第1篇 市集体建设用地使用权流转管理办法
洛阳市集体建设用地使用权流转管理暂行办法
第一章
总则
第一条
为了依法引导集体建设用地使用权流转，培育和规范集体土地市场，维护集体土地所有者和使用者的合法权益，优化土地资源配置，提高土地利用效率，根据《*中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》等政策法规，结合我市实际，制定本暂行办法。
第二条
本市行政区域内城市规划区以外集体建设用地使用权的流转及其监督管理适用本办法。
第三条
本办法所称集体建设用地，是指已依法办理非农业建设用地审批手续的农村集体所有土地。包括存量建设用地和依法办理农用地转用审批手续后的新增建设用地。
本办法所称集体建设用地使用权流转，是指在集体建设用地所有权不变的前提下，土地使用权发生转移、再转移的行为，包括出让、出租、转让、转租、作价入股、抵押等，但利用本集体经济组织建设用地建设乡（镇）村公共设施、公益事业用地、农村村民住宅用地的除外。
集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资）、与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者作为出租人，将集体建设用地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。
集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。
第四条
集体建设用地使用权流转应当符合以下要求：
（一）集体土地所有权和使用权产权明晰；
（二）符合土地利用总体规划、城乡规划；
（三）符合产业政策和土地供应政策，严格土地用途管制，严控新增集体建设用地规模。通过出让、出租、转让、转租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设；
（四）遵循依法、自愿、有偿、平等、公开和有限期的原则。
第五条
集体建设用地使用权出租、转让、转租和抵押时，其地上合法建筑物及其他附着物随之出租、转让、转租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物出租、转让、转租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之出租、转让、转租和抵押。
第六条
未利用地的开发利用，本着宜林、宜农、宜工的原则，依法有序进行，经市、县人民政府批准开发整理成建设用地的，纳入集体建设用地流转范围。
第七条
实行集体建设用地使用权流转证书制度。流转证书是集体建设用地使用权流转的法律凭证，依法受法律保护。
第八条
根据人随地走的原则，集体建设用地使用权流转后，充分尊重群众意愿，依照有关规定办理户口转移相关手续。
第九条
集体建设用地使用权流转后，原集体经济组织承担相应的保护耕地的责任和义务不变。
第十条
市、县（市、区）国土资源行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的指导、监督与管理工作。
规划、城乡建设、财政、审计、农业、社会保障、民政、监察等行政主管部门按照各自职责，对集体建设用地流转进行指导、监督和管理。
第二章
集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租
第十一条
集体建设用地使用权出让、出租应具备以下条件：
（一）持有集体土地所有证或权属证明；
（二）取得合法的集体建设用地批准文件或集体建设用地有效证明材料；
（三）取得集体建设用地所有权人出具的同意流转的书面证明材料；
（四）法律、法规规定的其他要件。
第十二条
集体经济组织出让、出租集体建设用地使用权，须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
第十三条
集体建设用地使用权出让、出租，由市、县（市）国土资源行政主管部门拟订出让、出租方案，报同级人民政府批准后实施。
第十四条
集体建设用地使用权出让、出租用于工业、商业、旅游、娱乐等经营性项目的，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当在土地交易市场以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让、出租。除商品房地产开发用地外，兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（中外合资、中外合作、外商投资企业），股份制企业，联营企业等，可以通过土地交易市场取得集体建设用地。
其他用途的集体建设用地使用权的流转可以采用协议方式进行。
集体建设用地使用权流转在县（市）行政区域内进行。市、县（市）已经建立的有形市场，是本行政区域内集体建设用地使用权流转的交易平台。各城市区集体建设用地使用权流转统一在市有形市场进行。
第十五条
集体建设用地使用权出让、出租必须符合土地节约集约利用要求。集体建设用地使用权出让、出租后，土地使用者必须按出让、出租合同约定的土地使用条件、开发期限等开发利用土地。
第十六条
集体建设用地使用权出让、出租的最高年限执行国有建设用地使用权出让、租赁的最高年限规定。
第十七条
集体建设用地使用权的受让人、承租人应当按照流转合同的约定缴纳土地出让金或租金，并按规定缴纳税费。
第十八条
集体建设用地使用权人应当按照批准的土地用途使用土地。确需改变土地用途的，应当经集体建设用地所有权人和国土、规划行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。合同双方应当重新签订合同，调整土地出让金、租金，并办理相关土地变更登记手续。
第十九条
集体建设用地所有权人应当充分尊重集体建设用地使用权人的合法权益，在约定的出让、出租年限内不得收回土地使用权。
确因法定或约定原因需要解除合同、提前收回土地使用权的，集体建设用地所有权人应当按照有关规定对集体建设用地使用权人给予合理补偿或根据合同约定补偿。
第二十条
集体建设用地使用权转让、转租的，土地使用权出让（出租）合同及登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
转让、转租的最高年限不得超过出让、出租约定年限减去已使用年限后剩余的使用年限。
第二十一条
有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得转让转租：
（一）被依法查封或其他形式限制房地产权利的；
（二）共有集体建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；
（三）权属有争议的；
（四）未按要求进行开发建设的；
（五）法律、法规禁止转让的其他情形。
第二十二条
集体建设用地使用权转让时，应当持有集体土地使用证以及取得原出让合同出让方同意再次流转的证明文件。
集体建设用地使用权转租时，应当持有集体土地使用证以及取得原租赁合同出租方同意再次流转的证明文件。
第二十三条
集体建设用地使用权出让、转让后，双方当事人应当在合同签订后持相关材料，向国土资源行政主管部门申请办理权属转移登记。
集体建设用地使用权出租后，双方当事人应当在合同生效后向国土资源行政主管部门申请办理租赁登记手续。
集体建设用地使用权转租后，经原租赁合同出租方同意，双方当事人应当在合同生效后向国土资源行政主管部门申请办理租赁登记手续。
集体建设用地使用权的租赁合同发生变更的，应当到国土资源行政主管部门重新办理租赁登记手续。
集体建设用地使用权流转合同解除、终止，应当到国土资源行政主管部门办理注销登记手续。
以上土地登记手续的办理，按照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定执行。
第二十四条
集体建设用地使用权人要求继续使用土地的，应当至迟在土地使用权流转合同届满前一年内与合同另一方协商，合同另一方同意继续使用的，按本办法的规定重新签订合同，支付土地出让金或租金，办理登记手续。
集体建设用地使用期限届满，使用权人未提出续期申请或提出续期申请未获批准的，土地所有权人可无偿收回土地。其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权流转合同的约定处理。
第二十五条
国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收的，集体土地所有权人和使用权人应当服从。集体建设用地使用权流转自有审批权的人民政府批准征收方案时终止。
征收主体应当依法给予集体建设用地所有权人补偿。集体建设用地所有权人应当根据集体建设用地使用权流转合同的约定，给予集体建设用地使用权人补偿。已被确定为征收范围内的集体建设用地使用权不得流转。
第二十六条
集体建设用地使用权流转，应当按照流转合同的示范本本签订书面合同。
第三章
集体建设用地使用权抵押
第二十七条
集体建设用地所有权不得抵押。
第二十八条
集体建设用地使用权抵押，当事人应当委托具备资质的估价机构，对其抵押土地使用权及其地上建筑物、附着物进行价值评估。
第二十九条
集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到国土资源行政主管部门办理抵押登记。
第三十条
办理集体建设用地使用权抵押登记，需要提供下列材料：
（一）抵押登记申请；
（二）《集体建设用地使用证》；
（三）主债权合同和抵押合同；
（四）抵押人和抵押权人营业执照副本；
（五）抵押人和抵押权人法定代表人身份证明；
（六）其他有关资料。
第三十一条
抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的集体建设用地使用权的，应当提前通知抵押权人并告知受让人该集体建设用地使用权已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
第三十二条
集体建设用地使用权抵押的，债务人不履行债务时，债权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。
抵押权实现后，不得改变土地所有权性质。
第三十三条
抵押权因债务清偿或者其他原因而灭失的，应当办理注销抵押登记。
第四章
地价、土地收益及税费管理
第三十四条
集体建设用地使用权的出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。
转让集体建设用地使用权，应当向县级以上人民政府国土资源行政主管部门如实申报成交价格。
市国土资源行政主管部门负责制定本行政区域集体建设用地使用权基准地价，报市政府批准后实施。
第三十五条
集体土地所有权人出让、出租集体建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有，纳入其集体财产统一管理，用于村民生产生活补偿安置和本集体经济组织发展生产需要。其中60%以上专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用。
集体建设用地转让和转租的收益，归原集体建设用地使用权人；出让、租赁合同另有约定的，依照约定执行。
第三十六条
集体建设用地有偿使用收益扣除集体经济组织成员社会保障支出后，剩余部分的使用，按照优先用于发展壮大集体经济的原则，由集体经济组织按法定程序提交成员大会讨论决定，使用情况应当向集体经济组织的成员公开。
第三十七条
集体建设用地使用权出让、出租、转让和转租，应当依法缴纳有关税费；集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，依法缴纳土地增值收益。
第五章
法律责任
第三十八条
集体建设用地使用权人应该严格按照《建设用地批准书》规定的时间开工建设，逾期不建设或其他行为导致土地闲置的，国土资源行政主管部门应当责令改正。
集体建设用地所有权人对闲置土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，国土资源行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
第三十九条
集体建设用地用于商品房地产开发建设，或不按照批准的用途使用的，应当按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。
第四十条
违反本办法第十四条的规定，集体建设用地使用权应实行而未实行招标拍卖挂牌等方式公开交易的，流转行为无效，不得为其办理产权变更登记手续，国土资源行政主管部门应责令其改正。拒不改正的，按有关法律、法规的规定处理。
第四十一条
对于擅自侵占、挪用集体建设用地使用权流转收益的行为，由县级以上人民政府主管部门责令改正，对有关责任人依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条
国家机关工作人员在集体建设用地使用权流转过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章
附则
第四十三条
市国土资源局负责依据相关规定和本暂行办法制定集体建设用地使用权流转合同示范本本。
第四十四条
国家和省对集体建设用地使用权流转若有新的规定，按国家和省的规定执行。
第四十五条
本办法自发布之日起实施，有效期3年。
第2篇 苏州市集体建设用地使用权流转管理办法
苏州市集体建设用地使用权流转管理办法
(征求意见稿)
第一章总则
第一条
为统筹城乡经济社会发展，促进农村经济壮大，进一步规范集体建设用地使用权流转管理，保障集体土地所有者和使用者的合法权益，优化配置土地资源，根据中央《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等国家和省有关文件精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条
本市行政区域内，在符合土地利用规划和城乡建设规划的前提下，城市（镇）规划区以外集体建设用地使用权的流转，城市（镇）规划区内存量集体建设用地使用权的流转适用本办法。
农村村民宅基地及其他各类住宅用地的流转依照国家和省、市有关法律法规和文件的规定执行，不适用本办法。房地产开发经营性质的商品住宅、商业、旅游、娱乐等项目用地等不得使用集体土地。
第三条
本办法所称集体建设用地是指权属合法，界址清楚，已经依法批准为建设用地的农民集体所有土地。存量集体建设用地是指已取得《集体建设用地使用证》或依法办理过使用手续、拥有合法权源的集体建设用地。
本办法所称的集体建设用地流转是指在保持土地所有权不变的前提下，集体土地使用权发生转移或实际使用人发生变更的行为，包括出让、租赁、作价出资（入股）及转让、转租等。
第四条
集体建设用地全面实行有偿、有期限使用制度。除乡镇村公共设施、公益事业、村民宅基地、农民公寓、农民拆迁安置房等需要使用土地的外，其余工业、仓储、科研、打工楼、非房地产开发经营性质的商业、旅游、娱乐等项目用地需使用集体建设用地，均应按照本办法规定通过流转方式取得。
中华人民共和国境内外的公司、企业、个人、其他组织均可按本办法规定依法取得集体建设用地使用权。
第五条
各市（县）、区应根据当地实际，结合城乡一体化建设，因势利导，统筹规划，鼓励农民集体通过转权让利、保权让利多种方式实现土地所有者权益。
因国家公共利益或城市（镇）规划调整，需要依法对集体建设用地实行征收或征用的，集体土地所有者和使用者应当服从。但政府应根据土地开发的实际情况依法依规进行合理补偿。
第六条
各市（县）国土资源管理部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理。集体建设用地土地出让、租赁或作价出资(入股)流转方案须报经各市（县）政府批准。
农办、发展改革、规划、环保、财政、建设、房产等相关部门，应当按照各自职责，协同做好集体资产监管、城乡建设规划、房产登记、拆迁补偿等具体工作及相关配套政策的制定和衔接。
第二章
产权代表界定
第七条
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，土地所有权代表为村集体经济组织；没有村集体经济组织的，土地所有权代表为村民委员会；村集体经济组织的资产已经量化到村民的，土地所有权代表为村民委员会；
农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，所有权代表为村内各村民小组。经村内各该村民小组2/3（含本数）以上村民同意，可以将属于本村民小组的土地委托村民委员会代为经营、管理。
农民集体所有的土地已经属于镇（街道）农民集体所有的，所有权代表为镇（街道）农村集体经济组织。没有镇（街道）农村集体经济组织的，所有权代表为镇人民政府（街道办事处）。
第八条
集体建设用地使用权人，为依法取得使用的自然人、法人或其他组织。
第九条
各市（县）国土资源管理部门负责对农民集体所有土地进行权属审核，确定土地所有权和使用权，并按规定进行土地登记，核发集体土地所有权证和使用权证。
第三章
集体建设用地使用权出让、租赁
第十条
集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
集体建设用地使用权租赁，是指集体土地所有者作为出租人，将集体建设用地在一定年期内租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第十一条
集体建设用地使用权出让、租赁必须遵循以下原则：
（1）符合土地利用总体规划的原则。任何建设项目占用土地，都必须在土地利用总体规划确定的建设用地范围内。
（2）土地所有权人、使用权人自愿的原则。村或村民小组出让、租赁本集体所有建设用地使用权的，须经本集体组织2/3以上（含本数）成员或2/3以上（含本数）村民代表的同意。
（3）土地用途管制的原则。集体建设用地不得用于任何形式的商品住宅、商业办公等房地产开发经营性质项目。按照土地利用总体规划和城市规划可以用于房地产开发的，必须依法征为国有土地。
（4）统一城乡建设用地市场管理的原则。集体建设用地使用权流转，必须在各市（县）统一的土地交易有形市场规范进行。
（5）公开、公平、公正的原则。工业、仓储、商业、旅游、娱乐等经营性项目用地以及同一宗地有两个以上意向用地者，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让或租赁集体建设用地使用权。
（6）节约、集约用地的原则。各类项目须占用集体建设用地，投资强度、规划指标、用地规模等均应符合国家、省、市关于节约集约用地的要求和标准。
（7）符合国家产业政策的原则。集体建设用地也不得用于国家规定的禁止类项目，限制类项目必须按要求经过有权部门批准。
第十二条
集体建设用地使用权出让、租赁必须同时符合下列条件：
（1）土地所有权合法明晰，无争议；
（3）已取得《集体建设用地使用权证》，或依法办理过集体建设用地使用手续，或已依法批准转为建设用地；
（4）拟出让或租赁土地已按规定落实农民安置补偿，或者原土地使用者的补偿；
（5）未被司法机关、行政机关限制权利的；
第十三条
集体建设用地使用权出让、租赁的，土地所有者代表和市（县）国土资源管理部门分别与土地使用者、承租人应当签订书面出让或租赁合同，以及集体建设用地使用权开发利用协议书。
出让、租赁合同应当载明土地所有者、使用者、位置、面积、用途、使用年限、出让价款（租金）及支付方式等土地使用条件、双方权利义务、期限届满土地使用权及地上建筑物的处理方法、违约责任等内容。集体土地使用权开发利用协议书应当明确开发土地的规划指标、产业类型、投资强度、闲置费收取、开竣工时间等土地使用条件。
集体建设用地使用权出让、租赁合同、集体建设用地使用权开发利用协议书由国土资源管理部门统一制定。
第十四条
集体建设用地使用权出让年限，参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定确定，但最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
第十五条
集体建设用地使用权租赁年限按以下情况确定：
短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；
需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过本办法第十四条的规定。
第十六条
集体建设用地使用权出让、租赁，按照下列程序办理：
1、集体土地所有权代表向当地市（县）国土资源管理部门提出出让或租赁土地的书面申请，包括土地坐落、面积、用途、意向价格、项目类别、投资总额等内容。并应当同时提交以下书面材料：
（1）拟出让、租赁宗地的《集体土地所有权证》、《集体建设用地使用权证》或相关权属证明；
（2）根据本办法第七条规定土地所有权代表为村集体经济组织、村民委员会或村民小组的，分别提交村集体经济组织、村民代表大会、或村民小组2/3以上（含本数）成员同意出让、租赁该宗土地的证明；
村委会代管的村民小组所有土地，需提交该村民小组2/3以上（含本数）成员同意出让、租赁该宗土地的证明；
土地所有权代表为乡镇（街道）集体经济组织的，提交乡镇政府同意出让、租赁该宗土地的证明；
（3）土地所有权人与原集体建设用地使用者签订的拆迁补偿安置协议及原土地使用者退出集体建设用地使用权的申请；
城镇规划区外依法转为新增建设用地的，土地所有权人出具的青苗补偿费、地面附着物已落实补偿的证明及相关材料；
（4）规划管理部门出具的规划选址意见书、规划红线图；
（5）规划用途为工业、仓储等用途的，各市（县）发改部门出具的项目审核意见及环保部门出具的环评意见及要求；
（6）具有在苏州全市范围内注册的具备相应评估资质的土地中介评估机构出具的土地评估报告；
（7）有意向使用人的，提供意向使用人的用地申请。
2、市（县）国土资源部门根据规划意见进行土地权属调查及勘测定界，并对以下内容进行审核。审核通过后拟定集体建设用地出让或租赁意见，报同级人民政府批准。
（1）是否符合土地利用总体规划；
（2）出让或租赁的方式；
（3）土地用途、用地规模、投资强度等是否符合土地供应政策及节约集约利用的标准；
（4）审核确定评估地价；
3、根据政府批准文件，由各市（县）国土资源管理部门的土地交易服务机构在土地有形市场组织实施招标拍卖挂牌出让（租赁）。可协议出让（租赁）的，按规定进行公示。
集体建设用地使用权招标拍卖挂牌出让（租赁）文件，由土地交易服务机构根据发改、规划、环保、国土、等行政管理部门的要求，以及土地所有者代表的意见组织编制，但不得设置可能影响公平交易的条件。具体程序参照国有土地使用权招标拍卖挂牌出让（租赁）的相关规定。
4、招标拍卖挂牌出让（租赁）成交后，或者协议出让（租赁）公示期满无异议的，土地受让方（承租人）与土地所有权人、市（县）国土资源管理部门分别签订集体建设用地使用权出让（租赁）合同及集体建设用地开发利用协议；
5、土地受让方（承租方）根据合同和出让（租赁）文件约定向市（县）财政指定专户缴付土地出让价款（租金）。并到当地发改、规划、环保部门办理项目建设相关手续。
6、集体土地所有权人、土地受让方按规定缴付有关税费。
第十七条
土地受让方凭出让（租赁）合同、出让价款（租金）付清凭证、缴税凭证及发改、规划、环保等部门的批准材料，向市（县）国土资源管理部门申请土地登记。
第十八条
集体建设用地使用者必须按照出让（租赁）合同和集体建设用地开发利用协议明确的土地使用条件使用土地。
擅自改变土地用途等利用条件的，按照合同、协议约定的条款处置。涉及违反土地管理法律法规的，按违法用地查处。
第十九条
依照本办法取得的集体建设用地使用权的土地使用者，其土地使用权在使用期限内，可以依法进行转让、出租、抵押。
第二十条
集体建设用地使用权出让（租赁）合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让（租赁）合同的约定处理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前一年内向集体土地所有者申请，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理相关手续。
第二十一条
原依法取得集体建设用地使用权，但未办理过集体土地流转手续的，发生土地使用权（包括地面建筑物）转让、出租或改变土地用途的，应当按照本办法补办土地出让或租赁手续，并交纳不低于评估核定价格40%的土地价款。其中拟改变用途进行房地产开发建造商品住宅、商业用房的除外。
第四章
集体建设用地使用权转让、出租
第二十二条
集体建设用地使用权转让，是指土地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与等。
集体建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人将集体建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用的行为。
第二十三条
集体建设用地转让、出租必须符合以下条件：
1、已按照出让（租赁）合同约定支付完全部土地价款，并取得土地使用权证书；
2、按照出让（租赁）合同进行开发建设，属于房屋建设工程的完成总投资额的25%或已开发建设面积超过应动工开发建设总面积三分之一以上；
3、属于工业厂房、工业仓储、工业研发,其他营业性的公用设施用地、公益项目用地、营利性教育用地、营利性医疗用地、外来人口集中居住地（打工楼、集宿楼）用地须转让、出租的，应当符合《苏州市工业用地公开交易办法》规定的其他转让条件；
4、通过集体建设用地租赁方式取得的土地使用权，转让或转租的，应经土地所有权者同意。
第二十四条
有下列情形之一的，集体建设用地不得转让、出租：
1、被依法查封或其他形式限制房地产权利的；
2、共有集体建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；
3、权属有争议的；
4、未按合同约定的土地开发利用条件进行开发建设的；
5、法律、法规禁止转让的其他情形。
第二十五条
集体建设用地使用权转让、出租，双方应当签订书面合同并经国土资源管理部门备案批准，同时新的土地使用人应与国土资源管理部门重新签订土地开发利用协议。
转让、出租合同不得违背国家法律法规和原出让、租赁合同。转让、出租合同由国土资源管理部门统一制定。
集体建设用地使用权转让时，集体建设用地使用权出让或租赁合同所载明的权利、义务随之转移。
集体建设用地使用权出租的，出租人应当继续履行原集体建设用地使用权出让或租赁合同。
第二十六条
集体建设用地使用权转让年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
集体建设用地出租（转租）的最高年限不得超过原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
第二十七条
集体建设用地转让时，其地上建筑物、附着物所有权随之转让。
地上建筑物、附着物的所有人或共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
土地使用者转让地上建筑物、附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但作为动产转让的除外。
第二十八条
集体建设用地使用权转让、出租，按以下程序办理：
1、土地使用者持集体土地使用证、双方签订的转让合同（包括转让方原签订的转让合同）、出租合同、单位营业执照及法人代表身份证（复印件）或个人身份证明、新建项目的立项文件及规划意见等相关资料，向市（县）国土资源管理部门申报；
2、市（县）国土资源管理部门审核转让（租赁）价格及相关材料，符合条件的进行转让（出租）合同鉴证；
3、流转双方缴纳相应税费后，按规定向市（县）国土资源管理部门申报变更登记。
第二十九条
集体土地使用权转让、租赁双方应当如实申报成交价格，并按规定缴纳有关税费。转让成交价格明显低于市场水平的，土地所有权者有优先购买权。
第三十条
原依法取得集体建设用地使用权，但未办理过集体土地流转手续的，未经补办土地流转手续，缴纳土地收益，不得擅自转让、出租。
第五章
集体建设用地使用权抵押
第三十一条
集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地使用权的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。
第三十二条
集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，抵押合同不得违背国家法律法规和土地出让、租赁合同的规定，并应到当地市（县）国土资源管理部门办理抵押登记。
第三十三条
集体建设用地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之抵押。
第三十四条
集体建设用地使用权抵押登记须提交下列资料：
1、涉及集体建设用地使用权抵押的主合同；
2、抵押合同；
3、土地使用证；
4、抵押人和抵押权人身份证明；
5、原依法取得集体建设用地使用权，但未办理过集体土地流转手续的，必须提交同意抵押的书面证明（包括在实现抵押权时是否同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地；征地费是否作为清偿资金等内容；集体经济组织村民会议三分之二成员或三分之二以上村民代表同意签名确认的材料），以及经国土资源管理部门确认的地价评估报告；
6、法律、法规和规章规定，及国土管理部门认为应当提交的其他有关资料。
第三十五条
集体建设用地使用权抵押到期，抵押人未能履行债务，或在抵押合同期间宣告解散破产的，抵押权人有权依法处分抵押登记的集体建设用地使用权。
抵押权人依法处置抵押的集体建设用地使用权时，原则上不得改变土地所有权性质，但经土地所有权人同意明确征为国有的除外。
第三十六条
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理土地登记手续。
处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。
第三十七条
抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第六章
地价、土地收益及税费管理
第三十八条
各市（县）、区国土资源部门负责本行政区域的土地定级估价及基准地价的编制工作，报经同级人民政府批准后定期公布执行，并应根据当地的经济发展和土地供求状况适时调整。
集体土地流转底价、起报价、成交价不得低于取得土地时对农民和集体经济组织的安置补偿成本、土地前期开发成本和按规定缴纳的各项税费之和。
工业项目用地实行最低流转保护价制度，最低流转保护价不得低于同地区同级别国有建设用地出让最低价的80%。国家和省有相关规定的，按照国家和省的具体要求执行。集体土地用于工业仓储项目建设的，流转底价、起报价、成交价不得低于公布的最低保护价。
第三十九条
集体建设用地出让、租赁所取得的土地收益，主要归集体土地所有者所有，但应向政府缴纳不高于流转合同价款15%的土地收益。
集体土地出让、租赁政府收益部分，由各市和乡镇二级分成，具体收缴办法和分配政策由各市、吴中、相城、高新区、工业园区各自研究确定。
第四十条
集体土地所有者出让、租赁集体建设用地使用权取得的土地收益必须纳入农村集体资产统一管理，并应设定土地收益专户。具体土地收益使用、监管实施办法由市农办、劳动社会保障会同财政、审计、监察等有关部门制定。
第四十一条
集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当如实申报价格，并依法缴纳有关税费。
集体建设用地使用权转让发生增值的，可参照国有土地增值税征收标准，向各市、区人民政府缴纳有关土地增值收益。土地契税、增值收益等税费收缴和使用管理办法由苏州市财政部门会同有关部门另行制定，报苏州市人民政府批准后实施。
集体建设用地使用权转让、出租收益，除应缴纳的相关税费及增值收益外，其余归土地使用权者所有，但土地流转合同明确约定的除外。
第四十二条
集体建设用地在土地有形市场进行出让、租赁、转让、转租、抵押等交易活动，分别参照国有土地标准缴纳土地交易服务费。
第七章法律责任
第四十三条
集体建设用地闲置的，按照国土资源部《闲置土地处置办法》处置。集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，国土资源管理部门暂停办理新增集体建设用地审批手续。
第四十四条
单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于建设房地产开发经营性质的商服、金融、旅游、娱乐等项目的，市国土资源部门应当责令限期改正，拒不改正的责令交还土地，拒不交还的以非法占用土地论处。
第四十五条
违反本办法第十一条规定，集体建设用地使用权未实行公开交易的，国土资源管理部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续，并按照违法用地处置。
第八章
附则
第四十六条
各市（县）在本办法实施前，已按照原《苏州市农村集体存量建设用地流转管理暂行办法》及《城镇规划区内集体建设用地使用权流转试点的实施意见》办理集体建设用地流转手续的，暂按已有规定及流转合同的约定执行。
第四十七条
本办法由苏州市国土资源局负责解释。
第四十八条
本办法自2023年月日起施行。
