商城前期物业管理服务工作内容
商城项目前期物业管理服务工作内容
我司若能得到zz国际商城的管理服务资格,在签订《物业管理服务合同》后,将正式介入该项目的前期物业管理服务工作。
1前期介入按以下内容开展:
*与原管理单位协调交接工作
*设施设备调试物业管理跟踪
*物业接管验收前期物业管理资料储备
*其它前期准备工作
前期管理是物业管理整体阶段的基础和重要环节,我司将倾注大量人力物力,了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作,资料登记造册存档,为将来的物业管理工作开个好头,夯下坚实的基础。
*进驻准备方案
1.1设施设备调试工作:
1.1.1管理要点: 设施设备性能了解及调试。
1.1.2管理方式: 由各专业工程师组成的小组到现场协助工作除进行专业培训工作外,与管理机构的工程技术人员一起参与调试工作。
1.1.3管理内容:
a、对现场设施设备状况进行检查
b、及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,从物业管理专业角度提出相应的整改意见。
c、设备的调试:将工程技术分成四个小组参与设施的调试,分别参与供配电、电梯、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试,掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领,进行详细的记录,在进行调试观摩的同时,根据了解的实际情况,编制zz国际商城的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。
1.2接管验收期物业管理工作:
1.2.1管理要点:做好物业的接管验收和全面进驻的准备。
1.2.2管理方式:在此期间,我司委派公司接管验收小组来现场工作,帮助和指导管理处接管验收物业、清点接管的物资、设备、及财务帐目,并按管理方案开展工作。
1.2.3管理内容:
a、物业管理验收:接管验收是业主向物业管理方移交物业,验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查,大量的工作内容是功能检查,物业接管验收分现场验收,资料交接,其它交接与接管验收注意事项等四个方面。
b、现场验收主要项目:土建工程、装饰工程、供配电系统、弱电系统、环境配套设施。
c、资料交接:产权资料、技术资料、验收资料
e、其它交接:设施设备的备品备件、公共区域各通道门、设备及管理用房、各种管井等。
1.2.4物业接管验收流程图
不合格 合格
1.2.5接管验收注意事项:
在接管验收前,管理处将主动与原管理单位协商接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量统一验收标准明确交接双方的责、权、利。
接管验收不但要检查物业的质量,而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、随机资料、绿化小品等的类型、数量及其它要求的参数,验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。
针对初验发现的问题,,若发现必须改正的,书面报请施工管理方督促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定维修的期限并请认可;属于无法返修的项目,报告记录备案。
1.3其它前期准备
1.3.1清洁卫生与环境卫生前期介入
管理处要注意清洁外墙石材墙地面、玻璃面、瓷砖墙地面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具、作业方式等,防止腐蚀和划伤以上材料,造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。
1.3.2消防及安全管理前期介入
zz国际商城的消防工作重点从根本上杜绝火源及控制易燃材料。管理处将严格巡视检查,及时发现并解除危险隐患,以保证生命财产的安全。
1.3.3外部公共关系建立
为保证今后物业管理的顺利开展,管理处经理须在全面接管前,与相应的政府及公用事业各职能机构(工商、税务、物价、供电、供水、供气、电信、市政、环卫、园林、环保、交管、邮电等)建立稳定的沟通渠道,办理相应的法律文本、文件,并获得主管部门的批准。
2入驻准备方案
2.1全面调查,掌握需求
我司将组织专人与委托方联系,全面了解和掌握业主在使用、维护等方面的需求,做到有的放矢,心中有数。
2.2周密策划,制订计划
我司在全面分析研究业主需求和掌握商城周边环境(交通治安、公共设施)等基本情况的基础上,针对整个商城可能出现的各种问题,以及需要提供的各种服务作出周密的安排。
主动与业主联系、协调,补充、完善入驻计划。
2.3人员安排计划
2.3.1临时派往人员计划安排:
工期项目负责人部门职责备注
接管验收期管理处经理
(1人)管理骨干(7人)*负责物业筹备期工作
*负责招聘、培训
*参与验收工作拟定〈物业管理接管验收方案〉
机电运行维修组长
(1人)机电运行维修人员*负责机电设备的接管与运行调试工作
接管期管理处经理
(1人)管理处主要骨干人员*协助管理处开展工作
注:*派驻人员包括临时前往的项目组成员和外派长驻人员。
接管验收前十天内,管理处全部外派人员到位。
3接管前各种物资准备工作
3.1物资准备计划
配备物品:确定管理用房以后,装备计划装备的办公、生活、交通及通讯设施,设备工具及用品的装备、小型机具,备品备件不足部分,易损易耗品。以上的物资配备宜在7月底之前完成(随接管时间的变化可做修改)。
3.2建立公众文件
为保证业主能够全面了解商城物业管理服务项目及管理处的有关管理规定,管理处将建立一系列公众文件,如《用户手册》、《装修管理规定》等,将注意事项、管理处联系电话,值班电话、管理承诺等一系列文件放于《用户手册》中。由甲方审阅后,整理装册,再行发放。
