楼宇管理工作制度
为了提高楼宇的物业服务质量,特制定本制度。
第一章 总则
第一条 物业集团所属各公司或楼盘管理处为楼宇管理的责任部门。
第二条 楼宇管理必须达到'国优'标准。
第二章 楼宇安全管理
第三条 保安部每月不定时巡查每层楼不少于十五次,(**华府和**湾保安部每天不定时巡查每层楼一次),物业部每周不定时巡查每层楼不少于三次,环卫部每天不定时巡查每层楼不少于一次。每次巡查必须在楼宇每层固定位置的《楼宇巡查签到表》上签到,该表由保安部负责张贴,物业部负责回收存档。未按规定频次巡楼和签到的,每少一次扣罚责任部门经理1元。(本条考核数据由督导员提供)
第四条 保安部必须在每月25前全面检查一次楼宇对讲系统(楼宇大堂对讲主机、电梯对讲器)与保安指挥中心的联通、监控功能,对检查发现的故障情况应于当天书面报客户服务部处理,客户服务部24小时内再报楼盘负责人。未达本条要求,每处每延迟一天处理扣罚责任部门经理3元。(本条考核数据由客户服务部提供)
第五条 保安部必须在每月25日前全面检查一次楼宇天面试压消火栓、喷淋末端试水、楼宇消火栓及灭火器,对楼宇消火栓和灭火器必须做好月检标识,并将故障情况于当天书面报客户服务部处理。每处每延迟一天处理扣罚保安部经理3元。(本条考核数据由客户服务部提供)
第六条 保安部在楼宇巡查过程中发现抢劫、入室盗窃等不法行为的,必须参照物业公司应急预案进行处理。处理方法不当的,每次扣罚保安部经理3×5元。(本条考核数据由督导员提供)
第七条 保安部每月对商铺进行消防检查不少于一次,并保持详细的书面记录,对存在的消防隐患必须签发::整改通知书限期整改,逾期未整改的应及时报告楼盘负责人。未按要求检查或发书面整改的,每户扣罚保安部经理5元。(本条考核数据由督导员提供)
第八条楼宇发生消防事故,保安部必须在2分钟内赶到现场处理,并于3分钟内报告楼盘负责人;事故处理完毕前,保安员不能离开现场。每延迟1分钟到达现场,扣罚保安部经理3元;事故未处理完保安员离开现场的,每次扣罚保安部经理3×5元。(本条考核数据由督导员提供)
第九条 保安部负责建立出租屋档案,物业部负责建立商铺档案,责任部门每月最后一天对当月26日前的信息进行更新。未按时更新的,每户每延迟一天扣罚责任部门经理3元。 (本项考核数据由督导员提供)
第三章 楼宇卫生管理
第十条 环卫部必须按照以下标准完成楼宇保洁工作:
1、楼宇天面每天清扫1次,二层平台、雨篷每周清扫3次,要求无垃圾、无积水、下水口无堵塞、无青苔。
2、楼宇垃圾每天定时收集、清运2次,根据情况对垃圾桶进行清洗,无污渍、无积垢。
3、楼宇大堂地面每天拖擦3次,每月刷洗1次,无垃圾、无污渍、无积水。
4、楼宇大堂内的通告栏、墙壁等每天擦拭1次,无积尘污迹。
5、电梯轿厢,每天保洁3次,每周用不锈钢油保养2次,轿厢内无垃圾、无异味、无乱张贴,不锈钢表面光亮,无污迹。
6、楼宇电梯前室地面每天拖擦1次,每月刷洗1次,无积尘、无污渍。
7、楼层防火门、水电房门、电梯门、消防箱等设施,每周擦拭1次,住户防盗门每月擦拭1次,无积尘、污迹、无乱张贴。
8、楼层电梯按钮、电灯开关、消防警铃、楼梯扶手等设施,每天擦拭1次,无积尘、无污迹。
9、楼层消防通道,每天清扫1次,每月拖擦1次,无垃圾、无污迹、无异味。
10、楼层墙壁、天花、踢脚线每月除尘1次,无积尘、无污痕、无蜘蛛网。
11、楼宇排水口每天清洁1次,无垃圾、无积水、无堵塞、无青苔。
12、楼层灯具每季度清洁擦拭1次,无明显积尘。
物业部在保洁工作完成半小时内,对每幢楼宇的清洁卫生进行抽查。对清洁不达标的,每次扣罚环卫部经理3元。(本条考核数据由物业部提供)
第十一条 保洁员在进行楼宇二层平台及雨篷等位置作业时,必须配戴安全带和安全帽。未按规定配戴安全带和安全帽作业的,每人每次扣罚环卫部经理3元。(本条考核数据由保安部提供)
第十二条 环卫部每月必须在楼宇内进行一次灭蟑螂、灭蚊子、灭苍蝇、灭鼠的消杀工作,每次消杀前两天必须在各楼宇大堂公告栏上张贴《消杀通知》。未按时消杀或公告的,每次扣罚环卫部经理3元;消杀遗漏的,每层楼扣罚环卫部经理3元。(本条考核数据由物业部提供)
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sp;第四章 楼宇设施设备管理
第十三条 工程维护部必须按照楼宇设备设施的维护保养规范进行维护保养,使设备设施达到“三净”(设备干净、机房干净、工作场地干净)、“四无”( 无跑、无冒、无滴、无漏)。维护保养不达标的,每处扣罚工程维护部经理3元。(本条考核数据由督导员提供)
第十四条 设备房内必须规范张贴设备的运行管理规程、操作规程、维修保养规程,配置有效防鼠设施。每个设备房每缺少一处,扣罚工程维护部经理5元。(本条考核数据由督导员提供)
第十五条 工程维护部接到报修后,对直接影响业主生活、存在安全隐患的设备、设施问题,必须立即安排抢修或应急处理。其余问题在24小时内列入维修计划,并报楼盘负责人批复后按计划实施。未及时安排抢修或应急处理的,每次扣罚工程维护部经理3元;未按规定及时列入维修计划并实施维修的,每项扣罚工程维护部经理3元。(本条考核数据由客户服务部提供)
第十六条 业主户内发生问题需要维修的,必须严格按照《维保修管理制度》的规定处理。具体处罚按照《维保修管理制度》实施。
第十七条 工程维修保养需要停水、停电的,经报楼盘负责人批准后,必须提前三天书面通知客户服务部::和物业部,由物业部提前两天在各楼宇大堂公告栏上张贴《停水(停电)通知》。紧急抢修时,工程维护部经理应立即组织实施并电话报告楼盘负责人,同时通知物业部立即在相应楼宇大堂公告栏上张贴《紧急抢修停水(停电)通知》。
工程维护部未按规定及时通知客户服务部或物业部的,每次每少通知一个部门扣罚工程维护部经理3元;物业部未按时张贴通知的,每次扣罚物业部经理3元。(本条考核数据由客户服务部提供)
第十八条 工程维修时,必须对维修区域进行警示、围闭,并按规范标准采取必要的安全措施。未作警示、围闭和按规范标准采取安全措施维修的,每次扣罚工程维护部经理5元。(本条考核数据由物业部提供)
第十九条因管理不善,导致设备发生故障的,每次扣罚工程维护部经理3元。(本条考核数据由客户服务部提供)
第二十条楼宇如发生停电,必须在10分钟内启用楼宇备用电源。每延迟1分钟启用备用电源,扣罚工程维护部经理3元。(本条考核数据由客户服务部提供)
第二十一条 楼宇如发生电梯困人,保安部与工程维护部的救援人员必须在3分钟内赶到现场,在被困人员没救出前不能离开现场。救援人员每延迟1分钟到达现场,扣罚责任部门经理3元。(本条考核数据由客户服务部提供)
第五章 楼宇其他服务管理
第二十二条 每期楼宇交楼前第三天,楼宇总经理信箱、公告栏、楼栋号、楼层号、房号必须全部按要求安装完毕,公告栏内必须张贴出欢迎业主收楼入住的慰问书和介绍**物业服务理念的宣传海报。每处每延迟一天扣罚物业部经理3元。(本条考核数据由督导员提供)
第二十三条 物业部每年至少对业主全面回访一次,物业部经理每年至少对vip业主回访两次,并做好书面记录(回访无书面记录的视为未回访)。每月回访户数不少于全部户数的1/10,且不得重复。物业部::每月26日17:00前将回访情况报给客户服务部,由客户服务部按每栋楼宇10%的比例进行电话抽查回访。全面回访每户每延迟1天回访,扣罚物业部经理1元;vip业主回访每户每延迟1天回访,扣罚物业部经理3元。(本条考核数据由客户服务部提供)
第二十四条 接到业户投诉后,客户服务部应立即通知相关职责部门;相关职责部门接到通知后,应在5分钟内赶到现场处理。每迟到现场1分钟,扣罚职责部门经理3元(本项考核数据由客户服务部提供)。客户服务部每延迟1分钟通知的,扣罚客户服务部经理3元(本项考核数据由督导员提供)。
第二十五条 客户服务部受理的业主装修申请资料必须齐全。装修申请资料(身份证复印件、资质证书、营业执照、装修图纸、申请书)不齐而受理的,每户扣罚客户服务部经理3元(没有资质证书和营业执照,但有业主书面承诺承担全部装修责任的可免予考核)。(本条考核数据由督导员提供)
第二十六条 客户服务部受理业主装修申请后,必须在两个工作日内完成装修的审批,并将结果反馈给业主。装修审批每延迟一天,扣罚客户服务部经理3元。 (本条考核数据由督导员提供)
第二十七条 业主无证装修的,每户每延迟一天补办装修手续的,扣罚物业部经理3元。(本条考核数据由保安部提供)
第二十八条 因管理不善,业主违规施工,导致破坏建筑物结构构件(柱、剪力墙、承重墙、梁),影响结构安全的,每发现一户,扣罚物业部经理5元; 因管理不善,业主违规施工,导致楼板开裂、渗漏水,分户墙、外立面破坏、给排水管损坏、公共设施损坏的,每发现一户,扣罚物业部经理3元;因管理不善,业主违规施工,导致其它业主家中强、弱电线路受损,不能正常使用,每发现一户,扣罚物业部经理3元; 因管理不善,业主违规施工,导致排水管堵塞的,每发现一户,扣罚物业部经理1元。(本条考核数据由客户服务部提供)
第二十九条 业主空调机未按要求安装的
,每发现一台,扣罚物业部经理3元。(本条考核数据由保安部提供)
第三十条业主装修验收在业主申请装修验收当天进行,每延迟一天,扣罚物业部经理3元(业主书面申请另约时间的除外)。(本条考核数据由客户服务部提供)
第六章 附则
第三十一条 本制度对客户服务部和物业部机构和职责合并的楼盘,其中涉及物业部经理相关的职责,由客户服务部经理承担,相关客户服务部对物业部的考核内容,转由该楼盘的督导员负责。
第三十二条 本制度由物业集团全面质量管理办公室负责解释。
