物业房屋安全管理教程-危房鉴定管理
物业房屋安全管理教程:危房鉴定与管理
危险房屋(简称危房)由于随时有倒塌可能,不能确保使用安全。因此,在物业管理中,危房的鉴定使用与管理就占有特殊的位置,物业管理企业对此要给予特别的重视。为此,建 设部先后颁发了《危险房屋鉴定标准》(gj13-86)和《城市危险房屋管理规定》。
一、危房的鉴定机构
房屋的安全鉴定是一项专业性、技术性要求很强的工作,危房的鉴定更应慎之又慎。按 《城市危险房屋管理规定》,危房的鉴定由房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构负责。经鉴定属危险房屋的,鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书;属于非危险房屋的,应 在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限,一般不超过1年。
二、危房鉴定
1.危房分类
危房分整幢危房和局部危房:
(1)整幢危房是指随时有整幢倒塌可能的房屋。
(2)局部危房是指随时有局部倒塌可能的房屋。
2.鉴定单位
危房以幢为鉴定单位,以建筑面积平方米为计量单位。
(1)整幢危房以整幢房屋的建筑面积平方米计数。
(2)局部危房以危及倒塌部分房屋的建筑面积平方米计数。
3.鉴定原则
(1)危房鉴定应以地基基础、结构构件的危险鉴定(具体标准参见《危险房屋鉴定标准》 )为基础,结合历史状态和发展趋势全面分析,综合判断。
(2)在地基基础或结构件发生危险的判断上,应考虑构件的危险是孤立的还是关联的。
①若构件是危险是孤立的,则不构成结构的危险;
②若构件的危险是相关的,则应联系结构判定危险范围。
(3)在历史状态和发展趋势上,应考虑下列因素对地基基础、结构构件构成危险的影响。
①结构老化的程度;
②周围环境的影响;
③设计安全度的取值;
④有损结构的人为因素;
⑤危险的发展趋势。
4.危险范围的判定
(1)整幢危房:
①因地基、基础产生的危险,可能危及主体结构,导致整幢房屋倒塌的。
②因墙、柱、梁、混凝土板或框架产生的危险,可能构成结构破坏,导致整幢房屋倒塌 的。
③因屋架、檩条产生的危险,可能导致整个屋盖倒塌并危及整幢房屋的。
④因筒拱、扁壳、波形筒拱产生的危险,可能导致整个拱体倒塌并危及整幢房屋的。
(2)局部危房:
①因地基、基础产生的危险,要能危及部分房屋,导致局部倒塌的。
②因墙、柱、梁、混凝土板产生的危险,可能构成部分结构破坏,导致局部房屋倒塌的 。
③因屋架,檩条产生的危险,可能导致部分屋盖倒塌,或整个屋盖倒塌但不危及整幢房 屋的。
④因搁栅产生的危险,可能导致整间楼盖倒塌的。
⑤因悬挑构件产生的危险,可能导致梁、板倒塌的。
⑥因筒拱、扁壳、波形筒拱产生的危险,可能导致部分拱体倒塌但不危及整幢房屋的。
(3)危险点
危险点是指单个承重构件,或围护构件,或房屋设备,处于危险状态的。
三、危房的管理
对被鉴定为危险房屋的,应按危险程度、影响范围,根据具体条件,分别轻、重、缓、 急,安排修建计划。对危险点,应结合正常维修,及时排除险情。对危房和危险点,在查清、确认后,均应采取有效措施,确保使用安全。
对危房的使用管理一般可分为以下4类情况处理:
1.观察使用
适用于采取适当安全技术措施后,尚能短期使用,但需继续观察的房屋。
2.处理使用
适用于采取适当技术措施后,可解除危险的房屋。
3.停止使用
适用于已无修缮价值,暂时不便拆除,又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。
4.整体拆除
适用于整幢危险且已无修缮价值,需立即拆除的房屋。
对前两类情况,物业管理企业应在管理中加强安全检查,能解危的,要及时解危;解危 暂时有困难的,应采取安全措施,并做好排险解危的准备,切实保证住用人的安全。
