办公楼机电设备设施维修保养和运行管理制度
办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理
(一)因机电设备的要害部分基本是在机房,机房管理是维修、保养、运行的重点。本大楼主要电气机房是1600kv配电室。
(二)给排水系统
对系统的了解:
1.给水系统
消防泵房设独立生活水。由市政管网直接供水至水池,通过生活给水泵组(变频供水)向楼层供水,三层及以下楼层由市政管网直接供水。
2.排水系统
f1-f14层卫生间粪便、地漏排水经wl-1、wl-2、wl-3三根污水立管、由b1层排入市政排水系统出户。
3.雨水系统
f14层屋面,分别经雨水口内排至yl-1~6雨水立管,由f1雨水出户管排至室外(或排至室外散水面)。另b1层坡道雨水排至地库集水池,由潜水泵提升排出。
常见维修要点:
1.管道漏水修理
2.管道堵塞排堵
3.水龙头与阀门的维修
4.卫生洁具的维修
5.电热水器的常见故障及排除
6.水泵保养及维修
7.压力表的校验
8.潜水泵的检查保养
9.热交换器的运行与维修
10.生活水箱的清洗消毒
(三)共用照明系统
对系统的了解
1.b1车库、设备机房均采用普通日光灯;水泵房采用防水型灯具;其它楼层大多采用(隔栅式日光灯);部分区域根据需要采用白炽灯或节能灯。
2.一般照明以单电源供电,照明及插座分别由配电箱分支路供电,照明支路采用单相两线制,插座支路采用单相三线制并设漏电开关保护;事故照明采用双电源末端互投,由专用的配电箱供电。
照明控制:一般房间及接待所、多功能厅采用就地控制,公用场所如应急照明、室外立面照明、路灯等采用集中控制方式均由楼宇自控的ddc控制,每层电气竖井内未设电度计量装置。
常见维修要点
1.电气电路故障:断路、接触不良、漏电等故障判断和维修
2.绝缘电阻测量及损伤线更换
3.配电箱的检查
4.照明灯具的维修
(四)通风空调系统
常见维修要点:
1.空调处理机组
2.风机盘管
3.末端控制装置
4.分体式空调机
5.双温水系统
6.加湿装置
(五)供暖供冷机组
对系统的了解:
1.夏季供冷、冬季供暖均采用美国顿汉布什溴化锂吸收式电力冷温水机组,其特点是节能环保。
2.运行维护要点:
真空度的管理
冷剂的净化
吸收液的管理
冷却水的管理
预防及及时处理结晶
天然气系统安全管理
3.冷却塔
冷却塔主要注意其水质清洁并及时补水,避免对直燃机造成损害。
(六)消防设施设备
对系统的了解:
1.本楼水灭火系统是由自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、b1消防水池、消防水泵机组共同组成。室外设有消防水结合器。
2.运行维护要点:
自动喷洒系统
气体灭火系统
管道阀门
电接点压力表
(七)垂直交通运输系统
对系统的了解:
1.本楼设有消防梯1台,停层站15/15,
客用梯4台,停层站15/15,
2.监控管理系统、电梯的运行可以在(中控室/消防中心/远程监视运行和火灾应急控制)
维护要点:
1.物业管理者应做的工作:钥匙、日常巡检维护、收集资料、按期报检、管理备品备件工具、建立使用制度等;
2.设备专业维护:(选择具备资质的分包方,按周期维保,以及建立确定应急处理办法。)
(八)楼宇自控系统
对系统的了解:
1.本楼是以较高标准的智能化办公楼为设计和建设目的的,因此基本具有:
楼宇设备自动化bas系统
消防管理自动化fas系统
安防管理自动化sas系统
(以及通讯自动化cas系统
办公自动化oas系统)
楼宇自控:消防报警与设备联动、保安监视、综合布线。(以及出入控制、防盗报警、停车场管理、智能卡)等系统的先进性、实用性、安全性、可扩充性,对维护进行统一管理提供了集中、方便的条件。
楼宇自控系统:
监视:空调机组、冷却塔、水泵、送排风等设备的运行状况;
监视:水池水位、环境温、湿度、设备压力等;
可控制:部分设备启、停,照明系统的开关等。
消防报警系统:具有火灾控测器报警和联动切换设备状态的功能。
2.运行维护的要点:结合实际正确使用设备
熟悉操作系统和应用软件的构成
保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录
选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。
(九)有线电视系统
运行维护要点:按主管部门要求和有关规定管理
按设备使用说明书进行维护
