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第1篇 某某苑小区管理处各部门工作职责范围
某苑小区管理处各部门工作职责范围
**苑物业------负责**苑的全面管理,对分公司负责,编制年度工作计划体系、成本控制体系,业主租户满意度进行量化指标管理,**苑物业管理处组织各部门负责人,每周对**苑进行一次公共场地、经营场地、设施设备的全面检查,发现问题,及时处理,并列出整改计划和措施,按iso9001:2000的精神,持续改进,防止类似问题再次发生,并将处理情况及时向总公司反馈。
办公室-----综合管理部门,负责行政、人事劳资和档案文件管理等工作,规章制度等各类文件的起草。审核、打印、复印、分发和登记工作。 依据iso9001:2000的质量体系进行评审检查。负责做好人事管理工作,考勤管理、员工的培训管理工作,负责员工后勤管理工作。
物业部:负责业户接待、回访、投诉处理、场地交接、巡楼管理、退租清场监督、监控各岗位工作,并实施工作时间外管理人员轮值、管理人员总值班制度,以处理应急工作及监督检查工作。负责**苑会所管理、**苑网络管理、做好**苑广告宣传工作,做好**苑的公共告示宣传,同时做好内求团结、外求发展。社区文化的建设,负责公告栏-----宣传**苑的好人好事、生活小知识、国家的政策法规、国内外时事、社区文化专栏的编制和管理工作,做好管理公司与业主、租户之间,业主与业主、租户之间的沟通,达到和睦相处、合法经营的目的。
保安部:负责'**苑'范围内的治安保卫、消防及监控中心、停车场的管理,汽车进场、出场登记、实行24小时岗位值班制度,每日24小时不定时的巡楼。利用各种安全保障系统对'**苑'进行开放式管理,内紧外松。采取人防技防并进,确保**苑的安全。
工程部:由具持有供电系统、高低压电工维修证等证件的专业人员组成,负责对机电设备、公共设施设备的日常管理工作24小时管理,并负责公共设施设备的维护保养工作,定期维护保养设施设备,节约费用,延长设施设备使用寿命。确保大市场的公共设施设备安全、正常运作。
保洁部-----负责'**苑'的环境卫生、道路卫生、经营场地保洁、公厕保洁,清运。保洁工作按公司制定的清洁工作内容及卫生检验标准、工作规程等,对其工作进行检查、考核,并评定清洁效果。
园艺绿化----负责园艺绿化的管理工作,绿化完好率达99%以上,并且合理布置花草树木的品种和数量。
对花草树木培土,施肥、除杂草和修枝剪叶、淋水,大棵的灌木,给予造型,丰富绿化内容。保持环境整洁。浇灌时协助清洁工冲洗水表箱、管道周边及卫生死角。
对遭受自然损害的花木及时进行修补、扶持和补苗,发现病虫害,及时进行消灭。
经常巡视住宅的绿化地,制止在草地上践踏、倾倒垃圾,或利用树干晾衣服和被褥等行为。
总公司对**苑物业管理处每季度进行定期检查评审,**苑物业管理处每月对其员工进行一次考评,考评分数与员工收入直接挂钩。
第2篇 z苑小区前期物业管理运作工作
某苑小区前期物业管理与运作工作
管理处人员应在工程验收后进行,也可以同时进行。但由于相关性的交接方不同,验收的侧重点及程度也不同,需要区别对待。工程验收是施工单位向发展投资商移交物业,验收的方式按国家标准进行。而物业接管验收是发展投资商向物管方移交物业,验收的方式是按业主、租户进驻的使用要求进行检查,主要是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收,资料交接、其它交接等三个方面。
第一节现场验收主要项目
一、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、墙身及地面有无渗水;地下室墙面有无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。
二、装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门柜及附件;护栏及扶手;灯具及其它小电气设施;墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);
公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾中转站、各设备管理用房、信报箱等;
三、供配电系统:包括正常供配设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房设备;各强电检查井内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;
四、给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;比例中项排水管网、接头及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及供水系统等。
五、弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、采暖、电力、保安等);弱电检查井内管线、接线箱等。
第二节资料交接
一、产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等;
二、技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、发电、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
三、验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电话、网络保养及协议等。
第三节其它交接
一、设施设备的备品备件,施工剩余材料备品等;
二、具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议书)等。
三、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。
接管验收注意事项:
(1)在接管验收前,管理处应该主动与管理方协商有关验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量明确验收标准、明确交接双方的责、权、利。
(2)接管验收不但要检查物业的质量而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方签字后才能生效。
(3)针对初验发现的情况,必须整改的,书面报请施工管理方督促施工单位返修,一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请用户认可,属于无法返修的项目报告'**苑 '开发商记录备案;属于暂无须返修的问题,列出清单报请'**苑 '开发商备案。
四、设施设备试运行:
为保证业主进驻后设备即能正常运行,在设施设备验收完成后进行一个设备试运行阶段,在这个期间,管理处工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移,由管理处工程技术人员开始直接操作设备,但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。
五、清洁开荒:
在业主、租户进驻前,管理方将负责进行初次全面清洁工作,在清洁开荒中,管理处要注意对墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面的清洁液,防止腐蚀以上材料避免业主、租户损失及后续物业管理的困难。
六、公众文件的确立:
为保证'**苑'业主全面进驻后得到良好的服务,管理处应该主动将注意事项、管理处联系电话、值班电话及管理承诺、《业主、租户手册》、《业主、租户管理公约》等一系列公众文件呈交'**苑'发展商审阅,在修改后整理成册,公布于业主、租户。
七、做好业主全面进驻的准备:
在全面进驻之前,我公司将主动与发展商联系,确定包括入迁的单位及办公场所、日期及时间、物资数量、停车地点、搬迁时间、搬迁路线等,并共同制定搬迁计划及注意事项。管理处应该全力以赴地配合确认公共区域、照明、洗手间、停车场标识等正常。在适用过程中,管理处应再次确认安排事项,派有关人员在现场迎接、指引路线,同时监督搬运工作遵守有关规定,保持良好秩序,减少对其它单位的影响。在迁入完成应立即在征询意见后跟进改善服务。
根据'**苑'的具体情况来看,目前还没有业主、租户入场,物业管理公司将提前进入管理,配合施工和出售和招租工作。若'**苑'发展商选中与我司合作进行管理,我司将与发展商共同商议入场前的费用问题,若前期进入管理,对于人员配备,我公司会按发展商提出来的要求随时增加人员和设备,满足广大业主的需求,提高服务档次,真正做到令业主、租户、发展商领导满意。
