第1篇 物业管理顾问服务工作要点内容
一、相关概念
1、物业顾问服务-------指优秀的物业管理企业向房地产开发商、其他物业公司或企事业单位提供物业管理及相关服务的咨询、指导、培训和技术支持等,它包括项目的前期规划设计、施工、安装阶段的介入;提升品牌销售配合;物业公司或服务机构筹建(或现有物业公司规范提高);管理方案策划、机构设置;人员招聘培训;建章立制、入住指导;iso9000质量体系的导入;人员系统培训、实习指导;创优迎检、输入企业文化、实现规范管理服务等。
二、顾问服务的三阶段及其工作要点
1、全程顾问服务三阶段:
(1)前期介入阶段----前期考察、前期策划、工程建议、销售配合、竣工验收与物业公司组建等阶段。
(2)实操指导阶段----入伙前期筹备、集中入伙、装修搬迁管理和正常管理(业委会筹建、续签合同)等。
(3)服务质量跟踪与提升----iso9000质量体系贯彻认证、迎检创优、品牌宣传。
2、三阶段的顾问服务目标内容:
(1)前期介入阶段
a、从规划设计、材料设备选型、施工管理、销售配合等诸多方面,为开发商提供最符合现实使用情况和最贴近业主实际需求的专业建议;从物业管理的角度对项目的规划设计方案、景观方案、施工图纸、各种设施设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议;
b、从物业管理角度检验项目开发模式是否科学合理性,从物业管理角度提供专业咨询和改进建议以降低今后的管理成本提高效益。
c、根据市场调研,就项目的物业发展定位和管理标准提供建议;
d、配开发商楼体销售期 的物业形象展示和销售的后勤服务工作;
e、强化施工监理、全面掌握物业信息、介入项目竣工验收、接管验收工作,为后期的管理奠定坚实基础。
f、协助合作方测算物管成本,确定物业管理费标准。
(2)实操指导阶段
a、入伙筹备阶段
指导制定物业公司的组织架构、岗位设置、岗位职责、人员配备方案等;
对主要管理人员进行培训,并协助操作层人员的招聘与培训;
协助制定入伙交接验收标准集实施程序,协助制定入伙前工作计划;
指导物业公司于开发商之间各类专业设施设备的交接与验收工作(包括各专业工程的竣工资料的交接工作等)
指导物业公司对机电设备进行维修保养及日常管理。
。。。。。。。。。
b、集中入伙阶段
指导成立入伙期个工作组及其责任制度;
制定入伙工作流程,紧急应变方案等;。。。。
c、装修搬迁阶段
利用有效的管理手段和管理力度保护集中装修搬迁期间的公共设施设备,不侵害业主公共利益,同时有监督装修质量,避免遗留安全隐患;
兼顾先入住业主的正常工作有序和后入住业主的顺利装修,将两者有效隔离开来从而避免有效投诉;
指导建立严格的装修审批及管理程序;。。。。。。
d、正常管理阶段
e、服务质量跟踪与提升阶段
第2篇 物业管理方案控制工作程序
质量管理程序文件
--物业管理方案控制程序
1.0 目的
规范公司对物业管理计划、目标、实施细则等方面工作过程的操作。
2.0 适用范围
适用于上级公司或已经签定物业管理合同的物业项目。
3.0 职责
3.1总经理负责《物业管理方案》的审批及发布。
3.2发展部负责制定《物业管理方案》、前期介入和入伙准备及协调工作,负责组织入伙仪式。
3.3 经理部负责办公用品及后勤用品计划的编制及采购。
3.4 维修部协助发展部参与物业的前期介入工作,并根据制定物业验收计划并组织实施。
3.5 管理部负责物业新项目的入伙管理工作、物业管理人员的培训及操作层员工的招聘工作。
4.0 工作程序
4.1 前期介入:发展部根据《物业管理投标书》、《物业委托管理合同》及发展商的要求制定《前期介入计划》,经总经理审批后由发展部组织实施。
4.2制定《物业管理方案》:由发展部牵头,管理部配合,根据《物业委托管理合同》及前期介入的情况制定详细、操作性强的《物业管理方案》(不含对外承接项目,因为对外承接项目已经制定有关物业管理方案)
4.3 《物业管理方案》应该大体包含以下内容:
4.3.1 确定物业管理的范围、方针和目标
4.3.2 目标管理责任制和考核标准
4.3.3 物业管理的组织结构、人员配备和职责分配描述
4.3.4 物业管理服务的主要业务过程概述
a、物业的验收和入伙管理
b、物业的日常管理
c、物业的定期维护
4.3.5 物业管理服务的支持性业务过程描述
a、采购过程
b、人员的招聘及培训
4.3.6 物业管理服务的质量评价和改进
a、物业管理的内部考核目标
b、物业管理的用户满意度调查
c、物业管理持续改进
4.4 《物业管理方案》的批准和发布:《物业管理方案》经公司总经理批准后发布。
4.5 《物业管理方案》的修改:《物业管理方案》在实施过程中如需修改,经公司讨论通过后报总经理批准后可予修改。
4.6 接管验收:维修部与管理部、管理处组织物业的接管验收工作,具体操作见《物业接管验收控制程序》。
5.0 相关文件
5.1 《物业委托管理合同》(示范文本)
5.2 《物业接管验收控制程序》(***-qp-09)
6.0 质量记录
6.1 《前期介入计划》(不定格式)
6.2 《物业管理投标书》(不定格式)
6.2 《物业管理方案》(不定格式)
第3篇 物业项目管理处工作服管理规定
项目管理处工作服管理规定
一、新工作服:凡新到岗人员均发放两套工作服,工作满两年后,可更换新工作服。
二、不得在上班时间以外着工作服,不得将工作服转借给其他人。
三、如因工作原因造成工作服损坏,需由当事人写明损坏原因,书面报告管理处主任,经管理处主任同意后方可更换。
四、非因工作原因造成的工作服损坏,由当事人自行承担购买工作服的费用。
五、冬、夏之交需更换工作服时,需由领用人将工作服清洗干净交还管理处后,由管理处统一发放。
六、如员工办理离/辞手续时,需将工作服洗净后交回管理处,并作为离/辞人员完善手续之一。
第4篇 物业管理服务工作整体设想策划规范
物业管理服务工作的整体设想及策划
**** 管理有限公司作为物业管理行业极具潜力的后起之秀,完全有能力有信心承担起 **** 一期的物业管理工作,一旦我司受委托管理这个项目,我们将充分凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势,把 **** 一期建设成为 ** 首座公寓式的物业管理的典范。
我们的管理总目标是:
自接管 **** 一期之日起,按五级等级标准实施物业管理服务,三年内成为市级、省级物业管理优秀住宅小区,并积极争创全国示范。整体的设想与策划分为五个方面:
1高标准、高水平管理的措施
1.1建立和实施完善的物业管理质量体系
物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来,在国内物管行业逐渐推广实施的 iso9001-2000 质量体系标准被实践证明是行之有效的,这一点我们公司在导入并通过 iso9001-2000 质量体系国际认证后,就深深地体会到其好处。在 **** 一期的物业管理工作中,从一开始就要坚持做到高标准、高起点,科学管理、规范服务。要根据****一期的管理模式和特点尽快建立和实施iso9001-2000质量管理体系。
1.2培育高素质的员工队伍
人才对我们来说,是最重要的资源,它决定了企业的兴衰。在人才的管理上,我们着重抓好两个环节,一是“引进关”,引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是“培训关”,我们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划,要求大家有现代的物业管理意识,为业户服务的意识,都要做到一专多能,每年的培训考核成绩都要作为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好物业管理服务工作的重要前提,我们的人才培养目标是:培养一支高素质的精干的员工队伍。
1.3加强和完善物业管理的硬件条件
在 **** 一期物业管理工作中,除了要充分依托现有的管理设备外,还需投入一笔资金加强和完善物业管理的有关设备、设施,如要实行全电脑化办公系统、护卫快速反应系统和完善的监控系统等。
1.4营造富有特色的社区文化 具体内容在后续章节中有详细描述。
1.5实施办公、住宅区人性化的专业物管
崇尚人性,是我们管理工作的精髓。在 **** 一期,我们将广泛引入人性化物业管理的理念,关注业户的生活质量,关注员工的不同需求,在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬,又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。从而使人们的潜力得到充分发挥,人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。使我们的管理工作得到业户的理解、认可和支持。也使公司的经营管理理念得到管理员工的普遍认同,在物业管理的各处细节,要体现出对人的珍爱和关怀。
1.6注重发挥业户自治、自律的功能
以业主委员会为代表的广大业户共同参与物业管理,变单向推动为双向共管,是物业管理发展的要求和趋势,只有启发广大业户共同参与物业管理,增强业户自治、自律功能,使业户自治、自律与专业化物业管理相结合,才能使 **** 一期物业管理真正得到升华,这也是发达国家和地区物业管理的重要经验。为此,我们将充分发挥 **** 一期业户管委会作用,通过业户的内部组织网络和组织社区内的文化活动,潜移默化地增强业户参与管理的意识。
2 管理深度和广度的做法
社会在进步、时代在发展。对于 **** 一期这样一个白领精英荟萃的广大业户而言,物业管理服务的深度和广度是没有止境的。我们认为:随着社会的进步和社会分工的不断专业化,物业管理公司在管理深度 和广度上,除了依靠科技手段外,还应尽可能和社会各专业服务机构联合,满足业户的多方面需求。我们提出以下两项措施:
2.1在 **** 一期建立相应的居民生活商业网点。从满足居民生活需要做起,利用各种条件逐渐开办小超市、家电维修中心、健身中心等等,为广大业户提供各种便利条件。
2.2管理处全方位建立商业服务信息网,与各商家、专业服务公司建立广泛联系,满足业户需求。如物业保险代理、租赁代理、房屋装修代理、信息咨询、家政服务、接送小孩、代购各种票务、介绍住家保姆等等。
3超前性、创造性、全方位服务的意识
3.1超前性是 **** 一期物业管理前卫和榜样地位的标志。重点由以下几点组成:
3.1.1实施住宅环境形象设计与建设(dis)工程。住宅环境形象设计与建设是继企业形象策划(cis)之后更富时代特色的新概念,它已同资源、人才、科教、环境、信息等一样,成为构成住宅管理的要素之一,同时,具有对住宅形象的塑造功能和对物业的增值功能。
3.1.2全面体现对残疾人的关心。我们将在整个住宅区内对残疾人实行无障碍通行,公共区域设有关照残疾人的标识。这一措施不仅体现了对残疾人的关爱,同时也会提高居民的文明意识。
3.1.3充分发挥电视监控系统的作用,使管理人员及时掌握 **** 一期各个区域的治安状况,出入人流状况,车辆交通状况及卫生保洁状况等,使各种紧急情况能得到及时处理。
3.2创造性是 **** 一期物业管理的生命源泉
科技在进步,人们的观念在不断地转变,人们对住宅区的各种需求也在不断地扩展。**** 一期只有不断地创新,吸收国内外住宅管理精华,做人之未做,做人之难做,才能不断完善,并保持在同行业中的领先地位。如:实行物业管理企业多元化经营,我们计划在接管****一期物业管理工作后,在其周围区域内陆续投资开设电器维修中心、美容美发中心、快餐店、健身房等,以满足广大住户的日常生活需要,同时不断提高管理处的综合实力。
3.3实施社区全方位服务
我们在接管 **** 一期后,将迅速推出“温馨家园计划”,充分利用**** 一期及周边地区的各类设施和场所,为广大业户提供全面周到的 24 小时温馨服务。如:
3.3.1定期举办棋牌赛、书画展、各种派对等,丰富住户的业余生活,增进业户间的情感沟通。。
3.3.2设立业户接待日和业户接待电话,向业户提供24 小时全天候的护卫、保洁和维修服务。
我们的口号是:“住 ****一期,享受轻松生活”。使每一位入住 ****一期的业户都能享受到我们温馨的服务和现代生活的便利。
4创造优美舒适、安
全文明、洁净环境的设想
**** 一期位于新市区,是一个高档住宅区,在物业管理工作中,我们应以高的文化品味取胜,通过住宅区软、硬件的配套服务,创造出优美舒适、安全文明、环境洁净的高档小区。
4.1硬件建设
可靠的安全保障系统、管理完善的环境设施、简洁醒目的住宅形象设计系统、安全方便的交通网络以及丰富的文化色彩等,一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为 **** 一期高尚环境和文明建设提供了物质保证。
4.1.1公布空气质量周报。空气质量是环境质量的重要内容。我们拟在 **** 一期内业户基本上都入住以后,实行空气质量周报公布措施。这样既可以让监测数据直接为业户服务,同时又可以提高住户的环保意识。**** 一期应为净化 ** 环境做出积极的贡献。
4.1.2建立优美的环境。为了使 **** 一期环境进一步活跃起来,更具文化品味,我们将与 **合作,对小区内各种植物进行标识、归类,将 **** 一期变为富有特色的小型植物园,使居民和来客感受到的不仅是满目绿草、红花,而且从植物介绍中可以增加植物、绿化知识,这是一项极有意义的措施。
4.1.3对垃圾的分类处理。随着社会的发展和进步,环保问题越来越突出,我们计划在接管 **** 一期后逐步实行垃圾的分类投放和处理,并在《住户手册》和各投放点标明分类收集方法。设可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三类箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶、易拉罐等为主,一般垃圾及渣土等为主,有害垃圾主要为各类废电池、电镀制品、杀虫剂罐等。对垃圾的分类处理,我们将通过各种宣传手段,增强业户的环保意识,引导他们养成正确的习惯。
4.1.4严格车辆交通管理。我们准备设置完善的各类交通标识,加强车辆的监控和引导,及时处理突发事件。
4.1.5运用现代科技手段,“三防”结合,确保安全。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施快速反应系统,由管理中心统一指挥调度,强调多重结合,即流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合。物防上采用围墙、防盗装置等手段提高防范能力。在充分强调人的因素的前提下,逐步过渡到技防为主,运用 **** 一期的智能化保安设施结合管理处的统一管理、快速调度,确保治安防范万无一失。
4.2软件建设
创建高档次的住宅小区,软件建设比硬件构成更为重要、更为艰巨。特别是我国物业管理行业发展时间短,管理公司和广大业户均需要进一步加深对物业管理的认识和自身修养,这个过程需要日积月累的努力,物业管理公司应着眼于长远发展,持之以恒地在软件建设上下功夫。主要有以下内容:
4.2.1将可持续发展战略作为 **** 一期发展的主导战略。
4.2.2组织落实,措施得力。成立以管理处为主、有业户代表参加的 ****一期环保委员会,着眼于 **** 一期长远发展,依照可持续发展战略,制定和实施 ****一期环保工程。
4.2.3引入住宅形象设计与建设功能,对 **** 一期进行形象塑造。
4.2.4建立“管理处员工人人都是环保监督员”的观念,对不利于环保的行为及时予以制止。
4.2.5营造“保护社区环境,创建绿色家园”浓厚气氛。重点放在 提高环保意识,增加环保知识方面,通过环保讲座、每年六月的世界环保日系列活动等,引导住户关心社区环境。
4.2.6鼓励节约水电,组织居民开展有利于身心健康的文体活动。
4.2.7严格装修审批手续,规范施工行为,控制装修材料的使用,加强工程监管。
4.2.8要逐步实行垃圾的分类投放、处理。
5体现社区文化、环境文化特色的物业管理典范模式
5.1**** 一期社区文化活动的总体构想
社区文化三项主题:营造全新的工作理念;热爱地球,保护环境;做新世纪文明使者。
社区文化三项特征:人性化的管理理念;超前性的文化视角;宁静、祥和的文化气氛。
社区文化的总体目标:使 **** 一期成为住宅文化的典范。
**** 一期将在我们的管理下大力开展社区文化建设。**** 一期的文化定位是中西方文化与现代科学技术的有机结合。我们将在环境文化、行为文化、制度文化,精神文化等四个方面全方位展开,通过循序渐进、潜移默化、寓教于乐的社区文化建设,提高业户素质,培养互助互爱精神,增强社区凝聚力,发挥社区文化的凝聚功能、激励功能和约束功能。在 **** 一期文化建设上,我们还注重近与远、大与小、教与乐、雅与俗的结合。我们将实施名牌与形象战略,积聚****一期的无形资产,创造名牌。
5.2**** 一期环境文化的构想
针对 **** 一期的园林式布局和环保要求,我们除了对住宅内噪音、水质、空气等环保要素进行监测,全面加强社区环境文化和环保建设外,还准备做好以下几点:第一,维护已有的园林绿化,实施各季节植物交叉式绿化工程。第二,加强对社区内环保意识的灌输,使每个业户都自觉热爱社区内的环境,建议在社区内设计摆放一些雕塑作品,以体现出优雅的艺术氛围。第三、开展社区环境文化建设,实施社区环境形象战略,整合社区环境形象,统一规划社区内的各种自然景观和人文景观。我们将拟定业户手册、环境手册、制订全面的环境管理方案。
第5篇 创物业管理示范达标大厦工作汇报
博 盈 投 资 广 场
关于争创“物业管理示范达标大厦”工作汇报
一、博盈投资广场物业管理成果简介
荆州市博盈投资广场是由北京金浩集团下属荆州市军沙商贸有限公司投资、改造、经营的荆州市首家商务智能化写字楼,总投资额8700多万元,通过城建统一规划、改造装修而成,并由组建选聘的荆州市盛智物业管理有限公司介入前期的装修、运营管理,广场于2002年9月28日正式落成开业。
广场总建筑面积为20000平方米,占地面积达20000平方米,设计整体绿化率达55%,写字间入租率达80%,租户达23家。以军沙商贸有限公司业主代表牵头成立业主委员会,于2002年12月与物业管理公司签订委托物业管理合同,明确双方的责、权、利关系。
投资广场位于荆州市政治、经济、文化、商务中心,紧邻博盈大桥,交通便利,环境宜人。拥有19层高档写字间及68间商务客房等全套服务设施,广场采用智能化功能设计,安装有大型远大中央空调系统、双座三菱高速电梯、集中电视安全消防监控系统、虚拟网电话系统、光纤接入宽带互联网络系统及绿色环保供水系统。广场集投资服务、商务办公、会议、金融、信息咨询、住宿、娱乐、休闲等功能于一体,大厦自修建运营以来,实行规范化物业管理,设置物管办公室、招商服务中心、专业的安保、工程维修及保洁等部门,岗位人员上岗持证率达100%,拥有一整套租户入驻、收支、装修管理及日常服务运行模式和管理规范,不断建立健全各项管理制度及工作流程标准,配备专人管理物业档案室,实行24小时值班服务制度,并配备专业的物业管理信息系统,大厦维护保养实行专业维保服务和定期计划反馈相结合,安全、维保和卫生等物业管理客户满意率达95%以上。
经过一年多的物业经营管理,目前,投资广场已成为荆州市招商引资、投资服务和商务交流中心,取得了良好的经济效益和社会效益,为荆州树立高档商务写字楼和精品物业管理典范
二、积极组织争创工作
为全面配合市物管部门做好本次物业管理达标示范大厦争创工作,提升整体服务管理水平及品牌实力,盛智物业管理有限公司将协同投资广场业主方就争创工作,重点作好如下工作安排:
1、物业管理示范大厦争创工作全员参与,公司于8月底就召开“争创达标示范大厦”全体员工动员大会,对整个工作做出布署,并成立专班,全面负责争创工作内外宣传发动、资料、档案归档整理;标准自检及验收工作;
2、成立新物管条例实施宣传小组,公司先后组织员工学习新《物业管理条例》、《租户公约》及《装修管理规定》,为全员规范物业管理行为提供法律指导和实施依据;
3、公司积极做好内部宣传发动工作,以“努力提高物业管理水平,积极打造物业管理强势品牌“为目标,已作出如下具体分工:
1)公司行政部负责物业管理人员培训提高、内外联系沟通、行政接洽、协调资料档案的统筹、监督整理及整改、自检、协助验收工作;
2)做好物业管理示范大厦的申报准备及创建工作,已下发《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》,组织各部门对照此评分细则进行学习,各部门召开会议,对照标准,找出存在的问题及整改方案,统一报批、整改实施;
3)《物业管理示范大厦标准及评分细则》中,所涉及物业管理档案、资料统一由物管处整理收集,并做好登记清单和目录;并将整理后的清单目录及未明事宜统一交行政部;做好自检和及时与物管科联络、协调、更正,并积极准备迎接11月份上级物管部门的验收检查。
本次争创物业管理达标示范大厦工作,是关系到公司的企业形象展示及提升整体实力,开拓对外业务的重要环节,我公司将紧密配合物管部门,积极宣传学习新《物业管理条例》,对照做好完善整改,不断提高物业管理服务水平,为树立达标示范大厦的良好形象和推动行业发展做出贡献!
荆州市盛智物业管理有限公司
二零零三年十月三十一日
附:
1、《申报资料目录》
2、《盛智物业物业管理有限公司简介》、
3、《组织架构图、人事编制、员工名册》
4、《盛智物业物业管理有限公司章程》
第6篇 前期物业管理规划设计阶段介入工作指引
项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引
1规划设计评估准备
1.1规划设计评估需要获得的资料。
1.1.1报批报建文件
《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。
1.1.2企划文件
市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。
1.1.3设计文件
总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸(平面图、立面图、***图)〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
1.2地产需组织项目说明会,会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。
1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘,周边配套状况,进行实地考察。
2项目评估细则。
2.1总体评估。
2.1.1住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区交流协调。
2.1.2住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。
2.1.3建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。
2.1.4生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。
2.1.5设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
2.1.6注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。
2.1.7安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。
2.1.8智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。
2.1.9便于物业组织管理,节约管理成本。
2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
2.2分类评估
2.2.1安保布局
a)便于安保管理区域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。
c)人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。
d)安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速(详见2.2.6智能化设备)。
2.2.2消防布局
a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。
c)消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。
d)消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。
2.2.3交通布局
a)各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c)机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的5%,联排别墅等高标准住宅应按户数1:1,另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5),便于停放。
d)有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。
2.2.4生活配置
a)根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
c)如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。
d)如住宅区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。
2.2.5设备配套
a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当扩展余地。
b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
c)沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。
d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧室,紧邻书房及起居室时,应采取隔音措施。
2.2.6智能化配置
a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中央控制中心联网。
b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。
c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。
d)中央控制中心位置宜设于管理部内,或与管理部相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。
2.2.7房屋单体
a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
c)楼板厚度与隔音符合国家规范。
d)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
e)住宅外窗应考虑开启方便,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2-3米,燃气热水器位置合理,灶宜
避开窗口设置。
g)卫生间不应直接开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。
i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。
j)宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。
k)底层地坪应充分考虑防潮措施。
l)房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。
m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时,应考虑防盗措施。
n)阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直杆件,杆件距小于0.10m,防止儿童攀爬。
2.2.8室内配置
a)室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。
b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相邻时,应采取安全隔离措施。
d)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。
e)室内空调洞位置合理,应靠近室内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。
f)当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。
g)如使用小型中央空调,层高应大于3.3m,并留有室外机位置。
h)室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
i)电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。
j)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
k)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
2.2.9绿化配置
a)绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。
b)绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。
c)绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。
d)绿化品种便于养护,养护成本节约。
e)绿化布局不遮挡住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。
f)绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。
g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
2.2.10景观配置
a)景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。
b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,,还应配置相应的救生设备、设施。
e)景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
f)泛光照明不影响住户,不造成光污染。
2.2.11公共空间
a)应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅通。
b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
c)公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量减少对住户的影响。
d)绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。
e)各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。
f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。
g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施。
h)高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。
i)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。
2.2.12生态环保
a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。
b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。
c)住宅区内无各类污染源。
d)周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。
e)宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。
f)垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集,宜采用垃圾压缩或生化技术处理。
g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置,尽量不影响住户及环境。
h)宜在住宅区内形成自然生态链。
2.2.13管理用房
a)物业管理处
管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。
作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。
总面积:根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般:
管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100*0.2
位置:住宅区中央,底层,管理本部及各作业面相对集中。
b)业委会、居委会(根据当地政策)
功能:办公室、资料室、会议室、接待室
面积:根据具体情况而定
位置:和管理部相对接近,业委会与居委会可联合设置于一处
2.2.14新材料、新技术
a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。
b)试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。
c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。
d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。
2.2.15管理成本测算
a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。
b)管理成本应与市场上类似住宅接近,如因规划设计原因造成差距过大,应知会地产共同协商,相应改进规划、设计。
2.2.16与相似典型项目的比较
a)相似点
b)差异点
c)优势
d
)劣势
e)改进建议
3规划设计评估的程序:
3.1地产提前1个月向物业提出书面知会,要求物业参与某项具体项目规划设计的评估,并提供评估报告。
3.2物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料目录。
3.3地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料,对不能提供的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目情况并解答疑问。
3.4物业接到开发资料后一周内,组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。
3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察情况,于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》,并提交物业相关部门。
3.6物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见,于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。
3.9物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。
第7篇 物业公司项目绿化管理控制工作程序
物业公司项目绿化管理控制程序
1.0 目的
通过对各辖区的绿化环境实施全面指导和监督管理,为住户创造最佳的生活环境。
2.0 范围
适用于公司管辖项目的绿化工作。
3.0职责
3.1清洁绿化部负责制定绿化工作程序、标准和检查验收标准。
3.2质管部每月(季)对各管理处进行绿化检查。
3.3管理处负责对日常绿化的维护并对各分包方进行监督。
4.0程序
4.1绿化工每天要对管辖区内的园林景观及花草树木进行保养、修剪和整形。
4.2根据花草树木的长势,按照绿化工作程序,绿化工要对生长不良、肥力不充足的花木适量施肥,提供花木正常生长发育所需的营养。
4.3清洁绿化部负责制定绿化工作程序、检查和验收标准,并定期对绿化工作人员进行行业务知识的培训、考核。
4.4清洁绿化部要根据花木病害发生规律,制定预防管理措施,防止病虫害的发生。
4.5管理处在日常生活和管理中要对本管辖区的绿化进行维护,要制止一切对绿化植物、绿化设施的破坏行为。
4.6质管部在每月(季)检查中要对花木造型美观定期修剪,防止病虫害等情况进行检查,根据问题对管理提出要求,并限期纠正绿化中存在的不合格项。
4.7在台风暴雨来临时 ,管理处要对易吹折的树木做好预防措施,防止在台风暴雨期间花木遭受损害。
5.0相关文件和记录
wi/q《清洁绿化管理手册》
第8篇 物业精细化管理--清洁服务工作精细化
在商场二层的休息厅内,餐桌旁一位小朋友突然将冰粒饮料碰翻在光滑的通道地板上,没过多久一位老年顾客在此经过,来看清地面的饮料而摔倒在地,家人找到管理处要求为老人进行体检。
精细化操作建议:
1、保洁员应立即采取紧急措施,置放'请绕行,防滑倒'的标识牌,并及时进行清洁;
2、如不能及时摆放标识牌,可临时用椅子等障碍物放在洒落的饮料上,或工作人员站在泼洒的饮料处附近,告知顾客小心绕行,并迅速转告保洁员立即清洁;
3、增加保洁员的巡视频次,或者在客流高峰期内合理调配。
第9篇 物业管理方案制定工作程序
物业管理方案制定程序
1.目的
根据业主或发展商(以下称委托方)的要求,对新承接的物业管理项目制定物业管理方案,确保承接后管理工作能顺利开展。
2.适用范围
适用于公司新承接物业管理项目。
3.引用文件
3.1质量手册第4.2章
3.2so9002标准第4.2章
4.职责
4.1筹备小组负责管理方案制订的统筹工作。
4.2各部门负责有关日常业务及流程的制定。
4.3总经理或副总经理负责管理方案的审批、签署工作。
4.4筹备小组负责与法律顾问联系审查管理方案及其附件。
5.工作程序
5.1物业管理方案的内容:
5.1.1物业概述;
5.1.2物业管理质量目标;
5.1.3物业管理的组织机构及职责;
5.1.4物业管理日常业务及流程;
5.1.5物业管理质量评价和改进。
5.2计划与联系工作
5.2.1筹备小组制定管理方案编制工作的总体计划,明确各部门的职责和要求。
5.2.2筹备小组向委托方取得物业项目的有关资料,并进行整理。
5.2.3筹备小组根据总体计划的要求及各部门的分工将编写的有关资料分发到相应的各部门。
5.3管理方案草案的编制
5.3.1各部门根据总体计划的要求进行编写工作,由部门经理审核后交筹备小组汇总。
5.3.2筹备小组将各部门编制的内容汇总成物业管理方案草案,报总经理或副总经理批准。
5.3.3筹备小组将由总经理或副总经理批准的管理方案草案交法律顾问进行法律咨询。
5.3.4筹备小组根据法律顾问的意见进行修改,经总经理审批后制定成管理方案草案正式文本。
5.4管理方案的磋商
5.4.1管理方案草案由总经理或副总经理、筹备小组与委托方进行磋商。
5.4.2管理方案草案的磋商应形成备忘录,记录磋商情况和修改的意见。
5.4.3根据修改意见,由总经理或副总经理组织公司有关部门和人员进行讨论修改。
5.5管理方案的制定
5.5.1经公司及委托方双方同意的物业管理方案作为正式文本,由总经理或副总经理批准。
5.5.2物业管理方案正式文本、草案及物业管理项目的有关资料和磋商纪要由物管部保管。
5.6管理方案的修改
5.6.1管理方案批准后,委托方或公司都可以提出修改意见,经总经理或副总经理批准后进行修改,修改工作按5.3和5.4规定执行。
5.6.2管理方案的修改文本需经委托方及公司同意并由总经理或副总经理批准。
6.支持文件与记录
第10篇 物业管理评审控制工作程序总经理办公室
物业管理评审控制程序(总经理办公室)
1、目的和范围
总经理按计划对质量管理体系进行评审,以确保其持续的适宜性、充分性和有效性。通过定期的评审评价质量管理体系变更的需要,并适合于实现物业的质量方针和质量目标的要求。
2、引用文件
fshtl-0301物业文件控制程序
fshtl-0302物业记录控制程序
fshtl-0321物业客户满意度测量控制程序
fshtl-0322物业内部质量体系审核控制制度
fshtl-0325物业改进控制程序
3、职责
3.1总经理负责主持管理评审,作出评审结论和决策措施,并对质量管理体系的适应性和持续有效性负责。
3.2总经理办公室主任负责管理评审的计划落实、组织协调,并向总经理报告质量管理体系的运行情况。
3.3总经理办公室负责管理评审的准备工作和组织实施,收集并提供管理评审所需资料,以及评审后问题的分解、检查和报告工作。
3.4与质量体系评审相关的职能部门负责人参加评审,准备并提供本部门的评审所需的资料,落实评审中提出需要采取的纠正与预防措施的制订和实施。
4、工作程序
4.1评审时间、形式、依据
4.1管理评审每年至少进行一次,一般选择在本年度质量目标检查总结之后,下年度新的质量目标颁布之前进行,一般为每年十一月中旬。可结合内审后的结果进行,也可根据需要安排。当内外部环境情况变化时,应及时进行管理评审。
4.2总经理办公室须在评审前一个月编制《管理评审计划》,特殊情况如,遇重大或紧急情况可根据需要即时安排评审;《计划》需交总经理批准。
4.3管理评审一般以会议形式进行评审。
4.4开展管理评审活动的要求:
a.确保质量管理体系持续的适宜性。由于物业所处的环境不断地变化,要求物业根据行业、法律法规要求、业主及市场要求适时调整质量管理体系过程,以保持其持续的适宜性;
b.确保质量管理体系持续的充分性。在物业质量体系运行中,对服务实现过程或体系现状的测量分析、新目标的建立、新方法的提出或新过程的识别,使原有质量管理体系存在不充分的情况,通过管理评审来调整相互关联的过程,以达到体系的持续的充分性;
c确保质量管理体系持续的有效性。有效性是物业实现质量方针、目标的程度的度量。必须把业主的满意度、服务的业绩、物业整体服务素质与行业法规的符合性等与质量目标对比,找差距,不断改进,以确保体系的持续的有效性;
d.上述三种情况都有可能导致体系的变更,物业需适时地调整过程和质量目标,以达到体系的持续的适宜性、充分性和有效性。
4.5管理评审计划或评审要求(包括评审时间、评审目的、评审范围及评审重点、参加评审的部门/人员、评审依据和评审内容),应由总经理办公室提前通知参加管理评审的部门负责人。
4.6管理评审的依据是物业质量方针、目标的实现情况以及市场和顾客需求的变化状况。
4.7当出现下列情况之一时,可增加管理评审频次。
a.物业组织机构、服务内容、资源配置发生重大变化时;
b.当法律法规、行业标准规范及业主要求有变化时;
c.市场需求发生重大变化时;
d.即将进行第二、三方审核,或法律法规规定的审核时;
e.质量审核中发现严重不合格时。
4.2管理评审的输入和输出
4.2.1管理评审的输入包括物业当前的业绩和需要改进方面。如:
a.审核结果。通过内、外审核的结论及所采取的纠正措施实施的效果,评价质量管理体系的适宜性、有效性以及企业结构、职责分工、程序和资源配置的合理性、充分性;
b.业主的反馈信息。根据市场信息、业主反馈的信息、服务情况的信息以及与业主沟通的结果,评价业主对本物业服务的满意程度;
c.过程的业绩和服务的符合性。通过对服务过程的确认、控制的效果以及产品实际质量状况与质量要求的符合性的审核,评价质量管理体系运行的有效性;
d.预防和纠正措施的情况。对预防和纠正措施实施的结果进行评审、确认,以便修改相关文件,保持措施的后续有效性;
e.以往管理评审的跟踪措施情况。检查评审上次管理评审结果所采取的纠正措施的跟踪验证结果的有效性、及时性和正确性,以确保质量管理体系运行的有效性;
f.可能影响质量管理体系的变化。根据市场策略、技术进步相关法律法规和社会要求等外部环境的变化以及物业内部的变化(如体系的重大变更,财务状况变化等因素),评价体系进行变更和完善的必要性;
g.评价持续改进项目实施的有效性,并提出新的改进目标和项目;
h.根据物业经营状况的相关数据的趋势、分析和应用情况及效果,以确定体系的适宜性、充分性、有效性和需要改进的顺序和项目;
i.改进的建议。
4.2.2评审的输出
a.质量管理体系及其过程有效性的改进。在评审结论中应有关于体系及过程改进的要求、顺序、项目等内容(如业主满意、过程改进、硬件设施设备环境等);
b.与服务要求有关的改进。在服务的改进方面,包括服务质量特性、满足市场需求的能力等。优先考虑业主的要求以及服务实现中的薄弱环节;
c.确定和提供资源的措施。根据内外部环境的变化,确定资源需求,尤其对关键设备、关键工序、特殊过程、测量设备、人员等方面的需求,予以确认和配置,以适应体系运行的需要。
4.3管理评审的实施办法
4.1总经理办公室向有关部门提出评审所需的资料清单。包括:
a.内外部质量管理体系审核报告及不符合项实施纠正措施的有关材料;
b.本年度或某阶段质量目标完成情况的材料;
c.物业服务质量、服务水平的分析材料;
d.业主满意度调查信息和服务情况的汇总材料;
e.其他有关服务与体系运行的情况资料、纠正和预防措施的有关资料;
f.物业管理方面的数据的趋势分析、应用效果以及持续改进的相关数据、报表、材料等。
4.2总经理办公室将《管理评审通知单》和批准的《评审计划》下发各参加评审的部门,同时要求各参加部门作好会议的准备工作,包括对本部门薄弱环节的分析、产生原因及改进的设想。
4.3召开评审会议:
a.总经理主持
会议,各部门经理参加会议;
b.指定评审重点部门作主要发言;
c.参加会议人员进行充分讨论。
4.4评审报告
4.4.1根据总经理对管理评审中相关问题的决定,总经理办公室形成文件,经总经理审核、批准后,下发实施。
评审报告的内容一般包括:评审时间;评审组成员姓名、部门、职务;评审简要过程及结论;不符合项的具体说明及改进建议。
4.4.2对管理评审出现的不符合项,由总经理确定责任部门,总经理办公室进行分解,下发各部门制订纠正措施,予以实施。
4.4.3管理评审报告分发范围:总经理、总经理办公室、相关部门。
4.5纠正措施的跟踪验证
4.5.1各相关部门收到评审报告后,应立即分析原因,制订纠正措施,并报告总经理办公室审核,总经理批准,然后组织实施。
4.5.2总经理办公室对实施情况跟踪检查,验证实施的有效性,并报总经理。
4.6管理评审计划、记录、报告等相关资料应由总经理办公室按照《文件控制程序》归档备查。
4.7管理评审结果引起文件更改时,按fshtl-0301《文件控制程序》执行。
5、记录
管理评审计划(见总办手册7.13)管理评审通知单(见总办手册7.14)
第11篇 某物业管理公司会务组织工作程序
物业管理公司会务组织工作程序
会议要经过:会议预案、材料准备、开会通知、会间、会后工作的程序。
一、会议预案
会议前制定会议预案包括:
会名→议题→会期→出席人员→议程→会场布置
二、材料准备
会议涉及的材料要完整的收集。
三、会议通知
会议通知要具备:时间、地点、议题、出席人员。
四、会前检查
会议之前做充分检查。
五、会间服务
会议期间,主要服务工作有:发放会议有关材料,会间安排茶水等。
六、会后工作
a、编写会议纪要或简报,上报或下发。
b、向未到会议的同事传达会议概况和决定。
c、会议文件立卷归案。
d、对会议形成的决议,还要协调有关部门落实,并将执行情况报总经理。
签署人:物业管理有限公司
第12篇 某某物业公司品质管理部工作职责
某物业公司品质管理部工作职责
1.负责组织质量体系的实施、持续和改进工作;
2.负责公司质量体系文件和资源的控制;
3.组织实施内部质量审核工作;
4.负责处理其他与运作质量有关的事务;
5.每月对公司整体服务质量、工作流程的运作情况出具分析――预测报告,并上报领导团队;
6.对各基础上管理方案与质量方针、质量目标是否符合,万平方米管理成本、人员配置是否合理的问题进行控制。
