第1篇 某物业管理策划阶段工作程序
**物业管理有限公司程序文件
--物业管理策划阶段工作程序
1.目的
规范物业管理策划工作流程。
2.范围
适用于公司待接管物业。
3.职责
3.1分管总经理助理具体负责物业管理策划阶段的组织工作。
3.2前期介入人员负责在对环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等向地产公司提供有益的建设性意见。
3.3相关部门负责前期介入工作的协助和配合。
4.方法和过程控制
4.1物业管理策划阶段包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。
4.2前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。
4.2.1早期阶段:从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。包括:
4.2.1.1拆迁、搬迁现场临时建筑物。
4.2.1.2现场环境卫生、安全保卫、设备维护、饮食等管理工作。
4.2.1.3提供项目营销活动的后勤保障。
4.2.1.4项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。
4.2.1.5审阅设计图纸,对开发项目的规划设计包括户型设计、供电供水、污染处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等提出建设性意见。
4.2.2中期阶段:主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。包括:
4.2.2.1专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。
4.2.2.2加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控,发现问题及时解决。
4.2.2.3从顾客使用功能角度,向地产公司建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
4.2.2.4根据相关验收标准,从物业管理功能出发,对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题,及时向地产公司建议完善、修正。
4.2.3后期阶段:入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。包括:
4.2.3.1各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。
4.2.3.2完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。
4.2.3.3分批分期收集工程、配套设施设备资料,如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。
4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套设施状况,做好物业接管验收的各项准备工作。
4.2.3.5了解地产销售承诺,如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况。
4.2.4专业技术人员将工作情况记录在《--前期介入情况周记录表》上,作为重要资料保存。
4.3物业管理方案的制订
4.3.1根据物业情况,制定调查方案,对物业进行调查。内容包括:
4.3.1.1物业周边人文环境、治安状况、供方环境、物业管理水平、收费标准及政策环境等。
4.3.1.2物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。
4.3.1.3视情况在地产销售前期实施顾客需求调查如服务需求及消费水平等。在入伙前六个月,完成物业管理方案的编制,内容包括:
4.3.2.1分析物业本身及周边环境,从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。
4.3.2.2新建项目的整体情况介绍,包括:位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交付使用时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。
4.3.2.3分析顾客需求,针对顾客群体特征、个性特征和服务需求,创新服务项目。
4.3.2.4测算及拟定物业管理服务收费标准。
4.3.2.5详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路,包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。
4.3.2.6确定需配置的资源, 制定物业管理处开办费计划,包括:办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具等预算开支。
4.3.3由分管总经理助理组织相关部门对物业管理方案进行评审、验证,评审验证内容包括服务模式、资源配置、收费标准等,评审验证结果记录于《策划方案/合同评审记录表》。
4.3.4物业管理方案制定后,试运行六个月进行确认,试运行期间对不适宜的资源配置、流程规范等进行调整或补充完善,确定能完全满足要求后再全面施行。
4.3.5如物业管理方案在实施中发生更改,应由原评审部门/人员重新评审,并得到批准。
4.4组建物业管理处
4.4.1人力资源部根据物业管理方案,确定新建管理处人员编制。
4.4.2人力资源部编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。
4.4.3入伙前三个月经总经理办公会议确定新建管理处经理人选,并由人力资源部下发管理处成立的文件。
4.4.4各相关部门协助进行相关各项准备工作。
5.质量记录表格
**wy7.3-g01-f1《前期介入情况周记录表no1》
**wy7.3-g01-f2《前期介入情况周记录表no2》
**wy7.3-g01-f3《前期介入情况周记录表no3》
**wy7.3-g01-f4《前期介入情况周记录表no4》
**wy7.3-g01-f5《前期介入情况周记录表no5》
**wy7.3-g01-f6 《前期介入情况周记录表no6》
**wy7.3-g01-f7 《前期介入情况周记录表no7》
**wy7.3-g01-f8 《前期介入情况周记录表no8》
**wy7.2.2-z01-f1《策划方案/合同评审记录表》
第2篇 物业环境卫生部经理工作目标管理责任书
物业环境卫生部经理年度工作目标管理责任书
为确保××××物业管理有限公司总经理办公室年度计划目标得以实现,经公司与目标责任人环境卫生部经理共同商讨,已确定××××物业管理有限公司总经理办公室二
第3篇 物业机电管理员工作细则
(三)上班时间:24小时轮班制1.每天检查消防电脑系统,查看闭路及更换录像带。
2. 每天巡视电房、发电机房、供水表、汞房、电梯房、风机。
3. 每天视天黑情况开启小区街灯。
4. 接管理处的有关片区水电经停信息后,应立即做好准备做好准备工作。
在停电时,应确保人在岗位,随时进行发电。
5.保持各机房室内卫生,确保无灰尘、无杂物,消防用品齐全、完好,燃料备用易耗件齐备。
6. 待工时在管理处看闭路电视,业主或管理处要求上门维修,除紧急情况外(如停电、水管破裂、电梯不正常运作等)应及时处理。
7. 负责宿舍、食堂日常维修工作。
8. 完整记录设施、设备检查情况及维修保养情况,按时进行维修保养。
9.务必随身携带通信工具,管理处可随时联系。
10.使用'业主维修单',维修后由业主签名确认,每星期日集中上交管理处。
11.发生停水、停电、火警或其它事故时,应立即到位并迅速查明原因,采取应急措施。
12.及时完成维修问题,不得无故拖延,工作完成后及时返回管理处,不得无故逗留。
13.自己解决不了的问题应及时汇报管理处处理。
14.每次工作应在'设备管理员工作登记本'上写明去向,外出时间,工作完毕后,回来填妥其它事项。
15.顶班时应按所顶岗位的工作细则进行,否则将按规定给予处罚。
16.做好交接班工作,确保工作顺利进行。
17.每星期一抽检二次供水水池水质。
18.每星期五试运行发电机一次,同时检查润滑程度,柴油、水箱水是否足够。
19.每星期日配合保洁组清洗污水汞。
20.每周检查消防设施1次,保证消防灭火器材完好。
21.每月配合收费员做好抄水、电、气表工作。
22.每月
15、30日陪同管理处负责人或助理巡视各机房一次。
23.每季试运行消防泵一次。
24.每月组织保洁员清洗畜水池一次。
25.完成领导交办的其它事务。
第4篇 物业租赁管理工作程序
1.0 目的
规范物业(房屋、商铺、街市等)的租赁工作,争取良好的经济效益和社会效益。
2.0范围
适用于物业集团所辖各物业公司(管理处)的对外租赁管理工作。
3.0 职责
3.1 经营部负责物业对外租赁业务的组织实施。
3.2 经营部负责有关租赁费用的收取、催缴。
3.3 各物业公司(管理处)负责人负责租金的审批和租赁合同的签署。
3.4 业务总部负责对各物业公司(管理处)物业租赁管理的监控。
4.0 工作程序
4.1 经营部根据房屋、商铺租赁市场行情及公司闲置的租赁房屋、商铺情况适时刊登招租广告,对外招租和接受盘源。
4.2 合同洽谈。
4.2.1 业务员就房屋、商铺、档口的位置、面积、价格、租赁期限等与来访单位或个人进行报价、洽谈。
4.2.2 对留下联系方式的来访者及来访电话进行记录,并跟踪直至租赁或对方取消租赁意向。
4.2.3 对要求现场看房者,积极安排陪同看房。
4.2.4 未出租的房屋、商铺、档口的钥匙由专人负责并做好标识。
4.3 合同的拟定及签订。
4.3.1 根据双方洽谈达成的条件,拟定《物业租赁合同》,并按合同评审程序进行合同评审。
4.3.2 评审后的合同交承租方按政府有关规定签章。承租方须出示有效身份证明(承租方为个人的需提交身份证,承租方为单位的需提交政府批文或工商营业执照),并提供复印件存档。
4.3.3 承租方到公司财务部交纳租赁保证金。
4.3.4 公司法人代表或其委托人审准合同并签署租赁合约。
4.3.5 合同签订后送房屋、商铺租赁管理部门鉴证。
4.3.6 将鉴证好的合同正本分送公司办公室、财务、承租方,并由收方签收。
4.3.7 合同正本及相关资料交行政管理部存档。
4.3.8 通知出租房屋、商铺所在的房屋管理部门。
4.4 出租房屋、商铺的交付。
4.4.1 承租方交纳租赁保证金后,即与承租方办理租赁的验交手续。
4.4.2 向承租方交付租赁物业的钥匙。
4.4.3 填写《已物业登记表》,并存档保留。
4.5 租金的催缴。
4.5.1 经营部每月月底前向承租方送发租金《交费通知单》,如无法在此期送达,应每日电话催询或登门拜访送交,直至收到为止。
4.5.2 管理人员每月按时收缴房屋、商铺租金。对以现金交纳的承租物业的租金,业务员应与财务部人员一同前往收取。
4.5.3 管理人员登门拜访时,应向客户出示工作证件,说明身份。与客户交谈应保持友好的态度,说话有分寸,谈吐要文明(::详见相关规定)。
4.4.4 对于逾期未交款的承租方,应每日以电话催询或登门拜访的方式催询,并做好记录,直至其交款或采取进一步的催款措施。
4.5.5 在采取如锁门、断水电等进一步措施前,应采取各种方式知会承租方,做到合情、合理、合法。还要取得物业租赁管理部门及房屋管理部门的支持与协同,并做好通知的签收记录。
4.5.6 将承租方交纳租金凭证(支票或银行进帐单或现金缴款回单、发票等复印件)归档留存。
4.6 合同的变更。
4.6.1 在合同实施期间发生的有关合同价格、租用面积、租用期限、交款日期等的变更,如属我方提出的,应经公司领导批准后立即通知承租方并做记录;如属承租方提出,应提供书面的文件,按合同的评审程序重新审批。
4.7 合同的终止。
4.7.1 凡合同终止皆应按合同中的具体条文进行。在承租方搬离时应与物业管理处联系,并尽可能的人员在场提供适应的帮助及监督其搬离,防止因搬离而造成公司利益的损失,并及时向所在物业租赁管理部门提交相关资料。
4.8 房屋的接收。
&nb
sp;4.8.1 新用于租赁的物业的接收,应准备好平面图及水电等设施的图纸,于现场进行观察,并测试物业内的各种设施,做好验收记录。若发现大的问题应及时向上级领导汇报并通知交验方。
4.8.2 对于承租方退房的接收应按物业交付的项目进行验收。若物业经过二次装修,对物业的主要设施(::墙面、地板、窗户、水电设施、空调设施等)进行验收,正确填写验收记录,报公司领导根据合同的有关条款及实际情况决定是否恢复原样。
4.8.3 验收结束后取回钥匙,做好标识和交专人保管。
4.9承租方退租物业要将所有应交租金及有关费用结清后,方可将租房押金退还。
经营部人员负责协助原承租方办理退租赁保证金手续。
4.10 根据上月出租物业租金收缴情况,做好租金收缴情况月报表。
4.11 按承租的变化情况及时更改及编制已租未租物业情况表。
4.12 回访
4.12.1 经营部人员在每月催缴租金的同时,应征询承租方对租赁工作的意向及租赁过程中碰到的问题做好记录并尽力协助解决。
4.13 保安部、物业部对于空置的物业,每月应至少检查一次房屋的安全情况。
4.14 对房屋、商铺的租赁具体见《租赁服务工作规范》。
4.15 街市的租赁及管理具体按《市场管理工作规范》执行。
5.0 相关文件
5.1《租赁服务工作规范》(wi-7.5.1-01-01)
5.2《市场管理工作规范》(wi-7.5.1-01-02)
5.3《分供方评审与管理控制程序》(qp-7.4-02)
6.0 表格及记录
6.1《已租物业登记表》(qr-7.5.1-01-01)
6.2《交费通知单》(qr-7.5.1-01-13)
第5篇 物业管理手册－基础设施设备和工作环境控制程序
1、目的
提供和维护为实现服务的符合性所需的基础设施设备及工作环境。
2、适用范围
适用于为实现服务的符合性所需的基础设施设备和工作环境的管理。
3、职责
3.1工程部、物业服务中心负责对实现服务符合性所需的基础设施设备进行控制。
3.2各部门在本部门业务范围内对实现服务符合性所需的工作环境进行控制。
4、程序
4.1基础设施设备的确定
为实现服务符合性活动所需的基础设施设备包括:工作场所(办公场所、健身娱乐场所、配电房、设备机房等)、服务设施(软硬件及管理网络、通讯设施、运输设施、水电气供应、道路及排污管线等)、支持性设备和工具(如维修用的设备和工具等)。
4.2基础设施设备的验收
4.2.1物业验收小组对项目交接设施设备及相关技术资料进行验收,并作好验收记录。
4.2.2工程部负责组织使用部门对采购的设施设备进行安装调试,确认满足要求后,填写《设施设备及资料交接清单》,并作好备存。
4.2.3工程部负责对公司大中型维修工程进行监管并负责及时组织验收,验收合格后填写《验收鉴定评卷》存档。
4.2.4交接验收不合格的设施设备,验收小组与开发商协调处理;采购设施设备或公司大中型维修工程验收不合格,管理部、工程部与供方协商解决,并在《设施设备及资料交接清单》上记录处理结果。
4.3设施设备的登记建帐
服务中心负责制定设施标示卡,规定设施责任人,工程部负责配合建立《设施设备管理台帐》。
4.4设施设备的使用、保养和维修
4.4.1根据需要,相关操作人员应由人力资源部组织培训、考核合格后方可上岗。对国家有规定的特殊工种,要求操作人员持有相应的国家授权管理机构颁发的上岗证方可上岗。
4.4.2工程部制定《设施设备日常保养项目表》,规定保养项目、频次。物业服务中心根据要求执行,并在每季度第一个月报工程部,工程部将《设施设备日常保养项目表》整理入档并作为年度检修计划的依据。
4.4.3工程部每年12月底之前制定下年度的《设施设备年度检验、检测计划》发至各部门,
在计划日期7日前通过办公平台通知检测单位和受检单位进行检验、检测,并将结果登记在《设施设备管理台帐》上。
4.4.4日常运行中发现的故障由物业服务中心进行维修,并填写《设施设备检修单》;无法排除的故障,工程部协助处理。
4.4.5现场使用的设施应有统一的编号,以便于维护保养。
4.4.6对工作环境的管理由在该场所工作的相关部门管理,确保适宜的工作条件。
4.5设施设备的报废
4.5.1对无法修复或无使用价值的设施,由使用部门填写《设施设备报废单》报工程部、管理部审核,经总经理批准后报废。
4.6工作环境
公司各部门根据各自的业务范围,确定并管理为实现服务符合性所需的工作和生活环境中的人和物的因素,根据服务作业需要,负责确定并提供作业场所所必须的基础设施,创造良好的工作环境,包括:
4.6.1配置适用的办公用房。
4.6.2配置必要的空调、消防器材保持适宜的温、湿度和职业卫生、安全。
4.6.3工程部对供水、电、暖设施进行控制,确保员工服务符合劳动法规的要求。
4.6.4为业主提供清洁、优美的生活环境。
5、相关文件
5.1《采购控制程序》
6、相关记录
6.1《设施设备及资料交接清单》jw/jl-6.3-001
6.2《设施设备检修单》jw/jl-6.3-002
6.3《设施设备报废单》jw/jl-6.3-003
6.4《设施设备日常保养项目表》jw/jl-6.3-004
6.5《设施设备年度检验、检测计划》 jw/jl-6.3-005
6.6《设施设备管理台帐》 jw/jl-6.3-006
6.7《送检任务单》 jw/jl-6.3-007
6.8《验收鉴定评卷》jw/jl-6.3-008
6.9《公共设施日常保养记录表》jw/jl-6.3-009
6.10《公共设施日常巡查记录表》jw/jl-6.3-010
6.11《高低压配电设备运行记录表》jw/jl-6.3-011
6.12《供水设备运行记录表》jw/jl-6.3-012
6.13《溴化锂机组中央空调运行记录》jw/jl-6.3-013
第6篇 商业大厦物业管理前期介入工作
商业大厦项目物业管理前期介入工作
物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节,在此阶段,物业管理公司要倾注大量人力物力,在纷繁琐碎的事务中理清头绪,了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作,详尽登记造册存档,为将来的物业管理工作开个好头,夯下坚实的基础。
总体来讲,物业管理的前期介入工作可以分为以下几个时段与内容:
施工期物业管理
设施设备调试期物业管理
竣工验收及物业接管验收期间物业管理
其他前期准备工作
前期物业管理人员安排与工作进度
1 施工期物业管理工作
1.1 尽快熟悉现场和各类施工图纸,跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录;
1.2 了解设计和施工状况,各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置,环境清洁用水预留接口等;
1.3 根据以往的工程前期介入和物业管理经验,就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题,与发展商协商,进行前期协调改进;
1.4 对影响大厦功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题,及时与发展商洽谈解决,尽量不留后患;一时无法解决时,列出整改报告,提交发展商备案处理。
2 设施设备调试期物业管理
在设施设备调试期,**将委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的小组来现场协助工作,除进行专业培训工作外,与管理机构的工程技术人员一起,共同开展以下工作:
2.1 对设备的选型、安装提出建议,对现场设施设备安装状况进行检查,包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等;
2.2 出席有关工程的会议,参与机电设备的测试检查,建立调试档案;
2.3 及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的整改意见,及时通报发展商。
2.4 参与设备的调试
将工程技术人员分成四个小组,分别参与大厦的供配电、电梯、空调(包括空调、通风及消防排烟等)、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试,掌握设施设备的性能、结构、参数、工和环境条件和操作要领,进行详细的记录。在进行调试观摩的同时,根据了解的实际情况,编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。
3 大厦竣工验收及接管验收期物业管理
3.1 大厦工程竣工验收
**工程竣工并开始验收,管理处人员将参与建筑质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作,协助为主了解、发现施工质量问题,并作好验收记录,属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助,并报发展商。
3.2 物业接管验收
物业接管验收应在工程竣工验收后进行,也可同时进行。由于相关的交接方不同,验收的侧重面及程度也不一样,需要区别对待。工程竣工验收是施工单位向发展商移交物业,验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查;而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业,验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查,大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其它交接与接管验收注意事项等四个方面。
3.3 现场验收主要项目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、地面有无渗水;地下室墙面有无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。
b. 装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门框及附件;护拦及扶手;灯具及其它小电气设施;外墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。
c. 供配电系统:包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房的防鼠;各强电检查并内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;
d. 给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;检查并内管线、水表及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及相应供水系统等。
e. 电梯系统:各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。
f. 空调系统:空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风口;空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统);空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等;通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等;
g. 弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、电力、电梯、保安等);弱电检查并内管线、接线箱等。
3.4 资料交接
a. 产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。
b. 技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
c. 验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。
3.5 其他交接
a. 设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。
b. 具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。
c. 公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。
3.6 接管验收注意事项
a. 在接管验收前,管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量统一验收标准,明确交接双方的责、权、利。
b. 接管验收不但要检查物业的质量,而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等
类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。
c. 针对初验发现的问题,若属于必须改正的,书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请发展商认可:属于无法返修的项目,报告发展商记录备案。
4 其它前期准备工作
4.1 室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入
根据**室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划,管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况,提出相关工作建议供施工管理方参考。
4.2 清洁卫生与环境卫生前期介入
在大厦启用前,施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作,管理处应该予以全面配合。在此项工作中,管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等,防止腐蚀和划伤以上材料,造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。
4.3 消防及安全管理前期介入
大厦的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内二次装修中,许多材料是易燃品,施工现场情况复杂,极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查,及时发现危险隐患,报告施工管理方采取措施,以保证生命财产的安全。
4.4 外部公共关系建立
为保证今后物业管理的顺利开展,管理处主任须在**全面启用前,与相应的政府及公用事业各职能机构(工商、税务、物价、供电、供水、电信、环卫、园林、环保、交管、邮电等)建立稳定的沟通渠道,办理相应的法律文本,并获得当局的批准。
4.5 客户全面进驻准备
在**大厦客户全面进驻之前,**将主动与客户协调,确定包括入迁的单位办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线、搬运时间、电梯使用等,并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中,管理处将再次确认安排事项,派有关人员在现场迎接、指引路线,同是监督搬运工作遵守有关规定,保持良好秩序,减少对其它单位的影响。
5 前期物业管理人员安排计划与工作进度
5.1 人员安排计划
根据前期管理工作计划及施工进度,**管理处的员工将按计划逐步招调到位。
a. 施工期人员安排及职责
成立前期物业管理小组,组长1人,由**副总经理担任,组员4人,包括**管理处主任以及拓展策划、机电工程、经营管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作,并在中标15天后,赴**施工现场与施工管理方会晤,安排进一步的调查摸底,制定出具体的**《物业管理前期介入方案》和《经营策划方案》等。
派长驻**施工现场管理人员1人,在中标15天后进入现场,负责与施工管理方保持密切的联系,参与施工方的日常管理工作,完成施工现场的物业管理前期工作。
b. 设备调试期人员安排与职责
成立以工程部经理为组长,由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场,参与设备调试期观摩,负责掌握设施设备的性能、结构、参数等,编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。
c. 接管验收前3个月人员安排与职责
接管验收前3个月,**派往**的7名管理骨干将全部到位,负责**物业管理的筹备期工作,包括人员招聘、培训、物资装备等。
此阶段**将适时派出由副总经理带队的专业人员4~5人参与接管验收,拟订**《物业管理接管验收方案》,协助管理处开展工作。
接管验收前1个月,管理处全部人员到位。
5.1 工作进度
根据**实际情况和行业惯例,建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》,中标15天后开展前期管理。
**大厦前期介入工作进度表 表 1
月份 项目
5月底6~9月10月初11月底12月底
签定《物业管理委托合同》
施工管理方的初次会晤
熟悉施工情况、隐蔽工程记录,制订《物业管理前期介入方案》
参与设施设备的调试
盆艺摆放
岗亭、道闸与标识系统方案
竣工验收
物业接管现场验收(包括备品备件)
物业各种资料交接
返修、复验及试运行
清洁开荒
公众文件送审并发布
准备迎接全面进驻
物资装备的准备
外部公共关系的建立
全面进驻并开始正式运行
第7篇 某物业客户服务部工作单使用管理规定
为了明确工作单使用规范,加强投诉处理过程控制,确保工作件件有着落、事事有回音,特制定本制度。
第一章 总则
第一条 本制度适用于物业公司内的所有员工。
第二条 工作单一式两联,一联作调度中心存底,一联给执行人作执行凭证;
第三条 工作单由档案管理员统一管理,根据需要定期安排采购,并按领用发放规定分发使用;
第四条 工作单的主体使用部门为调度中心,调度员、调度主管或部门领导均可派单,主要对象为各部门负责人、主管级员工、物业助理、工程师、维修工、维修监理、咨询员,每项工作都可用工作单的形式安排处理;
第二章 管理规定
第五条 调度中心派单员须详细填写派单人、任务地点、工作内容、工作要求、要求回复时间等,接单人签名确认并填写接单日期(精确到分钟)后带走执行联开展工作;
附则:如违反本规定,发现每漏填一项或不清楚的扣罚责任人当月工资30元。
第六条 调度中心派发工作单必须合理,任何接单人不得拒绝接单,如确实无法处理的可逐级向上级领导汇报。
附则:如违反本规定,调度中心派单人派单不合理的扣罚当月工资30元,接单人拒绝接单的,扣罚接单人当月工资100元。
第七条 接单人必须按时完成派工任务,若未能如期完成,应在回复期限内反馈调度中心,报告工作进展情况;
附则:如违反本规定,接单人未按时完成工作,也未向调度中心回复进展情况的,扣罚责任人当月工资30员。
第八条 完成委派任务后,执行人须将处理过程及结果详细填写在备注一栏后,请服务对象(业主或住户等)签字认可,再交调度员进行电话回访后签字确认并记录后存档;
附则:如违反本规定,扣罚责任当月工资30元。
第八条 每天下班前十分钟调度员应核查当天工作单完成情况,在交接班记录本上详细了解工作未完成的原因并进行适当的指导、调整;
第九条 工作单用完后,由调度员凭存根联到档案管理员处领取,要求工作单存根联不得有缺页或损坏。
附则:如违反本规定,每发现缺、损一页的扣罚当事调度员当月工资30元
第三章 附则
第十条 本规定由**物业管理有限公司客户服务部负责解释。
第十一条 本规定从下发之日起开始施行。
第8篇 凯新物业公共区域管理员岗位工作职责
新凯物业公共区域管理员岗位工作职责
1、在上级主管的领导下,做好带头工作,以身作则,保质保量地完成各项工作。
2、按合同要求对专业清洁、绿化公司的工作进行检查、督导与考核,做好质量记录。
3、对发生在辖区内的不卫生现象进行劝阻和制止,发现问题及时处理。
4、每月收取、核审清洁、绿化公司的工作计划,合理安排下一步工作计划。
5、每月对公共区域的清洁卫生、绿化状况等进行评比、考核。
6、监督除'四害'消杀工作的落实情况,并做好登记和向业户的通知。
7、做好小区清洁、园林绿化、会所、泳池等的监督管理工作。
8、合理安排时间,安排清洁公司清理化粪池,同时须做好业户的通知工作。
9、与专业公司办理结帐工作手续。
10、完成上级交给的其他工作。
第9篇 某公寓物业管理项目管理员工作职责
公寓物业管理项目管理员工作职责
1.管理员在主管的直接领导下,严格按章行事。坚持以工作职责、服务质量标准检查考核保安、保洁、工程维修人员工作情况,坚持查岗、查勤,做好日工作记录。现场发现问题,要求立即整改,并及时通报项目部主管;
2.管理员必须按信息学院提供的标准,在规定时间内完成水、电费代收代缴工作。每月28日抄电表,月初第一周到寝室收取学生超标电费,收费准确,交费及时;
3.按项目部要求,具体解决物业产权人和使用人提出的问题,综合性管理学生公寓保安、保洁、工程维修工作,配合施工方、物资供应商工作。负责监督、管理外来施工人员工作质量;
4.负责组织学生公寓保安、保洁、工程维修,具体执行各专业部门下发的工作方案、管理条例实行规范化管理,并监督检查其工作质量,强化服务理念,改进工作作风,提高工作质量。
5.坚守工作岗位,认真记录各种电话内容,及时通报各有关部门。树立软件园物业优质管理、优质服务的优秀品牌;
6.认真(正楷字)填写公寓工程维修记录,并及时发送维修保养工作单,要求维修工五分钟直接到现场解决问题,并做好维修单反馈工作,质量达标,闭环管理;
7.负责学生公寓全部钥匙管理工作,严格钥匙领取、退换、借用手续。严格按学生、工程、保洁分别填写不同借用钥匙登记表,确保住宿师生人身及财产安全;
8.负责办理师生入住手续,按院方制定标准收取钥匙押金,开出有效财务收据。退舍前,协助主管清点室内所配物品,严格填写行政部下发的退宿通知单,准确标明应收水、电费用,室内物品完好或短缺情况;
9.负责记录、传达各有关部门电话内容。主动、积极配合主管工作。保证学院---物业联系畅通,保证各有关部门与学生公寓物业管理项目部内、外联系畅通。
第10篇 z小区物业日常管理工作内容
小区物业日常管理工作内容
(一)客服中心管理运作
工作内容:核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务
频度:一天内办完 二遍/天,消灭违章于未然 每周三次 100%
标准: 准确 符合规定,无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接,无违章装修,房屋完好率100%,投诉率 1‰以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求,业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答,正确率90%以上收缴率90%以上 日清月结,帐表相符,每六个月帐目向业主公开一次工作程序: 8:30-17:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。
8:30-17:00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
(二)绿化管理
工作项目:浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗
工作要求;浇水:冬春季晴天每二天浇一次水,时间近中午为宜;夏秋季每天二次,时间近早晚为宜;
施肥:春秋季一遍,根据长势局部加施、 灌木和粗生乔木春秋季多遍;
修剪整形、除杂草:冬季乔木一遍 春夏秋季多遍,冬季清园;
病虫防治:每月一遍,严重者半月一遍;
补苗:春夏季一遍,严重者随缺随补
标准:均匀,保持绿色长势良好 均匀,无漏、乔木剪下丛生枝、内生枝、整形,灌木造型,地被草保持30-50mm 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上
程序:7:00-9:30浇水、施肥;
9:30-11:30除杂草、整形、保洁;
13:30-15:30除杀虫、补缺、保洁;
15:30-17:00浇水、施肥
(三)房屋及公用设施维修、养护运作:
工作内容:装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护;
道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气路灯
频度:8h内随来随办,随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化粪池一遍/半年,
污水管二遍/季 急修不过夜,小修补24h内,中修二天,大修二天内有回音;
检查:二遍/天,及时维修每月检查一遍 每二年漆刷一遍,每周查换梯灯一遍,随坏随修责任范围内即坏即修,责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍,即坏即修
标准:符合规定,无危及安全、外观,无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置,公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处,回访率100%,业主满意率90%以上 道路平整无积水,缺损,完好率90%以上 无积水,无漏隔热层完好 整洁无缺,扶手完好,梯灯正常,无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常,无乱搭乱接,无泄漏 灯泡正常,灯罩完好率90%以上;
程序: 8:30-8:30向客服中心了解和处理业主保修、投诉。
9:00-17:00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
(四)安全护卫、停车管理
工作内容、定岗检查 流动检查 学习与训练、消防设施 家居安全 违法行为装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练
频度:每周三遍 ,5分钟内到达现场;
标准:人车进出有序,车辆发牌、登记,交费90%以上,无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练
(五)保洁管理
工作项目:地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂
频度:地面清洁、二遍/天,保洁、12h/天,楼梯道,扫二遍/周、洗一遍/周,垃圾清运,二遍/天,垃圾外运、 一遍/天消杀 灭鼠、蟑螂、二遍/月,向业主发药一次/年;
标准:地面无杂物、垃圾、道路无泥沙,无杂草、积水,单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网,清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾,保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网,无张贴、乱堆,扶手无尘,清洁率95%以上 日产日清,整洁无味无污积,垃圾清运100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下
程序:5:00~7:00地面清扫;7:00~8:00清运垃圾;8:00~10:30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13:30~15:00清运垃圾;15:00~16:00地面清扫保洁。
第11篇 物业有偿服务工作管理规定格式怎样的
编 号:管理―w―014
版 本:2022―001有偿服务工作管理规定
目 的
1、规范内部管理,避免业主各种投诉,维护公司良好声誉;2、共同维护公司利益,克服各种工作随意性。
范 围
本规定适用于广浩物业公司管辖的各物业楼盘。
内 容
1、凡属业主(住户)日常所需求的各种有偿服务,包括室内水电维修、土建维修、设备检测
更换、各种设备安装、各类家居家政服务等,必须经管理处前台统一登记、填写派工单、统
一调度,并注明住户的地点、联系电话、工作内容、使用材料、收费金额、要求完成时间等具体
内容。
2、所有有偿服务派工单,必须由前台工作人员准确填写,管理处负责人审核审批后,作业人
员方可凭单到仓库领料操作。
3、所有一切服务收费均由管理处前台执行,在正常情况下,先交费后作业(包括材料、人工
费);
属特殊情况,业主要求上门服务后再收费的,必须经前台登记、管理处负责人同意后方
可执行。
对所有的收费须给业主(住户)开具统一格式的票据。
4、建立台帐管理,每月对有偿服务的宗数、金额,必须以清晰的报表进行汇总上报,若有漏
洞或差异,必须追查原因。
5、凡属上门服务的,均由管理处前台负责联系预约住户;
服务完毕,必须跟进服务效果回访
(或电话咨询),以便掌握各种服务动态,提高业主的满意度;
咨询完毕,须做好相关记录,
便于查阅。
6、上门服务工作人员,必须佩戴工作证,仪表仪容仪态端庄,言行举止文明规范,进入住户
家门前,须轻扣门三声(或短按门铃),住户回应后,先礼貌而简要地自我介绍,得到住户许
可后,方可进入按章操作。
7、进入住户家门时,须尊重住户意见,对洁净的室内地板必须穿上鞋套(或塑料袋胶套)方
可行走,避免意见发生。
8、作业完毕,须作好调试,并向住户作使用讲解,离开时,要求住户在派工单上签字认可,
再向住户礼貌告辞,吩咐住户今后若有服务需要或咨询,请随时与管理处联系,并告知管理处
联系电话号码。
9、现场作业人员在完成工作的当天,须将住户签字确认的派工单交回管理处前台存档。
10、不按本规定操作,导致业主(住户)投诉或给公司带来损失的,则按公司制度对相关工作
人员严肃处理。
11、本规定从2023年3月23日起试行。
编 制: n
bsp;
审批:
维 护:生效日期:年 月 日
抄 报:董事办、总经办 各1份
抄 送:行政人事部、财务部、客户服务部 各1份
下 发:物业公司各管理处负责人、前台、维修工作人员各1份
第12篇 绿景物业安全管理检查岗工作职责
物业安全管理检查岗工作职责
1、对本班各岗位工作负责,对服务礼仪、精神面貌、考勤纪律、岗位卫生、物品摆放、质量记录、装备佩带、操作规程等检查,并在《安全员交接班记录表》上予以记录。
2、掌握管理服务区域整体状况,妥善处理各种突发事件,超过权限及时与主办或经理取得联系,并向控制中心报告进展情况。
3、负责各岗位工作表格、停车发票及凭证的领用及发放,质量记录的收集检查,上缴。对于收取的各类费用必须及时按规定上缴财务。
4、监督管理服务区域内各类公共设施及其标识和消防设施的完好情况,及时与控制中心协调维修事宜。
5、负责本班安全员的岗前培训和内务管理工作。关心了解班员的思想和生活动态,充分调动班员的积极性和主观能动性,协调班组与其他部门的工作衔接和配合,对于班组出现的疑难问题及时向上级汇报。
6、实行'班前点名、班后点评'制度,监督本班人员做好交接班工作,对本班安全员的工作状况具有初步考核权。及时收集、整理顾客的意见和建议,并提交部门。
