js房地产地盘管理制度
一、目的
加强地盘管理,以规范、有序、科学、高效地运作来保证把施工项目建成建筑精品,树立公司形象,提高企业经济效益和社会效益。
二、范围
适用于公司自己发展和对外承担施工的地盘。
三、管理制度
1、地盘计划管理
地盘计划统计管理,作为地盘管理工作的控制目标,既要有科学性,又要结合工程施工的具体情况,起到计划领先的作用。
1.1工程进度计划
a、根据工程合约或公司地产部发展计划,由地盘经理组织各专业工程师、计划人员编制工程总进度计划,报请公司工程部批准后实施。
b、地盘根据工程总进度编制工程月进度计划,经地盘经理批准后,报工程部作为考核地盘计划完成的根据,并报公司地产部备案。
c、旬计划或工序节点计划,由地盘经理批准实施。
d、工程进展过程中,有重大设计变更或因其他因素造成工程总进度不能执行时,工程总进度必须作出及时的修改,::并报上级批准。
e、各施工班组或分包商编制的工程进度表,必须与工程总进度吻合,地盘经理批准后实施。
f、涉及到工期奖金的工程进度控制计划,须报主管副总经理审批。
g、工程竣工后,应根据实际进度绘制工程实际进度表。
1.2 工程统计
a、地盘编制工程月、季、年形象进度及实物量完成统计报表,并逐级上报。
b、计划统计人员必须建立资料台帐,做好归档工作。未经地盘经理同意不得向外单位提供统计资料。
1.3 物资、机具设计
a、工程开工前,地盘应及时编制工程物资、机具采购供应计划,并报工程部、物资部审批,属地盘权限内的物资、机具供应由地盘经理批准后采购。
b、为保证工程正常进行,地盘材料员要及时向地盘经理提供有关物资、机具的统计资料。
2、地盘工程质量管理
认真贯彻执行国家、地区有关工程质量监管工作的规范、法规,具体做好以下工作:
2.1 熟悉各类施工操作规程、工程验收规范及工程质量标准,严格按图纸施工,认真执行地盘质量目标计划。
2.2 掌握工程质量及质量监督情况,实行施工全过程的跟踪监控,预防为主。及时收集工程质量的原始数据和资料,对工程重点部位、重点工序要制定专项质量保证措施。
2.3 参与施工组织设计的编制、工程设计交底与图纸会审,对交底和会审纪要中有关质量部分应严格监督实施。
2.4 按时组织主体工程中间质量验收、分部工程质量评定及竣工工程质量等级初评。定期组织工程质量检查,坚持按质量标准要求签发质量整改通知书,并认真监督实施。各专业的施工管理人员都必须在各自的业务范围做好质量管理工作。
2.5 对公司、监理、政府质监部门提出的质量整改意见,要积极慎重做好整改工作,经复查合格后作书面回复。对工程低劣的施工单位或班组,经多次说服教育无效时,可下令停工整顿,或给予罚款处理。
2.6 组织并参与质量事故调查及处理方案的拟定,提供事故原因初步分析资料;对于重大事故,必须一日内报公司主管部门及主管领导,负责质量争端问题的协调仲裁。
2.7 对关键工序实行施工前质量把关
a、混凝土浇灌前应检查技术复核及隐蔽工程资料,检查材质证明及复检资料,审查混凝土级配及浇灌措施、预埋件和插筋的位置。上述工作无误后,才能允许浇灌混凝土。砌筑工程严格控制砂浆配合比及密实度,严格按规范施工构造柱及圈梁。
b、装修工程施工前要坚持先做样板的制度。粉刷装修前要检查结构墙体、门窗安装、预埋管线的质量、预留孔洞位置、轴线及标高是否正常。上述内容合格后方可施工。
c、地面面层施工前要检查基层、预埋管线、预留洞处理的质量、设计标高与标高差等。上述内容合格后方可施工。
d、防水施工前要检查基层质量、原材料合格证、转角弧度、泛水高度、坡度方向、水漏斗质量等。上述内容合格后方可施工。
2.8 由专人负责资料管理工作,负责全面收集和整理质量保证资料。资料内容要求完整、真实可靠。资料整理要与工程进度同步,并按工程档案管理规定分类管理、归档。
3、安全文明施工管理
3.1 地盘管理人员必须严格执行国家和地区有关安全生产的方针、政策、法令和安全技术规程,严格执行本公司的安全生产规定和制度,认真做好安全监控工作。
3.2 建立安全生产责任制,树立'生产、安全两手抓,两手硬'的思想。地盘全体员工应在各自的业务范围内正确对待安全管理工作,履行安全责任制规定内容。
3.3 建立安全管理网络,由地盘经理或副经理直接领导,并委派专职安全督导员负责安全管理工作,同时要督促各分包单位和班组健全安全生产管理网络。
3.4 施工组织设计或施工大纲中应包含生产安全保证措施。应根据季节特点编制相应的
安全技术措施,确保安全生产。如遇特殊情况,针对性地制定专项安全措施。
3.5 定期进行安全大检查,不定期进行抽查;根据施工进程,确定安全重点;采用简报形式公布检查结果,限期整改不安全因素,并跟踪复查。
3.6 施工现场消防管理。严格执行施工现场防火有关规定,定点设置消防器材,成立消防抢险队;加强消防检查,严禁随意动火,必须动火时,应办理动火证;严禁使用电炉或灯具取暖。
3.7 组织并参与安全事故的调查及处理。事故发生后应及时上报,一般事故在24小时内上报,重大事故立即上报。做到安全活动有记录,安全检查有简报,安全事故有报告,安全情况写月报,并逐级上报,杜绝瞒报。
3.8 专人负责现场总平面的管理。地盘全体员工都必须在各自的职责范围管理好文明施工,做到场容场貌整洁,材料堆放整齐,道路和排水畅通,危险处设置有醒目警告标志。
3.9 协助、督促各分包施工单位和班组做好治安保卫、防盗工作。
4、地盘材料及物资管理
建材物资是建筑产品实体的主要部分,是建筑施工单位成本核算的中心环节;在保证工程质量的前提下,做好地盘材料及物资的管理工作,是降低工程成本的有效手段。
4.1 地盘设专职材料管理员,负责地盘材料及物资的管理工作。
4.2 材料、物资供应前准备工作
a、在工程开工前,根据工程具体情况,尽快提出物资采购、供应、进场计划,按公司物资采购程序报送物资部和工程部。
b、地盘材料管理员根据物资供应计划,制定材料物资送样审批计划表。
c、地盘材料管理员根据材料送样计划表,提前四周向建筑师提交样板,直至建筑师认可。
地盘物资自行采购管理
a、地盘材料管理员根据施工进度计划及现场实际情况,分期分批采购,坚持'货比三家'、'就近采购'与'物美价廉'原则。
b、对物资采购坚持实行严格的管理,杜绝不良现象发生。地盘材料管理员要遵纪守法、廉洁奉公;严禁假公济私、索贿受贿,严格按照公司和财务部的有关规定办理付款手续。
4.4 材料及物资进场管理
a、品种、规格、数量及包装检查。地盘材料管理员要仔细核对物资的品种、数量以及合格证或品质保证书;对凭证不全、质量不符、数量短缺的物资另行堆放,做好'不能使用'标记,写好原始记录,及时通知有关单位处理。
b、为把好质量关,地盘材料管理员还应开箱实测产品质量;如有疑问应及时请技术部门或直接送试验单位作理、化性能测试,并标明'暂不使用',待测试结果出来后,再作处理。
c、物资进场时,应按总平面图(或入库)分门别类进行堆放,做到整齐划一,标记分明。包装隐蔽的物资应设'品牌标记',以免错用;对防潮、::防晒物资必须采用妥善的保管措施。
d、易燃、易爆物品必须另设堆放场地(或库房),并设'警告标志';剧毒物品也应另设专放场地(或库房),并委派专人看管。上述物资出库使用时要严格审查,须经领用单位或班组负责人签定后方可放行。
4.5 凡遇工程设计修改或变更使用材料,应及时通知供货单位立即停止供应或另作调整;对已进场和已生产的物资应经公司领导批示后,作妥善处理。
4.6 实行限额供料、限额领料、定额用料制度。由地盘材料管理员填发物资调拔单,统筹管理物资调拔;避免因错发、错用造成二次采购而增加材料成本。
4.7 地盘材料管理员建立进出台帐,每月月末清点,保证帐物相符。
4.8 地盘材料管理员应按设计要求或现场具体情况对部分材料进行复检或抽检,并将检验结果及时反馈给技术部门;收集并保存物资的质保书、合格证和复检单,以备竣工验收之用。
4.9 工程竣工后,剩余物资的处理。地盘材料管理员应及时做好剩余物资的清点、造册工作,并提出处理意见,报公司物资部批核,经公司主管副总经理批审后处理。
5、地盘文秘及资料管理
5.1 文件资料的分类和收发
a、地盘资料分为工程管理资料和行政资料两大部分。工程管理资料包括技术管理资料、施工管理资料、技术资料汇编与竣工图等;行政业务资料包括政府和公司函件、分包商函件、地盘发出函件、会议纪要及地盘内部行政事务资料等。
b、地盘文秘人员负责收发文件、函件、资料、设计图纸等工作。
c、文件资料经地盘经理签注执行或传阅后,由文秘人员负责传送。
d、地盘来往公函须类别分明、统一编号。
5.2 资料管理责任制
a、资料管理由地盘经理或地盘副经理全面负责,定期对地盘的资料管理工作进行检查和督导。
b、工程管理资料由分管技术工作的地盘副经理负责,由土建工程师、机电安装工程师分别负责日常督促、审核及收集工作。
c、行政业务资料由地盘文秘负责收集和整理。
d、工程资料的填写、签认及
整理必须与工程进度同步。
5.3 文件资料的归档
a、地盘来往公函由文秘人员按系统与类别整理、归档,并列清目录。
b、地盘工程管理资料由分管技术的地盘副经理负责,土建工程师、机电安装工程师和质量管理工程师分别进行整理、归档各自专业范围内的资料文件,并列清目录。
c、安全协议书由地盘负责安全督导的工程师整理和保管。
d、地盘有关材料、设备供应合同和分项工程承包合同由地盘造价工程师整理和保管。
e、地盘经理和副经理各备份以上各项资料一份,以求全面了解施工过程中发生的各个细节问题。
f、地盘各位员工均应保管好自己本职工作有关的文件资料。
5.4 文件资料的借阅
a、为严格执行保密制度,除地盘管理人员外,其他任何单位和个人如需借阅文件和资料,必须经地盘经理批准。
b、借阅资料只准许使用复印件,确需使用原件时需经主管领导批准,并办理借阅手续。
c、借阅者必须写明借阅理由、文件内容与编号、归还日期,最后由借阅人与资料管理人员共同签名确认。
d、为防止文件遗失,文件原件被借阅时,必须留妥复印件。借阅人归还文件后,应及时销毁复印件。
6、地盘会议制度
6.1 工程协调会议
a、会议时间:每周一次,地盘指定专人作书面记录。
b、会议地点:地盘现场会议室。
c、参加人员:地产部、工程部、地盘的有关人员。
d、会议内容:
⑴议定工程综合进度和单项进度的计划安排。
⑵讨论决定施工过程中出现的图面、技术、质量及材料定、供货问题。
⑶讨论周计划的完成情况和存在的问题,具体安排解决存在的问题。
⑷协调工程主要工序搭接中相互制约的问题。
⑸根据现场施工状况,议定工程质量、安全生产、文明施工等其它有关问题。
6.2 工程例会
a、会议时间:每周一次,在工程协调会议后一天举行,地盘指定专人负责书面记录。
b、会议地点:地盘现场会议室。
c、参加人员:地盘负责人及相关人员、各分包商和施工班组的负责人。
d、会议内容:
⑴总结月、周计划执行情况,分析原因,提出措施。
⑵通报安全、质量情况,表扬、批评、责令整改。
⑶商讨与解决施工过程中分包商之间、班组之间、工序之间、工种之间协作配合事宜。
⑷解决大型机械设备的使用与材料堆放场地等问题。
6.3 安全会议
a、会议时间:每半月一次,在安全大检查当天举行,出版安全检查简报。
b、参加人员:地盘安全领导小组、分包单位生产负责人、各班组负责人及有关安全人员。
c、会议内容:
⑴检查各项安全措施执行情况,确定重点安全防护部位及防护要求。
⑵通报安全大检查的情况,责令有关分包商和班组立即整改。
⑶交流安全管理的经验与教训,提高安全管理水平。
6.4 质量会议
a、会议时间:每月一次,在质量大检查当天举行,出版质量检查简报。
b、参加人员:地盘经理、副经理、有关的施工管理人员、质量检查员以及各分包商和施工班组负责人。
c、会议内容:
⑴检查工程质量管理的各项措施落实情况。
⑵通报质量大检查情况。
⑶学习验收规范和质量。
6.5 地盘内部会议
a、生产碰头会。地盘经理、副经理、各施工管理人员平时应互通情况,在每周协调会议前,集中碰头一次,汇总生产中存在的问题,提出需解决的问题。
b、全员会议。每月举行一次,具体时间由地盘经理决定,主要传达公司有关会议精神;总结地盘工作开展情况,表扬工作突出者,交流经验,吸取教训,勉励共同提高。
7、地盘图表上墙制度
7.1 施工有关图纸及总平面图及时上墙。
7.2 工程进度计划表、工程进度完成表每两周上墙一次。
7.3 工程形象进度照片每周上墙一次。
7.4 工程量计划表、工程量完成表,每月上墙一次,形成经济曲线。
7.5 物料计划表每月上墙一次。
7.6 施工许可证、施工标牌、项目施工管理网络图等及时上墙。
8、地盘请示、报告制度
8.1 经营管理情况
a、定期汇报地盘管理费的收支情况。
b、根据开发项目的施工进度计划内容及完成情况,提出每月工程进度款额。
c、每月以书面形式向公司主管副总经理汇报工程进度款的支出情况,要求有详细的分析说明。
d、工程有重大修改,涉及工程费用较大变化时,应及时向公司主管领导作请示、报告。
8.2 工程管理情况
a、施工计划有重大修改时,应在两日内向公司工程部和主管领导报告,说明某修改原因和工期变更时间。
b、施工过程中如发生损坏他
物,涉及高额赔款者,应及时向公司主管领导汇报情况,请求赔款金额。经主管领导批示后,再与对方协商、议定,赔款在二千元以上者,由地盘报请公司领导批准。
c、工程月报及其它各种报表应按公司管理制度规定及时上报。
9、地盘总务
9.1 根据工程项目的实际情况需要,可设置地盘总务一名,负责地盘后勤工作。
9.2 工程项目开工前,根据项目大小及人员配备情况,提出大临设施(如宿舍、食堂、办公室、厕所等)的设置方案,上报公司领导及有关部门审批,经审批同意后付诸实施。
9.3 协助办理生活用水、用电、用气、通信及市容环卫的申请等业务,负责管理勤杂和地盘食堂,并对其服务质量、卫生质量等进行监控。
