住宅群楼工程保修工作管理措施
住宅群楼工程保修工作管理措施
作为一个总承包企业,除了保证所交付的产品满足质量要求外,更重要的是在后期的服务中做到至善至美,这样才会显示出最大的社会效益,持久品牌。我公司作为建筑行业的优秀企业,一直注重这种持久效应。我们将采取一系列保证措施,使建设单位最大满意,并使入住及使用本楼的客户最大满意!
通过前面章节所叙述的各项准备、实施工作及有力的措施保障,我们完全有把握按照总的里程碑计划顺利进入竣工、交付阶段。在这一阶段,我们首先将全力完成竣工备案和与物业管理公司交接的工作,实现全面'交钥匙'之后,我们将把工作重点转移到配合和服务于客户上来,力求让所有的进驻客户满意,并做好维护与维修的相应准备。
1、竣工备案
1.1竣工备案的目标
为实现对建设单位的工期承诺,我们务必提前将竣工备案前的所有验收和资料准备工作完成,并于竣工前将有关资料提供给相关的备案部门。
1.2竣工备案的条件和所需的文件
1.2.1竣工备案的条件
(1)施工图纸设计文件的审查意见书(建设单位提供);
(2)规划许可证和规划验收单(建设单位提供);
(3)工程质量监督注册登记表(建设单位提供);
(4)勘察、建设单位、监理、设计和施工总包方各自提供的竣工报告书;
(5)甲、乙双方的竣工决算书;
(6)施工许可证;
(7)消防验收单;
(8)环保验收单;
(9)四方验收单;
(10)城建档案馆预验收单;
(11)保修合同。
2、与物业管理公司的交接
为给本工程使用的客户留出足够的时间布置办公区和熟悉环境,我们采取与物业管理公司分层交接的方式。这样,客户可以分阶段、分层的进驻本工程楼层,进行充分的准备工作。
2.1对交接部位的验收程序
具体的验收程序见下图:
否
是
2.2对交接部位的培训
我们将在物业管理公司进行验收的同时,由项目总工程师组织项目各专业工程师及分包单位工程师对物业管理人员进行各功能与系统的培训,使其能够对工程功能很快的了解与掌握,以满足客户的要求。
3、工程保修
自本工程办理完《单位工程竣工验收记录》,工程即进入保修期,同时我方将与建设单位办理《房屋工程质量保修书》,对于本工程保修的范围及期限、具体规定等,我方将严格按《建设工程质量管理规定》及我公司程序文件关于保修与服务的内容执行,并且定部门、定人员、定标准。
进入到保修期后,项目经理根据本工程的需要,组织项目各专业人员与各分包人员,组成维修小组,负责处理后期工程交付后保修期内的日常维修。保修期间的所有责任仍由项目经理负责。
3.1保修工作流程
保修期内的保修工作流程图
3.2保修沟通
当本维修小组成立后,向建设单位提供联系电话,公布服务投诉电话、邮件信箱地址。公司各部门接到已交付工程顾客投诉电话或信函,必须及时将信息反馈至项目维修小组,并填写工程回访维修表。通过分析,明确责任和问题原因,并交付相关分包与施工作业队负责维修。如不属于施工方的问题,由维修中心或项目工程部负责向建设单位解释清楚,由建设单位自行解决,如建设单位要求我们协助维修,我方将派人维修,收取成本费。
4、保修期外的服务管理措施
当工程保修期完成后,现场维修小组撤离现场,所有服务回访与保修工作交付本公司工程维修中心。并按如下程序进行维修:
4.1保修沟通
公司向建设单位和物业公布服务电话、投诉电话、邮件信箱地址及公司工程维修中心地址。
公司任何部门接到已交付工程顾客投诉电话或信函,必须及时将信息反馈给工程部,由工程部填写问题记录。通过分析明确责任区分,如不属于施工中的问题,由维修中心或项目工程部负责向建设单位解释清楚,由建设单位自行解决;如建设单位要求我们协助维修,我将方派人维修,收取工本费。
4.2工程回访
(1)工程部编制《年度工程质量回访计划》,并负责执行。对于保修外的回访我公司规定每半年回访一次。
(2)年度计划见下表:
序号工程
名称建设单位
(物业公司)施工
项目计划回访日期回访
方式记录人
(3)工程部根据《年度工程质量回访计划》,以电访、信访、走访等形式或责成下属公司或项目经理部听取建设单位意见,并填写工程质量回访记录表。
(4)根据回访记录,如出现工程质量问题时,进行保修处理。
4.3工程保修
(1)工程部接到反馈的工程施工质量问题或工程回访时发现工程质量问题后,开始组织工程维修的实施工作。
(2)当原项目经理部不存在时,由维修中心负责组织维修。
(3)遇到疑难问题时,由公司成立的应急小组会同技术部对工程质量问题进行鉴定,并制订修理方案(技术措施),及时维修。
(4)根据双方签订的《天津市建设工程保修合同》,工程部负责与建设单位磋商,明确工程质量问题产生的责任,确定维修范围,填写维修记录表。
(5)工程部根据维修记录表中的内容组织施工,并自检合格。
(6)会同建设单位代表对保修工程进行验收;若修理仍不能令建设单位满意,则重新进行维修工作,直至完成令建设单位满意为止。双方在维修记录表上会签对修理结果的鉴定意见后,报公司备案。
(7)对重复出现的质量问题,工程部将工程情况报技术部,由技术部按《纠正和预防措施工作程序》制定纠正和预防措施。
