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第1篇 物业管理投标工作程序范本
物业管理招标投标在我国目前尚处于起步阶段,迄今为止,国内也仅有北京、广州、南京等地进行了初步尝试,而参与投标的物业管理公司更是寥寥可数。应当说,在这一行业中投标活动的成功经验暂且乏善可陈。然而,投标的公平性与竞争性又决定了它必将取代现有的开发商“包办制”,成为业主选择“管家”的主要形式。对于物业管理公司而言,要想在竞争越来越激烈的物业管理行业中站稳脚跟,乃至成为行业主导,就必须要尽快做好准备,加入到投标竞争的行列之中,在竞争中发展壮大。因此,了解物业管理投标的程序与技巧,了解投标中可能发生的争议及其解决途径,对于提高物业管理公司的投标竞争力以及保障其自身权益,都是非常现实和迫切的。
虽然,由于投标对象――物业管理服务的无形性与其他工程项目的实物性的差异,物业管理投标具有许多区别于其他项目投标的独特之处,但同样作为投标,其必经程序仍与其他项目投标有着诸多相似之处,仍要经历前期准备、购买标书、可行性分析、编写及封送标书等步骤。
一、投标前期工作
(一)取得从业资格
正如所有合法经营的企业法人一样,从业资格是物业管理公司从事正常营业活动所必须具备的首要条件,这自然也成为物业管理公司参与投标前必须首先考虑的基本因素。按照国际与国内的不同管理规定,物业管理公司要取得投标资格所需履行的手续也有所不同。
1.从事国内投标的资格要求
物业管理公司在国内从事投标业务,必须取得《企业法人营业执照》和政府颁发的《物业管理企业资质证书》。
首先,按照我国《公司法》规定,作为独立经营、独立核算的法人机构,物业管理公司(或其所属集团公司)必须拥有有关工商行政管理局所颁发的营业执照,以证明其合法经营资格。
其次,物业管理企业应具备经有关部门核准颁发的资质证书。
鉴于我国物业管理行业起步较晚,队伍良莠不齐,管理混乱的现状,建设部已于1999年颁布了《物业管理企业资质管理试行办法》(以下简称《试行办法》),规定物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。该《试行办法》已于2000年1月1日起正式实施,其目的是要通过资质审查,严格控制物业管理队伍质量,提高服务水平,而对于从事物业管理投标的物业管理公司,审查更加严格。
在该《试行办法》出台并正式实施之前,各级地方政府均是根据本地情况制订并实施地区物业管理公司资质等级管理办法。如上海市根据《上海市物业管理公司资质等级管理暂行办法》,将物业管理公司划分为以下三个等级:
①一级物业管理公司的资质标准
规模要求:公司所管理物业规模一般在50万平方米以上,或者管理涉外物业在20万平方米以上。
类型要求:公司所管理物业的类型在3种以上,或管理涉外物业在2种以上;并且所管理物业应有2个以上为优秀小区或者大厦,达标面积超过50%。
人员素质要求:企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上;并且公司应具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上。
经营实力要求:企业经营年限须在3年以上;且注册资本应在100万元以上(含100万元)。
②二级物业管理公司的资质标准
规模要求:公司所管理物业规模一般在20万~50万平方米以上,或者管理涉外物业在5万~20万平方米以上。
类型要求:公司所管理物业的类型在2种以上,或管理物业中含有涉外物业;且所管理的物业需有1个以上为优秀小区或者大厦,达标面积超过30%。
人员素质要求:具有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上。
经营实力要求:企业经营年限须在2年以上;且注册资本应在50万元以上(含50万元)。
③三级物业管理公司的资质标准
规模要求:公司管理物业规模一般在3万~20万平方米以上,或者管理涉外物业在1万~5万平方米以上。
人员素质要求:具有经济类、工程类中级职称管理人员3人以上。
经营实力要求:企业注册资本10万元以上(含10万元)。
再如,天津市为规范行业秩序,推动该市物业管理健康发展,也相应出台《天津市物业管理企业资质等级评定办法》、《天津市物业管理招标投标规则》,全面引入市场机制,实行招标投标选聘物业管理企业。该规则规定,天津市建筑面积在5万平方米以上的住宅小区的物业管理,应以招标投标方式选聘物业管理企业;建筑面积20万平方米以上的住宅小区的物业管理工作必须以招标投标选聘物业管理企业。此外,该规则还对招标投标的程序和方法做出了相应规定。
以上这些规章制度仅仅是针对某些地区的个别特征而设置的,并不具有行业共性,而现行的《试行办法》却是在全国范围内建立起了行业的统一标准。根据该《试行办法》规定,物业管理企业被划分为一级、二级、三级3个资质等级和临时资质。一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标;二级企业只限于参加全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标;三级企业只限于参加本省(自治区、直辖市)区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。
物业管理企业应当按照《试行办法》规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的,不得从事物业管理业务。《试行
办法》还规定,物业管理企业资质等级实行动态管理,每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业,由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见,报审批部门批准后执行。资质等级的升级应依次逐级上升,不得越级上升。
政府对物业管理公司进行这样的划分,并要求其按等级参与招标投标,无疑在竞争机制上为物业管理企业参与投标把好了关,同时也从体制上为维护招标投标竞争秩序,提高企业竞争水平提供了有力保障。应当说,这一举措不仅将在物业管理行业中建立起公正、公平的市场竞争机制,实现优胜劣汰,而且还将推动全国物业管理招标投标的迅速发展。
2.参与国际投标应履行的手续
物业管理公司参与国际投标,应根据招标物业所在国规定,履行必要的手续。
(1)注册
在招标物业所在国注册,使其具有独立经营的法人资格,这对于进行国际投标的物业管理公司而言是一道必经程序。注册后经该国政府核准颁发营业执照,公司即可正式营业,参与有关投标工作。
由于不同国家法律法规的差异,他们对异国进入的物业管理公司在注册与递交投标书的先后次序上的规定也有所不同。但无论注册手续在先在后,物业管理公司在申请时都必须按规定提交文件。由于不同国家所要求提交的文件种类不同,本书仅列举说明一些必须提交的主要文件:
①公司章程。物业管理公司注册提交的公司章程必须对本公司的治理结构与经营体制做出充分说明,其主要内容包括:公司性质、宗旨、注册资本、营业范围、组织机构、经营管理、总管理机构所在地等。值得注意的是,由于我国实行《公司法》时间较短,加之独特的经济体制,我国公司成立时报批的组建文件往往与国际惯例有较大差别。因此,国内物业管理公司对外投标时通常需另行准备一份对外适用的公司章程。
②营业执照。国内投标公司提交营业执照副本审查,凡在国内已有营业执照的物业管理公司通常可直接向招标物业所在国提供营业执照,办理申请注册手续。
③关于分公司的证明。分公司的证明文件应由物业管理总公司开出,说明该分公司的组织、章程;文件由选定的公证机关公证后生效。
④资产负债表及损益表。这两份报表从财务的角度反映出物业管理公司的财力、财务状况及经营管理水平。
⑤曾接管物业的名称、规模、地点及服务质量等。
⑥办事处人员名单和任职证书。即由办事处负责人签署委任的驻招标物业所在地工作人员名单以及他们的任职证明。
以上文件绝大多数都必须顺序经由省(市)公证处、国内外事部门及驻招标物业所在国的中国大使馆或领事馆公证,以表明文件的签名、印章属实,文件的副本、节本、影印本与原本相符。公证之后,诸文件便可生效。
(2)选择代理人
物业管理公司如果在国外从事投标,必将面临异域文化所带来的种种障碍,而房地产项目的固定性以及物业管理服务的无形性,又要求他们必须承担较之于其他工程承包项目投标更大的风险。此时,聘用代理人承办注册、咨询等自己所不熟悉的当地业务,不仅可节约费用,还可利用代理人对当地物业的熟悉程度,增加其投标成功的可能性。
当然,代理的这些优势必须建立在代理人优秀的前提之上,因此如何选择合适的代理人也将成为投标公司必须认真对待的一个重要问题。通常,代理人的作用主要表现在以下几点:
①业务咨询。代理人应当利用其在当地广泛的社会关系与以往经验向投标公司提供相关的重要信息,包括重大项目的招标信息;开发商情况;当地法律、经济情况;社会风俗习惯;劳务雇用管理等。为物业管理公司熟悉国外物业管理规定及服务要求提供帮助,这是代理人应提供的基本服务之一。
②业务代理。代理人还可为物业管理公司的日常业务运作提供服务,这些工作包括代办各种例行手续,代为寻找当地合作伙伴,提供投标所需单价、费率等。这些服务可以提高投标者工作效率,降低其交易成本。
③矛盾协调。物业管理公司在异地从事投标,与当地业主必然会在文化、风俗等方面存在差异,加之服务行业本身与个人满足程度密切相关的特性,双方之间出现摩擦和争议在所难免。此时,代理人则可在其中充分发挥“润滑剂”的作用,妥善协调解决矛盾。
物业管理公司在考虑了自身业务需要与代理成本之后,便可在当地的中介服务公司中慎重选择满足条件的代理人。选择代理人时,投标公司应从自身的弱势及代理人可提供的互补优势出发,根据成本效益原则,综合评价做出决策。
代理人作为中介咨询公司是以其技术与智力提供服务,因此衡量其能力应首先考虑技术条件,其他因素次之。投标公司选择代理人时应以代理公司的技术胜任能力、管理能力、资源可用性、业务独立性、取费结构及执业素质作为基础。
①技术胜任能力。即中介咨询公司有能力为业主提供一个经过专业教育与训练、具有实际经验的组织团体来承担被委托的任务。投标公司的判断可根据以下资料分析作出:
a.察看公司以往在合同任务实施过程中所采用的方法及技术处理手段的说明材料。
b.调查该公司及其工作人员曾经在类似地区承担类似物业项目情况。
c.审查将要从事该项目的所有工作人员的经验和资历。
d.了解该公司以前顾客对其工作成绩的评价。
②管理能力。中介咨询公司必须具有与物业项目规模与类型相匹配的管
理技能,必须适当安排人力资源、合理调整工作规划。在提供服务全过程中,代理者还必须要善于与承包商、供应商、贷款机构及政府机构打交道,同时向委托方报告工作进展,以使其能及时和准确地作出决定。对于这一指标评价所采用的方法主要有:
a.考查咨询总工程师以往业绩成就记录。
b.考查被提名的项目经理以往业绩成就纪录。
c.询问咨询工程师对该物业项目管理的意见。
d.判断自己与咨询工程师在原则问题上是否具有协商基础。
③资源可靠性。即公司是否具备足够的咨询能力和人员来提供服务,以保证必要的技术标准和时间。资源可靠性的评价可参照以下标准:
a.考查被提名参加该项目工作班子的技术与管理人员的能力。
b.询问代理公司在提供服务过程中对各参加者职责委派所作出的安排,及其对自己应承担义务的了解。
c.调查该公司的声誉及财力状况。
④职业独立性。中介咨询服务作为一种独立业务,应当符合fidic合同条款中有关职业道德规范、职业身份、权限及职业独立性等诸项规定。投标公司可通过询问调查等方式去了解咨询工程师是否与可能影响其职业判断的商业、制造业或承包活动有直接或间接的利益关系,能否客观完成被委派的任务,并且通过应用合理的技术与经济原理使委托方获得最佳效益。
⑤取费合理性。投标公司判断中介公司取费标准是否合理,应遵循国家有关部门的相应规定,有时还可参考fidic合同条款建议的取费标准。
⑥执业诚实性。投标公司与代理公司必须建立起一种相互信任的关系。委托方不应过多干预代理公司的工作,而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物业管理公司必须通过调查其以前客户或合作伙伴衡量中介咨询公司是否具有执业诚实性。
在考察了以上条件之后,投标公司则可根据物业项目的规模、服务内容的复杂性与重要性来确定代理公司。通常这一决策可经历以下几个步骤:
①确定选择范围。投标公司应当预测该招标物业服务所需的人力资源及其对人力资源的要求,并将可能需要的服务内容进行分类。例如:要求的专业知识领域和服务类型,对该物业服务要求的详细说明,地区特征因素(如地理位置、交通条件),将要签订的合同类型等。
②资格预审。将具备接受委托资格的中介咨询公司按条件优劣顺序排队。
③分析预选。物业管理公司可根据中介咨询公司的经验资历、人力资源可靠性、财力状况、以往履约情况、主要经营活动区域、与同行关系、政治社会和环境敏感性、要求的担保标准等条件进行逐一分析,选出3~5家候选公司。
④条件商议。接下来物业管理公司则应分别与候选公司商议合作条件,并要求各候选公司就以下几点提出建议书:工作内容说明;与该合同有关的证明单据和资料;资料说明;附有详细说明的其他替代方案;培训计划;过去在性质类似项目中的经验;资金控制的详细情况;工作人员的规模与职责;为实施该合同任务而提出的组织与管理的模式;对当地条件的了解;地区的资源;用于该服务项目的技术手段;资源的可利用性。
⑤审核排序。投标公司应详细审议中介咨询公司所提交建议书中的所有细节,实地考察该咨询公司以前和目前正在提供的代理服务,获取更多的资料,并按这些公司的条件优劣顺序将建议书进行排列。
⑥接洽谈判。投标公司可先邀请排名第一位的中介咨询公司讨论合同款项及取费标准,谈判应尽可能详细地对合同主要条款及法律要求等做出规定。如果与第一家谈判失败,投标公司必须通过书面形式告知该公司,然后再与第二家进行谈判,直至达成满意的协议为止。
一旦选定,物业管理公司便可与该代理公司签订一份正式的代理协议,以作为界定双方权利义务的法律依据。通常代理协议包括以下内容:
a.协议双方注册的法人名称、公司地址、法人代表姓名和职务。
b.签订协议的目的与性质。
c.代理范围,包括代理的业务范围和时间范围。
d.代理物业名称及代理期限。
e.代理双方的义务和职责。这应当是合同的主要部分。
代理人可能承担的义务主要有:向委托人提供信息及有关法律法规资料;协助委托人参与竞标;推荐可靠的投标合作者;协调委托人与当地有关部门及业主三方之间的关系;其他代理工作。
委托人可能应履行的职责主要有:向代理人支付代理费;履行协议条款;支持代理人开展代理业务的工作,必要时提供代理人所需资料。
f.代理费及其支付办法。
按某些国家规定,代理协议应呈报政府有关部门登记注册,如有必要,还需由公证部门予以公证。
(二)筹措资金
物业管理公司的财力状况也是衡量其实力的重要因素,它必须要能满足公司投标全过程及中标后的管理需要。因此投标公司应根据自身财务状况及招标物业管理所需资金,做好资金筹措准备,以使自己有足够资金通过投标资格预审。
投标企业可以考虑的资金来源渠道主要有自有资金积累和银行贷款。其中自有资金积累取决于物业管理公司的经营与盈利状况,而银行贷款则取决于公司的融资政策与信用状况。投标公司可根据招标物业规模、自身收益情况及成本分析决定资金来源结构。
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bsp; 如物业管理企业需向银行申请贷款,则应遵照以下程序进行:
(1)递交文件,提出申请。公司所提交的文件包括申请书、财务报表、物业项目情况说明、资金用途计划等。
(2)接受资信审查。
(3)取得贷款担保。
(4)签订贷款合同。合同主要内容包括贷款期限、贷款利率、用款计划与还款计划等。
(三)收集招标物业相关资料
招标物业的相关资料是物业管理公司进行投标可行性研究必不可少的重要因素。因此,物业管理公司在投标初期应多渠道多方位全面搜寻第一、二手资料。这些资料的范围不仅包括招标公司和招标物业的具体情况,还应包括投标竞争对手的情况。
公司可能的资料来源大致有以下几个方面:
(1)报章杂志。报纸或相关杂志历来是各种招标信息公开发布的传统渠道,而且许多物业及物业管理公司的有关情况也会在各种杂志上有介绍。有意识地留意这些地方,往往会使物业管理公司获得意想不到的有用信息。
(2)网络传输。在时间就是速度的信息时代,随着网络技术的快速发展,愈来愈多的信息交流可通过因特网迅速通畅地完成。为适应电子商务的发展趋势,许多招标投标公司纷纷建起了自己的网站,各种招标信息也开始在网上进行发布,如中国招标投标网就已开通了网上招标投标及投标代理业务。可以预见,网上招标投标必将成为招标投标未来发展的主流。网络自然也为投标者搜集信息提供了一种全新快捷的工具。
(3)同行业公司。当存在物业管理分包时,公司通常可通过同行业的总包人获取招标相关信息;此外,公司还可在与其他公司进行一般业务交流时,得到竞争对手的一些资料。
可是,要在浩如烟海的信息中寻找筛选出恰当相关的资料,其收集工作的繁琐是可以想见的,更为重要的工作还在于收集之后的整理、分析。情报工作人员应按资料的重要性、类别进行分门别类,以便于投标工作人员使用,由此得出的最有价值的信息将为投标公司下一步的可行性研究提供分析基础。
(四)进行投标可行性分析
一项物业管理投标从购买招标文件到送出投标书,涉及大量的人力物力支出,一旦投标失败,其所有的前期投入都将付之东流,损失甚为可观。这必然要求物业管理投标公司在确定是否进行竞标时务必要小心谨慎,在提出投标申请前做出必要的可行性研究,不可贸然行事。
1.招标物业条件分析
(1)物业性质。了解区分招标物业的性质非常重要。因为不同性质的物业所要求的服务内容不同,所需的技术力量不同,物业管理公司的相对优劣势也差异明显。
例如,对于住宅小区的物业管理,其目的是要为居民提供一个安全、舒适、和谐、优美的生活空间,不仅应有助于人的身心健康,还需对整个城市风貌产生积极影响。因此,在管理上就要求能增强住宅功能,搞好小区设施配套,营造出优美的生活环境。其物业管理具体内容也应围绕这一目标安排。
与之相对应,服务型公寓则更注重一对一的服务特色。它既要为住户提供酒店式服务,又要营造出温馨的家庭气氛,其服务内容也就更加具体化、个性化,除了日常清洁、绿化服务外,还应提供各种商务、医疗服务等。
而对于写字楼,其管理重点则放在了“安全、舒适、快捷”上。故其管理内容应侧重于加强闭路监控系统以确保人身安全,增设保安及防盗系统以保证财产安全,开辟商场、酒家、娱乐设施及生活服务设施以方便用户生活,完善通讯系统建设以加强用户同外部联系等方面。
这些不同的管理内容必然对物业管理公司提出不同的服务要求和技术要求,而具有类似物业管理经验的投标公司无疑可凭借其以往接管的物业在投标中占有一定的技术和人力资源优势。
(2)特殊服务要求。有些物业可能会由于其特殊的地理环境和某些特殊功用,需要一些特殊服务。这些特殊服务很可能成为某些投标公司的优势,甚至可能导致竞标过程中的“黑马”出现,物业管理公司必须认真对待,在分析中趋利避害。他们可考虑这些特殊服务的支出费用及自身的技术力量或可寻找的分包伙伴,从而形成优化的投标方案;反之,则应放弃竞标。
(3)物业招标背景。这是对招标文件的留意。有时招标文件会由于招标者的利益趋向而呈现出某种明显偏向,这对于其他投标公司而言是极为不利的。因此在阅读标书时,物业管理公司应特别注意招标公告中一些特殊要求,这有利于物业管理公司做出优劣势判断。
如公告中写明“欢迎××物业管理公司参加投标”,此时则可能出现当其他公司与××公司的标价和服务质量相同时,开发商会优先选择后者的情况。再如,××物业的物业管理招标书上写明必须提供某项服务,而本地又仅有一家专业服务公司可提供该项服务,则投标公司应注意开发商与该专业服务公司是否关系密切,以及其他物业管理公司与该专业服务公司是否有合作关系等。
这些细枝末节看似无关紧要,可一旦忽略,则有可能导致投标失败,不仅投标者的大量准备工作徒劳无功,而且还会影响公司声誉。
(4)物业开发商状况。这一层面的分析包括开发商的技术力量、信誉度等。因为物业的质量取决于开发商的设计、施工质量,而有些质量问题只有在物业管理公司接管后才会出现,这必然会增大物业管理公司的维护费用和与开发商交涉的其他支出,甚至还有可能会影响物业管理公司的信誉。因此,物业管理公司通过对开发商以往所承建物业质量的调查,以及有关物业
管理公司与之合作的情况,分析判断招标物业开发商的可靠性,并尽量选择信誉较好、易于协调的开发商所开发的物业,尽可能在物业开发的前期介入,这样既可保证物业质量,也便于其日后管理。
2.本公司投标条件分析
(1)以往类似的物业管理经验。已接管物业往往可使公司具有优于其他物业管理公司的管理或合作经验,这在竞标中极易引起开发商注意。而且从成本角度考虑,以往的类似管理也可在现成的管理人员、设备或固定的业务联系方面节约许多开支。故投标者应针对招标物业的情况,分析本公司以往类似经验,确定公司的竞争优势。
(2)人力资源优势。公司是否在以往接管物业中培训人员,是否具有熟练和经验丰富的管理人员,是否与其他在该物业管理方面有丰富经验的专业服务公司有密切合作关系。
(3)技术优势。即能否利用高新技术提供高品质服务或特殊服务,如智能大厦等先进的信息管理技术,绿色工程以及高科技防盗安全设施等。
(4)财务管理优势。公司在财务分析方面是否有完善的核算制度和先进的分析方法,是否拥有优秀的财务管理人才资源,是否能多渠道筹集资金,并合理开支。
(5)劣势分析。这主要体现在竞争者的优势上,详见下面的分析。
3.竞争者分析
(1)潜在竞争者。有时在竞标中可能会出现某些刚具有物业管理资质的物业管理公司参与竞标的情况。他们可能几乎没有类似成熟的管理经验,但在某一方面(如特殊技术、服务等)却具有绝对或垄断优势。由于他们进入物业管理行业不久,许多情况尚未能为人所知,他们虽然默默无闻,容易被人所忽略,却很有可能成为竞标中的“黑马”,这样的竞争对手不仅隐蔽而且威胁巨大。对于这些陌生的竞争者,投标公司不可掉以轻心,必须认真对待。这实际上又从另一方面强调了物业管理公司全面搜集资料工作的重要性。
(2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量。通常大规模的物业管理公司就意味着成熟的经验、先进的技术和优秀的品质,就是在以其规模向人们展示其雄厚的实力,尤其在我国现阶段大多数物业管理公司还属于房地产开发企业,专业性服务公司尚不成气候的情况下,规模大小在很大程度上将影响招标者的选择判断。此外,公司现有的正在接管的物业数量、所提供服务的质量则可从另一方面更为真实地反映出其实力大小。
(3)当地竞争者的地域优势。物业管理提供的是服务,其质量的判定在很大程度上取决于业主的满足程度。当地的物业管理公司可以利用其对当地文化、风俗的熟悉提供令业主满足的服务。较之异地进入的物业管理公司,他们一来可减少进入障碍,二来可利用以往业务所形成的与当地专业性服务公司的密切往来,分包物业管理,从而具有成本优势,同时他们还可能由于与当地有关部门的特殊联系而具有某些关系优势。
(4)经营方式差异。现有物业管理公司的组织形式有两种:一是实体性,内部分为两个层次,即管理层和作业层,管理层由有经营头脑的人组成,作业层由与服务内容相关的操作人员组成;二是纯由管理人员组成,无作业层,他们通常不带工人队伍,而是通过合同形式与社会上各类专业服务企业形成松散的联合,以合同方式将物业管理内容发包给相关的服务企业。这两种不同组织形式决定了他们不同的经营方式,前者通常具有较强的统一协调性,但管理成本较高;后者则相对灵活,管理成本低,但需要有优秀的专业性服务公司与之配合,因而他们的投标积极性与报价也相应呈现差异。投标公司可针对招标物业所在地具体情况对其区别对待,权宜从事。
4.风险分析
在国内从事物业管理投标,通常可能面临的风险有:
(1)通货膨胀风险。主要是指由于通货膨胀引起的设备、人工等价格上升,导致其中标后实际运行成本费用大大超过预算,甚至出现亏损。
(2)经营风险。即物业管理公司由于自身管理不善,或缺乏对当地文化的了解,不能提供高质量服务,导致亏损甚至遭业主辞退。
(3)自然条件。如水灾、地震等自然灾害发生而又不能构成合同规定的“不可抗力”条款时,物业管理公司将承担的部分损失。
(4)其他风险。如分包公司不能履行合同规定义务,而使物业管理公司遭受经济乃至信誉损失等。
此外,当物业管理公司从事国际投标时,还可能面临政治风险。
这些因素都可能导致物业管理公司即使竞标成功也会发生亏损,但这也绝非不可避免。物业管理公司必须在决定投标之前认真考虑这些风险因素,并从自身条件出发,制订出最佳方案规避风险,将其可能发生的概率或造成的损失尽量减少到最小。
二、投标实施步骤
在通过资格预审之后,物业管理公司便可按以下步骤实施投标
(一)购买阅读招标文件
物业管理公司要想取得招标文件必须向业主购买,而取得招标文件之后,如何阅读成为关系到投标成败的重要环节。
首先,招标文件可能会由于篇幅较长而出现前后文不一致、某些内容不清晰的情况。这些错误虽是由于招标业主的原因,但若投标企业在投标前不加重视,甚至不能发现,将可能影响投标标价的制定,以至影响投标的成功,甚至还可能影响中标后合同的履行。因此,投标企业在这一阶段,应本着仔细谨慎的原则,阅读并尽可能找出错误,再按其不同性质与重要性,将这些错
误与遗漏划分为“招标前由业主明确答复”和“计人索赔项目”两类。
其次,从事国际投标的公司还应注意招标文件的翻译。不同的翻译可能会导致招标文件内容面目全非,而由精通外语的计价员直接阅读招标文件则是解决这一问题的理想办法。
此外,招标公司还应注意要对招标文件中的各项规定,如开标时间、定标时间、投标保证书等,尤其是图纸、设计说明书和管理服务标准、要求和范围予以足够重视,作出仔细研究。
(二)考察现场
通常,开发商或业主委员会将根据需要组织参与投标的物业管理公司统一参观现场,并向他们做出相关的必要介绍,其目的在于帮助投标公司充分了解物业情况,以合理计算标价。在考察过程中,投标人还将就投标公司代表所提出的有关投标的各种疑问做出口头回答,但这种口头答疑并不具备法律效力。只有在投标者以书面形式提出问题并由招标人做出书面答复时,才能产生法律约束力。
根据惯例,投标人应对现场条件考察结果自行负责,开发商将认为投标者已掌握了现场情况,明确了现场物业与投标报价有关的外在风险条件。投标人不得在接管后对物业外在的质量问题提出异议,申明条件不利而要求索赔(当然,其内在且不能从外部发现的质量问题除外)。因此,投标公司对这一步骤不得掉以轻心,必须就以下方面进行细致了解:
(1)若物业管理在物业竣工前期介入,则应现场查看工程土建构造,内外安装的合理性,尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等,必要时做好日后养护、维护要点记录,图纸更改要点记录,交与开发商商议。前期介入的优点在于物业管理公司可与业主更好地协调,有利于其接管后的管理。物业管理公司应尽量利用这一机会,认真准备、仔细查看,参与业主的设计开发,甚至可以就业主设计的不合理之处提出修改意见,或提出更好的设计建议。
(2)若物业已经竣工,则物业管理公司应按以下标准视察项目:
①工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求;
②技术经检验达到国家规定的质量标准,能满足使用要求;
③竣工工程达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常;
④设备调试、试运转达到设计要求;
⑤确保外在质量无重大问题;
⑥周围公用设施分布情况。
(3)主要业主情况,包括收入层次、主要服务要求与所需特殊服务等。这些情况可由投标公司自行安排人员与时间进行调查。
(4)当地的气候、地质、地理条件。这些条件与接管后的服务密切相关。例如,上海的气候四季分明,昼夜温差较大,春夏之交还有黄梅季节,因此这里的物业注重朝向、通风与绿化,相应其物业管理也更应注意加强环境维护与季节更替时的服务。再如素有“山城”之称的重庆,其特点在于春秋两季不分明,湿度大,夏季气候闷热,且由于地势起伏大,交通甚为不便,因此这里的物业管理则应突出交通便利服务与夏季的防暑工作。由此可见,这些地理与气候的差异必然导致具体服务内容的差异,只有当物业管理公司了解这些差异时,其服务才会有的放矢,事半功倍。
(三)制定管理服务方法及工作量
通常投标公司可根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求,详细列出完成所要求管理服务任务的方法及工作量。
住宅小区的特点在于规划集中,功能多样,产权多元,管理复杂。为突出其居住、服务、经济功能,物业管理内容应包括房屋的维护与修缮管理、环境的维护管理、市政公用设施的维护管理及绿化、治安管理等,其管理重点应是日常维护、修缮。
对于写字楼,其管理侧重于为该楼宇中的工作人员提供一个舒适的工作环境,服务内容应包括装修图纸审批、维修服务、保安服务、清洁服务、咨询服务、公关服务等,其重点应突出清洁、安全保卫工作。
商业楼宇管理的重点则在于建立良好的商业形象,以吸引更多消费者,故其日常管理工作包括安全保卫工作、消防工作、设备管理、清洁卫生工作、车辆管理工作等,其重点应是保安、清洁工作。
工业厂房与仓库的管理因关系到产品质量与丢失损坏等问题,其服务项目主要是做好各项保障事务,如材料、物资、设备、工具的供应保障;工作生活设施及工作条件的保障;优美环境和娱乐的保障等,其重点应放在材料、物资及工作条件的安全保障之上。
投标物业可根据招标物业性质及所要求服务的内容,制定和规划管理服务内容及工作量。这里,以最常见的住宅公寓为例,制定管理服务内容及工作量。
(四)制定资金计划
资金计划应当在确定了管理服务内容及工作量的基础上制定。制定资金计划目的主要有二:一是复核投标可行性研究结果;二是做好议标阶段向开发商或业主作承包答辩的准备。资金计划应以资金流量为根据进行测算,一般说来,资金流入应当大于流出,这样的资金计划安排对评标委员会才具有说服力。通常物业管理公司经营中主要的现金流入和流出项目为:
(1)标书规定的预付款、保证金等。
(2)接管期间费用支出。
(3)接管期间收入。
(4)其他资金来源。
(五)标价试算
以上工作完成后,投标者
便可进行标价试算。试算前,投标者应确保做到以下几点:
(1)明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件;
(2)计算或复核过服务工作量;
(3)掌握了物业现场基础信息;
(4)掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用;
(5)拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。
通常,在确定了工作量之后,即可用服务单价乘以工作量,得出管理服务费用。但对于单价的确定,不可套用统一收费标准(国家规定了管理服务单价的除外),因为不同物业情况不同,必须具体问题具体分析。同时,确定单价时还必须根据竞争对手的状况,从战略战术上予以研究分析。
(六)标价评估与调整
对于上述试算结果,投标者必须经过进一步评估才能最后确定标价,这主要是因为:
(1)试算所用基础数据可能部分是预测性的,部分为经验性的,不够精确可靠,估价人员应当对预测和经验数据的适用基础进行审查,必要时予以调整。
(2)风险等不可预见费用是主观设定的,应在计算结束后予以复核,综合各渠道所得信息分析做出报价决策。
(3)可能由于估价人员比较保守,致使估价偏高,对此可参考几个估价人员的估价结果,取平均值确定最终报价。
现行标价的评估内容大致包括两方面:一是价格类比;二是竞争形势分析。分析之后便可进行标价调整。
通过这一步骤,投标公司便可以确定出最终标价。
(七)办理投标保函
由于投标者一旦中标就必须履行受标的义务,为防止投标单位违约给招标单位带来经济上的损失,在投递物业管理投标书时,招标单位通常要求投标单位出具一定金额和期限的保证文件,以确保在投标单位中标后不能履约时,招标单位可通过出具保函的银行,用保证金额的全部或部分为投标单位赔偿经济损失。投标保函通常由投标单位开户银行或其主管部门出具。
投标保函所承担的主要担保责任有:
(1)投标人在投标有效期内不得撤回标书及投标保函。
(2)投标人被通知中标后必须按通知书规定的时间前往物业所在地签约。
(3)在签约后的一定时间内,投标人必须提供履约保函或履约保证金。
如果投标人违反上述任何一条规定,招标人就有权没收投标保函,并向银行索赔其担保金额。若投标人没有中标或没有任何违约行为,招标人就应在通知投标无效或未中标或投标单位履约之后,及时将投标保函退还给投标人,并相应解除银行的担保责任。
通常办理投标保函应经过以下程序:
(1)向银行提交标书中的有关资料,包括投标人须知,保函条款、格式及法律条款等。
(2)填写《要求开具保函申请书》及其他申请所要求填写的表格,按银行提供的格式一式三份。
(3)提交详细材料,说明物业管理服务量及预定合同期限。
投标保函的主要内容包括:担保人、被担保人、受益人、担保事由、担保金额、担保货币、担保责任、索偿条件等。保函的有效期限通常在投标人须知中有规定,超过保函规定的有效期限,或在有效期内招标人因故宣布本次招标作废,投标保函自动失效。有效期满后,投标人应将投标保函退还银行注销。
除办理投标保函外,投标方还可以保证金的形式提供违约担保。此时,投标方保证金将作为投标文件的组成部分之一。
投标方应将保证金于投标截止之日前交至招标机构指定处。投标保证金可以银行支票或现金形式提交,保证金额依据招标文件的规定确定。未按规定提交投标保证金的投标,将被视为无效投标。
中标的投标方的保证金,在中标方签订合同并履约后5日内予以退还;未中标的投标方的保证金,在定标后5日内予以退还,均不用支付利息。
(八)封送标书、保函
投标文件全部编制好以后,投标人就可派专人或通过邮寄将标书投送给招标人。
封送标书的一般惯例是,投标人应将所有投标文件按照招标文件的要求,准备正本和副本(通常正本1份,副本2份)。标书的正本及每一份副本应分别包装,而且都必须用内外两层封套分别包装与密封,密封后打上“正本”或“副本”的印记(一旦正本和副本有差异,以正本为准),两层封套上均应按投标邀请书的规定写明投递地址及收件人,并注明投标文件的编号、物业名称、“在某日某时(指开标日期)之前不要启封”等。内层封套是用于原封退还投标文件的,因此应写明投标人的地址和名称,若是外层信封上未按上述规定密封及做标记,则招标方的工作人员等对于把投标文件放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被过早启封的标书,招标人将予拒绝并退还投标人。
所有投标文件都必须按招标人在投标邀请书中规定的投标截止时间之前送至招标人。投标文件从投标截止之时起,有效期为30天。招标人将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。
三、定标后的工作
(一)中标后的合同签订与履行
经过评标与定标之后,招标方将及时发函通知中标公司。中标公司则可自接到通知之时做好准
备,进入合同的签订阶段。
通常,物业委托管理合同的签订需经过签订前谈判、签订谅解备忘录、发送中标函、签订合同协议书几个步骤。由于在合同签订前双方还将就具体问题进行谈判,中标公司应在准备期间对自己的优劣势、技术资源条件以及业主状况进行充分分析,并尽量熟悉合同条款,以便在谈判过程中把握主动,避免在合同签订过程中利益受损。同时,物业管理公司还应着手组建物业管理专案小组,制订工作规划,以便合同签订后及时进驻物业。
物业委托管理合同自签订之日起生效,业主与物业管理公司均应依照合同规定行使权利、履行义务。
(二)未中标的总结
竞标失利不仅意味着前期工作白白浪费,而且还将对公司声誉产生不利影响,因此,未中标公司应在收到通知后及时对本次失利的原因做出分析,避免重蹈覆辙。分析可从以下几方面考虑:
(1)准备工作不充分。投标公司在前期收集的资料是否不够充分,致使公司对招标物业的主要情况或竞争者了解不够,因而采取了某些不当的策略,导致失利。
(2)估价不准。投标公司还可分析报价与中标标价之间的差异,并找出存在差异的根源,是工作量测算得不准,还是服务单价确定得偏高,或是计算方法不对。
(3)报价策略失误。这里包含的原因很多,投标公司应具体情况具体分析。
对于以上分析得出的结果,投标公司应整理并归档,以备下次投标借鉴参考。
(三)资料整理与归档
第2篇 物业精细化管理--维修讲解记录工作精细化
物业精细化管理--维修讲解及记录工作要精细化
一、维修程序
写字楼内一业主入驻不久,办公室里的小套间门锁不能开关了,于是给管理处打电话,要求赶快检查维修。维修人员立即赶到,熟练地将锁芯拆掉,换了新的安上。钥匙一开一试,门锁正常,故障排除了,于是给业主开了单据收取维修费用。不料业主坚决不付,认为维修人员未经检查测试,怎么就确认是这个锁芯的故障呢定然是写字楼内这种故障太多了,由此说明房地产开发公司选用的门锁以次充好,应该由房地产开发公司支付这笔费用。维修人员拿着管理处近期的维修记录,请业主查看,证明写字楼内出现此类故障并不像业主所说,业主这才解除疑虑交了维修费用。
精细化操作建议:
1、首先向业主讲明故障原因、维修方式和收费标准,经业主同意后再进行维修;
2、每次维修结束要做好工作记录,以便关键时刻能派上用场;
3、物业管理服务工作要讲究时效,如果事先将工作做细,则事后会规避诸多麻烦,同时也会取得客户的信赖和认可。
二、维修方式
某日一业主投诉所住单元楼道内的声控照明灯多处有不亮或长明现象,管理处随即通知了地产公司进行更换和修复。因施工人员紧张,四天以后才能修复。又因该小区二期工程未竣工,地产施工人员通过管理处的协调,同意尽快在两天后处理此事,管理处安排维修人员。两天内,对长明灯白天将电源断掉,天黑前再将电源连接上。
精细化操作建议:
1、暴露的照明灯电源在修复之前。其附近一定要有警示标识,必要时应有保护措施。以文字形式告知业主,严防有触电或漏电现象。
2、加强巡视检查次数,提高工作质量。
第3篇 物业有偿服务工作管理规定格式怎样的
编 号:管理―w―014
版 本:2022―001有偿服务工作管理规定
目 的
1、规范内部管理,避免业主各种投诉,维护公司良好声誉;2、共同维护公司利益,克服各种工作随意性。
范 围
本规定适用于广浩物业公司管辖的各物业楼盘。
内 容
1、凡属业主(住户)日常所需求的各种有偿服务,包括室内水电维修、土建维修、设备检测
更换、各种设备安装、各类家居家政服务等,必须经管理处前台统一登记、填写派工单、统
一调度,并注明住户的地点、联系电话、工作内容、使用材料、收费金额、要求完成时间等具体
内容。
2、所有有偿服务派工单,必须由前台工作人员准确填写,管理处负责人审核审批后,作业人
员方可凭单到仓库领料操作。
3、所有一切服务收费均由管理处前台执行,在正常情况下,先交费后作业(包括材料、人工
费);
属特殊情况,业主要求上门服务后再收费的,必须经前台登记、管理处负责人同意后方
可执行。
对所有的收费须给业主(住户)开具统一格式的票据。
4、建立台帐管理,每月对有偿服务的宗数、金额,必须以清晰的报表进行汇总上报,若有漏
洞或差异,必须追查原因。
5、凡属上门服务的,均由管理处前台负责联系预约住户;
服务完毕,必须跟进服务效果回访
(或电话咨询),以便掌握各种服务动态,提高业主的满意度;
咨询完毕,须做好相关记录,
便于查阅。
6、上门服务工作人员,必须佩戴工作证,仪表仪容仪态端庄,言行举止文明规范,进入住户
家门前,须轻扣门三声(或短按门铃),住户回应后,先礼貌而简要地自我介绍,得到住户许
可后,方可进入按章操作。
7、进入住户家门时,须尊重住户意见,对洁净的室内地板必须穿上鞋套(或塑料袋胶套)方
可行走,避免意见发生。
8、作业完毕,须作好调试,并向住户作使用讲解,离开时,要求住户在派工单上签字认可,
再向住户礼貌告辞,吩咐住户今后若有服务需要或咨询,请随时与管理处联系,并告知管理处
联系电话号码。
9、现场作业人员在完成工作的当天,须将住户签字确认的派工单交回管理处前台存档。
10、不按本规定操作,导致业主(住户)投诉或给公司带来损失的,则按公司制度对相关工作
人员严肃处理。
11、本规定从2023年3月23日起试行。
编 制: n
bsp;
审批:
维 护:生效日期:年 月 日
抄 报:董事办、总经办 各1份
抄 送:行政人事部、财务部、客户服务部 各1份
下 发:物业公司各管理处负责人、前台、维修工作人员各1份
第4篇 m项目物业管理处工作人员守则
项目物业管理处工作人员守则
为加强管理、严肃纪律、提高效益、创一流服务质量,特制定以下工作守则:
一、严格遵守公司《职员手册》、《员工守则》及其它各项规章制度。
二、努力学习物业管理知识,努力学习专业技术知识,认真做好本职工作,迅速完成本职任务。
三、以优良的服务质量,热情的服务态度为住户服务。
四、以谦虚的态度,积极认真处理住户及客人投诉。
五、随时检查发现小区管理工作中存在的问题,积极解决,积极出主意想办法,把公家的事当做自己的事去做。
六、不在乎工作,不计较劳动报酬,不争得个人名利,不看重个人得失。
七、团结所有同事,不搞小集体,不拉帮结派,光明正大,大公无私。
八、不得向业主、住户或与管理处业务有关的任何人士收授或索取任何形式的礼物或赏钱。
九、搞好办公室环境卫生,个人桌面应整齐干净,井然有序,与工作无关的个人物品请勿带入办公室。
十、节约办公用品,爱护公物,关心集体。
第5篇 某物业管理公司财务部工作标准
物业管理公司财务部工作标准
1.会计核算工作能有条不紊地进行。(即从收支两条线分别来看,收入方面从款项取得直到交纳税款、报表反映;支出方面从款项提取至报表反映,中间各个环节环环相扣,每个环节操作正常以保证整个过程按会计核算的要求进行。)
2.及时准确地提供各项财务信息,包括收入情况、支出情况及银行存款余额情况或某项经济业务的效益情况。
3.及时准确地编制会计报表及报表说明、财务分析报告。
4.加强收入的管理,保证公司收入不流失。
5.加强支出管理,保证一切支出都在受控制状态,包括工资性支出以及水、电、维修材料、办公用品等费用的支出。
6.加强预算管理,保证日常的收支状况与财务预算基本一致。
7.制定切实可行的财务管理制度和操作流程,并对部门内员工进行岗位培训与指导,保证部门员工基本上能履行各岗位的职责。
8.与税务、金融等部门沟通良好,不因为公关工作不到位导致公司利益受损失。
第6篇 x物业小区公共设施设备管理工作方案
物业小区公共设施设备管理工作方案
1、管理目标
保证设备运行正常,无重大管理责任事故。
2、管理措施
(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。
(2)配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。
(3)设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。
(4)建立供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。
(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常。
(6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。
(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。
(8)制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。
(9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
(10)公共配套服务设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,项目范围内的道路畅通,路面平坦。
第7篇 万科物业-楼面管理高端商写工作职责与职位要求
职位描述：
工作职责：
1. 定期对写字楼内商业配套设施做好巡检；
2. 写字楼内的温馨提示等宣传资源投放工作的开展及协助；
3. 各类活动物资的需求提报、场地布置等活动支持；
4. 协助行政类费用结算， 审核费用明细，按内网系统及财务制度要求等，核算审核到位；
5. 日常环境监督、绿植监督， 监管办公区绿植品相，及时记录并反馈给甲方及绿植供应商；
6. 协调各端口保障楼内良好办公环境，推动各端口流程提升和优化，做好能源节约等措施。
职位要求：
1. 大专及以上学历；
2. 连续3年以上本专业的物业工作经验或2年以上物业管理经验；
3. 熟练操作计算机常用办公软件，有较强的执行和学习能力；
4. 具有优秀的协调、沟通能力。
第8篇 物业项目管理处工作服管理规定
项目管理处工作服管理规定
一、新工作服:凡新到岗人员均发放两套工作服,工作满两年后,可更换新工作服。
二、不得在上班时间以外着工作服,不得将工作服转借给其他人。
三、如因工作原因造成工作服损坏,需由当事人写明损坏原因,书面报告管理处主任,经管理处主任同意后方可更换。
四、非因工作原因造成的工作服损坏,由当事人自行承担购买工作服的费用。
五、冬、夏之交需更换工作服时,需由领用人将工作服清洗干净交还管理处后,由管理处统一发放。
六、如员工办理离/辞手续时,需将工作服洗净后交回管理处,并作为离/辞人员完善手续之一。
第9篇 某物业客户服务部工作单使用管理规定
物业客户服务部工作单使用管理规定
为了明确工作单使用规范,加强投诉处理过程控制,确保工作件件有着落、事事有回音,特制定本制度。
第一章 总则
第一条 本制度适用于物业公司内的所有员工。
第二条 工作单一式两联,一联作调度中心存底,一联给执行人作执行凭证;
第三条 工作单由档案管理员统一管理,根据需要定期安排采购,并按领用发放规定分发使用;
第四条 工作单的主体使用部门为调度中心,调度员、调度主管或部门领导均可派单,主要对象为各部门负责人、主管级员工、物业助理、工程师、维修工、维修监理、咨询员,每项工作都可用工作单的形式安排处理;
第二章 管理规定
第五条 调度中心派单员须详细填写派单人、任务地点、工作内容、工作要求、要求回复时间等,接单人签名确认并填写接单日期(精确到分钟)后带走执行联开展工作;
附则:如违反本规定,发现每漏填一项或不清楚的扣罚责任人当月工资30元。
第六条 调度中心派发工作单必须合理,任何接单人不得拒绝接单,如确实无法处理的可逐级向上级领导汇报。
附则:如违反本规定,调度中心派单人派单不合理的扣罚当月工资30元,接单人拒绝接单的,扣罚接单人当月工资100元。
第七条 接单人必须按时完成派工任务,若未能如期完成,应在回复期限内反馈调度中心,报告工作进展情况;
附则:如违反本规定,接单人未按时完成工作,也未向调度中心回复进展情况的,扣罚责任人当月工资30员。
第八条 完成委派任务后,执行人须将处理过程及结果详细填写在备注一栏后,请服务对象(业主或住户等)签字认可,再交调度员进行电话回访后签字确认并记录后存档;
附则:如违反本规定,扣罚责任当月工资30元。
第八条 每天下班前十分钟调度员应核查当天工作单完成情况,在交接班记录本上详细了解工作未完成的原因并进行适当的指导、调整;
第九条 工作单用完后,由调度员凭存根联到档案管理员处领取,要求工作单存根联不得有缺页或损坏。
附则:如违反本规定,每发现缺、损一页的扣罚当事调度员当月工资30元
第三章 附则
第十条 本规定由**物业管理有限公司客户服务部负责解释。
第十一条 本规定从下发之日起开始施行。
第10篇 物业区公共场地使用管理工作程序
物业辖区公共场地使用管理工作程序
1 目的
维护业户/使用人利益,保障公共场地规范、合理使用。
2 适用范围
适用于辖区内公共场地的使用管理。
3 职责
3.1 客服部负责巡查、纠正公共场地不规范使用现象。
3.2 客服助理、保安员负责对楼道、屋面、门岗、等处不规范使用现象进
行巡查、纠正,并及时向客服部汇报。
3.3 管理公司其他人员在发现公共场地不规范使用现象时,均有责任制止或向有关人员报告。
4 工作程序
4.1 客服部
4.1.1 客服部在日常工作时应注意检查业户/使用人有无未经客服部批准私自使用辖区内的公共场地及在窗外和玻璃上悬挂、张贴招牌及广告的情况出现。
4.1.2 在业户/使用人有特殊情况需占用或使用公共场地时,客服部应请业户/使用人写出书面申请,在不违反《消防安全管理条例》和物业的美观整齐的前提下根据'有偿使用'的原则,对相应公共场地实行统一规划,有偿使用,同时在《公用场地使用登记表》相应栏目中做好记录。
4.1.3 对违反公共场地使用规定的,损坏公共场地设施、设备者,物业管理部除责令其拆除、撤销违章物品、修补破损部位并恢复原状外,还应根据有关规定作出相应处罚。
4.1.4 客服部在日常工作中应注意检查公用场地清洁卫生,对于乱涂、乱画、乱贴等现象应及时制止并根据有关规定作出处理。
4.2保安员及管理公司其他工作人员均有责任对公共场所不规范使用现象进行制止和纠正。
5 流程图(略)
第11篇 写字楼物业管理顾问工作范围职责
写字楼物业管理顾问的工作范围及职责
物业管理顾问服务是以提高物业管理水平为宗旨,使业主获取最高的回报率及业户提供最为方便舒适的工作环境。
为配合z写字楼的交付使用及以后能使物业管理服务保持在较高的水平,我们建议由物业管理有限公司为z写字楼提供物业管理顾问服务,以使物业能够顺利交用,同时建立完善的管理制度。
我们的物业顾问工作将做如下安排:
一、前期物业顾问服务
物业管理虽然常常被视为房地产发展的延续和伸展,但在开业前已需要考虑到物业移交后的一切大厦服务,同时物业管理对物业的租赁具有重大影响。我们建议物业管理的前期工作应该尽快开始在这期间,物业管理顾问的主要工作是:
●协助组建物业管理公司,成立具有独立法人地位的经济实体。实行总经理责任制度,下设物业、财务、工程、保安、清洁环卫等部门。按照企业化、专业化、社会化和制度化的要求,以统一管理、综合服务、自我运转、自我发展、自我完善的目标及日后接管物业作出一切筹备工作,设立临时办公室及购买办公设备等。
●审查设计图纸,全面细致地反映物业管理赖以顺利实施的各种需要,包括设定工作间、储物间、职工食堂间等,以及从以往管理实践经验所知,在规划设计上的各种问题和缺陷(例如配套设施、机电系统、安全保卫、垃圾处、消防设施及建筑材料等),提交设计单位参考和纠正,并且协助发展商对施工的监理。
●设定物业管理的法律规范,与发展商和律师共同草拟租赁合同、入户守则、装修规定及其他物业管理有关的法律文件,务求做好所移交的一切安排。
●选聘物料供应商及承包商,协商服务条款及签订合同。
二、物业管理计划
一但我们被聘用后,配合物业本身的特点、当地法规、市场情况、社会因素和发展商的目标和承诺,我公司将:
●制定一套详细的物业管理计划,内容包括物业管理公司的服务范围、营业方针、思想导向、劳动工资计划、财务管理、行政制度、大厦管理、工程维修管理、卫生管理、绿化管理、治安管理、车辆管理、财产管理、考核制度、物业档案、电脑系统与及其他特约服务等。
●编制开办费预算及首年的管理预算、评定管理费及其他收费标准、押金及储备金金额等,该项工作我们已提出草案,具体需和发展商进一步落实。
●编定岗位责任奖惩制度及规章制度。
三、人事管理
●协助制订分期及整体物业管理员工编制,各级员工薪津,福利标准。
●协助制订各级管理员工岗位责任及工作程序。
●协助招聘及聘用员工。
●根据相关法律法规制订人事制度,员工守则及劳动合同。
●协助与劳动部门联络,安排有关员工聘用登记事宜。
四、员工培训
●在物业交付使用前,协助物业管理公司聘用高级行政人员,物业经理及维修保养经理,配合市房地产管理部门进行培训,取得相应的上岗证书,并尽快参与制订物业管理规章制度。同时安排上述人员到相关物业作实习,了解及熟悉专业管理模式及运作。
●于交付使用前一个月,为各级员工安排短期上岗培训,使他们能充分认识本身的工作职责及工作程序,同时灌输其良好的服务意识及正确的物业管理概念和知识。
●安排各级员工进入物业内部实地训练,配合物业交付使用期间,令物业管理工作能够全面开展,为客户及时提供高水平的服务。
●于物业交付使用后,安排重温培训班,务求员工服务素质,能达到既定之标准。
五、常规管理工作
z写字楼全部落成后将会是一个设备完善的新典范,物业管理公司遵照物业管理公约和租约为业主和租户客户提供管理服务、维护物业的价值和保障业主的整体利益。
这些工作包括:
●协助成立与业主和租户联络并建立公关机制,接受业主和租户对物业管理要求,不断改善服务和扩展服务的项目与范围。
●维持及不断完善物业的管理服务机构、人力资源管理和行政管理。
●执行物业管理公约、租约、业主守则及其他规定,防止违建和违约行为。
●维修及保养管理:
-维持物业配套设施的维修和保养,长期设立大修、中修、小修、及翻修工程施工组织,保证所有设备的正常运作和延长物业的寿命。
-协助制定竣工验收安排及保养期内之补修程序。
-协助制订楼宇保养维修计划,包括大修、中修、小修及翻修工程,编制修缮工程预算。
-根据大厦的设备装置,协助选聘专业公司及承包商,进行定期保养维修。
-协助计划24小时紧急维修系统,设立施工组织。
-协助制定公众投标、验收及付款程序。
●保安、消防系统及车辆管理:
-协助制订或修订值班守卫制度,设定工作岗位及编制,防止大厦发生罪案。
-协助聘用及训练保安人员,熟悉大厦保安监察系统。
-协助制定交通管理措施,防止车辆乱停乱放。
-防止霸占公共地方,维持通道畅通及公众安全。
●环境卫生、绿化管理:
-建立清洁工作标准及选购清洁用品及器材。
-确保大厦内外环境整洁、优美和舒适,制止乱丢、乱放、乱堆、乱倒,保持卫生和环境美化。
-安排专业清洁公司或招聘清洁队伍,巡逻保洁,清理垃圾杂物。
-安排专业灭虫公司定期为公共地方进行灭虫工作。
-维持绿化及园艺服务,美化环境。
-审查大厦内外的招牌和指示牌的质量、形状及位置,并且定期检查,作必要的更新或改善。
-检查公共照明系统的安全和运作,做必要的修理和更新。
●保险:办理物业和附属设备的财产保险,防避因自然或人为灾害带来的巨大的财产损失:
-协助检定投保手续。
-协助为大厦公共地方及公共设施选定保险公司,安排购买财产保险和意外保险、劳工保险及公众责任保险等。
●建立物业档案,维护物业的完整和统一管理。
六、财务管理
●协助设立会计财务制度,包括各级员工的财务权限及支出批准程序,务求有效控制管理收支。
●按现行法规,制订处理欠缴管理费及其他费用的程序,以确保稳定的管理收入。
●协助选用财务管理系统及收费形式,以便收取客户管理费用、公共费用及追讨费用等。
●协助设定帐户管理结算方式及报表格式,编制财务使用管理文件。
●安排会计师作季度
审核。
●建立财务及住户资料库,以提供标准资料及财政状况预测,作为未来发展及投资的根据。
●为物业开设必须的银行帐户,制订有关收取费用安排。
●协助为管理资金并开设独立银行帐户,负责管理资金。
●搞好财务管理,安排管理费的核收和使用,适当处理维修及储备基金,为业主的长远利益制定妥善的安排。
第12篇 某商业大厦物业管理工作思路
商业大厦物业管理工作思路
zz大厦一万余平方米,是全装修内销商办房。该大厦造型独特,地理位置优越,交通便利,房型合理。简福饴测量行(上海)有限公司提供物业管理,旨在为租户提供一个'安全、整洁,秩序、便利、'的办公和营业环境,全方位满足住户各种需要,提高大楼租售业绩。
从上述目标出发,我司制定管理思路如下:
一.安全管理 提供全天候24小时保安服务,保障大厦安全。
1.保安的职责范围为:管安全、管秩序、管环境、非办公时间访客进出登记、大件(或贵重)物品携出物业需确认、消防设施点检、装修管理等。
2.各项保安制度 详见目录。
3.kf安保特点:
保安员执行kf的规范流程、规范语言和规范行为
定期对保安员进行kf的专业培训。
二.物业管理和服务内容
1.房屋及设备的维修养护制度,确保供电、供水、供气。保障大厦正常运作。
2.住户交楼入住手续及一周内跟进制度,为住户解决实际问题。
3.确定财务收费程序,保障各项费用及时回收。
4.拟定工程报修程序及接待客户投诉程序,加强管理处与客户沟通,改善管理。
5.加强清洁卫生管理,垃圾、废物的及时收集清运、大堂等公共部位的保洁工作、水箱、外墙的定期清洗,保障大厦的环境美观整洁。
6.管理处推出各项有偿、无偿服务项目,满足住户的多种需求,使客人满意。
7.kf管理与服务特点
以人为本,推行kf'管家式服务'理念,设专人对口服务住户,入住一周跟进制度,以便及时了解客户的要求与想法,快速反映,使住户感受温馨的服务。以服务促进租售。
第13篇 物业服务管理工作计划培训
物业服务管理“工作计划”培训
―― ――――企业在岗职工培训课件提要
培训目标:
通过“工作计划”培训,希望大家可以掌握编制计划方法,提高工作管理效率。
关于“计划”:
古人所说的“计谋谋略”,现在称为“计划”。
孙武曾说:“用兵之道,以计为首。”
“计划”从字面涵义上说:“计”为数,划为“道”。用我们简单的话说,“数”也可以代表步骤,“道”也可以代表范围。
在现实中,只要我们为做某事时事先做了打算和安排,也就等于有了“计划”。
“计划”在现实中的作用:
“计划”可让我们明确做事的目标和具体步骤,可以协调相互行动,增强主动工作,合理利用资源,减少盲目工作,可使工作有条不紊地进行。
另外,“计划”本身还可以是工作进度以及工作质量最为简便有效的考核评判标准。对任何工作都有较强约束和督促作用。
“计划”对于工作是既有指导,又有推动作用。
所以,做好“工作计划”,是我们建立正常工作秩序,提高工作效率的重要手段。
“工作计划”是在所有经济活动中使用范围最为广泛,也是使用最为普遍行的管理方法。
可以试想:如果做事之前我们不做“预想”,也不确定具体“工作范围”,不对所控资源“进行疏理”,也不考虑是否需要“团队协作”,是否规定“完成时限”,更不明确“注意事项”等,我们很难及时准确的完成应干工作。
所以,“工作计划”的应用写作,应是每个管理人员所必备的最最基本的工作技能之一。
在日常物业服务管理过程中“工作计划”一般分为:年季月周换季专项工作等。
其中:专项工作计划应该包括“巡检”“维修”“养护”“整改”“培训”“财务”等。
“工作计划”物业服务管理中的应用:
在物业服务管理过程中,利用“工作计划”可使我们更加明确将有那些工作正在等着完成,也易分出“轻重缓急”,确定完成“工作时限”,提高内部“协调机制”,减少工作失误,保证工作安全。
另外:“工作计划”在起着互通工作信息,上下工作监督,企业管理控制,工作效果评定,防止严重失误,形成标准模式,加快企业发展的作用。
所以:对于从事物业行业的所有管理人员,只要对其所做“工作计划”进行一下简单审阅,就可对其能力做出基本评价。
编制“工作计划”依据:
物业服务“工作计划”需根据不同“计划”目的,寻找与之相对应的“工作”编制依据,使之“计划”出师有名,目标明确。
如编制在管项目“年度工作计划”时,就该参照:
该项目“物业服务合同”公司对本项目“年度计划指标”然后结合在管项目设施设备维修养护服务承诺质量要求管理风险其它因素等。
如编制在管项目“专项工作计划”时,就该参照:
该专项工作“执行标准”,然后对应本项目实际情况,并要考虑所控资源是否够用是否需要提出申请是否需要专项培训是否需要安全保障是否需要进行公示等。
“工作计划”应满足如下要求:
目的明确依据充份资源可控标明时限分工明确相邻关系确保安全专人验收操作性强上级批准文件编号复检要求等。
在物业日常服务管理工作中使用“工作计划”最多,也最有效的应是“每周工作计划”。
“每周工作计划”可以配合每周例会完成编制,并以《例会记要》之形式加以进行体现。
《例会记要》内容应包括:
上周工作计划上周工作计划完成情况未能完成工作原因未能完成工作是否需要延期本周工作增加完成工作本周自检发现问题自检问题解决方法本周接到投诉投诉问题处置本周工作评价下周工作计划下周注意事项本周工作培训项目经理签字等。
《例会记要》应上报公司,并下发到本项目各专业主管。各专业主管应将例会内容传达至本部门全体员工。
《例会记要》应存档保存,保存期为一年。
项目例会应如何开:
每周例会召开时间最好为每周周五。
会议召集人应为项目经理。
会议用时应不超过1个小时。
会议召开方式可以分为:
由各部门汇报,项目经理汇总,然后下达指令,并且提出要求,最后做出总结。
由项目经理独力进行,不做讨论。如有需要请示,讨论的问题应在日常工作中加以解决。
计划与能力:
如果两个能力相当的人分别从事同种工作,其中一个人有“工作计划”并且遵照执行,而另一个人没有任何“计划”,只凭经验和感觉进行工作,那么胜出的人,只能是有“计划”的那个。所以,能力并不代表高效。
第14篇 某物业管理公司出纳工作守则
物业管理公司出纳工作守则
1.牢固树立服务意识,为客户提供优质服务。
2.对客户讲话要有礼貌、耐心,尽可能回答客户提出的问题,如不清楚,应及时向领导请示,以便给客户一个满意的答复。
3.每日及时登记流水帐,做到日清日结,帐实相符。
4.保管好库存现金,押金凭证、支票等。
5.保管好使用和未使用的发票。
6.按规定签发支票,并催促领用者5日内报帐。
7.按时登记各种现金、银行存款帐,不延误结帐。
8.平时收款、付款现金时,无论是客户还是内部职工,做到当面点清,唱收唱付。
9.协助收付款会计做好收款和付款工作。
10.定期将收款存入银行,做到不坐支。
11.按时交纳税款,不得延期。
12.每月结帐后编制《银行存款余额调节表》。
第15篇 地产公司委托前期物业管理工作业务指引书
地产公司委托物业前期管理工作业务指引书
1、目的
以内部市场化为原则,理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。
2、适用范围
适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。
3、职责
3.1物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。
3.2物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。
3.3地产公司和物业公司须参照本规范,结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议,以明确双方业务和经营关系。
4、原则
4.1物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则,合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权,理顺在业务和经营方面的相互关系,建立规范、高效的协同机制。
4.2在业务关系上,物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程,按照内部市场化原则,明确双方责、权、利,在此基础上理顺双方的人、财、物关系,以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体,在各项具体业务上,地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。
4.3地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法(确保至少按季度结算一次)和收费标准进行结算。
5、定义
5.1前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起,至业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由地产公司委托物业公司实施的物业管理。
5.2前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段,物业公司站在业主使用的角度,从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性(更新、改造、升级)等方面,向地产公司提出建设性意见,以减少产品缺陷的过程。
5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续;业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的,视为房屋已交付使用。
5.4项目开办费是指在项目集中入伙前,物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。
5.5物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司,物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收。
5.6保洁开荒是指项目接管验收合格后,物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁,以保证业主入住时的良好状态。
6、方法和过程控制
6.1项目前期介入
6.1.1为提供令客户满意的产品,规避和减少项目缺陷,在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入,物业公司应站在业主使用的角度,从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性(更新、改造、升级)等方面,提出建设性意见。
6.1.1.1规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明会,说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案,从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考,地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。
6.1.1.2施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展,熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见提交《工程整改建议书》。
6.1.1.3工程接管验收过程的控制。入伙之前3-5个月,物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查并提交《物业验收报告》,所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门,由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行整改,确保入伙之前的工程质量。
6.1.1.4营销配合过程的控制。物业公司需配合地产公司做好以下工作:销售中心、样板房保洁、保安服务;客户的接待咨询服务;对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作;加强楼盘宣传,挖掘潜在客户群;充当地产公司与业主沟通的桥梁,把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。
6.1.1.4.1在营销过程中,地产公司和物业公司应对相关问题统一口径,规避售楼出现的矛盾。
6.1.1.4.2对于营销阶段发生的费用,地产公司和物业公司应严格按照《物业服务前期介入委托合同》(附件一)进行。
6.1.2项目前期介入阶段,地产公司应每月组织召开业务联席会议,召集物业公司相关人员就物业公司提出的意见进行沟通。
6.1.3项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金(总成本的10-15%)由地产公司承担(参考标准:按前期介入项目建筑面积计算,每平方米2~4元)。
6.2前期物业管理阶段
6.2.1前期物业管理服务合同:
6.2.1.1由物业公司新项目部负责在房屋销售之前,按照相关法规要求,起草《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》。
6.2.1.2经地产公司与物业公司共同认可后,双方签订《前期物业管理服务合同》,明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应充分考虑其对后期的影响,为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件,该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的(关于前期物业管理的约定)内容一致。
6.2.2物业管理方案策划:在房屋竣工验收之前,物业公司新项目部应拟定项目的物业管理方案,该方案是对管理服务工作的全面策划,具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容。
6.2.3物业管理费测算
6.2.3.1物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。
6.2.3.2物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平,确保物业管理项目(含分期开发项目)收支平衡,原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法,如确有必要,地产公司应承担相应亏损。
6.2.4项目开办费
6.2.4.1物业公司应在物业管理费测算
时,将项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。
6.2.4.2如果地产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高,物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算,通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费(参照标准:按接管面积计算,每平方米2~3元),以便物业公司正常开展工作。
6.2.5管理用房提供:
6.2.5.1地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房,用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。
6.2.5.2管理用房的标准,当地法规有规定的,从其规定;当地法规没有规定的,地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例(不足50平方米的按50平方米计)向物业公司提供管理用房,不足部分由物业公司自行解决,由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。
6.2.5.3地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要,可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑;如管理用房中涉及到员工生活用房的,具体位置应根据项目具体情况确定。规划的面积,需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中,须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。
6.2.5.4管理用房装修由物业公司提出设计和施工方案,报地产公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担,装修标准:按照实际提供的建筑面积计算,不低于每平方米500元。
6.2.6保洁开荒
6.2.6.1保洁开荒属产品符合性责任,地产公司应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。
6.2.6.2地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司,期间产生的人工成本、物料消耗和酬金(总成本的10-15%)由地产公司承担.
6.2.7房屋集中交付使用(集中入伙)
6.2.7.1房屋集中交付使用实行地产公司项目组总经理负责制,成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组,策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担,具体包括:现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。
6.2.7.2地产公司如委托物业公司全权办理房屋集中交付使用手续的,物业公司需提前将集中入伙策划方案和费用预算(人工成本、物料消耗、现场布置、管理酬金等)报地产公司审核,费用由地产公司承担.
6.2.8售后服务
6.2.8.1地产公司按照《房屋质量保证书》规定承担房屋维修、公共设施设备保修期内的返修以及完善责任,此外对已过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司承担责任。物业公司只负责正常的工程返修工作(具体参见地产、物业、施工三方《保修协议书》)
6.2.8.2地产公司如将保质期内的维修、返修工作委托物业公司落实,应与施工单位、物业公司签订三方协议书,明确保修的服务质量标准、监控方法和处罚措施,物业公司有权对施工方的服务质量进行评估和扣罚。
6.2.8.3地产公司委托物业公司管理维修、返修工作,物业公司酬金收取标准按照《保修协议书》相关内容执行。
6.2.8.4地产公司项目部工程结束后,须留专业工程师负责工程后续问题的跟踪处理以及与物业公司的工程对接。
6.2.9空置房管理
6.2.9.1空置房是地产公司因销售或其他原因,造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理费及水、电、供暖等费用由地产公司承担。
6.2.9.2.为避免在客户看房时出现不良现象,地产公司应对空置房建立巡查制度,对门窗、水管、开关、暖气、水喉、门锁、玻璃、墙面、钥匙等进行定期检查,必要时对空置房定期清洁。如地产公司将上述工作委托物业公司,费用由地产公司承担,具体收费标准由地产公司与物业公司双方协定。
6.3其他
6.3.1代垫款项和代收代付业务按照相关财务管理规定执行。
6.3.2因地产公司销售或其它需要,承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承担,此部分费用由地产公司划拨给物业公司。
6.3.3若地产公司在开发建设时已经缴纳了水电气等配套设施的开户费用,地产公司应在签订房屋销售合同、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用。若委托物业公司在业主入住时收取此笔费用,可参照地产委托代理业务操作。
6.3.4因市政配套不到位而销售有承诺等原因,造成项目用水、电、气、暖等费用形成的交费与收费之间存在的价差、量差,如按施工用或工业用标准交费与按民用标准收费之间形成的价差,以及前期施工、售后返修等造成水电开支过大等,即实际存在的收支价差和量差,应由地产公司承担补差责任。物业公司应至少每季度统计一次并报地产相关部门。
6.3.5地产公司在制定与物业管理相关的资料(楼书、广告、合同及宣传资料)时,应充分征求物业公司意见。
6.3.6地产公司不得对购房者作出超过《前期物业管理服务合同》范围的承诺,双方应在房屋销售前对可能出现的问题统一口径;对因销售承诺过失导致日后增加物业管理成本和难度的,应由地产公司承担责任。
7、相关文件
《前期物业服务委托协议》
《前期物业服务合同》
《保修协议书》
