第1篇 物业辖区设备更新改造和大修管理规程制度
物业辖区设备更新改造和大修管理规程
1目的
对设备的更新改造和大修进行控制,确保其满足业主的需要。
2适用范围
适用于公司管辖范围内设备的更新改造和大修。
3引用标准和文件
3.1iso9001:2000《质量管理体系要求》
3.2《质量手册》
4职责
4.1设施设备管理部门负责所辖设备的更新改造。
4.2工程技术部负责设备更新改造、大修的管理。
4.3维修中心负责设备更新改造的实施。
5程序要求
5.1流程图(附后)
5.2设备的改造
5.2.1设备改造必须符合一定条件
符合下列条件之一的可考虑改造:
a)技术水平陈旧落后,已不能满足正常运行的需要;
b)设备的原设计和安装中存在缺陷;
c)设备有形磨损严重,但在经济上不宜更新;
d)设备屡屡发生故障或事故,存在较严重的不安全因素,但在经济上不宜更新;
e)业主委员会要求进行改造的。
5.2.2设备改造的原则
设备改造须遵守如下原则:
a)符合实际情况和运行需要,采用的技术要先进但更要适用;
b)制定改造方案时,采用的新工艺、新技术要有充分的把握。
5.2.3设备改造程序
5.2.3.1管理部门提出改造申请,由工程技术部鉴定后,报总经理批准。
5.2.3.2工程部会同管理部门、维修中心提出改造方案,送财务部审核后交总经理批准。
5.2.3.3产权属于业主的,或需要动用维修基金的应报告业主委员会,并征得其书面同意。
5.2.3.4维修中心负责实施改造方案,改造方案既可由维修中心独立完成,也可委托专业单位完成。
5.2.3.5改造方案委托给专业单位实施的,维修中心须派技术人员监督检查质量和工作进度。
5.2.3.6改造完成后,由工程部会同管理部门、维修中心进行验收,填写'维修验收单',如由专业单位实施的,则收双方签字认可,施工单位应在保质期内承担相应责任。
5.3设备的更新
5.3.1设备更新须符合一定条件
符合下列条件之一的可考虑进行更新:
a)经多次大修,技术性能达不到要求,无法保证正常运行的;
b)技术性能落后,经济效果很差的;
c)通过修理、改造虽能恢复性能但不经济的;
d)耗能大或污染环境严重的,进行改造又不经济的;
e)不能满足小区正常的生活需要的。
5.3.2设备更新程序
5.3.2.1管理部门提出更新申请,送工程部鉴定后,报总经理批准。如产权属于业主的,则应经过业主委员会批准。
5.3.2.2设备的采购(参照《设备购置规程》)
5.3.2.3原有设备的报废(参照《设备报废规程》)
5.4大修
5.4.1设备的大修应列入设施设备年度维修保养计划,一般由专业单位实施。
5.4.2大修由工程部统一与专业单位拟定相关合同,报总经理批准。需动用维修基金的,应获得业主委员会批准。
5.4.3设备委托维修合同
设备委托合同中应包含以下内容:
a)所维修设备的编号、名称、型号、规格、数量;
b)维修工作地点;
c)维修的形式、内容和具体要求;
d)委托方应提供的条件及配合事项;
e)承修方应承担的责任;
f)维修费用的计算及付款方法;
g)给收标准和方法;
h)合同违约责任;
i)双方发生争议事项的解决办法;
j)质量保证期限。
5.4.4在维修实施过程中,公司应按合同规定做好协助工作,同时,工程技术部应督派技术人员监督、检查修理质量及进度,如发现问题,应立即向承修方提出,并要求其立即纠正。
5.4.5公司内部应做好有关部门的协调配合工作,以保证维修工作的顺利进行。
5.4.6修理完工后,工程部应会同维修中心、管理部门进行质量验收,填写'维修验收单',并由双方签字认可。
5.4.7在以后使用中发现问题应按合同规定处理。
6记录
维修验收单(附图1、2)
设备改造流程图设备更新流程图
第2篇 物业辖区电气设备的保养规程-2
物业辖区电气设备的保养规程2
处于运行或停运的变压器每年例行保养一次,停止运行的变压器在投入使用前增加保养一次。
保养步骤:
(1)断开待保养变压器低压侧断路器,拉下隔离开关,在手把上悬挂相应的标示牌。
(2)断开变压器高压侧的负荷开关,确认在断开位置后合上接地刀,并完成开关的安保险和悬挂相关标识牌。
(3)进入油变压器室,首先应用高压验电器确认该台变压器是否在停电状态,然后拉开高压隔离刀,再检查外壳、瓷瓶及引线有无变形现象,有破损的应进行更换,油位是否正常,如有漏油现象,应更换胶垫,检查硅胶是否有效,如有变色或严重失效,应立即更换。
(4)重新紧固引线端子、销子、接地螺丝;进入线螺丝,如有松动,应拆下螺丝用细平锉轻锉接触面,用手触摸无任何凹凸不平的感觉后,用干净的布条擦去灰尘,抹上凡士林,换上新的弹簧垫圈,紧固螺丝。
(5)检查变压器周边照明、散热、除尘设备是否完好,并用干净的布擦去变压器身及瓷瓶上的灰尘。
(6)检查变压器高压侧负荷开关,确保操作灵活,接触良好,传动部分作润滑处理。
(7)用2500v的摇表测量变压器高低压线圈绝缘阻值(对地和相间),确认符合要求(在室温30℃时,1okv变压器高压侧大于20mω,低压侧大于13mω。在测试前,应接好接地电线,测定完毕后,应进行放电。
(8)检查变压器室及变压器有无遗留工具,无误后,合上高压侧隔离开关,撤离现场。
(9)拉开高压接地刀,检查接地处于断开位置无误后,合上高压负荷开关,让变压器试运行,并取下高压侧标识牌,注意在断开或合上变压器高压负荷开关时,现场必须有两人以上。
将保养结果详细地记录后,交付资料室保存。
(10)干式变压器的保养规程与油浸式的保养大同小异。
保养变压器的注意事项:
确保变压器使用环境,在无腐蚀性的环境中运行,环境温度应在―>30℃至+40℃之内,风速不大于350米/秒,在变压器高压侧如设高压负荷开关,操作人员应将变压器侧三相短接,并随时作操作记录。
变压器高压操作人员应穿绝缘鞋,戴绝缘手套进行。
防止向变压器反送电及向变压器工作中的母排放电。
配电柜的保养规程
(1)bfc柜的保养
取出抽屉柜,检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器,紧固所有的接线端,触点凹凸不平部分用细平锉锉平,弹簧垫片不行的应予以更换,检查主回路的线耳是否接触牢固,线端头绝缘是否良好,插接头有无烧蚀现象,清洁灰尘完毕后,放回配电柜中,合上空气开关,检查控制部分及指示部分是否正常。
(2)pgl柜的保养
先停电后,检查自动开关、隔离开关是否良好,紧固所有接线,触点有烧蚀部分用细平锉锉平。弹簧垫圈应予以更换,检查主回路线耳是否接触良好牢固。端子间绝缘是否可靠,检查零线的绝缘层是否破损、老化、接触松动,测试柜体接地情况,清洁灰尘后送电,检查二次回路。
(3)电容柜的保养规程
首先将电容柜转换开关打至停止,然后断开电容柜的总电源开关,用25mmz的导线通过电阻逐个把电容器对地进行放电,检查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线端子,控制线的接线端子是否良好,接地装置是否符合要求,修锉烧蚀的触点,清除柜元器件灰尘,然后合闸检查放电指示灯及自动补偿系统是否正常。
所有以上保养结果,应写入保养记录中。
发电机定期保养规程
(1)在通常情况下,每7天开动发电机空载试机负载保养试机一次。次,每次5―lomin,每月带
(2)断开发电机的输出自动开关,将选择开关置于手动状态。
(3)检查蓄电池的液位,不够液位的应加装电解液或蒸馏水,检查液体比重,在苏打溶液中浸过并擦干净,涂上凡士林,然后紧固其接线螺丝,并测试电瓶(蓄电池)电压,及电池平时的充电电流。
(4)拆下空气滤清器,用汽油清洗并除尘,太阳晒干后装上。检查机油的油质,如有浑浊或变质的应予以更换。柴油机运行250小时后,应更换水、机油、柴油滤清器。
(5)装回柴油滤清器后,应检查油阀及阀门是否调在满负荷运转的状态,固定的螺丝有无松动,然后进行手动泵油,排除油路中的空气。
(6)平时要检查冷却水平面位置,更换水箱中的冷却水,换水后,应加防锈水。然后摇测电机绕组的绝缘电阻。
(7)检查整个机组是否有漏油现象,接地是否良好,然后搞好机组清洁。
(8)打开控制柜,检查熔丝、螺丝接触是否良好,然后合上控制电源并让油温、水温感应塞复位,并手动试机,观察油压、输出电压、频率等。
(9)手动运行20~30分钟后,进行模拟停电试机,并检查通风,消防系统是否正常运转。停机后,将选择开关置于自动部位,合上输出开关。
第3篇 物业辖区设备设施管理标准作业规程制度
物业辖区设备设施管理标准作业规程
1.0目的
对设备、设施管理过程实施控制,确保设备设施正常运行。
2.0范围
本程序适用于所管辖物业公共设施设备的管理。
3.0职责
工程部负责公共设施设备的保养、维修、整治和管理并负责具体实施设备设施的运行、保养。
4.0工作程序
4.1工作流程
4.2工程部根据'物业管理委托合同'《全国优秀管理住宅小区标准》(建设部[1995]120号)、《关于加强电梯管理的暂行规定》(建设部[1994]667号)、《关于加强电梯管理的暂行规定实施细则》(建设部建计[1995]187号)按《服务实现过程策划控制程序》对设备、设施管理进行策划,制定《设备操作流程》、《设备维护保养及检验规程》、《机房管理办法》等。
4.3工程部建立设备、设施台帐,制定《设备设施保养计划》。
运行组根据《设备操作流程》、《机房管理办法》对设备运行实施监控,并做好运行记录。
4.4工程部根据《设备维修保养及检验规程》对公共设备设施实行维护保养,并做好保养记录。
4.5工程部应建立公共设施台帐(包括标识标牌)并负责公共设施的日常维护保养。
4.6设备运行过程中出现故障由工程部维修并填写维修记录,由工程部管理人员对维修结果进行检查。
4.7设备设施管理的监视按《监视和测量控制程序》实施。
4.8对发现不合格按jzz*-32-2003《不合格服务控制程序》处置,由工程部负责跟踪。
各种记录每月交管理处统一保存。
5.0质量记录
5.1《设备设施保养记录》
5.2《设备设施维修记录》
5.3《设备设施台帐》
5.4《设备设施保养计划》
5.5《设备设施周/月检记录》
第4篇 物业辖区给排水设备设施操作规程制度
物业辖区给排水设备设施操作规程
1. 启动水泵前的检查
1.1检查水泵进、出水闸阀是否已打开,否则应拧开闸阀。
1.2排除水泵机组真空筒里面的空气(如果有的话)。
1.3检查电压表、信号灯批示情况。
1.4手盘水泵轴转动3圈,应灵活无阻滞。
2.启动水泵
2.1合上水泵控制柜(箱)电源开关,将转换开关置于'手动'位置。
2.2按下启动按钮,水泵启动,注意观察启动电流。
2.3如果一次不能启动成功,可以再试启动两次,每次应间隔3分钟。如果3次都未启动成功,则应停下来查找原因,排除故障后才能再启动。
2.4启动成功后,让其运转5分钟。观察运转电流,听有无异常声响,闻有无异常气味,检查漏水是否严重(漏水成线)。正常压力中区为0.7mpa,高区为1mpa。
2.5确认一切正常后,按下水泵 '停止'按钮,水泵停止。
2.6将转换开关置于'自动'位置,水泵自动启动并运行。
3.停止水泵
3.1将转换开关置于'0'(停止)位置,水泵停止运转。
3.2拉下水泵控制柜(箱)电源开关(如果需要)。
3.3关水泵进、出水闸阀(如果需要)。
3.4检查有无不正常情况,如有则及时处理。
第5篇 绿景物业辖区弱电系统设备日常巡检规程制度
物业辖区弱电系统设备日常巡检规程
一.巡检维护人员应有高度的工作责任心,按照规定的时间、要求进行巡检维护,巡检维护时带好必要的工具并做好巡检记录,巡检时应注意人身和设备的安全,发现重大问题立即报告。
二.所有弱电配电间、智能工作点以及其他前期设备每周巡检一次,巡检维护内容:运行状态、环境卫生、箱内外积尘清除、进出线螺丝紧固,前端装置设备运行情况等。
三.所有烟感、温感、报警按钮、连动装置每季抽测一次,烟感、温感每年清除积尘一次。
四.所有监控摄像点由监控人员,每班至少巡视一次,每月维护保养一次,红外报警、紧急按钮每季巡检、检测一次。
五.楼宇自动系统的温度、压力、流量等传感器每年二次检测、校验、变配电室电流、电压、功率因素传感器每年检测、检验一次,电磁阀每年检测二次。
六.所有应用软件应同时备份两套,每年应复审一次备份的有效性,做过数据修改或应用软件有变动的应另作备份。
七.每年对弱电的各个系统的各种功能做一次全面的测试。
八.详细记录巡检维护时间、情况、处理结果;发现一般问题立即解决,复杂问题应向主管、经理请示,因故没有处理应及时报告。
第6篇 物业辖区给排水设备设施运行管理作业规程制度
物业辖区给排水设备设施运行管理标准作业规程
一、目的
规范给排水设备设施运行管理工作,确保给排水设备设施良好运行。
二、适用范围
适用于物业管理处辖区内给排水设备设施的运行管理。
三、职责
1、机电维修部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况并负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。
2、管理员具体负责给排水设备设施的运行管理。
四、程序要点
1、巡视监控
(1)管理员应每两个小时巡视一次小区内水泵房(包括机房、水池、水箱),每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。
(2)巡视监控内容如下:
a、泵房有无异常声响或大的振动;
b、电机、控制柜有无异常气味;
c、电机温升是否正常(应不烫手),变频器散热通道是否顺畅;
d、电压表、电流表指示是否正常,控制柜上信号灯显示是否正确,控制柜内各元器件是否工作正常;
e、机械水压表与pc上显示的压力是否大致相条例,是否满足供水压力要求(正常值为4.5kgf/cm2);
f、水池、水箱水们是否正常;
g、闸阀、法兰连接处是否漏水,水泵是否漏水成线;
h、主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好,闸阍是否漏水,标识是否清晰;
i、止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠;
j、临时接驳用水情况;
k、雨水井、沉沙井、排水井是否有塞现象。
(3)管理员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时,应及时采取措施加以解决;处理不了问题,应及时详细地汇报给机电维修部主管,请求协助解决;整改时,应严格遵守《给排水设备设施维修保养标准作业规程》。
2、给排水设备设施异常情况的处理
(1)主供水管爆裂的处置;
a、立即关闭相关连的主供水管上的闸阀;
b、如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水,则应关停相应的水泵房;
c、立即通知服务中心主管及机电维修部主管。机电维修部主管联络供水公司进行抢修;负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况;
d、服务中心在机民维修主管的组织下,尽快开挖出所爆部位水管;
e、供水公司修好所爆部位水管后应由维修管理员开水试压(用正常供水压力试压),看有无漏水或松动现象;
f、确认一切正常后,回填土方,恢复水管爆裂前的原貌。
(2)水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。
(3)水泵方发生水浸时的处置;
a、视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关;
b、堵住漏水源;
c、如果漏水较大,应立即通知机电维修部主管,同时尽力阻滞进水;
d、漏水源堵住后,应立即排水;
e、排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹而擦拭、热风吹干,自然通风、更换相关管线等;
f、确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后,开机试运行;如无异常情况出现则可以投入正常运行。
3、水泵房管理
(1)非值班人员不准进入水泵房,若需要进入,须经机电维修部主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。
(2)水泵房内严禁存放有毒、有害物品。
(3)水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显示眼处。水泵房内严禁吸烟。
(4)定期打扫水泵房的卫生,清洁水泵房内的设备设施,做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,油漆完好、整洁光亮。
(5)水泵房内应当通风良好,光线足够,门窗开启灵活。
(6)水泵房应当做到随时上锁,钥匙由机电维修部主管统一保管,其他管理员不得私自配钥匙。
4、管理员应将给排水设备设施的运行数据(环境温度、电压、电流、运行频率)及运行状况完整、规范地记录在〈给排水设备设施运行日记〉表内,于每月的3日前将上一个月的记录整理成册后交机电维修主管存档,保存期为二年。
五、记录
《给排水设备设施运行管理日记》
六、相关支持文件
1、《给排水设备设施维修保养标准作业规程》
2、《火警火灾应急处理标准作业规程》
第7篇 物业辖区给排水设备维保规程制度
物业辖区给排水设备维保规程
1.水泵房设备为24小时自动供水,为确保供水系统的正常运行,检修水工按《楼层水电工巡视记录表》项目进行日常维保。
2.水泵机组的维修养护
2.1水泵的维修养护
生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。
检查水泵轴承是否灵活,是否有阻滞现象,是否有异常摩擦声响,是否有卡住、碰撞现象,是否轴键槽损坏严重。检查压盘根处是否漏水成线。检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,检查机组螺栓是否紧固。
2.2控制柜的维修养护
维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。清洁柜内所有元器件、清洁外壳,务必使柜内无积尘、无污物。检查、紧固所有的接线头,对于锈蚀严重的接线头应更换,检查柜内所有的线头的号码管是否清晰,有否脱落,及时整改。对于交流接触器,应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒,清除触头表面的污物,不能正常工作的触头应更换。检查复位弹簧是否正常工作,外壳接地是否可靠。热继电器的绝缘盖板是否完整无损,导线接头有无过热痕迹或烧伤;中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查动作是否可靠,信号输出是否正确;信号灯、指示灯是否指示正常。运传压力表信号线接头是否腐蚀。
2.3电机的维修养护
外观检查应整洁、铭牌完好,接地线连接良好,用摇表检测绝缘电阻,电阻应不低0.5mω,否则应烘干处理,电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密,电动机轴承有无阻滞或异常声响,电动机风叶有无碰壳现象,清洁外壳,外壳是否脱漆严重,若严重应重新油漆。
2.4相关阀门、管道及附件的维修养护
闸阀密封胶垫是否漏水。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏,弹簧弹力是否足够,油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换,清除压力室内污物,疏通控制水道,检查控制杆两端螺母是否紧固,紧固所有螺母。
3.水池、水箱的维修养护
检查水池、水箱是否有明显浮生物、脏物。检查水池、水箱是否完好,作用是否有效。检查水池、水箱周边环境是否良好。
水池、水箱的维修养护每半年进行一次,清洗。具体请详见《二次供水管理规定》
4.室外给排水设施的维修保养
室外给排水管道每半年全部检查一次,水管阀门完好,无渗漏,水管通畅无阻塞,若有阻塞,应清除杂物,若管道坡度不正确,应重新铺设,明暗沟每半年全面检查一次,沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次,半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈,保持雨污水井盖标识清楚,路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次,要求喷水设施完好,喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查,每半年养护一次,主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、'119'、'消防栓'等标识是否齐全,对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定,更换变形的密封胶圈,将水带展开换边折叠卷好,将阀门杆上油防锈,抽取总数的5%进行试水,清扫箱内外灰尘,将消防栓玻璃门擦净,最后贴上检查标志,标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次,每次雨季前检查一次,每4年水管油漆一次,要求水管无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道接口完好,无裂缝。
5.室内给排水设备设施的维修养护
5.1消防设备的维修养护
室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护,其维修养护内容如下:
a)每天巡视系统的供水总控制阀,报警控制阀及其附属配件,外观检查,确保处于无故障状态。
b)每天检查一次警铃,启动是否灵活,打开试警铃阀,水力警铃应发出报警信号,如果警铃不动作,应检查整个警铃管道。
c)每月对喷头进行一次外观检查,不正常的喷头及时更换。
d)每月检查系统控制阀门处于开启状态,保证阀门不会误关闭。
e)每两个月对系统进行一次综合试验,按分区逐一打开末端试验装置放水阀,试验系统灵敏性。
当系统因试验或因火灾启动后,应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。
5.2楼层给排水管道及附件的维修及养护
楼层用户使用过程中,由于使用不当或前期隐患,会出现各种各样的问题,需要进行及时维修和正常养护,所涉及的维修养护内容如下:
a)个别楼层停水。要先关掉总阀,打开支管阀门,检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处,以便派专业人员前来检查维修。
b)维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门,查看水表,如转动说明墙内水管破损漏水,然后关闭水表前阀门,打通漏水处墙面,取出破损水管,装入新水管,再打开总阀看是否漏水,如无漏水,补好水泥,恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。
c)阀门接头漏水。关闭自来水总阀,查找原因,若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水,应拆下阀门接头,在外丝处旋上几道水胶带,再把阀门接头装上扭紧,如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户,应爱护使用,旋扭阀门不要用力过度。
d)水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水,应先拆下水龙头,在外丝上旋上几道水胶带,再把水龙头装上扭紧,如是内芯断裂应更换内芯,如是水龙头自身有沙泥而漏水,应更换水龙头,检修完毕后,打开总阀门,反复开关水龙头,开关自如不漏水即可,然后告知用户,旋扭开关不要用力过度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,应打破饰面,取下排水管重新安装,完毕后,往浴缸内蓄水,到一定水量存放5min,查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面,然后告知用户,使用时注意清洁。
e)疏通地漏。先用抽子试通,不能查明原因则打开检查口检查,不通时再使用疏通机直至通畅为止,然后用胶管试水检验,并告知用户,使用时不要向管道乱丢杂物。
f)洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水,先拆下存水弯管,检查两接口处是否有破损情况,情况严重更换弯管,不严重可用生胶带密封接口契损处,达到不漏水为止。告知用户,不要随意乱动盆下弯管和接口处,防止漏水,不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。
当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外,还会出现各种各样的情况,住户(使用者)除了使用时动作规范,注意清洁之外,一旦出现情况不要擅自进行修改,应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修,以确保维修效果和维修时间。
第8篇 物业辖区设备管理规程7
物业辖区设备管理规程(七)
一、目的:通过对物业公共设备、设施的管理,使所有公共设备、设施在使用中保证完好状态,使设备在工作中保持最大效率,满足服务的要求。
二、适用范围:本公司物业管理权限内的公共设备、设施。
三、内容
1、设备检修管理制度
1)设备检修申办制度
2)根据工程维修部年度月度工作计划对各自职责区域内的设备进行维修保养,先填写维修任务单,填写所维修检修内容,在规定时间完成检修工作后,由维修工填写实际工作记录和维修所用的材料配件的规格数量。
3)临时紧急设备维修,抢修由工程维修部主管到场签发维修工作任务单,检修完成后由检修人员填写实际工作记录,和所用配件、数量、规格、检修时间。
2、设备安全管理制度
1)设备检修(故障抢修)挂牌制度
⑴ 挂牌:凡工程维修部员工在设备检修抢修前,应切断电源,执行挂牌作业。挂警示牌前应填写'浙江z物业工程维修部设备检修(故障抢修)挂牌单'一式两份,将该挂牌单用夹子夹在所挂警示牌上(遇紧急情况可以先挂牌后填单),挂牌单上注明挂牌时间、原因、设备编号、挂牌人姓名,并由发令人签名,日班由工程维修部主管发令,如主管不在由领班发令,中夜班由正值班人发令。
⑵摘牌:当检修、抢修工作完毕后应及时摘除所挂警示牌,摘牌人应在挂牌单上填写摘牌时间、摘牌人姓名、发令人签名。挂牌单一份由摘牌人保存,一份交由工程维修部保存。
⑶设备的标识:a.所有设备实现单机挂(粘)标识牌,标识各设备的名称、编号、该设备的运行状况,使每台设备受控。
b.阀门类的标识牌(on+绿色┃)为开启,(off+红色○)为关闭,各类阀门使用情况变换应及时改变所挂受控状态牌。
3、设备定期检查试验制度
1)空调冷水机组:空调冷水机组使用期间每小时检查一次,由空调操作人员负责检查并填写冷冻站运行记录表,记录冷凝压力、冷凝温度、蒸发压力、蒸发温度、油温、油压、供水温度、回水温度、回水压力、电流、开机停机时间,每天记录表由空调领班审核后交工程维修部文员装订成册保管备查。空调冷水机组停机期间每日搞一次清洁保养工作,做到机台、地面无积尘,手摸无手印,每天检查有无泄露点。
2)消防水泵:消防用自喷淋泵、消火栓泵,每月进行一次试验运转,试验运行时将控制开关打到手动位置,然后启动水泵,检查压力表压力,检查电流,当检查正常后将控制开关复位到自动状态,然后通知保安部,由保安部通知消防控制中心自动启动各消防泵,并和保安部作好试验运行记录,由试验负责人签名。
3)空调风机盘管:空调风机盘管每年夏季前4月份、冬季前11月份对所有业主室内进行两次滤网清洗,以保证空调风机盘管的正常运行;清洗滤网同时检查风叶振动情况,发现异常当即处理,并由检查人员填写维修任务单,工程维修部主管分楼层抽查清洗质量,一楼大堂空调风机盘管滤网每两周清洗一次。
4)其他设备试验:其他设备试验根据工程维修部年度月度工作计划实施(详见工程维修部年度月度工作计划表)。
4、设备检查、评审
1)工程维修部经理、主管对本公司管理权限内的设备进行不定期抽检,包括月检、周检。
2)每日审核冷冻站运行记录表、热力运行记录表、水泵房运行记录表、工程维修部综合日报表。
3)每月检评工程维修部月度计划完成情况。
5、工具管理制度
1)工具分个人工具和公用工具。个人工具由维修人员个人保管,工程维修部登记注册规格、数量、型号,工程维修部主管每年分两次抽检其完好程度、是否缺损,缺少一件,由使用保管人员按使用期限折价赔偿,公用工具借用期间不按操作规程使用造成损坏,由借用人修复,修理费用由借用人酌情赔偿。
2)公用工具由工程维修部内勤人员保管,维修设备时由维修人填写借用单,写明规格、数量、型号、借用日期。
3)公用工具分电动工具和大型维修工具两类。
4)电动工具包括电锤、冲击电钻、手枪电钻、台钻、砂轮机、砂轮切割机、角向磨光机、电动曲线锯、电焊机,电动工具使用时应根据该工具的使用说明要求使用,使用时应检查绝缘性能是否良好、电源插头接线牢靠,使用人应戴绝缘手套操作电动工具,电动工具使用完毕须将外表擦洗干净。归还保管人员后,应在借用单上填写归还日期、归还人员签名。
5)大型工具包括重型套筒扳手、600mm 管子钳、900mm管子钳、1号管子台虎钳、450mm活扳手、2吨手拉葫芦、14p八角锤,大型工具使用应按该工具使用要领进行,榔头使用前须检查榔头柄装配是否松动,倒锲有否装好,以防使用中榔头脱柄伤人;手拉葫芦和重型套筒扳手使用后应将表面擦洗干净,并涂一层保护油膜。所有大型工具使用完毕后应及时交还保管人员,并在借用单上填写归还日期、归还人签名.
6、设备润滑
1)泵类设备用3#锂基脂润滑运行,运行泵每月加注一次,季节用泵三月加注一次。
2)防火卷帘门每半年加注25#机油一次。
3)制冷机第一次运行5000小时更换york-c号油一次,以后每运行两万小时更换冷冻机油。
4)空气压缩机每年更换空压机油一次。
5)每次更换和加油由维修人员填写设备加油(换油)记录表,注写加油(换油)设备规格、型号、所加油(换油)规格、数量、日期。
6)工程维修部主管负责抽检加油(换油)情况每季度进行一次,并作检查评审。
7、能源管理制度
1)执行上级能源部门对用水、用电、用热的有关规定使用。
2)合理安排外围霓虹灯的开关时间和外围路灯的照明时间,可用电脑控制的设施全部由电脑程序控制,暂不能用电脑程序控制的由中夜班值班人员控制。
3)坚决杜绝'跑、冒、滴、漏'现象,汽车冲洗设专用水表。
4)严禁在大厦内使用碘钨灯、电热杯、速热器、电炉等电热器具。
5)每周统计一次大厦总用水量,检查用水是否在控制范围内。
8、检查:根据工程维修部每天的日报表,由工程维修部经理每天9时进行审核,发现水电有超量情况,当即召集主管评审分析查找原因,排除故障。
9、技术培训制度
1)技术培训由主管负责制定培训计划,确定培训人员、方法、时间及培训考核,经部门经理批准后实施。
2)对新员工必须先进行安全操作规程及有关规章制度的学习,经考试合格后方可进行专业培训。培训期间要进行操作规程、基本功和现场操作考核,考核合格方可安排正式上岗,不合格者,应限期补考使
之合格,补考不合格者予以调离或辞退。
3)培训内容详见工程维修部年度培训计划。
4)考核:考核成绩由工程维修部文员存档保管,详见培训考核记录表。
第9篇 绿景物业辖区空调系统设备日常巡检维护规程制度
物业辖区空调系统设备日常巡检维护规程
一.巡检维护人员应有高度的工作责任心,按照规定的时间、要求进行巡检维护,巡检维护时带好必要的工具并做好巡检记录,巡检时应注意人身和设备的安全,发现重大问题立即报告。
二.运行中的冷水机组应每小时巡检一次,巡检维护内容:机房清洁卫生。设备、管道清除积尘;机房各种阀门状态、管道、阀门滴、漏情况;冷却机冷冻水、冷却水进回水温度、压力;冷冻机油压、油温、冷冻机轴承温度,电压、电流;机器发热、震动、泄漏情况。管道滤网每年清洗二次、电子除垢器每年检测一次。
三.运行中的空调水泵每小时巡检一次,巡检维护内容:泵马达的电流、散热情况,联接轴器声响、震动、渗水情况。每月检查一次润滑油,供冷、供热季节结束应对泵的轴承、密封等机械结构全面检查维护一次。
四.运行中的冷却塔应每二小时巡检一次,巡检维护内容:电机电流、阀门开关状态、补水情况以及灰沙过滤器工作情况。膨胀水箱水位、进水浮球、阀门状态。冷却塔风机应每月检查润滑油;供冷结束对风机机械传动全面检查维护一次,全面清洗冷却塔。
五.运行中的锅炉每小时巡检一次,巡检维护内容:机房清洁卫生,设备管道清除积尘,锅炉的水位、压力、温度、供油情况,火焰火头、油箱油位,送风机工作情况和各阀门的状态(蒸汽流量、压力、温度、减压阀工作情况,以及汽水交换器的工作情况),进回水温度、压力。每年停炉期对锅炉进行全面保养,清除水垢及杂质,对安全阀及附属设备进行检修。
六.楼层变风量系统每天巡检一次,巡检维护内容:风机风门开启状态,防火阀开启状态,马达、风叶、轴承声响、皮带松紧、电机电流、频率、滤网状况、凝结水排水情况;进回水温度、压力、送回风湿度、压力。每个vav末端风速、温度、室温等情况每年检测二次(供冷、供暖各一次),滤网1---2个月轮流清洁一次。
七.运行中的通风、排风设备每天巡检一次,巡检维护内容:风机马达送排风效果,所有运行风机每月检查一次润滑油。机械传动每年检修维护一次。
八.空调水处理系统设备每月巡检一次,及时更换、检查处理材料。
九.详细记录巡检维护时间、情况、处理结果;发现一般问题立即处理解决,复杂问题应向主管、经理请示,因故没有处理应及时报告。在炎热和严寒季节要增加巡检次数。
第10篇 物业辖区设备购置规程制度
物业辖区设备购置规程
1目的
为规范设备购置程序,特制定本规程。
2适用范围
适用于公司管辖范围内新增设备的购置。
3操作规程
3.1项目的提出
使用部门根据经营的需要提出购置申请。设备的设置要遵循'技术上先进、经济上合理、经营上可行'的原则。
3.2项目调查
3.2.1设备购置方案提出后,应进行项目调查,以掌握详细而准确的调查研究材料和文件,为以后进行技术、经济综合分析和各种方案的比较和论证做准备。
3.2.2公司方面
应调查现有设备的利用率和潜力情况,安装设备的环境条件;能源和材料的供应情况;资金来源;操作和维护的技术水平;人员配备。
3.2.3设备制造厂家方面
应调查该厂家的技术水平、经营情况、售后服务情况、设备的规格和技术性能、配件供应、维修专用工具的代售等。
2.2.5费用方面
应调查该设备售价水平、运输费、安装费、保险费、培训费、运行成本、修理折旧等。
3.3项目论证
3.3.1项目论证就是进行可行性研究和设定效果分析,其目的是为了避免设备购置的盲目性,增加可行性。
3.3.2工程技术部负责会同使用部门进行项目论证,并以报告的形式呈报给总经理审阅。
3.3.3项目论证主要内容
项目论证的主要内容包括:
a)总论
该项目方案的背景和历史条件,所研究结果的概要说明以及方案存在的问题和解决这些问题的建议;
b)与方案有关的市场状况和前景;
c)设备所需能源、原料及配件的情况;
d)设备的环境条件
是否具备设置设备的地点,其地质条件、运输条件、可使用面积和施工安装是否具备条件以确保设备实施方案的顺利进行;
e)技术方案
阐述设备的主要技术原理、结构、规模和安装方案,一般是提出几个技术方案,并说明各种方案的优缺点以便做出最优决策;
f)环境保护
设备运行是否存在废气、废水、废料和噪声污染问题,并说明治理的方法和措施;
g)对运行操作人员和管理人员的要求,如必要的话应说明所需人员的专业工种、文化程度和培训计划等;
h)设备投资方案的经济评价
应说明投资总额、投资方案的经济效益和社会效益;
i)不确定性分析;
j)方案的实施计划;
k)可行性研究的结论。
综合各项分析,从技术、经济方面而得出可行性意见,并明确存在的问题和提出解决这些问题的建议。
3.3.4工程技术部和使用部门在完成可行性论证后应对其以报告的形式呈报给总经理审阅,总经理审阅批准后,由工程技术部配合使用部门选择设备。如果是所有权属于业主的设备,则应在购买前报业主委员会批准。
3.4设备的选择
3.4.1应按适应性、技术性、可靠性、维修性、安全性、节能性、环保性、配套性、制造厂家的售后服务等标准进行设备选型。
3.4.2在对重要设备进行购置或更新之前,必须设计几个可供选择的技术方案,并对各个方案进行经济分析和评价,通过对比分析,最后选择最优方案。
3.5编制计划
3.5.1设备选择定型后,应将最后方案交由总经理审阅批准。
3.5.2总经理批准后,工程技术部和使用部门负责编制采购计划,交财务部和总经理审核批准进行采购。
3.6设备的采购
设备的采购按财务部的相关采购规定执行。
4记录
可行性论证报告
第11篇 z物业辖区用户室内设备维修规程
物业辖区用户室内设备维修规程
1、接到维修单,应先将单号和内容登记在维修档案登记表上,随后交对应的班组进行维修工作。
2、物管部维修工接单后在维修档案登记表上签收。
3、根据维修内容准备必要的工具和材料,按相应的维修服务承诺时间到达维修现畅
第12篇 物业辖区中央空调设备操作规程
物业辖区中央空调设备操作规程
(五)
一、水泵1.水泵开机前应检查水泵进出水阀门是否处于开启状态;2.修理水泵或水泵电机。
应切断起动柜电源,取下熔断器验明无电后,挂上停电警告牌,才可进行水泵或电机修理。
3. 维修中电机如有移动复位的,应对电机接线柱进行一次紧固和绝缘验测,合格后方可投入使用。
二、冷水机组起动1.冷水机组管道对应的电动阀门平常处于常闭状态。
2. 开机前的准备工作:
1)各种信号灯显示是否正常。
2)各种阀是否均已打开,特别是主机对应的电动阀门。
3.)检查冷水机组工作电压是否在额定值的±10%范围以内。
4)机组冷却水温度设定
7.2℃。
5)用机组显示键确定冷冻水、马达电流、导叶片设定值。
3. 机组操作状态显示机组系统正常和系统需要冷冻负载,将启动按钮'开启'位置,确认冷却水、冷冻水水泵是否自动开启。
4. 冷却水出水温度达到32℃后,起动冷却塔。
5.抄读冷水机组电压、电流、冷媒高压、冷媒低压,冷冻水进水压力、进水水温、出水压力、出水水温。
6. 机组正常运行后,每两小时抄读以上机组运行的技术参数和投入运行的设备。
三、冷却机组关机1.将电源开关推到'停止'位置。
2. 停机30分钟以后, 冷冻水泵和冷却水泵,并关掉冷却塔。
3. 整理机房和记录:将阀门恢复到规定的位置。
四、冷水机组中途停机1.冷水机组运行中突然停机,值班员应首先阅读显示屏显示故障。
2. 根据故障,对停机原因进行核对,确认停机原因无误后,报站长。
3. 因机组外部原因造成停机,短时间可以恢复,应先消除故障原因,然后按开机规程开启备用机组。
发生故障的机组消除故障后,需等15分钟后才可重新开机。
4. 机组因停电造成停机时间超过20分钟,机组要通电对润滑油加热至45℃,方可重新起动机组。
5.机组中途停机要进行详细登记:故障发生的时间,如何处理重新开机的时间。
