房屋使用安全管理及城市危房管理
《建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”第六十二条规定:“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”
房屋装修安全管理
《质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》对工程竣工验收和质量保修都有较详细的规定。
《建筑法》第四十九条规定:“涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程,建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案;没有设计方案,不得施工。”执行本条规定必须做到:
▲建筑主体和承重结构,均是保证建筑物安全的必备结构,它们的破坏会引发安全事故,造成人员伤亡和事故损失。因此,凡涉及建筑主体和承重结构变化的装修工程,必须由有相应资质条件的单位提供设计方案。
▲本条对设计方案的基本要求为,建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出设计方案。即设计单位可以委托原设计单位,也可以委托其他设计单位。所谓原设计单位,是指原来设计该项建筑的设计单位。本条规定应委托原设计单位进行设计,主要考虑到原设计单位比较了解该建筑的主体和承重结构,委托其设计便于保证其所设计方案的质量。其他设计单位应当是“具有相应资质”的设计单位。具有相应资质,是指符合设计单位的条件,具有同类建筑物设计资质,并具有能设计装修工程资质等级的资格证书。委托“具有相应资质”的设计单位进行设计,也是保证装修工程的安全所必须的,不能委托不具有相应资质的设计单位进行设计,如果委托,受委托单位可以拒绝。如果受委托单位超越资质等级进行设计,应当承担相应的法律责任。
设计单位进行设计时应当严格执行国家施工安全技术规范;必须按照有关规定承接装修设计任务;原有房屋装修需要拆改结构时,装修设计必须保证房屋的整体性、抗震性和结构的安全;建筑装修设计和材料的使用必须严格遵守建筑装修防火规范。涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程没有设计方案的,不得施工。这就要求建设单位在没有设计方案时不得委托施工;建筑装修企业不得接受施工,同时在有设计方案的情况下,建筑装修企业必须按照设计方案进行,不得擅自改变设计方案。
城市危险房屋的管理
《城市危险房屋管理规定》(19*11月21日建设部令第4号)第五条规定:“建设部负责全国城市危险房屋管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市危险房屋管理工作。”对城市危险房屋管理的主要内容是:
▲城市危险房屋的鉴定。市、县人民政府房地产行政主管部门设立房屋安全鉴定机构(以下简称鉴定机构),负责房屋的安全鉴定。房屋的安全鉴定需由房屋的所有人或者使用人向当地的鉴定机构提出申请,鉴定机构在接到鉴定申请后,根据《城市危险房屋管理规定》第八条的规定,首先要进行初始调查,摸清房屋的历史和现状;其次要进行现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况;三是检测验算,整理技术资料;最后进行全面分析,论证定性,作出综合判断,提出处理建议,签发鉴定文书。
对于被鉴定为危险房屋时,根据《城市危险房屋管理规定》第九条的规定,一般可分以下四类进行处理:一是观察使用。适用于采取适当安全技术措施后,尚能短期使用,但需继续观察的房屋。二是处理使用。适用于采取适当技术措施后,可解除危险的房屋。三是停止使用。适用于已无修缮价值,暂时不便拆除,又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。四是整体拆除。这用于整幢危险且已无修缮价值,需立即拆除的房屋。
▲城市危险房屋的治理。根据《城市危险房屋管理规定》的规定,房屋所有人应当定期对其危险房屋进行安全检查,在暴风、风雨季节,房屋所有人应做好解危的各项准备;市、县人民政府房地产行政主管部门要加强监督检查,并在当地政府统一领导下,做好抢险救灾工作。房屋所有人对危险房屋能解危,要及时解危。解危暂时有困难的,应采取安全措施。房屋所有人对经鉴定的危险房屋,必须按照鉴定机构的处理建议,及时加固或修缮治理;如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理,或使用人有阻碍行为的,房地产行政主管部门有权指定有产部门代修,或采取其他强制措施。发生的费用由责任人承担。房屋所有人进行抢险解危需要办理各项手续时各有关部门应给予支持。
▲法律责任的承担。《城市危险房屋管理规定》第二十三条规定,因下列原因造成事故的,房屋所有人应承担民事或行政责任;
(1)有险不查或损破不修;
(2)经鉴定鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。
《城市危险房屋管理规定》第二十四条规定,因下列原因造成事故的,使用人、行为人应承担民事责任;
①使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质;②使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施;③行为人由于施工、堆物、磁撞等行为危及房屋。
《城市危险房屋管理规定》第二十五条规定,有下列情况的,鉴定机构应承担民事或行政责任:
①因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失;②因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋,并在有效时限内发生事故;③因拖延鉴定时间而发生事故。
房屋拆除安全管理
《建筑法》第五十条明确规定“房屋拆除应当由具备保证安全条件的建筑施工单位承担,由建筑施工单位负责人对安全负责。”
实施房屋拆除的建筑施工单位应具备保证安全条件是一个强制性规定。所谓具备保证安全条件是指具有拆除房屋建筑的技术人员、技术设备等保证房屋拆除安全的必备条件。不具备保证安全条件的不能从事拆除作业。拆除房屋应具备的安全条件,应以建设行政主管部门和有关部门的规定为准。例如,对于以采取爆破为拆除业务的建筑施工单位,除符合建设行政主管部门规定的条件外,还应当符合公安主管部门的有关规定。需要指出的是,这里的建筑施工单位包括建筑施工企业,也包括建筑施工企业以外的其他企业。中和
