第1篇 公司管理评审工作程序范本
公司管理评审程序范本(5)
qp--001
编制人:
审核人:
批准人:
批准日期:
版本号:a版
修订次:0次
编制单位:质管部
生效日期:
文件修订履历
版本/修订次
修订要项
修订内容
修订日期
a/0
首次发行
1、0目的:
为了使本公司质量管理体系能够有效、充分、适宜的持续运行,满足本
司质量方针的要求,确保纠正、预防和改进措施的有效实施,保证本公司质量体系符合gb/t19001:2000idtiso9001:2000标准要求,特制订本程序。
2、0范围:
适用于对本公司质量管理体系各环节评审的控制。
3、0定义:
无。
4、0权责:
4.1总经理或其授权人:负责主持管理评审会议、批准评审计划和评审报告,决策重大问题。
4.2管理者代表:负责拟制管理评审计划和报告,向总经理汇报全面的质量管理体系运行情况,对评审报告中提出的纠正、预防和改进措施的实施情况组织相关人员进行跟踪与验证。
4.3各部门:负责准备并提供本部门涉及的评审所需资料,并负责实施管理评审中与本部门有关的各项纠正、预防和改进措施。
5、0流程说明:
5.1流程示意图:(略)
5.2说明:
5.2.1管理评审计划
5.2.1.1原则上管理评审每年12月份进行一次。
5.2.1.2当出现以下情况之一或多项次可增加管理评审频次:
a)公司组织架构、产品范围、资源配置发生重大变化时;
b)公司发生重大质量问题、安全事故、相关企业或单位有严重投诉或投诉连续发生时;
c)当法律、法规、标准及其它要求有变化时;
d)审核中发现严重不符合时;
e)公司总经理或其授权人有要求和安排时。
5.2.1.3管理者代表在每次管理评审前编制《管理评审计划》,报总经理核准,计划的主要内容包括:
a)评审时间;
b)评审目的;
c)评审范围及评审重点;
d)参加评审部门(人员);
e)评审依据及评审内容。
5.2.2管理评审内容
管理评审内容应包括以下全部或部分方面
5.2.2.1质量方针、目标的适宜性,有效性(此项由管理者代表提供);
5.2.2.2顾客、本公司或第三方对本司质量管理体系审核的结果(此项由管理者代表提供);
5.2.2.3与本司相关企业或单位关注的问题及信息反馈处理情况,如:外部投诉;政府机构的信息反馈等(此项由相关部门提供);
5.2.2.4产品形成过程的评估和产品的监控与测量的结果(此项由质管部门提供);
5.2.2.5公司质量管理体系内部审核或日常工作中发生的不符合事项所采取的纠正、预防和改进措施的实施及有效性的验证结果(此项由管理者代表提供);
5.2.2.6以往管理评审后所采取的纠正、预防和改进措施实施的有效性(此项由管理者代表提供);
5.2.2.7公司经营目标、方针等的实现情况(此项由管理者代表提供);
5.2.2.8公司管理程序中规定条款与国家法律、法规的符合性程度及检测报告(此项由管理者代表提供);
5.2.2.9重大事故的处理,如工伤、火灾等(此项由综合管理部提供);
5.2.2.10公司应急资源的配置情况(此项由综合管理部提供);
5.2.2.11公司质量管理体系目前运作需改进的建议(此项由各部门提供);
5.2.2.12公司资源的适宜性(此项由管理者代表提供)。
5.2.3评审准备
5.2.3.1评审前,各部门需对本部门先进行内部的工作评审、总结,并在规定时间前呈报至管理者代表处,管理者代表根据现阶段管理体系运行情况制订本次评审计划,呈总经理核准。
5.2.3.2综合管理部根据评审内容的要求,组织评审资料的收集,并准备必要的文件,评审资料由管理者代表确认。
5.2.4管理评审会议
5.2.4.1总经理或其授权人主持评审会议,各部门负责人和相关人员对评审内容作出汇报和讨论,对于存在或潜在的不合格事项分析原因,提出纠正、预防和改进措施,确定责任人和整改时间;
5.2.4.2总经理或其授权人对所涉及的评审内容做出结论与要求(包括进一步调查、验证等)。
5.2.5纠正、预防和改进措施
5.2.5.1管理评审提出的纠正、预防和改进措施应包括与以下方面有关的措施:
a)管理体系及其过程的改进,包含方针、目标、管理方案、组织架构及过程控制等方面;
b)与顾客有关的产品的改进;对现有产品符合要求的改进;
c)公司资源需求的改进。(包括硬件需求、软件需求与信息需求等)。
5.2.5.2纠正、预防和改进措施的实施与验证
5.2.5.2.1管理者代表对纠正、预防和改进措施的实施效果进行跟踪验证,并将其结果作为下一次管理评审的参照内容。
5.2.5.2.2各部门对本部门需作纠正、预防和改进措施的事项,在规定时间内进行彻底执行,其部门责任人负责执行和监督执行工作。
5.2.6管理评审会议结束后,管理者代表编制《管理评审报告》呈交总经理核准,并发至相关责任部门,同时此报告也可作为下次评审的参考。
5.2.7评审结果所引起的文件类更改,执行《文件与资料控制程序》。
5.2.8管理评审过程中产生的相关记录,由综合管理部按《记录控制程序》保管。(包括评审计划,各部门准备的评审资料,评审会议记录和评审报告等)
6、0参考文件
6.1《内部质量审核程序》…………(qp-009)
6.2《文件与资料控制程序》…………(qp-002)
6.3《记录控制程序》…………(qp-003)
7、0相关附件
7.1《管理评审计划》…………(wf-qa-018-a)
7.2《管理评审会议记录》…………(wf-qa-019-a)
第2篇 机械公司安全环保网络化管理工作考核办法
制订机械公司安全环保（网络化管理）工作考核办法，是为力求通过考核来推行安全网络化管理，以检查、考核、整改来促进日常安全环保管理，进而消除人的不安全行为和物的不安全状态，保证实现2008年的生产工作安全目标。
1.考核主要内容：安全环保目标指标完成情况，安全环保违章违纪频次，日常安全环保管理，安全环保检查，隐患整改率。
2.员工发生违章违纪除按《机械公司安全生产处罚条款》处理外，部门考核中按处罚条款内扣分的10%相应扣分。
3.员工发生轻伤事故（包括外来人员）则该三级网格辖区（工段或班组）所有人员当月奖励工资扣款50元/人，责任人按责任再行处理。部门（二级网格）考核扣分10分，部门（二级网格）责任人扣款500元。
4.员工发生重伤事故（包括外来人员）则该三级网格辖区（工段或班组）所有人员当月奖励工资扣款100元/人，责任人按责任再行处理。部门（二级网格）考核扣分20分。部门（二级网格）责任人扣款1000元。
5.预警制度：
5.1受到整改通知单第一次， 进行日常考核；扣1分
5.2受到整改通知单第二次， 进行警告考核；扣3分
5.3受到整改通知单第三次， 进行黄牌考核；扣5分
6.对部门（二级网格）以百分制考核：
6.1部门（二级网格）考核得分≥95分，加奖10-20元/人.月。
6.2部门（二级网格）考核得分≥90分<95分，不扣不奖。
6.3部门（二级网格）考核得分≥85分<90分，扣奖10元/人.月。
6.4部门（二级网格）考核得分≥80分<85分，扣奖20元/人.月。
6.5依次类推，考核得分每低5分加扣奖10元。
6.6部门（二级网格）内发生事故取消得奖。
6.7部门得奖分三级：
6.7.1一级20元/人.月：保障一部、保障二部、漕泾分公司、施工管理部、设备修造部
6.7.2二级15元/人.月：计量检测中心、大机组维修中心、特种设备检测中心、dcs中心、制冷设备维修中心
6.7.3三级10元/人.月：各管理部室
7.安全环保网格化管理实施分级考核：
7.1公司由技术质安部负责对二级网格辖区的考核，以检查打分形式每月一次。根据得分确定奖扣总额，
7.2各部门（中心）负责对本部门（中心）三级网格辖区的考核，进行二次考核分配，考核结果报公司技术质安部备案。
7.3二次考核分配指：二级辖区（各部和中心）在获得由技术质安部考核后所得奖扣总额内对各三级网格辖区（工段或班组）进行评价考核。各三级网格辖区（工段或班组）对本责任区内员工个人进行评价考核。
7.4 各级网格辖区如遇上级检查扣奖或加奖则有该网格辖区承担责任。
7.5对于在安全环保工作上有特殊贡献的个人给予奖励部门给予10以内加分。
7.6考核时间，上月26日零时起至当月25日24时止。
7.7上述考核采用月考季发方式。
8.技术质安部对本公司内的二级网格辖区（各部和中心）的考核，在当月的30日前完成。各部和中心对三级网格辖区（工段或班组）的考核，在下月的5日前完成。
9.考核结果经公司主管安全生产的副总经理确认后，由人力资源部负责考核奖惩的实施。
第3篇 营销中心代理公司日常工作管理
营销中心代理公司的日常工作管理
1.代理公司应制定案场的管理规范,并提交开发商审核、确定后方可实行。
审核流程:代理公司制定代理公司销售总监审核确认开发商销售经理审核确认 开发商销售总监审核确认案场管理规范最终执行
2.代理公司人员要穿统一着装,并使用统一的vi标识。
3.代理公司应保持办公区域的整洁,严禁喧哗、嬉戏、等有所破坏营销中心整体形象的行为。代理公司每天应对两个案场的卫生进行监督,如遇到物业公司不配合清理卫生的行为,可及时向开发商提请协助,开发商每周对营销中心的工作环境进行检查和监督。
4.工作时间内不允许打私人电话,不得从事与销售无关的任何活动。
5.销售现场应以客户为重,不许有冷淡客户、对来访客户视而不见或出言粗鲁与客户争吵事件(现象)发生。
6.代理公司要定期向开发商报送销售信息、报表等资料,及时反馈销售现场出现的相关情况。
7.代理公司作息时间可根据季节变化和楼盘销售需要,跟改作息时间,并定期将两个销售案场作息时间表提交到开发商,两个案场的销售前台不允许出现空台现象,必须保证a位有置业顾问待位。
8.代理公司的员工不能进行有损开发商的私人交易活动,不能以开发商名义进行任何违背销售原则的行为及进行任何超出代理合同所指定范围之外的业务,如有此类行为,须承担因此引起的一切法律责任,公司有权终止合同,并追究其法律责任。
-- 未经公司许可,不得私自代已购客户转让楼盘,并赚取差价;
-- 对于未经授权之事,不得擅自答应客户任何要求;
-- 未经公司许可,任何人不得修改合同条款。
9.公司的文件、规定以及任何未对外公开的资料、信息,均属公司的机密文件,代理公司人员不得对外提供以及宣传;任何人询问均须婉言谢绝或向公司部门负责人请示。
10.处罚:a、如开发商发现违反以上第3、第5、第6条和第7条,初次进行口头警告,再次发现,进行100元以上的罚款。
b、发现违反第8和第9条,进行1000元以上的罚款,如果影响比较严重,开发商有权与其解除合同关系,并追究其法律责任。
第4篇 公司水资源管理控制工作程序
精制加工有限公司--程序文件
水资源管理控制程序
1目的
通过对生产和生活用水进行有效的管理和控制,确保公司节约用水、降低消耗。
2适用范围
本程序对公司生产和生活用水的管理和控制做出了明文规定。
3职责
3.1公用科负责公司水资源使用的监管、统计等事宜。
4定义(略)
5运作流程
5.1水资源使用场所包括:
a、生活用水(餐厅、厕所、饮用水、澡堂、清洁用水等);
b、生产用水(工艺用水、循环水、清洗设备、管道用水等);
c、浇灌水(草坪等);
d、消防用水;
5.2水资源管道应分区铺设,并在各区域设立水表,以便于独立核算,公用科负责编制和维护《公司水网图》,《公司水网图》应包括:
a、公司生产用水、生活用水、消防用水、废水管道图;
b、各废水一级、二级排放口;
c、消防栓位置;
d、各水表位置;
e、各废水处置装置位置、名称;
5.3公用科1次/月统计各区域用水数量,并填报《公用系统月报表》,并与历史数据相对比。
5.4水资源管理和控制原则:
5.4.1在开发、设计产品及工艺流程时,应考虑节约水资源。
5.4.2生产部应节约用水,应尽可能减少清洗设备、管道用水量。
5.4.3餐厅应节约用水。
5.4.4公司全员应具备节约用水的理念,人事科负责培训。
5.4.5公用科负责不定期巡查厂区用水情况,若有跑、冒、滴、漏、浪费水资源状况,应责成区域负责部门予以改善。
5.5记录的管理。
记录的管理依据《记录控制程序》执行。
6相关支持文件
6.1《公司水网图》
6.2《记录控制程序》
7相关环境记录表格
7.1《公用系统月报表》
第5篇 公司供应商管理工作程序
公司供应商管理程序(五)
1.目的
建立环保物质程序管理采购过程,保证所采购的产品满足本公司生产的需要和环保要求。
2.范围
适用本公司所有原材料及副资材采购的供应商。
(注:本程序只涉及到国内的供应商,国外的供应商由**公司指定、管理)
3.定义
无
4.职责
主导部门:资材调达系
相关部门:iso事务局、制造部
5.管理内容
5.1新供应商的选择:
5.1.1开发新的供应商时,该供应商首先要满足公本公司iso9001体系、iso14001体系以及环境管理物质和法律法规规定的禁用物质的要求。
5.1.2若供应商品有通过iso14001或知名企业环保系统相关的环保认可,可优先列为采购对象。
5.1.3在评估新的供应商时,应先告知供应商本公司的环保管理物质的管理方针、管理标准。
5.1.4相关部门对新供应商进行必要的考核评审,评审合格后汇报总经理确认,再将供应商及产品规格纳入到《ken-rohs适合物料副资材一览表》中。
考核评审的依据:“供应商评审检查表”
5.1.5对于无法满足本公司要求的企业,不能列入公司的供应商,如因部品的特殊性,可适当要求定期组改、再评审,直至合格后才方可纳入合格供应商。
5.1.6国外的供应商由东洋公司进行选择,并将相关的信息传达于新建高公司,由iso事务局修正相关的表格并联络有关部门。
5.2供应商的管理和信息传达:
5.2.1新部品送样时签回我司要求的《环境管理物质协议书》和部品的icp数据或权威机构检测报告。由资材部接收传达iso事务局确认和登录,参阅文件管理程序的《环境管理物质信息处理流程》。
5.2.2所送物料之相关物质的含量均符合我公司相关规定标准。
5.2.3在物料外标示上或产品上要有相关批号、供应商名、部品名、规格及数量等可作追踪保证的依据。
5.2.4能每批交货都符合《环境管理物质协议书》和部品的icp数据或权威机构检测报告书的期限。否则依不合格管理程序处理。
5.2.5供应商在变更管理上要遵从本公司变更管理的相关要求。事前提出相关依赖,由本公司认可后方可投入批量生产。
5.2.6对于本公司的信息情报变更或新建时,由供应商担当责任人务责与供应商进行联络。确保公司的基准要求能够传达到供应商,并能实现在相应的部品上,保证部品的提供能达到公司的要求。
5.3供应商的评审:
5.3.1评审的准备:根椐供应商评审计划表日程,至少提前10个工作日向供应商联络相关评审事宜,并要求供应商先自行进行临查,为评审作好准备。
5.3.2评审的频率:原则上至少每年/次对供应商进行调查评审。如评审不合格的供应商,进行指导、改善后再进行评审。
5.3.3对供应商的评审必需建立在公司环境管理物质要求的基准上,依供应商评审检查表的内容为依据进行评审。
5.3.4评审的结果判定:
5.3.4.1合格判定原则:年度评审中存在五项以上(含五项)不符合事项“×”发生
时,作为不合格判定。
5.3.4.2是正依赖事项中有两项以上(含两项)不能关闭时,作为不合格判定。
5.3.4.3对于评审表中判定为改善事项△的项目,公司将不作书面的改善要求,但供应商必需自行改善,次回评审时如还没有完善将上升为不符合事项“×”。
5.3.5评审的结果中对于不符合事项必须在总结会议上经供应商确认,再提出是正依赖书,同评审报告书一起传达供应商。
5.3.6是正依赖书改善内容的实施有效性由iso事务局担当进行书面或现场的确认,管理代表承认。实施失效的事项,要求定期内再改善。
5.3.7对于不合格的供应商,由iso事务局进行指导、督促、跟踪,如对不符合事项在定期指导改善后仍不能达到要求的供应商。情况允许条件下(保证生产正常化)汇报经理取消合格供应商资格,并联络相关部门;特殊情况下及时向经理汇报进行判定。
6.相关附件
6.1供应商评审计划表
6.2供应商评审检查表
6.3环境管理物质协议书
6.4是正依赖书
第6篇 辽河油田公司工作前安全分析管理暂行规定
第一章 总 则
第一条 为规范作业前危害分析，控制作业风险，确保作业人员健康和安全，根据中国石油天然气集团公司《工作前安全分析管理规范》（q/sy1238-2009），特制定本规定。
第二条 本规定适用于辽河油田公司、辽河石油勘探局（以下简称油田公司）及承包商生产和施工作业场所所有的现场作业活动，控股企业参照本规定执行。
第三条 本规定中工作前安全分析（简称jsa）是指事先或定期对某项工作任务进行风险评价，并根据评价结果制定和实施相应的控制措施，达到最大限度消除或控制风险的方法。
严重性是指可能引起的后果的严重程度。
可能性是指后果事件发生的几率。
风险是指某一特定危害事件发生的可能性与后果的组合。
第四条 凡是作业前需要编制安全工作方案的项目，应进行工作前安全分析，项目包括但不限于下列作业活动：
（一）新的作业；
（二）非常规性（临时）的作业；
（三）承包商作业；
（四）改变现有的作业；
（五）评估现有的作业；
但以下方面需要用其他专门的方法和程序进行危害分析：
（一）与工艺安全管理有关的危害识别和风险控制；
（二）其他专业领域，如消防安全、人机工程、职业病等。
第五条 以前作过分析或已有操作规程的工作任务可以不再进行工作前安全分析，但应审查以前工作前安全分析或操作规程是否有效，如果存在疑问，应重新进行工作前安全分析。
第六条 紧急状态下的工作任务，如抢修、抢险等，执行应急预案。
第二章 管理职责
第七条 油田公司安全环保处组织制定、管理和维护本规定。并对程序的执行提供咨询、支持和审核。
第八条 油田公司业务主管部门负责本规定的执行，并提供培训、监督和考核。
第九条 各二级单位和承包商执行工作前安全分析管理程序，并提出改进建议。
第十条 员工接受工作前安全分析培训，执行工作前安全分析管理规定。
第三章 工作任务初步审查
第十一条 现场作业人员均可提出需要进行工作前安全分析的工作任务。工作前安全分析管理流程图见附录a。
第十二条 生产单位业务主管负责人组织对工作任务进行初步审查，确定工作任务内容，判断是否需要做工作前安全分析。
第十三条 若初步审查判断出的工作任务风险无法接受，则应停止该工作任务，或者重新设定工作任务内容。
第十四条 一般情况下，新工作任务（包括以前没做过工作前安全分析的工作任务）在开始前均应进行工作前安全分析，如果该工作任务是低风险活动，并由有胜任能力的人员完成，可不做工作前安全分析，但应对工作环境进行分析。
第7篇 公司企业职工档案管理工作规定
企业(公司)职工档案管理工作规定
第一章总则
第一条为加强企业职工档案管理,有效地保护和利用档案,提高科学管理水平,为社会主义现代化建设服务,根据《中华人民共和国档案法》有关规定,制定本规定。
第二条企业职工档案是企业劳动、组织、人事等部门在招用、调配、培训、考核、奖惩、选拔和任用等工作中形成的有关职工个人经历、政治思想、业务技术水平、工作表现以及工作变动等情况的文件材料。是历史地、全面地考察职工的依据,是国家档案的组成部分。
第三条企业职工档案工作,在国家档案行政管理部门宏观管理、组织协调下,由劳动主管部门领导与指导,实行分级管理,同时接受同级档案行政管理部门的监督、指导。
第四条企业职工档案管理工作必须贯彻执行党和国家有关档案、保密的法规和制度。
第二章机构和职责
第五条职工档案由所在企业的劳动(组织人事)职能机构管理。实行档案综合管理的企业单位,档案综合管理部门应设专人管理职工档案。
第六条职工失踪、逃亡、合理流动或出国不归者,其档案由原所在单位保管,也可由当地劳动行政部门代为保管。
第七条职工死亡后,其档案由原管理部门保存五年后,移交企业综合档案部门保存。对国家和企业有特殊贡献的英雄、模范人物死亡以后,其档案由企业综合档案部门按规定向有关档案馆移交。
第八条企业职工档案管理部门的职责:
(一)保管职工档案;
(二)收集、鉴别和整理职工档案材料;
(三)办理职工档案的查阅、借阅和转递手续;
(四)登记职工工作变动情况;
(五)为有关部门提供职工情况;
(六)做好职工档案的安全、保密、保护工作;
(七)定期向企业档案室(馆)移交档案。
(八)办理其它有关事项。
第三章档案的内容
第九条企业职工档案的内容和分类:
(一)履历材料;
(二)自传材料;
(三)鉴定、考核、考察材料;
(四)评定岗位技能和学历材料(包括学历、学位、学绩、培训结业成绩表和评定技能的考绩、审批等材料);
(五)政审材料;
(六)参加中国共产党、共青团及民主党派的材料;
(七)奖励材料;
(八)处分材料;
(九)招用、劳动合同,调动、聘用、复员退伍、转业、工资、保险福利待遇、出国、退休、退职等材料;
(十)其他可供组织参考的材料。
第四章档案的收集、保管和销毁
第十条职工所在企业的劳动(组织人事)职能机构对职工进行考察、考核、培训、奖惩等所形成的材料要及时收集,整理立卷,保持档案的完整。
第十一条立卷归档的材料必须认真鉴别,保证材料的真实、文字清楚、手续齐备。材料须经组织审查盖章或本人签字的,应在盖章、签字后归档。
第十二条企业职工档案材料统一使用十六开规格办公用纸,不得使用圆珠笔、铅笔、红色墨水及复写纸书写。
第十三条按规定需要销毁档案材料时,必须经单位主管档案工作的领导批准。
第十四条档案卷皮、目录和档案袋的样式、规格实行统一的制作标准(见附件一)。
第十五条严禁任何人私自保存他人档案或利用档案材料营私舞弊。对违反规定者,应视情节轻重,严肃处理。对违反《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国保守秘密法》的,要依法处理。
第十六条职工档案管理单位应建立健全工作制度,做好防火、防蛀、防潮、防光、防盗等工作。
第五章档案的提供利用
第十七条因工作需要查阅和借用档案,须遵守下列规定:
(一)查阅档案应凭盖有党政机关、人民团体、企事业单位公章的介绍信。
(二)查阅、使用企业职工档案的单位,应派可靠人员到保管单位查阅室查阅。
(三)档案除特殊情况外一般不借出查阅。如必须借出查阅时,应事先提交报告,说明理由,经企业或企业受权的主管档案工作的领导批准,严格履行登记手续,并按期归还。
(四)任何个人不得查阅或借用本人及亲属(包括父母、配偶、子女及兄弟姐妹等)的档案。
(五)各单位应制定查阅档案的制度。查阅档案必须严格遵守保密制度和阅档规定,严禁涂改、圈划、抽取、撤换档案。查阅者不得泄露或擅自向外公布档案内容。对违反者,应视情节轻重予以批评教育,直至纪律处分,或追究法律责任。
(六)因工作需要从档案中取证的,须请示单位主管档案工作的领导批准后才能复制办理。
第六章档案的转递
第十八条企业职工调动、辞职、解除劳动合同或被开除、辞退等,应由职工所在单位在一个月内将其档案转交其新的工作单位或其户口所在地的街道劳动(组织人事)部门。职工被劳教、劳改,原所在单位今后还准备录用的,其档案由原所在单位保管。
第十九条转递档案应遵守下列规定:
(一)通过机要交通或派专人送取,不准邮寄或交本人自带。
(二)对转出的档案,必须按统一规定的“企业职工档案转递通知单”(见附件二)的项目登记,并密封包装。
(三)对转出的材料,不得扣留或分批转出。
(四)接收单位收到档案经核对无误后,应在回执上签名盖章,并将回执立即退回。逾期一个月转出单位未收到回执应及时催问,以防丢失。
第七章附则
第二十条本规定由劳动部负责解释。
第二十一条本规定自下达之日起执行。各省、自治区、直辖市和国务院各部门可结合实际情况制定实施办法或细则。
第8篇 物业公司消防安全管理运行工作程序
1.1公司总经理是公司的消防安全责任人,及时听取公司消防安全管理人对辖区的消防安全情况汇报并作出妥善处理,在权限范围内审批消防经费投入,对重大消防经费投入及时向超市董事会汇报。
1.2公司人事主管是公司的消防安全管理人,每天督促公司各辖区落实消防安全检查制度,听取辖区负责人对辖区当天的消防安全巡查情况,对严格落实消防安全责任、及时发现和消除火灾隐患的部门、员工进行表扬奖励;对属于立项整改的火灾隐患向总经理提出整改方案,对公司辖区发现的重大消防安全问题立即向总经理报告。
1.3辖区负责人是辖区消防安全管理的职能部门,辖区负责人每天对保安部等各部门落实防火巡查制度、用电防火安全制度、消防控制室值班制度的情况进行督促抽查,听取安全员对辖区各个岗位、重点部位的检查情况和消防控制室值班员的汇报,督促其作好记录并向公司消防安全管理人如实报告,对各部门的消防安全工作提出奖惩建议,完成消防安全管理人交给的消防安全培训、宣传等其他消防保卫工作。
1.3.1辖区安全管理人在辖区负责人的领导下开展工作,具体做好辖区日常的消防安全工作,每天对仓库、配电室等重点部位进行检查,对发现的火灾隐患或消防违法行为填写好防火检查记录并向及时辖区消防安全负责人汇报,并落实火灾隐患看护措施,严防火灾事故发生,完成辖区负责人交给的其他消防工作。
1.3.2消防控制室值班员在辖区消防安全管理人领导下开展工作,必须24小时在位,主要维护好自动消防设施的正常运行,发现故障及时处理,对不能立即整改的火灾隐患立即向辖区消防安全管理人汇报;控制室接收到火灾报警信号时立即向辖区消防安全管理人汇报,由辖区消防安全管理人或消防安全员对是否发生火灾迅速进行确认。
1.4.1辖区保安部负责人负责组织人员对辖区进行防火巡查,严格落实“用电防火安全制度”、“安全疏散设施管理制度”、“用火、动火安全管理制度”等消防安全管理规章制度,每天认真查看保安员的防火巡查记录,分析、小结辖区存在的火灾隐患和消防违法行为,提出有针对性的工作举措;对落实消防安全责任不力的员工提出处罚意见;对不能立即整改的火灾隐患向辖区负责人报告并填写《火灾隐患处理报告表》,并与辖区负责人通力协作,落实火灾防范措施。
1.4.2辖区保安部保安员负责对本辖区的防火巡查(每两小时一次),对堵塞、挤占疏散通道、挪用消防器材、设施、携带易燃易爆化危险品进入辖区、违章动火、将安全出口上锁、遮挡、遮挡、覆盖消防安全疏散指示标志等能立即整改的火灾隐患或消防违法行为当场进行制止;对消防器材、设施损坏等不能立即整改的火灾隐患立即向辖区消防安全管理人报告,并按辖区消防安全管理人的要求进行看护,确保不发生火灾事故。
1.5.1客服部负责人负责组织物管员员对仓库、配电室、消防监控室等重点部位进行防火巡查,督促各岗位严格落实“用电防火安全制度”等消防安全管理规章制度,针对重点部位存在的火灾隐患和消防违法行为,提出有效的工作举措;对不能立即整改的火灾隐患向辖区负责人报告并填写《火灾隐患处理报告表》,并与辖区负责人通力协作,落实火灾防范措施。
1.5.2客服部物管员负责对区域的防火巡查并作好记录(每两小时一次),对堵塞、挤占疏散通道、挪用消防器材、设施等能立即整改的火灾隐患或消防违法行为当场进行制止;对消防器材、设施损坏等不能立即整改的火灾隐患立即向客服部负责人报告,并按客服部负责人的要求进行看护,确保不发生火灾事故。
1.6.1工程部负责人负责辖区施工中的消防安全管理工作,主要督促施工维修人员落实“用电防火安全制度”、 “用火、动火安全管理制度”等消防安全管理规章制度,对工程施工中存在的火灾隐患向辖区负责人汇报并提请辖区负责人安排专人进行现场看护、落实火灾防范措施并作好记录。
1.6.2维修人员执行“辖区在规定时间不准动火施工的”规定,必须在落实作业现场的消防安全措施后方可进行施工,即:已取得经工程部申请、保安部实地检查合格、辖区负责人审批同意的“动火审批手续”,现场有足够的灭火器材或公安消防部队车辆现场进行保护,有足够的保卫人员现场监护,动火区域的业主已疏散离开等条件;电气设备及线路不得超负荷运行,并定期进行检查;架设临时线路,必须经辖区负责人批准,严格按照临时线路的要求进行架设;工程施工过中必须遵守消防安全管理规定并作好记录。
1.7.1保安部负责人负责辖区周围的消防安全巡查,发现辖区周围车辆、人员拥挤时应向辖区负责人报告并组织保安部保安员进行制止、配合公安人员进行交通疏导;处理保安员发现的火灾隐患;认为对辖区消防安全构成隐患(如业主携带易燃易爆物品入辖区)的立即制止并向辖区负责人汇报。
1.7.2保安部保安员具体维护辖区周围的消防安全状况,及时制止堵塞消防通道、埋压、圈占辖区外的室外消火栓的行为并立即向保安负责人报告;发现进入业主携带易燃易爆物品进入辖区时立即制止并向保安部负责人报告;对辖区外围的消防器材、设施进行巡查并作好记录。
1.8.1辖区保洁绿化人员在本部门负责人的领导下开展日常消防安全工作,每天进行岗位防火巡查并作好记录,发现火灾隐患或消防违法行为进行有效处置并立即向本部门负责人汇报。
第9篇 质量管理岗绍兴京越地铁有限公司工作职责与职位要求
职位描述：
绍兴京越地铁有限公司（以下简称“京越地铁”）为绍兴市轨道办通过公开招标选定的投资人联合体（北京市基础设施投资有限公司、北京地铁车辆装备有限公司、北京市政路桥股份有限公司、北京城建基础设施投资管理有限公司）与绍兴市轨道交通集团有限公司（绍兴市政府方出资代表）共同设立的特许经营公司，负责绍兴市城市轨道交通1号线ppp项目的投融资、建设、运营、维护工作。公司下设综合管理部、融资财务部、设计管理部、合约部、工程管理部、质量安全部、技术设备部和运营服务管理部8个部门。京越地铁将助力2023年杭州亚运会，为绍兴市轨道交通发展、城市居民出行服务做出实实在在的贡献。
职责描述：
1、负责建立健全质量管理体系和制度，贯彻落实质量管理有关法规、标准和制度；
2、检查参建单位质量管理体系的建立和运行。督促监理单位切实履行监理职责，认真监督工程质量；组织定期或不定期的质量检查和日常巡查，组织质量管理工作的总结和评比。
3、协调质量监督部门和上级主管部门的管理工作，并参与其组织的质量检查，对查出的质量问题，跟踪落实整改措施；
4、组织施工单位进行工程评优；
5、监督检查各参建方工程资料的编制，对工程档案进行汇总、收集和归档；
6、编写质量管理工作总结。
职位要求：
1、大本及以上学历，工程类专业或从事施工质量管理4年以上，中级以上职称；
2、责任心强，具有良好的沟通能力；
3、能熟练使用各类办公软件；
4、具有地铁土建工程或机电安装管理经验。
第10篇 房地产公司招标管理工作程序
房地产公司招标管理程序
1.目的和范围:加强本公司设计、施工、广告合同的招标管理,使之得到有效控制,从而确保公司的利益。
2.职责
2.1总经理室组织各相关部门参与设计、施工、广告招标工作。
2.2设计招标
2.2.1副总经理主持设计招标的全过程。
2.2.2设计研发部经理负责组织设计招标的具体工作。
2.2.3设计研发部负责项目设计期间的合同保管、监督和传递工作。
2.2.4审计核算部、财务计统部、工程材料部资料员负责传递到本部门的合同的保管。
2.3施工招标
2.3.1副总经理主持施工招标的全过程。
2.3.2工程材料部经理负责组织施工招标的具体工作。
2.3.3工程材料部负责项目施工期间的合同保管、传递工作。
2.3.4审计核算部、财务计统部、项目部资料员负责保管传递到本部门的合同。
2.4广告招标
2.4.1经营销售部负责挑选参与竞标的广告公司。
2.4.2经营销售部负责组织招投标工作。
2.4.3经营销售部组织人员与中标广告公司进行合同谈判。
2.4.4经营销售部汇总谈判结果,修订合同文本,向总经理汇报。
2.4.5总经理确定与广告公司的合同文本。
2.5总经理签署合同。
2.6公司图书档案室管理员负责合同文件的最后保管。
3.工作流程
3.1设计招标管理:
3.1.1设计招标程序:
3.1.1.1总经理发布招标指令,确定招标方式。
3.1.1.2设计研发部经理跟据总经理确定的要求,组织编写招标文件或者设计任务书,内容包括:
a.经总经理批准的设计任务书及有关文件的复印件。
b.项目说明书,包括对工程内容、设计范围和深度、图纸内容、
张数和图幅、建设周期和设计进度等的要求。
c.合同的主要要求和内容。
d.设计资料提供内容、方式和时间,设计文件的审查时间。
e.组织现场踏勘和进行招标文件说明的时间和地点。
f.招标起止日期。
3.1.1.3设计研发部经理代表公司发布设计招标通告或向选择的设计单位发邀请招标函,选择设计单位的依据为:
a.设计资历和设计信誉。
b.设计进度和收费。
c.近期设计的主要工程情况和社会评价。
3.1.1.4总经理室牵头,副总经理主持,设计研发部组织建立评标小组,根据具体项目制定评标、定标方法和依据。
3.1.1.5设计研发部经理组织投标单位踏勘工程现场,解答投标单位的问题。
3.1.1.6设计研发部收到投标单位的投标文件后,组织评标小组评标,确定中标单位,发出中标通知书,并通知未中标的单位。确定中标的依据:
a.设计方案的优劣。
b.建设造价、经济效益的好坏。
c.设计进度快慢。
d.单位综合保障实力及施工现场服务能力。
3.1.1.7设计研发部经理代表公司拟定合同,合同条款的内容包括:
a.合同签定的依据。
b.设计人应提交的资料文件及设计进度要求。
c.设计费支付的要求。
d.双方的责任要求和违约要求。
3.1.1.8总经理与中标单位签定合同。
3.1.2针对具体项目,可由设计研发部跟据设计难度对多家设计单位进行考查,并编写考查报告,选择合格的设计单位经总经理确认后,由设计研发部经理代表公司对合格的设计单位采用直接委托设计的方式。
3.1.3特殊项目由总经理直接指定设计单位。
3.1.4合同存档和合同执行评价
3.1.4.1合同履行完毕后,交公司图书档案室保管。
3.1.4.2设计研发部经理组织各相关部门对设计单位的合同执行情况进行评价,以报告的形式上报总经理室审阅。设计研发部将评价报告存档,并建立合格设计单位名录,供公司设计招标使用。
3.2施工招标管理
3.2.1建立原始合格承包商名录
由工程材料部收集建筑承包商市场承包企业的有关信息,根据下列条件建立合格承包商原始名录,报总经理批准。
a.企业注册证明和技术资质,主要施工经历和近期施工业绩;
b.质量保证措施,技术力量简况;
c.施工机械设备简况,正在施工的承建项目;
d.资金和财务状况,企业的商业信誉;
3.2.2具有可预见性的或合同金额10万元以上的施工合同,由总经理室牵头,工程材料部、审计核算部、财务计统部参加进行招标。
施工招标程序:
3.2.2.1总经理确定招标标准,发布招标指令。
3.2.2.2工程材料部经理根据总经理确定的要求,执行公司向合格承包商名录上适合所招标项目的承包商发布施工招标通知或邀请招标函的工作。
3.2.2.3总经理室牵头,由工程材料部、审计核算部、财务计统部组成评标小组。
3.2.2.4评标小组编制招标文件,制定评标和定标方法。
3.2.2.5总经理室审核招标文件、评标和定标方法。
3.2.2.6评标小组审查参加招标的承包商的资质文件:
a.企业注册证明和技术资质,主要施工经历和近期施工业绩;
b.质量保证措施,技术力量简况;
c.施工机械设备简况,正在施工的承建项目;
d.资金和财务状况,企业的商业信誉;
e.准备在招标工程上使用的施工机械设备,以及采用的施工方法和施工进度安排。
3.2.2.7工程材料部经理根据评审结果,向合格的承包商发送招标文件、图纸、技术资料。
3.2.2.8工程材料部经理组织投标单位进行现场踏勘,解释招标文件,解答投标单位提出的问题。
3.2.2.9副总经理接受投标单位的标书,并组织会议,由投标单位介绍投标文件,回答评标小组提出的问题。
3.2.2.10工程材料部经理组织评标
,编写评标报告,报告内容包括:工程报价、施工工期、企业信誉、施工业绩。
3.2.2.11副总经理组织决标谈判,编写报告,各部门会签,送呈总经理。
3.2.2.12由总经理确定中标单位。
3.2.2.13工程材料部经理代表公司向中标单位发出中标通知书,并通知未中标单位。
3.2.2.14副总经理组织施工合同谈判,谈判成功后由总经理签署施工合同。
a.项目经理部监督施工合同的实施、合同管理。
b.各相关部门的资料员负责保管合同文件。
3.2.3针对工地发生的不可预见的施工项目,项目经理可以应急确定队伍,立即进场施工,并及时通知公司各相关部门。
3.2.3.1项目经理确定应急施工队伍的范围:
a.无备选施工队伍的情况,可与符合工程要求资质的施工队伍签署5万元以下的项目施工合同;
b.有备选施工队伍的情况,可签署10万元以下的项目施工合同;
c.备选施工队伍,必须是工程材料部的合格承包商名录上的单位。
3.2.3.2项目经理可与施工队伍签定临时合同,并以工作请示单附件形式上报工程材料部。
3.2.3.3工程材料部经理组织公司相关部门对施工队伍进行评审,会签意见。
3.2.3.4工程材料部经理将合同上呈总经理室,总经理批复并签署合同。
3.2.3.5工程材料部将合同文件分发总经理室、审计核算部、财务计统部、项目部。
3.2.3.6项目经理部监督合同的实施、合同管理。
3.2.3.7各相关部门的资料员负责保管合同文件。
3.2.4公司对设计与施工为一体的工程实行限额造价管理,由总经理确定高级装修工程、景园工程最高投资限额,招标程序同3.2.2条。
3.2.5特殊情况下由总经理确定承包商。
3.2.6合同存档及合同执行评价:
3.2.6.1合同履行完毕后,交公司图书档案室保管。
3.2.6.2工程材料部组织项目部并会同各部门对施工单位的合同执行情况进行评价,评价报告上报总经理室审阅。
3.2.6.3工程材料部将评价报告存档,并调整合格承包商名录,供公司招标使用。
3.3广告招标控制
3.3.1招标流程(见下图所示)
3.3.2特殊情况下,总经理指定广告公司。
筹备阶段发标 评标
4.相关文件
《合同法》
《合同管理制度》
《施工管理程序》
《合格承包商名录》
5.相关表单、记录
5.1招标文件领取登记表
5.2招标通知书
5.3开标报告
5.4招投标记录
5.5评标报告
5.6中标通知书
5.7合同执行情况评价报告
过程
编制日期审核日期批准日期
设计招标**20**.4.22**20**.4.28**20**.4.30
施工招标**20**.4.22**20**.4.28
广告招标**20**.4.22**20**.4.28
第11篇 地产公司委托前期物业管理工作业务指引书
地产公司委托物业前期管理工作业务指引书
1、目的
以内部市场化为原则,理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。
2、适用范围
适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。
3、职责
3.1物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。
3.2物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。
3.3地产公司和物业公司须参照本规范,结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议,以明确双方业务和经营关系。
4、原则
4.1物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则,合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权,理顺在业务和经营方面的相互关系,建立规范、高效的协同机制。
4.2在业务关系上,物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程,按照内部市场化原则,明确双方责、权、利,在此基础上理顺双方的人、财、物关系,以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体,在各项具体业务上,地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。
4.3地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法(确保至少按季度结算一次)和收费标准进行结算。
5、定义
5.1前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起,至业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由地产公司委托物业公司实施的物业管理。
5.2前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段,物业公司站在业主使用的角度,从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性(更新、改造、升级)等方面,向地产公司提出建设性意见,以减少产品缺陷的过程。
5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续;业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的,视为房屋已交付使用。
5.4项目开办费是指在项目集中入伙前,物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。
5.5物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司,物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收。
5.6保洁开荒是指项目接管验收合格后,物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁,以保证业主入住时的良好状态。
6、方法和过程控制
6.1项目前期介入
6.1.1为提供令客户满意的产品,规避和减少项目缺陷,在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入,物业公司应站在业主使用的角度,从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性(更新、改造、升级)等方面,提出建设性意见。
6.1.1.1规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明会,说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案,从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考,地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。
6.1.1.2施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展,熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见提交《工程整改建议书》。
6.1.1.3工程接管验收过程的控制。入伙之前3-5个月,物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查并提交《物业验收报告》,所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门,由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行整改,确保入伙之前的工程质量。
6.1.1.4营销配合过程的控制。物业公司需配合地产公司做好以下工作:销售中心、样板房保洁、保安服务;客户的接待咨询服务;对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作;加强楼盘宣传,挖掘潜在客户群;充当地产公司与业主沟通的桥梁,把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。
6.1.1.4.1在营销过程中,地产公司和物业公司应对相关问题统一口径,规避售楼出现的矛盾。
6.1.1.4.2对于营销阶段发生的费用,地产公司和物业公司应严格按照《物业服务前期介入委托合同》(附件一)进行。
6.1.2项目前期介入阶段,地产公司应每月组织召开业务联席会议,召集物业公司相关人员就物业公司提出的意见进行沟通。
6.1.3项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金(总成本的10-15%)由地产公司承担(参考标准:按前期介入项目建筑面积计算,每平方米2~4元)。
6.2前期物业管理阶段
6.2.1前期物业管理服务合同:
6.2.1.1由物业公司新项目部负责在房屋销售之前,按照相关法规要求,起草《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》。
6.2.1.2经地产公司与物业公司共同认可后,双方签订《前期物业管理服务合同》,明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应充分考虑其对后期的影响,为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件,该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的(关于前期物业管理的约定)内容一致。
6.2.2物业管理方案策划:在房屋竣工验收之前,物业公司新项目部应拟定项目的物业管理方案,该方案是对管理服务工作的全面策划,具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容。
6.2.3物业管理费测算
6.2.3.1物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。
6.2.3.2物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平,确保物业管理项目(含分期开发项目)收支平衡,原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法,如确有必要,地产公司应承担相应亏损。
6.2.4项目开办费
6.2.4.1物业公司应在物业管理费测算
时,将项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。
6.2.4.2如果地产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高,物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算,通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费(参照标准:按接管面积计算,每平方米2~3元),以便物业公司正常开展工作。
6.2.5管理用房提供:
6.2.5.1地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房,用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。
6.2.5.2管理用房的标准,当地法规有规定的,从其规定;当地法规没有规定的,地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例(不足50平方米的按50平方米计)向物业公司提供管理用房,不足部分由物业公司自行解决,由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。
6.2.5.3地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要,可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑;如管理用房中涉及到员工生活用房的,具体位置应根据项目具体情况确定。规划的面积,需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中,须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。
6.2.5.4管理用房装修由物业公司提出设计和施工方案,报地产公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担,装修标准:按照实际提供的建筑面积计算,不低于每平方米500元。
6.2.6保洁开荒
6.2.6.1保洁开荒属产品符合性责任,地产公司应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。
6.2.6.2地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司,期间产生的人工成本、物料消耗和酬金(总成本的10-15%)由地产公司承担.
6.2.7房屋集中交付使用(集中入伙)
6.2.7.1房屋集中交付使用实行地产公司项目组总经理负责制,成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组,策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担,具体包括:现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。
6.2.7.2地产公司如委托物业公司全权办理房屋集中交付使用手续的,物业公司需提前将集中入伙策划方案和费用预算(人工成本、物料消耗、现场布置、管理酬金等)报地产公司审核,费用由地产公司承担.
6.2.8售后服务
6.2.8.1地产公司按照《房屋质量保证书》规定承担房屋维修、公共设施设备保修期内的返修以及完善责任,此外对已过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司承担责任。物业公司只负责正常的工程返修工作(具体参见地产、物业、施工三方《保修协议书》)
6.2.8.2地产公司如将保质期内的维修、返修工作委托物业公司落实,应与施工单位、物业公司签订三方协议书,明确保修的服务质量标准、监控方法和处罚措施,物业公司有权对施工方的服务质量进行评估和扣罚。
6.2.8.3地产公司委托物业公司管理维修、返修工作,物业公司酬金收取标准按照《保修协议书》相关内容执行。
6.2.8.4地产公司项目部工程结束后,须留专业工程师负责工程后续问题的跟踪处理以及与物业公司的工程对接。
6.2.9空置房管理
6.2.9.1空置房是地产公司因销售或其他原因,造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理费及水、电、供暖等费用由地产公司承担。
6.2.9.2.为避免在客户看房时出现不良现象,地产公司应对空置房建立巡查制度,对门窗、水管、开关、暖气、水喉、门锁、玻璃、墙面、钥匙等进行定期检查,必要时对空置房定期清洁。如地产公司将上述工作委托物业公司,费用由地产公司承担,具体收费标准由地产公司与物业公司双方协定。
6.3其他
6.3.1代垫款项和代收代付业务按照相关财务管理规定执行。
6.3.2因地产公司销售或其它需要,承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承担,此部分费用由地产公司划拨给物业公司。
6.3.3若地产公司在开发建设时已经缴纳了水电气等配套设施的开户费用,地产公司应在签订房屋销售合同、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用。若委托物业公司在业主入住时收取此笔费用,可参照地产委托代理业务操作。
6.3.4因市政配套不到位而销售有承诺等原因,造成项目用水、电、气、暖等费用形成的交费与收费之间存在的价差、量差,如按施工用或工业用标准交费与按民用标准收费之间形成的价差,以及前期施工、售后返修等造成水电开支过大等,即实际存在的收支价差和量差,应由地产公司承担补差责任。物业公司应至少每季度统计一次并报地产相关部门。
6.3.5地产公司在制定与物业管理相关的资料(楼书、广告、合同及宣传资料)时,应充分征求物业公司意见。
6.3.6地产公司不得对购房者作出超过《前期物业管理服务合同》范围的承诺,双方应在房屋销售前对可能出现的问题统一口径;对因销售承诺过失导致日后增加物业管理成本和难度的,应由地产公司承担责任。
7、相关文件
《前期物业服务委托协议》
《前期物业服务合同》
《保修协议书》
第12篇 物业公司质量管理体系内部审核工作程序
物业公司质量管理体系内部审核程序
1 目的
验证质量管理体系是否符合标准要求,是否得到有效地保持、实施和改进。
2 适用范围
适用于公司质量管理体系所覆盖的所有区域和所有要求的内部审核。
审核是为获得审核证据并对其进行客观的评价,以确定满足审核准则的程度所进行的系统的、独立的并形成文件的过程。
3 职责
3.1总经理
a)批准组织年度内审计划和审核实施计划;
b)批准内部质量管理体系审核报告;
3.2管理者代表
a)全面负责内部质量管理体系审核工作;
b)选定审核组长及审核员,并审核年度内审计划、每次的审核实施计划和内部质量体系审核报告。
3.3 物业部
a)编写《年度内审实施计划》并负责组织实施;
b)组织、协调内审活动的展开。
3.4 内审组长
a)编制、实施本次内审计划;
b)编写内审报告。
4 程序
4.1 年度内审计划
4.1.1根据拟审核的活动和区域的状况和重要程度,及以往审核的结果,由物业部负责策划各部门全年审核方案,编制年度内审计划,确定审核的范围、频次和方法,经管理者代表审核,总经理批准。每年内审至少一次,并要求覆盖本公司质量管理体系的要求,另外出现以下情况时由管理者代表及时组织进行内部质量审核:
a)组织机构、管理体系发生重大变化;
b)出现重大质量事故,或用户对某一环节连续投诉;
c)法律、法规及其他外部要求的变更;
d)在接受第二、第三方审核之前;
e)在质量认证证书到期换证前。
4.1.2年度内审计划内容
a)审核目的、范围、依据和方法;
b)受审部门和审核时间。
c)审核组成员及分工安排。
4.1.3根据需要,可审核质量体系覆盖的全部要求和部门,也可以专门针对某几项要求或部门进行重点审核;但全年的内审必须覆盖质量管理体系全部要求。
4.2审核前的准备
4.2.1管理者代表任命内审组长和内审组员。内审应由与受审部门无直接关系的内审员负责。
4.2.2由内审组长策划审核并编制本次《审核实施计划》,交管理者代表审核,总经理批准。计划的编制要具有严肃性和灵活性,其内容主要包括:
a)审核目的、范围、方法、依据;
b)内部审核的工作安排;
c)审核组成员;
d)审核时间、地点;
e)受审部门及审核要点;
f)预定时间,持续时间;
g)开会时间;
h)审核报告分发范围、日期;
i)评审综述;
j)评审工作文件 ;
k)审核的日程安排。
4.2.3在了解受审部门的具体情况后,内审组长组织编写《审核检查记录表表》,内审检查要详细列出审核项目、依据、方法,确保无要求遗漏,审核能顺利进行。
4.2.4内审组长于内审前5天将内审计划通知受审部门,受审部门对内审时间如有异议,应在内审前三天通知内审组长。
4.2.5内部质量体系审核员应经质量体系认证咨询机构培训、考核合格后方能担任。
4.2.6审核组重点收集与受审部门质量活动有关的程序文件、作业指导书等文件,并以有关质量保证标准、质量手册、合同和有关的法律的功能为依据对这些文件进行审阅。
4.2.7编制《质量审核检查表》要对照质量标准和企业的质量手册的要求,结合受审部门的特点,针对重要质量要素,选择典型、具有代表性的问题抽样检查。
4.3内审的实施
4.3.1首次会议
a)参加会议人员:公司领导、内审组成员及各部门负责人,与会者签到.并由物业部保留会议记录。审核组长主持会议。
b)会议内容:由组长介绍内审目的、范围、依据、方式、组员和内审日程安排及其他有关事项。
4.3.2现场审核
a)内审组根据《审核检查记录表》对受审部门的程序和文件执行情况进行现场审核,将体系运行效果及不符合项详细记录在检查表中。
b)内审组长需每日召开内审会议,全面了解该日内审情况,对《不符合项报告单》进行核对。
c)内审时审核员要公正而又客观地对待问题。
4.3.3 审核报告
4.3.3.1现场审核后,审核组长召开审核组会议,综合分析、检查结果,依据标准、体系文件及有关法律法规要求,必要时还要依据与顾客签定的合同要求,确认不合格项,并发出不符合报告给相关部门领导确认后,由相关部门分析原因,制定纠正措施,经审核员确认后实施纠正,审核员负责对实施结果跟踪验证,并报告验证结果。
4.3.3.2审核组填写《不合格项分布表》,记录不合格分布情况。
4.3.3.3现场审核后一周内,审核组长完成《内部质量管理体系审核报告》,交管理者代表审核,总经理批准。
审核报告内容:
a)审核目的、范围、方法和依据;
b)审核组成员、受审核方代表名单;
c)审核计划实施情况总结;
d)不合格项分布情况分析、不合格数量及严重程度;
e)存在的主要问题分析;
f)对公司质量管理体系有效性、符合性结论及今后应改进的地方。
4.3.4未次会议
a)参加人员:领导层、内审组成员及各部门领导,与会者签到,并由物业部保留会议记录。审核组长主持会议。
b)会议内容:内审组长重申审核目的,宣读不符合报告;宣读《内部质量管理体系审核报告》;提出完成纠正措施的要求及日期;由总经理讲话。
c)由物业部发放《内部质量管理体系审核报告》到各相关部门。本次内审结果要提交公司管理评审。
d)审核组应定期跟踪验证纠正/预防措施是否按计划实施,以及纠正措施的效果是否能达到预期目标,并形成文件。
5 相关文件
5.1《改进控制程序》。
5.2《管理评审控制程序》。
>
6.1《年度内审计划》。
6.2《审核实施计划》。
6.3《审核检查记录表》。
6.4《不合格项报告单》。
6.5《内部质量管理体系审核报告》。
6.6《内审首(未)次会议签到表》。
