益的需要。
近年来，__市区的物业管理工作，在市委、政府的大力支持下，经过社会各界的共同努力，物业管理以规范发展为主题，以满足业主、使用人的多层次物业服务需求为宗旨，以诚信履约为倡导，以建立健全物业管理体制、规范物业管理行为、提高物业管理水平为重点，服务水平逐步提高，市场竞争机制逐步形成，效益逐步显现，为提高城市管理水平，改善人居环境发挥了积极作用。
但是也应看到，我市物业管理工作仍处于初级发展阶段。我们结合深入学习实践科学发展观活动，与挂钩联系点党支部一起，成立调研小组，指定专人带队，深入市区各物业服务企业和金星镇、胜利镇及相关社区，走访50多户居民，对市区物业管理工作进行了详实的调研。
一、__市区物业管理工作现状
二、__市区物业管理工作面临的主要问题
(一)社会评价方面：一是行业社会地位不高。社会普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，劳动强度大、行业技术含量低、从业人员待遇差。二是行业偏见普遍存在。社会上有一部分群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是雇佣关系或主仆关系，动不动就故意找茬、小题大做，甚至不择手段恶意贬低行业。三是舆论导向存在偏差。近年来，各种舆论媒体对于物业服务行业的正面报道少，少数媒体片面追求眼球效应，不作深入的调查研究，不问青红皂白，肆意误导业主，给行业造成很大负面影响。四是物业服务消费观念不强。人们对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，对物业服务企业的服务活动不积极支持、不主动配合。
(二)政府监督方面：一是地方立法跟不上，相关政策不配套。相关部门对物业管理不够重视，对行业发展不够关心。地方政府物业管理方面的法规性文件少，难以做到有法可依，有章可循。二是协调和执法不力，与相关部门关系不够顺畅。政府协调工作不够及时也不到位，缺位和执法不力，与市区供水、供电、供气、供暖等相关部门协调不力。三是物价部门执行政府定价(指导价)适用过宽。我市的住宅小区物业服务费收费标准是2024年制定的，最高一级的收费标准为0.44元/㎡月，最低的只有0.10元/㎡月，企业怨声载道。四是现行税赋政策不合理，对物业管理行业缺乏扶持和税收优惠政策，企业经济负担重。
(三)开发建设方面：一是建管不分，掩盖和转嫁前期矛盾，给物业管理带来隐患和纠纷。开发单位利用建管不分，掩盖前期遗留问题、转嫁新建项目矛盾较多，有的新建项目房屋质量问题突出。二是利用物业服务促进房屋销售，拖欠空置房物业服务费。有的开发单位并不是真正重视物业管理，而是利用物业管理为开发项目搞包装，打品牌，目的是促进房屋销售，为开发单位的自身利益服务。并且常常拖欠空置房物业服务费。三是住宅项目配套设施不全、不到位，增加了物业服务的难度。一些住宅项目，开发单位片面追求经营效益，压缩配套设施项目，给今后物业企业入驻开展物业管理工作留下隐患。
(四)业主和业主委员会方面：一是公共意识不强，守约观念淡薄。一些业主片面强调个人维权，把物业企业当成对立面，不遵守规定，不服从管理，甚至故意刁难物业服务人员。部分业主只讲权利、不讲义务，业主公共意识普遍较差，业主参与物业管理的意识不强，业主不能自觉遵守管理规约和规定。二是配合支持不够，欠费现象严重。从调查情况来看，业主不配合、不支持物业管理，业主拖欠物业服务费问题突出，业主不按规定交纳物业维修资金。三是业主大会制度落实不力，运作程序可操作性不强。国务院《物业管理条例》设立的业主大会制度，《业主大会规程》规定了业主大会的运作程序，但在具体执行中感到可操作性不强。虽然《条例》已经颁布近6年时间，但真正落实业主大会制度的社区不多。四是业主委员会运作不规范，矛盾问题呈上升趋势。一方面是业主委员会成立难，另一方面成立了业主委员会的小区，作用没有充分的发挥。有的业主委员会运作不规范，有的业主委员会超范围活
动影响社区稳定，还有的业主委员会有特权化倾向，甚至个别业主委员会成为物业服务企业对立面。
(五)物业服务企业方面：一是企业经济效益较低，行业发展后劲不足。企业效益低、发展慢，发展后劲严重不足，连年亏损的占70%以上。主要是由于物业服务费标准过低，也有部分原因是由于物业服务收费率低造成的。二是人员素质较低，专业人才缺乏。从业人员待遇低，人才难寻难留，人员流动性大;企业缺乏规范管理和技术人才;从业人员整体素质不能适应物业管理发展要求，服务意识差。市区物业管理从业人员中，70%以上来自转制、转岗、转业和农村剩余劳动力，其年龄、文化、专业知识、技能都需要进行结构性调整。一些从业人员责任心和服务意识不强，服务技能有待提高，面对物业管理服务活动中的矛盾和问题不能及时、正确的解决，也是造成物业管理纠纷不断、投诉增多的原因之一。三是服务市场不成熟、行业竞争不规范。由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的原因，物业服务市场目前尚未达到公开、公平、公正、诚实守信和健康有序的良好状态。
(六)旧小区、散居楼院方面：一是房屋建设年代早，年久失修功能残缺;二是小区配套设施缺损，存在道路破损、场地不整、绿化率低、公共设施不齐，无管理用房、无路灯、无停车场、无健身设施等问题;三是小区公共环境脏、乱、差，缺少必要的垃圾收集清运设施;四是私搭乱建严重，小区内临时建筑、违章建筑多;四是低收入人群集中，低保户比例大，下岗、失业、企业退休人员多;五是人员成分复杂，外来人员多、租房户多，治安问题突出。
三、对加强__市区物业管理工作的几点建议
物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，做到严格管理、科学管理、长效管理，针对__市区的实际，我们提出如下建议：
(一)要加大宣传教育力度，增强齐抓共管意识。物业管理工作关系到广大居民的日常生活，关系__社会的稳定，关系到党和政府在人民群众中的形象。因此，各级党委、政府要充分运用多种宣传载体，发挥新闻媒体和社会各界的力量，利用好社区、居委会和乡镇的阵地，经常地、持久地、反复地深入机关、社区及大街小巷，认真宣传《物业管理条例》、《物权法》和建设部有关物业管理方面的法律法规及市委、政府有关物业管理工作的有关要求，教育广大党员干部和人民群众做学法、懂法、用法、护法的带头人，切实增强广大业主的自我约束、理性维权意识，真正形成齐抓共管物业管理工作的共识。
(二)要建立健全法规制度，提高依法办事能力。一是要从源头着手。要在认真贯彻执行国务院《物业管理条例》的基础上，尽快着手制定出台符合我市实际的地方性法规、政策、规范性文件，及时调整物业管理工作中各种关系。如《物业管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《前期物业服务招投标管理暂行办法》，以及《物业管理合同》、《管理规约》等示范文本。制定出台__市物业管理考评细则、等级评定、服务标准，并会同市物价部门重新核定新的物业收费标准。二是要从自身抓起。要认真规范物业服务企业的职责，完善各项工作制度，根据物业服务合同约定的内容，明确权责。建立健全安全保卫、保洁、维修等服务工作岗位职责，制定完善《从业人员工作标准和考核办法》，规范物业从业人员行为规则。三是要从外围搭台。明确乡镇、居委会及社区履行物业管理工作的职责，规范好《业主委员会成立程序》、《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》、《管理规约》等示范文本，并落实到业主委员会选举工作中，切实做到有法可依、有章可循。
(三)要切实加大舆论监督，建立长效管理机制。居委会、业委会、物业服务企业在小区中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物业管理的主体，不论哪一方出现不规范行为，势必影响到整个小区物业管理水平的提高。一是要建立健全社会监督、舆论监督、媒体监督制度，在社区设立监督举报箱，向社会公示监督举报电话，利用电视、广播和报纸，及时宣传报道物业服务管理与服务中的先进集体和个人，接受社会监督。二是要切实加强内部管理，加强对物业服务人员的政治思想、品质道德、爱岗敬业等教育，加强业务培训，规范他们的言行。三是要建立健全考核评比制度，完善激励机制，充分发挥物业服务人员的主观能动性，规范物业服务行为，形成用制度管事，用制度管人的良好氛围，使企业逐步走上制度化、规范化的良性发展轨道。
(四)要因地制宜管理物业，切实解决遗留问题。历史遗留问题主要指旧小区综合整治改造、无人管理小区的接轨和早期开发房屋的专项维修资金收缴问题。因此，一是要紧密结合目前市区体制实际，按照条块结合、属地管理原则，理顺物业管理体制。建议由__市区周边乡镇和各社区对无人管理的旧住宅小区进行管理。二是加大政策扶持力度，建议市政府和社会各届，加大对旧住宅小区综合整治的政策倾斜。三是在资金投入上，拟采取政府补一点、公用设施运营单位投一点、原开发建设单位拿一点、居民出一点的解决办法，努力改善旧小区环境和旧小区无人管理的现状。
(五)要经常开展物业整治，认真清理卫生死角。一是要清理物业服务不到位的问题。每月开展一次小区卫生大清理活动，做到地面无杂物、墙面无牛皮癣、空中无飘浮物、垃圾箱内无堆积物、公共部位无堆砌物、死角部位无陈旧物。二是要规范物业服务企业硬件和软件设施。协调解决物业服务企业和业主委员会办公用房不到位问题，规范业主委员会的监督管理。三是要加大住宅专项维修资金的清缴力度，彻底清理物业管理费用拖欠问题。
(六)要认真疏理管理渠道，主动搭建和谐平台。物业行政主管部门要及时向上级机关及相关部门反馈物业管理工作情况，定期与有关乡镇协调会商物业管理中遇到的问题，及时监督指导物业服务企业做好物业服务工作。要切实把前期物业服务招投标工作纳入重要议事日程，在新建小区工程竣工验收时，物业主管部门要严格对物业管理用房问题、公用设施设备的完善情况进行验收，并督查移交相关资料。要从科学发展观出发，紧密结合地域实际，及时与物价及相关单位会商，研究制定新的物业服务收费标准，为物业服务企业和广大人民群众提供便利。
第三篇 物业公司管理处科学发展观分析检查调研报告1250字
为扎实开展深入学习实践科学发展观活动，坚持以科学发展观为统领，树立以人为本的发展理念，实现管理处建设全面、协调、可持续发展。通过此次对科学发展观的调研，使我们更加深刻地理解了科学发展观的内涵，明确了党落实科学发展观的及时性与必要性，学会要有意识地用科学发展的眼光来看待问题、分析问题、解决问题。在落实科学发展观的同时，不断将其与管理处发展相结合，做到统筹兼顾，全面分析。近期，我们深入相关部门、队及班组，通过走访座谈、征求意见等形式，对龙南管理处建设情况进行了调研和思考。
一、落实科学发展存在问题及差距
龙南管理处主任采取走入各队、开座谈交流等形式，征集不同群体的意见和建议，经过认真归纳、分析，存在以下问题及差距。其中主要体现在：一是运行设备、管线老化，维修费用逐年递增，作用发挥不充分；二是可视门铃、监控系统设备老化，损坏严重，维修量大，造价高；三热水亏损严重，四是外雇工福利待遇低；五管理岗人员较少，技术类人才急缺，不能随公司壮大而增加。
二、学习落实科学发展观，推动物业和谐发展，必须从以下几个方面努力：
（一）龙南管理处是物业公司成立最早的小区，运行设备及管线老化问题也逐年显现。仅20__年世纪家园小区业主室内及室外冷热水主管线共修复21处，管线腐蚀渗漏问题已成为物业管理服务维修的重要项目。物业公司在资金允许的情况下，对世纪家园小区进行管线改造，全面更换。
（二）电子门铃系统是物业服务的门面，业主回家第一道门就是单元门，但世纪家园可视电子门铃系统老化，损坏严重，维修量大，使公司每年维护费用投入了大量资金。龙南管理处将与维保厂家协商、达成共识，原有电子产品损坏一律按现在市场价购买，系统兼容问题由维保厂家解决；同时与维修厂签订维保合同应包括损坏及更换配件费用，不应所有损坏的配件都由公司另行承担费用；成立维保小组对电子门铃系统进行统一管理，同时聘请一名技术顾问进行业务指导。
（三）龙南管理处要从政治、文化、生活等各个方面去关心员工，在为员工“送温暖”上做文章、下功夫。生活上送温暖，摸清困难员工的底数和情况，有针对性地帮助有特殊困难的员工解决好实际困难，真正建立帮扶工作的长效机制。事业上送温暖，提高员工群众素质，为员工发挥作用、施展才能搭建平台，创造有利于员工成长成才进步的工作环境。权益上送温暖，要依法坚决维护员工群众的各项合法权益，比如，加班加点工作的问题，公司给与更多的关注。精神上送温暖，要着眼于员工的精神文化需求，更多地开展文化、体育、娱乐活动，起到陶冶情操、振奋精神的作用。
（四）人才对一个企业的发展有着举足轻重的作用，龙南管理处近几年来发展迅速更是急需技术类、管理型人才来推动企业的发展。管理岗位人员较少，技术类人才急缺问题已成为物业企业的首要问题，龙南管理处对学习能力较强的新生青年应给予机会培训学习，发挥作用提供广阔舞台。有人才才能使企业稳步向前，企业逐步发展壮大。
随着学习实践科学发展观活动的进一步深入，龙南管理处将进一步自查自纠，边学习边整改，以推动物业公司和谐发展。
第四篇 关于×市现阶段物业管理发展情况的调研报告3400字
关于×市现阶段物业管理
发展情况的调研报告
物业管理作为新兴的朝阳产业，在我市已有十余年的发展历史，这十几年来，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况，结合实际情况，通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：
一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒
在调研中我听到最多的字眼就是收费难，似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题，即使是在《物业管理条例》颁布实施一年多的今天，在人们的消费意识、物业管理观念逐步加强的情况下，收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由众多，物业管理企业服务不到位自不必说，而如房屋质量等开发商遗留问题以及邻里间纠纷等也被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同情了。更有甚者，没有任何理由，就想“搭车消费”，用别人的钱享受自己的服务，于是效仿他们做法的人越来越多，物业管理企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业管理企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了，住房自然贬值，到头来受苦的其实不只是物业管理企业，还有园区内的所有业主。所以要搞好沈阳的物业管理，必须从培养人们的交费意识入手。经济基础是实现小区保值增值的关键，这一点必须让广大业主们清楚的认识到。
二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范，作用发挥不当
在《物业管理条例》中，业主大会制度被作为一项重要制度再次明确，业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人，管理好小区应该是全体业主的共同愿望，所以物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表自己的观点，参与到小区管理中去。但在调研中发现，很多小区的业主没有意识到这一点，对小区物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难，有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生，不具有合法性，其行为不具备法律效力，不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的精力、热情，业主委员会形同虚设，不能起到应有作用。另外，个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然，未按照《物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用，使部分物业的日常管理工作处于无序状态。
三、物业管理企业人员整体素质有待提高
这一问题主要表现在以下两方面：一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员服务态度不好，很多问题只要正确沟通都是可以解决的，物业管理企业人员一定要树立“业户至上”观念，才能把物业管理这项工作做好；二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
四、服务标准不统一，有待规范
物业管理服务作为一种商品，不仅具有一般商品的特性，还具有一定公众性的特性。业主在购买本小区物业管理服务的时候会与其他小区相比较，看看自己所享受到的服务在价值、价格上是不是最优的，但由于现在我市未对不同价格的物业费应具体提供那些服务做出细致明确的规定，所以在业主进行比较的过程中难免会出现同质不同价，或者同价不同质的现象，这种现象会对业主在评价物业服务上产生影响，质优价廉的小区业主会认为物业费交得值，他们得到了应有的服务，而那些质优价不廉，甚至是质不优价不廉的小区业主就会认为他们应该得到更多服务，或者减少物业费的支出，从而不愿交物业费。
五、开发商遗留问题严重影响物业管理企业正常经营
开发商遗留问题主要包括两方面：一是房屋质量存在问题；二是承诺未兑现，业主未得到承诺利益，园区内配套设施未健全。调查中，有些物业管理企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90%是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊。此外，有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。
六、地方性法规建设滞后，影响物业管理行业规范化
国家《物业管理条例》已颁布实施一年多，对我市物业管理行业起到了积极的规范作用，但由于其全国性和指导性的特点，在解决物业管理中的一些具体问题时可操作性差，这就要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章，如物业管理区域的划分，业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。
针对以上问题，提出如下建议：
一、尽快出台物业管理服务质量等级标准
按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不同等级，价格不同，服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定期公布费用收支账目，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。
二、加快业主大会制度规范化进程
按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。
三、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质
在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作：
1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理服务水平；
2、制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；
3、实行“末位淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是报酬的观念；
4、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。
四、严格把好验收关
事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。
五、尽快出台地方性法规、规章
由于各地物业管理实际情况存在差异，《物业管理条例》将一部分具体法规、规章的制定权交给地方，我们应根据我市物业管理实际，结合《物业管理条例》实施一年多以来的实践经验，尽快制定出台实施细则，为解决具体问题提供操作性强的法律依据。
六、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境
深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传，也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我市住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。
二○○五年一月十日
第五篇 物业部门科学发展观调研报告5400字
物业部门科学发展观调研报告
规范物业管理 促进城市发展
随着住房制度改革的不断深化和房地产管理体制改革的加 快，被誉为二十一世纪朝阳产业的物业管理在各地普遍开展起 来。他对于改善人民群众生活居住条件、工作环境多提高城市管 理水平，促进住宅建设，提高社会再就业工程起到积极而重要的 作用。我县的物业管理刚刚起步，由于观念、体制、配套政策飞 资金运作等方面的原因，健康有序的市场尚未形成，使物业管理 面对诸多棘手的难点问题。几家物业管理公司也不同程度存在着 一些问题，有的管理资质不健全，收费项目不明确，有的也没有签订服务合同，服务也不达标。要正面引导物业管理健康发展，必须要理顺物业公司与业主委员会、业主、主管部门、物业协会、 开发公司及相关部门的关系，以必要的配套办法和实施细则为依 据，以改变观念、理顺管理机制和监督约束机制为保障，强化物 业公司自身质量，提高服务质量，这样，才能按照市场经济运行 规律逐步完善发展。
一、_____县物业管理的难点表现
(一)观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未形成
实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济发展的 必然。任何新生事物起步都需要广泛宣传引导，人们正确地去认 识。目前，对物业管理宣传的力度不够，人们对物业管理的基本 概念、内涵、性质、原则、作用知之甚少，甚至产生种种误解和 错误认识。人们的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模 式，不能接受物业管理提供的有偿服务。
(二)各自为政，条块分割，健康有序的物业管理局面尚未 形成
目前我县物业管理的类型有三类：专门成立的物业公司(__县物业中心)、开发企业派生的物业公司(如：兴隆物业公司、 常顺物业公司、昌盛物业公司、华瑞物业公司、华能物业公司龟 龙林物业公司等)、各单位自行管理的队伍(如县水利局、国税 局、发改委、兴隆山管理局家属楼的管理等)，显然，还没有形 成开放式的物业管理竞争机制，直接影响了物业管理的质量和健 康有序物业市场的发展。
(三)地方性政策不配套，使物业管理难以步入正轨 随着《物业管理条例》、 《_____省物业管理条例》和《_____市住宅小区物业管理办法》的出台，我县只制定了相关的实施意 见，从实际情况而言，政府、职能部门、物业公司、业主之间的 责、权、利不清，物业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷。同 时政府缺乏对物业管理发展的扶持政策，使我县物业管理一开始 就陷入困境，影响了物业管理的健康发展。
(四)建管分离，物业管理启动资金难以落实
由于建管脱节，给新建住宅小区开发物业管理埋下了许多隐 患。开发商只考虑建设，很少考虑日后的物业管理，物业管理启 动资金以及维护，管理资金无法落实。根据物业管理条例规定， 新开发小区应提留一定比例的资金作为小区物业管理的启动资金，但在我县缺乏相应配套政策和力度而无法落实。旧住宅小区 包括安居工程住宅小区，配套及设施不全，房屋设备超期服役，维修任务相当繁重，恰好这类住宅小区在计划经济时期建设单位 和开发单位无这项费用预留，在这种情况下开展物业管理更是难 上加难。按照《物业管理条例》规定，凡商品住房和公有住房出 售后都应当建立住户公用部位、公用设施、设备维修基金，其缴 纳比例为：住宅为售房款的3％，非住宅为售房款的6％，公有住房 出售后的维修基金按多层住宅不低于售房款的2 0％，高层住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全县共有住宅楼面积约100万平方米，其中县物业中心托管面积约1 7万平方米，各开发公司下属物业公司托管面积约3 0万平方米，其余约5 0多万平方米的房产属于自管或没人管理状态，都没有按国家的政策、法律法规提取相应的维修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出现渗漏、下水管道阻塞、破裂等现象无资金维修，也没有物业公司接收托管。
(五)收费低，收费难使物业管理举步维艰
《_____市住宅小区物业管理办法》规定批准的收费标准，仅 达到小区公共卫生、绿化，保安等项目基本管理服务所需的费用标准，维护维修资金无着落，作为企业化的物业企业要自负盈亏，势必影响其服务质量和水平，对业主提出的一些服务需求特别是诸如屋面修复、下水疏通、化粪池清理等问题想满足也力不从心，无非将增加两者之间的矛盾。受住户观念、经济发展特别是居民收入低下等因素的影响，收取物业管理费十分困难，成为困扰物业管理企业实现自我发展、自负盈亏的最大障碍。从我县实际情况来看，物业管理费的收缴率仅在6 o％左右。
二、要着重处理好几个关系
物业管理说起来很简单，就是“受委托、按合同、有偿服务’’。但这十个字，做起来就不那么简单。因为它涉及到许多复杂的社会关系。只有理顺这些关系，才能使物业管理有序推行。
(一)物业公司与业主委员 会的关系
物业公司与业主委员会都是物业管理关系中的主体，根据有关法律法规，业主委员会对小区物业有终身管理权，物业公司具有终身服务权，双方互为依存，缺一不可。在业主自治与专业化管理相结合的体制中，共同管理着同一物业，这就决定了他们之间是有一定的法律和经济关系。两者之间是平等的，其权利和义务由法律、合同约定。相互之间是一种提供服务与购买服务的关系，而且还是一种相互选择、自愿成交的关系。物业公司要履行业主委员会赋予的管理责任，提供统一专业化的周到服务；业主委员会要以主人翁的身份参与管理，监督管理，决策管理。把两 者结合起来，就是物业管理的新体制、新关系，这也是具有中国 特色的物业管理的一大特点。
在物业管理实际运作中，物业公司应当如何摆正自己的位 置，正确处理好服务与管理的关系？一是对业主的各类服务需 求，应当尽职尽责，热情周到地为业主排忧解难，真正树立起“业 主需要，我要做好”服务观念；二是对个别业主违规违章行为， 则应依据法规、合同、公约等的约定，大胆地认真地管理，以维 护全体业主的利益和公共设备设施的完好无损；使业主的物业得 到保值增值。
(二)业主与业主的关系
“远亲不如近邻”这一古训，突出了在邻里关系户中统一大于对立的一面，然而在现实生活中因毗连物业引发的邻里纠纷，又表现出矛盾大于统一的一面。
成百上千个家庭同住一个小区，共同使用许多公用设施设 备，如道路、外墙、屋顶、绿化、环境等，但相互间由于许多主 客观原因又疏于直接交往，这就需要物业公司去组织协调，要帮助所有业主形成一个共同遵守的业主公约，还要组织业主参加多种联谊活动，促进睦邻关系的形成，生活小事相互照应，管理大事共同决策。这样，“远亲不如近邻”的古训就会大放祥光，和睦融洽、相互关心、欢快舒畅的邻里关系就会形成。这种“详和”的邻里关系，必须由物业公司和业主委员会来为其创造。
(三)有关部门与物业公司的关系
按照国家有关政策规定，住宅小区是各相关部门综合服务的 对象，应各负其责，各尽其职。如房屋建筑质量方面的业务，应 由工程质量监督部门的管理职能；房屋产权方面的业务，属房地 产管理部门的管理职能；服务项目收费和收费标准方面的业务， 属物价部门的管理职能；社会治安综合治理的业务，属辖区派出 所的管理职能；水电暖方面的业务，属相关部门的管理职。这些 部门都是服务性的，都应为业主提供优质服务，按规定入户抄表， 计量收费，不应将滴、冒、跑、漏等的损耗，都分摊到业主的身 上，这种分摊是违背国家政策的，业主应该抵制，不应把怨言和 责任转嫁到物业公司，而应与物业公司配合起来，运用法律武器 来保护自己的权利，扼制垄断行业的违法行为。水电暖等相关部 门，如要让物业公司为其代收费用，须出具国家规定的委托书， 明确双方的责、权、利，否则物业公司无权为其服务。
(四)物业管理主管部门与物业公司的关系
随着政府管理职能的转变，物业管理主管部门不能既当运 动员又当裁判员。政府对物业管理的职能就是依法行政，就是立 法、监督、协调、检查、指导。物业管理主管部门只能做裁判员， 对小区的业主委员会和物业公司要按其双方签订的合同吹哨子， 谁犯规罚谁。这样物业公司的管理水平才可以提高，业主的观念 才可能转变，物业管理市场才可能形成，进而发展产业，增加效 益，政府和企业也都将同时受益。_____县物业管理所作为房地 产管理的一个职能部门，应依据国家、省、市物业管理的政 策、法规制定全县物业管理办法，并组织实施，全面负责本县区域内各物业公司的审查、备案并依照有关政策、法规实施行业监督管理；依法归集并合理使用房屋维修基金；以为业主服务为宗旨，委托物业管理公司按照住宅主管部门的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；依据委托管理合同和有关规定收取管理费用，负责业主对物业公司创造质量投诉的调解处理；政企分离，脱开与县物业中心上下级关系，对物业中心的体制进行改制，使其自主经营，自主发展。
三、_____县物业管理健康有序发展的对策
鉴于我县物业管理的现状和诸多问题，如何规范物业管理市 场，目前已成为从政府到居民普遍关注的焦点问题。那么，究竟 如何引导物业管理工作朝着健康有序的方向发展？关键要从以 下几个方面入手：
(一)尽快完善配套办法和实施细则
社会主义市场经济是法制经济，要用法制规范人们的行为。 从深圳、上海、大连等城市的经验来看，自建设部《城市新建住 宅小区管理办法》出台后，这些城市结合实际先后出台物业管理 的一系列地方性配套法规，极大地推动了当地物业管理的发展。 _____市在20__年出台了《_____市住宅小区物业管理办法》，但 作为县区地域，借鉴实施毕竟不太切合我县实际，因此，应在广 泛调查研究的前提下，根据《物业管理条例》、《_____省物业管 理条例》、《_____市住宅小区物业管理办法》尽快出台_____县物 业管理配套办法和实施细则。同时，从体制上给予理顺，从政策 上给予支持，特别是对未提留维修基金和未纳入物业管理的已售 公有住房，政府应以宏观调控手段加以调控，对新建商品房维 修基金的归集，应在办理《规划许可证》时一次性按比例缴纳， 对不按规定缴纳者，建设行政主管部门应不予办理《规划许可证》 和《开工施工许可证》，使我县物业管理工作逐步纳入轨道。
(二)加大宣传力度，引导观念转变
物业管理在我县做为新兴行业，目前人们对其了解甚少，能 够正确地理解、认识和支持的更少。这同舆论宣传不到位有直接 的关系。人民群众对物业管理的接受和支持，是物业管理行业发 展的社会基础。应利用广播、电视、报纸等新闻媒体，向社会和 居民广泛地宣传物业管理，介绍国内外物业管理的先进经验，报 道物业管理的进展，使更多的人了解、支持、关心物业管理，参 与和推进物业管理。房管部门和物业公司要深入小区，面向住户， 利用挂横幅、发传单、树宣传牌、设立咨询点等方式，大张旗鼓 地做好宣传动员工作，使广大居民认识到物业管理是为广大居民 营造一个安全舒适的生活环境，使居住区的环境和各种配套设施 保持完好，使房屋保值、增值。引导住户转变计划经济条件下的 无偿服务的旧观念，树立起花钱买服务的新观念，养成自觉交费 的习惯，共建管理有序、和睦文明、环境幽雅的住宅小区。
(三)理顺管理机制和监督约束机制
政府应出台办法和措施，理顺小区物业管理企业与公安、交通、市政、环卫等职能部门和产权单位、居委会的关系，使物业管理真正实现对住宅小区的综合性、专业化统一管理，克服服务多头管理，互相扯皮的弊端，加快物业管理企业化、专业化、市场化、社会化的进程。完善物业管理监督约束机制。业主和物业企业应双向选择，平等协商，双方应根据服务内容和质量以签订合同的方式明确彼此的权利义务。这样，才能使物业管理企业的行为得到有效的监督，才能发挥业主委员会对小区住户的宣传、解释、协调作用，才能要求业主遵守规章，履行义务，才能切实提高物业管理水平，促进物业管理健康有序地发展。
(四)加强自身建设，提高服务质量 提高服务管理质量，既是党和政府一再强调和要求的，也是广大群众的实际需求。物业管理是一种社会化、专业化、企业化、经营型的管理，只有不断加强自身建设，才能使管理上档次、上水平。首先，物业管理人员要树立爱岗敬业，无私奉献的精神。物业工作事无巨细，服务时间不分昼夜，服务空间不受限制，物业员工要树立全心全意为住户服务的思想，恪守“住户至上，服务第一”的宗旨，以优良的服务，满足住户日益增长的物质文化和精神需求，让住户体会到花钱买服务所带来的方便和实惠。其次，健全小区的管理制度。包括报修制度、承诺服务制度、物业人员的考核奖罚制度、文明优质服务制度等，用制度规范物业人员的行为，用服务调查来监督物业人员的表现，用奖惩实施调动物业人员的积极性和创造性。再次，加强业务技能学习和培养。提高从业人员整体素质，建立良好的专业队伍，以此赢得住户和社会的认可。
(五)拓宽经费渠道，培育造血机能
政府要为物业公司开展经营活动拓宽物业管理经费渠道，增 强企业的造血机制提供政策上的支持。在新建小区中，应严格按 照国务院《物业管理条例》、《_____省物业管理条例》和《_____市住宅小区物业管理办法》中的规定提取启动资金和维修养护基金用于小区物业管理，为物业管理提供必要的办公用房和经营网点。在旧小区，产权单位要进一步完善小区的配套设施和房屋维修，避免让物业企业一介入就背上沉重的包袱。对小区物业管理 费的收交应有明确的政策规定和制约措施，减少物业公司同业主 的冲突。
综上所述，_____县物业管理目前还存在着一定的问题和困 难，但随着经济的发展和人们生活水平的提高，只要处理好各种 关系，完善配套政策，理顺管理机制和监督约束机制，不断提高 服务质量，它必将按照社会主义市场经济的规律发展，壮大和完 善起来，成为激活_____县房地产经济和完善城市管理的一个亮 点。
