师范大学家属区物业管理办法
师范大学家属区物业管理办法(试行)
第一章 总则
第一条 为了规范我校**校区和**校区的家属区管理创建安全、整洁、文明、和谐的园区环境,根据国家《物业管理条例》(国务院令[2007]第504号修订)和《zz师范大学校园环境和基础设施管理暂行规定》(陕师校发 [2007]89号),结合学校物业管理实际,特制定本办法。
第二条 我校家属区物业管理特指暂由学校相关部门代行住户职责,以物业服务合同方式委托物业管理企业对家属区公共设施设备和居住环境实施的一系列服务和管理活动。后勤管理部门、资产管理部门、公安部门是代表学校住户,对物业管理企业履行相关管理职责的职能部门;学校工会、爱卫会、社区居委会是代表学校住户,监督、检查物业管理企业的管理和服务活动的住户代表。
第三条 本办法所称的物业管理服务区域(以下简称园区)为雁塔校区老西门至中、东门的东西向道路以北全部区域,长安校区以教学区与家属区的南北向隔墙以西全部区域。物业管理服务范围,是指园区的保安、清洁卫生、绿化养护、道路维护、住宅楼管护和园区公共设施及秩序的综合管理等,不含绿化建设、建筑屋顶及楼体大型维修,供电、供水、供气、供暖等大型基础设施设备的新建与大型维修。
第二章 物业管理服务标准
第四条 物业管理企业必须遵照我校物业管理服务标准以合同方式履行物业管理职责。除学校特邀物业服务实体外,物业管理企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书,物业管理人员应当取得职业资格证书。
第五条 保安服务标准:身体强健、五官端正;衣着规范、整洁卫生;对住户热情关心、对来宾文明礼貌;严格园区门禁和公共秩序管理;积极协助学校公安部门做好学校相关安全保卫工作。
(一)园区主入口24小时值班,16小时立岗,重点区位每小时巡查一次,并有巡查记录。
(二)安全防盗监控报警系统应有专人24小时值守,摄录像资料至少保留一周。
(三)进出园区车辆实行登记管理,引导车辆出入,有序停放。
(四)对搬出园区大宗物品有严格的门禁验证制度。
(五)对进出园区的工程施工人员、服务人员实行临时出入证管理;对可疑人员应进行盘问、登记;对来访客人指引路径。
(六)对园区公共健身、娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全防范警示标志。
(七)对火灾、火灾、电梯困人、治安案件和交通事故等突发事件有应急处理预案(每年预演一次)。
第六条 房屋建筑管理服务标准:维护房屋建筑外形外貌,确保建筑安全。
(一)确保房屋外观完好、整洁,无污迹和重大缺损现象;房屋外墙及公共空间无乱涂、乱画、乱张贴、乱悬挂现象。
(二)房屋装修符合学校规定,严禁私自拆改管线、严禁发生危及房屋结构安全和损害他人利益的行为;对私改乱拆管线、损坏房屋结构和他人利益现象及时劝止、报告。
(三)家属住宅外无乱搭建或私人圈墙,住户封闭阳台时无擅自外伸现象,住宅内楼道无杂物和乱堆放;对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止,并及时报告甲方。
(四)室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。
第七条 公共设施设备运行服务标准:按物业管理服务合同,对公共设施设备进行管理服务。
(一)有完备的设备安全运行、维修养护和卫生清洁制度并在工作场所明示。设施设备及责任人均应挂牌标识。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录和保养记录。
(二)设备运行严格执行操作规程,无重大管理责任事故,有突发事件应急预案和处理措施、处理记录。
(三)设备主管或设备管护人员每日对设施设备进行巡视,并有巡视日志(如供水、供电、供热、监控系统及电梯等)。实行24小时报修值班制度。急修半小时内到达现场,一般维修半天之内或在双方约定时间到达现场。
(四)路灯、庭院灯、楼道灯、围墙灯、喷泉灯、车库灯、指示灯等完好率98%以上,并按规定时间开关。
(五)保证园区道路畅通,区域内广场、道路、道沿、楼梯、台阶等自然破损之处及时修复;制止随意开挖道路、擅自占道、改道、设障或封道行为;禁止道路和人行道随意被涂抹或污染,监督在道路或人行道附近施工的单位必须有保证道路不被污染的举措;通行车辆不能有抛洒和污染道路现象;制止超重车辆在园区道路超负荷碾压通行。
(六)园区道路及其他地域所有下水井都用井盖盖严,无破损的、跷跷板式的和其它可能造成人身伤害的井盖;园区内暖气管沟盖板齐全,无长时间外露管沟;道路雨水井清淘及时、井内无杂物,保证雨水畅通无阻。对有危及人身安全隐患的设施设备,设有明显标志和防范措施。
(七)对蓄水池、二次供水水箱,按规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求。每季度对给水管网保养一次,主要阀门、阀体开启灵活,无漏水现象。雨、污水管道每月检查一次,每年对公共雨、污水管道全面疏通一次,确保排水通畅。化粪池每月检查一次,每年清掏1―2次。
(八)定期冲洗、清理喷泉池,做到无杂物、无异味。
(九)及时排除住宅楼突发断电事故,无法立即排除的,须在停电后30分钟内启动发电机供电,确保电梯和公用照明用电;在接到相关部门停水、停电通知后,及时通知用户。
第八条保洁服务标准:按国家卫生标准及物业管理服务合同,对公共区域进行保洁管理服务。
(一)园区景观、空地、道路和其它公共区域保洁:园区景点景物洁净美观,无涂写乱画或刻痕;保持石刻器物洁净,石刻刻痕清晰,字色常新;园区的古亭、小屋、围栏、建筑造型等景物保持常新、洁净和无损毁;不锈钢扶手、护栏、娱乐健身设施、柱灯、音响、石桌、石凳、花钵(盆)、灯罩、灯具、停车场(库)出入口的阳光板、减震板等定期擦洗,保持干净、明亮、无积尘;园区内无随意堆放物、无砖瓦石块等杂物、无枯枝、无痰迹、无烟头、无果皮纸屑等废弃物和乱倒垃圾现象;无随意栽立电杆、无架空拉线和擅自悬挂标语或栽立广告牌等行为;无擅自摆设点等商业经营行为;区内路灯灯杆保持清洁美观,发现不亮路灯及时报修;园区无焚烧枯枝树叶污染空气现象;保持清洁区域无垃圾、无杂物、无异味,并进行保洁巡查维护;公用厕所清洁无异味、盆边无垢迹、隔档无污渍、地面无积水;保持果皮箱、垃圾桶干净、整洁、完好无损;所有标牌、楼名或题名应定期擦洗或刷新,保持其原有色彩和风格;路牌、指示物和树木标牌随时保持洁净、端正;保持道路和人行道全天洁净,无尘土、无痰迹、无烟头、无废弃物;遇积水、积雪和积冰清除及时。
(二)房屋内公共部位管理:楼道墙壁洁净,无涂写乱画现象;楼道地面全天干净整洁;楼道扶手、开关面板,过道门、踢角线、门窗、电梯厅及公共设施
干净,无卫生死角。
(三)垃圾处理与收集:合理布设垃圾桶、果壳箱;垃圾每日收集,做到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;垃圾转运车、保洁车保持洁净,停放规范;所有垃圾按要求及时运转至学校垃圾压缩站内;垃圾压缩站,根据实际需要进行冲洗、消杀,有效控制蚊、蝇等害虫孳生;垃圾箱、果壳箱每日清理,定期清洗,保持洁净。
(四)家禽、家畜、宠物管理:禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。饲养宠物必须符合相关规定,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。
(五)灭虫除害:定期喷洒农药、投放鼠饵,消灭老鼠、蚊蝇、蟑螂等虫害,喷洒、投放必须设立警示和告知标志,防止对住户及行人造成危害。
第九条 绿化养护服务标准:按物业管理服务合同,对园区绿化进行管理养护。
(一)园区内各类乔木、灌木、绿地、草坪和绿篱定期施肥浇水,确保植物健壮常绿,花卉艳丽美观。
(二)保持乔木树干干净,无杂枝,入冬前用生石灰水涂白树干(距离地面一米);树冠无枯枝和有碍通行或观瞻的杂枝、乱枝;树坑整洁无杂物(营养性腐殖物除外);树木标牌规整、干净、无误;无随意迁移、砍枝、挖除树木现象;果树的果实和各类花卉保持其自然生长状态,无采摘、攀折行为。
(三)树干上无拉绳钉钉和乱张贴现象,无攀折树枝或在树木悬挂衣物、在草地和绿篱上晾晒衣被或其他物品现象;绿篱无缺损、无枯枝、无人为损坏;确保绿篱和灌木的枝叶密度,保证规整美观。
(四)根据绿墙、高绿篱、中绿篱及矮绿篱的不同景观目标,修剪适时适度,每次整形剪枝不得超过新生量的一半,避免基部“秃脚”、上部“散顶”和老枝“裸露”等现象;造型绿篱的修剪做到圆如球、平如板、棱如线;花坛内无枯枝落叶(营养性腐殖物除外)、无毁坏、攀折、踩踏现象。
(五)绿地草坪按时浇水、施肥、除草、喷药,做到整齐、平整、无缺苗、无杂草、无病虫害发生;草坪高度适度,草高不超过20公分;草坪内无成片枯草、废弃的砖块杂物等,确保草坪整洁。每年“五一”前和“十一”后必须结束第一次与最后一次修剪工作。
第三章 责任与义务
第十条 物业管理企业承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,学校建设单位与房屋管理部门应当向物业管理企业移交相关资料复印件,包含:竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理所必需的其他资料等。物业管理企业在服务合同终止后,及时向学校交还管理用房和上述资料,如不向学校移交则由主管部门给予警告,警告无效的可处2000元以上2万元以下的罚款。
第十一条整个家属区园区为物业管理企业的责任管区,对发生在本管区内的任何违反本管理办法的行为,物业管理企业均有权利和责任坚决制止;学校各职能部门要尊重学校授予物业管理企业的管理权利和服务职责,有责任模范遵守本办法规定,支持物业管理企业开展工作,并积极受理并出面解决物业管理企业的相关报告。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的物业服务,未能履行物业服务合同的约定,导致住户人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任和经济责任。
第十二条 住户应遵守学校相关管理制度和物业服务合同的约定,爱护物业管理区域内的公共部位和共用设施设备。
(一)损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌。
(二)私自占用、损坏共用部位、共用设施设备。
(三)违反物业管理规定,擅自搭建建筑物、构筑物。
(四)侵占绿地、毁坏花草树木。
(五)乱设摊点、乱停车辆。
(六)乱倒垃圾、堆放杂物。
(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画。
(八)影响其他用户采光、通风及其他生活便利。
(九)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音。
(十)从事危害公共利益的活动。
(十一)法律、法规禁止的其他行为。
住户违反本条规定,由国有资产管理部门和后勤管理部门责令其恢复原状、赔偿损失,并处500元以上5000元以下的罚款,罚款所得用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。
第十三条 住户的房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由住户自行负责,住户委托物业管理企业进行维修养护的,由住户承担相应的费用;住户装饰装修住宅,应当遵守学校家庭居室装饰装修的规定,事先告知物业管理企业,并接受其监督。
第十四条 住户的个人利益必须服从园区住户的公共利益,物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关住户应当给予配合。责任人不履行维修养护义务时,经学校相关部门同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。物业的共用部位、共用设施设备维修养护时,相邻住户应予配合,因相邻住户阻挠维修养护造成学校或其他住户财产损失的,责任人应当负责赔偿。因维修养护造成相邻住户使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。
第十五条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的,应当在征得后勤管理部门和国有资产管理部门的同意并按规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充维修资金,也可以按照学校的决定使用。
第十六条 物业管理企业接受委托有偿代为收取有关费用的,代收服务费由委托单位支付,物业管理企业不得向住户收取手续费以及公共用水、用电等分摊部分以外的额外费用。物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任,应当向最终使用人收取费用。
第十七条 住户对物业服务有意见的,可以向后勤管理部门反映,后勤管理部门接到住户对物业管理服务方面的投诉后,应当调查处理并及时答复住户。住户不得以有意见为由拒交物业管理费,住户不交纳物业管理费用的,后勤管理部门应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,可按规定给与处罚,并通知财务部门代扣。拒绝、阻碍后勤管理部门、国有资产管理部门执行公务,或无正当理由拒绝缴纳物业管理费用的,物业管理企业可以停止包括停止供应水、电、暖等相应的物业保障和物业服务。
第十八条 住户或物业管理企业均不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害住户的共同利益。因维修或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得学校主管部门同意,并在约定期限内恢复原状。违反本条例规定,有下列行为之一的,由后勤管理部门责令限期改正,给予警告,并按照本条
下款规定处以罚款,罚款所得用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照学校的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害住户共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
第十九条 资产管理部门要加强住宅管理,有责任向物业管理企业提供准确住户信息、建筑物面积等相关资料,积极配合物业管理企业工作,安排新住户入住时,及时通知住户先到物业管理部门办理物业注册登记并签订入住协议手续。公安部门要积极协助物业管理企业履行家属区保安和通行车辆管理职责,对于物业管理企业履行职责等相关事务给予支持。
第二十条 鉴于我校住宅未完善个人权属手续,暂由后勤管理部门代表学校和住户对家属区物业服务负总责。负责与学校相关部门的协调,负责物业管理企业与相关单位或住户矛盾的协调和处理,负责物业管理企业的选择和合同签订,负责物业管理费用的支付结算。学校工会负责协调并受理职工住户意见并监督处理进程,爱卫会负责园区公共区域的环境检查,社区居委会(或住户委员会)负责住宅内外环境检查,后勤管理部门要充分尊重学校工会、爱卫会和社区居委会的监督结论和结算支付建议。
第四章物业费标准及服务企业确定
第二十一条 进入我校的物业管理企业必须承诺按照保本微利模式收费,参照zz省物业服务通行办法,以区域内房屋建筑面积为基数计费,物业费的成本构成包括基本服务费、电梯使用费、垃圾处理费、清洁卫生费、绿化维护费、公摊水电费、物业服务人员工资和按规定的福利待遇、公共设施设备日常检修及保养费、物业管理企业的资产折旧费、办公费、法定的税费等。其微利是指通过政府和学校提供的优惠政策获得的收入和提取一定的管理费等。
第二十二条 后勤管理部门组织工会、爱卫会、社区居委会(或住户委员会)共同代表学校和住户实施对物业管理企业的考核选聘、监督协调、管理和解聘工作。在考核招标前必须公开我校物业服务的标准和要求,并根据物业服务费的筹集能力和家属区实际情况,核算并确定物业管理招标的最高拦标价,采取公开招标或邀请招标方式确定物业管理企业。
第二十三条 物业管理企业的服务质量,由学校后勤管理部门、爱卫会、社区居委会(或住户委员会)监督检查并听取住户意见后,及时在校园环卫监督平台中做出评判,结合考评结果按月核算。对于经考核服务质量高、服务态度好的物业管理企业,在下年度招标选择物业管理企业时优先选择,或经半数以上住户同意,也可直接续签物业管理合同;若达不到服务标准要求,经甲方与之协商改进不大,或超过半数以上住户意愿解聘物业公司的,即可终止服务合同。服务合同终止后,由后勤管理部门重新按规定组织招标。
第二十四条 物业管理费原则上由住户承担。学校可根据实际情况,变暗补为明补,给职工以适当补贴,学校的补贴数额由职能部门提出意见,报经学校财经领导小组研究决定。职工住户的物业管理费由学校财务处从其工资性收入中代扣;无工资收入的个人住户的物业管理费由物业管理企业直接收取;财务独立核算单位的物业管理费由单位自付,空置房的物业管理费由资产管理部门支付,留用空房的物业管理费由要求留用的单位支付;也可由财务部门从单位经费中代扣。
第五章 附则
第二十五条 本办法中有关专业用语的含义:
(一)自用部位:是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。
(二)共用部位:房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、电梯厅、住户楼层间的供、排水总管、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室。
(三)共用设施设备:绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。
