第1篇 某商城管理处日常运行应急措施
商城管理处日常运行应急措施
1停电应急处理措施
zz国际商城配电系统设计了柴油发电机作为突发停电的应急备用电源。平常发电机设定为自动工作状态,一旦发生高压环网柜或高压变电站故障、检修,发电应急备用电源启动。
突发性市电停电后,自动设计状态的发电机会在很短时间内起动运行提供备用电源。如发电机不起动,值班员应即时采取以下措施:
*首先查明故障原因,根据具体情况启动备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。
*查发电机主控制箱上选择开关的设置是否正确,如打在“停”或“手动”位置,应按日常检查程序进行检查,情况正常将选择开关拧到“自动”位置。
*如选择开关位置正常,则检查切换柜择位开关,如有错,即刻纠正将其打在“自动”位置。
*若以上两项都正确,则应检查主控制箱和切换柜控制回路的熔断器。如熔断器烧毁,则应先断开主回路开关,分回路断路器,更换后恢复合闸。在故障处理过程中,应先断开“市电、备用”电源切换柜,并即刻通知监控中心值班员、电梯值班员等做好应急准备等事项。
*检查各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方的应急灯是否起用,并保证动作正常,作人员疏散照明之用。
*如当班值班员无法短时间内消除故障,应及时向主管领导汇报,并通知业主做好应急准备。
*事故处理完毕作好工作记录,工作总结。上报管理处经理及业主。
2给排水系统应急处理方案
市政供水计划性停水,管理处提前通知业主,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。
市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知业主时,管理处设法满足业主生活用水,事后向业主说明原因。
由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:
*接到事故报警后,机电运行维修组人员应在5分钟内赶现场控制事态发展。查出事故原因,及时抢修,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。
*加压泵出现故障停止运转时,值班员应及时将该泵控制电源分闸,挂指示牌匾,并及时将备用泵投入使用,即时通知相关负责人组织抢修。
*主管网漏水或爆管时,应即时停泵,关闭进水阀门,分管网漏水或爆管时,应即时关闭分管网阀门,并及时进行抢修。
*事故不能在2小时处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知业主。
排水部分突发事故:
*排水主管爆裂或堵塞时,应及时与市政排水主管部门取得联系并组织抢修。
*污水井、雨水井管网爆裂或堵塞时,应及时组织抢修。
*停车场集水坑排水不良时,应即时用潜水泵将水排除,并对排污泵、管网作检查、抢修。
*设备、物资等受到排水影响引发不良后果现象的,应及时采取保护措施并通知相关人员到现场及时抢修。
4电梯应急处理方案
无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,乘客按以下程序执行,保证乘客人身安全。
*当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置和数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时,必须立即通知管理处组织人员灭火救灾;同时根据火灾轻重程度不同,对设有可作消防专用的电梯,将乘客运送到安全层站。通知司机或管理人员尽快在安全楼层停车,把乘客运送到安全层站。轿厢开到安全的楼层,在乘客确已完全撤出后切断电源,把各层厅门关闭,防止向其他楼层延烧。若系统误报。尽快排除故障,恢复电梯正常运行。
*突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知电梯管理人员,根据楼层指示灯或小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电梯电源,视情况依下列步骤放被因乘客:
a停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好。
b轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好。
c手动盘车时,至少两人进行,一人双抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行间断操作。若轿厢停于候梯厅门口以上或以下位置时(以高于或低于楼面不超过0.5米为准),应松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢自行移动。
*电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即组织人员检修,查事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处及业主。
5消防系统应急措施
监控中心24小时对各区域实时监控,同时认真落实巡逻制度,保安、清洁、机电人员要勤于检查、巡视,保证在自己的责任区内及时发现火灾隐患,真正做到火灾早发现、早扑灭、少损失。一旦发生火灾,保证火灾能初期在短时间扑灭,消除火灾对人员疏散的威胁,减少火灾损失,确保人员生命安全,按以下规定进行:
发生火灾时,监控中心立即通知有关人员进入火灾应急状态,并启动义务消防员、保安员等进入着火区域抢险,争取在火灾发生初期,利用大楼内自有的消防器材灭火。
若火势迅猛,管理处无能力灭火。应尽量控制火灾曼延,立即向“119”报警并组织人员疏散。根据着火区域的地点和火情的变化,作出相应的灭火方法和步骤:
*消防人员引导消防车和消防人员并组织突击队员进入火场。
*监控中心人员开启消防广播,通知引导人群迅速撤离火区。首先通知着火层人员立即疏散。接着通知临近着火层人员。然后通知火灾有可能蔓延的楼层人员进行有序、有效的疏散。并告之人员保持镇静,按指挥进行自救、疏散。
*配电管理人员应切断火场内所有电源。确保火势不因电器设备引起曼延。同时随时做好备用电源的转送工作。
*给排水管理人员迅速启动水泵,保证消防水压正常,有足够水量灭火,
*空调管理人员同时启动排烟设备,对疏散楼梯保持正压送风。
*电梯管理人员按照电梯应急管理规定,利用消防梯进行疏散,并将客梯全部降至底层锁好,禁止使用。
火灾消灭后,相关人员对工作情况进行总结,清理损失,作好善后处理工作后。将整理后以报告形式上报业主。
6突发事件处理
当辖区内出现盗窃、抢劫、斗殴、交通堵塞、急症、台风、设备故障、水电气故障、水浸、电梯困人等情况时,为能迅速果断地处理这些突发事件,管理处建立突发事件的处理程序,以便快速及时地处理好这些问题,及时化解矛盾和减少损失。
6.1对犯罪分子盗窃的应急措施
当班保安员发现盗窃分子正在作案时,要保持冷静,立即发出信号,召集附近的保安员支援。同时通知各部门控制人员外出,防止罪犯逃跑。尽可能当场抓获罪犯,连同证物移送公安机关处理,事主在场的,也要请其一起到公安机关作证,领回被盗物资。
保护作案现场,禁止无关人员触摸现场,痕迹和移动现场的遗留物品,有利于公安机关侦察破案。
对重大可疑被盗现场,可将事主和目击者反映的情况及时向公安机关作出详细的报告。
对可疑作案人员,可采取暗中监视措施报告公安人员处理。
6.2对犯罪分子抢劫的应急措施
保安员在执勤中遇有公开使用暴力或其它(如打、砸、抢)强行夺取或毁坏公司和客户财产的犯罪行为时,要切实履行保安员职责,立即进行报告处理。
迅速制止犯罪,保持镇静,沉着勇敢,设法制服犯罪分子,并立即发出信号,召集附近的保安员或群众支援。
罪犯逃跑,又追赶不上时,要看清人数、衣着、面貌、身体特证,所用的交通工具及特征等,并及时报告管理处,重大案件及时拨打110报警。
有固定现场的,要保护好现场,在公安机关现场勘查完毕前不能离开。若在运动中作案的没有固定场所的,对罪犯的遗留物品,作案工具等,应用钳子或其它工具提取,然后放在白纸内妥善保存,交公安机关处理。
事主或在场群众如有受伤的,要立即设法尽快送往医院治疗抢救,并迅速报告公安机关。
6.3对辖区内人员斗殴的应急措施
当保安人员在值班中,发现辖区发生斗殴事件时,必须采取如下应急措施:
积极劝阻斗殴双方离开现场,缓解矛盾。劝阻原则:劝阻双方住手、住口;争吵或斗殴的双方或一方劝离现场;持有器材斗殴应先制止持械一方;有人员受伤应先送伤员到医院治疗。并应及时报告管理处领导,由领导出面调解。
在劝阻过程中,切记不能动粗,不能恶言相向。
确认已违反治安管理条例或属犯罪行为,应及时报告公安机关,或将当事人扭送公安机关处理。
提高警惕,防止坏人利用混乱之机,进行破坏活动或偷盗财物。
说服、劝阻围观群众离开,确保辖区内的正常治安秩序。
协助公安人员保护打斗现场,收缴各种打斗工具,辨认为首分子。
6.4交通应急措施
为确保侨鸿国际商城车辆进出畅通,当发生交通堵塞或交通意外时,采取以下应急措施,并立即报管理处领导。
当地下车库出口处出现交通堵塞时,属于车辆碰撞,情节轻微的,应迅速指挥车辆驶离出口再协商处理,及时恢复交通。当发生意外双方不能及时解决,应拨打122报警并保护好现场。若有人员伤亡的,应及时将受伤人员送往医院治疗。当出现车主不愿交费而故意堵住出口的情况,道口岗保安员应及时逐级上报,与业主讲道理,直至解决问题。
当地下车库进口处出现交通堵塞时,属于车辆碰撞,情节轻微的,应迅速指挥车辆驶离入口再协商处理,及时恢复交通。当发生意外双方不能及时解决,应拨打122报警并保护好现场。若有人员伤亡的,应及时将受伤人员送往医院治疗。若出现无法及时保持地下车库入口畅通的情况,应设专人及时指挥所有车辆改道从另一入口进入车场,直至恢复正常。
车辆在车场内发生意外时,及时拦阻肇事车辆,协助事主处理,并保护现场,同时指挥疏导车辆。若车辆碰撞损坏场内设施的,车场巡逻保安应及时报管理处处理。
6.5遇急症病人的处理
第一时间到病人所在的地方。通知管理处领导,在可能的情况下通知病人所在单位或家人,并及时将病人送往附近的医院。情况危急时,速拨打120急救电话。
6.6台风应急措施
在台风来到之前,我们要把辖区内所有在室外的设施按需要进行加固,如绿化设施、公共设施等,台风期间要注意做好防台加固工作。
在台风来到之前,通知业主检查并关闭所有楼内的窗户;
在台风来时可能造成停电,我们要准备好应急灯并保证其电力充足;
做好天面排水沟及排水口的疏通工作,确保畅通;
搬离一切可能会发生高空坠物的物件,或对物件进行加固。
发生强台风期间,所有员工(含非值班人员)均应听候调配,随时听从指挥对紧急情况进行处理。
台风过后,检查所有排水设施有否堵塞,出现堵塞,及时疏通。
检查辖区内有无受损及受损的情况,并进行记录。
对受损物品及时进行修复、更换。
6.7高空坠物应急处理程序
发生高空坠物后,应即时查看损坏及损伤的情况。若无损伤,则应在现场拍照取证,调查可能抛掷物品的楼层区域,并多加观察。
若出现损伤物品的情况,尽快通知遭损坏物品的业主到场处理。调查发生的时间及经过,记录后由当事人签字。查明肇事者后再通知当事人协商解决。
若出现人员伤亡情况,先将病人急速送往医院或拨打120急救电话。并保护好现场,打110报警。并协助公安部门调查可能抛掷物品的楼层区域,并多加观察。
出现高空坠物情况,均需在商城内张贴告示,阐明危害,以引起重视。杜绝类似事件再次发生。
6.8车辆失损应急处理程序
当发生车辆失损情况时,客户服务中心接报后速往现场协助处理。
遇车辆被盗情况,应及时封锁现场,并报警。
遇车辆受损情况,应查明原因。
若是属于车主原因,造成自身车辆损坏,应协助车主取证并理赔;若是不同车主间的车辆行驶时相撞,应控制现场局面,协调双方冷静处理;必要时协助保护现场并取证。若是行驶的车辆碰撞了停放的车辆,应尽快找到停放车辆的车主,立即通知其到现场处理。必要时扣住肇事车辆,直至协商解决。若车辆碰撞造成交通堵塞,应注意控制现场交通,及时疏导。
若是属于管理原因,应第一时间拍照、保护现场并记录,有肇事方,由肇事方负责赔偿,无法找出肇事方,管理处按实际具体情况进行处理。必要时报公司处理。
第2篇 某商城消防安全管理措施
商城消防安全管理措施
1消防管理责任划分:
1.1管理处经理作为zz国际商城的消防安全责任人,全面负责zz国际商城的消防安全管理工作。
1.2管理处机电运行维修组负责消防设备的运行、维修保养及日常管理。
1.3管理处机电运行维修组设监控中心,监控中心的消防值班员24小时进行消防监控。
1.4机电运行维修组设消防员负责消防安全检查及日常管理,检查灭火器材配备是否齐全,检查消防隐患并督促消除隐患。组织消防演习(每年两次)及消防试验(每月一次三地联动试验)的实施。消防员每月巡视一遍所有防火分区内的消防安全情况,并做好巡检记录(日常巡查由保安员负责)。
1.5义务消防员:
1.5.1治安保卫组全体保安员均为义务消防员,平时接受防火知识培训及消防演习训练。随时可以投入保卫商城的灭火实战中。
1.5.2在火灾情况下,管理处每个员工都是义务消防员,自觉参加现场的灭火及救护工作。
2消防管理措施
2.1落实岗位责任制:建立消防员职责、义务消防员职责、监控中心值班员职责。
2.2辖区内动火须由机电运行维修组消防员审核后报管理处经理审批,批准后方可动火(大型动火作业须经甲方批准后实施)。消防员在动火前、中、后应加强巡视,确保无火灾隐患。
2.3定期对灭火器材进行检查、保养。消防员每月巡视一遍所有防火分区内的消防安全情况,发现问题及时纠正。巡视内容包括:
消防器材是事按要求配备,数量足够:
所有消防水阀是否处于开启状态;
消防管道压力是否正常,有无渗漏现象;
消防水箱水源是否充足;
烟感、温感是否完好;广播是否丢失;送风阀是否关闭;
消火栓封条是否完好,配件是否齐全;灭火器压力是否符合要求;
防火门、消防通道是否畅通;库房内照明是否符合要求;
是否存在消防隐患;
主机板指示是否正常。
2.4保安员负责消防设施的日常检查,管理处其他员工发现消防设施损坏或缺失要及时与消防员联系,由消防员负责修复及补缺。
2.5对于出现火警情况,监控中心人员即时通知相关人员第一时间赶到现场查明情况,属于误报的,现场人员即时反馈到监控中心,查明原因消除故障,恢复系统正常。属于误报引起的其它情况,如电梯迫降等,应即时告知电梯内的乘客不要惊慌,说明原因,并及时做好解救工作。属于火灾火警的,按火警处理程序处理(见突发事件处理部分)。
第3篇 商城绿化管理措施-5
商城绿化管理措施(五)
1、aa国际商城绿化养护标准
1.1绿化养护标准
叶面:无黄叶、无破损、无虫害、无灰尘、无泥土
花盆内:无杂质、无烟头、无黄土裸露(除植物生长需要的物质)
花盆外表面:无破损、无灰尘、无泥土、无污迹,呈本色
花盆垫子:无破损、无积水、无泥土、无青苔、无污迹,
套盆里面:无杂质、无烟头、无积水、无泥土
套装外表面:无破损、无灰尘、无泥土,无污迹,呈本色二、
1.2绿化检查考核
*检查的方式、方法:
a、不定期检查:由环境管理负责人随时检查;
b、定期检查:由环境管理负责人每周检查一次。
1.3绿地保养措施
*用品配备
a、工具:锄头、铁铲、枝剪、绿篱机、草坪修剪机一台。作业过程中所需用具、依具体情况而定。
b、农药:氧花乐果、敌敌畏、兰粉、万灵、敌百虫、三氧杀螨醇、多菌灵、呋喃丹等。
c、肥料:复合肥、尿素、花生麸、磨菇肥等。
*管理要点:
养护管理内容主要包括清洁卫生、浇水、除杂草、整形修剪、松土、施肥、病虫害防治、防止外力破坏、死苗更换等一系列工作。同时做好养护管理周记的记录(如图表)。
a、清洁卫生:要求工人每天对商城绿地的垃圾、枯枝、落叶进行清理,保持商城绿地整洁,以免病虫害滋生。
b、浇水:养护浇水时,应根据不同植物不同生长特性及不同气候条件确定不同的浇水量和浇水频度。一般而言,以浇透为原则,每次浇水最低量为灌满树木集水圈为准,其频度为两天一次或三天一次。此外应结合天气土壤干湿情况适当调整淋水频度。一般应保持草地湿润,以达到满足草树及草坪的生长。
c、施肥:每月施肥一次。一般乔木、大灌木以花生麸穴施为主,小灌木及草本以复合肥、尿素撒施为主,另外每年冬季要施磨菇肥覆盖草坪一次。
d、整形修剪:增强绿化效果,整形修剪能调节和均衡权势,使树木生长健壮,树形美观,花繁叶茂,还能提高新移植树木的成活率。需整形的乔木每2个月修剪一次。大灌木每月一次,以保持冠形完整饱满:修剪树木的残、枯、阴枝,以利健康枝条生长。大灌木每月修剪一次。
e、除杂草:做到即见即除,斩草除根。
f、松土:主要是乔木、大灌木集水圈内及小灌木株行间进行松木,每月一次。通过松土,给苗木创造一个良好的生长环境。
g、病虫害防治:以预防为主,综合治理的方针。及时发现,对症下药 ,及时处理,以免病虫害蔓延。
h、补苗:对意外损伤或自然死亡及老化的苗木及进行更换,以免影响景观效果。
*养护工作认真按养护程序进行,同时与甲方联系协商,以达到不断提高绿化档次的目的。
2绿化工作实施
2.1绿化工作程序
*绿化工每日上岗后,巡视管辖范围内所有绿化布置、设施及绿化植物生长动态是否正常,发现问题及时纠正、排队或报告班长,必要时询问绿化工程师。
*室外植物的管理养护。
a、每日对花坛草地进行清理,保持清洁无杂物,对盆种摆放时花每天喷淋二次,对地花、草坪每隔一天喷淋一次,喷淋时要让土壤充分吸收水分,喷淋时间一般应在每天上午10点钟以前或下午5点钟以后,避免高温暴晒时淋水,给植物生长带来不利影响。
b、随时观察植物生长情况,视情况进行杀虫、修剪、移种、摆放工作。
c、每周冲洗大树及一切绿化布置二次,以保持干净。
d、做好草坪的修剪保养工作:草长高至超过割草高度15-25mm时应该切割,立春前进行较低修剪,一般保留草茎10-15mm为宜,剪完后要用铁耙除去枯叶死草,立秋前修剪的高度为草长的一半为宜,立冬前修剪高度为草长三分之一,以巩固草根的生长。
e、每次修剪后均要进行适量施肥,立春、立秋修剪后施尿素,立冬修剪后施复合肥。
f、做好花木防风、防寒等自然灾害预防保护工作。
*经常对绿化工具进行保养维护,以确保良好的使用。肥料、农药应适当购买,以免一次购买过多而造成积压失效。
2.2绿色植物周期养护汇总表
绿色植物周期养护汇总表
项目淋水施肥外观养护喷药
生长季非生长季生长季非生长季
周期2次/天(夏秋)
1次/天(春夏)1-2次/周1次/半个月,施磷钾肥1次(入冬前,施高钾肥)1次/天,清除枯枝、黄叶、残花,清理盆面及盆底杂物;1次 /周,喷洒、擦抹叶面,转动植株;1次 /月,清一次花盆及花槽底的多余水分及杂物。2次/月
第4篇 商城物业管理人员管理措施
商城物业管理人员的管理措施
1、量才录用,培养提升
我们在用人机制上:重视管理人员的品德修养、工作能力以及在职培训;强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化。
在管理人员的选拔上,我们将严格按照岗位要求制定招聘标准,根据招聘标准择优录用。不片面强调工作年限和学历资格,以'适用'为原则,避免'大才小用'的现象。
在管理人员的培训上,我们对每一岗位的工作技能都规定了达标要求,并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理人员进行培养,不断提升其综合素质。
2、默契合作,充分授权
强调分工合作的工作态度。我们将采用管理处经理全权负责的直线职能管理方式,各项目组本着精干、高效的原则设置岗位,一方面保证管理人员工作负荷的饱满,另一方面避免各岗位职责的交叉,做到'人人有事做,事事有人管'。同时我们倡导全员协调管理(在其他章节有相应阐述),员工应以合作的姿态开展工作。
倡导合理授权,在业主面前,每个员工都是管理处经理。学会授权是我们对管理人员的基本要求。管理处经理通过授权,将更多的精力和时间放在把握全局,正确决策上;各项目主管通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来,同时,通过授权,每位员工都能迅速地解决业主提出的服务需求,让业主在第一时间得到满意的服务。同时建立检查和反馈制度,各级管理人员通过定期检查,检验授权效果。对偏离服务标准的行为及时纠正,避免管理失控。
坚持分级指挥和逐级反馈的原则。我们强调一个上级的原则,并在管理处内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。管理处经理及各项目主管根据实际情况发出工作指令,并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。无特殊情况下,管理人员不得随意越级指挥,而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报,不得越级请示。
3、定期考核,绩效为本
绩效考核,是我们人力资源管理的重要组成部分。其根本目的是营造'以效率为导向'的良好工作气氛。
管理人员的绩效考核将严格依照公司已建立并有效运作的绩效考核体系进行考核。通过公司品质管理部等相关职能部门、管理处经理、经理助理和多种途径多种方式对管理处管理人员进行日常工作的绩效考核。
4、奖惩严明,优胜劣汰
对员工实施准确及时的奖惩,是维持员工长久工作动力的有效手段。我们将以公司的《员工奖惩条例》为依据,对管理人员进行相应的激励和约束。对工作努力,成绩优异的管理人员,我们将视情况授予'新东升物业人奖'、'优秀员工奖'及'特殊贡献奖'等荣誉,并给予一定的物质奖励。对工作不负责任或违反纪律的管理人员,则给予一至三级的相应处分。我们规定:受到三级处分的员工将视情况给予降级或辞退处理。
同时我们倡导zz国际商城管理处所有员工积极参加公司的竞争上岗及双向选择。我们要求主管以上的管理人员必须通过竞争的方式获取上岗资格,作业人员通过双向选择的方式获取上岗资格。上岗后必须围绕'质量-成本双否决'的运作,定期接受考核,对无法完成质量指标或成本指标的个人,不但否决其效益工资和奖金,并且与其任职(或上岗)资格挂钩。每年底,对于个人绩效考核排位在后几位的管理层人员和操作层人员实施末位淘汰制,通过补充新的员工,增强内部竞争力,从而保持整支队伍的活力。
第5篇 国际商城机电设备设施管理措施
z国际商城机电设备设施管理措施
z国际商城对物业管理中设备管理要求很高。我物业公司根据多年的实际物管经验,针对z国际商城的主要设备技术特点。制定一套切实可行的设备管理制度。确保建筑物内所有机电设备在节能、环保的前提下,能有效的发挥设备的运行效率。延长设备的使用寿命。确保物业的保值、增值。
1、z国际商城设备设施的特点
1.1电梯、消防、设备智能化等专业性设备。均采用先进设备。要求物业公司操作人员对设备基本性能及操作熟识程度高
1.2各机电设备数量多,工作特性复杂。要求物业公司制定确实可行的管理制度及节能措施。
1.3各机电设备分布面广,功能各异,要求物业公司必须全面掌握所有设备情况。列出详尽的设备台帐,周密的设备保养计划,编制有效可行的应急措施
2z国际商城机电设备管理的原则和目标
2.1机电设备设施管理的原则
a、预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。
b、对设备做到'三好'、'四会'、和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好设备;'四会'即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;'五定'即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
c、实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求维修人员对出现的问题及时维修处理。
d、完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。
e、修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。
f、规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。
g、推行科技型物业管理模式,采用科学的管理方式和手段。
2.2机电设备运行管理目标
a.提高设备的运行效率,保证运行质量。最大目的是提高运作效益。
b.保证各项机电设备的正常运行,确保为业主提供一个舒适、安全、高质量的办公环境。
c.发挥机电设备的管理优势,确保业主的设备达到原有的设计性能,并适当延长设备的使用寿命,确保业主的物业保值、增值。
3机电设备的基础管理
a、设备管理维修组织的设立
为了保证各系统设备正常、安全、可靠运行,在接管本物业之前,即着手组建楼宇设备管理组织机构,负责设备运行和设备维修两方面的工作,以便顺利开展各项设备管理维修活动,实现设备管理的各项目标。我们设立机电运行维修组,作为物业接管后专门的楼宇设备管理维修组织机构,并接受公司技术部门的指导。
物业管理正式运行后,机电运行维修组负责行使各种楼宇设备(合同范围内)使用寿命期内的综合管理职能,保证设备资产的使用效益,按照现代设备管理方法,保证设备管理和维修运行高效、便捷,满足用户对设备使用功能的要求。
b、设备资产管理
设备资产管理的主要内容包括建立设备资产台帐、建立设备资产档案、编制设备资产统计表,我们主要负责设备资产台帐管理。
接管本物业的初期阶段,由我公司专业工程师对各楼各系统主要设备进行分类、统计、整理、标识、编号和登记,建立一套完整的设备台帐,便于日后维护管理查阅。
c、制定设备管理制度和考核指标
在物业管理初期,管理处机电运行维修组组织有关人员针对物业的特点,从各系统主要设备的性能参数、技术规范和运行要求,结合我们多年物业管理的经验,制定一套行之有效的有关设备运行、维护、保养和维修的程序文件、操作规程、巡视维护规定等指导性文件,为今后的物业管理具体实施工作提供规范化、科学性的指南。同时,还制定各岗位人员的岗位责任制度、各设备机房管理制度等文件,明确划分各岗位人员的职责,规定各设备机房的管理要点。
正式接管以后,在整个物业管理的各环节、各阶段,针对各系统设备,我们始终按照《全国物业管理示范商城考评标准》的具体要求分解、量化各项考核指标。
3.1机电设备前期介入管理
3.1.1前期介入管理流程
存在问题
合格
3.1.2机电设备的调试、验收、接管
a.前期介入的机电管理人员应仔细研读专业图纸,了解设备的基本技术参数,熟悉各专业施工人员,为以后设备在保修期内维修建立良好的关系。
b.管理处机电设备人员进行全面的设备检查,调试各种设备。在较短时间内尽最大可能掌握设备的性能、结构、参数、工作环境、操作要领,熟悉管网、线路走向及相关控制的具体位置,并做好详细记录,并做好已完工产品的保护。
c.应主动与业主沟通、协商验收接管问题,双方应尽量统一验收标准(以相关国家验收标准为主),安排好交接具体人员,时间及相关注意事项。
d.双方按规定做好验收,经验收人员检查设备无质量问题,相关的设备、设施图纸资料及运行、维修资料都提供齐全后,以双方在验收报告上签字为准,交接完成。
3.1.3机电设备管理人员的培训。
积极与业主沟通,对于特殊设备施工方要对操作人员进行岗前培训,管理人员应虚心学习,认真记录,为以后的管理打好基础。
3.1.4完善机电设备管理制度
根据z国际商城现场的实地考察,经过与业主、原管理单位的沟通,通过对设备的实地详尽了解,建立设备台帐,设备档案,编制设备保养计划, 制定各项职责、操作规程、可操作的各项设备应急事故处理规程。
9.3.1.5在业主的指导下,管理处机电人员应做好设备的试运行工作,并将工作重点由前期介入管理逐步向设备正常运行、管理工作过渡。
3.2机电设备运行与维护管理(正式管理)
设备使用与维护管理是设备使用期管理的主要内容,其目的是通过对设备使用与维护的科学管理,正确使用和精心维护设备,从而保持设备的技术状态,防止发生突发性故障,降低故障发生率,延长设备使用寿命,提高使用效率。
3.2.1z国际商城机电设备管理
a.设备操作管理;
*制定符合z国际商城设备特点的各主要设备的操作规程,并完全按操作规程进行日常操作,保证设备的正常使用,避免误操作发生事故。
*各主要设备设24小时值班,每天按规定对设备进行巡视,检查、操作,并做好记录。
*建立严格的交接班制度,岗位制度,考核制度,确保机电设备管理目标的实现。
*建立严格的持证上岗制度,要求设备操作人员掌握'三好、四会',三好:管好,维护好;四会:会使用,会维护,会检查,会排除故障。
b.设备维护保养管理
*建立健全鹰商城设备的维修保养制度,是保证设备正常使用的必要手段,通过维护保养,不仅可以使设备随时处于良好的运行状态,而且可以保证各项运行参数合格,达到设备设计性能的最大发挥及延长使用寿命的目的。
*针对z国际商城设备的不同特点,建立周密的保养计划,上报业主批准后做好保养工作,在'清洁、整齐、润滑、安全可靠'的保养要求下,查找和预防故障的发生,避免不必要的事故发生。
*维护保养类别及内容
日常维护保养:由设备操作人员按照各项设备的基本操作要求,对设备进行清扫、擦拭,对各专业设备运动部件加油,润滑,检查各种监测设备的技术参数是否正常,紧固松动部件,消除故障隐患,
定期维护保养:管理处专业工程师在年初针对不同设备制定维保计划,上报业主批准后,按计划由设备操作人员在工程师指导下按要求对设备进行局部拆卸,检查情况,更换易损易耗件,排除隐患,确保设备在下一运行周期内健康运行。
专业外委保养:专业性非常强,需具有相关资质方能进行维护保养的设备,由管理处工程师对合格供方审查合格后,上报业主,经业主批准后,按照设备的特点,有针对性的制定委托保养合同、考核标准及考核办法,由管理处专业设备的分管人员对外委单位进行监督,考核。对外委单位实行合格供方评审制度,实行全程式管理,对于不能按合同要求完成委托项目或存在较大质量隐患的专业单位,立即解除合同,重新评定合格专业维修单位。
*维修保养的基本要求。
整齐:设备装置及控制线路完好、整齐。设备附件,运行维护工具、仪表、材料、备件应摆放整齐。
清洁:设备内外可视部位清洁,无破损,锈斑、尘垢、无漏电、漏水、漏气,漏现象,工作现场整洁。
润滑:按规定周期检查换油,清洗或更换过滤网,保持油质良好。
安全可靠:设备电气电子操作控制系统灵敏完好,绝缘及接地牢固符合要求,安全保护性能完好,监控指示仪表准确完好,防护装置有效,
无超压、超温、超负荷工作状态,检修设备工具的监视测量装置在精度允许范围内。
*设备维修保养的流程
4设备维修管理
设备在使用过程中,零部件不可避免会发生磨损、变形、腐蚀、断裂,当磨损程度达到一定程度时,设备的技术状态逐渐劣化,性能下降,功能降低,甚至丧失使用价值。根据设备运行的具体情况,我们对设备局部或整体进行拆卸以更换磨损变形严重以及功能完全丧失的零部件,并进行适当的调整、调试,恢复设备的正常使用。
4.1设备维修方式
预防维修:按预先制定的维修技术和计划要求进行预防性维修与修理,可分定期维修和状态维修,定期维修以设备工作时间(包括运行时间和停歇时间)或以设备运行时间为基础进行的预防维修,本质上是一种周期性修理方式,根据设备性能、使用特点、磨损规律和状态,预先制定维修类别、维修间隔期及维修工作内容和要求。它适用于设备的故障及性能劣化与使用累计时间直接关联的零部件或平时需连续运行,无法停车的功能输出及流程类设备,目的是消除故障隐患,增加设备的可靠度。状态维修以设备技术状态为基础的预防性维修,根据日常维修、定期检测和诊断提供的设备状态信息,经过统计分析处理,了解掌握设备故障隐患,零部件劣化程度,适时的有针对性的进行专项预防性维修。
改善维修:对设备局部或零件的设计结构、尺寸、材质加以改进、改装,以减少故障、增加设备的可靠度和维修性的措施。
事后维修:对设备已发生的故障或性能减低到规定要求以下的状态进行修理,也成故障修理。
4.2维修方式的选择
为了保证用最经济的费用获得最佳得设备维修效果,我们根据设备运行得可靠性要求,故障频率、配置情况、运行维修管理组织和人员等情况。灵活选择合理得维修凡是,在保证设备维修质量和设备使用功能得前提下,追求设备维修得合理经济性。
从设备故障产生的过程、时间来看,设备故障有随着时间的延长而逐渐磨损、疲劳、腐蚀、蠕变而产生的规律性故障;有因某种异常因素的作用,在设备任意运行时刻产生的突发性随机故障。
有发展期的规律性故障,如导轨、刹车片、密封环等磨损故障,通过观察、记录或预测故障发展的征兆,我们采用定期维修或状态维修的方式排除设备故障。
无发展期的规律性故障,如电器电子元件损坏、杆状零件的断裂等。如果故障点发生在重点设备的零部件上,直接危及到设备正常、安全运行,我们采取紧急维修的方式排除设备故障。如果故障点发生在非重点设备的零部件上,没有威胁到设备的正常、安全运行,我们采取事后维修的方式排除设备故障。
有发展期的突发性故障,典型的如轴承,由于磨损、疲劳、轴承的轨道、滚珠会产生微片剥落形成麻点,若不及时更换,在某时刻就会产生突发性故障,我们充分状态检测的手段,采用状态维修的方式排除故障。
无发展期的突发性故障,如在异常因素作用下(过载、过热、过流、冲击、断流等)瞬间及产生断裂、烧毁等突发性故障。根据设备的重要性程度、主备用情况采取紧急修理或事后更换修理。
4.3维修类别
大修:按维修计划,对设备全部或大部分拆解,修复基准件、主运转件,更换或修复全部不符合技术要求的零件,修理、调整电气电子控制系统,更换老化的元器件,修复附属装置,整理翻新设备外观,恢复设备规定的技术状态,每三年进行一次。
中修:将操作维修人员的感官和专用检测仪器相结合,对设备进行有针对性、有目标的检查,获取设备故障发展过程的征兆,制定相应的维修计划,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构,必要时对基准件、主运转件进行局部修理、调整、校正,恢复修理项目的技术状态。通过设备中修,我们避免了定期维修(主要是大修)时,单纯依据设备累计运行时间,而忽略原始质量、运转条件、负荷率、维护保养优劣程度,按照常规经验或统一的修理周期结构及时间间隔安排大修造成的过剩修理(某些零部件技术状态尚好却安排了修理或更换)或设备修理(某些零部件技术状态已劣化却未安排修理或更换)“带病”运行的状态。每年进行一次。
小修:除定期维护保养的全部内容外,针对巡检、定检发现的问题,更换或修复磨损件和已产生故障的元器件,调整、紧固运动件、连接件,恢复设备正常工作能力。
定期调整与安全性检测实验:定检调整即定期精度调整,对机械设备定期实施几何精度检查调整,检查调整运动部件运动相互配合间隙,以达到精度和稳定的要求。安全性检测实验是对动力设备和动力管线的要害部位和关键性能参数,按技术要求(规定的时间周期和性能参数指标)采取各种实验、测量和测试措施,以掌握动力设备及其系统在相邻两次计划修理期间的运行的可靠性和安全性,以及时发现隐患,预防事故发生。
5z国际商城分系统设备管理
5.1.供配电管理
a、每日保养维修由设备责任人巡视检查一次并记录。
b、每周由设备责任人维护保养一次如下项目:动力和公共照明配电箱、低压配电室及环网柜外表除尘、配电室室内射灯、路灯、出入口应急指示灯;各电器设备运行是否正常。并做好记录。
c、每月保养维修
由设备责任人维护检修一次如下项目并记录。
*紧固动力配电柜所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、电度计量表接线端子,并除尘。
*检查所有空气开关、断路器、电表等配电设备。
*检查动力配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。
d、年度保养维修
*由设备主管组织设备责任人紧固所有配电箱开关、母排螺栓、详细检查、测试联络开关的电气、机械联锁装置,对开关机械转动部位加少量润滑油脂,清理电缆沟杂物并作 检修记录。
*管理处经理审核检修记录。上报z国际商城。
5.2电梯系统管理
a、为确保电梯安全运行,对电梯进行管理维护和检查,管理处应设专职人员负责,委托有资格的专门检修和保养电梯的单位维修保养。
b、进行维修保养和检查的专职人员,应有实际工作经验和熟悉维修、保养要求。
c、维修人员应每周对电梯的主要安全设施和电气控制部分进行一次检查。
d、电梯委保单位在管理机电专业人员监督下按合同要求进行保养维修。并作好相关记录。
e、发现电梯有故障应立即停止使用,待修复并经仔细检查后方可使用。。
f、若电梯停止使用超过一周,必须先进仔细检查和试运行后,方可使用。
g、电梯的故障,检查的经过,维修的过程,维修人员应在电梯履历表中作详细记录。
h、电源电压、频率、相序,必须符合电梯技术资料中的规定。
i、电梯正常工作条件应符合国家相关规定。
5.3消防系统管理
a.消防管理人员必须执证上岗,熟悉建筑物消防监控系统的性能、用途;懂原理、懂操作、懂安全规范,掌握系统的运作状况,要求精心维护保养,使之处于正常完好状态。
b.消防监控中心24小时值班,值班人员应按照管理要求进行巡查,并做好巡查记录,发现问题及时处理,处理不了的及时上报管理处。
c.消防系统由专职人员负责管理和值班,非值班人员禁止操作。值班人必须做好值班记录,认真执行交接班制度。
d.对区域报警器、系统报警器、联动控制柜等柜内进行清扫除尘,线路松动的进行紧固,对文字标志等到有脱落的要进行修补。对可能接触不良部位进行加固,以确保系统处在良好状态。并按照要求进行联动测试
5.4给排水管理
a.了解建筑物的供水系统,掌握管线分布、水箱、水泵开关总挚安装位置,严格执行给排水设备维护保养制度,为业主提供正常的工作生活用水和消防用水。
b.按管理要求及要点定期巡视水泵运转情况,检查地下水池水位及塔楼水箱水位严防跑、冒、滴、漏,发生供水故障应及时发出通知,告诉受影响业主,同时进行抢修,尽快恢复供水。
c.消防供水设备、线管应经常检查,如有损坏,应立即检修,禁止使用消防水管作其它用途,确保消防设施完整无损。
d.经常巡视用水终端,做好节约用水措施。
e.定期巡视消防蓄水池水位,保障消防用水。
f.经常留意供水单位的停水通知,并及时通知业主做好停水准备。
6设备管理的应急措施及方案
6.1设备系统的维修管理
设备在运行中常常会因为某些非正常因素造成设备的停用、功能丧失。或效能下降。这些原因会危害设备的正常使用,还会危害设备操作或使用人员的生命安全。如果处理不及时。将会造成业主资产和个人不可挽回的损失。只有建立积极有效的管理预防措施。杜绝事故发生对于发生的设备事故要及时维修。认真分析原因吸取教训。制定防范措施避免再发生。
6.1.1设备故障处理流程
否 通知甲方
能
配
合
6.1.2设备故障处理
a故障分类:
设备在运行中,凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均定义为故障,凡故障发生时,均应视情况分为重大故障和一般故障两级处理
重大故障:人身伤亡事故、设备故障导致经济损失超过万元以上。因故障引起建筑物停水、停电、发生火灾等。
一般故障:除以上重大故障外,其他均为一般故障
b故障处理细则
a、设备发生故障,值班人员根据要求判断事故类别。如为重大事故,立刻上报经理及设备的保修、保养专业单位。及时通知业主。并按要求采取应急处理措施。经理接到报告后应第一时间赶到现场。指挥故障处理;如为一般故障。及时与设备的保修、保养专业单位联系。并协助处理
b、值班人员应根据设备检测设备的参数及设备外部特征,判断故障的情况,尽快限制故障的发展。迅速排除危害人员及设备的因素。作好安全防范措施。并记录检测设备的信号显示及操作时间、故障现象。
c、值班人员配合有关人员进行故障处理时应迅速、果断、正确、镇静。不违反安全操作规程
d、故障处理完毕后。由专业技术人员根据实际对故障原因进行分析取证,查明故障产生的原因、形成机理及规律并做好预防措施
e、查明原因、分清责任。对相关人员进行处罚及教育。制定防范措施
f、事故处理完毕后,将故障的全过程及处理意见详实记录。以文件形式上报经理及业主。并作好相关的档案
6.2各机电设备设抢修、应急处理方案
6.2.1停电应急处理措施
z国际商城配电系统设计了柴油发电机作为突发停电的应急备用电源。平常发电机设定为自动工作状态,一旦发生高压环网柜或高压变电站故障、检修,发电应急备用电源启动。
突发性市电停电后,自动设计状态的发电机会在很短时间内起动运行提供备用电源。如发电机不起动,值班员应即时采取以下措施:
*首先查明故障原因,根据具体情况启动备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。
*查发电机主控制箱上选择开关的设置是否正确,如打在“停”或“手动”位置,应按日常检查程序进行检查,情况正常将选择开关拧到“自动”位置。
*如选择开关位置正常,则检查切换柜择位开关,如有错,即刻纠正将其打在“自动”位置。
*若以上两项都正确,则应检查主控制箱和切换柜控制回路的熔断器。如熔断器烧毁,则应先断开主回路开关,分回路断路器,更换后恢复合闸。在故障处理过程中,应先断开“市电、备用”电源切换柜,并即刻通知监控中心值班员、电梯值班员等做好应急准备等事项。
*检查各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方的应急灯是否起用,并保证动作正常,作人员疏散照明之用。
*如当班值班员无法短时间内消除故障,应及时向主管领导汇报,并通知业主做好应急准备。
*事故处理完毕作好工作记录,工作总结。上报管理处经理及业主。
6.2.2给排水系统应急处理方案
a.市政供水计划性停水,管理处提前通知业主,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。
b.市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知业主时,管理处设法满足业主生活用水,事后向业主说明原因。
c.由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:
*接到事故报警后,机电运行维修组人员应在5分钟内赶现场控制事态发展。查出事故原因,及时抢修,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。
*加压泵出现故障停止运转时,值班员应及时将该泵控制电源分闸,挂指示牌匾,并及时将备用泵投入使用,即时通知相关负责人组织抢修。
*主管网漏水或爆管时,应即时停泵,关闭进水阀门,分管网漏水或爆管时,应即时关闭分管网阀门,并及时进行抢修。
*事故不能在2小时处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知业主。
d、排水部分突发事故:
*商城排水主管爆裂或堵塞时,应及时与市政排水主管部门取得联系并组织抢修。
*污水井、雨水井管网爆裂或堵塞时,应及时组织抢修。
*地下停车场集水坑排水不良时,应即时用潜水泵将水排除,并对排污泵、管网作检查、抢修。
*设备、物资等受到排水影响引发不良后果现象的,应及时采取保护措施并通知相关人员到现场及时抢修。
给排水系统应急处理流程图
6.2.3 电梯应急处理方案
无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,乘客按以下程序执行,保证乘客人身安全。
a.当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置和数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时,必须立即通知管理处组织人员灭火救灾;同时根据火灾轻重程度不同,对设有可作消防员专用的电梯,将乘客运送到安全层站。通知司机或管理人员尽快在安全楼层停车,把乘客运送到安全层站。轿厢开到安全的楼层,在乘客确已完全撤出后切断电源,把各层厅门关闭,防止向其他楼层延烧。若系统误报。尽快排除故障,恢复电梯、扶梯正常运行。
b.突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知电梯管理人员,根据楼层指示灯或小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电梯电源,视情况依下列步骤放被因乘客。
*停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好。
*轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好。
*手动盘车时,至少两人进行,一人双抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行间断操作。若轿厢停于候梯厅门口以上或以下位置时(以高于或低于楼面不超过0.5米为准),应松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢自行移动。
*电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即组织人员检修,查事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处及业主。
电梯应急处理流程图
6.2.5消防系统应急措施
监控中心24小时对各区域实时监控,同时认真落实巡逻制度,保安、清洁、机电人员要勤于检查、巡视,保证在自己的责任区内及时发现火灾隐患,真正做到火灾早发现、早扑灭、少损失。一旦发生火灾,保证火灾能初期在短时间扑灭,消除火灾对人员疏散的威胁,减少火灾损失,确保建筑物人员生命安全,按以下规定进行:
a发生火灾时,监控中心立即通知有关人员进火灾应急状态,并启动义务消防员、保安队人员等进入着火区域抢险,争取在火灾发生初期,利用大楼内自有的消防器材灭火。
b若火势迅猛,管理处无能力灭火。应尽量控制火灾曼延,立即向“119”报警并组织人员疏散。根据着火区域的地点和火情的变化,做出相应的灭火方法和步骤。
*消防人员引导消防车和消防人员并组织突击队员进入火场。
*监控中心人员开启消防广播,通知引导人群迅速撤离火区。首先通知着火层人员立即疏散。接着通知临近着火层人员。然后通知火灾有可能蔓延的楼层人员进行有序、有效的疏散。并告之人员保持镇静,按指挥进行自救、疏散。
*配电管理人员应切断火场内所有电源。确保火势不因电器设备引起蔓延。同时随时做好备用电源的转送工作。
*给排水管理人员迅速启动水泵,保证消防水压正常,有足够水量灭火,
*空调管理人员同时启动排烟设备,对疏散楼梯保持正压送风。
*电梯管理人员按照电梯应急管理规定,利用消防梯进行疏散,并将客梯全部降至底层锁好,禁止使用。
c.火灾消灭后,相关人员对工作情况进行总结,清理损失,作好善后处理工作后。将整理后以报告形式上报业主。
第6篇 zz商城设备安全管理及应急措施方案
商城设备安全管理及应急措施方案
设备在运行中常常会因为某些非正常因素造成设备的停用、功能丧失或效能下降。这些原因会危害设备的正常使用,还会危害设备操作或使用人员的生命安全,如果处理不及时,将会造成业主资产和个人不可挽回的损失。只有建立积极有效的管理预防措施,杜绝事故发生。对于发生的设备事故要及时维修,认真分析原因吸取教训,制定防范措施避免再发生。
1设备故障处理
1.1故障分类:
设备在运行中,凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均定义为故障,凡故障发生时,均应视情况分为重大故障和一般故障两级处理。
重大故障:人身伤亡事故、设备故障导致经济损失超过万元以上。因故障引起商城停水、停电、发生火灾等。
一般故障:除以上重大故障外,其他均为一般故障
1.2故障处理细则
*设备发生故障,值班人员根据要求判断事故类别。如为重大事故,立刻上报经理及设备的保修、保养专业单位。及时通知业主。并按要求采取应急处理措施。经理接到报告后应第一时间赶到现场。指挥故障处理;如为一般故障。及时与设备的保修、保养专业单位联系。并协助处理
*值班人员应根据设备检测、设备的参数及设备外部特征,判断故障的情况,尽快限制故障的发展。迅速排除危害人员及设备的因素。作好安全防范措施。并记录检测设备的信号显示及操作时间、故障现象。
*值班人员配合有关人员进行故障处理时应迅速、果断、正确、镇静。不违反安全操作规程。
*故障处理完毕后,由专业技术人员根据实际对故障原因进行分析取证,查明故障产生的原因、形成机理及规律并做好预防措施。
*查明原因、分清责任,对相关人员进行处罚及教育,制定防范措施。
*事故处理完毕后,将故障的全过程及处理意见详实记录,以文件形式上报经理及业主,并作好相关的档案。
2各机电设备设施抢修、应急处理方案
2.1停电应急处理措施
zz国际商城配电系统设计了发电机作为突发停电的应急备用电源。平常发电机设定为自动工作状态,一旦商城发生高压环网柜或高压变电站故障、检修,发电应急备用电源启动。
突发性市电停电后,自动设计状态的发电机会在6秒钟内起动运行提供备用电源。如发电机不起动,值班员应即时采取以下措施:
*首先查明故障原因,根据具体情况启动备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。
*查发电机主控制箱上选择开关的设置是否正确,如打在'停'或'手动'位置,应按日常检查程序进行检查,情况正常将选择开关拧到'自动'位置。
*如选择开关位置正常,则检查切换柜择位开关,如有错,即刻纠正将其打在'自动'位置。
*若以上两项都正确,则应检查主控制箱和切换柜控制回路的熔断器。如熔断器烧毁,则应先断开主回路开关,分回路断路器,更换后恢复合闸。在故障处理过程中,应先断开'市电、备用'电源切换柜,并即刻通知监控中心值班员、电梯值班员等做好应急准备等事项。
*检查各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方的应急灯是否起用,并保证动作正常,作人员疏散照明之用。
*如当班值班员无法短时间内消除故障,应及时向主管领导汇报,并通知业主做好应急准备。
*事故处理完毕作好工作记录,工作总结。上报管理处经理及业主领导。
停电处理应急流程图:
2.2给排水系统应急处理方案
市政供水计划性停水,管理处提前通知业主,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。
市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知业主时,管理处设法满足业主用水要求,事后向业主说明原因。
由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:
*接到事故报警后,机电运行维修组人员应在5分钟内赶现场控制事态发展。查出事故原因,及时抢修,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。
*加压泵出现故障停止运转时,值班员应及时将该泵控制电源分闸,挂指示牌匾,并及时将备用泵投入使用,即时通知相关负责人组织抢修。
*主管网漏水或爆管时,应即时停泵,关闭进水阀门,分管网漏水或爆管时,应即时关闭分管网阀门,并及时进行抢修。
*事故不能在2小时处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知业主。
排水部分突发事故:
*排水主管爆裂或堵塞时,应及时与市政排水主管部门取得联系并组织抢修。
*污水井、雨水井管网爆裂或堵塞时,应及时组织抢修。
*地下停车场集水坑排水不良时,应即时用潜水泵将水排除,并对排污泵、管网作检查、抢修。
*设备、物资等受到排水影响引发不良后果现象的,应及时采取保护措施并通知相关人员到现场及时抢修。
给排水系统应急处理流程图
2.3电梯应急处理方案
无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,甚至使乘客按以下程序执行,保证乘客人身安全。
*当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置和数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时,必须立即通知管理处组织人员灭火救灾;同时根据火灾轻重程度不同,对设有可作消防专用的电梯,将乘客运送到安全层站。通知司机或管理人员尽快在安全楼层停车,把乘客运送到安全层站。轿厢开到安全的楼层,在乘客确已完全撤出后切断电源,把各层厅门关闭,防止向其他楼层延烧。若系统误报。尽快排除故障,恢复电梯、扶梯正常运行。
*突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知电梯管理人员,根据楼层指示灯或小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电梯电源,视情况依下列步骤放被因乘客:
停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好。
轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好。
手动盘车时,至少两人进行,一人双抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行
间断操作。若轿厢停于候梯厅门口以上或以下位置时(以高于或低于楼面不超过0.5米为准),应松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢自行移动。
*电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即组织人员检修,查事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处及业主。
电梯应急处理流程图
2.4消防系统应急措施
监控中心24小时对各区域实时监控,同时认真落实巡逻制度,保安、清洁、机电人员要勤于检查、巡视,保证在自己的责任区内及时发现火灾隐患,真正做到火灾早发现、早扑灭、少损失。一旦发生火灾,保证火灾能初期在短时间扑灭,消除火灾对人员疏散的威胁,减少火灾损失,确保商城人员生命安全,按以下规定进行:
发生火灾时,监控中心立即通知有关人员进入火灾应急状态,并启动义务消防员、保安员等进入着火区域抢险,争取在火灾发生初期,利用大楼内自有的消防器材灭火。
若火势迅猛,管理处无能力灭火。应尽量控制火灾曼延,立即向'119'报警并组织人员疏散。根据着火区域的地点和火情的变化,作出相应的灭火方法和步骤:
*消防人员引导消防车和消防人员并组织突击队员进入火场。
*监控中心人员开启消防广播,通知引导人群迅速撤离火区。首先通知着火层人员立即疏散。接着通知临近着火层人员。然后通知火灾有可能蔓延的楼层人员进行有序、有效的疏散。并告之人员保持镇静,按指挥进行自救、疏散。
*配电管理人员应切断火场内所有电源。确保火势不因电器设备引起曼延。同时随时做好备用电源的转送工作。
*给排水管理人员迅速启动水泵,保证消防水压正常,有足够水量灭火,
*电梯管理人员按照电梯应急管理规定,利用消防梯进行疏散,并将客梯全部降至底层锁好,禁止使用。
火灾消灭后,相关人员对工作情况进行总结,清理损失,作好善后处理工作后。将整理后以报告形式上报业主。
