第1篇 物业管理公司主要工作职能
物业管理公司主要职能
一、**物业管理公司主要功能:
1.作为mm房地产对外的主要窗口,也是业主与mm房地产的联系渠道;
2.协调管理处与业主或住户的关系;
3.代表业主向公司反映意见,代表公司向业主传达管理方的精神;
4.为业主提供全方位的配套服务;
二、目的:
1.最大限度地满足业主或住户的生活要求,使业主或住户住得放心;
2.解决业主日常生活及使用物业过程中遇到的问题;
3.通过对进出小区人员及物品的管控,有效地降低小区罪案的发生;
4.通过对业主使用物业的指引及管理,能最大限度地使物业保值甚至增值,从以达到物业管理的目的;
5.通过对小区内公共设施进行定期养护,保证业主或住户充分享用物业的最大功能。
三、职责范围:
(一)办公室
1.统筹计划管理处各部门工作的分配安排;
2.负责与各公司(部门)的工作协调与沟通;
3.跟进会所范围内的商铺租赁手续;
4.收发并整理管理处对外及外来文件;
5.每月汇总管理处各部门员工的考勤;
6.每月核对各部门领料记录;
7.向各部门传达经理室下达指示或向经理室汇报各部门情况;
8.整理收楼资料,建立及管理业主资料档案;
(二)各区管理处
1.办理业主收楼手续;
2.办理业主所需的各类服务申报手续;
3.办理装修申请及各类出入证手续;
4.办理业主日常项目申报等有关手续;
5.有偿服务的咨询及办理有关手续。
6.协助业主处理日常生活中遇到的问题。
7.接待来访单位或个人及其来电(函);
8.接收及记录业主报修工程项目,并落工程单到各有关部门;
9.监督并反馈业主工程检修问题的处理进度及结果;
10.管理未收楼单位或已收楼单位留下的门匙;
11.接听业主日常来电咨询,并落工程单跟进;
12.协助财务部处理有关业主缴(欠)费事宜;
(三)清洁绿化部
1.负责对小区的公用娱乐设施、公园、道路、车站、公共楼梯间、楼宇外墙、样板房等地的卫生清洁工作;
2.对未收楼的单位进行日常养护工作;
3.负责行政办公楼的日常清洁;
4.看管样板房,防止室内饰物被窃或破坏;
5.负责清运小区淤泥、垃圾;
6.为业主或住户提供家居清洁、灭鼠灭蚊、收送洗衣等有偿服务(暂未有);
7.服务过程中,听取客人意见,及时向上级汇报并反馈有关部门;
8.定期对全区公共场所进行灭'四害'工作;
9.积极、认真地完成上级交办的各项任务。
(四)工程维修部
1)水电维修组
1.保持小区内水、电等资源的供给与管理及其工程的养护与维修;
2.对小区内机电、消防、配电房、水泵房等设施、设备进行操作管理、维修、保养等工作;
3.负责协助小区的通讯设备、有线电视天线的维修保养和故障检修;
4.对管理处各部门传达或本部巡查发现所得有问题的公共设施进行检修;
5.与相关部门保持良好关系,及时处理相关问题;
6.定期巡查区内设备房设备用及各游乐设施的运行情况,并认真做好巡查记录和值班记录;
7.每月抄录住宅单位水电表,进行月度水电耗用分析对比,及时发现并杜绝浪费现象;
8.保持值班室、配电房、加压泵的清洁、设备保养及维修等;
9.确保各苑区的电房设施、公用设备的运行、维修和保养工作有序开展,并在紧急情况下及时派遣相关工作人到现场排除故障;
10.遇到突然停电或其它突发性事故时,迅速赶往现场,保持镇定,按操作规程及时排除故障或采取有效的应急措施,及时处理问题;
11.积极、认真地完成上级交办的各项任务。
2)土建给排水维修组
1.严格遵守公司(部门)规章制度,维护公司(部门)利益,工作中按实际情况、实事求是地为业主解决问题;
2.在业主收楼前提前介入社区的管理工作,协助各部门对社区的管理,使业主的交楼工作能顺利进行;
3.对小区物业进行维修、部分安装、修改工程的计划、组织施工、进度跟进、质量监督;
4.定期与管理员陪同业主到楼宇现场进行验收交接工作,并对物业手尾工程进行跟进;
5.负责跟进各部门传达或巡查发现的小区公共设施问题及收楼后业主提出的物业更改工程,组织各施工部门施工及按实际情况制订施工时间;
6.定期组织相关部门对小区内公共道路、设备设施、暗藏管网、给排水系统等进行维修工作;
7.跟进工程过程中保持与业主或各区管理处联系,及时反馈工程情况,从而降低投诉率;
8.积极、认真地完成上级交办的各项任务。
第2篇 物业管理前期介入工作内容-1
物业管理前期介入的工作内容(1)
1.前期介入的一般程序:由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作计划并按照计划实施。
2.前期介入的工作内容:前期介入主要分五个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,验收阶段,项目入伙交付业主使用。
第一节:规划设计阶段介入
规划设计阶段包括:
物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。
规划设计评估的程序:
1.地产提前1个月向物业提出书面知会,要求物业参与某项具体项目规划设计的评估,并提供评估报告。
2.物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料目录。
3.开发资料包括:企划文件(市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料);设计文件(规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等)。
4.地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料,对不能提供的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目情况并解答疑问。
5.物业接到开发资料后一周内,组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。
6.评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察情况,于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》,并提交物业相关部门。
7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
8.评估小组根据物业公司评审会议的意见,于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
9.经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。
10.物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。
11.项目规划设计总体评估要点:
住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区交流协调。
住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。
建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。
生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。
设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。
安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。
便于物业组织管理,节约管理成本。
各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
项目规划设计分类评估要点:
1.安保布局
a)便于安保管理区域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。
c)人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。
d)安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速。
2.消防布局
a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。
c)消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。
d)消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。
3.交通布局
a)各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c)机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的5%,联排别墅等高标准住宅应按户数1:1,另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5,以上指标可以按照不同地区需求进行调整),便于停放。
d)有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。
4.生活配置
a)根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
c)如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。
d)如住宅区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。(指标供参考)
5.设备配套
a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当扩展余地。
b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
c)沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。
d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用
节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧室,紧邻书房及起居室时,应采取隔音措施。
6.智能化配置
a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中央控制中心联网。
b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平
台系统。
c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。
d)中央控制中心位置宜管理处相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。
7.房屋单体
a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
c)楼板厚度与隔音符合国家规范。
d)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
e)住宅外窗应考虑开启方便,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2-3米,燃气热水器位置合理,灶宜避开窗口设置。
g)卫生间不应直接开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。
i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。
j)宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。
k)底层地坪应充分考虑防潮措施。
l)房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。
m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时,应考虑防盗措施。
n)阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直杆件,杆件距小于0.10m,防止儿童攀爬。
8.室内配置
a)室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。
b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相
d)邻时,应采取安全隔离措施。
e)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。
f)室内空调洞位置合理,应靠近室内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。
g)当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。
h)如使用小型中央空调,层高应大于3.3m,并留有室外机位置。
i)室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
j)电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。
k)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
l)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
9.绿化配置
a)绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。
b)绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。
c)绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。
d)绿化品种便于养护,养护成本节约。
e)绿化布局不遮挡住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。
f)绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。
g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
10.景观配置
a)景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。
b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,,还应配置相应的救生设备、设施。
e)景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
f)泛光照明不影响住户,不造成光污染。
11.公共空间
a)应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅通。
b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
c)公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量减少对住户的影响。
d)绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。
e)各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。
f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。
g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施。
h)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。
12.生态环保
a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。
b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。
c)住宅区内无各类污染源。
d)周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。
e)宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。
f)垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集,宜采用垃圾压缩或生化技术处理。
g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置,尽量不影响住户及环境。
h)宜在住宅区内形成自然生态链。
13.管理用房
a)物业管理处
管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。
作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。
总面积:根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般:
管理处用房面积=住宅区总建筑面积/100*0.2(指标供参考)
位置:住宅区中央,底层。
>
功能:办公室、资料室、会议室、接待室
面积:根据具体情况而定
位置:和管理处相对接近,业委会与居委会可联合设置于一处
14.新材料、新技术
a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。
b)试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。
c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。
d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。
15.管理成本测算
a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。
b)管理成本应与市场上类似住宅接近,如因规划设计原因造成差距过大,应知会地产共同协商,相应改进规划、设计。
16.与相似典型项目的比较
a)相似点
b)差异点
c)优势
d)劣势
第3篇 绿景物业安全管理检查岗工作职责
物业安全管理检查岗工作职责
1、对本班各岗位工作负责,对服务礼仪、精神面貌、考勤纪律、岗位卫生、物品摆放、质量记录、装备佩带、操作规程等检查,并在《安全员交接班记录表》上予以记录。
2、掌握管理服务区域整体状况,妥善处理各种突发事件,超过权限及时与主办或经理取得联系,并向控制中心报告进展情况。
3、负责各岗位工作表格、停车发票及凭证的领用及发放,质量记录的收集检查,上缴。对于收取的各类费用必须及时按规定上缴财务。
4、监督管理服务区域内各类公共设施及其标识和消防设施的完好情况,及时与控制中心协调维修事宜。
5、负责本班安全员的岗前培训和内务管理工作。关心了解班员的思想和生活动态,充分调动班员的积极性和主观能动性,协调班组与其他部门的工作衔接和配合,对于班组出现的疑难问题及时向上级汇报。
6、实行'班前点名、班后点评'制度,监督本班人员做好交接班工作,对本班安全员的工作状况具有初步考核权。及时收集、整理顾客的意见和建议,并提交部门。
第4篇 z公寓物业管理项目部部长工作职责
1.在公司总经理的直接领导下,主持学生公寓物业管理项目部全面工作,执行公司各项管理制度,完成公司及学院所交给的各项工作任务;
2.熟知学生公寓户型、面积、结构,以及入住学生的基本概况,了解掌握学生公寓物业管理项目部发展动态,为总经理提供可靠数据及信息,以利于公司发展与状大;
3.负责协调物业项目部与物业产权人,物业使用人之间的关系。协调物业使用人和建设(供应商)施工方的关系;负责解决各部门提出的相关问题;
4.负责项目部文件签发及重大投诉处理工作;
5.负责制定本部门管理模式,编制百分制考核表、物业管理项目部各岗位职责、项目部管理架构图、岗位工作流程与标准;
6.负责向甲方报告月工作计划、工作总结、管理日报、月报、能耗报表;使甲方及时了解物业管理工作情况;
7.贯彻实施物业公司专业部门制定的工程、保安、保洁、环卫绿化工作方案,并根据本项目的特点提出修订建议;
8.负责本部门管理员的日常考勤,工作考评工作;控制好公寓项目部人力成本、耗材成本、能源成本,严格执行项目预算定额;
9.负责向人力资源部提出队长、班长、一级保安、高级技工等人选建议,对不适合本项目工作员工向人力资源部提出调整申请;
10.负责全体员工在职培训工作(利用假期4次/年),负责新上岗员工三级岗前培训工作;
11.负责公寓物业管理项目部与各部门勾通协调工作,充分依靠保安、保洁、工程维修的根本保证作用,调动本项目部所有员工的积极性,做好学院后勤社会化物业服务保障工作;
12.负责配合学工部舍务老师工作,组织实施学院制定的学生公寓管理方案,共同管理好学生公寓工作。
第5篇 广场创建全国物业管理优秀示范大厦工作计划
为实施企业品牌战略,提高物业管理各层面的服务水平,创建**一流的物业公司,公司决定申报e广场大厦创建20**年度全国物业管理示范大厦,达标创优是一次系统的、长期的工作,良好的组织、计划和实施是达标创优工作的先决条件。公司特拟订相关工作计划如下:
一、建立创优工作领导小组
c总为组长,物管处各管理人员及公司其它管理人员为组员,公司于6月15日前宣布小组成立决定。
二、发动全体员工积极参与
创优工作事关公司全体,成立领导小组后公司即召开员工大会,进行动员。
三、创优工作与日常管理结合
创优的基础是日常管理水平,公司现成物业管理处于6月30日前拿出具体计划,责任人z2。
四、考察学习
公司有组织有计划地安排相关人员出外考察学习。
五、申报手续
负责向市房管局物业科进行创优相关手续的申报,责任人z1。
六、资料准备
创优达标资料整理是创优工作的重要部分,根据去年的省优经验,今年的资料准备工作计划于7月1日正式开始,责任人z。
七、专家指导
为顺利一次性通过达标要求,公司邀请市物业科专家和高科物业公司专家指导工作,计划于6月中旬实施,并迎接市、省以及建设部官员与专家组的检查,具体工作根据国家统一安排进行。
八、自检整改
由公司创优达标领导小组于7月、8月、9月分别进行三次大规模自检,逐条交物管处整改,责任人z。
自检方法分为:
1、分部自检。由物管处各专业班组分专业进行自检整改;
2、交叉自检。由公司其它部门、管理处各专业班组之间交叉进行自检,并进行整改;
3、专家自检。邀请省市、行业专家及公司领导对物业进行检查,提意见,并整改。
九、迎检准备
由公司各部门员工在领导小组领导下,全力以赴,迎接省、国家建设部官员与专家组的到来,做好服务公关工作,责任人为各部门经理。
十、成果保持
创优工作的目的是提高公司的管理水平,创优达标通过后,公司进行总结并召开员工大会,对检查中的问题进行经验总结,对创优成果通过质量保证体系,加强日常考核等进行保持,达到使公司在管理水平上上一个台阶的目标,责任人为行政部l经理。
以上工作计划,望各部门及相关责任人遵照实施。
总经理办公室
20**年6月2日
第6篇 z物业中心仓库管理员工作职责
物业中心仓库管理员工作职责:
1.负责仓库的管理,做到物资分类摆放,物品标识明确,数量明确,防止因管理不善造成物资的损坏或报废;
2.物资进库需按入库单核对规格、数量和质量,符合要求后方可签收入库,对数量不符的,需待清查后方可验收;
3.加强安全意识,下班时应进行检查,切断仓库电源,关闭门,做好防火、防盗工作,禁止非仓库人员进入库房;
4.负责库存物资的出库工作。物资出库时,领料手续要齐全,原则上按照物资先进先出发放。大批量非常规领料,须经采购供应部主管批准。专用材料非专用人员,拒绝发料;
5.做好仓库日常卫生管理,保证仓库整洁有序;
6.及时完成领导交付的其他任务。
第7篇 物业管理手册－基础设施设备和工作环境控制程序
1、目的
提供和维护为实现服务的符合性所需的基础设施设备及工作环境。
2、适用范围
适用于为实现服务的符合性所需的基础设施设备和工作环境的管理。
3、职责
3.1工程部、物业服务中心负责对实现服务符合性所需的基础设施设备进行控制。
3.2各部门在本部门业务范围内对实现服务符合性所需的工作环境进行控制。
4、程序
4.1基础设施设备的确定
为实现服务符合性活动所需的基础设施设备包括:工作场所(办公场所、健身娱乐场所、配电房、设备机房等)、服务设施(软硬件及管理网络、通讯设施、运输设施、水电气供应、道路及排污管线等)、支持性设备和工具(如维修用的设备和工具等)。
4.2基础设施设备的验收
4.2.1物业验收小组对项目交接设施设备及相关技术资料进行验收,并作好验收记录。
4.2.2工程部负责组织使用部门对采购的设施设备进行安装调试,确认满足要求后,填写《设施设备及资料交接清单》,并作好备存。
4.2.3工程部负责对公司大中型维修工程进行监管并负责及时组织验收,验收合格后填写《验收鉴定评卷》存档。
4.2.4交接验收不合格的设施设备,验收小组与开发商协调处理;采购设施设备或公司大中型维修工程验收不合格,管理部、工程部与供方协商解决,并在《设施设备及资料交接清单》上记录处理结果。
4.3设施设备的登记建帐
服务中心负责制定设施标示卡,规定设施责任人,工程部负责配合建立《设施设备管理台帐》。
4.4设施设备的使用、保养和维修
4.4.1根据需要,相关操作人员应由人力资源部组织培训、考核合格后方可上岗。对国家有规定的特殊工种,要求操作人员持有相应的国家授权管理机构颁发的上岗证方可上岗。
4.4.2工程部制定《设施设备日常保养项目表》,规定保养项目、频次。物业服务中心根据要求执行,并在每季度第一个月报工程部,工程部将《设施设备日常保养项目表》整理入档并作为年度检修计划的依据。
4.4.3工程部每年12月底之前制定下年度的《设施设备年度检验、检测计划》发至各部门,
在计划日期7日前通过办公平台通知检测单位和受检单位进行检验、检测,并将结果登记在《设施设备管理台帐》上。
4.4.4日常运行中发现的故障由物业服务中心进行维修,并填写《设施设备检修单》;无法排除的故障,工程部协助处理。
4.4.5现场使用的设施应有统一的编号,以便于维护保养。
4.4.6对工作环境的管理由在该场所工作的相关部门管理,确保适宜的工作条件。
4.5设施设备的报废
4.5.1对无法修复或无使用价值的设施,由使用部门填写《设施设备报废单》报工程部、管理部审核,经总经理批准后报废。
4.6工作环境
公司各部门根据各自的业务范围,确定并管理为实现服务符合性所需的工作和生活环境中的人和物的因素,根据服务作业需要,负责确定并提供作业场所所必须的基础设施,创造良好的工作环境,包括:
4.6.1配置适用的办公用房。
4.6.2配置必要的空调、消防器材保持适宜的温、湿度和职业卫生、安全。
4.6.3工程部对供水、电、暖设施进行控制,确保员工服务符合劳动法规的要求。
4.6.4为业主提供清洁、优美的生活环境。
5、相关文件
5.1《采购控制程序》
6、相关记录
6.1《设施设备及资料交接清单》jw/jl-6.3-001
6.2《设施设备检修单》jw/jl-6.3-002
6.3《设施设备报废单》jw/jl-6.3-003
6.4《设施设备日常保养项目表》jw/jl-6.3-004
6.5《设施设备年度检验、检测计划》 jw/jl-6.3-005
6.6《设施设备管理台帐》 jw/jl-6.3-006
6.7《送检任务单》 jw/jl-6.3-007
6.8《验收鉴定评卷》jw/jl-6.3-008
6.9《公共设施日常保养记录表》jw/jl-6.3-009
6.10《公共设施日常巡查记录表》jw/jl-6.3-010
6.11《高低压配电设备运行记录表》jw/jl-6.3-011
6.12《供水设备运行记录表》jw/jl-6.3-012
6.13《溴化锂机组中央空调运行记录》jw/jl-6.3-013
第8篇 物业管理处入住期日常管理工作内容
进入全面管理阶段后,物业管理处将以公司企业标准为指导,主要开展以下工作(但不限于):
1.房屋管理:建筑物以及其附属物的保养、维修;
2.装修管理:监督产权人根据物业的装修管理规定进行房屋装修;
3.设备设施管理;对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修;
4.清洁服务:加强清洁员工的管理,维护物业范围内的清洁卫生;
5.绿化服务:物业范围内的绿化建设和养护;
6.消防管理:建立消防队伍,对物业范围内消防器材、消防设施等管理;
7.安全管理;加强保安队伍的建设管理,确保物业内安全、舒适;
8.车辆管理:维护行人、车辆的交通秩序,以及车辆停放秩序;
9.产籍管理:指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正,保证产籍的完整、准确、与实际相符;
10.财务管理:对物业管理资金运作和管理。
第9篇 某物业管理策划阶段工作程序
**物业管理有限公司程序文件
--物业管理策划阶段工作程序
1.目的
规范物业管理策划工作流程。
2.范围
适用于公司待接管物业。
3.职责
3.1分管总经理助理具体负责物业管理策划阶段的组织工作。
3.2前期介入人员负责在对环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等向地产公司提供有益的建设性意见。
3.3相关部门负责前期介入工作的协助和配合。
4.方法和过程控制
4.1物业管理策划阶段包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。
4.2前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。
4.2.1早期阶段:从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。包括:
4.2.1.1拆迁、搬迁现场临时建筑物。
4.2.1.2现场环境卫生、安全保卫、设备维护、饮食等管理工作。
4.2.1.3提供项目营销活动的后勤保障。
4.2.1.4项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。
4.2.1.5审阅设计图纸,对开发项目的规划设计包括户型设计、供电供水、污染处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等提出建设性意见。
4.2.2中期阶段:主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。包括:
4.2.2.1专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。
4.2.2.2加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控,发现问题及时解决。
4.2.2.3从顾客使用功能角度,向地产公司建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
4.2.2.4根据相关验收标准,从物业管理功能出发,对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题,及时向地产公司建议完善、修正。
4.2.3后期阶段:入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。包括:
4.2.3.1各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。
4.2.3.2完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。
4.2.3.3分批分期收集工程、配套设施设备资料,如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。
4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套设施状况,做好物业接管验收的各项准备工作。
4.2.3.5了解地产销售承诺,如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况。
4.2.4专业技术人员将工作情况记录在《--前期介入情况周记录表》上,作为重要资料保存。
4.3物业管理方案的制订
4.3.1根据物业情况,制定调查方案,对物业进行调查。内容包括:
4.3.1.1物业周边人文环境、治安状况、供方环境、物业管理水平、收费标准及政策环境等。
4.3.1.2物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。
4.3.1.3视情况在地产销售前期实施顾客需求调查如服务需求及消费水平等。在入伙前六个月,完成物业管理方案的编制,内容包括:
4.3.2.1分析物业本身及周边环境,从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。
4.3.2.2新建项目的整体情况介绍,包括:位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交付使用时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。
4.3.2.3分析顾客需求,针对顾客群体特征、个性特征和服务需求,创新服务项目。
4.3.2.4测算及拟定物业管理服务收费标准。
4.3.2.5详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路,包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。
4.3.2.6确定需配置的资源, 制定物业管理处开办费计划,包括:办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具等预算开支。
4.3.3由分管总经理助理组织相关部门对物业管理方案进行评审、验证,评审验证内容包括服务模式、资源配置、收费标准等,评审验证结果记录于《策划方案/合同评审记录表》。
4.3.4物业管理方案制定后,试运行六个月进行确认,试运行期间对不适宜的资源配置、流程规范等进行调整或补充完善,确定能完全满足要求后再全面施行。
4.3.5如物业管理方案在实施中发生更改,应由原评审部门/人员重新评审,并得到批准。
4.4组建物业管理处
4.4.1人力资源部根据物业管理方案,确定新建管理处人员编制。
4.4.2人力资源部编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。
4.4.3入伙前三个月经总经理办公会议确定新建管理处经理人选,并由人力资源部下发管理处成立的文件。
4.4.4各相关部门协助进行相关各项准备工作。
5.质量记录表格
**wy7.3-g01-f1《前期介入情况周记录表no1》
**wy7.3-g01-f2《前期介入情况周记录表no2》
**wy7.3-g01-f3《前期介入情况周记录表no3》
**wy7.3-g01-f4《前期介入情况周记录表no4》
**wy7.3-g01-f5《前期介入情况周记录表no5》
**wy7.3-g01-f6 《前期介入情况周记录表no6》
**wy7.3-g01-f7 《前期介入情况周记录表no7》
**wy7.3-g01-f8 《前期介入情况周记录表no8》
**wy7.2.2-z01-f1《策划方案/合同评审记录表》
第10篇 物业工作指引控制管理程序
1.目的:
对工作指引的制定、审批、发布、更改实施控制。
2.适用范围:
适用于公司各部门工作指引的控制。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.5章
3.2 iso9002标准第4.5章
4.职责:
4.1各部门及iso9002工作小组负责对本部门工作指引的制订及更改工作。
4.2公司各部门主任负责对本部门相关工作指引的制订。
4.3副总经理(管理者代表)负责工作指引的审批。
4.4综合办公室负责工作指引的存档和发放控制。
5.工作程序:
5.1工作指引的编写:
5.1.1公司所有员工有权对具体工作指引提出合理建议和要求,经部门主任认可后指定专业人员负责编写,吸收合理建议。
5.1.2工作指引应使用统一的标识,做到标题、文件号、版本号、修改号、日期、发布部门盖章及批准人签字。
5.2工作指引的审批和发布:
5.2.1公司各部门可根据各部门的实际需要建议发布新文件。公司各部门也可根据所使用文件在实际工作的应用情况,及时记录文件与实际工作不适的方面并提出改进意见。
5.2.2凡属本公司的员工都可以根据实际工作需要提出发布一个新程序文件,或改版某个已发布程序文件的要求,由部门负责人将草案上报管理者副代表审核,管理者代表批准。
5.2.3首版文件发布前,每一个文件必须进行校对,并审查文件是否合理及是否符合质量方针要求,只有经管理者副代表审核,管理者代表批准后,才能确认是正式颁布。
5.2.4遇到工作指引需修改或重写时需填写《文件修改报批单》,经副总经理批准后修改,发布时执行审核、批准签字等过程。
5.3工作指引的发放:
5.3.1工作指引为受控文件,其原始文件保存于公司综合办公室,并建立相应的《工作指引主清单》,写明标题、编号、发布日期、版本号、修改状况、发放范围。
5.3.2工作指引的首版文件经统计具体数量后复印,盖上公司文件受控章后由综合办公室发放给相应的部门、相关专业人员、具体操作人员。所有工作指引的发放由综合办公室进行登记统计,接收人员必须在《文件/资料发放登记表》上签字。
5.3.3如有需指导员工工作挂在墙上的工作指引,由综合办公室统计数量,放大复印后,不用加盖受控文件专用章,但必须保证与现行文件一致,发放到各部门,接收人必须在《文件/资料发放登记表》上签字。
5.4工作指引的借阅:
5.4.1公司所有工作指引的借阅都应经过管理者副代表批准,并在综合办公室填写《文件/资料借阅登记表》,方可借阅。
5.5工作指引的修改:
5.5.1工作指引的修改必须由申请人提出《文件修改报批单》,经过副总经理批准。修改文件的发布程序同首版文件发布程序。
5.5.2修改文件只有经过管理者副代表审核,管理者代表批准后,才能被认为已正式发布并生效。
5.5.3改版工作指引的由综合办公室主任负责在批准后三天内发放到原首版文件持有人或部门。
5.6作废工作指引的处理:
5.6.1作废工作指引的正本及副本由均要求在新的工作指引改版发放时由综合办公室统一收回,并填写《过期文件/资料清单》。
5.6.2作废工作指引的正本及副本应由综合办公室统一销毁,如因积累资料或法规需要加以保存的,必须做出“作废”或“仅供参考”标识,并与现行有效工作指引隔离存放。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《工作指引主清单》 ej-qr-qp6.2-01
6.2《文件/资料借阅登记表》ej-
qr-qp6.1-01
6.2《文件修改报批单》 ej-qr-qp6.1-03
6.3《文件/资料发放登记表》ej-qr-qp6.1-04
第11篇 物业辖区建筑物公共设施管理工作程序
质量管理程序文件
--物业辖区建筑物及公共设施管理程序
1.0 目的
保证建筑物主体及公共设施完好率达到规定的要求。
2.0 适用范围
适用于公司所辖物业的建筑物的维护以及除机电设备以外的公共设施的管理。
3.0 职责
3.1 公司总经理负责非日常性维护项目的审批。
3.2公司机电工程部负责重大或专项建筑物维护的策划、控制,并审定预、决算以及各类公共设施的维修等技术指导工作。
3.3 公司财务负责各项维护款项的资金结算。
3.4 管理处主任负责对日常建筑物维护工作的具体施工进行监督、控制以及工程验收。
3.5 管理处维修班长负责编制公共设施清单、制定检查规定,在市政公共设施有故障时,及时向相关市政管理部门报告,并检查维修结果。
3.6 管理处维修班负责物业建筑物及公共设施的维护、检修,并由建立相应资料档案。
4.0 工作程序
4.1 日常检查
4.1.1 管理处主任组织管理人员,依据建设部《房屋完损等级评定标准》,每半年对建筑物进行一次全面检查,并作详细检查记录,填写《建筑物及公共设施检查表》。
4.1.2 管理处主任指定专人负责每天至少详细巡查管辖区域内建筑物及公共设施一次,并在《建筑物及公共设施巡查记录表》中填写检查结果,发现问题随时在《维修通知单》中记录,并通知相关人员进行维修,维修结果由维修班长验证。
4.1.3 各管理处建立公共设施管理档案。
4.2 维护与验收
4.2.1 一般小型日常性维护项目,由维修班负责完成,并在《维修通知单》中记录,由维修班长负责验证维修结果。
4.2.2 管理处主任根据检查情况,确定有关建筑物大型维护工作项目,形成专项报告上报公司机电工程部,由机电工程部审核报总经理审批后进行维护工作;管理处主任负责整改项目的验收工作。
4.2.3 管理处可根据实际状况向公司工程机电工程部提出维护的合理化建议。
4.2.4 维修班长每月初统计上月建筑物及公共设施维修情况,并填写《维修情况统计表》,复印件报机电工程部。
4.2.5 管理处维修班长每月25日前作出下月材料配件的《物品采购申请表》,经公司机电工程部审核报总经理审批后,采购员按采购控制程序进行采购。
4.3 对不合格维护的控制
4.3.1 管理处主任或维修班长发现维护质量不符合要求时,要求进行返工、返修等处理,直至符合要求通过验收。
4.3.2 整个维护工作没有按预定时间完成,在保证质量的同时,公司机电工程部经理及管理处主任抓紧对工作进行督促,尽快完成任务。
4.3.3 维修班长每月根据建筑物及公共设施巡查情况,做完好率统计,填写《建筑物及公共设施完好率统计表》,复印件报公司机电工程部。
4.4 管理处维修班长建立相应的检修工作档案资料。
4.5 应急维修养护
4.5.1突发事故指如地基下沉,墙面出现裂缝,建筑结构发生变化等。
4.5.2管理处在及时采取安全措施的同时报公司机电工程部进行应急处理,机电工程部应立即委托建筑专业机构实施现场勘察,由受委托建筑专业机构提交《勘察报告及处理方案》及报价,经机电工程部审核后,形成书面报告报公司总经理审批后实施。
5.0 支持性文件
5.1《房屋完损等级评定标准》(建设部)
6.0 质量记录
6.1《建筑物及公共设施检查表》(***-qp-04-1/a)
6.2《建筑物及公共设施巡查记录表》(***-qp-04-2/a)
6.3《维修通知单》(***-qp-06-4/a)
6.4《维修情况统计表》(***-qp-04-3/a)
6.5《物品采购申请表》(***-qp-11-1/a)
6.6《整改通知书》(***-qp-04-4/a)
6.7《建筑物及公共设施完好率统计表》(***-qp-04-5/a)
6.8《勘察报告及处理方案》(不定格)
第12篇 雅居乐物业工作环境管理规定
雅居物业工作环境管理规定
为了保证本公司良好的办公环境,形成一个积极向上的工作氛围,创造更加舒适、整洁的工作环境,提高工作效率,特制定本规定。
一、环境管理规定
1.综合管理部前台文员(或前一晚值班人员)应在上班前10分钟打开办公区公共区域内必要照明设备及空调通风设备,检查公共区域物品摆放是否整齐、有序及破损情况。
2.公司职能部门员工接听电话规范:'你好,顺驰物业××部。'项目服务中心员工接听电话规范:'你好,顺驰物业为您服务!'
3.会议室、会客室等公共区域,在使用后应及时更换引用水和纸杯,室内桌椅摆放整齐,烟灰缸要及时清倒,保持桌面清洁,不得摆放非工作相关物品。
4.常用办公设备(包括:电脑、打印机、复印机、传真机、电话及其他设备)的使用,应按照其正确使用程序和有关操作说明书进行操作,并按时依据正常程序对设备进行维护,不得用于与工作无关的事务。
5.办公区墙壁张贴的各类标识(如核心价值观、获奖证书、业主锦旗等)应统一设置于接待大厅内。
6.各部门、物业处每日应安排卫生值班人员,保持墙面、门、窗的清洁,物品摆放整齐,接待大厅不得堆放任何杂物。
7.各岗位员工不得在办公室内吃零食、早饭、午饭等,不得将与工作无关的物品摆放在办公桌上,不得做与工作无关的事(打私人电话、上网聊天等),不得在办公区域大声喧哗、打闹,保持办公区的安静。
8.非主管领导同意,非在岗员工或来访人员,不得进入办公区,应在接待区等候。等候时间超过20分钟的,前台接待员应主动为其提供饮用水。
9.遇到雨、雪等特殊天气,前一晚值班人员应提前在办公区门前显眼位置放置防滑设施及标识,以提醒来往人员注意防滑。
二、物品摆放规定
1.办公区的桌、台、椅均需按公司统一规定位置放置,电脑、饮水机、档案柜等设施应放在适当位置(以有效利用办公空间为准),不得随意摆放,所有物品位置经公司相关部门审定后,不得随意调整。
2.上班前,应规整当天所需用品,将所有用品统一摆放到桌(台)一侧,并做好其他班前准备工作。
3.上班时,应保持桌面整洁、有序,不允许摆放任何与工作无关的用品,仅可摆放办公用品(仅含笔筒、文件架、水杯),注意桌面物品摆放有序。员工需离开座位时,必须将桌面清理干净。
4.下班前,将桌面物品适当入柜,将桌(台)面清理干净,将重要文件入柜上锁,不得留在外面或带走,将办公椅放在办公桌前的恰当位置。
三、安全管理规定
1.维修部应定期检查办公区的水、电设施设备运转情况,如有问题应及时解决。
2.保安部应定期检查办公区消防设施的保管及灭火器材的摆放情况,保证其无损坏和丢失现象,并对全体员工进行消防安全培训。
3.各岗位员工应加强安全防患意识,下班时应将重要资料放入安全地点,关好电源,锁好抽屉、档案柜及门窗。
4.办公区夜间值班人员应对办公区内的各种设施设备进行安全检查,防止遗漏现象。
四、着装管理规定
1.公司所有当班人员应按公司工服管理规定着工作装,内着衬衣。暂没有工作装的人员着职业装,男士必须打领带,女士不得穿露脚趾的凉鞋。当班时必须按公司工服管理规定着装。
2.公司人员应保管好自己的工作装,不得有毁损。当班人员应整洁着装,以保持良好的工作形象。
3.公司当班人员必须佩戴胸卡(胸卡上必须有本人1寸彩色照片;部门、岗位名称准确),非当班人员不得佩戴胸卡、不得在办公区内停留。
