某某房地产项目中介管理制度
某房地产项目中介管理制度
1.目的:为规范集团项目储备运作和管理,为集团战略发展提供项目储备的支撑,拓宽项目信息获取渠道,规范总部及各公司项目拓展部门与项目中介沟通过程中的工作,特制定本制度。
2.范围:
2.1适用范围:总部发展中心及各项目公司项目拓展部门
2.2发布范围:总部发展中心及各项目公司项目拓展部门
3.名词解释:项目储备包括土地储备和在建房地产项目储备。
3.1项目中介是指拥有房地产项目信息资源,能在我方与项目所有方之间进行协调和沟通的个人或单位。
3.3项目所有方是指土地使用权人、房地产在建项目中土地使用权人和房屋所有权人形成的共同体。
3.4项目拓展部门是指总部发展中心项目拓展部及各项目公司负责项目拓展的部门或项目公司下属项目部负责项目拓展的工作人员。
3.5项目责任人是指获取中介项目信息的第一人、拓展项目小组的牵头人。
3.6项目备案是指各项目公司拓展项目达到备案标准后,向总部发展中心进行项目信息、项目资料及项目初步分析报告的备案,并留存项目资料。
4.职责:
4.1总部发展中心:
4.1.1负责督促各项目公司项目拓展部门对拓展项目及项目中介信息进行备案;
4.1.2审定中介服务协议的内容;
4.1.3负责已签订中介服务协议的备案工作。
4.2项目公司主管领导/发展中心拓展部经理:
4.2.1负责督促拓展部门项目责任人及时进行项目备案;
4.2.2协助拓展部门项目责任人进行项目的沟通和谈判。
4.2项目公司拓展部门项目责任人/发展中心拓展项目责任人:
4.2.1负责厘清项目关系,认定所拓展项目的中介;
4.2.2负责向总部发展中心及时进行项目备案及中介信息的备案;
4.2.3及时通报项目中介变更或变动的信息;
4.2.4负责解释与项目中介有关的信息和情况;
4.2.5依制度中的中介服务协议范本,草拟中介服务协议书。
5.作业内容:
5.1项目中介的分类:
5.1.1一类项目中介是指拥有房地产项目信息资源,能在我方与项目所有方之间进行协调和沟通的,且对拓展项目合作能够起关键性作用(能根据我方要求,对项目进行全程沟通)的个人或单位。
5.1.2二类项目中介是指拥有房地产项目信息资源,能在我方与项目所有方之间进行协调和沟通,且对拓展项目合作能够起辅助性作用的个人或单位。
5.1.3三类项目中介是指拥有房地产项目信息资源,但不具备沟通和协调能力及资源的个人或单位。
5.2项目中介的认定:
5.2.1可提供土地或在建房地产项目信息,并提供项目基础资料及相关法律文件,达到总部发展中心项目备案标准的,即可认定其为该项目的中介;
5.2.2不能提供项目所有方信息并进行切实沟通和协调的,不能认定其为该项目的中介;
5.2.3提供项目信息不完整或有明显不真实的不能认定其为该项目的中介;
5.2.4项目中介以项目为单位,就同一项目而言,项目中介只有一个;中介为多人或多级时,视为一个中介团体;
5.2.5拓展项目在总部发展中心进行项目备案时,信息来源属项目中介的,须同时对该项目中介备案,项目中介信息由该拓展项目实际负责人负责核实并解释。
5.2.6项目责任人要保留项目中介在项目谈判过程中起到中介服务作用的凭证,要在谈判大纲、谈判纪要等谈判过程记录文件中体现,作为最终确定该项目中介认定结果的重要依据。
5.2.7若同一项目出现多个中介时,可视如下不同情况进行选择:
5.2.7.1同一项目拓展部门内,若针对同一项目出现多个中介,且多个中介互无关系时,选择能够提供较详尽资料和信息的,沟通和协调能力强的;
5.2.7.2同一项目拓展部门内,若针对同一项目出现多个中介,且多个中介同属一个服务机构时,视其为一个中介团体;
5.2.7.3不同项目拓展部门间,针对同一项目出现不同多个中介,以项目备案时间先后为准,确定项目归属及项目中介,或以上级领导意见确定为准。5.3项目备案标准:
5.3.1项目简介清楚明确,应包含如下内容:项目座落、四至范围、占地面积、规划建筑面积、规划容积率、各类建设产品及其规划面积、地块现状、项目所有方的基本情况及意向转让价格。
5.3.2项目法律文件,应有以下法律文件中的一个或多个:立项批复、土地使用权证或土地出让合同、建筑工程规划许可证、建筑工程用地许可证、建筑工程施工许可证等;
5.3.3项目中介信息的备案内容包括联系人姓名、联络方式及通讯地址等基本信息。
5.4项目中介接洽过程的工作原则:
5.4.1尊重第三方及其工作成果,承认项目中介方的信息提供、沟通协调的服务功能和作用;
5.4.2注重接洽工作时的个人仪表,树立良好的公司形象,详细内容参见《员工手册》及《拓展项目谈判管理制度》;
5.4.3在我方与项目所有方进行沟通前,要求项目中介提供公开的项目资料,原则上项目拓展工作人员不应以任何名义签订保密协议。若确有必要签订保密协议的,须经集团领导同意并授权执行人,方可执行;
5.5.项目拓展人员不应向中介方承诺给付中介费用的额度;中介费用额度的最终审定权归集于集团副总级别以上人员;
5.5.1与项目中介接洽过程中,要注意保守公司机密,不得泄露公司机密。中介服务报酬及费用:中介服务报酬的给付以项目中介提供中介服务,使我方与项目所有方的合作达成,且合作协议正式生效为前提;
5.5.2若项目成交总额款项是分期给付的,则相应的,项目中介服务报酬也同比例分期给付;
5.5.3三类项目中介的信息服务报酬付费区间为:1――10万元人民币;二类项目中介的中介服务报酬按市场标准以项目成交合同额的1-3‰(含税)累时比例额度给付,该中介服务报酬须中介费出具正规发票;
5.5.4项目中介付费标准项目成交总价10亿元以上8―10亿元5―8亿元2―5亿元5.5.5付费标准0.10%0.15%0.20%0.25%2亿元以下0.30%一类项目中介的中介服务报酬参照二类项目中介的付费标准,上浮30―50%,或视项目具体情况,由双方协商另行商定,经集团领导批准后确定;
5.5.6中介服务报酬额度中已包含项目中介应缴纳的各项税费,我方不负责代缴任何税费;
5.5.7无论项目合作达成与否,项目中介在服务期间内所发生的费用自行承担,我方不予负担;
5.5.8若项目中介方发生如下情形,视情节轻重,予以核减中介费给付额:5.5.8.1在合作过程中沟通协调不利的;
5.5.8.2在合作过程中有弄虚作假情节的;
5.5.8.3在合作过程中发现有意向我方工作人员进行贿赂的;
5.5.8.4在合作过程中泄露我方公司机密的。
5.6从项目中介渠道获取项目信息的操作流程:前期接洽中介认定获取项目信息资料及法律文件项目中介完成初步分析报告初步可行获取详细资料项目中介中介备案项目备案沟通协调与项目所有方接触、沟通、谈判项目中介签订合作协议签订中介服务协议
5.7中介服务协议:
5.7.1中介服务协议的签订以我方与项目所有方签订合作协议为前提;
5.7.2中介服务协议的签订须经由集团审批方生效,任何以个人名义签订的中介服务协议均属无效。
5.7.3中介服务协议内容参照本制度附件之中介服务协议范本执行;
6.奖惩条例:
6.1对于引荐项目中介并达成项目协议的公司拓展人员的奖励办法,相关内容详见《土地储备奖励制度》;
6.2与中介接洽过程中不得接受他方人员的贿赂或回扣,否则将按公司相关制度给予惩处;
6.3无
7.与中介接洽过程中泄露公司机密的,按公司相关制度给予惩处。
