第1篇 物业管理质量检查工作程序
1.目的:
对物业管理质量检查实施控制,确保公司内部各项检查工作顺利进行,达到物业管理目标。
2.适用范围:
适用于小区各项物业管理项目的质量检查。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.10 4.14章
3.2 iso9002标准第4.10 4.14章
4.职责:
4.1副总经理授权管理者副代表成立质量检查小组,负责检查工作。
4.2质量检查小组负责检查日常工作及有关计划统计工作。
4.3经营管理部负责提供有关的资料和检查配合工作。
5.工作程序:
5.1准备工作:
5.1.1公司物业管理质量联检每三个月进行一次,检查的依据是《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》。
5.1.2综合办公室制定《物业管理质量检查计划》,并通知检查小组的成员和有关部门。
5.2现场检查:
5.2.1检查小组根据检查标准计划的安排,现场检查清洁卫生、绿化、建筑物、消防设备、公共设备管理及员工工作情况。
5.2.2检查小组将检查结果详细记录,形成《现场检查记录表》。
5.3住户意见征询:
5.3.1小区住户抽查5-10户,对公司各项服务进行评价,检查投诉是否得到恰当的处理。
5.3.2检查小组对住户意见征询及其涉及到的部门如实记载形成《走/回访住户记录表》。
5.4检查总结:
5.4.1在公司物业管理质量联检全部结束之后,应召开质量检查小组会,对住户意见征询情况、现场检查的结果进行讨论,并形成《物业管理质量检查报告》。
5.4.2副总经理批准后的《物业管理质量检查报告》作为评定物业管理服务工作的依据,并对检查中存在的问题由检查小组向责任部门发出《整改通知书》,并进行跟踪检查。
5.4.3对于重大问题或潜在的不合格,副总经理组织采取纠正预防措施
第2篇 商业广场前期物业管理介入工作方案
物业管理工作是一项人为因素较大的社会性服务工作,它除了应具有满腔热情的工作态度以外,还必须具有科学的工作方法,尤其是对一个新建项目的接管显得更为重要。根据我们的观察和分析,实施对'**商业广场'全面管理分为5个阶段,并根据不同阶段明确其阶段性中心工作,以此不断构筑更高阶段的基础,为全面管理提供必要条件。''
一、不同时段的工作任务
(1)前期熟悉阶段
中心工作
公司领导层对项目的基本情况作全面了解,研究物业本体(包括各类设备、实施)、研究开发商的管理思想、研究前期业主的构成情况。
基础工作
1.通过对项目的全面了解,作出新接物业的可行性报告、品牌战略报告,并在公司办公会议上评审通过;
2.初步形成对项目管理的实施方案,并通过专题会议的论证;
3.根据开发商的需要,参与和了解楼盘销售部门的销售工作,从而从购房者中获取较为直观的管理要求,为下一步工作奠定基础。
4.需开发商配合的主要工作
5.提供物业相关图纸,为物业管理的早期介入工作提供方便;
6.督促承建商,要求其保存所购房屋设备、设施的技术资料,以便日后顺利移交;
7.协调承建、物业双方,确定参与工程例会的日期。明确交流的方式以及问题纠正的措施和验证方法。
(2)培训模拟阶段
中心工作
抽调各工种人员进行培训,通过考核进行筛选,组建管理服务中心管理班子,适时进行模拟操作。
基础工作
1.培训工作
2.人员组成
公司范围内抽调或招聘适合本项目工作的水、电、泥、木、清洁、绿化、秩序维护员等各工种人员若干名(选拔条件:身体健康、有吃苦耐劳精神,有甘当保姆意识、技术工种应具有相应资质),抽调或招聘管理处经理(选拔条件:身体健康,大专以上文化水平,有专业管理知识,有超前意识和前瞻眼光,有协调和沟通能力,有领导一班人的艺术水平,有任劳任怨的精神,有敢于自我加压的勇气)。
3.培训实施
集中学习iso国际质量标准以及公司贯标文件。
制定适合物业管理的各工种的服务质量控制程序以及各工种操作规程。
制定各岗位阶段性工作目标,同时制定目标实现保证措施。
了解熟悉项目管理要求,针对性地进行专业技能考试,以保证满足项目管理要求所需的技术支撑。
根据培训以及考核情况,对参与培训的人员进行筛选,选择涉外物业作为模拟训练基地,对各工种人员进行适应性模拟训练,确定组成人员(差额)。
4.施工监理介入
根据开发商、承建商、物业管理三方于第一阶段确定的介入方法及日期、目的等方案,实施质量监理。
建议采用的方法:
二周一次现场查勘(无陪同)。
每月一次工程例会(三方参加,如有分包则应请分包方一并参加)。
物业管理于每月第一周用书面形式根据工程进度及工程所涉及的内容报告监理介入情况。
需开发商配合的工作
协调进入施工现场的方式或办理工地出入证件。
根据物业员工岗位培训工作进度,提供相关资料,如设备、设施使用说明书、售楼合同等。
(3)现场模拟阶段
中心工作
通过现场模拟,达到临战状态。
基础工作
1.根据拟定的管理方案,对各工种人员进行入岗模拟,考察、测评其适应性。
2.通过现场模拟,验证管理方案及各工种要求是否适宜,如否,则作适当修正。
3.进行接管训练,调整适应状态。
4.现场考察关于居住物业禁止行为,并拟成文件交开发商审核,以备派发《入户通知书》时一并发放。
5.对前期质量监理中的合理化建议情况进行验证,如确属合理化建议且具有解决能力而未解决的事项,专题报告开发商并落实纠正预防措施。
6.与开发商研究二年保修责任以及保修费用支付方式问题。
7.确定物业接管验收的方法、时间以及三方参与验收人员名单,明确各自岗位要求及职责。
需开发商配合工作
8.进行入岗模拟提供进入现场方便。
9.请相关领导对参与入岗模拟培训人员授课一次,课题:'如何使项目保值、增值'。
10.派发并要求业主签收《居住物业禁止行为》,并将验收清单作为相关资料一并移交物业公司。
11.监督承建商重视物业公司前期质量监理中报告的相关质量问题以及合理化建议。
(4)验收和进户阶段
中心工作
组织对新接物业的全面验收。
1.预验
验收小组依据验收要求、计划、清单和技术资料等按专项分别进行预验收。在预验收过程中未达到设计和使用要求的建筑、设备和设施等项目做好记录并汇总成书面整改报告。
2.整改
整改报告经公司经理批准后送达开发商,由开发商督促承建商或其它方式进行整改,然后由验收小组进行检查验收,直至符合验收标准。
3.正式验收
经整改符合要求后,由验收小组进行正式验收,最终确认物业建筑及设备、设施符合接受要求。
接纳前期业主入住。
基础工作
验收工作基本内容见前期物业管理工作设想。
编制违章处理程序,制止各类违章行为。
派发、签收各类资料。
物业公司派发或需上墙公布的资料:
入住须知(明确业主及同住人、使用人的权利义务关系,明确居住物业各类禁止行为)。
物业管理规定(各岗位职责)。
物业管理收费批准文件。
房屋装修协议书(明确业主在装修中需承担的义务)。
外来人员出入登记办证制度(施工人员进出物业项目遵守的各类规定)。
停车占路协议书(明确车位及相应的权利义务)。
业主办理入住手续时随带资料:
房屋买卖合同。
开发商签发的入住通知书
业主身份证或企业营业执照。
委托书及被委托人身份证。
房屋维修基金、管理费、装修垃圾清运费。
> 其它资料。
业主办理入住手续时,同时提供相关服务(代请信誉较好的装修公司;代请施工质量监理人员;代为订购花卉及家庭绿化布置、管理;其它委托服务等)。
加大各类违章纠正力度,力保前期无违章。
推行iso国际质量体系。
需开发商配合的工作。
严格履行建筑施工质量验收手续,把好第一关。
派员定期参加建筑质量回访会议并监督承建商一同参与(每月一次)。
(5)正式实施
中心工作
1.迎接大批业主入住。
2.检验各工种操作要求及各项制度的适宜性,必要时作适当修改。
3.制定纠正和预防措施。
4.全面实施品牌战略。
基础工作
5.总结前阶段的经验教训,为业主提供更直接更有效的服务。
6.检查各工种的工作效果,征询各方面的意见或建议,针对性的对相关工作要求及规章制度作修改补充,保证所提供的服务符合要求。
7.对可能发生的各类不利于管理工作的因素作分析(包括:违章占路、乱停车、违章搭建、乱倒垃圾等),制定相应的纠正和预防措施。
8.按即定方针,全面实施品牌战略。
需开发商配合的工作
9.组织相关人员对物业管理工作进行检查,及时反馈相关意见。
10.参与制定纠正和预防措施。
二、前期物业管理工作计划
时间工作计划工作要求
中标后成立筹备工作小组。明确工作要求及职责。
签订物业管理合同一周内协调进入施工现场。物业管理前期介入(按规定办理施工现场进入手续)。
签订物业管理合同后按前期介入要求实施物业管理前期介入工作。每月一次参加工作例会(时间另定)。
每周二次巡视施工现场,对施工现场存在的问题以书面或口头形式提出建议。
时间工作计划工作要求
项目施工阶段开发商向物业公司提供如下图纸:
1、每幢楼层标准平面图、底层、顶层平面图。
2、水、电、煤、排污等管线走向图。
3、智能化设施图纸及操作要求。熟悉楼宇建造情况。
承接查验前一周召开协调会,说明有关技术资料的保存、移交事宜。请开发商、承建商、监理派员参加。
交楼前二个月管理服务中心筹建工作会议。1、邀请开发商派员参加会议。
2、会议确定管理服务中心组成人员的类型、要求。
交楼前二个月1、确定培训计划。
2、管理服务中心人员招聘工作计划。
3、实施培训工作。物业公司制定,开发商提供售楼合同样本壹份及对业主承诺文书样本。
签订物业管理合同召开专题会议,检查针对前期介入过程中合理化建议工作落实情况。开发商、承建商、物业公司参加。
交楼前二个月确定二年保修责任及保修费用事宜。讨论、拟稿、确认。
交楼前二个月确定入岗模拟训练方案。物业公司负责。
时间工作计划工作要求
承接查验前二周确定物业预验收的方法及三方参与验收人员名单,确定预验日期。开发商、承建商、物业公司参加。
承接查验前一周对培训人员进行授课。开发商有关领导主讲。
承接查验前一周月底前实施培训,制定招聘员工计划。按本项目要求实施。
承接查验前一周做好交接管验收的准备工作。物业公司负责。
承接查验前一周对物业进行预检物业公司负责
承接查验前一周对接受培训人员进行入岗模拟训练(走场)
承接查验前一周对管理文件和各工种人员的适宜性进行考察论证物业公司负责,开发商指导
承接查验前一周根据预验情况编写整改报告物业公司负责
承接查验前一周召开三方会议,落实整改工作
交楼前一个月拟定管理用房移交方案物业公司负责
销售期间派发各类资料并要求购房者签收开发商负责
承接查验期移交整套图纸及批准文件开发商、承建商、物业公司
承接查验期正式验收三方参加
交收楼期迎接先期业主入住举行入户仪式
正常管理期首期业主入住满二个月,召开业主回访工作会议开发商、物业公司、部分业主参加
正常管理期检查物业公司管理情况开发商
三、前期介入物业管理的内容
(一)、对整个物业从结构构造到材料选购、装饰、装修、设备的安装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议。
(二)、从实际出发,对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分,提出补充建议和改进建议。
(三)、对项目的配套部分,包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议。
(四)、结合物业管理的实际经验,对本项目所用的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见,并配合开发商进行验收,包括检验其质量是否符合国家有关标准要求,有无质检合格证书,配件是否齐全,安装是否平整,是否便于维修,各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确,运转是否正常,辅机和工具是否齐全等。
(五)、对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程从物业管理角度提出意见和建议。
(六)、从实用性的角度对智能化设计提出补充和修改性建议。
(七)、协助业主做好验收和接管工作,制定验收表格,清点物品数量,检查施工质量。
(八)、配合开发商做好楼宇销售工作
第3篇 物业公司质量管理体系内部审核工作程序
物业公司质量管理体系内部审核程序
1 目的
验证质量管理体系是否符合标准要求,是否得到有效地保持、实施和改进。
2 适用范围
适用于公司质量管理体系所覆盖的所有区域和所有要求的内部审核。
审核是为获得审核证据并对其进行客观的评价,以确定满足审核准则的程度所进行的系统的、独立的并形成文件的过程。
3 职责
3.1总经理
a)批准组织年度内审计划和审核实施计划;
b)批准内部质量管理体系审核报告;
3.2管理者代表
a)全面负责内部质量管理体系审核工作;
b)选定审核组长及审核员,并审核年度内审计划、每次的审核实施计划和内部质量体系审核报告。
3.3 物业部
a)编写《年度内审实施计划》并负责组织实施;
b)组织、协调内审活动的展开。
3.4 内审组长
a)编制、实施本次内审计划;
b)编写内审报告。
4 程序
4.1 年度内审计划
4.1.1根据拟审核的活动和区域的状况和重要程度,及以往审核的结果,由物业部负责策划各部门全年审核方案,编制年度内审计划,确定审核的范围、频次和方法,经管理者代表审核,总经理批准。每年内审至少一次,并要求覆盖本公司质量管理体系的要求,另外出现以下情况时由管理者代表及时组织进行内部质量审核:
a)组织机构、管理体系发生重大变化;
b)出现重大质量事故,或用户对某一环节连续投诉;
c)法律、法规及其他外部要求的变更;
d)在接受第二、第三方审核之前;
e)在质量认证证书到期换证前。
4.1.2年度内审计划内容
a)审核目的、范围、依据和方法;
b)受审部门和审核时间。
c)审核组成员及分工安排。
4.1.3根据需要,可审核质量体系覆盖的全部要求和部门,也可以专门针对某几项要求或部门进行重点审核;但全年的内审必须覆盖质量管理体系全部要求。
4.2审核前的准备
4.2.1管理者代表任命内审组长和内审组员。内审应由与受审部门无直接关系的内审员负责。
4.2.2由内审组长策划审核并编制本次《审核实施计划》,交管理者代表审核,总经理批准。计划的编制要具有严肃性和灵活性,其内容主要包括:
a)审核目的、范围、方法、依据;
b)内部审核的工作安排;
c)审核组成员;
d)审核时间、地点;
e)受审部门及审核要点;
f)预定时间,持续时间;
g)开会时间;
h)审核报告分发范围、日期;
i)评审综述;
j)评审工作文件 ;
k)审核的日程安排。
4.2.3在了解受审部门的具体情况后,内审组长组织编写《审核检查记录表表》,内审检查要详细列出审核项目、依据、方法,确保无要求遗漏,审核能顺利进行。
4.2.4内审组长于内审前5天将内审计划通知受审部门,受审部门对内审时间如有异议,应在内审前三天通知内审组长。
4.2.5内部质量体系审核员应经质量体系认证咨询机构培训、考核合格后方能担任。
4.2.6审核组重点收集与受审部门质量活动有关的程序文件、作业指导书等文件,并以有关质量保证标准、质量手册、合同和有关的法律的功能为依据对这些文件进行审阅。
4.2.7编制《质量审核检查表》要对照质量标准和企业的质量手册的要求,结合受审部门的特点,针对重要质量要素,选择典型、具有代表性的问题抽样检查。
4.3内审的实施
4.3.1首次会议
a)参加会议人员:公司领导、内审组成员及各部门负责人,与会者签到.并由物业部保留会议记录。审核组长主持会议。
b)会议内容:由组长介绍内审目的、范围、依据、方式、组员和内审日程安排及其他有关事项。
4.3.2现场审核
a)内审组根据《审核检查记录表》对受审部门的程序和文件执行情况进行现场审核,将体系运行效果及不符合项详细记录在检查表中。
b)内审组长需每日召开内审会议,全面了解该日内审情况,对《不符合项报告单》进行核对。
c)内审时审核员要公正而又客观地对待问题。
4.3.3 审核报告
4.3.3.1现场审核后,审核组长召开审核组会议,综合分析、检查结果,依据标准、体系文件及有关法律法规要求,必要时还要依据与顾客签定的合同要求,确认不合格项,并发出不符合报告给相关部门领导确认后,由相关部门分析原因,制定纠正措施,经审核员确认后实施纠正,审核员负责对实施结果跟踪验证,并报告验证结果。
4.3.3.2审核组填写《不合格项分布表》,记录不合格分布情况。
4.3.3.3现场审核后一周内,审核组长完成《内部质量管理体系审核报告》,交管理者代表审核,总经理批准。
审核报告内容:
a)审核目的、范围、方法和依据;
b)审核组成员、受审核方代表名单;
c)审核计划实施情况总结;
d)不合格项分布情况分析、不合格数量及严重程度;
e)存在的主要问题分析;
f)对公司质量管理体系有效性、符合性结论及今后应改进的地方。
4.3.4未次会议
a)参加人员:领导层、内审组成员及各部门领导,与会者签到,并由物业部保留会议记录。审核组长主持会议。
b)会议内容:内审组长重申审核目的,宣读不符合报告;宣读《内部质量管理体系审核报告》;提出完成纠正措施的要求及日期;由总经理讲话。
c)由物业部发放《内部质量管理体系审核报告》到各相关部门。本次内审结果要提交公司管理评审。
d)审核组应定期跟踪验证纠正/预防措施是否按计划实施,以及纠正措施的效果是否能达到预期目标,并形成文件。
5 相关文件
5.1《改进控制程序》。
5.2《管理评审控制程序》。
>
6.1《年度内审计划》。
6.2《审核实施计划》。
6.3《审核检查记录表》。
6.4《不合格项报告单》。
6.5《内部质量管理体系审核报告》。
6.6《内审首(未)次会议签到表》。
第4篇 物业管理员工作细则
物业管理员的工作细则
●按工作指示驻守岗位或巡视指定的保安路线;
●随时保持最佳工作状态,处理意外时必须保持镇定;
●绝对服从合理的工作指示:
●驻守岗位、巡视或监察物业范围,如发现任有可疑之处,立即按工作指示处理,并通知值勤主管;
●尽量避免使用武力,有需要时应召唤其他值勤人士支援;
●下班时如接班同事因任何理由未能准时到达,不可离开岗位,并通知主管代安排接班。
第5篇 熙正大厦物业管理创优工作组织实施
正熙大厦物业管理创优工作组织与实施
一、指导思想
通过开展创建工作,进一步提高管理水平,提升服务质量,营造舒适的生活、工作环境,确保物业保值增值。
二、确立创优目标
20**年5月,公司确立了20**年下半年创建'成都市物业管理优秀大厦'及2008年上半年创建'四川省物业管理优秀大厦'的目标。
三、与工作联系小组达成共识,确定'创优'规划
20**年5月10日成都万邦物业管理有限公司在月度工作例会中与各项目一起讨论协商,达成共识,一致同意正熙大厦申报'成都市物业管理优秀大厦',并共同确定了创优规划。
四、成立'创优'领导小组
20**年5月12日,公司明确创优工作以后,即由项目总经理挂帅成立了'正熙大厦创优工作领导小组'。
五、进行'创优'宣传和动员
1、宣传:'创优'工作需要全体业户的理解、支持、响应和主动参与。为此项目在20**年5月利用大堂ppt文件、上门走访等多种方式,向全体业户宣传今年'创优'目的、意义以及对业户自身的重要性。
2、动员:'创优'工作需要全体员工的积极响应和主动参与。20**年5月12日项目召开'创优'工作动员大会,大会由'创优'工作领导小组组长zz主持。主要布置各部门在'创优'工作中的具体任务。使每位员工了解'创优'工作的目的、意义,能以饱满的热情投身到'创优'工作中。六、部门互检、项目内部自检、反复整改
1、部门互检
时间:20**年6月20日;
目的:各部门从方便的角度出发,找出其他部门服务和管理工作中的不足;依据:《成都市物业管理优秀大厦标准及评分细则》;
互检人员:各部门负责人
结果:找出其他部门'创优'的差距,报'创优领导小组'并限期整改。
2、项目内部自检
时间:20**年6月28日、20**年6月29日;
目的:全面、系统性地找出不足;
依据:《成都市物业管理优秀大厦标准及评分细则》、《物业管理条例》以及其他行业法规等;
自检人员:创优工作小组;
结果:找出'创优'的差距,保持已达标合格的项目,对不达标项目全面整改。
6月28日项目内部自检
3、整改:
20**年7月----20**年8月上旬,根据部门互检、项目自检的结果,进行整改。
目的:
(1)硬件方面:按《成都市物业管理优秀大厦标准》要求,对大厦所配备的设施设备存在的问题进行整改,以至最终达标:
(2)资料方面:按《成都市物业管理优秀大厦标准》要求,对相关资料进行收集、完善、归档。
第6篇 某物业客户服务部工作单使用管理规定
为了明确工作单使用规范,加强投诉处理过程控制,确保工作件件有着落、事事有回音,特制定本制度。
第一章 总则
第一条 本制度适用于物业公司内的所有员工。
第二条 工作单一式两联,一联作调度中心存底,一联给执行人作执行凭证;
第三条 工作单由档案管理员统一管理,根据需要定期安排采购,并按领用发放规定分发使用;
第四条 工作单的主体使用部门为调度中心,调度员、调度主管或部门领导均可派单,主要对象为各部门负责人、主管级员工、物业助理、工程师、维修工、维修监理、咨询员,每项工作都可用工作单的形式安排处理;
第二章 管理规定
第五条 调度中心派单员须详细填写派单人、任务地点、工作内容、工作要求、要求回复时间等,接单人签名确认并填写接单日期(精确到分钟)后带走执行联开展工作;
附则:如违反本规定,发现每漏填一项或不清楚的扣罚责任人当月工资30元。
第六条 调度中心派发工作单必须合理,任何接单人不得拒绝接单,如确实无法处理的可逐级向上级领导汇报。
附则:如违反本规定,调度中心派单人派单不合理的扣罚当月工资30元,接单人拒绝接单的,扣罚接单人当月工资100元。
第七条 接单人必须按时完成派工任务,若未能如期完成,应在回复期限内反馈调度中心,报告工作进展情况;
附则:如违反本规定,接单人未按时完成工作,也未向调度中心回复进展情况的,扣罚责任人当月工资30员。
第八条 完成委派任务后,执行人须将处理过程及结果详细填写在备注一栏后,请服务对象(业主或住户等)签字认可,再交调度员进行电话回访后签字确认并记录后存档;
附则:如违反本规定,扣罚责任当月工资30元。
第八条 每天下班前十分钟调度员应核查当天工作单完成情况,在交接班记录本上详细了解工作未完成的原因并进行适当的指导、调整;
第九条 工作单用完后,由调度员凭存根联到档案管理员处领取,要求工作单存根联不得有缺页或损坏。
附则:如违反本规定,每发现缺、损一页的扣罚当事调度员当月工资30元
第三章 附则
第十条 本规定由**物业管理有限公司客户服务部负责解释。
第十一条 本规定从下发之日起开始施行。
第7篇 某物业环境管理工作程序
环境管理是物业管理工作中重要的关键性环节,是物业管理水平的重要标志,是延长设备和建筑物寿命的重要因素,整洁的物业环境为业主和使用人创造了清洁卫生、健康舒适、优美的工作环境和生活环境。
环境管理可分为二大部分:清洁管理、绿化管理。本课程重点探讨清洁管理的有关知识。
清洁管理的定义:对所管物业范围内(红线范围)进行定点、定时、定人的日常清洁、废弃物的收集和清运,依照管理规定对物业使用人进行宣传教育、管理和监督,通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性的工作,维持公共区域的清洁卫生。
清洁管理工作的五个方面
清洁管理工作范围
清洁外包的招投标工作
清洁工作监管
清洁工作中注意'安全管理'
虫害的防治与消杀工作
一、清洁管理工作范围
分大厦和住宅区两种物业类型进行阐述
(一)大厦
大厦类(含高层住宅)的清洁管理主要工作范围又分室内、室外两种情况。
a、室内:
大堂:
1、地面;2、墙面;3、天花;4、信报箱;5、指示牌;6、服务台(总台);7、宣传板栏;8、消防器材;9、室内绿化;10、果皮箱。
电梯厅:
1、地面;2、墙面;3、天花;4、指示牌;5、消防器材;6、果皮箱;7、室内挂饰;8、室内绿化。
电梯:
1、地面;2、电梯门;3、三壁;4、天面。
扶梯道(人行梯)
1、地面;2、墙面;3、扶手;4、台阶;5、天面。
楼层走道:
1、地面;2、墙面;3、门窗;4、天花;5、消防器材;6、果皮箱。
公共卫生间(写字楼):
1、卫生器具;2、地面;3、墙面;4、天花。
公共茶水间(写字楼):
1、卫生器具;2、地面;3、墙面;4、天花。
楼层垃圾房(住宅):
1、垃圾桶;2、地面;3、墙面;4、天花。
会议厅(写字楼):
1、一切设施。
地下车库:
1、地面;2、墙面;3、天面;4、管道;5、停车场设施(包括自行车、摩托车)。
楼层管道井房
天面:
1、地面;2、水池;3、广告牌;4、水沟;5、其它设施。
b、室外:
外墙面
道路
绿化带
路灯、宣传牌、雕塑
排风口
沙井、雨水井、污水井、管道、化粪池
管线与明装公共设施
垃圾房垃圾桶、果皮箱
(二)住宅区
住宅区(多为多层住宅)的清洁管理工作主要内容也可分室内、室外两种情况。
a、室内:
楼道
1、台阶;2、扶手;3、墙面;4、天面;5、窗户;6、门;7、信报箱;8、电表箱;9、灯具。
天面:
1、地漏;2、水沟。
b、室外:
外墙面:公共管道
道路
绿化带
路灯、宣传牌、指示牌、雕塑
公共游乐设施
沙井、雨水井、污水井、化粪池、管道
垃圾中转房、垃圾桶、果皮箱
自行车棚
二、清洁外包的招投标工作
清洁管理的招投标工作可分解为六个步骤:确定标底、成立招标小组、发标工作、开标过程、发中标通知、签订清洁工作承包合同。
(一)确定标底:编制招标书
(二)成立招标小组:公司领导、智深清洁顾问、业务分管成员、管理处主任。
(三)发标工作
1、发函邀请清洁工作企业。
2、确定投标企业:应具备清洁工作资质、营业执照、税务登记、企业资质。
3、领取招标书。
(四)开标过程
1、标书评定
2、现场答辩
3、清洁工作现场考察
4、招标小组成员的评分确定中标企业
(五)发中标通知书
(六)签订清洁工作承包合同
三、清洁工作监督
(一)清洁工作监管的重要性
清洁工作监管十分重要,是清洁管理过程控制中的重要一环,虽然外包清洁公司配备一定数量的监管人员控制清洁工作质量,::但因监管人员自身素质与责任性的问题,会造成清洁工作达不到标准要求,物业管理公司管理处的日常监管工作一定不能松懈,按照标准和中标承诺去检查,确保清洁工作达标。
(二)清洁监管工作要点:
1、监管工作要熟悉与掌握清洁工作质量标准与承包合同内容。
2、监管工作要不怕脏、不怕苦,认真、仔细的巡查,要做好工作记录。
3、巡查中发现问题及时与承包方现场管理者沟通,及时纠正,如屡提不改,以书面形式上报管理处主任、相关部门,让其与承包者沟通,达到清洁工作标准。
4、清洁工作检查是管理处主任日常巡查工作的重要事项之一。
四、清洁工作中注意安全管理。
清洁工作中的安全管理是十分重要的,由于机械使用不当造成的碰伤、电伤,清洁化学药品使用不当的皮肤烧伤和高空作业中不慎的摔伤等时有发生,一旦发事,将增大日常管理的工作量甚至造成经济损失。
因此,在日常清洁工作中要将安全放在首位,才能确保清洁工作有效运作。
(一)机械使用安全
1、常用机械:
(1)吸尘吸水机;(2)高速磨机;(3)高压水清洁机。
2、操作中的注意事项:
(1)机械使用要严格按照使用说明与操作规程作业;
(2)机械使用前要检查电源是否安全;
(3)机械使用前检查是否完好,完好的才能使用;
(4)机械使用后要保养,完好入库。
(二)清洁化学用品使用安全
1、常用的清洁剂:
(1)碱性清洁剂--全能清洁剂、中性清洁剂(绿水)、洗洁精,适用于各种表面清洁,如墙壁、地板、木制品、家私、玻璃、金属,具有消毒、杀菌功效;
(2)酸性清洁剂--洁厕灵、硫酸、盐酸,适用于洁具、地砖,具有杀菌功效。
2、使用碱性、酸性清洁剂注意事项:
(1)操作时要带胶手套,避免浓度高的清洁剂伤害皮肤;
(2)认真阅看使用说明,掌握剂与水的稀释比例;
(3)禁止酸性与碱
性清洁剂混合使用,混合会产生大量毒气伤人。
3、其它清洁材料:
(1)起腊水; (2)地毯清洁剂; (3)化油剂;
(4)净电除尘液; (5)不锈铜油; (6)漂白剂;
(7)酒精; (8)腊水(地腊、面腊、喷洁腊)。
(三)其它方面安全:
1、工作中意外伤害:
(1)扭伤; (2)跌伤; (3)撞伤;
(4)割伤; (5)姿势不当的劳损。
2、垃圾收集中安全:
(1)细菌、病毒、寄生虫;(2)异味气体;(3)放射性物质。
3、高空作业安全:
(1)操作人员要求; (2)风向、气候;
(3)吊篮、吊板; (4)固定装置。
4、电梯清洁安全:
(1)停层作业; (2)电梯门挤伤。
5、消杀过程安全:
(1)药品浓度; (2)风向。
清洁工作中一定要牢固树立'安全第一'的思想,才能确保清洁工作顺利开展。
五、虫害的防治与消杀工作分四害防治与消杀、其它虫害防治与消杀。
人类与昆虫之间共存,::昆虫给人类带来疾病与灾害,鼠疫就是由老鼠传播,病疾是由蚊虫传播,苍蝇可传播大肠杆菌。因此,对四害的防治与消杀是清洁卫生工作中的重要工作项目。
(一)四害的防治与消杀:老鼠、苍蝇、蚊子、蟑螂
四害防治与消杀工作重点:
1、掌握与了解四害生存与活动规律,进行有效的诱杀。
2、定期、定人对管辖的公共区域进行虫害消杀,并作好记录。
3、使用防治与消杀的药品、器具必须符合国家和相关的规定的药品,一般去所在地爱卫会与卫生防疫站购买。
4、在喷杀药物前要知会物业使用人,让其作好相应的准备。
5、指导物业使用人进行虫害的有效防治与消杀。
6、消杀后的器具要清洗,剩余药品要放专门库存处,并作好记录,杜绝乱放造成儿童与宠物误用。
7、消杀用完的药瓶与药渣不可随意丢弃,要按规定妥善处理,避免造成污染。
8、防治与消杀尽量在所在地爱委会指导下工作。
(二)其它虫害的防治与消杀工作
1、白蚁的防治与消杀
白蚁与四害的根本区别是不传播疾病、细菌,但也不能小看,白蚁有'无齿老虎'之称,白蚁可以把'价值连城'的古文化艺术、古木、古家私都被其蛀空,它也是物业管理的天敌,因此物业管理工作中也要对白蚁有效的防治与消杀,与白蚁防治所联系诱杀。
2、蚂蚁、黄蜂。
蚂蚁--喷洒杀虫剂,爬走路线。
第8篇 物业管理总经理工作职责
职责一:物业管理总经理职责
1、主持公司的经营管理工作,组织实施董事会决议。
2、组织制定公司年度经营计划,经董事长办公会议批准后负责组织实施。
3、负责召集主持月办公例会,检查和督导各级人员,对物业管理服务过程、招商中心招商过程实施全面控制,以满足顾客和其他相关方的要求。
4、为实现公司目标做好资源的配置与调整工作,确保资源满足物业管理服务和招商工作需要。
5、负责处理公司重大突发事件,提请聘任或者解聘公司各部门经理,签署日常行政,业务文件。
6、执行董事会交代的事项。
职责二:物业管理总经理职责
1、在集团公司的领导下,负责总公司决议的贯彻落实,负责公司的全面领导和管理工作。
2、负责召集、主持总经理办公会议,研究处理总经理办公会议职权内的各项工作和问题。
3、负责协调、指导部门经理、管理公司各主管的工作,保证公司各方面工作的顺利进行。
4、负责提出需由总公司讨论、通过或决定的问题议案。
5、负责部门经理、主管以上职务人员的面试、录用、辞退工作。
6、负责公司重要的公关事务及重要接待工作。
7、批准部门经理、管理公司主管的出差及假期安排。
8、负责公司业务开拓及提高公司形象工作。
9、监管公司整体运做。
10、负责签署对外分判合约和物业管理公司所有下属人员聘用合同。
11、负责编制年度财务预算,做好财务监督工作。
12、完成总公司授权或安排的其他工作任务。
职责三:物业管理总经理职责
一、参与重大项目的合同或标书的评审。
二、编制新增项目的物业管理方案。
三、参与新接管项目的验收工作。
四、组织本部门员工的专业技能培训。
五、自我监督与质量体系有关的程序操作,发现不合格的,及时采取纠正措施及适当的预防措施。
六、制定各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审。
七、检查监督各项业务计划(年度、季度、月度等)的实施情况,定期向股东会报告。
八、与政府有关部门联络,了解行业最新规定。
九、推广新的有效的管理方法并总结分析提出合理的建议。
第9篇 住宅物业装修管理控制工作程序
物业程序文件
--住宅物业装修管理控制程序
1.0目的
通过对装修各过程的管理和控制,确保装修按规范的顺利进行。
2.0适用范围
适用于物业服务中心所辖住宅类物业的装修管理。
3.0职责
3.1物业服务中心总监、经理负责装修申请的最终审批。
3.2物业服务中心客服部、工程部、礼宾部负责装修申请的审核。
3.3物业服务中心客户部负责受理装修申报及装修资料的收集、整理、跟踪、归档。
3.4物业服务中心工程部负责对相关工程进行技术监督、检查、验收。
3.5物业服务中心礼宾部负责对装修单位的消防、安全、装修人员出入等的监管。
4.0工作程序
4.1装修管理的依据:建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及《业主规约》《服务手册》。
4.2装修管理的控制包括:装修申报、审批、装修过程监理(含违章处理)、装修验收、退还证件(押金)及装修档案归档管理等。
4.2.1装修申报
4.2.1.1装修申报及办理流程按《装修办理流程图》进行。
4.2.1.2根据《装修办理流程图》,客服助理对业主/装修负责人的装修申报并查验其申报材料是否齐全,资料包括:
a、图纸包括:平面布置图、拆墙示意图、管道改变图、电气分布图及配电系统图、复式改建图(单元房或不改动的不必提供)、天花布置图、防水施工方案(改动洗手间需提供);每张图纸均需签名确认。
b、装修单位证件包括:施工单位营业执照、资质证书复印件并加盖红章。
4.2.1.3查验资料无误后,请业主/装修负责人详细填写《装修申请表》,并签署《装修施工承诺书》。
4.2.1.4提交资料完毕后,由客户助理负责知会业主/装修负责人,在资料符合情况下,装修审批全过程不超过三个工作日;如资料不符合需重新补办手续,具体情况,请业主/装修负责人回去等候通知。
4.2.2装修审批
4.2.2.1客户助理将收集的装修资料整理并登记在《装修办理跟踪表》,并于当日提交到客户部经理处进行审核并加署意见,于次日交工程部经理/礼宾部经理处审核并加署意见,次日下午交物业服务中心总监、经理处进行最终审批。
4.2.2.2资料不符合:在各环节审核、审批过程中,如有问题,则退回客户组,由专人负责与业主联系,并请业主/装修负责人进行修改后,重新走流程。
4.2.2.3资料符合:由专人跟踪,并在三个工作日内控制审批流程,并负责通知业主前来办理装修手续。
4.2.2.4客户助理负责填写《装修许可证》,并填写装修申报内容及期限,上报并盖章。
4.2.3装修过程监理
4.2.3.1装修缴费、办证
a、业主/装修负责人在客服部前台办理交费手续,按《业主收楼费用一览表》执行;
b、提供装修人员身份证原件及复印件,彩色一寸照片一张,并登记在《装修工人出入证申请表》,办理《装修工人出入证》及《装修许可证》,并要求装修单位在进场时将《装修许可证》张贴在大门外;
c、复印《装修许可证》留底,并各复印一份交工程部、礼宾部巡查备案。
4.2.3.2装修施工技术规范要求:按国家建筑装修行业技术标准及本小区《服务手册》要求施工。
4.2.3.3装修施工消防、临供水电及施工改造管理
a、施工过程消防的管理按《消防管理控制程序》执行。
b、业主装修需临时供水电、业主或施工单位须在客服组前台办理申请手续,.报工程部经理审批并安排抄表,装修完成抄表结算。
c、装修过程中,业主提出装修工程改造,须在客服部前台填写《装修许可证》,流程如上。
4.2.3.4施工监管
a、施工单位进场施工时,客服助理通知工程组开通该单元的水电。
b、装修施工过程中,客服助理每日巡检不少于一次,严格监督按审批图纸进行施工;并认真填写《装修巡查表》。
c、工程部在业主装修过程中,应定期巡查,特别对隐蔽工程、防水工程全程严格监管,对装修中如电气安装,给排水安装等向业主提供专业意见。
d、工程部对业主在装修过程发现的需要保修的问题,负责与相关单位协调解决,结果报客服前台存档。
e、物业服务中心总监/经理每半月组织相关人员对装修单元进行抽检,按区域(如a、b、c等)抽检户数不能低于5户(没有装修单元区域除外)。并填写《装修巡查表》。
f、礼宾部认真做好出入证管理工作,严格控制专证专人专用,人、证、房号相对,不得进入出入证规定之外的楼宇、房间。
g、礼宾部对装修单位每日巡检至少一次,认真填写《装修巡查表》,对装修垃圾的堆放,消防器材、电梯前厅、卫生设备等严格检查,对搬运物品进行监督,发现有损坏园区、楼宇设施的,立即汇报客服前台处理,并配合客服部,对搬运过程中使用电梯的情况进行监督。
h、广告牌、招牌、霓虹灯饰、空调的安装及管理,按本小区实际情况制定标准执行,需提前知会业主装修须注意事项及相关标准尺寸及安装位置,并进行现场预约工程组咨询。
4.2.3.5装修违章处理
a、由客户部按建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及《房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书》《装修施工承诺书》之规定违章处理。
b、违章装修处理流程,按《装修违规处理流程图》执行。客户助理接到客户违章信息后,按以下规定进行处理:
--属重大违规事件及时上报物业服务中心总监、经理处理;
--属一般违规事件的报客服部经理处理,由客服部经理亲自或指定客户助理到现场予以劝导、教育。
--物业服务中心总监、经理接到重大违章事件信息后,根据情况及客户违章给小区造成的经济损失大小,决定给予'赔偿经济损失'的处理意见,并将处理决定填入《整改通知书》中。
--对于客户漠视物业服务中心给予的处理意见,不配合小区正常管理工作的,应予以停工,并扣除其相应押金。
--客户部及时向业主/装修负责人发出《整改通知单》,并签收,要求业主/装修负责人限期整改,整改后结果应予以现场确认,并记录在《整改通知单》中。
4.2.4装修验收
4.2.4.1业主装修完毕后,由业主/装修负责人在客服组前台填写《装修验收申请表》,并预约验收时间,根据预约时间,客
服部、工程部、礼宾部(必要时)派专人前往现场进行验收,并将验收结果填写在《装修验收申请表》,双方进行确认,验收不合格,由装修负责人负责整改,并重新申请进行验收手续办理。
4.2.5退还证件、退还押金
4.2.5.1验收合格天后,由业主/装修负责人到客服部前台办理退还《装修工人出入证》,并预约退押金时间,在装修验收合格后工作日内退还押金;
4.2.5.2如遗失《装修工人出入证》,该证押金不予退还。
4.2.6装修档案管理
4.2.6.1装修完工,并通过验收,将资料统计移交给客服部统一归档。
4.2.6.2装修资料归入客户资料档案内,并附有目录。
5.0支持性文件
5.1《住宅室内装饰装修管理办法》
5.2《业主规约》
5.3《服务手册》
5.4《装修办理流程图》
5.5《消防管理控制程序》
5.6《装修违规处理流程图》
6.0质量记录
6.1《装修办理跟踪表》
6.2《装修申请表》
6.3《房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书》
6.4《装修施工承诺书》
6.5《装修许可证》
6.6《装修工人出入证申请表》
6.7《装修巡查表》
6.8《整改通知单》
6.9《装修验收申请表》
第10篇 前期介入物业管理顾问工作内容
合作期限:由签约之日起至h侨海景城一期入伙之日前二个月
结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议,为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础,同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。
(一)由顾问团对项目进行实地考察,通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图(包括土建和各类机电设备的)、项目模型等资料,了解项目的规划意图、设计内容和规范,确定项目档次,协助管理商对管理档次进行定位。
(二)根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验,从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议,使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要,又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。
1、考查整体工程进度,协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案;
2、建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否满足物业管理的需求;
3、设备机房的环境、::通风是否满足要求;
4、对住户室外空调机位置确定,冷凝水的排放处理等问题的建议;
5、根据清洁管理经验及物业规划要求,提出垃圾房的建造位置和建造价格建议;
6、管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局;
7、在不增加发展商总投资的情况下,为配合国际环保理念的推行,对适当设置一些环保设施,如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等提出建议;
8、在空调工程施工前,根据设计图纸从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议;在空调设施安装时,为便于以后维修管理,对需改变安装位置和工艺的地方提出建议;
9、对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议,并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解,结合项目本身的市场定位,为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议,以供参考选择。
10、从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议;
11、根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等),提出纠正及修改建议;
12、给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面,提供修改意见;
13、根据物业所在地的气候特点,审查植物设计图纸,选择因地制宜的环境绿化植物,使其既美观又方便长期养护,对不利于以后物业管理的问题提出调整建议;
14、从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议;
15、根据公共部位建筑材料的选用情况,提供保洁标准和程序建议;
16、对建筑外墙的选材和设计提供专业建议,以方便外墙清洗,使之保持长久的美观;
17、根据地方物业管理法规、政策及z海物业长期以来的物管经验对管理商的管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议;
18、根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业管理相关法规政策等,对管理商的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议;
19、对会所的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议。针对项目的市场定位,::准确推测准业主层次,从实用性上建议会所适合经营的项目,在此基础上进一步建议哪些项目可收费,哪些项目不宜收费,其原则在于先聚人气,进而达到既创造社会效益又有一定经济收益的目的。
(三)从业主/住户使用的角度
,提出专业建议:如从居家生活私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施;如从业主使用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的,以方便业主装修及使用,减少将来物管的难度。
(四)从智能化的角度,提出专业建议:
1、考察整体工程进度,提出智能化工程的阶段性实施进度计划;
2、针对发展商对智能化工程的要求,对原智能化设计提出合理化建议,并根据当前市场情况,提出增加智能化功能的建议;
3、根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案,方案要求功能完善、先进,设计合理、实用;
4、协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择,从性能价格比等多方面确定最优方案,并对智能化设备的选型提出建议。
(五)从环保的角度,提出专业建议:
1、根据顾问商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议;
2、对物业内商场(商铺)、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议;
3、根据会所增设的项目及物业配套设施,从节能和环保的角度,提出建议。
(六)从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益:
1、物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等;
2、公共部分装修材料的选用;
3、在空调设备安装前,对设备的适用情况和选型提供咨询;在空调设备安装时,对空调设施的安装提供咨询;
4、协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择,从性能价格比等多方面确定最优方案,最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格;
5、在满足消防规范的前提下,提供最新的设备技术或施工方法;协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商;
6、根据管理商要求,提供我方在建筑给水与排水方面的技术、设计、施工等的成功经验;
7、根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费用的咨询;
8、解答发展商及管理商关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本;
(七)在施工过程中,协助发展商监督各专业工程的进展情况,尽力提高工程施工质量,确保工程按计划完工,同时可以降低日后物业设备管理难度。
(八)指导发展商监督各专业设备安装和调试工作,确保工程质量。
(九)指导发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作,对不合格处提出整改意见,由发展商责成有关施工单位进行整改,然后进行复验,最后协助收集验收报告。
(十)根据物业项目档次定位和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策,指导发展商制订物业管理收费标准。
(十一)从创优的角度,根据各级优秀物业管理小区的考核评比标准,提出专业改进建议。
第11篇 物业项目管理处行政工作职责
物业项目管理处行政的工作职责
1、贯彻落实物管公司制定的行政管理制度,在做好管理处行政后勤支持的同时,控制及节约行政成本;
2、组织和监督办公行为规范的执行,维护办公环境的整洁、卫生及安全;
3、负责管理处的各类物品采购和固定资产管理;
4、严格执行保密制度,负责管理处文件、资料、档案、图书等管理。
1)管理体系文件的发放管理。
2)行政文件的收集、发放、传阅、呈批、催办、保存、注销及档案资料的立卷归档。
3)管理处合同、协议、评审记录、业务信息等其它文件的整理。
4)指导管理处各部门的文件资料管理。
5)管理处各类书籍的购置、分类、保管、借阅、管理。
5、负责管理处会议的组织、安排、记录及跟踪落实;
6、根据公司规定,协助管理处主任进行管理处印章管理;
7、按照公司指引编制管理处行政办公预算,并严格按照经审批预算执行及复核管理处日常办公费用的支出。
8、完成其他日常行政事务性工作;
第12篇 d物业工作服管理规定
经典物业工作服管理规定
1.为了更好的保障职工对劳保的需求,合理发放、使用工作服,特制定本规定。
2.工作服是指凡在公司工作的聘用人员,在上班时间内必须穿着的统一服装。
3.换季服更换时间:工作服每年进行两次更换,定于六月上旬换领夏装,十月上旬换领冬装(由综合部统一通知具体更换时间)。
4.更换范围:工作服出现严重缩水,破损较大等无法穿着情况时,确实不符合公司着装要求者,需以部门为单位,经部门经理以上领导签字,方可领用。
5.如遇特殊情况,如:钮扣脱落、拉链轻度损坏等,应随时修补。如有人为损坏者,须照价赔偿。
6.工作服应建立个人帐簿,领用时需由本人签字,且以旧换新。如有丢失者,应及时写明原因,视穿用年限赔偿,领用后个人应爱惜穿着使用。
7.工作服不许转借本公司以外任何人员,如调离或调岗不需使用时,应先将工作服退回,方可办理其它手续。
8.工作服应保持干净、整齐,非工作时间不得穿着使用,如有违反规定者,公司将给予处罚。
