第1篇 物业管理方案制定工作程序
物业管理方案制定程序
1.目的
根据业主或发展商(以下称委托方)的要求,对新承接的物业管理项目制定物业管理方案,确保承接后管理工作能顺利开展。
2.适用范围
适用于公司新承接物业管理项目。
3.引用文件
3.1质量手册第4.2章
3.2so9002标准第4.2章
4.职责
4.1筹备小组负责管理方案制订的统筹工作。
4.2各部门负责有关日常业务及流程的制定。
4.3总经理或副总经理负责管理方案的审批、签署工作。
4.4筹备小组负责与法律顾问联系审查管理方案及其附件。
5.工作程序
5.1物业管理方案的内容:
5.1.1物业概述;
5.1.2物业管理质量目标;
5.1.3物业管理的组织机构及职责;
5.1.4物业管理日常业务及流程;
5.1.5物业管理质量评价和改进。
5.2计划与联系工作
5.2.1筹备小组制定管理方案编制工作的总体计划,明确各部门的职责和要求。
5.2.2筹备小组向委托方取得物业项目的有关资料,并进行整理。
5.2.3筹备小组根据总体计划的要求及各部门的分工将编写的有关资料分发到相应的各部门。
5.3管理方案草案的编制
5.3.1各部门根据总体计划的要求进行编写工作,由部门经理审核后交筹备小组汇总。
5.3.2筹备小组将各部门编制的内容汇总成物业管理方案草案,报总经理或副总经理批准。
5.3.3筹备小组将由总经理或副总经理批准的管理方案草案交法律顾问进行法律咨询。
5.3.4筹备小组根据法律顾问的意见进行修改,经总经理审批后制定成管理方案草案正式文本。
5.4管理方案的磋商
5.4.1管理方案草案由总经理或副总经理、筹备小组与委托方进行磋商。
5.4.2管理方案草案的磋商应形成备忘录,记录磋商情况和修改的意见。
5.4.3根据修改意见,由总经理或副总经理组织公司有关部门和人员进行讨论修改。
5.5管理方案的制定
5.5.1经公司及委托方双方同意的物业管理方案作为正式文本,由总经理或副总经理批准。
5.5.2物业管理方案正式文本、草案及物业管理项目的有关资料和磋商纪要由物管部保管。
5.6管理方案的修改
5.6.1管理方案批准后,委托方或公司都可以提出修改意见,经总经理或副总经理批准后进行修改,修改工作按5.3和5.4规定执行。
5.6.2管理方案的修改文本需经委托方及公司同意并由总经理或副总经理批准。
6.支持文件与记录
第2篇 争创中山市物业管理示范住宅小区实施方案
争创“中山市物业管理示范住宅小区”实施方案
为了规范小区内部管理,给广大业主提供一个“整洁、文明、安全、舒适”的居住环境,全力将**推上中山市物业管理优秀住宅小区行列,树立小区良好形象,促进小区物业保值升值,现拟定以下争创“示范”实施方案。
开展实施工作分以下4个阶段
申报准备阶段→宣传阶段→工作落实阶段→迎检阶段(结束)。
一、申报准备阶段
1、根据上级主管部门要求,准备好各种送审材料,包括:小区建设工程规划许可证及规划验收文件;建设主管部门或质量部门出具的工程验收文件;上一年度物业公司财务报表;物业公司营业执照和业主委员会成立证明文件;经规划部门批准的项目总平面图;小区外观形象的照片若干张。
2、填写《管理单位自评概述》,并将达标申报表上交中山市建设局和中山市房地产协会。以上工作要求在2006年8月5日前完成,由物业总部***总监负责,**配合。
3、成立**创建中山市物业管理示范住宅小区领导工作小组,具体成员为:
组长:***(物业总监)
副组长:***(管理处经理)
组员:***(管理处主任)、***(安全服务部主任)、***(总监助理);
4、领导小组下设5个专业小组
第一组:基础管理组
组长:***组员:**、**、**;
第二组:清洁服务组
组长:** 组员:**、**;
第三组:绿化服务组
组长:**组员:**、**
第四组:设备维修服务组
组长:**组员:**、**
第五组:安全服务组
组长:**组员:**、**、**、**
组织的成立和组别的分工,于2006年8月18日前明确落实。
二、宣传阶段
1、明确创建工作目的,内部下发通知,全体总动员,统一思想认识,倡议广大员工积极参与;
2、发动广大业主积极配合,在各大堂张贴宣传通知,在各明显部位宣传横幅标语,营造活动气氛;
以上工作要求在2006年8月20日前完成,由**负责,**、**、**配合。
三、工作落实阶段
分三步走:抓基础→抓落实→抓效果。
1、资料总目录的汇总分类及相关物业软件的完善工作,要求于2006年8月25日前完成,由**负责。
2、现场各种硬件的完善工作,包括:小区平面图、路标导向、各车库指示牌、各楼宇标识、各景点警示牌、各楼座标识、各垃圾桶果皮箱、垃圾中转站、各市政公用设施等方面检查和落实,要求于2006年8月25日前全面落实,该项工作由***负责,**、**、**配合。
3、各专业小组根据日常工作规范,包括:各岗位工作量化操作标准、各种工作记录归类、各种报修记录、各种投诉处理记录(回访)、保安门岗记录、巡逻签到记录等,于2006年8月26日全面完成,由各专业小组组长负责督导,各相应组员配合。
四、迎检阶段
1、2006年8月25日前,各专业小组完成第二次以上内部自评自验和整改工作,确保创建达标;
2、2006年8月底―9月初(或9月底),按上级通知要求,完成上级领导及考评专家小组现场考评验收。
以上方案,当否敬请上级领导审核指导。
中山市**物业管理服务有限公司
2006年8月5日
**业主委员会审批意见:
第3篇 住宅项目前期物业管理人员配备管理方案
一、管理、操作人员配备原则
1、坚持“先培训,后上岗”,管理人员100%持证上岗
2、坚持文化素质与实际管理经验相结合的原则
3、坚持公司内部调剂为主和面向社会招聘为辅的原则
4、坚持一技多能,一人多岗的原则
二、管理操作人员配备数量
三、人员配备比例
随着管理方式,管理手段的现代化,物业管理队伍的结构也发生重大变化。针对小区的特点,我们要求物业管理人员必须是一专多能,实行一岗多职,真正体现管理职能的“三合一”(行政、保安、日常服务)。在管理队伍的建设上,我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式,运用激励机制,充分调动全体员工的工作积极性,严格考核,确保管理目标的实现。
四、员工管理
1、员工录用考核及奖惩、淘汰制度
(1)确定标准、严格招聘
我们公司在多年物业管理工作的实践中形成了一套自己的用人标准,比较突出的做法是:重品德修养,热爱物业管理服务行业,讲奉献、能吃苦;重工作能力,要求员工一专多能;重学历水平,坚持在高学历中选择录用管理人员。管理队伍年龄要求因岗位而异,合理优化,既稳健经营,同时又充满锐气。
(2)绩效报酬、规范管理
我公司人员的组织靠的是严格、可见的企业规范,在明确各级人员的岗位职
责和权利下,建立一套合理公正的奖励制度,依据工作中的表现确立不同的报
酬工资福利系统,通过规范化的iso9002:2000质量保证体系进行运作。
(3)素质评价、绩效考核
人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。通过实践我们总结出管理人员素质评价体系,对员工进行全面客观的评鉴,各级人员均有详细的绩效考核指标,业绩的好坏、质效的高低、综合素质的优劣均可通过量化在分析图上反映出来。使考核起到奖励先进、鞭策后进的良性作用,同时使员工有压力感、责任感和紧迫感,并实行5%淘汰率。
(1)激励驱动,(2)留住人才
实践证明,企业想要保持长久的活力,就要有良好的激励机制和文化机制,鼓励员工奋发向上、努力工作;通过企业文化活动的形式,培养团队精神,增强团队意识和群体的凝聚力。
2、服务人员的素质要求(服务人员素质要求详见下表)
***项目管理处服务人员的岗位职责及素质要求
分类岗位职责具备条件
管理处 主任全面负责小区物业管理工作。大专学历,有5年物业管理经验,协调管理能力强,有物业管理上岗证书,具开拓创新精神。
副主任协助主任负责全面工作,主任不在时履行主任职责。大专学历,有5年物业管理经验,协调管理能力强,有物业管理上岗证书,具开拓创新精神。
服务中心主管负责接待投诉、社区文化、财务收费。初级以上职称,熟悉物业管理法规及运作环节,有较强的协调能力,具有物业管理上岗证书。
保安部 队长负责小区的治安和车辆管理工作复、转军人,党员,军事素质优秀,熟悉治安防盗报警系统运用,具有保安人员上岗证。
保安队员治安防范、消防、车辆管理、突发事件处理。退役军人,35岁以下,体貌端正、反应敏捷,作风正派,掌握基本知识和基本维修技能。
综合管理部 负责人负责房屋管理维修、工程维修、卫生保洁、绿化养护工作。初级以上职称,熟悉房屋土建、水电的管理运作,具有物业管理上岗证书和专业技术证书。
绿化工绿化养护精通绿化养护技能,掌握园林绿化技艺。
清卫工卫生保洁吃苦耐劳、体貌端正。
维修工负责小区公共设施维护,维修工作及业主家的零星维修。技术精湛,吃苦耐劳。
清运工负责清运小区的生活垃圾及零星装修垃圾。吃苦耐劳,身体健康,工作负责。
3、管理处年度员工培训计划表
表一:培训月份培训内容授课人培训对象培训地点
一《条例》问答总经理全体管理人员另定
二人事管理技巧副总经理全体管理人员另定
三公共关系学外聘全体管理人员另定
四常用设备自控原理及维护内部师资设备主管及设备责任人另定
五客户处理内部师资全体管理人员另定
六经济合同法外聘全体管理人员另定
七怎样有效地激励下属内部师资全体管理人员另定
八物业管理相关法则外聘全体管理人员另定
九房地产基础知识外聘全体管理人员另定
十供配电设备原理及维护内部师资设备主管及设备责任人另定
十一人际沟通技巧内部师资全体管理人员另定
十二物业管理电脑软件及运用外聘全体管理人员另定
管理处年度员工培训计划表表二:
培训月份培训内容授课人培训对象培训地点
一员工守则强化培训内部师资管理处全体员工另定
二工作技巧及服务内部师资管理处全体员工另定
三增强工作质量意识培训内部师资管理处全体员工另定
四怎样搞好班组团结内部师资班组长另定
五消防安全知识录像内部师资管理处全体员工另定
六实用礼仪内部师资管理处全体员工另定
七怎样搞好内部管理内部师资班组长另定
八法律常识内部师资管理处全体员工另定
九怎样切实提高服务质量内部师资管理处全体员工另定
十简易维修常识内部师资管理处全体员工另定
十一物业管理业务知识内部师资班组长另定
十二急救常识内部师资管理处全体员工另定
第4篇 物业中心整治小区道路拥堵车辆出入管理方案
物业中心关于整治小区道路拥堵、车辆出入管理方案
为了给小区营造一个有序的交通环境,确保道路畅通无堵,在小区第二个大门暂未顺利开通之前,从即日起小区决定执行路段分时临时管制措施如下:
1、每天早上7:00-9:00分时段单向行驶,所有进入小区的车辆从大门口进入后,均从第3座的岔路口通行,从第13座前面或者后面出入口进入主干道(包括学校接送车辆),同时停放在第3座至第13座的车辆也从从第13座前面或者后面进入主干道出入;
2、每天早上7:00-9:00分时段全体保安上路疏通交通,包括康南路口,大门口至13栋与17栋之间(学校出口、入口)路段圆盘岔路口,57-63座地下车库出入口,2期半岛门口圆盘岔路安排专门人员分流管制;
3、从第1座经学校,经会所到第13座门口实行单边停车;
4、当小区交通拥堵时,请耐心等待自觉依次排队通行,同时切勿鸣笛和穿插,服从物业公司人员指挥;
5、当康南路发生拥堵,请服从交通协管员及物业公司人员的现场指挥,请勿插队;
6、建议各位车主根据各自情况错峰(每天7:30-8:30为高峰期)出行;
7、希望广大业主自觉遵守保安的的交通疏导及管制!共同营造良好的的出行环境!
(具体详细路线图见下页)
zz物业管理有限公司zz分公司
**物业客服服务中心
20**年8月**日
第5篇 物业管理内容模式方案
物业管理内容模式方案
我,一个从默默无闻的小角色,做到现在算是能独挡一面,心中总有些想法。今天,我想把自己从业六年多来的一些经验写出来,与各位同行共勉。首先与大家共享的就是我的物业管理方案,请各位行家多提宝贵意见。
前 言
物业管理行业发展至今天的状况,社会化、企业化、专业化的特征已不仅仅表现在规范化和精细化的管理上,各大物业公司经过多年的精心运作,在规范化和精细化服务上已形成了一套很完善的制度,如果想在物业行业异军突起,那么除了做好规范化和精细化服务外,经过举办多种活动(特约服务和社会文化)突出表现出人性化的贴心服务,将如晴天霹雳,一鸣惊人。本文将从传统的规范化和精细化服务阐述物业管理的过程,并介绍几种人性化的新颖服务内容。
管理目标
一、管理目标:
1、业主委员会成立后12个月至18个月,达到深圳市安全文明(优秀住宅)小区标准;
2、业主委员会成立后24个月至30个月,达到广东省优秀住宅小区标准;
3、业主委员会成立后36个月至42个月,达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准;
4、小区实行封闭式管理,护卫班实行24小时值班,确保业主和住户生合财产安全;
5、小区清洁实行专职保洁员责任制,保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁;
6、小区车辆实行智能化ic卡管理,车辆凭卡进出,无卡无证车辆禁止驶出小区,所有外来车辆未经许可不得进入小区;
8、水电维修班实行24小时值班制度,业主遇到问题随叫随到,公共机电设备运作正常,设备完好率100%;
9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观,绿化完好率99%以上;
10、营造小区浓厚的文化氛围,每年社区文化活动不得少于12次,每次参与人员不得少于300人;
11、实施不少于10项的特约服务,把物业的服务内容融入到业主的衣、食、住、行中。
二、分项指标:
1. 房屋完好率: 100%
2. 房屋零修、急修及时率: 99%
3. 维修工程质量合格率: 100%
4. 管理费收缴率: ≥98%
5. 绿化完好率: 99%
6. 清洁、保洁率: ≥99%
7. 道路完好率及使用率: 100%
8. 化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率: 100%
9. 排水管、明暗沟完好率: 100%
10. 路灯完好率: 100%
11. 汽车场完好率: 100%
12. 公共文体设施、建筑小品完好率: 100%
13. 小区内重大刑事案件发生率: 0
14. 小区内治安案件发生率: ≤1/年
15. 消防设施、设备完好率: 100%
16. 火警发生率: ≤1%
17. 火灾发生率: 0%
18. 违章发生率: 2%
19. 违章处理率: 100%
20. 用户有效投诉率: ≤2%
21. 有效投诉处理率: 100%
22. 管理层员工专业培训合格率: 100%
23. 特种作业员工持证上岗率: 100%
24. 维修服务回访率: ≥30%
25. 业主(住户)对物业管理综合满意率: ≥98%
服务特色(“菜单式”服务模式)
一、 实行“菜单式”服务模式
即物业公司除了提供常规性的公共服务外,还提供了多种多样的特约服务,将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中,并明码标价,除公共服务是必选的项目外,客户可根据自己的需要选择不同的特约服务,并支付相应的费用。
二、快速、完善的服务形式:首按责任制 三分钟服务承诺
1、首按责任制
每一位员工都有责任和义务接待客户的建议,任何一位员工接到建议后,统一传递到办公室,并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。
接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺,尽量在最短的承诺时间内处理完毕,因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方,争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1 ~ 2天,一般不超过一周,特殊情况除外。处理完毕后,由处理人与对方交代清楚,需要让对方签字确认的应该留签字记录,并告知第一接待人。
2、三分钟服务承诺
第一接待人接到客户的建议时,应及时将客户的建议反馈到办公室,由办公室安排相关人员到客户指定的地方,为客户提供相应的服务,这一过程不能超过三分钟。若有特殊情况,无法在三分钟赶到客户指定的地方,应在事先跟客户解释,取得客户的谅解,在客户同意的同提下,在最短的时间内,赶到现场为客户服务。
三、突出、贴心的文明礼貌:三米微笑服务 站立式服务
1、三米微笑服务
管理处人员见到客户必须微笑示意,具体做法是:在距离客户三米时,必须自然微笑示意,微笑时以露出八颗牙齿为标准,等客户到身边时,轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时,也必须遵守三米微笑服务原则。
2、站立式服务
站立式服务表现在:(1)各固定岗(道口岗、门岗护卫员)根据接待客户的不同,应在不同时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务,早班和中班在工作服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾,时间为:7:30~9:00,11:30~12:00,13:45~14:30,17:30~18:30。(2)接待员或办公室人员在接待客户时,在客户进门时,也必须站立并微笑致意,客户离开时,也必须站立微笑送别,并目送客户出门为止。
四、全天候的服务时间
1、 护卫班实行24小时专人服务,客户有任何需求可以得到最及时的服务。
2、 维修班实行24小时专人服务,客户普通维修事项可以得到是及时的服务,有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。
3、 客户服务中心实行16小时专人服务,并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话,以便客户在无水值班的情况下可以找到相关的人员。所有不值班人员在接到客
户求助电话后,若不能在电话中处理了客户的问题,应第一时间赶到事故现场,给予客户最及时的关怀与帮助。
4、 管理处全体人员非特殊情况都必须留守小区,随时待命,以便为客户提供服务。
五、丰富的社区文化活动
丰富的社区文化活动不仅仅表现在举办多次的大型活动,还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来,变客户被动接受管理处提供的文化活动,为客户主动参与各种活动,并在整个小区中形成一种独特的文化氛围,一种有别于其他小区的文化氛围。
六、多种多样的特约经营服务
常规的物业服务内容仅是对公共设施设备进行维修、保养,对公共场所进行管理,对全体客户提供共同的服务,而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中,因此开展多种多样的特约服务,不仅仅是物业服务内容的深入,也大大方便了客户的生活,同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务内容。
七、实行完全的封闭式管理
第6篇 某学生公寓物业管理方案
新校区物业管理方案
一、总则
学生公寓是学生生活和学习的地方,也是对学生进行思想教育的重要阵地。为了创造一个洁净、安全、和谐的生活学习的场所,特制定本方案。
二、组织机构
1、公寓管理委员会:由学院领导、村委会成员、学生处领导、保卫处领导、系领导等组成。
2、学生公寓服务中心:由中心领导、楼长、安检员、值班员、保洁员、维修员等组成。
3、学生自律委员会:学生自治组织,自我参与、自我管理,是学生公寓管理的生力军。
三、人员配备
1、学生公寓服务中心副主任(负责新校区): 1名;
2、学生公寓中心办公室秘书(熟悉微机操作): 1名
3、学生公寓楼楼长: 2名(男女楼长各负责四栋男女公寓);
4、学生公寓楼值班员: 16名(每栋楼2名,24小时工作制);
5、学生公寓楼保洁员: 16名(每栋楼2名,每人负责三层);
6、学生公寓楼维修员: 3名(白班2人,夜班1人)
7、学生公寓楼浴室安检员: 1名;
8、学生公寓楼区保洁员: 2名;
四、上岗条件
1、学生公寓管理中心副主任:
2、学生公寓中心办公室秘书
3、学生公寓楼楼长
4、学生公寓楼值班员
1)、遵纪守法,遵守学校、集团、中心的各项规章制度,服从工作安排,能完成岗位职责及任务;2)、政审合格;3)、能吃苦耐劳,有较强的责任心、服务意识及处理学生公寓事务的能力;4)、能上夜班,能自觉、认真、负责地做好当班责任范围及人员的检查、监督和管理工作;5)、高中以上文化水平,身体健康,年龄在20至45岁之间。
5、学生公寓楼保洁员
1)、遵纪守法,遵守学院、中心的各项规章制度,服从工作安排,能完成岗位职责及任务;2)、政审合格;3)、能吃苦耐劳,有较强的责任心; 4)、初中以上文化水平,年龄在20至45岁之间
6、学生公寓楼维修员
1)、遵纪守法,遵守学院、及中心的各项规章制度,服从工作安排,能完成岗位职责及任务;2)、能吃苦耐劳,熟悉各项维修工作,具有较强安全责任意识和服务保障意识;3)、持有电工证;4)、家具门窗维修工要有家具维修、制造能力,熟悉家具门窗的维修工作;5)、初中以上学历。
7、学生公寓楼安检员
1)、遵纪守法,遵守学院、中心的各项规章制度,服从工作安排,能完成岗位职责及任务;2)、政审合格;3)、能吃苦耐劳,有较强的责任心、服务意识及处理学生公寓事务的能力;4)、能自觉、认真、负责地做好本职工作;5)、安全意识强,熟悉各种设施的性能;6)、初中以上文化水平,身体健康,年龄在20至45岁之间。
8、学生公寓楼区保洁员
1)、遵纪守法,遵守学院、中心的各项规章制度,服从工作安排,能完成岗位职责及任务;2)、政审合格;3)、能吃苦耐劳,有较强的责任心; 4)、初中以上文化水平,年龄在20至45岁之间
五、岗位职责
1、学生公寓管理中心副主任:
1)、掌握新校区学生公寓管理情况,主持日常工作;2)、负责和拟订年度,学期工作计划,组织计划的贯彻落实和总结;3)、组织公寓管理人员进行政治,文化学习和业务培训,对职工进行职业道德教育,牢固树立管理育人思想;4)、合理安排工作人员,作好人员的配备,调整,管理和考核;5)、协调与有关部门及各系之间的关系,共同搞好学生公寓的文明建设;6)、对更新楼内,室内设备及修缮,维修作出计划,并及时报中心领导;7)、定期向中心汇报工作情况,完成领导交给的各项任务;8)、认真完成领导交给的临时任务。
2、学生公寓中心办公室秘书
1)、在副主任的领导下,做好中心领导交办的各项工作;2)、根据领导决定,草拟有关文件和工作计划、总结,做好有关资料的收集、保管工作;3)、做好会议记录和记录整理工作;4)、做好有关会议的准备工作,根据领导意见安排中心活动日程;5)、操作并管理好监控系统,保存好监控录象;6)、负责传递中心各单位向中心领导请示工作的文件和报告,并将领导的批复及时传达到有关单位;7)、做好上级及外单位来中心人员的接待工作;8)、完成中心领导交办的其它工作及办公室日常事务工作。
3、学生公寓楼楼长:
1)、在学生公寓管理中心负责人领导下开展工作。每人负责考核本楼的值班、清洁人员的考勤和工作情况、检查规章制度的落实情况、维护公寓秩序,开展宿舍精神文明建设;2)、熟悉本楼的情况,加强值班、清洁人员的管理和培训,提高管理水平;3)、检查、管理楼内的家具、门窗、水电、消防等设施的正常运转,确保国有资产的保值、增值;4)检查学生宿舍、楼道、楼梯、水房、厕所等场所的的卫生,作好记录,进行公布,随时督促改进5)、对在公寓内有违章违纪行为的学生要予以制止并作好记录,及时教育,情节严重者及时报告领导及有关部门;6)、检查公寓楼内的安全秩序情况,发现可疑人员或事件及时汇报公寓部或保卫部门;7)、定期组织楼里的学生自治组织开会,指导学生干部及宿舍长有效的开展管理服务和宿舍里的精神文明建设;8)完成公寓部交给的其他任务。
4、学生公寓楼值班员:
1)学生公寓楼值班人员负责看管楼门、执行作息制度、作好晚归学生的登记,维护公寓秩序,检查消防设施,联系楼内设施维修、安全保卫等;2)、严格控制外来人员、异性进楼,学生家长来校看望子女在规定时间内要作好登记及接待工作;3)、坚守工作岗位,认真填写值班记录,按时交接班,不让别人替班,有事情及时请假;4)、值班人员在工作时间不得干私活、经商、与学生聊天,不得久留无关人员;5)、对学生反映的情况要及时作好记录并汇报给楼长;6)、保持好值班室及周边的卫生;7)、认真完成领导交办的临时任务。
5、学生公寓楼保洁员
1)、责指定楼区内楼道、楼梯、水房、厕所、阳台等公共场所的卫生清扫;2)、每天上午8点前,下午
2点前对负责的卫生区打扫一次;上午8:00---11:00,下午2:00―5:00对卫生区进行保持;3)、负责公共卫生场所门窗玻璃、水电、消防等设施的保管和清洁工作;4)、保管好卫生清洁工具及劳保用品,工具库保持整洁;5)、做好学生公寓中心安排的其他工作。
6、学生公寓楼维修员
1)、树立为学生服务的思想,真正把维修工作落到实处;2)、零修要随时,小修不过夜,大修要及时上报,不得无故拖延;3)、进学生寝室维修时,态度要好,不准乱动学生用品,维修后要将维修垃圾处理掉,将所移动的物品移回原处;4)、进学生寝室维修时必须有两个人或本寝室学生在场,维修后由报修学生或值班员验收维修工作情况,并进行记录,每月将维修结果反馈给中心;5)、维修工作及时迅速,不得消极怠工,严格遵守各项操作规程,确保工作安全、可靠;
6)、维修人员要制定好全年各项维修计划,对维修工作要有计划、有步骤的进行,处理好定期维修和应急维修的关系;7)、保管使用好所配备的工具材料,对维修材料不得随意送人、丢失;8)、 严格作息制度,不迟到、不早退。
7、学生公寓楼安检员
8、学生公寓楼区保洁员
1)、服从安排,听从指挥,吃苦耐劳,扎实工作,团结协作,积极完成部门下达的各项任务;2)、每天保持有八小时的工作时间,早上必需在教职工上班前扫完主要出入路段的卫生;3)、做到每天一大扫两保洁,达到“五无五净”。即无废弃堆积物,无果皮纸屑,无砖瓦土石,无污泥积水,无杂草;路面净,沟眼净,垃圾桶周围净,边角净,花带周围净;4)、在清扫责任地段过程中不得将垃圾,杂物推到草地或花带、花池内,不得乱堆乱倒;5)、完成中心临时下达的突击任务。严格请消假制度;6)、如果接到教职员工的投诉,视其情节,第一次批评教育,第二次作解聘处理。
六、考核细则
1、学生公寓管理中心副主任:
2、学生公寓中心办公室秘书
3、学生公寓楼楼长
6、学生公寓楼维修员
1)、由中心副主任每月对宿舍管理员上报中心的维修汇总情况进行综合考评,评出优、合格、差三等,作为奖金发放依据;2)、对于维修不及时、消极怠工、与学生发生口角、工作不认真等,发现一次扣当月奖金工资10%,三次以上取消半年奖金;3)、维修工作中造成安全事故,视情节严重情况给予相应处罚;4)、对于三次无故离岗、旷工或上级领导检查两次不合格,解除合同;5)、年终对维修人员进行一次总评,如各项工作任务都能按时保质保量地完成,中心给予适当奖励。
7、学生公寓楼安检员
第7篇 大学分校区家属区实施物业服务管理方案
师范大学分校区家属区实施物业服务管理方案
一、物业服务管理体制
(一)成立住户委员会。由学校工会组织17栋楼住户推选17名住户代表(每栋楼1名)成立住户委员会,住户委员会设主任1名,副主任3名。住户委员会代表全体住户选聘物业公司、确定物业服务内容与物业服务费标准;对物业公司服务质量和服务态度进行监督;处理住户和物业公司之间与物业服务相关的问题;代表住户向学校管理部门反映住户的正当要求,保护住户与学校的正当利益。
(二)后勤管理处、国有资产管理处、公安处、校工会、爱卫会协助住户委员会办理相关事宜,协调住户委员会与物业公司、学校之间的相关工作。
二、物业服务内容
(一)从2023年1月1日起,除供水、供电、供暖运行与管理,售电、售水、收取供暖费用由后勤集团负责外,其他服务(小区安全、保洁、绿化管护、道路与公用设施管理与维修、地下车库管理)全部由物业公司负责(具体服务细则另订)。
(二)由后勤集团实施供水、供电、供暖运行与管理,并售电、售水、收取供暖费用。对无正当理由拒交和拖欠物业的费的住户,物业公司通知后勤集团,后勤集团暂停向其供水、供电;待其交清费用后,恢复供水、供电。
(三)住宅内水表、电表及供暖入户阀门之后管网及室内其它维修,可由后勤集团、物业公司提供服务,也可由他人提供服务,费用由住户承担。
(四)公用部分由物业公司管理与维修,维修费用由后勤管理处审核,按实结算。
三、物业费用的收取
小区地面服务费用标准与地下车库物业服务费用标准分别核算,分别管理。其标准由住户委员会通过招标方式确定,由物业公司向住户全额收取(学校可向职工住户进行适当补贴,考虑雁塔校区家属区的实际情况,长安校区家属区物业费中安全保卫费用可由学校承担),空房物业费由学校承担。
四、物业服务期限
服务期限一般确定为3-5年。
第8篇 某研发楼物业管理质量方案
研发楼物业管理质量方案
导入iso9000质量体系标准,实施全面质量管理,有助于实现'以人为本'的管理理念,有助于实现决策、计划与控制、协调的结合,实现既定的质量目标。
(一)管理内容:
1、参照iso9000质量体系标准要求,制定大厦质量工作计划;
2、实施所制订的工作计划和措施;
3、对照计划,检查执行的情况和效果,及时发现和总结存在问题;
4、根据检查的结果,采取相应的措施,巩固成绩、吸取教训。
(二)管理措施:
1、抓好管理人员的质量学习,开展质量管理培训教育工作,不断提高质量意识;
2、制订质量责任制,保证质量管理工作落到实处;
3、接受公司对大厦管理工作的现场指导;
4、配合公司开展质量体系审核,发现问题及时纠正,对系统性的问题制定整改方案。
第9篇 物业装饰装修管理方案
物业装饰装修管理方案
为进一步加强小区装饰装修管活动理,规范公司管辖区域内装饰装修行为,提升公司服务品质。经对前期各部门在装饰装修管理活动中的经验教训进行总结分析,为加强各部门在管理过程中的协调、配合,特制定客户部、工程部、秩序维护部统一的住户装饰装修管理方案,以便于装饰装修管理活动正常开展。
本方案在“装修资料准备”、“装修申请的接待”、“防水检查”、“装修手续办理”、 “装修过程控制”、“装修工程验收”、“退款、存档”这七个环节加强管理,明确各部门间配合流程,以便于日常工作的协调配合,有效杜绝违规装修行为的出现。
一、装修资料准备
1、客户管家服务部
1.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训,使员工掌握相关常用法规和装修业务具体办理流程,以及过程监管要点;和房管局联系拆墙审批事宜
1.2提前准备装饰装修活动所需填写的协议和表格。
2、工程部
2.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训,使员工掌握装修管理活动中各项管理流程,以及过程监管要点;
2.2提前制作装修管理应急预案,提出封窗管理方案、空调外机安装方案、室内墙体撤除标准等具体管理方案,并知会客户服务中心备案;
2.3准备各个户型水路图、电路图、建施图等装修过程中可能用到的图纸资料,并知会客户服务中心备案。
3、秩序维护部
3.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训,使员工掌握装修管理活动中各项管理流程,以及过程监管要点;
3.2提前制作装修管理应急预案,提出装修人员管理方案、装修材料出入管理方案、治安消防管理等方案,并知会客户服务中心备案;
二、装修申请的接待
1、客户管家服务部统一进行接待,对客户咨询问题进行解释,专业问题协调各专业口进行;
2、关于工程专业知识的解答由工程部负责解释;
3、关于治安、消防专业知识的解答由秩序维护部负责解释。
三、防水检查
1、客户管家服务部在办理装修手续时提醒业主在装修前可根据自身情况对防水、给排水状况进行检查,检查由客户自己进行,物业不做任何要求需要做,以免日后扯皮
2、工程部配合业主对发现的问题进行确认,并协调地产工程部、施工方进行解决,及时将问题处理进度和流程知会客户中心,客户中心进行存档;
3、客户部、工程部、秩序维护部相互配合,防止客户在未办理手续时擅自进行装修。
四、装修手续办理
1、客户管家服务部
1.1引导客户填写《成都市城市房屋装修结构安全申请表》,并告知客户审批注意事项、所需携带资料以及华阳房管所地址等;
1.2引导客户办理装修手续,签订《装饰装修申请表》、《装饰装修服务协议》(包含《治安消防安全责任书》)、《装饰装修施工承诺表》,收取装修管理费、建渣清运费等相关费用,告知客户装修过程中禁止行为及注意事项;
1.3发放《装修项目备案证》,根据《装饰装修申请表》内容进行填写,并以打印文档的形式进行发放;
1.4办理装修工人出入证,装修工人凭《装修项目备案证》原件和身份证原件办理,客户人员按标准收取出入证押金;
1.5督促装修负责人将经房管局审批的《成都市城市房屋结构安全管理规定》复印件、《装修项目备案证》复印件粘贴在施工房号入户门上;
1.6建立小区《装修动态控制表》,每日将小区内新办理装修情况和装修延期情况知会工程部和秩序维护部,要求以上部门对装修情况进行确认,并按规定进行巡查。
2、工程部
2.1接受客户工程专业知识的咨询与解释;
2.2负责装修图纸,装修方案的审批。
3、秩序维护部
3.1接受客户治安和消防专业知识的咨询与解释
五、装修过程控制
1、客户管家服务部
1.1客户人员每天对小区所有在装修户装修现场巡查一次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。仍无法处理,则立即报告部门主管进行处理,部门主管依旧无法处理,则报告部门长,请部门长进行协调,直到问题圆满解决。
1.2客户主管每周至少对所有装修现场巡查两次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业问题及时与相关专业口进行协调。仍无法处理,则立即报告部门长,请部门长进行协调,直到问题处理。
1.3巡查中对遇到的装修人员进行询问,查看装修施工许可证或出入证,验证该户是否违规装修,若该户未办理装修手续,立即协调客户前来办理装修手续;当工程部、秩序维护部发现私自装修情况告知客户中心时,客户中心立即通知客户前来办理装修手续;
1.4客户人员重点对装修项目整体情况进行监察,其主要包括《前期物业服务协议》和《临时管理规约》中约定的事项:
a、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;
b、未按统一标准封闭阳台。
c、擅自改变房屋结构,外貌(含外墙、外门、窗、阳台等部位的颜色、形状和规格等)、设计用途、功能和布局等;
d、未在指定的位置安放空调及冷凝水排水管。
e、搭建建筑物、构筑物、阳光棚等;
f、装饰装修过程中是否造成相邻业主或他人财产损失。
2.工程部
2.1工程人员每天对小区所有在装修户装修现场巡查一次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。仍无法处理,则立即报告部门工程师进行处理,工程师依旧无法处理,则报告部门长,请部门长进行协调,直到问题处理。
2.2工程师每周至少对所有装修现场巡查两次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业问题及时与相关专业口进行协调。仍无法处理,则立即报告部门长,请部门长进行协调,直到问题处理。
2.3巡查中对所遇到的装修人员进行询问,查看装修施工许可证或出入证,验证该户是否违规装修,若该户未办理装修手续,立即告知客户中心,由客户中心协调客户办理装修手续,工程部配合。
2.4对装修现场施工情况进行监督,禁止施工人员违规使
用水电和公用设施设备,禁止施工方撤改承重结构、破坏外立面
2.5工程人员重点对装修项目整体情况进行监察,其主要包括《前期物业服务协议》和《临时管理规约》中约定的事项:
2.5.1、业户及装饰装修企业在装饰装修过程中禁止有下列行为:
a、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;
b、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;
c、扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
d、损坏房屋原有节能设施、降低节能效果;
e、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、建;
f、装修施工造成管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等;
g、未按统一标准封闭阳台。
2.5.2、业户及装饰装修企业在装饰装修过程中未经批准,不得有下列行为:
a、擅自改变房屋结构,外貌(含外墙、外门、窗、阳台等部位的颜色、形状和规格等)、设计用途、功能和布局等;
b、破坏建筑物屋面、墙面、厨、卫等的防水措施;
c、不适当增加楼面净荷载,包括在室内砌墙壁、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地砖等。
d、使用不符合消防要求的装修材料;
e、未在指定的位置安放空调及冷凝水排水管。
f、屋面、外门、窗、阳台等的装修影响建筑物外观的协调统一。
g、在非承重外墙上开门、窗、孔等改变房屋外立面的行为;
h、搭建建筑物、构筑物、阳光棚等;
i、拆改燃气管道和设施,确需拆改的,必须经燃气管理单位批准;
j、未经物业服务中心书面同意,改变强、弱电线(如:居家防盗系统等)线路等。
k、超出《装饰装修备案证》范围进行施工;
l、装饰装修过程中是否造成相邻业主或他人财产损失。
楼板厚度
3、秩序维护部
3.1装修材料进场管理。严格执行装修材料入场制度,装修材料入场必须凭装修许可证进入,无装修许可证或装修许可证过期,禁止搬运一切与装修有关的材料进入小区,特别是封窗、防护栏等使用后有损建筑主体结构和外立面统一的装修材料。
3.2装修材料出场管理。严格执行物品出门管理制度,所有物品搬出小区均需客户中心开具出门条,无出门条一律不予放行。防止盗窃和承租户撤场所造成的损失。
3.3安防人员每天至少对小区所有在装修户装修现场巡查两次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。仍无法处理,则立即报告部门主管进行处理,部门主管依旧无法处理,则报告部门长,请部门长进行协调,直到问题处理。
3.4安防主管每周至少对所有装修现场巡查两次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业问题及时与相关专业口进行协调。仍无法处理,则立即报告部门长,请部门长进行协调,直到问题处理。
3.5巡查中对遇到的装修人员进行询问,查看装修施工许可证或出入证,验证该户是否违规装修,若该户未办理装修手续,立即告知客户中心,由客户中心协调客户办理装修手续,秩序维护部配合;
3.6施工现场治安、消防管理。建立专项治安、消防管理制度,安防人员巡场时须对现场配备灭火器情况进行检查,禁止装修人员私自动用明火、在施工现场吸烟、做饭、留宿等现象发生;禁止施工人员在小区内闲逛、破坏公用设施设备等行为出现。
六、装修工程验收
1客户管家服务部接待客户装修验收申请,组织工程部、秩序维护部到现场对装修情况进行验收;
2、工程部接到验收通知后及时安排工程师配合验收,仔细对装修实际情况与装修申请方案进行核对,重点审查是否破坏主体结构、承重设施、外立面等情况,严格对装修实际情况和装修申请方案进行比对,并在装修验收表上详细记录验收情况,给客户做出合理解释。若有违规事项,告知违规原因,并协助客户中心发放整改通知书;
3、秩序维护部接到验收通知后及时安排安防主管配合验收,仔细对装修实际情况与装修申请方案进行核对,重点审查是否破坏消防设施,是否存在消防安全隐患。并在装修验收表上详细记录验收情况,给客户做出合理解释。若有违规事项,告知违规原因,并协助客户中心发放整改通知书;
4、因违规装修被要求整改的客户再次提出验收要求时,客户中心再次组织工程部和秩序维护部进行现场验收,其他两部门配合。
七、装修退款、存档
第10篇 某物业公司承接项目管理方案编制程序
1.0目的
通过对承接物业管理项目编制科学、合理、有效的管理方案,并指导实施全过程的质量控制,使服务满足合同要求。
2.0适用范围
适用于公司对承接物业项目管理方案的编制、审核、批准、发放、实施及更改。
3.0职责
3.1总经理组织有产人员对拟接物业进行现场实地考察后,负责主持召开专题会议,就物业硬件条件、管理方式、组织机构、人员编制、管理目标、管理费用预算、报价等问题进行讨论,提出原则性意见;负责批准物业管理方案(即项目质量计划),组织合同评审(见《合同评审程序》)并签订委托管理合同书。
3.2公司分管物业管理的负责人,负责承接物业项目的管理方案(即项目质量计划)的组织编制和审核。
3.3公司组建的物业管理处负责管理方案的实施。
3.4公司各职能部门负责管理方案中与本部门相关内容的实施,并有责任对新组建的物业管理处的工作进行指导和监督。
4.0工作程序
4.1物业管理方案至少应包括以下内容:
4.1.1封面
应注明物业项目名称、方案编号、版本号、编制日期、编制人、审核人、批准人等,式样见本程序。
4.1.2目录
列出物业管理方案各章节内容的序号、标题和页码等。
4.1.3目的和范围
详细说明编制本方案的目的及其适用范围。
4.1.4
详细说明物业的基本情况(如地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层数等)、基本设施和配套设施、主要设备及验收移交情况等。
4.1.5管理方式
说明公司将对物业采取的管理方式和手段、管理目标、实施措施、分项方案等。
4.1.6组织和资源
a项目管理处组织架构和岗位职责描述;
b人员配置和人员的素质要求;
c办公场地、通讯工具、运输工具及相应配套设施等;
d其他。
4.1.7物业管理的总体目标及分项指标
说明在接管物业后一定时间内实现的总体目标和分项指标及年度计划目标等。
4.1.8管理文件
列出为实现管理目标和分项指标所需的质量文件清单。
4.1.9服务承诺和质量保证措施
说明在管理中为实现管理目标或承诺,制定的检测、评价方法、以便对出现的不合格及时采取纠正和预防措施。
4.1.10法规要求
说明在对物业进行的管理中依据、引用和遵循的法规目录。
4.1.11开办费用测算
编制开办期所需的各项费用。
4.1.12管理费测算
拟定管理费的测算方案。
4.1.13效益预测
就接管该项物业的预期社会效益、环境效益和经济效益进行分析。
4.1.14提请委托方解决的事项
4.1.15描述与相关方(政府有关部门、专业主管部门和公司等单位)的业务交往
4.1.16进度安排
明确解决上述各项内容的责任部门、人员和时间计划。
4.2物业管理方案的编制、审核、批准、发放和更改
4.2.1确定拟接物业后,由公司主管物业管理的负责人,负责及时组织人员按本程序的要求编制物业管理方案,并负责审核,使其能满足合同的要求。
4.2.2经审核后的管理方案交由总经理批准。
4.2.3物业委托管理合同签订后,物业管理方案由质管部发放到相关部门。
4.2.4物业管理方案在实施过程中如需进行修改,必须经总经理批准,并按《文件和资料的控制程序》规定进行,修改后的文件必须及时传递到各相关部门。
5.0相关文件
5.1《质量手册》
5.2《广东省物业管理条例》
5.3《文件和资料控制程序》
5.4物业管理方案样式
5.4.1面页样式
5.4.2内页及序页样式
第11篇 湖畔项目物业管理实施方案
湖畔丽舍项目物业管理实施方案
为规范小区管理,为业主提供优质的物业管理服务,我公司将采取一系列的管理措施,确保小区品质。
一、管理目标
物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针,坚持“以人为本”的服务管理念,对小区物业实施科学的管理、提供优质的服务,并在现有管理经验及管理资源的基础上,不断调整更新,导入先进的管理理念,使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准(并高于此标准),确保业主及使用人综合满意率达到90%以上。
二、管理原则
为实现即定管理目标,追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益,在物业管理过程中将始终把握以下原则:
(一)服务第一、管理从严的原则“服务第一”是物业管理的宗旨,因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念,从业主及使用人的需求出发,强化服务机能,丰富服务内涵,提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础,包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻,建立严格、周全的管理制度,实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则在日常管理中,要充分发挥两个积极性,即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求,通过服务中心对小区实施专业化的管理,同时努力争取业主及使用人的支持配合,使其能正确使用和维护物业,并自觉遵守业主公约,共同创建文明的办公环境。
(三)物管为主、多种经营的原则在搞好日常管理和常规服务的同时,从物业的实际出发,开展一系列服务性的多种经营,既满足广大业主及使用人的不同需求,又增强物业公司的造血功能,增加经济积累,以利于更好地为业主及使用人服务。
三、管理方法
(一)实施全程物业管理,从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议,构筑一个优秀的物业管理硬件环境;
(二)成立物业服务中心,配备专业管理人员,实施专业化管理;
(三)在公司现有管理资源的基础上,充分借鉴行业先进管理经验,积极培养高素质的管理人才,组建一支高素质的物业管理队伍;
(四)制定一套切合实际的规章制度,确定一系列高标准的物业管理行为规范,以制度促管理,寓管理于服务;
(五)严格遵守有关物业管理法规,制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议,依法约束双方行为;
(六)依照市场化、企业化的运作方式,提供全方位服务,开展多元化经营。
(二)物业管理服务项目
1、公共服务项目(全体业主能够享受的服务,费用纳入物业管理费):
(1)房屋公共部位的日常维修与保养;
(2)公共设施设备的维修与保养;
(3)小区内清洁管理,垃圾收集与清运;
(4)公共绿化的养护;
(5)公共秩序维护;
(6)消防管理;
2、有偿专项服务项目
(1)有偿维修类;
(2)代办性服务;
(3)中介类服务;
(三)收费管理物业服务费构成
1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费、社会保险费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业服务区域清洁卫生费用;
4、物业服务区域绿化养护费用;
5、物业服务区域秩序维护费用;
6、物业企业办公费用;
7、物业企业固定资产折旧费;
8、法定税金;
9、企业利润。
物业服务费中不含二次加压供水设施设备运行维护费和楼内公共照明费,此部分费用将另行收取。收费内容和标准依照《河北省物业服务收费管理实施办法》、《唐山市物业服务收费管理实施细则》(唐价经费字〖2007〗14号)执行。
(四)入住管理在办理业主及使用人入住手续时,提供方便、快捷、及时、周到的服务,给业主留下良好的第一印象,为后续管理打下基础。
1、管理内容:
(1)准备业主及使用人收房所需资料;
(2)为收房手续提供一条龙服务;
(3)按收房流程办理领房手续:
1)根据业主及使用人持入住通知单和各类必备证明,发放交房资料;
2)收回业主及使用人按规定填写的各类表格,收取应缴纳的费用;
3)陪同业主验房;
4)对验房中发现的房屋质量问题,经业主确认后,填写《业主验房表》,将所有问题提交开发商,并督促解决。
2、管理措施:
(1)制定入住方案,准备各有关所需资料;
(2)按照收房程序,安排工作流程;
(3)策划业主及使用人入住现场布置方案;
(4)按规定办理业主及使用人的入住手续。
(五)档案资料管理 加强档案资料管理,有助于保存物业的历史资料,维护管理的连续性和规范化,便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。
1、管理内容:
(1)工程档案:从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;(2)业主档案:所有业主及使用人的租房合同(复印件),业主及使用人的基本情况登记表、装修申请表等有关的登记表等;
(3)财务档案:逐年形成的财务收支报表、物业维修基金使用报表等;
(4)文件档案:有关物业管理法规政策、公司文件等;
(5)管理资料:绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录,车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。
2、管理措施:
(1)制定档案制度,并严格执行;
(2)专人管理(由负责内勤的管理员担任),专室专柜,编目造册,存放有序并且尊重业主及使用人的隐私,保守秘密;
(3)科学管理,确保档案资料完整、齐全,确保档案完好率达100%;
(4)建立各类资料的电脑管理,计时可靠的掌握相关信息,提高管理水平。
(六)房屋及公共设施设备管理房屋管
理,尤其是共用设施设备的管理,直接影响到物业的使用年限及使用安全,直接关系到业主及使用人的安全,是物业管理的重中之重。
1、管理内容:
(1)房屋公共部位管理:根据现状,分别制定不同管理计划,确保房屋保值增值。
a、已交付房:
1)房屋交付时,及时与业主签订业主公约,书面告知房屋装修管理规定,并建立业主档案;
2)加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者,提请有关行政管理部门依法处理;
3)装修期间,应及时进行房屋公共部位的保护,确保房屋的安全、美观。
b、空置房(含业主托管房):
1)定期到空置房查看、通风;
2)对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表),发现问题或尽快处理,或及时通知业主。
c、公共用房
做好公共用房(公共设施用房等)的维护、保养,发现破损,及时维修,确保房屋的安全、美观。
(2)设备设施维护:
1)公共水电设施设备定期巡查,发现损坏,及时维修;
2)水泵、风机房、电梯机房等设备定期巡查;
3)温感、烟感、喷淋等定期抽查,确保正常有效;
4)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合,制实时运行档案;
2、管理措施:
(1)加强装修户管理,督促业主及使用人做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止,紧急情况时可采取停水停电等措施防止危害扩大;
(2)对所有的维修人员进行全面培训,清楚各隐蔽线路的具体位置确保谙熟该系统的操作及维护;(3)对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态;
(4)对所有的设备几配件建立详细档案,确保最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代;(5)建立维修人员值班制度,确保维修及时,且有回访制度和记录;
(6)采取日常巡视及定期保养相结合的办法,确保房屋及配套设施完好。
(七)绿化保洁管理
绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活环境,也是评定物业管理质量的一个重要指标。
1、管理内容:
(1)绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
1)根据气候,给花木适量浇水;
2)根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;
3)制定预防措施,防治病虫害;
4)及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正,整修或补种合适的苗木、花草;
(2)清洁卫生:通过日常保洁工作,使小区公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。
1)楼层公共区域每天清扫;
2)小区道路、小品、绿化带等公共部位每天清洁。
3)每天定时收集垃圾,确保垃圾袋装化,定期对垃圾桶清洁、对垃圾房消毒;
4)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
2、管理措施:
(1)建立绿化保洁制度,按月制订养护计划,按操作规程规范操作;
(2)加强业务培训,增强专业技能,聘请专业人员指导养护;
(3)落实“三查”(绿化清洁工自查、管理人员巡查、服务中心经理抽查),加强日常监督检查;(八)治安管理
运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护物业和业主及使用人的安全,这是物业管理工作的重要内容,我们采取常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
1、管理内容:
(1)常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,协助公安机关维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、业主及使用人安全的行为。
a、门岗的任务:
1)维护出入口的交通秩序,车辆按有关规定的停车制度执行,加强机动车、非机动车管理,做到停放有序;
2)对外来车辆和人员进行验证、登记;
3)严禁携带危险物品进入小区;
4)为业主提供便利性服务。
b、巡逻岗的任务:
1)按规定路线巡视检查,不留死角;
2)巡查车辆停放情况,维护道路畅通、车辆安全,做好安全防范工作;
3)对小区内的嫌疑人员进行检查防范;
4)对小区及楼宇安全、防火检查;
5)对装修户的安全检查;
6)防范和协助公安部门处理各类治安案件;
(2)技术防范:
应用安全报警监控系统、周界报警系统,对小区内的治安情况实施24小时监控,以确保安全。1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施,并及时通知值班秩序维护员,进行现场处理。2)值班秩序维护员配合公安机关处理治安案件。
2、管理措施:
(1)实行半军事化管理,制定管理和奖惩制度,严格付诸实施,以增强秩序维护人员的工作责任心;
(2)强化内务管理,开展系统化军事素质培训,提高秩序维护人员的思想素质和业务技能;(3)加强秩序维护人员的行为规范教育,服装统一,佩证上岗,语言文明,举止得当;
(4)严格执行巡更点到制度,确保巡逻质量;
(5)监控中心定期检修、保养,确保监控设备完好;
(6)保证监控、值勤记录详细完备,建立安全管理档案。
(九)消防管理
消防管理是物业安全管理的重点,因此要根据消防法规的要求,结合实际,切切实实地做好消防安全工作,确保业主的生命财产安全。
1、管理内容:
(1)建立消防工作站,有健全的消防管理制度及组织;
(2)做好消防监控中心的管理;
(3)做好消防设施、器材的管理;
(4)保持消防通道的畅通;
(5)加强装修期间的消防安全管理;
(6)严禁违章燃放烟花爆竹;
(7)严禁携带、储藏易燃易爆物品;
(8)防止电器短路等引发火灾因素。
2、管理措施:
(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器材落实,检查落实;
(2)制订消防事故处理预案,防患于
未然;
(3)建立义务消防队,定期组织消防安全学习及消防演习;
(4)定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除;
(5)做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;
(6)制止任何违反消防安全的行为;
(7)积极开展防火安全宣传教育,定期向业主讲解消防知识;
(8)发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。
以上是我公司拟对湖畔丽舍项目的实施的物业管理方案,我公司将严格按照国家及唐山市有关
第12篇 物业小区秩序维护管理工作方案
1、管理目标
(1)确保项目内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好项目内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;
控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。
2、建立交互式联动治安网络
(1)在项目设立流动岗哨,实行24小时值班巡逻制。
做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处秩序维护指导员,定期与管理处秩序维护员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3、紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻秩序维护员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。
