第1篇 物业管理前期介入工作内容-3
物业管理前期介入的工作内容(3)
第三节 施工建设阶段介入
物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5-6个月。
施工建设介入程序与内容
1.成立工程介入小组,一般2~3人,专业组人员专业搭配合理,具有水电气专业知识和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接,及时回复物业的建议。
2.介入小组按照施工安装进度进行现场跟进,发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。
3.实行填报前期介入情况周报制度,将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。
4.物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。
5.物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实情况。
物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点
1.了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度,注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
2.地下室工程
地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项:
a)无论采取何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予排除。严禁带水或泥浆进行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土结构时,除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外,应重点检查:砼搅拦
时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后,墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商经常忽视的工序,但对砼的防水能力有较大的影响。
c)采用水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层
作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。
3.回填土工程
回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返工,否则后患无穷。
4.楼面、屋面砼工程
楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因,亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
a)钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问
题,均造成以后楼板的开裂,特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免出现露筋现象。
b)砼浇注:除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参与
监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题,通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水,还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,出现外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致维修困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。
5.砌筑工程
建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,使砖体两头顶紧墙顶和梁底,并保证砂浆饱满。
6.装饰工程
a)外墙面:外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键,应严格监督。
b)内墙面及天花板:内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料,应注意砂浆的搅拦均匀,以免造成墙体饰面开裂,墙体与砼梁、柱搭接处,最好加设砂布等材料后再抹灰。
c)地面:厨、厕地面,作为湿区应重点监理,注意砂浆密实及查坡泄水方面。
7.门窗工程
木门与墙体接合处,由于材质的差别,经常会出现缝隙,外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水,这些都是施工问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
8.给排水工程
a)给水工程:如供水管道埋设在墙内,则应在隐蔽前做试水、试压试验。
b)排水工程:原有常用的铸铁管,常因质量问题,出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水,使用年限短等问题,使物业管理公司维修困难、管理费用增多,在可能的情况下建议改用pvc水管。
第2篇 物业管理处行政管理部工作职责
物业项目(管理处)行政管理部工作职责
行政管理部是物业项目(管理处)(以下简称公司)总经理直接领导下的综合管理部门,负责公司行政、文秘、档案、总务、人事、后勤、采购、仓库、固定资产及社区文化等方面的管理工作,其工作职责为:
1、学习、研究和掌握党和国家的各项方针政策,贯彻执行公司领导的指示和领导办公会议的各项决定决议,深入调查研究,努力掌握第一手材料,为公司领导的工作决策提供可靠的依据。
2、负责公司工作计划、收支计划、总结、规章制度及其它种类文件的起草、拟定、审核、打印、复印、分发和登记工作,负责公司印鉴的使用和管理工作。
3、负责按照公司领导要求及公司需求,对大型会议及各种大型活动进行策划和组织。负责公司级会议的筹备和安排,做好会议记录,整理会议纪要,对会议决定的执行情况进行催办、检查和反馈。
4、管好文书档案和有关资料的管理工作,包括收发、保管、文印、核稿、呈批、催办、收档、调卷和保密工作。
5、协助领导处理日常工作,与各部门适时进行工作协调,监督各部门认真及时地彻执行公司的各项工作决策和指令情况。
6、负责公司的总务后勤工作,具体有办公设备、办公用品的计划、采购、保管和发放,管理员工餐厅、员工宿舍等。
7、负责公司对外行政联络和关系协调,做好来信来访的接待安排。负责组织、安排、接待公司来宾,处理各种社会公共关系。
8、对公司员工和各部门的工作进展、工作质量、执行规章制度、决定决议、计划等情况和持续性以及办公秩序、运作规范、文明礼貌等方面进行日常监察。
9、负责公司综合性文件、报告、宣传资料的起草和编写公司年度大事记。
10、负责其它各种行政事务性工作:办公安全、消防,环境布置、清洁卫生,网络、通讯,计算机管理,办公秩序维持等。
11、做好各项宣传工作,适时完成园区布置,组织社区文化活动及员工文娱活动,丰富精神文化生活和公司品牌建设和推广。
12、负责公司日常办公用品和设备设施维护耗材的采购,物品进出仓手续办理及仓库资产管理。
13、建立、实施对工程分包方的评审和考核制度,负责外委工程项目和采购设备、材料、配件的验收和质量控制。
14、及时完成公司领导布置的其它工作任务。
第3篇 物业公司文件控制管理工作程序
1.0 目的
对丽江花园物业管理公司质量管理体系所要求的文件进行控制,确保在使用处获得适用文件的有关版本。
2.0 适用范围
适用于丽江花园物业管理公司与质量管理体系要求有关的文件的控制。
3.0 职责
3.1丽江花园物业管理公司与管理体系有关的文件由行政部归口管理。
3.2技术部负责与维护有关的和网络系统有关的技术性文件和资料的受控发放。
3.3配套服务部负责与服务有关的文件受控发放。
3.4各有关部门负责本部门文件管理。
4.0 定义
4.1文件的分类
按文件的来源分为:
4.1.1 内部文件:丽江花园物业管理公司内部形成的管理文件,包括质量管理体系文件和对内、对外的管理公文。
质量管理体系文件还可分成:
a)质量手册,第一层次文件,代码为(a);
b)程序文件,第二层次文件,代码为(b);
c) 作业指导书、操作规程(规定),第三层次文件,代码为(c);
d)质量记录(为特殊类型文件),代码为(d)。
4.1.2 外来文件:
a) 国家、行业、企业的技术标准、规范、规程等;
b) 主管部门的公文;
c) 顾客提供的基础资料等;
d) 计算机应用软件。
4.1.3 成果文件:丽江花园物业管理公司内部形成的与维护和服务有关的技术性文件,包括质量计划、纲要、成果报告、图纸图片等。
4.2按受控状态分为:
4.2.1 受控文件
即列入《受控文件清单》的文件,这些文件的批准、发布、更改、报废、回收等必须按本程序规定的要求进行控制。
4.2.2 非受控文件
未列入《受控文件清单》的文件。
5.0 工作程序
5.1文件的编号与标识
5.1.1 质量管理体系文件按《文件编号规定》进行编号和标识。
5.1.2 管理性公文按《文件编号规定》进行编号和标识。
5.1.3 与维护和服务有关的文件按《文件编号规定》进行编号和标识。
5.1.4 外来文件沿用原文的编号,加盖“外来文件”章。
5.2文件编写
5.2.1 质量管理体系文件由各使用部门编写,行政部汇总。
5.2.2 管理性公文由行政部组织编写。
5.3文件的审批
5.3.1 质量手册由管理者代表审核,总经理批准。
5.3.2 程序文件由行政部审核,管理者代表批准。
5.3.3 作业指导书文件由行政部组织相关部门审定,由管理者代表批准。
5.3.4 与维护和服务有关的成果性文件由技术部和配套服务部经理审批。
5.3.5 管理性公文由相关部门起草,主管领导审核,总经理批准。
5.4文件的发布与发放
5.4.1 文件一经批准,即可进行发布和发放。发布可以采用会议(即发布会)和非会议两种形式。
5.4.2 质量管理体系文件、标准、规范、规程由行政部按《文件发放计划审批表》发放。
5.4.3 技术类文件由技术部按《文件发放计划审批表》发放。
5.4.4 服务类文件由配套服务部按《文件发放计划审批表》发放。
5.4.5 文件的发放应确定文件发放范围,确保与质量管理体系运行有关的场所,在使用处可获得适用文件的有关版本。
5.4.6 各发放文件部门作好《文件发放、回收登记表》的记录工作。
5.4.7 各单位相关部门的文件管理人员在收到和领取文件后,应及时分发到位。文件收取人在《文件发放、回收登记表》上签收。
5.4.8丽江花园物业管理公司所有对外发布的文件均由行政部审定发放,重要文件需总经理批准后发放。
5.5文件的更改
5.5.1 质量管理体系文件需要更改时,应由提出文件修改部门填写《文件更改申请表》,说明更改原因,对重要的更改应附充分理由和证据。
5.5.2 《文件更改申请表》的审批按文件审批条款进行,经批准后,由行政部填写《文件更改通知单》。
5.5.3 更改采用换页法或划改法。划改就是在原文件需修改处修改。更改后的文件应在文件修改记录上予以记录。
5.5.4 文件更改的具体程序是:
行政部将《文件更改通知单》,按原文件发放范围发至各单位相关人员,并按通知单及时更改本单位使用文件,在通知单上做好记录。
5.6文件的换版与作废
5.6.1 文件经多次更改或文件需进行大幅度修改时,应进行换版。换版由行政部组织。
5.6.2 作废的文件由行政部文件管理员负责收回,并在《文件发放、回收登记表》上做好记录,在作废文件上加盖“作废”印章,待统一销毁。
5.6.3 由行政部填写《文件销毁申请表》,批准后统一销毁。销毁由行政部执行,需两人在场见证。需留用的作废文件,填写《文件留用申请表》,经行政部批准后,加盖“保留资料”印章方可留用。留用的文件应单独存放,以免混用。
5.7文件的管理
5.7.1 存档文件应保存在通风、干燥的环境中并做好防火、防虫、防潮工作,以免破损。
5.7.2 临时借阅文件应由借阅者填写《文件借阅登记表》,经文件管理部门负责人批准后方可借阅。借阅者应在指定日期归还。
5.7.3 行政部定期(一年一次)发布《受控文件清单》,经管理者代表批准后,下发各单位。
5.7.4 各部门依据《受控文件清单》和实际情况,实时更新本部门的《受控文件清单》。
5.8外来文件的发放
丽江花园物业管理公司所有外来文件均由行政部负责收集汇总,并记录于《外来文件登记表》中,其包括:国家、地方、行业技术性标准、规范、规程等文件,经过鉴定和确认其有效版本后,列入《受控文件清单》,经总经理批准后,按文件的发布与发放的路径发放。
6.0相关文件
6.1《文件编号规定》 rgpm
第4篇 物业管理公司工作报告程序3
物业管理公司工作报告程序(三)
1.目的
规范公司内部管理工作报告程序,确保公司领导及时、全面了解和掌握各职能部门、项目管理处的工作完成情况及下一步工作安排,从而作出相应的指示。
2.适用范围
本程序适用于公司行政部、管理部、财务部及公司所属各项目管理处,包括单项护卫队项目(以下简称报告人)。
3.职责
3.1行政部负责工作报告的收集(催交)、送达和归档工作。
3.2行政部、管理部和财务部依次负责对各项目管理处工作报告的初阅,并将部门意见报告总经理。
4.操作程序
4.1每周工作报告
4.1.1每星期五下班前,报告人将本周的部门/项目管理处的工作完成情况和下周工作计划安排情况(简称周报)以条列形式报告公司总经理室,周报内容应真实、清楚、简明、扼要。
4.1.2公司部门周报由报告人统一交行政部归集后交总经理室;各项目管理处周报依次交公司行政部、管理部、财务部初阅后交总经理室。
4.1.3项目周报经公司各部门阅后,由行政部统一汇集送总经理室阅批。
4.2每月工作报告
4.2.1每月25日下班前,报告人应将当月的管理工作情况小结和下个月的工作计划安排(简称月报)书面报告公司总经理。月报应书写清楚,内容详实,针对存在问题要有自己的分析、见解,并提出相应的解决措施和建议,以供公司领导参考、决策。
4.2.2月报的送呈程序与周报相同(见4.1.2、4.1.3)。
4.3工作报告格式要求
周报统一用“项目经理周工作安排检查表”(附后)填报;月报用公司信笺纸书写。报告抬头统一为“致:公司总经理室”。报告人只须写部门或项目管理处名称。
4.4信息反馈
4.4.1工作报告经总经理批阅后发还行政部。行政部应在下周(月)归集工作报告时,将上周(月)总经理批阅过的工作报告返还给报告人,同时收回前一周(月)的工作报告。
4.4.2报告人应认真阅看公司领导的批示意见,并且在实际工作中切实执行,巩固成绩,跟进工作,整改不足。各部门/项目管理处负责人在阅看总经理批示后应签署姓名,在下次递交工作报告时一起带交公司行政部归档。
4.4.3周(月)报的工作落实情况由行政部牵头,管理部、财务部配合检查、督促。
4.5报告的归档
行政部最后将总经理批示信息反馈给报告人后收回的工作报告及时分类、归档成册。
第5篇 某小区物业管理客户服务工作方案
小区物业管理客户服务工作方案
为进一步提高物业管理服务质量和效率,在短时间内解决业主的投诉,同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识,也为了提高业主的满意度,最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求,在客户服务管理工作上推行'礼宾助理'服务。
(一)'礼宾助理'服务实施细则
1、分别于住宅大堂设'礼宾助理',24小时接受咨询和服务
2、为更好地宣传秘书管家服务,方便业户与助理取得联系,将特定专职'助理'的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内,并印制助理名片派发业户。
3、每位助理必须了解其服务的家庭状况,如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。
4、'助理'定期向业户通报社区最新讯息,向住户讲解物业相关法规政策;企业新闻及相关政策、制度改革最新动态;社区生活诸如:天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。
5、'助理'倾情奉献秘书管家服务,不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务,更是您商务与生活的贴心顾问。
6、礼宾助理'出现以下情况要承担过失责任,过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退;
(1)对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者;
(2)自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者;
(3)有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉,令投诉人不满意者。
(二)工作时间标准:
1、业主投诉处理的工作时限:
(1)服务人员服务态度方面的投诉处理时限:情节一般的,不超过半天;情节严重,不超过2天;
(2)工程维修方面的投诉处理时限:
水浸、停电、停水、马桶堵塞等,及时处理,维修人员到现场时间不超过10分钟;换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目,不超过半天;
其他维修,按与业主约定时限内完成,一般不能超过7个工作日;
(3)小区公共部分维修方面的投诉处理时限
明显影响业主生活起居,如:影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的,及时处理,处理人员到现场时间不得超过10分钟;
其他公共部分维修,不得超过3个工作日;
(4)对其他业主行为的投诉,如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等,物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。
(5)其他投诉的处理时限视具体情况而决定,到达处理时间不超过8小时。
2、业主咨询回复工作时限:
(1)关于小区一般情况,不涉及管理中心内部情况,不能马上回复的,不超过30分钟。
(2)关于各项物业收费项目和标准,要求马上回复,无统一标准,需要确定的,征得业主同意,在30分钟内派人到现场确定收费,回复业主。
(3)关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询,一般要求马上回复,确实无法落实,不超过30分钟回复对方。
(4)关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询,马上答复或与业主约定时限内回复,但原则上不得超过2个工作日。
(三)工作质量要求
1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意,任何人员不得超过规定的时限;
2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访,回访率不得低于50%(重大投诉回访率达100%),每月业主满意率要达到90%以上。
第6篇 物业精细化管理--维修讲解记录工作精细化
物业精细化管理--维修讲解及记录工作要精细化
一、维修程序
写字楼内一业主入驻不久,办公室里的小套间门锁不能开关了,于是给管理处打电话,要求赶快检查维修。维修人员立即赶到,熟练地将锁芯拆掉,换了新的安上。钥匙一开一试,门锁正常,故障排除了,于是给业主开了单据收取维修费用。不料业主坚决不付,认为维修人员未经检查测试,怎么就确认是这个锁芯的故障呢定然是写字楼内这种故障太多了,由此说明房地产开发公司选用的门锁以次充好,应该由房地产开发公司支付这笔费用。维修人员拿着管理处近期的维修记录,请业主查看,证明写字楼内出现此类故障并不像业主所说,业主这才解除疑虑交了维修费用。
精细化操作建议:
1、首先向业主讲明故障原因、维修方式和收费标准,经业主同意后再进行维修;
2、每次维修结束要做好工作记录,以便关键时刻能派上用场;
3、物业管理服务工作要讲究时效,如果事先将工作做细,则事后会规避诸多麻烦,同时也会取得客户的信赖和认可。
二、维修方式
某日一业主投诉所住单元楼道内的声控照明灯多处有不亮或长明现象,管理处随即通知了地产公司进行更换和修复。因施工人员紧张,四天以后才能修复。又因该小区二期工程未竣工,地产施工人员通过管理处的协调,同意尽快在两天后处理此事,管理处安排维修人员。两天内,对长明灯白天将电源断掉,天黑前再将电源连接上。
精细化操作建议:
1、暴露的照明灯电源在修复之前。其附近一定要有警示标识,必要时应有保护措施。以文字形式告知业主,严防有触电或漏电现象。
2、加强巡视检查次数,提高工作质量。
第7篇 z物业工程管理部各岗位工作职责
*岗位名称:工程维修主管
主要职责与权限:
1、组织审核、编写工程维修部年度、月度工作计划和工作总结。
2、监督检查各部门日常工作并检查其完成任务的质量。
3、负责工程维修部重大工程实施、验收等工作,并进行监督。
4、与业主保持密切联系,及时处理顾客的投诉意见。
5、协调好下属各部门、员工之间的工作。
6、完成领导交办的其他任务。
*岗位名称:工程维修员
主要职责与权限:
1、确保项目内的供电、供水设施设备运行正常。
2、安排好水泵房、配电房的值班、检查工作。
3、负责水质抽检,保证用水安全。
4、负责物业的保修、监督工作。
5、负责物业的日常维修工作。
6、对物业公用设施进行巡视,并填写巡视记录。
7、负责对业主装修的初审和监督工作。
8、严格遵守值班制度,及时处理各种突发事件。
9、热情接待业主,详细记录业主的投诉和请求,耐心解释,及时处理。
10、完成公司领导交办的其他工作。
第8篇 某物业社区文化活动管理工作程序
物业社区文化活动管理工作程序
1 目的
寓教育于社区文化活动之中,创建高品位的人文环境。
2 适用范围
适用于客服部组织开展的各类社区文化活动。
3 职责
3.1 客服经理负责编制社区文化活动计划,并具体组织实施;
3.2 总经理负责审核,批准社区文化活动计划;
3.3 其他部门员工配合社区文化活动的顺利开展。
4 工作程序
4.1 较大型社区文化活动
4.1.1 客服经理在每次较大型的社区文化活动开展前,应拟定活动的实施计划,并报公司领导批准;
4.1.2 客服经理根据上级审批意见制定活动的具体方案;
4.1.3 客服经理应组织协调各部门完成活动的前期准备工作,并向业户/使用人及有关单位发出活动通知;
4.1.4 活动进行时,客服部工作人员应注意安全防范工作,防止意外事故的发生;
4.1.5 管理人员在活动结束后应及时清理现场;
4.1.6 活动完成后,客服部应及时填写《社区文化活动记录表》对活动进行总结。
4.2 常设性的社区文化活动
客服部按规定时间开放社区文化活动中心,并设专人管理,以丰富业户的日常文化生活。
5 流程图(略)
第9篇 物业管理部部长岗位工作职责
1. 全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理,完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。
2. 组织本部门人员进行前期楼宇的接管验收,业主入住资料准备。协调违章和投诉的处理工作,落实安全、防火工作。
3. 协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系,以便于开展各项工作。
4. 定期对本部门员工进行培训和考核工作,不断提高员工的业务水平和服务质量。
5. 负责物业管理部的岗位确定和编制人员招聘计划,协助办公室做好物业服务中心人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。
6. 负责编制物业服务工作所需的物品采购计划,上报公司相关部门,并负责所购物品的保管和发放工作。
7. 负责制定物业服务中心工作计划,并保证计划的贯彻执行。
8. 全面负责物业服务中心工作,保证物业服务中心管理范围内的工作质量,为住户提供良好的管理与服务。
9. 负责制定、贯彻、落实岗位责任制,制定工作要求,工作目的,建立各项管理制度。
10. 负责指导、监督、检查物业服务中心各项工作及基层人员的工作完成情况。
11. 完成总经理交办的其它工作任务。
第10篇 物业管理公司行政工作管理规定9
物业管理公司行政工作管理规定(九)
第一条为保证公司生产和经营活动的连续性、持续性和高效性,严肃工作纪律,规范日常工作行为,做好协调和服务工作,特制订本行政工作管理规定。
第二条公司日常行政工作人员行使计划、组织、指挥、协调和监督五大管理职能,包括总经理、公司办公室及各职能部门、各服务部门经理。
第三条行政管理工作恪守面向大局、服务公司、着眼基层、实事求是的工作思想,积极参与解决所辖范围内的各种问题。
第四条公司组织机构实行直线职能形式。整个公司日常管理工作由总经理集中统一领导,各部门分级管理,各部门经理应用好用足手中权力,发挥最佳管理效益。
凡牵涉到部门与部门之间工作或利益不能协调时,应及时汇报总经理办公室;重大、紧急事件时,可越级向上反映。
第五条行政管理工作人员办事精练、高效,戒拖拉、推诿,做到工作一日清,碰到问题沉着、冷静、果断。
第六条办公场所做到整洁、卫生,办公人员需暂时离开办公室半小时以上的,须将办公桌上文件资料整齐并统一放置办公室靠墙一侧。办公人员在下午下班后必须清理办公室。
第七条办公室人员工作规范:
一、工作风纪
1、办公室工作时间,员工应积极开展有益工作的沟通交流,但不得妨碍工作,应坚守工作岗位,不得随意串岗闲聊,需要离开时根据情况,或向上级领导请示,或知会同事,应在'人员去向告示牌写明去向'
2、保持办公室整洁,上班时间请勿在办公区域进食物,影响他人工作吸烟。
3、注意保密。公司所有员工都有保持公司秘密的责任和义务,务请保管好本人持有的公司涉密文件;未经授权或批准,不得对外提供有机密的公司文件或其他未公开的经营状况、财务数据等;对非本人职权范围的公司机密应做到不打听、不猜测、不传播;发现有泄密的情况应立即向有关领导报告;如有泄密实践发生,按上级公司有关保密管理规定及有关法律处理。
二、礼仪仪表
1、员工上班期间,应保持良好精神状态,讲究文明礼貌。同事之间应相互尊重、团结友爱、相互帮助。
2、员工上班时必须穿工作服(暂时未发工作服的员工应穿与工作服近似的服装)并保持服饰整洁、得体(公司人员周六、周日允许穿便服,但不得穿短裤、无袖衫、超短裙、拖鞋,保安员等工种公司另有统一着装要求的,按其具体规定执行。
3、员工上班时需注重个人仪容仪表,保持头发自然干净,男员工不蓄长发胡须,女员工不浓装艳抹。
4、员工应提前10分钟上班,做好准备,准时上岗开展工作,倡导奉献精神,积极主动完成当天工作。
5、办公室待人接物要注重形象,上班时讲普通话,使用文明用语,不得大声喧哗。接听电话时不宜电话铃响超过三声,接、打电话一般不使用免提健,应控制音量和时间。
6、上班时间不准串岗,随便翻阅他人办公文件、抽屉。
第八条公司定时召开各种类型会议,参加会议人员务必在会前做好充分准备,在会议召开期间认真做好记录并积极发言,达到召开会议解决问题的目的。
第九条公司通过各种渠道、包括报纸、广播、会议、黑板报等宣传有关党的方针、政策、公司发展新貌等,开展政治思想、精神文明建设。
第十条公司设党、团、妇等团体机构,有计划地组织各种活动,丰富员工文化生活,加强政治思想教育和精神文明建设。
第十一条各部门负责人做好本部门的后勤管理工作,搞好内部绩效考核工作,加强基础管理。
第11篇 物业治安管理工作宗旨职能工作内容
物业治安管理的工作宗旨、职能及工作内容
1.治安管理的工作宗旨
搞好物业的安全管理工作,确保住户和员工的财产及人身安全。
2.治安管理的工作职能
2.1协助物业总经理贯彻落实保安工作。
2.2服从公安部及国家分布的有关治安管理的指示、法规及法律。
2.3监督检查各项安全制度的执行。
2.4宣传教育员工提高全员意识和自防自救的能力。
2.5控制和处理各种突发事件。
2.6预防各类案件和治安事故的发生。
2.7强化安全管理。
2.8配合公安机关、消防监督机关做好各类案件的侦破和火灾事故之预防。
3.治安管理的工作内容
3.1保安人员应熟悉与掌握物业内各种安全措施的操作及性能,熟悉物业的情况,并与住户保持密切的联系,以便就安全问题经常交换意见和信息,不断完善治安管理体制。
3.2严格执行巡逻检查工作,做好巡逻情况记录工作,在日常工作中及时消除治安隐患。
3.3按规定做好门卫检查工作,严格控制外来人员、车辆进出物业,接待好住户之访客,保障区内良好的居住环境。
3.4维持好物业内舒适的生活环境,对于妨碍公共秩序的不良行为予以制止。禁止存放易燃易爆、剧毒及放射性物品;禁止在物业区域内搞射击活动;制止在物业区内发生斗殴事件;制止外来因素对物业的滋扰。
3.5阻止安装某些可能误伤他人的设备,或改装、破坏正常的公共设施的情况。
3.6记录相关的国家机关联系方法,并建立良好的工作关系,以便在需要时能得到及时的帮助。
3.7管理人员应在日常工作中强调自身的工作作风和精神面貌。处理事务要求周密谨慎,以使个别不良分子不敢有窥觎之心。
3.8维持好物业的交通疏导及交通事故的防范。
3.9对物业内施工改造人员进行有效监管及人员安全、消防管理。
4.保安人员的主要职责
1.防止未经许可的人士进入
i. 若大厦于入口设有对讲机,访客可按动要拜访住户单位之楼数,该住户便会与访客透过对讲机对话,决定是否开放入口大门让访客内进。
ii.当你发现有可疑人物在门外徘徊,便应上前查询欲访何人,如不能作出合理回答,便应请他立即离去。
iii.请特别留意尾随住客进入大厦的陌生人。
2.登记访客
i.遇到访客、修理工人或送货工人,必须询问他们欲访哪一住户,才准予入内。他们的出入记录,都要妥善地登记在事故记录册上。
ii.如有可疑人物闯入大厦,应尽快通知警方。
3.记录事故
大厦的事故记录册是用来登记的有已发生的事故,例如护寻卫员交更、电梯损坏、停电、漏水、响警钟等。每一事故所发生的时间都要准确地记录册内。
4.应付紧急事件
i.有些住户单位内设有防盗警钟,如遇劫或有紧急事故,住客便会按动警钟通知该座的管理处,你应立刻前往查察及通知警方。
ii.有些大厦的公共地主,设有玻璃屏保式求救紧急掣,住客遇到盗劫或紧急事故,可将玻璃打碎,警钟便会响动,管理处的防盗灯号指示板亦会亮起,指示何处发生事故,你应赶往现场查察及通知警方。
5.监察保安系统
有些管理处设有闭路电视,你要知道电视机的镜头对着哪一个方向,并留意电视屏幕,见到特别事故发生,便应赶往现场支援及通知警方。
6.保管钥匙
i.大厦内通常设有服务室及杂用室,包括电梯机房、冷气机房各电表柜等。为避免这些设施被人滥用,例如干扰电力供应、让不良分子藏匿在内,或暗藏违禁物品等,应将这些房间全部锁上。
ii.钥匙应当值的人员保管。个别钥匙曾交于何人使用之详情,应记录在登记册上。
7.防止及值测罪案的发生
i.大厦的垃圾房或杂物房,应设置在显眼的位置,并尽可能性设在大厦保安人员视线可及的范围内。房间内要有充足的照明,不需使用时要锁上,并且要经常视察,以防盗贼用作匿藏之所。
ii.留意安装于大厦外墙供低层的水管。业主委员会负责人管理公司应适当地将其封闭,以防贼人用作攀爬。
8.巡逻
9.注意大厦的防火安全
10.处理投诉
你应立刻处理所有投诉;如你遇到不能解决的问题,应尽快通知管理公司或法定负责人。
11.请紧记保安人员不是警察,其权利与普通市民一样
i.如你目睹罪案的发生,例如抢劫、恶意毁坏或伤人等,在确保本身安全情况下,你可尽力拘捕疑人,并须立刻通知警方到场接手办理。
ii.尽可能以最低武力达到拘捕的效果。绝对不能以武力作为处罚,而且一旦达到拘捕的目的,便必须停止使用武力。
iii.作为市民,你并无搜查权力。
iv.盘问疑人时,必须保持礼貌,给人解释其行为的机会。
第12篇 物业抓管理、促规范、展形象提升服务工作方案
“抓管理、促规范、展形象”提升服务工作方案
序号项目主要内容需整改的问题整改部门整改计划整改完成时间复查人员完成情况备注（跟进人）（确定完成时间）
一、对客服务
办公环境
前台环境明亮、整洁和美观，VI标识规范，收费价目表、相关制度等资料公示在显著位置；
1.前台比较杂乱
2.前台服务台、背景板不符合公司标准。
客服部
1.整理前台环境
2.在前台左右两边墙上挂齐营业执照、收费标准、相关制度等
5月12日
资料管理
资料摆放整齐，按部门、类别、时间等区分，有统一标识编号，资料保存完好，具有相应的防潮措施
1.部门资料乱放乱堆，资料完好率低，没有统一标识编号。
客服部
1.文档按类分区摆放整齐，查阅方便。
6月30日
服务礼仪
会客亲切有礼，任何时候、任何场合、任何岗位均按照服务标准要求执行，使用规范的语言与客户沟通，微笑问好，主动礼让，充分体现亲情和院的优质服务形象
基本能做到亲切有礼
客服部
加强培训，引导客服人员在园区内遇见业户，不管认识与否，都要主动微笑问好打招呼
6月30日
客户报事报修
业户来电、来访语气亲切友善，服务规范，耐心忍让，对待业户报事报修热情诚恳，从不推脱，处理迅速高效，工作记录清晰、准确，并录入信息化系统，定期统计、归档
收楼遗留问题多，还是按照不规范的方式处理业户报事
客服部
加强培训
6月30日
序号
项目
主要内容
需整改的问题
整改部门
整改计划
整改完成时间
复查人员
完成情况
备注
客户沟通
与客户保持良好沟通，熟悉大部分业户的基本情况，建立业主服务档案，随时关注业户需求，以业户需求动态为依据开展创新服务、社区文化活动等，提升亲情和院品牌形象
缺乏主动的沟通
客服部
加强培训
5月20日
社区文化活动
社区文化活动丰富、多元化，关注业户需求而开展，吸引性强，并充分运用微信平台、社会媒体等进行推广宣传，提高公司品牌影响力
社区活动少，参与人数少
客服部
除了积极配合公司组织举办的各类活动，服务中心将与居委等合作开展多种文化活动，丰富社区文化生活；适时组织类似业主羽毛球赛、毽球大赛等青年、中年参与度较高的活动，改变以往千篇一律的老人、小孩活动
5月20日
二、设备管理
设备房管理
按可视化标准实施管理，照明状况良好，各类标识完整统一，具备相应的安全设施、保障设施，无安全隐患，维护保养状况良好，工作记录详细规范，墙面干净整洁。
有应急灯，灭火器；可视化标准还没做好
工程部
按公司工程管理可视化管理进行整改
6月30日
8工程值班室
办公环境干净整洁，工具摆放整齐，制度墙完善，资料规范存放
工程部值班室工具摆放凌乱、无制度、巡查资料没有及时规案
工程部
按公司要求整理
6月30日
9仓库管理
物料进出仓库按流程登记，仓库物料分类存放，标识清晰，现场整齐干净，无堆放废旧物料
工程部仓库物品未没有分类、标示清晰、物品出入登记不齐全
工程部
按公司规定要求，仓库存放物品做好分隔/标识明细出入台账记录
6月30日
10资料管理
资料完整，按系统、类别、时间等存放，编号完整，资料管理状况良好，资料管理员熟悉资料管理状况
资料存放杂乱，不规范
工程部
按公司规定要求
6月30日
11外委单位监管
外委单位具备专业技能，各类维保设备运行状况良好，维保记录详细清晰
外委单位监管不严、不到位维修技术不强。
工程部
加强对部门员工培训，对日常工作运用技能着重学习与考核
6月30日
12公共维修
维修及时，施工现场符合规范要求，有显著的工作提示牌和现场围闭措施，人员操作专业
公共维修不及时、维修现场未按规范进行
工程部
加强对部门员工培训，对日常工作运用技能着重学习与考核
6月30日
三、安防管理
13门岗
卡口管理严格，礼节礼貌良好，主动协助有需要的业户，熟悉小区常住业户，沟通能力强
基本符合要求
安防部
加强对部门员工培训，对日常工作运用技能着重学习与考核
5月30日
14巡逻岗
熟悉小区环境，落实重点区域、重点部位的巡查工作，善于发现细节和业户需求，警觉性强
基本符合要求
安防部
加强对部门员工培训，对日常工作运用技能着重学习与考核
5月30日
15车场岗
车辆靠近时主动与车主打招呼，服务亲切有礼，车辆进场前观察是否有损毁痕迹，向车主提供停放指引，临保出车时收费准确无误，并用礼貌用语道别
符合要求
安防部
1.领班员坚持每日接班前提出具体要求在岗员工及安防员服装见人务必“点头、微笑，问好”，和随时随地接收业主的请求、意见、建议等，并及时处理和反馈。
2.加强思想教育，主管、领班员随时督导，做好礼节礼貌
5月15日
16监控中心/消防中心
监控、消防系统运作良好，监控图像显示清晰，监控画面有标注具体位置，工作制度、流程按要求张贴
基本符合要求
安防部
按照公司标准
5月15日
17车库管理
标识导向清晰，做好来访人员车辆停车指引，通道内无乱停乱放现象，照明、卫生状况、监控设备良好。车库内设置必要的温馨提示，如关好车窗、保管好贵重财物等
1.没有设置温馨提示
安防部
找供应商做温馨提示
5月15日
四、环境管理
18清洁管理
清洁人员：清洁人员服务意识强，着装规范，清洁工具配备齐全，熟练运用各类清洁工具，操作专业；
清洁人员服务意识弱，着装不规范，清洁工具配备不齐全。
客服部
按照清洁合同来监管到位
5月30日
23绿化管理
绿化人员：着装统一规范，具备专业的绿化养护知识，
绿化工具配备齐全，并熟练使用
绿化人员专业性不强
客服部
要求绿化公司对员工进行针对性的专业技能知识培训
5月30日
24绿化养护：定期进行修剪、除草、除虫、施肥、松土等作业。绿化精心打理，品种多样，观赏性高，层次感强，定期进行病虫害防治，绿化带无显著枯枝落叶、垃圾杂物
大部分绿化无养护，绿地裸露多、杂草丛生、绿化未及时修剪
客服部
督促园林公司整改，若再无回应或将启用第三方进行绿化养护
5月30日
25绿化仓库：仓库物品摆放整齐，电动工具定期检查保养，农药等危险药剂单独上锁存放，相关作业流程上墙
仓库物品堆放杂乱、配备不齐全
客服部
统一制作物品名标识牌；要求绿化公司将各类作业流程制作成图纸或KT版上墙；要求绿化公司配备柜子，将危险物资单独上锁存放
5月30日
26标识：对重要植物配有简要说明的标识牌
没有标志牌
客服部
5月30日
27个性化服务：选取能力、素质较好的绿化养护人员，根据实际情况为有需求的业户提供绿化修剪、除虫等服务
客服部
5月30日
五、内部管控
28财务管控
资料管理：财务管理制度严格落实，预算管理、收支管理记录准确，各类票据、台账、合同等资料完整，账目清晰，装订整齐，定期检查归档
基本符合
财务部
按公司标准整改
5月30日
29现金管理：资金管理按照管理制度执行，每日进行资金盘点
财务部
5月7日
30内部控制建设：招投标管理、工程改造管理、供应商管理、仓库管理、资产管理等严格按规程操作
材料采购流程不够熟悉
财务部
加强材料采购申请的管控，做到先申请后采购，尽量做到合理计划，减少零星采购次数
6月1日
31人事管控
档案管理：人员入职、转正、劳动合同等资料按照公司规范执行，确保员工档案资料完整性，并及时更新
归档有时不及时
综合部
严格按照公司文件执行
5月30日
32请休假手续：审批流程规范，按照国家法规和公司相关制度要求执行
归档不及时
综合部
严格按照公司文件执行
5月30日
33人员管理：着装规范，仪态端庄，礼貌用语
员工着装有时监管不到位
综合部
每天上班前检查员工着装是否标准，规范用语
5月15日
34业务培训：各部门落实业务技能培训，员工具备娴熟的服务技能，业务能力强
个别部门没有严格按照制定的培训计划执行，缺少培训现场照片
综合部
各部门要提高对培训的重视，同时也要让员工积极参与，提高员工的业务技能水平；综合事务部要加强监督，在条件允许的情况下尽量到培训现场查看
5月30日各部门将严格执行此方案，在规定期限内完成上述各项整改，确切落实“抓管理、促规范、展形象”服务提升工作，提高物业管理水平。
二〇年四月二十九日
