第1篇 物业管理公司前台工作守则
第一条 前台由办公室主任直接领导。
第二条 前台上班须穿公司制服、化淡妆。
第三条 前台应按以下程序工作:8:15到公司,穿制服,监督检查签到;8:20,站立迎候员工上班。
第四条 前台接听外线电话的标准用语为:'您好,××公司'告知分机电话时,说:'请稍等!'如分机占线,说'电话占线,请稍后再打!'接听内线电话的用语为:'您好,前台!'其他内容视情回答,总的要求是规范、简洁、礼貌。
第五条 前台对待员工或来访客人,要礼貌大方,热情周到,对来找高层领导的客人,要问清事先有无预约,并主动通知被找领导,按照领导的安排安置客人。
第六条 要保持前台的整洁。
第七条 前台负责打印电话清单,每月末报办公室主任。
第八条 前台的上班时间为8:15-17:30,其间12:00-1:00为午餐时间。前台工作时间离岗应告知办公室。下班前应检查各办公室,如发现办公室没有工作人员时,应即时锁门关灯,做到人离灯灭。
第九条 前台人员应遵守公司所有规章制度。
第2篇 某物业管理公司财务部工作标准
物业管理公司财务部工作标准
1.会计核算工作能有条不紊地进行。(即从收支两条线分别来看,收入方面从款项取得直到交纳税款、报表反映;支出方面从款项提取至报表反映,中间各个环节环环相扣,每个环节操作正常以保证整个过程按会计核算的要求进行。)
2.及时准确地提供各项财务信息,包括收入情况、支出情况及银行存款余额情况或某项经济业务的效益情况。
3.及时准确地编制会计报表及报表说明、财务分析报告。
4.加强收入的管理,保证公司收入不流失。
5.加强支出管理,保证一切支出都在受控制状态,包括工资性支出以及水、电、维修材料、办公用品等费用的支出。
6.加强预算管理,保证日常的收支状况与财务预算基本一致。
7.制定切实可行的财务管理制度和操作流程,并对部门内员工进行岗位培训与指导,保证部门员工基本上能履行各岗位的职责。
8.与税务、金融等部门沟通良好,不因为公关工作不到位导致公司利益受损失。
第3篇 物业公司行政管理工作制服管理规定
为了提高公司形象,增强管理力度,展示员工的精神面貌。公司全体员工穿着统一制服上班,就制服的着装管理作出如下规定:
1.换季时间
1.1 夏装:5月1日至10月31日
1.2 冬装:11月1日至次年4月30日
1.3 时间若有变动,以人事行政部实际通知时间为准。
2.制服的使用及发放
凡本公司所有员工在职期间均有权利享受制服待遇。
2.1 制服在使用期限(具体使用期限另定)内如有损坏或遗失,由使用者个人按规定折价从工资中扣回制服款,并由人事行政部统一补做制服;员工如有离职,按规定的使用期限,折价扣回制服款,不收回制服。具体按如下规定处理:
1)若制服的使用未达期限的一半,按制服价70%按月折价扣回制服款;
2)若制服的使用达期限的一半以上但未满期的,按制服价50%按月折价扣回制服款。
3)若制服的使用满期的,不需扣回制服款。
2.2 新员工入职,试用期满后,方可配备制服(保安或服务人员除外)。
2.3 员工上班,必须按规定统一着装。未按规定着装者,一经发现按奖惩制度执行。
2.4 未能及时领取制服和制服不合身者,各部门应在三个工作日内将名单及型号报人事行政部,否则按不着装处理。
第4篇 物业治安管理工作宗旨职能工作内容
物业治安管理的工作宗旨、职能及工作内容
1.治安管理的工作宗旨
搞好物业的安全管理工作,确保住户和员工的财产及人身安全。
2.治安管理的工作职能
2.1协助物业总经理贯彻落实保安工作。
2.2服从公安部及国家分布的有关治安管理的指示、法规及法律。
2.3监督检查各项安全制度的执行。
2.4宣传教育员工提高全员意识和自防自救的能力。
2.5控制和处理各种突发事件。
2.6预防各类案件和治安事故的发生。
2.7强化安全管理。
2.8配合公安机关、消防监督机关做好各类案件的侦破和火灾事故之预防。
3.治安管理的工作内容
3.1保安人员应熟悉与掌握物业内各种安全措施的操作及性能,熟悉物业的情况,并与住户保持密切的联系,以便就安全问题经常交换意见和信息,不断完善治安管理体制。
3.2严格执行巡逻检查工作,做好巡逻情况记录工作,在日常工作中及时消除治安隐患。
3.3按规定做好门卫检查工作,严格控制外来人员、车辆进出物业,接待好住户之访客,保障区内良好的居住环境。
3.4维持好物业内舒适的生活环境,对于妨碍公共秩序的不良行为予以制止。禁止存放易燃易爆、剧毒及放射性物品;禁止在物业区域内搞射击活动;制止在物业区内发生斗殴事件;制止外来因素对物业的滋扰。
3.5阻止安装某些可能误伤他人的设备,或改装、破坏正常的公共设施的情况。
3.6记录相关的国家机关联系方法,并建立良好的工作关系,以便在需要时能得到及时的帮助。
3.7管理人员应在日常工作中强调自身的工作作风和精神面貌。处理事务要求周密谨慎,以使个别不良分子不敢有窥觎之心。
3.8维持好物业的交通疏导及交通事故的防范。
3.9对物业内施工改造人员进行有效监管及人员安全、消防管理。
4.保安人员的主要职责
1.防止未经许可的人士进入
i. 若大厦于入口设有对讲机,访客可按动要拜访住户单位之楼数,该住户便会与访客透过对讲机对话,决定是否开放入口大门让访客内进。
ii.当你发现有可疑人物在门外徘徊,便应上前查询欲访何人,如不能作出合理回答,便应请他立即离去。
iii.请特别留意尾随住客进入大厦的陌生人。
2.登记访客
i.遇到访客、修理工人或送货工人,必须询问他们欲访哪一住户,才准予入内。他们的出入记录,都要妥善地登记在事故记录册上。
ii.如有可疑人物闯入大厦,应尽快通知警方。
3.记录事故
大厦的事故记录册是用来登记的有已发生的事故,例如护寻卫员交更、电梯损坏、停电、漏水、响警钟等。每一事故所发生的时间都要准确地记录册内。
4.应付紧急事件
i.有些住户单位内设有防盗警钟,如遇劫或有紧急事故,住客便会按动警钟通知该座的管理处,你应立刻前往查察及通知警方。
ii.有些大厦的公共地主,设有玻璃屏保式求救紧急掣,住客遇到盗劫或紧急事故,可将玻璃打碎,警钟便会响动,管理处的防盗灯号指示板亦会亮起,指示何处发生事故,你应赶往现场查察及通知警方。
5.监察保安系统
有些管理处设有闭路电视,你要知道电视机的镜头对着哪一个方向,并留意电视屏幕,见到特别事故发生,便应赶往现场支援及通知警方。
6.保管钥匙
i.大厦内通常设有服务室及杂用室,包括电梯机房、冷气机房各电表柜等。为避免这些设施被人滥用,例如干扰电力供应、让不良分子藏匿在内,或暗藏违禁物品等,应将这些房间全部锁上。
ii.钥匙应当值的人员保管。个别钥匙曾交于何人使用之详情,应记录在登记册上。
7.防止及值测罪案的发生
i.大厦的垃圾房或杂物房,应设置在显眼的位置,并尽可能性设在大厦保安人员视线可及的范围内。房间内要有充足的照明,不需使用时要锁上,并且要经常视察,以防盗贼用作匿藏之所。
ii.留意安装于大厦外墙供低层的水管。业主委员会负责人管理公司应适当地将其封闭,以防贼人用作攀爬。
8.巡逻
9.注意大厦的防火安全
10.处理投诉
你应立刻处理所有投诉;如你遇到不能解决的问题,应尽快通知管理公司或法定负责人。
11.请紧记保安人员不是警察,其权利与普通市民一样
i.如你目睹罪案的发生,例如抢劫、恶意毁坏或伤人等,在确保本身安全情况下,你可尽力拘捕疑人,并须立刻通知警方到场接手办理。
ii.尽可能以最低武力达到拘捕的效果。绝对不能以武力作为处罚,而且一旦达到拘捕的目的,便必须停止使用武力。
iii.作为市民,你并无搜查权力。
iv.盘问疑人时,必须保持礼貌,给人解释其行为的机会。
第5篇 物业服务中心工作服装管理规定
物业服务中心工作服装的管理规定
1、目的
为了加强对物业服务中心工作服装的管理,延长工作服装的使用寿命,提高使用效率,特制定本规定。
2、适用范围
适用于**小区物业服务中心
3、方法与过程控制
3.1 员工工作服装的使用正常损耗期为两年,两年后服务中心据损耗情况确定服装的更换。
3.2 工作服装的第一管理责任人为其使用人。员工必须严格按照规定穿着工服,随季节和天气的变化统一更换。换季时工装调换,使用人将清洗干净、叠放整齐的交给指定服装管理员。
3.3 工作服装只限于工作期间在工作地点穿着,除清洗和修补外,不得带出工作地点。
3.4 工作服装应保持清洁,若有损坏需及时修补,员工不得任意改变工服的样式和穿着方法。对于工服丢失、不按要求穿着工服、严重污损工服的情况,除以重罚。
3.5员工在职两年内,工作期间造成的正常损耗由公司承担。
3.6在规定损耗期内,因员工个人原因造成的人为破损、报废、遗失等情况,由员工个人承担采购新工服的全部费用。
3.7 员工在离职时需办理工作服装交还手续,未办理手续者按遗失处理。
第6篇 物业管理前期介入工作内容-1
物业管理前期介入的工作内容(1)
1.前期介入的一般程序:由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作计划并按照计划实施。
2.前期介入的工作内容:前期介入主要分五个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,验收阶段,项目入伙交付业主使用。
第一节:规划设计阶段介入
规划设计阶段包括:
物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。
规划设计评估的程序:
1.地产提前1个月向物业提出书面知会,要求物业参与某项具体项目规划设计的评估,并提供评估报告。
2.物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料目录。
3.开发资料包括:企划文件(市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料);设计文件(规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等)。
4.地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料,对不能提供的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目情况并解答疑问。
5.物业接到开发资料后一周内,组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。
6.评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察情况,于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》,并提交物业相关部门。
7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
8.评估小组根据物业公司评审会议的意见,于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
9.经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。
10.物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。
11.项目规划设计总体评估要点:
住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区交流协调。
住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。
建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。
生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。
设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。
安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。
便于物业组织管理,节约管理成本。
各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
项目规划设计分类评估要点:
1.安保布局
a)便于安保管理区域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。
c)人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。
d)安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速。
2.消防布局
a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。
c)消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。
d)消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。
3.交通布局
a)各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c)机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的5%,联排别墅等高标准住宅应按户数1:1,另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5,以上指标可以按照不同地区需求进行调整),便于停放。
d)有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。
4.生活配置
a)根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
c)如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。
d)如住宅区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。(指标供参考)
5.设备配套
a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当扩展余地。
b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
c)沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。
d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用
节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧室,紧邻书房及起居室时,应采取隔音措施。
6.智能化配置
a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中央控制中心联网。
b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平
台系统。
c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。
d)中央控制中心位置宜管理处相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。
7.房屋单体
a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
c)楼板厚度与隔音符合国家规范。
d)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
e)住宅外窗应考虑开启方便,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2-3米,燃气热水器位置合理,灶宜避开窗口设置。
g)卫生间不应直接开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。
i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。
j)宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。
k)底层地坪应充分考虑防潮措施。
l)房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。
m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时,应考虑防盗措施。
n)阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直杆件,杆件距小于0.10m,防止儿童攀爬。
8.室内配置
a)室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。
b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相
d)邻时,应采取安全隔离措施。
e)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。
f)室内空调洞位置合理,应靠近室内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。
g)当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。
h)如使用小型中央空调,层高应大于3.3m,并留有室外机位置。
i)室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
j)电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。
k)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
l)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
9.绿化配置
a)绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。
b)绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。
c)绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。
d)绿化品种便于养护,养护成本节约。
e)绿化布局不遮挡住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。
f)绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。
g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
10.景观配置
a)景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。
b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,,还应配置相应的救生设备、设施。
e)景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
f)泛光照明不影响住户,不造成光污染。
11.公共空间
a)应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅通。
b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
c)公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量减少对住户的影响。
d)绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。
e)各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。
f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。
g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施。
h)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。
12.生态环保
a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。
b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。
c)住宅区内无各类污染源。
d)周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。
e)宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。
f)垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集,宜采用垃圾压缩或生化技术处理。
g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置,尽量不影响住户及环境。
h)宜在住宅区内形成自然生态链。
13.管理用房
a)物业管理处
管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。
作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。
总面积:根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般:
管理处用房面积=住宅区总建筑面积/100*0.2(指标供参考)
位置:住宅区中央,底层。
>
功能:办公室、资料室、会议室、接待室
面积:根据具体情况而定
位置:和管理处相对接近,业委会与居委会可联合设置于一处
14.新材料、新技术
a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。
b)试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。
c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。
d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。
15.管理成本测算
a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。
b)管理成本应与市场上类似住宅接近,如因规划设计原因造成差距过大,应知会地产共同协商,相应改进规划、设计。
16.与相似典型项目的比较
a)相似点
b)差异点
c)优势
d)劣势
第7篇 大厦物业管理处工作计划
zz大厦管理处工作计划
一、按程序做好交接工作
业主资料移交
各类图纸资料的移交
设施、设备的移交
财务清算与移交
二、制定工作标准和规范
1、员工岗位职责
2、工作流程与操作规范
管理期处工作计划
管理期主要规划项目备注
接管阶段a、业主详细资料移交 b、各类图纸资料的移交 c、设施、设备的移交 d、财务清算与移交
第一年全面导入iso9000质量保证体系,修订和完善符合[zz大厦]特点的各项管理规章制度及操作规范。 开展宣传教育活动,加强精神文明建设,普及物业管理相关政策法规。 全面导入ci识别系统。 建立电脑网络系统,实现办公自动化。 员工系统培训开展。 开展多种经营业务,有偿、无偿服务。 按照年度社区活动计划,开展适合[zz大厦]特点的业主活动。 管理水平达到市优标准,在达到评比资格的前提下,申报“杭州市物业管理优秀小区”。 开展多渠道与业主的沟通,了解需求,调整工作,在能力具备情况下满足业主需求。
第二年根据前年开支预算,合理调整财政收支,开展各项增收节支工作。 开展各项便民服务活动。 争创“杭州市物业管理优秀小区”,并获得称号。 管理水平达到“全国城市物业管理优秀示范居住区”的标准,并在达到评比资格的前提下,申报。 中修计划制定。 个性化服务的提供和推广。
第8篇 小区物业管理服务工作控制方式
小区物业管理服务工作的控制方式
1、服务质量监督检查
物业管理中心通过持续的巡视和检查来督促各岗位人员完成管理目标,提高物业管理服务的质量;并通过积极与业主沟通,定期征询业主的意见,以达到持续改进服务质量。
检查项目周期实施人检查内容
岗位巡视每日部门主管各岗位完成本日的工作计划和
服务标准状况
专项检查每月管理中心项目经理检查各项工作落实情况,总结每月工作情况
年终总结每年管理中心项目经理检查管理中心的整体运作和管理目标的完成状况
业主意见征询每季抽样调查不少于1/3的业主全面调查各业主对管理中心各个服务项目的意见,根据业主提出的合理化意见改进物业管理的服务工作
2、管理工作的日常控制
(1)监督机制
a、公开监督制:公布管理中心服务前台电话,设立管理中心项目经理意见箱,接受投诉和建议。所有员工佩带工卡上岗,以便于公开监督。
b、业主评议制:管理中心对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈,对业主或其他来源获得的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。实行闭环管理,使业主满意。
c、定期报告制:管理中心定期向开发商相关主管部门、物业公司报告工作,检讨物业管理不足之处,持续改进工作。
(2)自我约束机制
a、管理中心在物业管理过程中,严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。
b、巡视检查制:由管理中心对各部门员工进行定期或不定期检查,发现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复出现的问题,由管理层检讨并制定纠正和预防措施。
c、实行考核淘汰制:管理中心每年对员工进行全方位考核,实行末位淘汰制,对管理中心项目经理实行述职考核,不适应岗位者,根据其能力及特点更换岗位。
第9篇 某售楼处物业管理员工安全工作守则
售楼处物业管理员工安全工作守则
本手则之制定是指导员工在工作当中注意工作安全,避免发生意外。保障部门工作的正常运作。
1.发现损坏的东西应立即通知主任,如烂地毯、楼梯湿滑、电灯损坏及有危险的东西;
2.进入黑暗的地方要先开灯,但双手不要湿,以免触电;
3.如果在工作中受伤,立即报告上司;
4.保持衣柜的干净,里面不要堆放杂物或玻璃瓶子;
5.新同事上班时要帮助他们认识安全守则,发现有危险的事要通知他本人和上司;
6.不要用手去捡拾破烂玻璃和用具,用完的刀片或尖利的东西,要用扫帚小心清理;
7.在防火通道切勿堆放杂物;
8.留意请勿吸烟的指示牌,烟头不要放在易燃的地方,要放在烟灰缸里;
9.使用工具时要检查是否正常,用良好的工具可以节省时间,减少意外;
10.用完的工具要放在指定的地方,不要随便乱放;
11.要深入体会你的工作,注意工作的安全,如仍有疑问,可以问主任或上司;
12.见到水、电、空调、电话及其它系统有异常现象时要立刻报告上司;
13.不要扔任何东西入座厕,以避免阻塞。
第10篇 z大厦物业管理部门工作概况
大厦物业管理部门工作概况
为保证客户有一个舒适、优雅、整洁、安全的环境,维护及树立企业形象,每位物业管理人员都应把自身形象与企业形象溶为一体,严格履行本管理手册所载各项条款,必须做到:
服务态度,文明礼貌;
服务行为,合理规范;
服务效率,及时快捷;
服务效果,完好满意。
物业部负责客户之管理和公共地方的管理工作,在客户事物方面,首要任务是推动客户的教育,使他们进驻物业后明白要遵守公共规则、爱护公物、维护全体客户合法权益、及促进客户彼此间之睦邻关系。而作为业主之代理人亦有必要解释有关之设备及供应之能量,予客户认识。此外,亦要让客户明了水电费收费方法、电梯和手扶电梯之数量及使用方法、空调设备及其供应时间,加时空调费及大厦提供之基本设施。另外,亦要解释有关签署租赁合同后,需要办理之入住手续及退租程序等,编制成客户手册提供予客户参考,继而解释装修指南内之规定,物业部亦要兼顾公共地方清洁、卫生之维护及公共设施之养护,使管理能发挥其应有之功能。
第11篇 某物业项目业主委员会工作经费管理办法
(20**年*月*日业委会会议通过)
第一条 根据《北京**业主大会议事规则》第二十五条规定制定本办法。
第二条 本办法规定的工作经费包括按照《物业服务合同》规定由物业公司提交给业主大会和业主委员会的费用、业主共有资产经营所得、业主捐赠等。
第三条 工作经费按照业主大会通过的《业主大会和业主委员会工作经费年度预算》执行。
第四条 工作经费用于与**业主大会、业主委员会工作有关的经费开支,包括业主委员会(含筹备阶段)办公经费、业主委员会委员工作补贴、聘用人员工资保险、业主大会会议开支、组织业主活动开支、代管会计事务所报酬、律师费、审计费、网站开发和托管运营费,经业主委员会批准的其他开支。
第五条 会计外聘,出纳由业主委员会委员担任。
第六条 工作经费报销时,经办人须填写报销单,报业主委员会秘书长审核、业主委员会主任签批,方可交出纳核报。业主委员会秘书长或主任为经办人时,须报常务副主任或其他副主任签批。金额超过两千元的开支,开支项目须事先列入业委会会议议题,超过半数的业主委员会委员同意,秘书长和主任才能签批,承办人可交出纳报销。
第七条 工作经费预借申领时,经办人须填写申请单,报业主委员会秘书长审核、业主委员会主任签批,方可交出纳领用。业主委员会秘书长或主任为经办人时,须报常务副主任或其他副主任签批。金额超过两千元的开支,开支项目须事先列入业委会会议议题,超过半数的业主委员会委员同意,秘书长和主任才能签批,承办人可从出纳领用。预借经费,必须在开支后一个月内销账。
第八条 业主委员会秘书长在每月一次的业主委员会委员通报一次工作经费使用情况,接受全体委员的日常监督。每位委员均有权查看工作经费开支账簿,财务人员不得以任何理由加以拒绝。
第九条 业主委员会每半年须向全体业主公布一次工作经费使用情况,接受业主监督。
第十条 业主委员会换届时,由新一届业主委员会聘请专业机构或人员对上一届业主委员会工作经费使用情况进行审计,审计完毕后,方可进行财务交接。
第十条 本办法的修改、补充、解释须经主委员会会议全体委员三分之二同意,并按照《议事规则》第二十六条公示。
第十一条 本办法经业主委员会会议三分之二委员同意通过,按照《议事规则》第二十六条公示后生效。
第12篇 物管师复习资料--物业管理工作移交
2022物管师复习资料--物业管理工作的移交
物业管理工作的移交既涉及国家政策法规,又涉及物业管理各方的权益,还直接影响到物业管理活动能否正常进行,因此,物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下,在不同的主体之间进行。移交工作分为三种情况:一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业;二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后,由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业;三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时,由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。
一、新建物业的移交
(一)移交双方
在新建物业的移交过程中,移交方为该物业的开发建设单位,承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求,及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作;物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工作。
(二)移交内容
移交的物业资料包括:产权资料,竣工验收资料,设计、施工资料,机电设备资料。物业保修和物业使用说明资料,业主资料。移交的对象包括:物业共用部位、共用设施设备以及相关清单(如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等)。建设单位应按照有关法规政策规定,向物业管理企业提供物业管理用房。
二、物业管理机构更迭时管理工作的移交
物业服务合同或前期物业服务合同的终止,将导致提供物业管理服务的主体发生变化,物业管理机构发生更迭,与此同时,在相关方之间会发生物业管理的移交行为。
(一)移交双方
物业管理机构更迭时管理工作的移交包括:原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交;业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构,承接方为业主大会或物业产权单位;后者的移交方为业主大会或物业产权单位,承接方为新的物业管理企业。
(二)移交内容
1.物业资料
(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。
(2)业主资料包括:
1)业主入住资料,包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片;
2)房屋装修资料,包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。
(3)管理资料包括:各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。
(4)财务资料包括:固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。
(5)合同协议书,指对内对外签订的合同、协议原件。
(6)人事档案资料,指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。
(7)其他需要移交的资料。
资料移交应按资料分类列出目录,根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好,移交后双方在目录清单上盖章、签名。
2.物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接
(1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备,包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件,共用部位的门窗,各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等;
(2)共用配套设施,包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等);
(3)物业管理用房,包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库等。
停车场、会所等需要经营许可证和资质的,移交单位应协助办理变更手续。
3.人、财、物的移交或交接
(1)人员。在进行物业管理移交时,有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接,承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商,双方达成共识。
(2)财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。
(3)物资财产。物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等,主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。
(三)办理交接手续
同新建物业的物业管理移交一样,原物业管理企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。交接手续涉及建设单位、原物业管理企业、业主委员会、行业主管部门、新进入的物业管理企业等。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面:
(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价,真实客观地反映房屋的完好程度;
(2)各类管理资产和各项费用应办理移交,对未结清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方式;
(3)确认原有物业管理企业退出或留下人员名单;
(4)提出遗留问题的处理方案。
(四)注意事项
(1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后,再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企业,而不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行,但要分清楚移交的主体及责任。
(2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点,承接单位应尽量分析全面,考虑周全,以利交接和今后工作的开展。
(3)如承接的部分物业项目还在保修期内,承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议,明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况,并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
(4)在物业管理移交工作中,对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现,难免存在遗漏,因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排,便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。
