某某花园小区物业日常服务管理工作
某花园小区物业日常服务管理工作
1、服务期间:日常管理工作主要是包括客户服务、安全服务、维修服务、环境服务、有偿服务等在内的小区日常服务管理工作。由**花城交付使用后起计,分为装修搬迁和正常管理两个时期。
2、管理服务范围:
(1)房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
(2)房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、加压供水设备、配电系统、(电梯)楼内消防设施设备等。
(3)公用绿地、花木、建筑小品的园林绿化养护与管理。
(4)物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。
(5)物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、物业配套会所等。
(6)专业装修工程质量监理与装修管理。
(7)公共环境清洁服务,包括公共场地、共用部位垃圾的收集、清运等。
(8)交通标示、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。
(9)对物业实行封闭式安全管理,全天24小时三班轮值,确保物业安全。
(10)结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的社区文化、娱乐活动以协调社区内人际关系、沟通感情。
(11)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。
(12)管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。
(13)接受用(租)户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。
3、装修搬迁期:指业主办妥入伙手续后,为其房屋进行二次装修,直至搬迁入住的工作时期。
(1)物业管控工作难点:
a、面对大量不同装修单位和素质较低的装修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他们,保护公共设施设备,不侵害业主公共利益,同时又监督装修质量,避免遗留安全隐患等。
b、业主入住有先有后,怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修,如何将两者有效的隔离开来,从而避免被投诉,也是一个棘手的问题。
(2)要有效解决问题,主要控制以下几个环节:
a、办理装修手续:办理装修手续是装修第一关,对施工图纸必须严格审核。
①核实业主装修设计图纸,涉及墙体变更的必须提供房屋安全鉴定管理处的许可证明,装修设计图纸不能过关的,坚决不予以办理手续;
②装修公司的资质复印件、营业执照复印件、项目负责人身份证复印件、照片、联系电话;
③收取装修保证金、建筑垃圾清运费;
④签定装修管理协议,装修须知,空调安装位置示意图,防火责任书。
⑤工程部建议水电管线走向,水电孔洞开启位置;
b、装修过程的监管:
① 严控临时出入证的办理;
② 无证装修人员,证件过期人员禁止进入小区;
③ 打孔、砸墙等破坏性工具未经批准禁止带入小区;
④ 划分明确的责任区域,推行区域管理小组、保安日查制度,主管、经理不定期检查的方式,加强对火灾隐患、墙面改动、线管排设、涉及外表面的装修的巡查力度,做好工作记录,检查到位,责任到人;
c、装修完毕的工作:
①建立严格的装修现场验收制度,有违规装修项目的不予以验收;
②装修公司退场管理;
③装修施工各种资料归档。
d、其他事项:
① 发现有违规装修的一律开具整改通知书,限期整改,必要时可以向政府有关职权单位举报;
② 平时加强装修安全方面的宣传;
③ 与业主沟通时注意方式方法;
4、正常管理期:小区大部分业主的二次装修工作已基本完成,小区环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。
(1)对设备外观出现的缺陷进行整改,对维修保养工作的程序等级进行划分,对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。
(2)通过日常工作中的实际运作进一步完善管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。
(3)建立健全严格的封闭化安全管理制度,包括小区出入登记制度、保安巡查制度、紧急情况处理制度等。
(4)建立健全保洁、绿化操作考评管理制度。
(5)建立健全财务管理制度、财务人员岗位责任制。
(6)建立健全楼宇机电设备及对讲、监控的维修保养管理制度。
(7)按照质量管理体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。
(8)定期对管理细节进行考评,并就各岗位所涉及的内容、范围进行全面检查,指出问题,分析原因并提出整改意见,跟踪纠正落实情况:
(9)各项管理规章制度、岗位、部门职责的制定,跟踪执行情况;
(10)按质量管理体系标准对小区设备、设施系运行状态,维修、保养情况进行检查、诊断,发现不符合,及时提出整改、纠正,处理措施需以报告形式交给管理商,协助建立控制程序及方法,确保系统长期正常运行;
(11)根据管理处服务中心运作的实际情况,对涉及各部门管理的文件进行修正补充,对出现的问题提出建议和解决方案;
(12)对小区会所设备设施的完善与否提出整改建议:现场考察已装修配置完毕的会所,根据会所的装修格局和功能设置,若发现器材配置不够完善,达不到营业要求,及时向益本公司提出建议,以便达到预期效果。
(13)在物业评优时,制定物业管理创优计划与实施方案,针对物业管理各岗位制定工作计划:
(14)各岗位设施设备的维修保养的工作计划;
(15)物业管理规章制度执行情况的工作计划;
(16)物业管理档案资料、创优资料的工作计划;
(17)在保洁工作中对有效提高小区整体保洁效果提供工作计划;
(18)提供绿化方面的工作计划。
(19)进行物业管理服务意识及行为规范培训,保障管理水平
(20)在小区内计划、开展有效的、丰富多彩的社区文化活动。
(21)时机成熟后,依法
成立小区业主委员会。
(22)定期开展小区业主服务需求调查及业主满意度调查,建立业主信息收集、处理、反馈体系及业主投诉受理和处理体系。
(23)根据小区实际情况,将物业管理与服务实施方案在实施过程中不断修正和完善。
