第1篇 室内维修管理规程制度
1.0目的
1.1本指导书规定了室内维修管理规程,确保收费合理、业主(住户)满意。
2.0适用范围
2.1本指导书适用于业主(住户)室内维修管理。
3.0职责
3.1服务中心负责受理业主(住户)报修。
3.2工程组技工负责业主(住户)室内维修。
3.3工程组组长负责对维修工作的组织、检查和监督。
4.0工作程序
4.1保修
4.1.1保修原则:管理处负责与开发商有关部门联系,建筑施工单位维修,维修费用从建筑施工单位保修款(保证金)中支付。
4.1.2保修范围:凡室内土建、水、电、装修、安装、智能化系统等以及其他建筑施工单位施工的项目均属保修内容,但是如果是由业主(住户)在使用、装修过程中造成的损坏和隐患、易损易耗物品非质量原因的损耗等不属保修范围。
4.1.3保修期限:按国家及政府有关规定执行。
4.1.4在保修期内发现问题,由管理处通知开发商并督促施工单位3天内维修好;如不能及时保修,管理处按开发商与施工单位的保修协议有关规定进行处理,由管理处组织或联系其他单位进行维修,费用由开发商在施工单位的保修款中扣除;如发现重大质量问题要及时通知开发商。
4.1.5由管理处代为保修的要填《维修单》。
4.2有偿服务
4.2.1程序:
业主(住户)申请-->维修登记-->工程人员上门维修(准备工具)-->出示工作牌-->现场查看-->向业主(住户)报价-->维修-->业主(住户)验收-->征求业主(住户)意见-->财务收费
a)由业主(住户)向服务中心提出申请;
b)服务中心前台管理员填写《维修单》,并通知工程组;
c)工程组派出的维修工带上《维修单》,并准备好维修工具按预约时间上门维修,首先应向业主(住户)出示工卡,使用上门维修的礼貌用语,查看现场后,根据向业主公布的规定价格或按当时市场价临时定价(工程组组长批准)向业主(住户)报价,经业主(住户)同意后进行维修;
d)维修过程必须遵守操作规程,注意安全;
e)维修完毕后,请业主(住户)验收,对于业主不留意之处应尽力改善,验收后,请业主(住户)在《维修单》上写意见,并签名确认;
f)业主(住户)原则上不直接向维修工缴费,维修费用每月由财务结算;
g)《维修单》一式三份,管理处工程组、业主(住户)、财务各一份。
4.2.2维修原则:业主自愿、收费合理、满足要求。
4.3注意事项
4.3.1为业主(住户)提供的维修服务严格遵守《室内维修规程》和向业主公布的规定价格执行。
4.3.2维修人员不得向业主(住户)收取现金,工程组每月1日将《维修单》送财务核对。
5.0引用文件和记录表格
5.1 《室内维修规程》
5.2 《维修单》
第2篇 绿景物业客户室内维修操作规程制度
物业客户室内维修操作规程
一.所有报修必须在接报时填写'报修工作单'。所有栏目都需填写清晰。
二.接到报修,工程部门应立即安排人员在15分钟内赶到现场。
三.作业人员应随身携带必要的施工工具、根据报修内容可能需用的备件,以及《各管理处服务项目及收费标准》。
四.作业人员应随时保持统一着装、佩带工号牌,衣服鞋子整洁。
五.进入用户'单元'必须先向用户说明来意,征得同意后才能进入工作。
六.与用户的对话、交流须遵循'物业人员语言行为规范'。
七.工作时遵循员工守则第四章第四点'工作场所'十不准''有关规定。
八.进入用户单元后应将携带的对讲机音量调小,若听到呼叫必须在顾客较少的地方轻声应答。若带手机并听到呼叫,不准借用用户电话回电
九.维修工作必须优质、高效,以优良的服务赢得用户的满意。
十.室内维修工作地点,做好清洁保护,特别是可能产生污迹的项目需将干净的衬布或塑料布铺在桌子或地上,用于存放工具、材料及拆卸的零件;若弄脏地面应及时清洁干净。
十一.工作中手脚要轻,尽可能不发出噪声。如有的维修噪音难免,事先须征得用户同意,或调整维修时间。
十二.凡维修需暂停用户单元全部、部分供电、供水,事先须征得用户同意,或调整维修时间。
十三.凡属于用户区域内的有偿服务,则应在维修前告知用户:维修的性质和收费标准(可向用户展示《管理处服务项目及收费标准》)。
十四.在口头征得用户确认后,作业人员实施该项有偿服务。
十五.若用户不同意更换损坏的物件,作业人员在作必要的解释后,应给用户做安全上的处理工作。
十六.作业人员在作业完成后,应及时将报修工作单上的修理时间、修理人、消耗材料、备注栏等内容填写清楚。如是有偿服务另需在报修工作单上'用户确认'栏内'满意'下空白处注明'有偿服务'字样和收费金额。
十七.作业人员作业完成后,必须请用户在报修工作单上'用户确认'栏内对维修服务满意度选评、对'有偿服务'和收费金额确认并签名。
十八.如遇因备件缺乏或需供应商维修等原因不能即时修复之项目,应报告维修主管协调解决,重大项目必须向工程经理报告。
十九.凡当天无法完成的用户室内报修必须由维修主管向用户说明原因、并告之预计完成的日期与时间,以期得到用户的谅解。
二十.凡涉及影响用户正常办公、当时无法完成的用户室内报修,工程部分管维修的主管须亲自协调采购、原工程施工单位、维保单位或其他专业力量,组织力量抢修,排除故障。
二十一.作业人员必须将所有的报修工作单在当天交维修主管集中处理。
二十二.凡是报修工作单上'用户确认'栏内对维修服务满意度选评未在'满意'一项'打钩',维修主管和分管经理必须向作业人了解情况,加以改进;如用户在'不满意'一项'打钩',则分管经理应和服务部一起对用户进行回访。根据用户合理要求组织人员整改,直至用户满意。
第3篇 住户室内设备维修工作规程制度
(1)工程部文员打印上接维修单,应先将单号和内容登记在维修单记录簿上,随后交对应的班组。非办公时间的维修工作由强电值班人员负责,当班所做的维修应在当值日志上记录,由日班负责通知服务中心补发维修单。
(2)工程部技工接单后在维修单记录簿上签收。
(3)根据维修内容准备必要的工具和材料,按相应的维修服务承诺时间到达维修现场。
(4)到达用户单元后应先轻敲门或按门铃,用户许可后方能进入室内。
(5)当判定维修项目属有偿维修时,根据用户手册上的收费标准向用户报维修价格。
(6)用户同意维修,则将收费金额填写在维修单对应位置上。用户不同意该价格,维修人员在维修单上注明原因,交用户签名。
(7)因材料不足暂不能维修的,应向用户解释清楚,预计下次维修时间,并将有关情况记录在维修单上。
(8)因用户自购设备故障无法维修的,应详细向用户说明原因,由用户联系其设备的供应商维修,同时将情况记录在维修单上交用户签名。
(9)根据故障情况采取相应的维修措施,注意做好现场周围物品的防护和遮盖。
(10)故障修复后,用户验收合格,维修人员在维修单上填写维修结果,请用户签名确认。维修人员清理现场后才可离开。
(11)维修人员在完成的维修单上签名,交系统工程师复核签名,于当日交给工程部文员。维修单一联留用户,另两联分留服务中心和工程部。工程部文员将维修单录入电脑,并填写维修登记录表,定期归入维修档案。
(12)每周由系统工程师抽取10%已完成的工作单进行回访,发现用户不满意的追查,确实属人为因素应追究维修人员的责任。
第4篇 zz大厦用户室内设备维修规程
大厦用户室内设备维修规程
1、接到客服部维修单,应先将单号和内容登记在维修档案登记表上,随后交对应的班组进行维修工作。
2、维修工接调度主管派维修单后在维修档案登记表上签收。
3、根据维修内容准备必要的工具和材料,按相应的维修服务承诺时间到达维修现场。
4、到达用户后应经用户许可后方能进入室内。
5、当判定维修项目属有偿维修时,根据物管部维修收费标准向用户报维修价格。
6、用户同意维修,则将收费金额填在维修单对应位置上;用户不同意该价格,维修人员在维修单上注明原因,交用户签名。
7、因材料不足暂不能维修的,应向用户解释清楚,预约下次维修时间,并将有关情况记录在维修单上。
8、因用户自购设备故障无法维修的,应详细向用户说明原因,由用户联系其设备的供应商维修,同时将情况记录在维修单上交用户签名。
9、根据故障情况采取相应的维修措施,注意做好现场周围物品的防护和遮盖。
10、故障修复后,用户验收合格,维修人员在维修单上填写维修结果,请用户签名确认。维修人员清理现场后才可离开。
11、维修人员在完成的维修单上签名,交调度主管复核签名,于当日通知客服部文员。维修单一联留用户,另两联分留维修部和客服。调度主管将维修单录入电脑,并填写维修档案登记表,定期归人维修档案。
12、每周由各专业人员抽取10%已完成的维修单进行回访,发现用户不满意的应追查,确实属人为因素的应追究维修工的责任。
第5篇 物业室内维修服务规程制度怎么写
1.0目的
1.1本指导书规定了室内维修方法,确保室内生活环境及设施处于正常运作状态,为业主(住户)提供方便。
2. 0适用范围2.1本指导书适用于小区业主(住户)室内维修。
3. 0职责3.1服务中心负责受理业主(住户)室内维修服务。
3. 2工程组技工负责业主(住户)室内维修。
3. 3工程组组长负责对维修工作的组织、检查和监督。
4.0工作程序
4.1维修原则
4.1.1坚持经济、合理、安全、实用的原则,在保证使用功能和正常运作的前提下,注意节约修缮费用,能换局部配件的,不换整体构件。
4.1.2修理及更改配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。
4.1.3为业主(住户)服务的原则。
4.2室内维修标准
4.2.1 楼层面漏水。
4.2.
1.1维修程序
a)预约楼上、楼下住户,检查漏水原因;
b)如果是浴缸下水管堵塞而漏水,应及时疏通,如果是马桶漏水,应及时检修马桶;
c)如果是楼板裂缝渗水,应将相关饰面打开,重做防水层和饰面;
d)其他地方漏水,应将相关部位及时处理;
e)检验:维修完成后,48小时跟踪查看,看是否还有漏水现象;
f)维修完毕后,请住户在《维修单》上签名验收。
4.2.
1.2告知业主(住户)须知:应爱护使用任何用水设施。
4.2.2 换锁(木门、铁门)。
4.2.2.1 维修程序
a)木门、锁、铁门锁:检查锁坏何处,如能修理,及时修理,如锁不能修理至正常使用,立即更换;
b)检验:查看锁盖与锁孔是否配合紧密,反复开关数次,查看开关是否灵活自如;
c) 维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.2.2 告知业主(住户)须知:开关锁不要用力太猛,不要用其他硬物开锁,定期给锁活动部位上油。
4.2.3 个别楼层停水。
4.2.3.1 维修程序
a)先检查是哪一座楼哪一层没有水;
b)然后关掉总阀;
c)拆开支阀,取出滤网;
d)清洗滤网后,装回滤网和支阀,打开总阀供水;
e)检验:做好跟踪,到停水楼层检查用户是否已正常供水;
f)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.3.2 告知业主(住户)须知:楼层停水应及时通知管理公司派专业人员前来检查维修。
4.2.4 维修墙内水管。
4.2.4.1 维修程序
a)先查找原因;
b)关好室内所有用水阀门;
c)查看水表是否转动,如转动说明墙内水管破损漏水;
d)维修时先关水表前总阀,后打通漏水处墙面,取出破损水管;
e)装入新水管;
f)打开总阀看是否漏水,如无漏水,补好水泥,恢复装饰面;
g)检验:维修完成后, 室内所有用水阀,看水表是否转动,并在24小时后跟踪检查;
h)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.4.2 告知业主(住户)使用须知:不要擅自改动墙内水管,确需改动的,请向管理公司申请,由管理公司派专业人员施工,一旦发现墙面渗水,应及时通知管理公司派维修人员前来查看。
4.2.5 阀门接头漏水
4.2.5.1 维修程序
a)检查阀门接头何处漏水,然后关掉总阀;
b)如果是阀门、接头未扭紧的原故而漏水,应拆下阀门接头,在外丝处绕上几道水胶带,再把阀门、接头装上扭紧;
c)如果因破损配件而漏水,应及时更换相关配件;
d) 如果再无法控制漏水,应及时更换阀门或接头;
e)检验:维修完毕后,把总阀打开,检查是否漏水;
阀门更换完毕后,把总阀打开,反复开关数次,检查是否漏水;
f)请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.5.2 告知业主(住户)使用须知:应爱护使用,旋扭阀门不要用力过度。
4.2.6 水龙头漏水
4.2.6.1 维修程序
a)检查漏水情况,然后关上总阀;
b)如果是因水龙头未上紧而漏水,应先拆下水龙头,在外丝旋上几道水胶带,再把水龙头装上扭紧;
c)如果是内芯断裂应更换内芯;
d)如果是内芯橡皮过小而破损,应更换;
e)如果是水龙头自身有沙泥而漏水,应更换水龙头。
f)检验:检修完毕后,打开总阀,反复开关水龙头数次,使其开关自如,不漏水;
g)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.6.2 告知业主(住户)使用须知:旋扭开关不要用力过度,不要用硬物碰撞水龙头。
4.2.7 浴缸堵塞和漏水。
4.2.7.1 维修程序
4.2.7 .
1.1堵塞维修程序:
a)先查明原因;
b)如是排水管堵塞,打开检查口,取出杂物,用水试通直到正常;
c)检验:维修完毕后,往浴缸内放水,查看是否能正常排放;
d)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.7 .
1.2漏水维修程序:
a)先查明原因;
b)如果是排水管漏水,打破饰面,取下排水管重新安装;
c)检验:维修完成后,往浴缸内蓄水,到一定水量后,存放5分钟再排放,查看相关部位有无漏水;
d)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.8 疏通马桶、地漏
4.2.8.1 维修程序
a)先检查马桶、地漏堵塞原因;
b)用马桶抽子抽通马桶、地漏;
c)如果还不通,使用疏通机疏通;
d)如果仍然不通,拆下检查口,查看堵塞位置,用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为止;
e)检验:反复放水,检验马桶、地漏是否畅通;
f)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.8.2 告知业主(住户)使用须知:使用马桶、地漏时不要乱丢杂物(如硬纸等)。
4.2.9马桶漏水。
4.2.9.1 维修程序
a)先检查漏水情况;
b)如果是出水口漏水,应先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺丝,取出马桶,查看连接件及胶泥圈是否完好,如有损坏应立即更换;
装上马桶,装好水箱,上好螺丝,用白水泥在马桶四周密封一周(3小时后可以使用);
c)检验:维修后,放水看是否漏水;
d)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.9.2 告知业主(住户)使用须知:应正确使用马桶。
4.2.1 0洗菜盆、洗脸盆下漏水。
4.2.1 0.1维修程序
a)先检查何处漏水,查明漏水原因;
b)如果是软管断裂、漏水,应及时更换软管,并把接头处接好;
c)如果是水龙头或接头漏水,检查水龙头或接头处是否有破裂损坏情况,如有此情况,应及时换上新水龙头或接头,并用水胶带密封此处;
d)检验:打开洗菜盆、洗脸盆水龙头放水,看相关部位是否漏水;
nb
sp;
e)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收;
4.2.1 0.2告知业主(住户)使用须知:
a)必须正确使用水龙头,不要乱动开关或接头处,不要乱弯软管,以防水龙头、接头和软管有破裂情况发生。
b)不要用力猛击洗菜盆、洗脸盆以防盆四周的水泥松脱。
4.2.1 1修理门窗
4.2.1
1.1维修程序
a)检查门窗的 是否齐全;
b)检查有无配件损坏;
c)更换配件,达到预期效果;
d)检验:维修后,对门窗反复开启数次,检查是否有异声及不灵活之处,以达到开关自如的目的;
e)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1
1.2告知业主(住户)使用须知:
a)需定期往转动部位加油;
b)如果门窗有损坏,不要轻易动,以免发生不必要的以外。
4.2.1 2洗脸盆堵塞
4.2.1 2.1维修程序
a)先用抽子试通;
b)不同时查明堵塞原因;
c)打开检查口用疏通工具疏通,再用水试通直至畅通为止;
d)检验:维修完毕后,把脸盆的水储满后再排放,使之畅通为止;
e)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1 2.2告知业主(住户)使用须知:
a)洗脸盆尽量不要掉入杂物;
b)及时清除不小心掉入洗脸盆下水管内的杂物。
4.2.1 3洗菜盆堵塞
4.2.1 3.1维修程序
a)先用抽子试通;
b)不通时查明堵塞原因;
c)打开检查口用疏通工具疏通,再用水试通直至通畅为止;
d)检验:维修完毕后,把菜盆的水储满后再排放,使之畅通为止;
e)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1 3.2告知业主(住户)使用须知:
a)剩饭、剩菜及其他杂物不能倒入洗菜盆内;
b)及时清除洗菜盆下水管内的残余杂物。
4.2.1 4业主(住户)门铃不响
4.2.1
4.1维修程序
4.2.1
4.1.1分析原因,门铃不响可能由以下原因造成:
a)电池没电了;
b)因电源极板受空气侵蚀生锈,或被电池中渗漏出的电解液腐蚀,而使门铃断电;
c)线路问题造成;
d)门铃开关接触不良。
4.2.1
4.1.2针对
4.2.1
4.1.1a)中的原因,则需换上电池。
4.2.1
4.1.3针对
4.2.1
4.1.1b)中原因,则取下门铃盒,用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉,调整电源极板,使其与电池接触良好。
4.2.1
4.1.4针对
4.2.1
4.1.1c)中的原因,则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障,需修理或更换,排除故障后,方可恢复门铃的正常使用。
4.2.1
4.1.5针对
4.2.1
4.1.1中d)中的原因,修理或更换门铃开关。
4.2.1
4.1.6检验:门铃维修完毕后,反复试用几次,直至达到预期效果。
4.2.1 4,
1.7维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1
4.2告知业主(住户)使用须知:更换电池时,注意电池的正、负极性。
4.2.1 5插座无电
4.2.1
5.1维修程序
4.2.1
5.1.1分析原因,插座无电可能由以下原因造成:
a)由于外界因素(如停电检修)引起人为停电;
b)由于用电设备内部
故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间,造成线路短路,或因该插座电源线路超负荷时,致使保险丝熔断或自动开关跳闸;
c)由于频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动,接触不良;
d)线路出现断路。
4.2.1
5.1.2针对
4.2.1
5.1.1a)中的原因告诉业主(住户)现在停电检修。
4.2.1
5.1.3针对
4.2.1
5.1.1b)中的原因,首先了解业主(住户)使用的现场情况,然后断开相应回路的电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,再更换保险丝或将自动开关合上,恢复送电。
若线路超负荷,可告知业主(住户)及时处理。
4.2.1
5.1.4针对
4.2.1
5.1.1c)中的原因先断开此回路电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,故障排除后方可送电。
4.2.1
5.1.5针对
4.2.1
5.1.1d)中的原因先断开此回路电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,故障排除后方可送电。
4.2.1
5.1.6检验:插座线路送电后,用试点笔验电,在用万用表电压档检测供电压是否正常。
4.2.1
5.1.7维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1
5.2维修须知:维修人员在维修时应断电后再查找故障。
4.2.1 6业主(住户)家中无电
4.2.1
6.1维修程序
4.2.1
6.1.1 分析原因,家中没电可能由下列几种原因造成:
a)线路停电检修;
b)用户总开关烧坏;
c)因业主(住户)使用的电气设备内部故障,或线路短路致使保护控制开关跳闸;
d)进户线与接线端子接触不牢;
e)电度表烧坏。
4.2.1
6.1.2 针对
4.2.1
6.1.1 中a)的原因,及时向业主(住户)说明停电的原因。
4.2.1
6.1.3 针对
4.2.1
6.1.1 中b)的原因,首先断开电源开关,检查住户用电设备及使用现场,看是否线路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良,长期过热烧坏所致。
将住户的用电设备插头从插座上的拿下来,将所有照明开关都断开,用万用表检查线路,导线的绝缘情况,若线路完好,则查看接线端子上的接线是否牢固,最后更换电源开关,将负荷按线允许的额定容量接到电源上,恢复正常供电。
4.2.1
6.1.4 针对
4.2.1
6.1.1 c)中的原因,首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下(将照明开关断开),用万用表检查电源线路是否正常,然后合上保护控制开关,逐一将电气设备接到电源上,直至找出故障跳闸原因并解决。
4.3.1
6.1.5 针对
4.2.1
6.1.1 d)中的原因,断开电源开关,将接线端子上的接线牢固,再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。
4.2.1
6.1.6 针对
4.2.1
6.1.1 e)中的原因,首先查看电度表参数是否符合用电线路规定,其次检查电度表的接线是否正确。
确认是表本身质量原因而烧坏,可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表,否则将按照以上原因继续查找故障点。
4.2.1
6.1.7 检验:当故障排除后,确认线路完好时,方可送电,并用万用表测量电压是否正常。
4.2.1
6.1.8维修完毕后。
请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1
6.2维修须知:维修人员找出故障点并排除故障在确认线路完好后,方可恢复送电。
4.2.1
6.3告知业主(住户)须知:
4.2.1
6.3.1 用电时,应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器。
4.2.1
6.3.2 不要超负荷用电,不要乱搭乱拉线路,确需改动线路或安装电器用电线路时,应通知管理处派专业人员进行处理。
4.2.1 7配电箱开关故障
4.2.1
7.1维修程序
4.2.1 7.
1.1分析原因,低压开关跳闸或烧坏,可能由以下原因造成:
a)因控制线路出现短路现象导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时,空气开关烧坏;
b)因控制线路过载,开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电
流脱扣器的额定电流时,空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流,引起触头严重发热烧蚀损坏;
4.2.1 7.
1.2针对
4.2.1 7.
1.1a)中的原因,先将配电箱的空气开关置于“off”位置,
再将电源侧的开关置于分闸位置,(根据实际配电线路,在不影响其他供电线路的情况下),用万用表检查线路,查找短路故障点,排除故障后再检查配电箱内的所有电气保护元件是否完好。
保护元件运作的整定值是否满足设计要求,最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器,恢复正常送电。
4.2.1 7.
1.3针对
4.2.1 7.
1.1b)中的原因,如果是开关跳闸,先将电源侧的开关置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其他供电线路的情况下),用万用表检查跳闸开关及线路,确认无故障后,将开关合上,恢复正常送电,然后用钳形电流表测试各相负载电流,看是否超过设计要求;
如果确认是由于线路过载造成开关跳闸,则需将此线路负荷减少;
如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏,则需更换同一技术规格的元件后,方可恢复正常送电。
4,2.17.
1.4检验:线路送电后,用万用表查看线路上的电压,电流是否稳定正常。
4.2.1 7.
1.5维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1
7.2维修须知:维修人员在维修时应断电后再查找故障,断电顺序为先断开负荷开关,后断电源侧开关,送电顺序则相反。
4.2.1 8灯不亮
4.2.1
8.1维修程序
4.2.1 8.
1.1分析原因,灯不亮可能由以下原因造成:
a)灯内灯丝烧断;
b)灯泡与灯头接触不良;
c)电源保险丝熔断;
d)电源开关接触不良。
4.2.1 8.
1.2针对
4.2.1 8.
1.1a)中的原因,将电源开关断开,用万用表检查灯丝是否烧断,若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。
4.2.1 8.
1.3针对
4.2.1 8.
1.1b)中的原因,将电源开关断开,用电笔检验灯头上是否有电,确认没有电后,重新将灯泡装于灯头上,接触牢固后方可送电。
4.2.1 8.
1.4针对
4.2.1 8.
1.1c)中的原因,将电源开关断开,用万用表检查照明线路是否有短路现象,故障排除后,更换保险丝方可送电。
4.2.1 8.
1.5针对
4.2.1 8.
1.1d)中的原因,检查电源开关接线端接线是否牢固,用电笔测开关输出端,在开关断开与合上时输出端是否有电,从而验证是否电源开关本身故障造成,应及时更换开关。
4.2.1 8.
1.6检验:维修完毕后,合上开关3次,看灯泡发光是否正常。
4.2.1 8.
1.7维修完毕后。
请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1
8.2维修须知:上述维修过程只限于一盏灯发生故障,若某个单元内灯(二盏以上)都不亮时,首先检查电源开关是否断开,用万用表检查线路是否出现断路或短路现象,然后逐一将故障排除,确认线路正常时,方可送电。
4.2.1
8.1告知业主(住户)使用须知:
a)不要点长明灯;
b)发现运作不正常时,应及时通知管理处派专业技术人员前来检查、维修。
4.2.1 9顶棚抹灰层(饰面)脱落
4.2.1
9.1维修程序
4.2.1 9.
1.1如果是抹灰层施工质量问题,应采取以下措施:
a)用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面,如果靠墙,则墙上也应铺垫,以保护住户的物件不受损坏,然后将脱落的部位周边已松散的抹灰层铲下,如果松散部分已超过顶棚面积的一半以上,应将顶棚的抹灰层全部铲下;
b)用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止;
c)用喷水器具充分喷水湿润2-3次;
d)均匀地刷一道素水泥浆;
e)用1:3水泥砂浆打底抹平;
f)批三道灰膏,待干硬后用砂纸打磨平整;
g)刷三道乳胶漆,或按住户原顶棚饰面同种材料恢复;
h)清理垃圾,恢复场地整洁。
4.2.1 9.
1.2如果是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落:
a)
1.1a)、
1.1b);
b)用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉,并将钢筋周边已锈蚀的同打掉,清理干净,如锈蚀情况严重,应加焊同直径规格的补充钢筋。
c)其他程序同
1.1d)至h)。
4.2.1 9.
1.3维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1 9.
1.4告知业主(住户)使用须知:不要擅自更改顶棚抹灰层。
4.2.2 0楼板裂缝
4.2.2 0.1维修程序
4.2.2 0.
1.1先进行全面仔细查看。
4.2.2 0.
1.2如裂缝较小(如发丝),且在饰面面层,留待查看,如有扩展趋势再作处理。
4.2.2 0.
1.3如裂缝较宽、较深,应及时处理,具体如下:
a)沿裂缝用工具将两侧基层凿成内 口,直到不见原裂缝,用钢丝刷清除粉散颗粒;
b)用水将裂缝基层表面彻底湿润后,均匀涂刷素水泥浆;
c)准备足够的膨胀水泥,调成半干湿状,并及时使用;
d)用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内,抹平压光,然后清除表面多余的补缝材料;
e)修复饰面(按住户原来标准)。
4.2.2 0.
1.4如裂缝宽度很宽,已影响结构的正常功能,应立即通知开发商请有关技术人员(如:设计单位、原施工单位)到现场验证,找出原因,然后作出加固方案进行处理。
4.2.2 0.
1.5维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.2 0.2告时业主(住户)使用须知:
a)不要集中堆放过重物品;
b)平时留意楼板运作状态,发现问题时,应及时通知管理处派技术人员到现场查看、处理。
4.2.2 1其它
对于未归入
4.2.1 至
4.2.2 0各类之内的维修项目,按通常方法和市场价组织维修后,管理处应组织及时编写维修规程,每月报管理者代表,以便在适当时候修改补充文件。
5.0引用文件和记录表格
5.1《维修单》
第6篇 z物业辖区用户室内设备维修规程
物业辖区用户室内设备维修规程
1、接到维修单,应先将单号和内容登记在维修档案登记表上,随后交对应的班组进行维修工作。
2、物管部维修工接单后在维修档案登记表上签收。
3、根据维修内容准备必要的工具和材料,按相应的维修服务承诺时间到达维修现畅
第7篇 小区住户室内安装维修规程制度
小区住户室内安装、维修规程
1目的
规范住户室内安装/维修程序,确保高效率、高质量地完成住户室内安装/维修工作。
2适用范围
适用于公司管辖范围内住户室内的安装/维修工作。
3职责
3.1小区管理处负责住户室内安装/维修工作验证和回访。
3.2小区维修组主管负责住户室内安装/维修工作的组织实施。特殊维修项目(如:电表维修、水表维修、煤气热水器维修、电热水器维修)则由维修组主管负责联系相关专业公司组织维修。
3.3维修组员工具体负责住户室内的安装/维修工作。
4操作规程
4.1维修工进住户家进行安装/维修时的基本要求
4.1.1维修组员工进行住户室内安装/维修时,要注意礼节礼貌
具体应做到如下几点:
a)自觉维护公司及住户的权益,不做损害公司名誉的事;
b)不能不懂装懂,遇到疑难问题要如实、详细地汇报给维修组主管,请求支援解决;
c)安装/维修开始前,如属有偿服务的,应事先向住户说明,并征得住户同意。
4.1.2维修组员工进行住户室内维修时应征询住户意见,尽量恢复维修前的原貌原样,如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求,则应向住户解释清楚并表示歉意,尽量取得住户的谅解。
4.1.3维修组员工进行住户室内安装/维修前,首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位(元器件)。严禁盲目安装或乱拆乱换,以免造成不必要的返工或引起住户投诉。
4.1.4维修组员工接到住户室内安装/维修通知单后,应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品(塑料袋、干净抹布等),按与住户约定的时间提前5分钟赶到(特殊情况除外)。特殊情况需急修的,应在15分钟内赶到。
4.1.5维修组员工来到住户门前,应先按门铃(3次左右),如无门铃时可用手轻轻敲门。见到住户时要先问好,简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装/维修。
4.1.6维修组员工进行安装/维修前应做好相应的施工准备,要把有碍操作的物品小心移开,并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布废报纸等)。安装/维修时尽量使噪音降到最低限度,严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。
4.1.7进入住户室内,应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入住户室内。
4.2室内设施设备维修
4.2.1日光灯维修
日光灯维修要求应:
a)检查测量日光管两端电压是否正常,如不正常则应检修开关;
b)检查启辉器管脚接触是否良好,否则应整修启辉器座;检查启辉器电容是否已击穿,玻璃管是否已发黑,如是则更换一个启辉器;
c)检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断,如是则应更换同规格的光管;
d)检查日光管管脚是否接触良好,否则应整修日光管管座,整修后达不到要求的应更换;
e)检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象,如是则应更换一个同规格的镇流器;
f)维修工作完成后应开灯试验,日光管闪烁应不超过3次就能点亮,否则应重新检修,直至故障排除。
4.2.2开关维修
开关维修要求应:
a)计算用电负荷,如已超载则要求住户相应减少负荷,否则应申请增容;
b)拉下总电源开关,用万用表检查有无短路故障,如有则应先对怀疑点进行检查,然后再逐一检查,直至故障排除;
c)拉下总电源开关,用500v摇表检查线路绝缘情况,如果摇表指针'抬不起头',则表明线路漏电,此时应逐条线路检查,直至故障排除;
d)故障全部排除后,换上一个同规格的开关;
e)试验开关应开闭正常。
4.2.3电表维修
电表维修要求应:
a)计算住户是否超载用电,如是则要求住户增容;
b)对电表加负载试验,如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表;电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线住烧穿;
c)电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动,注意进、出线的正确接法;
d)安装完毕后进行通电实验,电表应转动灵活,无异常噪音;
e)会同公共事务部管理员做好新旧电表底数的记录。
4.2.4水嘴、闸阀维修
水嘴、闸阀维修要求应:
a)关掉水嘴、闸阀前的阀门,排空管内的水,拆下水嘴或闸阀;
b)拧开水嘴或闸阀,加密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫;如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水嘴或闸阀;
c)在水嘴或水管螺牙段缠绕水胶布(顺时针方向),装上水嘴或闸阀;
d)开水试验,螺牙连接处应不渗水,开关水嘴或闸阀应灵活,水嘴或闸阀关水后应不漏水。
4.2.5水表维修
水表维修要求应:
a)关闭水表前的闸阀,排空管内的水,拆下水表;
b)拆开水表,检查滤网是否被脏物堵住,如是则应清除脏物;清洁水表读数盘,重新装配好水表。如水表如齿轮磨损严重应更换一个新水表;
c)装回水表,应注意放好两端密封胶圈,水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜;
d)水表安装完毕后进行通水试验,接头处应不渗水,水表应转动灵活;
e)会同公共事务部管理员做好新旧水表启用底数的记录。
4.2.6煤气热水器维修
煤气热水器维修要求应:
a)开机时不着火:
--检查电池电压是否足够,如果不够则应更换同规格的电池;
--如果开机能够听到'吱吱'的打火声,则说明打火部分正常否则应更换电子打火总成;
--检查气路部分:一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气阀门是否拧开;第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住,如是则应拆开电磁阀检修(擦除脏物、加润滑油)。
b)开机时有'嘭'的爆炸声:
--先关闭煤气瓶阀门;
--用电风筒吹干高压打火线;
--调整点火间隙;
--开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响,则表明电磁阀工作正常,否则应拧开电磁阀修理(加润滑油、擦除脏物);
--打开煤气瓶阀门,开机点火正常,反复试3~5次。
c)燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物;
d)先导阀门控制的煤气热火器维修:
--开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀;
--开机电先导阀处点火,但主电磁阀打不开,不能正常点火。此时应拆修主电磁阀(活动阀芯多次,清除污物)。
4.2.7煤气灶维修
煤气灶维修要求应:
a)开机不着火:
--开机时如点火电机无火花则说明压电陶瓷损坏,此时应更换点火器总成;
--清除空气进气门脏物。
b)燃烧火焰为红色:
--清洁炉头管路及炉头脏物;
--清除空气进气门脏物。
c)漏煤气:
--如软管接头处漏气则应整改处理接头处;
--如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。
4.2.8坐厕水箱维修
坐厕水箱维修要求应:
a)水箱浮球阀漏水:
--用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏,则应高速浮球阀杆阴位螺钉;
--用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置;整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。
b)水箱出水胶塞漏水:
--调整胶塞位置;
--如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。
4.2.9电热水器维修
电热水器维修要求应:
a)开关跳制:
--电热棒生锈或老化导致漏电,此时应更换同规格的电热棒;
--如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。
b)电热水器不能热水,如经查是电热棒烧断,此时应更换一根同规格的电热棒。
4.2.10抽油烟机维修
抽油烟机维修要求应:
a)检查电容是否变形、膨胀或爆裂,如是则应更换统一规格的电容;
b)检查电动机是否漏电,如是则应更换一个同型号规格的电动机;
c)检查电动机轴是否阻滞难转动,如是则应对波丝加润滑油;
d)检查电动机温度保护器是否烧坏,如烧坏则直接短接温度保护器。
4.2.11空调器的维修
空调器的维修要求应:
a)询问住户关于空调器的故障情况;
b)检查空调器有无异常声响、有无异常气味,如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改;
c)观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱,如有则应进行相应整改;
d)观察管路接头处有无油污,如有则说明此部位泄漏,此时应将接头拧紧;
e)用手摸吸气管,如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多,则说明空调器制冷剂不够,此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除,然后再充注制冷剂;
f)观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜,而其他部位有少量凝露或干燥无露,则表明空调器制冷剂不够,系统有泄漏,此时应查找除泄漏部位并排除;
g)用手摸干燥过滤器,正常适应比环境温度稍高,如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉,则说明干燥过滤器脏堵,此时应更换干燥过滤器;
h)用复合压力表测量空调器高低压力,如果低压低于0.4mpa,则说明空调器有泄漏,此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为(30℃时):低压为0.49~0.54mpa,高压为1.17~1.37mpa;
i)用钳形表测量运转电流,比较测量值与额定值是否有较大的偏差,如有则应分析产生的原因,并排除故障;
j)全部工作完成后,启动空调器试运转,仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。
4.3空调器的安装
4.3.1窗式空调器安装
窗式空调器安装步骤应:
a)在窗口或墙壁上开一个孔(如果有预留孔则不用重开),其孔的大小由空调器的外形尺寸决定;
b)根据空调器的外形尺寸,用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架;
c)根据支撑架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔,用膨胀螺栓固定支撑架;
d)将窗式空调器安装在支撑架上,务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高5~10mm;
e)窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm;
f)用软泡或硬泡绝缘材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶;
g)试运转窗式空调器,确认一切正常。
4.3.2分体式空调器的安装
分体式空调器安装步骤应:
a)根据室外机的外形尺寸,用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架(应考虑室外机距墙为250mm为宜);
b)打墙洞,墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则,墙洞应向室外侧向下倾斜;
c)室内机组的安装:
--用水平仪测量挂板是否平直,如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上作出相应的记号;
--根据记号在内墙上用冲击钻钻孔,在孔内装入胶粒;
--重新用水平仪测定挂板是否平直,平直后用螺栓固定挂板;
--挂上室内机组,务必使室内机组平直、牢固。
d)室外机的安装:
--根据支撑螺栓孔的位置,在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔;
--用膨胀螺栓固定支撑架;
--把室外机组安装在支撑架上。
e)室内外机组的管路连接:
--喇叭口连接时,一定要交两管同心对正,然后用手螺母套入,最后用板手紧固。紧固时应一把扳手固定,一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度(φ16mm铜管,如果用20cm扳手,凭腕力就基本上足够了;φ10mm铜管,如果用20cm扳手,凭臂力就基本上足够了);
--管路转弯处不允许有死弯,管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上,并且不得有凹、扁等变形,应尽量减少管路弯曲次数;
--管路连接好后,必须在其外部加以保温并用塑胶带包严。
f)排除空气:
--用扳手卸下液体和气体阀的堵帽,同时松开气体连接管螺母;
--将液体阀的阀杆反时针转1/4圈,用手握住气体连接管螺母,如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接螺母;
--全部打开液体和气体阀,然后再将
液体阀和气体阀3圈,装回液体阀的堵帽。
g)系统检漏:用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出,如有气泡冒出则应再拧紧螺母,直至不冒气泡为止;
h)将管路(包括排水管)整理好,并把墙孔用橡皮泥堵住;
i)试运转:开机试验,过3~5分钟后应有凉风吹去,应无异常声响,各种显示、指示正常,否则应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应及时请示主管退货。
4.4给水管的安装
4.4.1根据现场情况确定为最佳管路走向(综合考虑如下因素:住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力)。
4.4.2安装水管前的准备工作
安装水管前做如下准备工作:
a)根据《住户室内安装/维修通知单》领取所需的主要材料(如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等);
b)辅助材料(如水胶带、白色的油漆或材料、管码、胶粒等);
c)借用所需的公用工具(如三轮车、开牙机等)。
4.4.3安装要领
给水管安装要领如下:
a)整个给水管路安装只允许有一个活接头,并尽量留在接驳进水口处;
b)给水管应尽量贴阴角、阳角或墙壁;
c)给水管每米垂直偏差应<2mm,横向偏差应<1mm(吊线尺量);
d)冷、热水管的安装要求是:当冷热水管上下平等安装时,热水管必须在冷水管上面;当冷热水管垂直安装时,热水管应在冷水管面向的左侧;
e)给水管每两米及拐弯处应加管码固定;
f)刷白色的油漆或白色涂料(如住户需要的话);
g)试水时应整个管路没有一处渗漏水。
4.5安装/维修工作完成后,维修组员工应及时清扫工作场地:小的工作垃圾装入塑料袋内,大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱)要搬到附近的垃圾桶(箱)边上;用干净的抹布擦拭弄脏了各部位(如桌椅、墙壁、地面等);恢复各物品的原来状态(位置)。
4.6全部工作完成后,维修组员工要实验安装/维修后的效果给住户看;同时要给住户讲解应注意的事项,如果住户不满意的地方(合理的要求),则应及时进行整改直至住户满意为止。
4.7确认一切正常后,维修组员工应礼貌地请住户在《有偿服务联系单》上签名确认。如果住户对此次安装/维修收费有异议,维修组员工应根据《有偿服务收费标准》向住户作出详尽的解释,消除住户不必要的疑虑。
4.8维修组员工离开住户家时,应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。
4.9维修组员工回到维修组后要及时在《维修单》上做好维修记录,记录内容包括:维修内容、所用主要材料、施工工时等,然后签上维修人员姓名,交管理处验收。
5记录
《维修单》
