第1篇 物业管理公司绩效考核办法-16
物业管理公司绩效考核办法(十六)
一、目的:
1、通过绩效考核实施目标管理,保证公司总体目标的实现和任务的完成;
2、公正合理的评价员工的工作表现和工作成绩,考核结果与绩效工资挂钩,鞭策和激励员工;
二、适用范围:
1、本绩效考核办法适用于公司职能部门所有员工和服务中心管理层以上员工;
2、服务中心操作层员工不适用本办法,按相关日常工作检查、考核奖罚制度执行。
三、考核体系的构成:
1、考核主体:
①品质员负责各部门计划的监控及计划完成情况的确认和评价,品质部经理、总办主任审核,总经理确认后,作为部门和部门经理的考核依据;
②部门经理参照公司绩效考核办法对部门员工进行考核。
2、考核依据:绩效考核主要以部门在被考核时间内工作目标、工作计划完成情况以及员工在被考核时间段的工作成绩与表现为依据。内容为:
①年度计划中本月重点工作,公司领导安排的重点工作(权重0.5);
②品质部对各服务中心日常工作的检查情况(权重0.2);
③培训与学习(权重0.1);
④总经理考核(权重0.1);
⑤各部门人员流失率(权重0.1)『部门人员流失率应控制在5%以内』
①资金计划完成情况(供参考,完不成收费计划或超过可控支出的可在①中扣除)。
3、考核原则:
①客观性:以部门工作计划为基础,客观评价完成的实际工作情况;
②必须坚持“公平、公正、公开”的原则;
③对考评结果进行量化分析、综合修正,以避免主观偏见等带来的误差。
4、考核周期与考核时间:
①每月度进行一次考核;
②每报月报时,各部门将自评结果一同上报;
③每月经营计划会时,公司对各部门进行综合考评,根据考评计算部门上月考核分;
④部门经理根据部门得分于四日内将部门员工考核报品质部;
⑤品质部会同总办、财务部于二日内完成公司的考核;
⑥考核结果报总经理同意后,转财务部计算工资。
5、绩效考核的评分标准:
①本考核分为部门考核与员工考核两部分,每个部门的考核基准分为100分,每个员工的考核基准分为100分;
②各考核主体依照考核标准对被考核人员进行评分,扣分总额以该考核项目评分标准的满分总额为限;
③部门经理的考核得分即为部门的考核得分;
④部门员工的考核评分直接与部门考核评分挂钩,即部门员工的考核得分的平均分不得高于部门的考核评分,多出部分从部门经理得分中直接扣除。
四、考核流程:
1、自我评价:每月1日前由部门经理对本部门上个月的工作目标、工作计划、培训和学习完成情况做自我评价,并按照评分标准进行评分;自我评价的权重为 0.3;
2、公司考核:根据所辖部门当月计划完成情况 ,由其他各部门分别打分,平均分为公司考核得分,权重为0.6;
3、总经理打分,权重为0.1;
4、部门(考核流程第1条)、公司(考核流程第2条)总经理三者考评分相加为部门的实际得分;
5、各部门经理根据本部门实际得分及员工的个人工作完成情况对本部门员工进行考评,并于考核当日与被考核者进行绩效面谈,绩效面谈内容主要包括员工工作中的优点、存在的不足和改进计划,最后双方将面谈结果以书面文字形式予以确认,作为下次考核的依据;
6、本部门个人绩效考核平均分不能超过部门的考核分;
7、品质部、总办、财务部根据日常工作监督、检查情况,对服务中心主管考评、计算、汇总,报总经理批准;
8、财务部根据批准的考核结果,及时核算员工绩效工资。
五、考核结果及应用:
1、绩效工资计算办法:
a部门考核系数=考核实际得分÷标准分值(100分)
b个人考核系数=考核实际得分÷标准分值(100分)
c部门经理绩效工资=部门经理绩效工资标准额×部门考核系数
d部门员工绩效工资=部门员工绩效工资标准额×个人考核系数
2、绩效工资每月发放一次。
第2篇 新村物业管理办法意见
(经二00八年三月十七日临时业主委员会通过)
一、由于学苑新村业主入住户较少,其物业管理暂由总务处、保卫科、工会牵头,暂按临时业主委员会自理、自律、自费的原则开展物管工作。待以后多数业主入住后,再交专业的物业管理公司管理。
二、服务范围
1、负责生活区的安全、邮件收发。
2、水、电管理:负责户外水、电管线及公共设施的管理、维护(修),保证水、电通畅;负责联系住户水、电、气表的更换,费用由用户支付。
3、负责道路、楼梯间、公共绿地、院坝、水沟等的卫生;每天清运垃圾(建筑垃圾住户自理),定期清除小区内'牛皮癣'。
4、住户表内的水、电设施为私有财产,其维修由住户负责,若需物管部门维修,费用由住户支付。
5、负责绿化维护。
6、负责水、电、气费缴费通知单的代收,各业主定期到物管部领取缴费通知单后到相关营业部缴费,也可委托物管部代缴,逾期责任自负。
7、天然气、闭路电视、电话、宽带网不属本物业管理范围。
三、物管部机构设置
物管部下设保安组、财务组、维修与卫生绿化组、宣传组,其牵头人分别为刘佳驹、魏长荣、谭自力、李魁华,吕海为总牵头人。
四、费用收取(按月从职工收入中扣除)
1、未入住户:150m2(含150m2)以上30元/月;100-150m2(含100m2)25元/月;100m2以下20元/月。
入住户:150m2(含150m2)以上60元/月;100-150m2(含100m2)50元/月;100m2以下40元/月。
从2008年3月开始执行。
2、2007年10月-2008年2月物管费统一按每户15元/月收取。
3、鉴于目前屋管费是保本收费,若出现重大非正常情况(如设施被破坏,被盗等),除由责任人及物管费余额赔付外,不足费用由全体业主分摊。
五、资金管理
业主所交物业管理费由财务组设立专帐进行管理,各项常规支出由经办人、财务组牵头人审批,其它支出由业主委员会主任会议决定,会签后方能列支,并定期向业主公示收支帐目。
总务处 二
第3篇 某某广电物业公司档案管理办法
某广电物业公司档案管理办法(暂行)
一、各部室应在每年元月底向公司办公室移交上年度需存档的文书档案并履行清交手续。
二、各部室应明确规定档案责任人,档案责任人(档案员)对本部门档案的收集、建档、保管、借阅和利用负全责。
三、各类规章制度、办法、人事、工资资料、会议记录、会议纪要、简报、重要电话记录、接待来访记录、上级来文、公司发文、工作计划和工作总结以及添
第4篇 z大学物业门面房管理费使用办法
n大学物业公司门面房管理费使用办法
第一条 为规范和加强公司经费支出管理,提高资金使用效益,结合公司实际制定本办法。
第二条 公司门面房管理费是指为保证公司正常运转,经学校校长办公会批准,在公司营收资金总额基础上按一定比例提取的费用。
第三条 公司门面房管理费开支范围:1、门面房维修;2、保洁费;3、职工加班费;4、工作装;5、经营项目装修费、星级商户奖励费、宣传费;6、门面房周边环境治理、文化建设等。
第四条 公司门面房管理费使用应本着量入为出、略有结余,勤俭节约、保证运转,集中管理、分别使用的原则。实行经费支出 “三签制”,即经手人、公司主管领导、公司总经理“三签”后,到公司财务室报账。
第五条 公司门面房管理费实行年度预算管理制度,应按第三条列出的开支范围进行年度预算,实现收支平衡。细化经费支出预算,年初要编制经费支出预算表。要按照轻重缓急、统筹兼顾的原则安排使用经费,既要保证开展日常工作所需的基本开支,又要适当安排促进公司发展所需的经费开支
第六条 对门面房屋、附属设施等进行维修,要编制维修预算,万元以上维修项目要经公司办公会审核同意后方可实施,维修项目要有合同或协议,工程完工后应经过验收合格,方可支付费用。
第七条 公司门面房管理费审批权限,一万以内费用支出,可由公司总经理直接审批,一万以上费用支出,由公司总经理签批后,由学校主管副校长审批。一万以上三万以内的费用支出项目,由公司办公会研究决定并组织实施,三万以上的费用支出项目,必须进行公开招标。
第八条 依据《会计法》规定,经费支出中,所取得的原始凭证必须具备如下条件,凭证的名称,填制日期和编号;接受凭证单位的名称、业务内容、数量、单位和金额;填制单位的名称和财务(会计)专用章;经办人员签章; 内容必须真实、完整;对弄虚作假、营私舞弊、伪造涂改原始凭证等违法违纪行为,会计人员拒绝付款、报账或执行,情节严重的要及时向有关部门报告。
第九条 要坚持民主理财、依法理财制度,重大事项实行集体决策制度;要建立公司管理经费使用情况“两公开、一监督”制度(即公开办理结果、公开办事程序,接受职工的监督)。
第十条 公司接受学校对公司门面房管理费的使用进行管理和监督。
第十一条 本办法自印发之日起执行。
第十二条 本办法由公司办公会负责解释。
第5篇 长沙市物业专项维修资金管理办法意见稿
长沙市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)
2023年9月17日
第一章总则
第一条【立法目的与依据】 为了加强对物业专项维修资金的管理,保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用,维护物业专项维修资金所有权人的合法权益,根据国务院《物业管理条例》等规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条【适用范围】 本市市区范围内国有土地上的物业,其物业专项维修资金的交存、使用、监督及其相关管理活动,适用本办法。
本办法所称物业专项维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条【管理原则】 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监督、公开透明的原则。
第四条【管理主体】 市住房和城乡建设行政主管部门负责物业专项维修资金的管理工作。市物业专项维修资金管理机构(以下简称管理机构)具体负责物业专项维修资金的日常管理工作。
市财政、审计、监察等相关部门按照各自职责对物业专项维修资金的管理进行监督。
区建设(房产)主管部门、乡镇人民政府、街道办事处按照规定的职责分工,负责物业专项维修资金的相关工作。
第二章交存
第五条【交存范围】 同一物业区域内,有两户以上业主的物业,其业主应当交存物业专项维修资金。
第六条【交存主体和时点】 购买预售商品房的,购房者应当在办理房屋预告登记时将首期物业专项维修资金直接存入物业专项维修资金专户。房地产开发企业不得代收首期物业专项维修资金。
除前款规定的情形外,建设单位应当在办理房屋初始登记前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。
第七条【交存标准】 业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额标准,由市住房和城乡建设行政主管部门根据市建筑安装工程每平方米造价的5%至8%分类确定后向社会公布,并适时调整。
调整首期物业专项维修资金的交存标准,应当公开征求意见并组织听证。
第八条【资金权属】 业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。
第九条【管理方式】 业主大会成立前,业主交存的物业专项维修资金,由管理机构代管。
业主大会成立后,经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的,由业主委员会向管理机构申请划转本物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金。未经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的,继续由管理机构代管。
第十条【专户管理银行设置】 管理机构应当按照相关规定确定商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。
第十一条【账户设置方式】 物业专项维修资金应当以物业区域为单位设总账,以幢为单位设分幢账,按房屋户室号设分户账。
第十二条【资金划转条件】 业主大会成立后,决定自行管理物业专项维修资金的,应当召开业主大会会议,就下列事项进行表决:
(一)物业专项维修资金自行管理的决议;
(二)物业专项维修资金管理制度;
(三)确定物业专项维修资金专户管理银行、账目管理单位和物业专项维修资金账目责任人的决议;
(四)其他与物业专项维修资金有关的决议事项。
以上事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。
物业所在地的区建设(房产)主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对业主大会会议进行指导。
业主大会会议召开后,业主委员会应当就业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进行公示,公示期不得少于十五日。
第十三条【资金划转程序】 决定自行管理物业专项维修资金的,业主大会应当在物业专项维修资金专户管理银行开立专户。
申请划转物业专项维修资金的,业主委员会应当向管理机构提出书面申请。对符合本办法第十二条规定的,管理机构应当自收到申请之日起三十日内,将物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的物业专项维修资金专户,并将有关账目等资料移交业主委员会。
第十四条【重新代管】 业主大会自行管理物业专项维修资金期间,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,业主大会可以申请管理机构重新代管物业专项维修资金。
第十五条【资金续筹】 业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当及时续交。
由管理机构代管物业专项维修资金的,续交的具体管理办法由市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政行政主管部门制定。
由业主大会自行管理物业专项维修资金的,续交方案由业主大会决定。
第十六条【计息方式】 物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起按照国家规定的利率,在每年规定的时间为业主计息。
第十七条【票据管理】 管理机构应当向交存人出具由省财政行政主管部门统一监制的专用票据。
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bsp; 第三章使用
第十八条【使用范围】 物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。
第十九条【分摊原则】 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
已交存物业专项维修资金的,分摊费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额不足以支付分摊费用的,由该业主补足。
未交存物业专项维修资金的,分摊费用由该业主承担。
第二十条 【代管使用程序】 由管理机构代管物业专项维修资金的,按照以下程序使用物业专项维修资金:
(一)物业服务企业、业主委员会或者相关业主根据维修和更新、改造项目向管理机构提出使用申请;
(二)管理机构进行现场勘查,明确物业专项维修资金列支范围;
(三)物业服务企业、业主委员会或者相关业主制定使用方案,经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。使用方案应当包括拟维修和更新、改造的具体范围和内容、预算费用、列支范围等;
(四)管理机构应当对使用方案及业主表决情况等进行公示,公示期不得少于七日;
(五)公示期满无异议或者异议不成立的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主组织实施使用方案;
(六)物业服务企业、业主委员会或者相关业主持有关材料,向管理机构申请列支;
(七)管理机构审核同意后,按照工程进度向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知,专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。
第二十一条【自管使用程序】 由业主大会自行管理物业专项维修资金的,按照以下程序使用物业专项维修资金:
(一)物业服务企业或者相关业主提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用物业专项维修资金情况的处置办法等;
(二)使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;
(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;
(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会提出列支物业专项维修资金;
(五)业主委员会依据使用方案审核同意,报区建设(房产)主管部门备案;区建设(房产)主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正;
(六)业主委员会向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知;
(七)专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。
第二十二条【一次性表决模式】 对符合下列条件的物业维修和更新、改造项目,可以采取一次性表决的方式使用物业专项维修资金。一次性表决时,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
(一)同一物业管理区域内全体业主受益;
(二)单项物业维修和更新、改造项目费用在一万元以下。
一次性表决方式使用物业专项维修资金的期限不得超过五年,且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。
属于一次性表决范围内的物业维修和更新、改造项目,使用物业专项维修资金时,不需要业主再次表决。
一次性表决使用物业专项维修资金的具体办法,由市住房和城乡建设行政主管部门另行制定。
第二十三条【应急维修情形】 发生下列情形之一,需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的,维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支:
(一)电梯故障危及人身安全的;
(二)消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的;
(三)屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的;
(四)楼体单侧外墙饰面脱落,玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的;
(五)其它发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。
发生本条第(一)项、第(二)项情形,应当经相关资质单位检测、鉴定;发生本条第(三)项、第(四)项、第(五)项情形,应当经区建设(房产)主管部门确认。
第二十四条【代管应急维修程序】 由管理机构代管物业专项维修资金的,发生第二十三条规定的情形时,物业服务企业、业主委员会或者相关业主应当报物业所在地区建设(房产)主管部门确认后,向管理机构书面申请预先拨付部分物业专项维修资金,管理机构应当在两个工作日内划转资金。物业服务企业、业主委员会或者相关业主应当组织抢修。工程竣工后,经物业所在地区建设(房产)主管部门确认,物业服务企业、业主委员会或者相关业主持维修发票等材料到管理机构办理余款拨付手续。
管理机构应当在办理余款拨付手续之日起两个工作日内公布物业专项维修资金的列支情况。
第二十五条【自管应急维修程序】 由业主大会自行管理物业专项维修资金的,发生第二十三条规定的情形时,物业服务企业或者相关业主应当报业主委员会确认后,由业主委员会预先拨付部分物业专项维修资金
,业主委员会应当在两个工作日内划转资金。物业服务企业或者相关业主应当组织抢修。工程竣工后,经业主委员会确认,物业服务企业或者相关业主持维修发票等材料到业主委员会办理余款拨付手续。
业主委员会应当在办理余款拨付手续之日起两个工作日内公布物业专项维修资金的列支情况。
第二十六条【应急维修代修程序】发生第二十三条规定的情形时,物业服务企业、业主委员会或者相关业主未按规定实施维修和更新、改造的,区建设(房产)主管部门可以组织代修。工程竣工后,区建设(房产)主管部门持工程验收合格证明、维修发票等材料到管理机构或者业主委员会办理付款手续。
第二十七条【审价机制】 物业项目维修和更新、改造费用三万元以上的,应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核,审核费用列入维修和更新、改造成本。
第二十八条【不得列支情形】 下列费用不得从物业专项维修资金中列支:
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(三)应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(四)根据国家有关规定或者物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十九条【购买国债】 在保证物业专项维修资金正常使用的前提下,除可以按国家规定购买国债外,不得挪作他用。
利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第三十条【资金增值管理】 下列收益应当转入物业专项维修资金滚存使用:
(一)物业专项维修资金的存储利息;
(二)利用物业专项维修资金购买国债的增值收益;
(三)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益,但业主大会另有决定的除外;
(四)物业共用设施设备报废后回收的残值。
第四章监督管理
第三十一条【资金过户】 房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。
第三十二条【资金返还】 房屋灭失的,房屋分户账中结余的物业专项维修资金返还业主。业主可持本人身份证件、房屋灭失证明等材料,到管理机构办理个人账户注销手续并提取剩余款项。
第三十三条【资金公布】 由管理机构代管物业专项维修资金的,管理机构应当定期与专户管理银行核对其管理的物业专项维修资金账目,并公布下列情况:
(一)物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
(三)业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(四)其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。
业主大会自行管理物业专项维修资金的,由业主委员会负责核对并公布。
第三十四条【复核与查询】 业主对管理机构或者业主委员会根据本办法第三十三条规定公布的情况有异议的,可以要求复核。管理机构或者业主委员会应当自收到复核申请之日起七个工作日内予以答复。
业主可以向管理机构或者账目管理单位查询其分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。
第三十五条 【财政、审计、监察监督】 由管理机构代管物业专项维修资金的,应当依法接受审计机关、监察机关的监督。
物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况,应当依法接受市财政行政主管部门的监督。
第三十六条【自行管理的监督】 由业主大会自行管理物业专项维修资金的,区建设(房产)主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当加强对划转后物业专项维修资金管理、使用的指导和监督。
第五章法律责任
第三十七条【法律责任】 管理机构违反本办法规定,有下列情形之一的,由市住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;给业主造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未按本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的;
(二)未按本办法规定拨付物业专项维修资金的;
(三)应当转入物业专项维修资金的收益未按本办法规定转入的;
(四)利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第三十八条【法律责任】 由业主大会自行管理物业专项维修资金,业主委员会及其成员违反本办法规定,有下列情形之一的,由物业所在地区建设(房产)主管部门责令限期改正;造成经济损失的,依法承担相应赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未按本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的;
(二)应当转入物业专项维修资金的收益未按本办法规定转入的;
(三)利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第三十九条【法律责任】 违反本办法规定,挪用物业专项维修资金的,依法由住房和城乡建设行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金,给予警告,可以并处挪用金额二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
管理机构挪用物业专项维修资金的,除按第一款规定予以处罚外,还应当对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
物业服务企业挪用物业专项维修资金情节严重的,除按第一款规定予以处罚外,由颁发资质证书的部门依法吊销其资质证书。
第四十条【法律责任】 违反本办法其他规定,相关法律、法规、规章已规定法律责任的,由相关行政主管部门依法追究法律责任。
第六章附则
第四十一条【概念界定】 本办法所称物业共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由业主共有的部位,一般包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井等。
本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、中央空调、防盗门、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、锅炉、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库和公益性文体设施等。
第四十二条【出售公有住房维修资金管理】 出售公有住房的物业专项维修资金的管理按照国家相关规定执行。
第四十三条【参照执行】 各县(市)物业专项维修资金的交存、使用、监督及其相关管理活动,参照本办法执行。
第6篇 荔景中心物业自然灾害防范管理办法
荔景中心自然灾害防范管理办法
1、职责
责任部门/岗位工作职责
公司抗灾救援应急小组指导防灾抗灾救援工作
管理中心经理负责本区域现场防灾抗灾救援指挥、监督检查工作
部门负责人负责制定应急措施,现场指挥防灾抗灾救援工作
公司前台负责监控预警信息传播情况,协调监督各部门应急措施实施情况
所有人员有义务进行防灾抗灾救援工作,向公司报告有关自然灾害的信息
2、方法和过程控制
2、1公共预警信息的收集与发布
(1)公司前台负责接收通过各种渠道收集到的自然灾害预报并及时挂公司网、同时通知荔景中心和抗灾救援工作指导小组成员及管理中心经理。
(2)公司每位员工从公共传媒获得自然灾害、流行性疾病等预警信息后,必须通知公司前台,前台经核实后,方可通报。
(3)荔景中心收到有热带风旋或暴雨天气时,即时将台风预警信号(蓝、黄、橙、红色信号)或暴雨预警信号(黄、橙、红色暴雨信号)在《工作信息记录本》上进行登记,并向各部门通报,要求在半小时内通报完毕,并每隔2小时通报一次,直至预警信号解除。通报须记录各部门接受信息人的姓名,接受时间。
(4)各部门信息受理人应在《工作信息记录本》上登记信息来源、时间和内容,并将接收到的预警信号即时通知本部门经理。各部门经理应及时将信息传递给本部门所有人员。
(5)汽美中心人员在接到预警信息后向各分店进行通报,除了准备自身防范以外,在接待顾客过程中口头通知顾客。
(6)智能化工程部在深项目组在接到预警信息后应根据实际情况,准备好自身的各项防范工作。
(7)当各部门接到'台风蓝色预警信号'及以上或'暴雨黄色预警信号'以及'高温橙色预警信号'、'寒潮蓝色预警信号'和'雷雨大风蓝色预警信号'后经部门负责人同意后将信息即时向顾客发布,对发布的信息必须进行登记,并通过出入口岗或迎宾来加快传递信息的速度和广度。
2、2自然灾害防范工作的组织
(1)当各部门接到'台风蓝色预警信号'或'暴雨黄色预警信号'以上预警信号后,公司抗灾救援应急小组负责巡视各部门应急措施落实情况,当预示可能发生险情进应亲临现场组织协助抢险工作。
(2)公司抗灾救援应急小组组织职能部门人员成立支援小组到各业务部门支援防灾抗灾工作。
(3)公司总经理助理负责到分点抗灾现场指挥抗灾救援工作。
(4)各中心经理为本区域抗灾救援工作责任人,各部门负责人为本部门抗灾救援工作责任人,切实落实预防自然灾害的有效防范措施,并加强值班,经理保持24小时开通手机,以便联系,及时指挥救援。
2、3台风、暴雨防范应急措施:
(1)组织抢险队伍、准备抢险物资,如沙袋、手电、防洪闸、潜水泵。
(2)安排相关专业技术人员检查给排水、供配电等机电设备,切断霓虹灯及有危险的室外电源,停止室外工程作业。
(3)加固户外设施,如广告牌、路灯架及树木等;收回活动的公共设施,如公园椅、太阳伞、泳乐设施等;拆除临时设施。
(4)安排人员检查管理服务区域内房屋的门、窗、阳台、天台,对家里无人而门窗未关好的房间,应用电话联系该住户进行预防。
(5)安排人员检查疏通沟、井、渠、管道、地漏是否畅通、排污设施是否完好,同时做好应急防范措施。
(6)居住在低洼地区的员工要随时做好防风、防暴的自救准备,预备好沙袋、潜水泵等防洪物资。
2、4雷电防范措施:
(1)当各部门接到'雷雨大风蓝色预警信号'后要及时检测雷电灾害防护装置,确保有效运行。停止各类户外作业,预防事故发生。
(2)雷电发生时,切勿进入天台、大树下或在露天行走;在旷野无法躲入有防雷设施的建筑物内时,应远离树木和桅杆;在空旷场地不宜打伞,不宜把羽毛球、高尔夫球棍等扛在肩上。
(3)切勿站于山顶、楼顶上或接近其他导电性高的物体,应避免靠近防直击雷的接地装置和金属构筑物。
(4)在室外工作的人应躲入建筑物内,不宜进入无防雷设施的临时棚屋、岗亭等低矮建筑。
(5)切勿游泳或从事其他水上运动,不宜进行室外球类运动,应离开水面以及其他空旷场地,寻找地方躲避。
(6)不宜骑摩托车、自行车,应该留在室内,并关好门窗。
(7)不宜使用无防雷措施或防雷措施不足的电视、音响、电脑等电器。
(8)有宜使用水龙头;切勿接触天线、水管、铁丝网、金属门窗、建筑物外墙,远离电线等带电设备或其他类似金属装置。
(9)减少使用电话和手提电话,以防二次放电伤人。
(10)切勿处理开口容器盛载的易燃物品。
2、5疫情防范应急措施:
(1)公司前台负责在疫情多发季节(夏季、秋季)密切关注收集媒体及卫生部门发布的疫情信息,并及时在公司内发布。
(2)各部门应指定卖价负责与防疫部门联系、核实并获得防疫方法,及时通知公司,并以通知的形式向顾客和员工传达,落实防疫措施。
(3)各部门在接到疫情通知后,应对宿舍、食堂、办公区域进行全面消毒杀菌。
(4)经消毒杀菌后,对现场进行彻底清洗,以保证疫情传播得到有效控制。
3、相关文件:《突发事件处理程序》
4、记录和表格:《工作信息记录本》
第7篇 小区某某苑物业管理招标办法
某小区某苑物业管理招标办法
第一条 为了规范**市zz小区**苑物业管理招标活动,维护业主合法权益,根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》等法律、法规制订本办法。
第二条 物业管理招标遵循公开、公平、公正的原则,通过市场竞争机制选择物业管理企业。
第三条 满足以下条件之一的,可以进行招标活动:
(一)业主大会认为有必要时;
(二)现有物业管理企业服务期限将满,且业主大会没有作出续聘决定的。
第四条 业主大会是物业管理招标活动的招标人。
业主大会授权业主委员会决定招标方式、编制招标文件、按本办法组建评标委员会、记录招标评标过程、主持招标活动的其他日常工作。
业主大会负责根据评标委员会的推荐意见,决定中标人。
第五条 评标委员会成员由以下两种方式产生:
(一)业主委员会直接指派;
(二)在业主自愿报名的基础上,由业主委员会随机抽取。
评标委员会成员名单依法保密。
评标委员会成员应当客观、公正地履行职务,严格遵守《中华人民共和国招标投标法》和本办法的规定。
第六条 评标委员会通过投票确定推荐的中标人选。
每个评标委员会委员只能投一票,每票只能投一名投标人,多选为废票。得票最多的投标人,为评标委员会向业主大会推荐的中标人选。
第七条 评标委员会推荐中标人选后,应尽快召开业主大会,由业主大会对是否同意中标人选为小区将来的物业管理企业进行表决。如果全体业主所持投票权2/3以上同意,中标人选正式中标。
第八条 中标人确定后,业主委员会应当在3日内向中标人发出中标通知书,同时通知未中标人。
第九条 业主大会确定中标人后,经广泛征求业主意见,由业主委员会代表全体业主按照招标文件和投标文件,与中标人签订物业服务合同。
第十条 在招标活动中业主委员会可以向投标人收取适当的费用,用于支付招标活动的开支。若有结余,可用于补充业主大会和业主委员会办公经费。
第十一条 本办法的解释权属于业主委员会。
第十二条 本办法经20**年6月**日业主大会通过,自通过之日起实施。
第8篇 某物业管理处工单交接管理办法
物业管理处工单交接管理办法
工单交接程序
客服发单--工程接单,值班人签字:1、当班值班人接单;2、当班人不在,其他人员接单;3、首问责任制--立即解决/报主管、经理解决--客服部回访--业主满意,工作结束/业主不满意,返工
值班工作要求:
1、做好交接班,并有记录;
2、认真阅读交接班记录每一项工作;
3、对上一般遗留问题作重点处理及跟进工作,解决不了的报主管、经理;
4、处理当班转来的工单,工单无特殊情况当天返单;
5、接单人员无特殊原因及时到达现场;水、电急修的15分钟到达现场;
6、注意个人卫生,着装整齐,带好鞋套;
7、连续报修的如2次断水、断电等问题必须要查清原因,不得简单处理。
第9篇 物业安全管理员内部管理办法作业指导文件
物业作业指导文件:安全管理员内部管理办法
1.目的
规范安全管理员队伍及安全管理装备的管理标准,促进安全管理团队的整体素质提升,使之建设成为科学、专业、品牌的**化团队。
2.范围
适用于各管理处安全内务管理工作。
3.定义
无
4.职责
部门/岗位工作职责
管理处经理负责管理处安全管理员内部管理工作的全面监控和指导。
安全主管 (办)负责相应团队的安全管理员内部管理的实施推进、检查、考核。
安全班长负责本班组日常内部管理的贯彻落实和监督检查。
5.方法及过程控制
5.1安全员基本素质要求
年龄 项目内容
18--25岁26--30岁31岁以上
一百米冲刺不超过15秒不超过16秒不超过20秒
一千五百米长跑不超过7分钟不超过8分钟不超过9分钟
标准俯卧撑不低于35个/分钟不低于30个/分钟不低于20个/分钟
队列基础操作精通
步伐操作操作精通
紧急、突发事件处理能协助正确处理能独立正确处理协调能独立正确处理协调
法律了解并掌握治安、消防、交通、物业管理法律常识,能够以法律手段规避责任事故,保护业主人身和财产安全。
5.1.1身体素质要求:身体素质良好,无机能缺陷,能达到5.1条款要求。
5.1.2思想素质要求:认同公司理念,爱岗敬业并有良好的职业道德修养。
5.1.3业务素质要求:符合公司安全员的标准并熟悉掌握安全管理专业知识。
5.1.4安全员礼仪
5.1.4.1服饰仪表:一律按照公司职员bi手册执行,佩戴本岗位规定制服及相关饰物、警用器材,不可擅自改编制服的穿着形式,私自增减饰物等,并保持干净、平整,无明显污迹、破损。
5.1.4.2步行巡逻姿态:巡逻行走时应昂首挺胸,正视前方,以眼睛余光巡视四周。
5.1.4.3单车摩托车岗巡逻礼仪:上下单车、摩托车均应跨右腿从后上下,巡逻时应昂首挺胸,中速行驶,遇到公司或管理处领导陪同参观或与客户询问需要解答时,应下车停稳车辆,立正、敬礼,然后进行交谈。
5.1.4.4车场岗服务礼仪:车辆进出停车场,立正向驾驶人员敬礼后开、收票据,开启挡车器,做直行手势示意车辆通行,要求动作迅速规范,避免车辆在岗位处停滞过久影响出入口交通。对能提前确认放行的车辆,以能保证车辆不需停止而重新起步为佳。
5.1.4.5敬礼:当值期间,遇到公司领导巡查、顾客询问、当值人员交接岗或与顾客交涉时,须立正敬礼(行举手礼)。
5.1.4.6职业操守:高度的责任感和集体荣誉感;及时报告各类违法、违章事项;以礼待人,乐于助人、时间观念强、服从上级安排;工作计划性强,认真负责;不接受贿赂,工作时间不处理私人事物。
5.1.4.7岗位纪律:安全员在岗期间禁止吸烟、吃零食、看书、看报、聊天;睡岗、脱岗、聚岗、串岗。禁止做工作以外和与工作无关的事情。
5.2装备管理及使用
安全岗位所用器具应保持完好,摆放整齐,标识清楚,责任到人,警用器具电力充足,不影响正常使用。
5.2.1对讲机的管理与使用
5.2.1.1未经批准不得擅自将对讲机借给他人使用。
5.2.1.2安全员只能够使用音量调节及静噪旋钮外,其他开关旋钮一律不得擅自操作拧动。
5.2.1.3不得用对讲机聊天说笑,谈论与工作无关的话题。
5.2.1.4爱惜使用保持清洁,避免雨淋或高处摔落。随身携带,谨防遗失。
5.2.2警棍管理与使用要点
5.2.2.1警棍是当出现被保卫对象生命或自身生命受到威胁的紧急情况下用于防范和自卫的工具,应准确判断紧急情况的程度,绝对不可随意使用,必须严格控制在正当防范范围内。
5.2.2.2夜间巡逻时必需统一佩带警棍,其他时间可根据实际需要决定。
5.2.2.3不得用于其他用途,如恐吓、玩耍等。不准交予或借予他人。禁止大庭广众之下显示、摆弄。
5.2.2.4非工作时间放置指定地点,不得私带外出。
5.2.3质量记录:是用于记录安全员当值期间所发生的工作内容,质量记录必须保持记录清晰、完整,避免破损、雨淋甚至丢失。
5.2.4电筒:在夜间巡逻时统一佩带,各部门应根据自身情况配置电筒。
5.3内务管理
5.3.1安全员宿舍专供安全员休息、办公、学习之用,应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象,被子棱角分明,床面平整,不积压换洗衣物。
5.3.2安全员宿舍应配备有效的紧急召集设施,如电话、警铃等;每日安全员要保证有足够处理突发事件的备勤警力,住宿安全员外出要严格落实请销假制度并填写《安全员外出请销假记录表》,外出人数不超过不当班住宿安全员总人数的50%(不含50%)。
5.3.3床架、床板、凉席、被子应摆放整齐,并做到干净整洁,棱角分明,床下摆放的鞋,鞋尖须朝外,并保持干净整齐。床铺下不能有任何杂物。
5.3.4牙刷、毛巾、水盆(桶)等日常用具,必须按照规定统一摆放并保持整齐干净。衣服及其他生活用品必须存入指定的地方或柜内,不能乱摆放,任何时候休息间内不准凉挂衣物。
5.3.5不得在宿舍内接待客人,不得高声喧哗和做其他影响他人休息的事情或不正当的娱乐。严禁留宿外来人员。
5.3.6严禁在公共区域内赤膊,严禁室内喝酒、聚众赌博及观看、传播淫秽制品等违法活动。
5.3.7严格控制室内吸烟,落实烟灰入缸制度,做好防火、防触电等安全工作,避免危险事故的发生。
5.3.8制定《宿舍内务管理制度》、《每日卫生值日表》等相应规章制度并统一位置悬挂在室内墙上。每天至少设一名内务值日人员负责内务,休息时间、起居室和卫生间都必须保持整洁,各部门(班组)可设置专(兼)职内务管理专员予以日常监督指导当日内务值日人员。
5.3.9每日熄灯时间为23点。所有住宿人员必须严格遵守《安全员宿舍管理规定》和作息时间。
5.4交接班管理
5.4.1各岗位要严格按照公司制度规范填写质量记录表格,详尽记录当班情况、交班注意事项、器械物
品以及工具的相关情况等。
5.4.2接班人无论何种原因未能准时到岗或未办理交接班手续时,当班人员不得下班离岗。
5.4.3每班次交班前由交班安全员在交班前15分钟对岗亭内外的卫生进行打扫,包括:岗亭地面、玻璃、外表及周围地面。并对岗亭内的所有物品进行归位摆放。
5.4.4接班人员应提前10分钟到岗接班,交接以下事项:
a. 工作区域安全状况;
b. 工作区域内各岗位人员装备、器械情况;
c. 当天特别注意事项及安排处理事情的进展情况;
d. 遗留问题、紧急通知
e. 钥匙借用、领用情况记录;物品保管情况等。
5.4.4及时完成领导交办的临时任务。
5.5质量记录管理
5.5.1安全员质量记录不得随意撕毁、乱画或填写与工作无关的文字,不得随意交给外人查看,用完后由班长统一收回并存档。
5.5.2安全班长每日当班期间,对所有当班岗位检查不得少于1次。并在《安全员当值情况记录表》中予以记录。
5.5.3安全主管(办)每周对安全现场质量记录及班组培训记录进行全面检查,并在《管理人员巡查记录表》中予以记录。
5.5.4停车场票据由安全班长负责定期领用发放。
5.5.5质量记录每月由班长负责回收存档。
5.6班组内部沟通培训
5.6.1各管理处安全部(班组)要积极开展部门及班组内部员工沟通会,活跃组织内员工工作氛围,安全主管(办)、班组长要收集员工个人工作、生活信息,并协调帮助员工解决困难问题。
5.6.2安全部要坚持每周至少召开一次部门周例会、每月(月末或月初)至少召开一次部门月度例会,班组要坚持每周不少于召开一次班组周例会,都必须及时作会议纪要并在部门或班组内公布,同时要做资料存档。
5.6.3公司(集团)、管理处、部门、班组等层面发生突发性的重大有影响的事件时,安全部(班组)都要及时以会议形式的沟通,确保信息正确、及时、通畅的传递。
5.6.4安全部(班组)在年初就要制定科学完整的《部门(班组)年度员工培训计划》,并全年按照执行。
5.6.5安全部(班组)培训的开展,每周不得少于1次,填写《会议/培训签到表》,培训后要做及时性的培训评估,后期工作中要适时予以跟进培训有效性。
6.支持性文件
无
7.质量记录
tjzzwy7.5.1-a01-01-f1 《安全员技能/素质测试表》
第10篇 h学校物业管理考核办法
f学校物业管理考核办法(试行)
为了规范在校物业企业服务行为,监督物业服务企业有效履行合同,提升物业服务水平,根据中华人名共和国国务院《物业管理条例》等相关规定,结合我校物业管理工作实际情况,制定本办法。
一、适用范围
本办法适用于所有在我校**、**校区提供物业管理服务的物业服务企业。
二、目标原则
物业管理考核坚持以合同管理为基础,通过量化考核指标,完善对物业服务企业的日常管理,规范物业公司服务行为,更好的服务全校师生。并坚持以下原则:
1. 日常监管和定期考核相结合;
2. 量化指标考核和服务效果考核相结合;
3. 管理部门考核和服务对象意见相结合。
三、考核程序
1. 后勤管理处全面负责学校的物业管理考核工作,具体工作由后勤管理科承办。
2. 物业管理考核由定期考核、部门考核、学生考核三部分组成。
(1)定期考核由后勤管理处根据工作职责结合日常管理,每年进行4次;
(2)部门考核由后勤管理处会同相关职能部门和部分学院等部门共同开展,每学期进行一次;本考核可与定期考核结合进行。
(3)师生考核由后勤管理处组织各学院学生代表和团学组织学生干部代表每学期进行一次。本考核可与定期考核结合进行。
四、考核内容
1. 后勤管理处后勤管理科负责对项目部、客服中心、绿化养护、消杀除四害、日常维修等项目进行日常监管与定期考核,具体内容见表一至表五。
2. 后勤管理处教室与宿舍管理科负责对保洁、综合管理两个项目进行日常监管与定期考核,具体内容见表六、表七。
3.后勤管理处能源管理科负责对高低压电房项目进行日常监管与定期考核,具体内容见表八。
4. 部门考核由相关职能部门和学生代表从服务对象角度对各项物业服务质量进行考核,具体内容见表九。
5. 保卫处负责对物业管理中安保项目另行组织考核;考核结果报后勤管理处汇总;具体内容见《f医学院物业安保服务项目考核办法》。
五、考核结果
1. 年度考核结果实行百分制,其中定期考核占总分的50%,部门考核占总分的30%,学生考核占总分的20%。上述三类考核的年度得分按各次考核的平均分计算。
2. 定期考核结果实行百分制,其中客服中心各占定期考核总分的20%,其余七个项目项目和安保项目各占定期考核总分的10%。
3. 考核结果
(1)考核分数在90分(含)以上的,为“优秀”等次。
(2)考核分数在80分(含)――90分的,为“合格”等次。
(3)考核分数在70分(含)――80分的,为“基本合格”等次。
(4)考核分数在70分以下,为“不合格”等次。
考核结果作为下一合同年度是否续签物业合同的依据。
4. 考核优秀或合格的物业费全额支付。考核基本合格的,扣除当期物业费的1%~5%(从80分到70分每2分多扣1%)。考核不合格的扣除当期物业费的10%,并暂缓支付物业费。
5. 学校重要活动(或重大节日)专项考核必须达到优秀,否则扣除当期物业费的3%。
六、本文自下文之日起执行,由后勤管理处负责解释。
第11篇 万科物业租售中心客户服务部操作管理办法
vk物业租售中心客户服务部操作管理办法
1.目的:
提高租售业务服务质量及工作效率。
2.范围
适用于公司租售业务。
3.职责
岗位职责
地铺完善《租售业务手续办理跟进表》、《租售业务成交报告》内容及成交基本信息,款项的收取、房屋移交及移交费用清算、跟进整体后续手续办理并负责协调客户提出的问题;
客户服务专员房产过户相关转让手续的全程办理及跟踪、付款申请、《租售业务手续办理跟进表》及《租售业务成交报告》业务办理情况及时登记、佣金收取的确认;
客户服务部主管转让业务统筹安排、手续办理的监控管理、房款转付的审核、业务手续办理的客户回访
4.方法和过程控制
4.1地铺在签订《房地产经纪合同》当天,填写《租售业务手续办理跟进表》中的基本信息,以邮件方式发送客户服务部,由客户服务部在1个工作日内指定客户服务专员与经办人对接业务情况,并完善资料移交手续;
4.2移交资料时,含如下资料:房地产经纪合同第一联、卖方产权资料(如未办出房产证则须提供其它证明文件)、买卖双方身份证复印件(如有代理人,提供公证委托书)、租售业务成交报告等,资料必须由经办人准备完善,并移交客户服务专员,否则客户服务专员有权拒绝接收资料。
4.3资料移交客户服务专员时,经办人电话知会买卖双方,告之该单手续办理对接人及联系方式(同时客户服务专员须以短信方式告知买卖双方联系方式)。客户服务专员在资料移交当天须按《房地产经纪合同》记录的内容,完善《租售业务手续办理跟进表》及《租售业务成交报告》内应办理、应收款等已知或预计要办理的内容;
4.4客户服务专员在接单后的3个工作日内,须将该单《房地产经纪合同》复印件交客户服务部负责人审核;
4.5手续办理过程中,客户服务专员须在各具体业务办理完毕后应及时将办理进程填写到《租售业务手续办理跟进表》及《租售业务成交报告》中,相关办理业务手续流程以各业务办理操作指引为准;
4.6在手续办理过程中,相关款项的收取由地铺自行办理,并在收取款项后的1个工作日内,报送给部门财务备案,并抄送部门经理、客户服务部主管、对应的客户服务专员;
4.7为提高房款转付效率及客户满意度,在手续办理过程中达到《房地产经纪合同》要求转付款项的当天,客服专员需按部门财务要求将《付款单》报送部门财务,并以邮件形式抄送经理、客户服务部主管、对应成交地铺的人员。
4.8在业务手续办理过程中,客户服务专员对客户到场环节需全程跟踪并协助办理,并且须及时将办理进程信息反馈给买卖双方。
4.9物业移交和使用费结算由地铺成交人员办理,在办理物业移交手续并完善费用结算单后1个工作日内,需将《房屋交接费用结算清单》移交给客户服务员,客户服务员在接到清单后的3个工作日内办理有关煤气、有线等过户手续或视具体情况事先办理;
4.10全部业务手续办理完结后5个工作日内,客户服务专员将该套所有资料移交给部门资料管理员。
5.记录表格
vkwy7.5.1-j03-02-f1《租售业务手续办理跟进表》
vkwy7.5.1-j03-02-f2《租售业务成交报告》
vkwy7.5.1-j03-02-f3《付款单》
vkwy7.5.1-j03-02-f4《房屋交接费用结算清单》
第12篇 物业项目管理处中控系统管理办法
物业项目管理处中控系统管理办法一安全监控操作管理
1.0目的规范监控项目管理辖区内各系统,特别是车场、电梯等的运作状况,确保出现异常情况时能及时处理。
2. 0适用范围适用于本公司辖区内项目管理处安全监控管理。
3. 0职责3.1主管经理负责设备设施运作管理的监督、检查。
3. 2项目处工程组负责系统设施运行的技术保障。
3. 3保安队员负责施行运作监控。
4.0程序
4.1控制柜系统
4.1.1值班人员要掌握本控制室内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保养工作,熟练掌握各系统操作。
4.1.2值班人员要坚守岗位、密切注视监视屏及各类控制柜的运行状态。
4.1.3每班至少进行一次各类信号检查,确认正常与否,并在《设施日常检修表》内做好记录。
4.1.4各操作手柄在正常情况下应处在'自动'位置,每日第一个周做一次手动,自动实际操作检查。
4.1.5在闭路电视上发现可疑情况或各类违法犯罪活动,应立即通知值班人员前往调查和处置。
4.1.6为保证中控室专线报警信息畅通,除当值人员外其他人等不得使用中控专线报警电话。
4.1.7谢绝与本控制室无关人员入内。
4.1.8中控室严禁吸烟、录、放电台节目及与工作无关的音乐、录像带。
4.2红外线报警系统
4.2.1 红外线报警布防于周边围墙。
4.2.2 红外线报警主要由防盗主机、键盘、门窗传感器、电瓶等构成。
4.2.3 红外线报警器在夜间要处于报警状态。
4.2.4 一旦在红外线报警器在有人或物闯入时,传感器就会通过防盗主机发出警报。
4.2.5 保安员在接到报警后,应在最短时间内赶到,一定要查明原因后在《紧急情况处理记录》上做好详细记录,然后再消警。
4.3电子巡更仪系统
4.3.1 电子巡更仪安装在小区的监控不到位的死角,同时又能对保安员巡更工作起到督查作用。
4.3.2 电子巡更仪主要由手机、墙机、打印机等组成。
4.3.3 电子巡更仪墙机安装在需要的巡视部委、手机掌握在巡逻保安手中。
4.3.4 保安巡员按规定的路线巡逻,为了制定部位时,将手机插入墙机方孔内(手机内部即时记录巡逻人员的巡逻时间、日期、信号)。
4.3.5 监督人员(领班、队长、事务主管、经理)可用手机显示屏或专用打印机输出记录内容、以便查阅。
5.0记录
5.1《设施日常检修表》mps-yg2-05
5.2《紧急情况处理记录》
