第1篇 物业管理公司财务部检查考评办法-2
物业管理公司财务部检查与考评办法(二)
1.0目的
规范员工绩效考评工作,确保公平、公开、公正考评员工德、绩、能、勤。
2.0适用范围
适用公司财务部、各项目处出纳的绩效考评工作。
3.0职责
3.1财务部经理负责依照本办法进行公司财务部出纳、各项目出纳的检查工作。
3.2分管副总经理负责依照本规定进行公司财务部经理、会计、出纳、各项目处出纳检查工作。
4.0程序要点
4.1财务部各项目处会计员的工作标准:
4.1.1财务部、各项目处会计员工作应符合《物业维修基金管理规定》、《服务收费标准作业规程》中的工作要求;
4.1.2会计员必须参加本岗位的培训和达到培训要求,培训合格后上岗。
4.1.3财务部经理应按上述各项标准作业规程履行自己的职责,符合标准作业规程的要求。
4.1.4会计员除应严格按照本部门的标准作业规程进行工作外,还应严格遵守公司其他相关标准作业规程的要求。
4.2绩效考评评分结构
4.2.1绩效考评由周检、月检、抽检构成,各种检查考评的要求详见公司的《工作、服务绩效综合考评办法》。
4.2.2公司财务部出纳、项目处出纳绩效考评的周检、月检、抽检评出均按百分制进行。具体构成为:
a)工作效果(满分20分)
b)执行程序(满分20分)
c)工作时效(满分20分)
d)培训质量(满分10分)
e)服务质量(满分10分)
f)执行其他相关组规程质量(满分10分)
g)其他质量(满分10分)
4.2.3公司财务部经理、财务会计绩效考评的周检、月检、抽检评出均按百分制进行。具体构成为:
a)岗位工作标准、作业规程的执行质量(满分10分)
b)培训质量(满分10分)
c)自身工作技能。(满分10分)
d)服务质量(满分10分)
e)工作效果(满分10分)
f)工作责任心质量。(满分10分)
g)处事公正性质量。(满分10分)
h)遵守相关作业规程质量(满分10分)
i)团结配合质量。(满分10分)
j)道德水准(满分10分)
4.3绩效考评扣分细则:
4.3.1出纳员(含项目处)考评扣分细则:
a)执行标准作业规程质量考评扣分细则:公司/项目处出纳员,不按照财务部相关标准作业规程操作的,每次检查每发现一项,一般违规扣该项评分1-2分;严重违反作业规程操作的,每发现一项扣该项3-4分;引起不良后果的视情况扣减5-20分,扣完为止。
b)不遵守公司其他相关标准作业规程的,每次检查每发现一项,视程度在'相关规程'栏目内扣减相应项目分值(一般违规扣1-2分;严重失职扣减3-4分,引起不良后果的,视情况扣减5-10分)。
4.3.2一般违规、一般程度、一般情况是指偶发性的,因粗心大意引起的,
或因记录签名不清、不合要求或有一定的客观因素(需经确认),造成的程度轻微不合格;造成不良后果是指引起连锁反应,造成实际损害、恶劣影响或引起其他工作质量受到连带影响的结果。
4.3.3'其他'栏目是为本公司相关标准作业规程所未包括,或超出本规程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所致,如未发生或未出现,该栏目考评时应当给出满分10分。
4.3.4检查、考评时,如出现《行政奖罚标准操作规程》中所列明的应受嘉奖事件,则应视情节在正常考评完毕后在总分中追加1-20分(但总分不应超过100分),另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人进行奖励。
4.3.5奖评时受考人的行为造成的不良后果已触犯《行政奖罚标准操作规程》所列出的必须加以惩处的情形,则除在考评检查表相应栏目内扣完相应分值外,另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人追加处罚。
4.4考评评分细则的解释权在公司质管部。
5.0记录
5.1《财务部出纳考评表》mps─a2─04
5.2《财务经理/会计考评表》mps─a2─05
6.0相关支持文件
6.1《工作、服务绩效综合考评办法》mps─z1─03
6.2财务部所有相关标准作业规程月
第2篇 物业卡管理办法作业指导文件
物业作业指导文件:ic卡管理办法1.目的规范对ic卡的管理控制,避免ic卡的不合理使用。
2. 范围适用各管理处ic卡的工作管理3.定义无4.职责部门/岗位工作职责管理处经理负责对ic卡的发放工作的全面监督和检查管理处指定人员/岗位负责ic的日常办理和授权、变更、回收等工作的具体操作安全部负责核对顾客的ic卡使用情况
5.方法及过程控制
5.1.ic卡的发放控制
5.1.1管理处经理负责对ic卡发放管理工作进行监督、审批。
5.1.2管理处指定专人负责ic卡的授权发放管理工作,负责申请人的身份识别、房号和使用范围等登记。
每季度对ic卡进行统计整理,填写《ic卡季度整理表》,对异常情况进行核查处理,负责对电脑管理权限密码每季度进行更改。
5.2 ic卡的登记发放
5.2.1 业主申请领卡须出示有关证件及购房合同,ic卡发放人员根据证件及购房合同,进行发卡、授权,并在《ic卡发放/异常情况登记表》上进行登记。
5.2.2 公司或相关工作人员如需申请领卡,需经理或经理授权人审批签名,发放人员进行ic卡的发放授权,并在《ic卡发放/异常情况登记表》进行登记。
5.2.3 ic卡持有人如需对卡的授权内容进行变更,须持有相关证件,由发卡人员予以变更,并登记。
5.2.4 业主和工作人员发卡情况应分开登记。
5.3 ic卡的挂失、解挂
5.3.1 持卡人挂失/解挂ic卡时,须出示本人身份证,经ic卡发放人核对无误后,予以挂失/解挂,并予以登记。
5.4 ic卡的更换、退还
5.4.1持卡人在保修期内ic卡自然损坏,凭旧卡可在管理处换取新卡,发卡人回收旧卡并登记。
5.4.2持卡人因人为造成ic卡损坏,如打孔、折叠、机洗等只能重新申请领卡,不能更换。
5.4.3公司赠送的ic卡办理退还相关手续时不能退还押金。
5.4.4车主不再承租车位后,管理处应及时知会发卡人员,取消其车场授权,并经车主确认后方可办理解除手续,同时填写《ic卡发放/异常情况登记表》。
5.5 ic卡的注销
5.5.1如业主产权发生变更,管理处应及时通知发卡人员,对其ic卡进行注销,并通知原业主。
5.5.2如果工作人员持有的ic卡存在不合理使用或丢失,发卡人应立即予以挂失或收回ic卡并赔偿损失,同时填写《ic卡发放/异常情况登记表》。
5.6 ic卡的授权期限规定业主及家庭成员(管理处业主资料中有登记的)的门禁系统ic卡授权期限一般为十年;
车辆ic卡的授权期限根据业主租用车位的期限进行授权。
其他人员ic卡授权期限一般为一年,最长不得超过两年。
5.7工作人员ic卡的回收工作人员调离或离职,由人事管理员协助授权人收回ic卡,登记在《ic 卡发放/异常情况登记表》。
6. 支持性文件无7.质量记录表格tjwy7.
5.1-a01-03-f1《ic卡发放/异常情况登记表》tjwy7.
5.1-a01-03-f2《ic卡季度整理表》tjwy7.
5.1-a01-03-f 3. 《机动车ic卡办理通知单》
第3篇 某物业辖区停车场管理办法
物业管理公司质量管理体系文件
--停车场管理办法
1.目的
规范管理服务区域内停车场的管理,维护停车场车辆行驶与停放秩序。
2.范围
适用于公司管理服务区域内的停车场.
3.职责
岗位工作内容
部门负责人停车场证照办理,停车场管理规定审批,并对停车场管理进行全面指导、监督。
安全主管/主办/班长负责制订、完善本部门停车场管理规定。负责停车场管理工作的具体实施
安委会对停车场管理工作不定期检查,协助处理突发事件。
4.方法和过程控制
4.1总则
4.1.1各管理处必须根据本文件确定的一般原则、操作流程及停车场的实际情况,编制各管理服务区域停车场管理规定,对停车场管理的责任、实施方法、防范措施做出详细规定,并报品质管理部备案。
4.1.2购买车位的顾客需凭购买手续与管理处签订《车位服务协议书》;顾客需租用车位时需向管理处提出申请,由管理处经理审批后,与其签订《车位租用协议书》。
4.1.3《车位服务协议书》、《车位租用协议书》必须按公司提供的统一格式、内容填写,有效期满前一周,管理处应通知顾客续签。
4.1.4外来车辆需根据车位紧张程度及潜在风险(如携带易燃、易爆等物品)确定是否让其停放。无牌机动车辆及携带危险品车辆严禁进入管理服务区域内。
4.1.5 所有停车场出入口都必须设置地桩(无人化管理车场除外)。如出入口道闸故障或因其它原因暂时失去屏障功能时必须使用地桩,保证出入口安全屏障的有效性。
4.1.6经营性停车场应有政府颁发的合法证照和手续。车场内应有防盗提示标识,夜晚在机动车场值勤的安全员须穿反光衣。
4.2出入凭证管理
4.2.1对与管理处签订了《车位服务协议书》或《车位租用协议书》的顾客,各管理处应根据停车场的实际情况对车辆管理采用以下两种控制方法:
4.2.1.1第一类:停车场智能卡,该类卡按使用性质分为车场卡、临停卡、访客卡,见公司《ci手册》,适用于已安装智能系统的停车场进出车辆使用。
4.2.1.2第二类:纸制《车辆停放服务卡》,适用于未安装智能系统的停车场,供租车位或私家车位的车辆使用。
4.2.2纸制《车辆临时停放凭证》,适用于未安装智能系统的车场供外来临停车辆使用;或有商业裙楼的物业因临时进出车辆频繁,不适用发放智能卡时使用。
4.3已设岗的停车场车辆出入管理基本操作流程:
4.3.1 二十四小时使用地桩。
4.3.2车辆进出时,必须检查一辆放行一辆,过一辆车开一次道闸,严禁在未办理手续前将道闸打开。
4.3.3在车流量高峰期应增加岗位人员,加快车辆流通速度,防止大量车辆滞留,有条件的管理处应尽可能考虑进出口分流,并做好标识。
4.3.4车辆驶入时的基本操作:
a.车辆驶近停车场入口时,安全员应面向来车呈立正姿势,示意车辆减速停车,若其带有智能卡,指引其读卡进入。
b.是临停车辆,应迅速准备车辆临时停放服务卡/凭证。当车辆停稳后,安全员快步走至距车辆驾驶室窗口适当距离的位置,呈立正姿势并敬礼,迅速发放车辆临时停放服务卡/凭证,打开地桩并向车主示意点头问好,车主接过车辆临时停放服务卡/凭证后,示意车辆驶入停车场。
c.进入停车场的车辆,安全员要及时对车辆外观进行仔细检查,并将有异常情况的车辆记录于《停车场车辆情况登记表》。
4.3.5车辆驶出时的基本操作:
a.车辆驶近停车场出口时,安全员应面向来车呈立正姿势,注意观察,对临停车辆应示意车辆减速停车。
b.车停稳后,安全员快步走至距车辆驾驶室窗口适当距离的位置,呈立正姿势并敬礼,向车主收回车辆临时停放服务卡/凭证,并快速核对车牌号、进入时间、值班人员签名等信息,对需要收取车位使用费的车辆按停车场收费标准收费,并给车主相应的停车费发票,然后开启道闸、打开地桩,示意车辆驶出停车场。登记、存放收回的车辆临时停放服务卡/凭证。
c.对不愿收发票的车主,应明示公司的规定,请车主自行处理,严禁收费不给发票的行为,一经查出,一律按贪污票款处理。因特殊原因未收取车辆停放服务费的车辆应在《未收费车辆登记表》上作详细记录,并请车主或上级签名确认。
4.3.6如发生驶出的机动车辆无智能卡、《车辆停放服务卡》、《车辆临时停放服务凭证》、卡/证上的车牌号与所开车辆车牌号不符、司机不符、无车牌等异常情况,应立即报告控制中心和上级领导,查验并登记车主的有效证件:车辆行驶证、驾驶证、车牌号、车型等,进行人、车、证的核实,经车辆所有权人或单位证实并在《驶出车辆异常情况登记表》上签名后方可放行。
4.5停车场秩序管理
4.5.1安全员要维护停车场内良好的交通秩序,引导车辆正确停放,若出现困难或问题,应立即报告上级领导,防止车辆堵塞及意外事故发生。
4.5.2车场内车辆如发生交通事故,按突发事件处理程序及办法处理。
4.5.3如发生车辆冲岗、从入口绕行等可疑情况,应首先设法截停车辆,同时在第一时间报告部门经理或部门安全负责人处理。
4.5.4车场内禁止维修车辆,特殊情况须报管理处经理。
4.5.5车场车辆如发生油、气、水滴漏等异常情况,安全员应立即通知车主进行检查并处理,若通知不到车主须将情况上报主管/主办。
4.5.6制止在停车场内进行试刹车或练习驾驶的行为。
4.5.7因车主原因造成车场内公共设施、设备损坏时要立即上报部门主管/主办以上人员到现场处理,根据损坏情况与车主明确责任,赔偿损失。
4.5.8因管理原因造成车场内车辆损伤或丢失,公司将追究当事人的责任。情节严重时,移交司法机关处理。
4.6停车场票据管理
4.6.1车辆临时停放服务卡/凭证由专人从管理处指定票据管理员处领取,并对领取数量进行登记。各车场出入口岗在交接班时须将卡/证数量、编号及其连续性等情况记录在《安全员交接班记录表》上。
4.6.2对回收的车辆临时停放服务卡/凭证应妥善保管,防止风吹、雨淋、遗失,每日由专人负责整理核对;《车辆临时停放服务凭证》应上交到管理处指定的负责人,由票据管理员登记保管,与存根一起保存。
4.6.3停车发票由专人到出纳员处签名领取,编号应具有连续性,
车场出入口岗交接班时须将发票数量、编号及其连续性等情况记录在《安全员交接班记录表》上,停车费满500元时要连同发票存根一起上交到管理处出纳员处,由出纳员核对并登记票据和现金数,由当事人签名认可。
4.7停车场智能卡管理
按《智能卡管理办法》执行
4.8摩托车、自行车管理
4.8.1在管理服务区域内应指定固定的摩托车、自行车停放点,并明确标识(包括防盗标识),车辆必须按指定位置停放,安全员督导执行。
4.8.2在管理服务区域内停放摩托车、自行车可不收取任何费用,亦无须发放任何出入凭证。
4.8.3严禁无牌摩托车进入管理服务区域,对无牌摩托车多的管理服务区域,应及时书面联系交通管理部门或辖区派出所进行清理,以维护管理服务区域良好的管理秩序。
5.支持性文件
gzwy7.5.1-a01-07 《智能卡管理办法》
gzwy8.2.3-a01《突发事件处理程序》
6.质量记录和表格
gzwy7.5.1-a01-f1《安全员交接班记录表》
gzwy7.5.1-a01-03-f1 《车位租用协议书》
gzwy7.5.1-a01-03-f2 《车位服务协议书》
gzwy7.5.1-a01-03-f3 《 停车场车辆情况登记表》
gzwy7.5.1-a01-03-f4 《车辆停放服务卡》
gzwy7.5.1-a01-03-f5 《车辆临时停放服务凭证》
gzwy7.5.1-a01-03-f6 《驶出车辆异常情况登记表》
第4篇 某物业帐务管理办法
[管理费的预、决算管理]
做好年度管理费的预决算,是做好费用管理的首要工作。因此,每年年底或年初,要按照国家的政策法规和'量出为入、合理节约'的原则,并按照单项预算编制方法来制订下年度的小区的管理费用::预算,以确保所管物业正常运行之费用需要。
每年末要做好当年度的管理费用决算,并提出决算报告,报业委会审批,并接受审计。
[各类收支的日常管理]
建立并保持管理费、房屋设备运行费及物业经营收入的台帐。
物业经营收入扣除经营成本后归入小区物业维修资金。
收费项目合理、合法、公开。
每项收费都应开具正规的发票或收据,应字迹清晰、数据准确。
每月15日将'付款请求书'送交业户,请业户于当月20日前付费,逾期由业户服务员上门收款。
收费项目:物业管理费、房屋设备运行费(有偿服务在提供服务后,请业户确认签字,每月结算一次)。
准确、及时做好实收账册,统计应收费用、实收费用以及欠收费用,做好收费报表。
管理服务费的收支账目每半年公布一次,接受业户的监督和查询。
年度预算确定以后,在加强费用管理的同时,更要加强收费管理。按每户业主分别设立收费台帐,以确保各项费用应收、实收、预收或欠费的每笔记录清楚、准确、完整,便于查询。
在预算的范围内合理安排好每月的开支,做到平衡支出。各类费用的支出要符合国家的有关法规和财经纪律,做到不乱花业主的一分钱,年终确保收支平衡。
[物业维修、更新帐务管理办法]
根据××市商品住宅维修资金管理有关规定。
维修资金的筹集,按规定由开发商和业主在办理产证时缴入政府主管部门指定账户或业委会开立的维修资金专户。
按规定维修资金利息及停车管理净收益应归入维修基金专户。
维修资金不足时,可由管理处编制筹集方案报业委会,由业委会征集。
维修资金应严格按照有关法规规定的范围使用,不准挪作他用。
日常维修费使用应按规定报业委会批准后并报公司审批,经总经理或授权代理人批准方可使用。
对于电梯、污水处理、空调系统等比较大的维保项目,应签订合同,并报公司审批同意后实施。
中、大修或更新项目在年度计划中立项,应编制项目预算书,选定施工单位,订立工程施工合同,报公司审批,同时报业主委员会审批。经公司、业委会::批准同意后,由业委会与施工单位订立工程合同。若由物业公司与施工单位订立工程合同,应由业委会出具委托书,并写明工程的支付约定,按合同规定经业委会正、副主任签字和公司总经理签字认可后从维修资金中支付。
按规定维修资金应按幢、按门牌号立账,按单元立分户账。
管理处应将每年的维修资金筹集、使用及分摊情况年终结算后归档。
维修资金使用项目:
--物业日常维修;
--物业专项维修、更新;
--物业中、大修;
--业委会活动经费(由业主大会或业主代表大会决定)。
物业发生维修、更新的费用及时做好清单提交开户银行。
每月与开户银行核对维修资金帐目。
每半年向全体业户公布一次维修资金使用和管理的情况。
[管理费收入、房屋设备运行费及物业经营收入等的帐务管理办法]
加强现金库存限额(除额定的备用金外)的管理,超过限额的现金应当及时存入公司计划财务部指定的银行帐户,为安全起见超过1万元,必须有人陪同。
现金收入应当及时存入指定的银行帐户,不得用于直接支付单位自身的支出,因特殊情况需坐支现金的,应事先报计划财务部批准,严禁擅自挪用,借出货币资金。
管理处取得的货币资金收入必须及时入帐,不得私设'小金库',不得帐外设帐,不得'白条'抵库,严禁收款不入帐。
对于库存现金的收支和保管,应由专职的出纳人员负责办理。
第5篇 万科物业智能化工程部工程物资招投标管理办法
vk物业智能化工程部工程物资招投标管理办法
1.目的
规范物资采购、工程项目招投标工作。
2.范围
适用于智能化工程部。
3.职责
部门/岗位工作内容
部门经理负责对工程物资招投标工作监督及控制。
采购管理员负责整理收集招投标物资清单及招标书,负责组织招标协调工作。
4.方法和过程控制
4.1总则
4.1.1成立招标工作小组,其组成人员包括:智能化工程部负责人、品质管理部代表、财务管理部代表、分管领导、经办人。定标时由招标工作小组集体决策。
4.1.2 招标应采用公开招标或邀请招标的方式,但无论采取何种方式,都必须有二家以上的投标单位参与竞标。
4.1.3 整个招标过程必须保持透明度,各部门积极配合、全面沟通、信息共享,杜绝暗箱操作。
4.1.4 做好保密工作,任何人均不得泄露标底、投标文件、评标、定标等内容,以保证招标的公正性与效果。
4.2招标项目的确定
4.2.1品牌招标,根据工程项目技术、性能要求进行招标。
4.2.2分外包项目招标,根据工程项目施工类别进行招标。
4.2.3分项年采购总量招标,根据采购计划进行招标。
4.3招标工作程序
4.3.1 招标文件
招标文件应根据招标项目的具体情况编制,包括招标邀请函、投标承诺书、合同样本、相关标准或要求(包括规模、用途、标准、费用、期限、人员配置、工艺流程、质量要求和安全防护责任等)、相关技术资料(如图纸)等文件。
4.3.2 招标信息发布及投标邀请
4.3.2.1公开招标的项目可以在当地主要报纸、网站或建设交易服务中心发布招标信息,并按政府有关部门规定办理手续。
4.3.2.2实行邀请招标,由智能化工程部、品质管理部、财务管理部共同从公司《合格服务供方一览表》中选择所需数量的投标单位进行邀请招标。
4.3.2.3如《合格服务供方一览表》没有合适的投标单位或数量不够,应由智能化工程部推荐,再组织进行考察,考察合格后方可选为投标方,并纳入《合格服务供方一览表》。
4.3.3 发标
4.3.3.1招标文件的发放、答疑及现场勘察由智能化工程部经办人组织,品质管理部、财务管理部参与。
4.3.3.2公开招标的项目,要按照合格承包商标准和项目要求对投标单位进行审查,审查合格的投标单位方可发放招标文件。
4.3.3.3招标答疑由智能化工程部经办人负责做好记录工作,该记录将作为招标文件的附件一并发给投标单位。
4.3.4 开标
4.3.4.1招标文件应规定:投标单位应在规定日期之前将投标文件送交智能化工程部,投标截止日期之后,原则上不再接受任何投标文件。
4.3.4.2标书必须密封加盖公章,开标前任何人不得擅自打开标书。
4.3.4.3智能化工程部经办人主持开标工作,开标工作应集体在场,现场拆封,该过程和内容由智能化工程部经办人作好记录并填写《开标记录表》,参加开标的全体人员签字确认。
4.4.5 评标和定标
招标项目评标定标权限
品牌招标
分外包项目招标
分项年采购总量招标经办人、部门负责人、品质管理部、财务管理部、分管领导参加定标会,确定后报总经理审批。
4.4.5.1开标后,招标小组成员对各投标书内容进行分析评比,对于二次谈标,由智能化工程部经办人与投标单位联络沟通协调,另行安排时间与招标小组成员参与分析定标。
4.4.5.2定标后,由智能化工程部经办人填写《定标书》,确定中标单位。
4.4.5.3 评标人应客观、公正地履行职务,对自己提出的评审意见承担个人责任。
4.4.5.4评标应以满足招标文件要求为依据。定标原则为:
a、能满足招标文件的实质性要求,并经评审其投标价格是合理低价。
b、同等条件下,原来与公司有过良好合作关系的投标方优先中标。
4.4.5.5 下列情况须重新招标:
a.发现投标单位相互串通投标。
b.投标单位以他人名义投标或以其他方式弄虚作假,骗取中标。
c.投标单位以向招标工作小组成员行贿的手段谋取中标。
d.开标后,发现所有投标皆不满意(如各标价均高出标底价,不在合
理报价范围之内)。
4.4.5.6 整个评标定标过程须作好记录,全体参加评标人员签字确认。
4.4.5.7 确定中标单位后3天内,智能化工程部经办人向中标单位发出中标通知函,并将中标结果以书面形式通知其他投标单位。
4.4.6 签订合同
由智能化工程部参照合同范本拟定合同,按权限报公司相关部门审批,必要时由法律组审核合同条款,合同拟定完毕,约中标单位对其内容和条款进行确认后签订正式合同。
5.相关文件
vkwy7.2.2-z01 《合同管理程序》
vkwy7.4-z02 《招投标管理办法》
vkwy7.4-z03《供方管理程序》
6.记录表格
vkwy7.5.1-j02-06-f1 《开标记录表》
vkwy7.5.1-j02-06-f2 《定标书》
第6篇 某某物业公司合同专用章管理办法
某物业公司合同专用章管理办法
第一条 为加强公司合同专用章的管理,规范合同专用章的使用和保管行为,满足公司经营活动的需要,维护公司的合法权益,根据国家和公司的有关规定,结合公司实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于公司签订的各类合同。
第三条 本办法所称的合同专用章管理是指公司对外签订(变更、解除)合同时所使用的专用印章的管理。
第四条 公司暂定刻制一枚合同专用章,由公司办公室负责刻制和管理。
第五条 公司对外签订(变更、解除)合同一般应使用合同专用章。
第六条 合同专用章的使用
需要签盖合同专用章的合同,应由合同承办人持已分类编号的合同文本到合同专用章管理部门用印,同时须提供以下资料:
1.已签署的盖印申请单(必须由公司相关业务部门及相关主管领导审核会签同意,总经理阅签);
2.经本单位法定代表人(负责人)或其授权委托人批准并签署的正式合同文本,合同由授权委托人签署的,需同时提供有效授权委托书;
3、其它应提供的资料。
4、为方便公司物业部经常性签订房屋租赁合同的需要,经总经理办公会同意,对经总经理签批的规范租赁合同文本,授权委托分管物业的副总经理签字后可以盖印。
第八条 合同专用章管理部门(人员)的职责:
1.妥善保管合同专用章,不得遗失、毁损或擅自交与他人;
2.严格按规定使用合同专用印章;
3.建立使用台账,严格使用登记;
4.不得擅自将合同专用章携带外出签订合同,也不得在空白合同书上加盖合同专用章,特殊情况经本单位法定代表人或负责人批准的除外。
第九条 凡违反本办法有关规定,造成经济损失的,视情节轻重给予处罚;情节严重构成犯罪的,由司法机关追究其刑事责任。
第十条 本办法由公司办公室负责解释、修订。
第十一条 本办法自公布之日起实行。
合同专用章使用登记表
年度:
序号 使用日期 合同编号 合同对方当事人 使用人 批准人 备注
第7篇 某物业辖区自然灾害防范管理办法
物业公司作业指导文件
自然灾害防范管理办法
1.目的
规范公司防灾救灾工作,提高救灾工作应急反应能力,及救灾工作整体水平,最大程度的减轻灾害造成的损失,确保公司所辖范围内的生命财产安全。
2.范围
适用于公司各管理处对自然灾害的防范
3.定义
无
4.职责
部门/岗位工作职责
公司抗灾救援应急小组负责指导防灾抗灾救援工作
管理处经理负责所需物资的协调配置工作
安全主管(办)负责相关工作的落实情况
安全员负责相关工作的具体落实跟踪
5.方法及过程控制
5.1公共预警信息的收集与发布
5.1.1指挥中心或监控中心负责接收和收集自然灾害预警信息,如有异常情况及时通知抗灾救护工作指导小组成员及管理处经理。
5.1.2 各管理处经理接到信息后,及时将信息传递到本部门所有人员,制定相关的处理预案。
5.1.3 指挥中心每一小时通报预警信息一次,直至预警信号解除,通报时须记录各部门接收信息的人员姓名,接受时间并在《工作信息记录表》上记录。
5.1.4 经部门负责人同意后将信息及时向客户发布,利用所有设施和不当班人员来加快信息的发布,对信息的发布时间和内容必须详细登记并跟踪。
5.2 自然灾害防范工作的组织
5.2.1 自然灾害救灾应急是应对突发性自然灾害的紧急行动应急方案。
5.2.2适用于洪涝、地震、沙尘暴、雷电、低温冷冻等突发性自然灾害发生后的应急反应。
5.2.3 自然灾害发生后,各项目必须立即向公司领导和有关部门报告灾情,并迅速组织有关班组进行处理,灾情报告内容主要有:灾害种类、发生时间、地点、范围、程度、灾害后果、救灾工作采取的措施,存在的困难和需求。
5.2.4 各管理处经理根据灾情等级制定救灾应预案,指挥中心及时发出预警,将灾害对本项目生命财产造成较大危害或损失的情况进行通报,各作战小组及成员预警通知后,按各自分工迅速开展工作,全力以赴完成救灾工作。
5.3救灾应急组织机构
5.3.1 救灾应急组织机构由管理处全体人员组成。
5.3.2指挥抉择机构为项目控制中心,总指挥有项目经理担任,成员由安全、维修、环境、人事、管业、会所等班组组成。
5.3.3主要职责:负责班组、领导项目救灾应急工作。
5.3.4部署救灾应急准备措施。
5.3.5督促检查救灾应急工作的人、财、物落实情况。
5.3.6检查救灾应急指挥和有关班组的救灾工作。
5.3.7决定请求公司及其他项目支持。
5.3.8研究决定有关救灾应急工作的重大问题。
5.4该组织分为六个作战小组,分别为
5.4.1灾情预报小组:由指挥中心担任,负责各类灾情信息的收集发布及紧急灾情,应急组织作战的通知工作。
5.4.2灾情收集评估组:由管业中心担任,负责统计管理,记录灾情时间的人、物、财的消耗损失情况,负责灾情信息的收集、整理和上报工作。
5.4.3 设备设施保障组:由工程组担任,负责组织抢修因灾损坏的各类电力设施,保障灾害区域的紧急供电及救灾所需设备的紧急用电、保护重大设备设备。
5.4.4后勤保障转移组:由人事行政组及环境组担任,负责转移人员、物品、组织各战斗小组的救灾物资供需。
5.4.5安全保卫组:由安全班担任,负责现场的治安保卫和重要现场的交通管制工作,组织协调和非当班人员参加抢险救灾工作,组织转移人员和物品的工作。
5.4.6医疗救护组:由会所担任,负责救护伤病员,物品的发放及重伤病员的转移工作。
5.5雷电防范措施
5.5.1雷雨天气应关好门窗,防止球形雷窜入室内造成危害,打雷时人体最好离开可能传来雷电侵入波的线路和设备1.5m以上。也就是说,尽量暂时不用电器,最好拔掉电插头;不要打电话;不要靠近室内的金属设备如暖气片。自来水管、下水管;要尽量离开电源线、电话线、广播线,以防止这些线路和设备对人体的二次放电。另外,不要穿潮湿的衣服,不要靠近潮湿的墙壁。
5.5.2室外如何避免雷击为了防止反雷击事故和跨步电压伤人,要远离建筑物的避雷针及其接地引下线。要远离各种天线、电线杆、高塔。烟囱、旗杆,如有条件应进入有宽大金属构架、有防雷设施的建筑物或金属壳的汽车和船只,但是帆布蓬车和拖拉机、摩托车等在雷电发生时是比较危险的,应尽快离开。
5.5.3应尽量离开山丘、海滨、河边、池旁、铁丝网、金属晒衣绳。孤独的树木和没有防雷装置的孤立小建筑等。
5.5.4雷雨天气尽量不要在旷野里行走。如果有急事需要赶路时,要穿塑料等不浸水的雨衣;要走的慢些,步子小点;不要骑在牲畜上或自行车上行走;不要用金属杆的雨伞,不要把带有金属杆的工具如铁锹、锄头扛在肩上。人在遭受雷击前,会突然有头发竖起或皮肤颤动的感觉,这时应立刻躺倒在地,或选择低洼处蹲下,双脚并拢,双臂抱膝,头部下俯,尽量缩小暴露面即可。
5.5.5减少使用手提电话或电话防止二次放电伤人。
5.5.6怎样抢救被雷击伤的人:受雷击被烧伤或严重休克的人,身体并不带电,应马上让其躺下,扑灭身上的火,并对其进行抢救。若伤者虽失去意识,但仍有呼吸和心跳,则自行恢复的可能性很大,应让伤者舒适平卧,安静休息后再送医院治疗。若伤者已停止呼吸或心脏跳动,应迅速对其进行口对口人工呼吸和心脏按摩,注意在送往医院的途中也不要中止心肺复苏的急救。
5.6怎样减轻台风、暴雨的危害热带风暴的危害
5.6.1.注意收听有关天气预报,做好预防准备工作。
5.6.2房屋需要加固的部位及时加固,关好门窗。
5.6.3准备好食品、饮用水、照明灯具、雨具及必需的药品,预防不测。
5.6.4疏通泄水、排水设施保持通畅。
5.6.5.热带风暴到来时,要尽可能呆在室内减少外出。
5.6.7遇有大风雷电时,要谨慎使用电器严防触电。
5.6.8密切注意周围环境,在出现洪水泛滥、等危及住房安全的情况时,要及时转移。
5.6.9风暴过后,要注意卫生防疫,减少疾病传播。
5.7疫情防范应急措施:
5.7.1控制中
心负责在疫情多发季节,密切关注媒体及卫生部门发布的疫情信息,并及时在公司内发布。
5.7.2各部门应指定专人与防疫部门联系,核实并获得防疫方法,及时通知公司,并以通知的形式向客户和员工传达,落实防疫措施。
5.7.3各部门在接到疫情通知后,应对宿舍、食堂、办公区域进行全面消毒杀菌。
5.7.4经消毒杀菌后,对现场进行彻底清洗,以保证疫情传播得到有效控制。
6支持性文件
无
7质量记录和表格
第8篇 物业管理公司财务部检查考评办法
1.0目的规范员工绩效考评工作,确保公平、公开、公正考评员工德、绩、能、勤。
2. 0适用范围适用公司财务部、各项目处出纳的绩效考评工作。
3．0职责
3.1 财务部经理负责依照本办法进行公司财务部出纳、各项目出纳的检查工作。
3.2 分管副总经理负责依照本规定进行公司财务部经理、会计、出纳、各项目处出纳检查工作。
4. 0程序要点
4.1 财务部各项目处会计员的工作标准:
4.1.1 财务部、各项目处会计员工作应符合《物业维修基金管理规定》、《服务收费标准作业规程》中的工作要求;
4.1.2 会计员必须参加本岗位的培训和达到培训要求,培训合格后上岗。
4.1.3 财务部经理应按上述各项标准作业规程履行自己的职责,符合标准作业规程的要求。
4.1.4 会计员除应严格按照本部门的标准作业规程进行工作外,还应严格遵守公司其他相关标准作业规程的要求。
4.2 绩效考评评分结构
4.2.1 绩效考评由周检、月检、抽检构成,各种检查考评的要求详见公司的《工作、服务绩效综合考评办法》。
4.2.2 公司财务部出纳、项目处出纳绩效考评的周检、月检、抽检评出均按百分制进行。具体构成为:a)工作效果(满分20分)b)执行程序(满分20分)c)工作时效(满分20分)d)培训质量(满分10分)e)服务质量(满分10分)f)执行其他相关组规程质量(满分10分)g)其他质量(满分10分)
4.2.3 公司财务部经理、财务会计绩效考评的周检、月检、抽检评出均按百分制进行。具体构成为:a)岗位工作标准、作业规程的执行质量(满分10分)b)培训质量(满分10分)c)自身工作技能。(满分10分)d)服务质量(满分10分)e)工作效果(满分10分)f)工作责任心质量。(满分10分)g)处事公正性质量。(满分10分)h)遵守相关作业规程质量(满分10分)i)团结配合质量。(满分10分)j)道德水准(满分10分)
4.3 绩效考评扣分细则:
4.3.1 出纳员(含项目处)考评扣分细则:a)执行标准作业规程质量考评扣分细则:公司/项目处出纳员,不按照财务部相关标准作业规程操作的,每次检查每发现一项,一般违规扣该项评分1-2分;严重违反作业规程操作的,每发现一项扣该项3-4分;引起不良后果的视情况扣减5-20分,扣完为止。b)不遵守公司其他相关标准作业规程的,每次检查每发现一项,视程度在'相关规程'栏目内扣减相应项目分值(一般违规扣1-2分;严重失职扣减3-4分,引起不良后果的,视情况扣减5-10分)。
4.3.2 一般违规、一般程度、一般情况是指偶发性的,因粗心大意引起的,或因记录签名不清、不合要求或有一定的客观因素(需经确认),造成的程度轻微不合格;造成不良后果是指引起连锁反应,造成实际损害、恶劣影响或引起其他工作质量受到连带影响的结果。
4.3.3 '其他'栏目是为本公司相关标准作业规程所未包括,或超出本规程4.3.1 和4.3.2 所列出的原因造成的不合格所致,如未发生或未出现,该栏目考评时应当给出满分10分。
4.3.4 检查、考评时,如出现《行政奖罚标准操作规程》中所列明的应受嘉奖事件,则应视情节在正常考评完毕后在总分中追加1-20分(但总分不应超过100分),另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人进行奖励。
4.3.5 奖评时受考人的行为造成的不良后果已触犯《行政奖罚标准操作规程》所列出的必须加以惩处的情形,则除在考评检查表相应栏目内扣完相应分值外,另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人追加处罚。
4.4 考评评分细则的解释权在公司质管部。
5. 0记录
5.1 《财务部出纳考评表》mps─a2─04
5.2 《财务经理/会计考评表》mps─a2─05
6. 0相关支持文件
6.1 《工作、服务绩效综合考评办法》mps─z1─03
第9篇 物业辖区强电系统管理办法-1
物业辖区强电系统管理办法(1)
一.中央空调运作、管理、维修、保养作业规程
1.0目的
规范中央空调运行管理,维修保养工作,确保中央空调良好运行。
2.0适用范围
适用于本公司辖区内中类空调的运作、管理、维修、保养。
3.0职责
3.1工程处经理负责检查中央空调管理的实施情况。
3.2工程处经理负责审检《设施年度维修保养计划》并检查该计划的执行情况。
3.3工程组主管负责组织实施中央空调的运行管理。
3.4工程组主管负责组织制定设施和维修保养等计划并组织该计划的实施。
3.5工程组维修员负责日常的运行管理,维修保养。
4.0程序要点
4.1巡视监控
4.1.1当值维修员每四小时巡视一次中央空调机组。
4.1.2巡视临控主要内容如下:
a)检查线电压。
b)检查互相电流。
c)检查高压。
d)检查油压。
e)检查低压。
f)冷却水进水温度。
g)冷却水出水温度。
h)冷冻水进水温度。
i)冷冻水出水温度。
j)检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音。
k)检查冷却堵风机运转是否平稳,冷却堵水位是否正常。
l)检查管道,闸阀是否有渗漏,冷冻保温层是否完好。
m)检查控制柜(箱)各器件动作是否正常,有无异常噪音或气味。
4.1.3巡视过程中如发现有上述情况,应及时采取措施于以解决。
4.2异常情况的处理
4.2.1中央空调制冷剂泄漏时的处理:
a)立即关停中央空调主机,关闭相关的阀门。
b)加强现场通风或用水管喷水淋浇(应注意不要淋在设备上)。
c)救护人员应身穿防毒衣,头戴防毒面具进入现场,并要求两人为一组,确保安全。
d)排除泄漏源后,启动中央空调试运行,确认无泄漏后,方可投入正常运行。
4.2.2中央空调机房发生水浸时的处置:
a)视进水情况关掉中央空调机组,拉下总电源开关。
b)堵住漏水源。
c)漏水源堵住后,应立即排水。
d)排干水后,应立即对通水设备设施进行除湿处理。
e)确认湿水已清除各绝缘电阻符合要求后,先试机后投入正常运行。
4.2.3中央空调机房发生火灾时,按《应急情况的处理规程》处置。
4.2.4当值管理员应根据用冷部门的要求,按时开关中央空调,并根据负荷情况应用相应的机组,最大限度比节省电源。
4.3中央空调机房管理。
4.3.1非值班员不准进入中央空调机房,若有领导检查,应由工程组主管陪同。
4.3.2中央空调机房内严禁存放易燃,易爆,危险品。
4.3.3中央空调机房内应配备各可提式灭火器,防毒用品,并放在方便,显眼处,室内严禁吸烟。
4.3.4中央空调机房保持每班打扫一次卫生,每周清洁一次设备,设施。
4.3.5中央空调机房应做到随时锁上,专人保管钥匙,不准自己配钥匙。
4.4交接班要求
4.4.1接班人员应准时上班。
4.4.2接班人员应认真听取上班交待,并查房《交接班记录表》确认后签字。
4.5维修、保养。
4.5.1《设施年度维修保养计划》的制定。
4.5.2每年的12月15日之前,由管理维修主管组织制冷技工一起研究,制定设施年度维修保养计划并上报工程处经理审批。
4.5.3制定《设施年度维修保养计划》的原则:
a)中央空调使用程度。
b)中央空调运行状况。
c)合理的时间。
4.5.4《设施年度维修保养计划》应包括如下内容:
a)维修保养项目及内容。
b)具体实施维修保养的时间。
c)预计费用。
d)备品各件计划。
4.6对中央空调进行维修保养时应按《设施年度维修保养计划》进行。
4.7制冷技工负责中央空调的日常维修保养,中央空调的大型修理现及pc中央处理器的故障处理由外委完成。
4.8冷却塔维修保养,制冷每半年对冷却塔进行一次清洁,保养。
4.8.1用500v万能表检测电机绝缘电阻应不低于0.5mω以上时则应干燥处理电机线圈,干燥处理后仍达不到0.5mω以上时则应拆修电机线圈。
4.8.2检查电机风扇是否转动灵活,如有阻滞现象则应加注润滑油,如有异常磨擦声,则应在换同型号规格的轴承。
4.8.3检查发带是否开裂或磨损严重,如有则应在换同规格皮带,检查皮带轻与相配合是否松动,如是则应整修。
4.8.4检查布水器是否布水均匀,否则应清洁管道及喷嘴。
4.8.5清洗冷却塔,清洁风扇时。
4.8.6检查补水浮球阀是否动作是否可靠,否则应修复。
4.8.7拧紧所有紧固件。
4.8.8清洁整个冷却塔外表。
4.9风机盘前维修保养,制冷技工每隔半年对见机盘进行一次清洁,保养。
4.9.1每周清洁一次空气过滤网,排除盘管内的空气。
4.9.2检查风机是否转动灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油,如有异常磨擦响声应更换风机轴承。
4.9.3用500v万表检测风机电机线圈绝缘,电阻应不低于0.5mω,否则应急时维修处理。检查电容有无变形,鼓胀或开裂,如是应更换同规格电容,检查各按接线头是否牢固,是否有过热痕迹,如有则作相应整修。
4.9.4检查布水器是否布水均匀,否则尖清洁管道及喷嘴。
4.9.5清洗冷却塔,清洁风扇风叶。
4.9.6检查补水浮球阀是否动作可靠,否则应修复。
4.9.7拧紧所有紧固件。
4.9.8清洁整个冷却塔表面。
4.10风机盘管理保养,制冷技工生隔半年对风机盘进行一次清洁保养。
4.10.1每周清洗一次空气过滤网,排出盘管内的空气。
4.10.2检查风机是否转动灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油,如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。
4.10.3用500v万能表检测风机电机线圈,绝缘电阻应不低于0.5mω,否则应整修处理,检查电容有无变形,膨胀或开裂,如是则应更换同规格电容,检查各线头是否牢固,是否有过热痕迹,如是则作相应整改。
4.10.4清洁风机风叶,盘管,积水盘上的污物。
4.10.5用盐酸溶液清除盘管内壁的水垢。
4.10.6拧紧所有固件。
4.10.7清洁风机盘管外壳。
4.11冷凝器,蒸发器维修保养,制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁,保养。
4.11.1柜式蒸发器维修保养:
a)每周清洗一次空气过滤网。
b)清洁蒸发器散热片。
c)清洁接水盘。
4.11.2水冷式冷凝器、蒸发器维修保养:
a)配制10%的盐酸溶液。
b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水进行封闭,然后向里注满盐酸溶液、酸洗时间为24小时,清洗时间为12小时。
c)全部清洗完毕后检查是否漏水。
4.12冷却水泵机组,冷冻水泵机组维修保养,制冷技工每天对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洗保养。
4.12.1电动机维修、保养:
a)用500v万能表检测电动机线圈剧院电阻是否在0.5mω以上,否则应进行干燥处理或修复。
b)检查电动机轴承有无阻滞现象,如有应加入润滑油或更换。
c)检查电动机风叶有无擦壳现象,如有则应修正处理。
4.12..2水泵维修保养:
a)转动水泵轴,观察是否有阻滞,碰撞、卡住现象,如是轴承问题须针对轴承加注润滑油或更换轴承,如是水泵叶轮问题则应拆修水泵。
b)检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根。
4.12.3检查浮性联轴器有无损坏,如损坏
则应更换浮性橡胶垫。
4.12.4清洗水泵过滤网。
4.12.5拧紧水泵机组所有禁固螺栓。
4.12.6清洗水泵机组外壳,如脱漆或锈浊严重,则应重新油漆一遍。
4.13制冷技工每半年对冷冻水管路,送冷风管路,风机盘管管道进行一次保养,检查冷冻水管道,送冷风管道,风机盘各处是否有大量的凝结水或保温后的破坏,如是则应重做保温层。
4.14阀类维修保养,制冷技工每半年对阀类进行一次保养。
4.14.1节制阀与调节阀的维修、保养:
a)检查是否泄漏,如是则应加压填料。
b)检查阀门开闭是否灵活,如阻力较大则应对阀杆加注润滑油。
c)如阀门破裂或开闭失效,则应更换同规格阀门。
d)检查法兰连结处是否渗漏,如是则应拆换密封胶垫。
4.14.2电磁调节阀,压差调节阀维修保养:
a)干燥过滤器,检查是否脏堵或吸潮了,如是则应更换同规格的干燥过滤器。
b)磁调节阀、压差调节阀:
--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠,如有问题则应更换同规格电磁调节阀、压差调节阀。
--对压差调节阀间阀杆加润滑油,如压填料处泄漏则应加压填料。
4.15检测、控制部分维修保养,制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。
4.15.1检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:
a)对于读数模糊不清的温度计,压力表应拆换。
b)送检温度计、压力表合格后方可使用。
c)检测传感器参数是否正常并做模拟试验。
d)检查装检测器的定位是否渗漏。
4.15.2控制部分维修保养:
a)清洁控制柜内的灰尘、脏物。
b)检查禁固所有接线头,对于严重烧浊的接线头应更换。
c)交流接触维修保养:
--清除天弧罩内的碳化物和金属颗粒。
--清除线头表面及四周的污物,如线头烧浊严重的则应更换同规格交流接线头。
--清洁铁芯上的灰尘及脏物。
--拧紧所有紧固螺栓。
d)热继电器维修保养:
--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则应整修处理,处理后达不到要求的应更换。
--检查热继电器上的纪像盖板是否完整,如损坏,则应更换。
e)自动空气开关维修保养:
--用500v万能表测量纪像电阻应不低于0.5mω,否则应烘于处理。
--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如灭弧罩损坏,则应更换。
--清除线头表面上的小金属颗粒。
f)信号灯,指示仪表维修保养:
--检查各信号灯是否正常,如不亮,则应更换同规格小灯泡。
--检查各指示仪表指示是否正常,如有偏差要进行调整。
g)中间继电器,信号继电器维修保养,对中间继电器,信号继电器做好模拟实验,检查两者的工作是否可靠。
h)pc中央处理器,印刷线路板如出现问题,则申请外委保养。
4.16压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检查、保养。
4.16.1检查压缩机油位、油色,如油位低于观察镜的1/2位置,则应查明漏油原因,并排除故障后再充住润滑油,如油已变色则应彻底更换润滑油。
4.16.2检查制冷系统内是否存在空气,如有则应排放空气
4.16.3具体检查压缩机如下参数:
a)压缩机电机纪像,电阻(正常0.5mω以上)。
b)压缩机运行电流,(正常为额定值,三项基本平衡)。
c)压缩机油压(正常10-15kgf/cm2)。
d)压缩机外壳温度(正常85℃以下)。
e)吃压力(正常值4.9-5.4kgf/cm2)。
f)排气压力(正常值12.8kgf/cm2)。
g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动。
h)检查压缩机是否有异味。
4.16.4拧紧所有紧固件并清洁压缩机。
4.17中央空调维修保养时间计划不允许超过8小时。
4.18中央空调因维修保养与原因,因需要停用时,应由物管处,工程组先审报项目经理,同意后才执行。
5.0记录
5.1《设施年度维修保养计划》mps-yg2-06
《设施日常检查表》mps-yg2-05
《交接班记录表》mps-ywb2-01
6.0相关支持文件
第10篇 物业辖区中控系统管理办法
物业辖区中控系统管理办法二消防监控操作管理
1.0目的规范消防系统运作管理、维修、检查、保养,确保消防系统随时处于良好运作状态。
2. 0适用范围适用于本公司辖区内消防系统运作、维修、检查、保养的管理。
3. 0职责3.1项目处经理负责消防系统设备运作管理的监督、统筹。
3. 2项目处工程组负责消防系统设备运行的技术保障。
3. 3保安队长、班长负责实行消防系统工作的运作操作。
3. 4工程处经理、项目处经理负责审核《设施维修保养年度计划》,并检查计划的执行情况。
3. 5工程组主管组织《设施维修保养年度计划》,并组织监督该计划的具体实施。
3. 6工程组同时负责施行具体消防系统的日常保养工作。
4.0程序要点
4.1运作监控
4.1.1消防管理中心执勤人员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。
4.1.2运行监控内容:a)消防主机显示屏是否显示。
b)消防主机是否正常。
c)'运作'和'电源'灯是否亮。
d)巡视喷淋泵而后消防泵管网系统,接口有无松动,油漆是否脱落,水流指示器是否运作。
e)'故障'灯是否亮,如亮立即到现场查明原因。
f)'低水位'信号灯是否亮,如亮立即通知维修工的并查看水位情况。
g)'破玻灯光'信号灯是否亮,如亮应即时到楼层查看破玻报警原因。
h)监看闭路电视画面是否清晰。
i)巡视固定手提式灭火器管网接口,紧急按钮,读出压力表指针数据。
j)设备有无出现烧焦、异味、异常情况。
k)测试'试灯'键,试灯1~2秒钟,发现有信号灯不亮,应查明原因给予更换。
4.1.3在运行监控中发现有不正常情况,应进行登记、汇报、整改。
4.2异常情况处置
4.2.1 当消防主机出现异常情况(如水浸入),应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源,以免引起相关联动装置启动造成消防主机部件烧毁。
4.2.2 当配电箱线路发生短路(过负荷)起火时,立即关掉相关设备的电源,迅速用'干粉'灭火器扑灭。
4.3机房管理
4.3.1 非值班人员不准进入室内。
4.3.2 当值人员每班打扫室内卫生,擦拭设备、设施。
4.3.3 室内严禁存放一切与工作无关的物品,但应配备'干粉'灭火器。
4.3.4 室内禁止吸烟。
4.3.5 保持消防监控系统24小时不脱岗。
4.4交接班要求
4.4.1交接班时应:a)进行外观巡视各类系统,查看各类系统是否处于正常运行状态。
b)按操作键查看消防主机内容有无改动。
4.4.2当值人员应对每班次运行情况做好记录,交接时检查各系统均正常后,双方在《交接班记录表》上签字确认。
4.5维修保养
4.5.1 《设施年度维修保养计划》的制定。
4.5.2 每年12月15日前,又项目处消防负责人拟定《设施年度维修保养计划》报公司消防主管审批,并系统组织核实。
4.5.3 《设施维修保养年度计划》必须具备下列要求:a)有明确安排设备的大、中、小修计划。
b)有具体组织实施维修保养的时间。
c)有明确的保养周期。
d)有具体的维修经费预算。
4.6对消防系统进行维修保养时,应严格遵守《设施年度维修保养计划》进行。
4.7检查
4.7.1 日检:每班次在当值班长的指导下由消防管理中心消防员对火灾报警系统进行检查。
a)每班次均应进行系统设备的外观检查。
b)火警功能,误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在,如有其它干扰存在,应设法排除;
对于误报频繁有无其它干扰影响探头正常工作的,或探头显示灯不变,不能接收信号,应及时清洗更换。
c)自控功能:按自检键后,进行复位,让系统处于正常状态,不能复位应查明原因。
d)故障功能:--主电源故障,检查输入电源是否完好,熔丝有无烧断,接触不良等情况。
--备用电源故障,检查充电装置,电池有否损坏,有无断线。
--探测回路故障,检查该回路至火灾探测器的接线是否完好,有无探头被取下,终端监控器有无损坏。
4.7.2 月检:每月15日在消防管理主管的指导下,由队、班长组织对消防自动系统进行下列功能检查,并填写《设施月检查保养记录》。
a)日检全部内容。
b)测试控制器重要工作电压是否正常。
c)火灾探测器(温感、烟感)安装倾斜度不大于45°,与底座接触是否良好,外观是否洁净完好,指示灯是否亮,抽取5%的烟感试验消防主机是否收到信息。
d)对楼层消防栓泵进行外观检查,查看外接线是否固定好,油漆脱落应补刷新漆。
e)检查手动报警器按钮,紧急旋钮安装是否牢固,有无破损及丢失,任选两个手动报警按钮进行模拟报警,测试报警功能是否正常。
f)对消防主机、联动柜、动手配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘,线络松动应给予紧固。
g)对主电源和备用电源做自动转换试验。
4.7.3 季检每季度检查加试验自动报警系统的下列功能,并填写《设施年(季)检查保养记录表》a)采用专用检测仪器,分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示。
b)试验火灾报警的声光显示。
c)试验水流指示器,压力开关等报警功能信号显示。
d)对备用电源进行1~2次充电放电试验,1~3次主要电源和备用电源自动切换试验。
e)用手动或自动检查消防检泵,自动喷淋灭火系统的控制设备。
f)对固定手提式灭火器进行外观巡视。
g)用手动检查消防应急广播,火灾应急照明及疏散指示标志灯。
h)从消防联动柜上按强制'消防'开关键使客货梯进行在首压试验。
i)在消防管理中心进行消防通信设备对讲通话试验。
j)检查所有转换开关和强制切断非消防电源试验。
4.7.4 年检:每年12月20日前由消防管理主管同队、班长组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验,并填写《设施检查保养记录表》。
a)应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头(取50%)进行一次实效模拟试验,对电缆、接线盖、设备作直观检查,清理尘埃。
b)试验火灾应急广播设备的功能。
4.8维修保养
4.8.1 对消防系统设备的外部清洁及部分 的维修保养由消防管理主管指导完成,每班值日员应对消防设备外部清洁一次,用压缩空气进行吹污、吹尘,再用干的干净的抹布擦试,保持设备光洁。
4.8.2 消防系统设备故障的维修一般不超过8小时,在8小时内无法解决的应速急成联系安装厂家并汇报项目处经理。
4.8.3 消防泵系统
4.8.4 消防电机主机的维修保养。
4.8.5 消防系统的检查、维修、保养均应有完整的记录,分档管理,保存期5年。
5.0记录
5.1《设施年度维修保养计划》mps-yg2-06
5.2《设施日常检查表》mps-yg2-056.0相关支持文件
6.1《给排水管理办法》mps-yg1-07
第11篇 住宅类物业管理招标评分办法定标原则
一、评标委员构成
根据物业管理相关规定, **住宅小区物业管理招标项目
评标委员构成如下:评标委员共5名,其中招标方代表2名,另3名从
市物业管理评标专家库中随机抽选产生。
二、评标办法
**住宅小区物业管理招标评标项目分为:投标文件、投标报价两大项,分别按百分制计分,各项目占投标总分权重依次为80:20。
1、投标文件(满分100分,占投标总分的80%):
评委根据投标人投标文件评分标准评出评分等级,依此统计汇总作为投标人投标文件得分。
投标文件评分标准为::
(1)、对项目的认识、管理服务定位、管理服务目标及整体设想(12分)。
(2)、组织架构、人员配备、培训及管理(10分)。
(3)、拟采取的管理方式、工作计划及物资配备计划(4分)。
(4)、管理服务体系(6分)。
(5)、企业内部管理规章制度、公众制度(3分)。
(6)、前期管理服务,接管验收管理。(14分)。
(7)、日常管理服务方案、服务质量标准及其措施(20分)。
(8)、管理服务重点、难点及其措施。(8分)
(9)、物业档案资料管理(3分)。
(10)、物业管理服务费用测算合理性(20分)。
2、投标报价(满分100分,占投标总分的20%):
投标报价评分标准(百分制)
1、投标报价以物业管理公共服务收费标准报价为评价指标。
2、投标报价评分以中准价作为评分标准,其扣分原则为:按百分制计,'偏离中准收费水平百分率'每偏'中准收费水平'0.5%扣1分;'偏离中准收费水平百分率'的百分位四舍五入后,十分位数字≥5且≤9的,十分位上的赋分均按0.5%标准扣分。
3.'中准收费水平'由所有投标人的物业管理公共服务费'综合收费水平报价'算术平均得出;'综合收费水平报价'=(小高层投标报价×小高层建筑面积+商业投标报价×商业建筑面积)÷各类物业服务费收费总面积。
4、'偏离中准收费水平百分率'=('综合收费水平报价'-'中准收费水平')÷'中准收费水平'×100%(计算结果保留到十分位,百分位四舍五入)。
三、定标原则及物业管理服务费标准核定原则
1、评标委员会根据投标文件、投标报价分两项加权总分之和,从高到低排序,依次推荐不超过三名中标候选人。
2、若出现加权总分相同不能顺序确定中标人时,则以投标企业投标文件评分高者为先。
3、招标人按照中标候选人综合得分的排序确定第一中标侯选人为中标人,若确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人,签订前期物业服务合同。
4、在投标过程中有违反招标文件规定,或采取不正当竞争手段的,一经查实,取消投标资格。
第12篇 物业管理服务调查统计分析办法规定
物业集团作业文件文件
物业管理服务调查统计、分析办法
一、数据统计:
1. 根据从被调查业主/用户收回的《物业管理服务调查表》对调查项目中'服务态度'一栏'总体评价''很满意、满意、一般满意、不满意、很不满意'统计出来的数据,将前三项评价相加的户数和后二项评价相加的户数,计算出所占的百分数,得出服务态度满意率。
2. 由于各小区提供的服务项目不同,《物业管理服务调查表》发放到被调查业主/用户手中,被调查业主/用户往往分不清服务情况,会在没有服务的项目上打'√'。所以在统计时,要将没有提供的服务项目的评价结果剔除,不再进行统计。
二、服务态度满意率计算公式:户数÷调查总户数×100=百分比
三、服务态度满意率结果:
服务态度一栏中被调查业主/用户对'很满意、满意、一般满意'认同占发调查表总户数80%以上的 ,'不满意、很不满意'认同占发调查表总户数20%以下的,视为服务态度满意率为80%以上。
四、数据分析:
1. 将各小区统计出来的服务态度满意率汇总,可反映出各小区顾客对物业管理服务态度的满意程度。
2. 根据各小区享受同一服务、'很满意、满意、一般满意'和'不满意、很不满意'的人数分别算出的百分比,再相加取其平均值,分析出公司在某一服务项目上的总体管理水平。
3. 将反映各小区服务项目的满意率分为五个档次列表,为19.9%以下、20~39.9%、40~59.9%、60~79.9%、80%以上。并分别列出在各档次中的服务项目。根据列表情况,分析出服务中存在的差距,并提出努力方向及整改要求。
