第1篇 某大厦管理处周期性工作明细表
大厦管理处周期性工作明细表
周期工作内容 落实时间
每天1.为员工记录考勤及外出登记情况。
2. 保持办公室桌面及周围环境的整洁规范,检查饮水机、电脑,复印机等设备。
3.检查大楼水质是否正常。
4.检查大楼电梯运行是否正常。
5.检查大楼中央空调是否正常工作。
6.检查大楼给排水是否正常。
7.检查配电设施,每两小时记录一次电压及用电量。
8.检查卫星接收装置,是否卫星讯号接收质量完好。
9.检查监控设施,是否正常工作。
10.维修档案、管理档案之整理。
11.巡查物业,检查保安和清洁工作,确保管理水平。
12.接受租户报修,安排及时维修。
13.为租户提供洗衣,饮用水,商务,邮政等服务。
14.召开管理人员每天之工作例会。
15.落实部门职责范围内及公司临时安排的其它事务。
每周1.召开每周工作例会,安排一周主要工作。
2.参加公司业务例会。
3.大楼消防设施每周点检一次。
4.接待租户投诉。
5.拜访租户,征询意见,改善管理。
6.每周与发展商工作例会,汇报一周工作。
7.采购办公,维修,清洁等物品。每周一
每周五
每周四
每周四上午
每周一
每周五
每周三
每月1.统计员工考勤,报公司。
2.申报每月财务预算。
3.发出租金、管理费帐单。
4.水电抄表并发出帐单。
5.发出三次催款单。
6.完成上个月租金、管理费、电费的缴付及结算统计工作。
7.完成当月工作总结及下月工作计划。每月30日
每月25日
每月25日
每月1日
每月1,5,10
每月15日
每月30日
每季度8.与政府有关部门(环卫,街道,供电,公安,上水,电讯等单位)保持密切联系。
9.大型设备的保养工作。
10.根据需要落实与员工恳谈。不定期
每季末
不定期
每半年1.落实各部门员工半年度工作考评。
2.制定半年度奖金发放方案,报公司申定并实施。
3.清洗水箱一次.6月底前完成
7月底前完成
5月,9月各洗一次.
每年度1.落实员工合同的续签工作。
2.完成年终员工工作考评。
3.制定年终奖金发放方案,报批后实施。
4. 统计年度租金、管理费、电费的缴付情况,完成年终工作总结及下年度工作计划。
5.落实大型设备大修计划。
6.为大厦落实保险等事务。
7.筹备迎新年联谊活动,为每位租户赠送新年贺卡。
8.清洗外墙一次。不定期
次年1月初
次年1月底
次年1月底
每年末
每年初
春节前
不定期
第2篇 商业大厦管理方式工作计划和物资装备
1 管理方式
1.1 实施基础
1.1.1 **全面支持系统
**各部门科学分工、职责落实
-物业部从项目确立合作关系后,将按时限计划的合理安排各项工作;
-质量管理部负责iso9000的质量管理在**项目上稳定的运作,并肩负着质量控制和服务考评的职责;
-机电工程部参与、组织协调各专业公司保证设备的完好运转;
-经营部和拓展策划部就**的物业租赁市场作出市场分析,并充分调动各种资源,全力打造**市场品牌,确保物业投资的保值增值;
-机电设备保养公司、电梯公司提供公共设施设备的维修保养,降低**管理处的管理成本。
图1 **全面的支持系统图
1.1.2 专业化保障系统
**高度注重物业管理专业化,充分利用自身在制度、人力、设备、经营、财务等方面专业优势和现代管理手段,为管理工作提供专业保障。通过总体协调、管理,实现管理目标。
1.2 管理方式构成
**管理方式分别由组织机构、运作体系、信息系统、管理机制四部分组成。
1.1 组织机构
图2 组织机构框图
a. 管理处接受**业主委员会,发展商和**的领导。
b. 管理处作为专门机构,财务相对独立,在**的授权下,履行《**物业管理委托合同》中规定的权利、义务和责任。
c. 管理处实行公司领导下的管理处主任目标责任制。管理处内部实行垂直领导。
d. 组织机构设置的原则是精干高致、一专多能。
e. 管理处突出以服务客户为中心,建立以客户服务中心为重点的组织流程。
f. 管理处实行值班主任制,由各部门部长轮值,行政总值24小时不离开大厦,授权在事件处理中代行管理处主任职责,以确保工作效率,提高服务品质。
1.2 运作体系
a. 整体运作流程
图3 整体运作流程图
-整体运作流程的设计原则是全面、高效、合理,功能无缺项,管理无盲点。
-整体运作流程的具体运行,按iso9000质量保证体系要求运作。
-重视物业经营工作,确保**社会形象和经济效益。
b. 内部运作流程
**拟建立以客户服务中心为重点的物业管理服务体系。客户服务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽。24小时保证所有服务需求及投诉建议均可及时汇总、处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈给业主、客户。设立服务中心并强化其指挥、协调功能是提高服务效率的有力措施。
图4 以客户为中心的服务流程
-客户服务中心 24小时担负统一指挥、协调工作,处理日常管理事务和紧急事项。-设立值班主任制 由管理处正、副主任轮值负责,坚持每周工作例会和每天工作早会,一般问题不过夜。
1.3 信息系统
5 信息反馈图及流程处理图
a. 坚持管理处每季度安排专门的客户专访,每月随机走防单位不少于十家,收集客户意见、建议或投诉。
b. 管理处每季向**业主委员会作正式汇报,提交管理报告,并公布管理处物业管理费收支情况,征询各方面意见和建议。
c. 坚持每半年组织一次客户座谈会,广泛了解客户对物业管理服务的意见和建议,同时要强化服务系统的及时改善和有效沟通,最大限度地满足客户服务需求。
d. 管理处员工日常征询客户意见是最重要的沟通渠道。
1.4 管理机制
a. 实行目标管理责任制
目标管理责任制就是将所服务项目的管理目标、经营目标、竞争目标以量化形式作为重要职责交托给管理处的领导集体,并赋予相应的权力,同时,将目标的实现与领导集体切身利益(工资、奖金、岗位升迁)挂钩。这种管理机制使管理处各级骨干责、权、利明确,在管理处与员工之间形成事业和利益共同体,共同参与管理,共同承担压力,共同迈向成功。
b. 激励机制
物业管理强调在严格、量化、规范管理的基础上融洽激励机制。在**管理处,我们将通过三个方面建立激励机制。
-事业激励 用**确立的创建中国物业管理名牌企业发展目标感召人、吸引人,为广大员工创造团结协作、共创未来的工作环境和竞争上岗、优胜劣汰的发展空间。实行管理处各级岗位考核和聘任制,形成管理处员工重事业、比业绩、靠真才实学求发展的良好风气,在物业管理行业奋力前行。
-量化目标激励 实行量化管理和目标管理是**推动科学管理的重要措施和经验。管理处内部的量化目标管理是将管理目标分解成各部、班组分项目标,并全部以量化形式体现,使各部、班组直至员工明确个体指标,做到'千斤重担大家挑,人人肩上有指标',共同参与管理,推动总体目标的实现,并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩。
-效益激励 优秀管理机制的重要内容之一是分配机制。管理处在工资、奖金分配体系中,采取季度、年终量化考评,体现多劳多得,严格兑现量化目标管理的奖惩措施,并坚持年度考评中道数5%加薪或晋升、尾数5%降职或淘汰的原则,保持管理处员工队伍的优良素质和活力。
c. 监督机制
图6 监督机制图
-制定管理处廉洁自律基本要求。
-管理处全体员工严格遵守道德标准、行为规范和员工守则。
-每季度公布物业管理费收支状况,提交物业管理报告。
-重视客户意见征询工作,发现问题及是跟踪解决。
-高度重视年度客户意见征询工作,对发现问题彻底跟踪、解决。
2 工作计划
**根据工作进度安排,分别制订前期筹备、入驻接管工作计划,并依照物业管理方案设计,制订**正常运作期的工作计划。
2.1 前期筹备工作计划
前期介入工作计划表 表1
序号工作计划计划要点实施时间备注
1拟定物业管理方案针对**特点制定20*-.4.30已完成
2拟定财务测算针对**特点制定20*-.4.30已完成
2签订《物业管理委托合同》与业主单位商定待定
3组建**管理处确定物业管理办公场所中标之日起
办理管理处有关手续
人员调配、培训
管理处办公设备完善
5前期筹备及前期物业管理施工期、设备安装调试期物业管理事项20*-.2.15至接管验收日
参与设备运行、熟悉各类设施设备,提供专业意见
制定接管计划
收集各类工程资料
拟定交接方案
物业管理供货商评审、确立
6导入**物业管理模式导入公司物业管理理念管理处成立即日起
导入公司各项规章制度
7物业接管验收竣工验收、接管验收按施工进度
移交资料
问题备忘
2.2 接管验收工作计划
接管验收及入伙工作计划表表2
序号工作计划计划要点实施时间备注
1接管验收实施建筑本体和设备资料的接收、建档20*-年10月至12月具体时间按施工进度安排、调整
大厦设施设备交接、验收、试运行
问题备忘
档案的建立、分类、管理
清洁开荒
2入伙及装修管理完善入伙、计划20*-年12月同上
模拟实操
备齐入伙资料
入伙仪式及办理入伙手续
装修审批及监管
3首次征求业主单位意见征求**合理化建议入伙后30日内
上门调查和回访
分析调查结果,改进物业管理方案
4建立完善的标识系统制作各类设施、设备标识20*-年5月到11月
制作各类公共标识系统
制作物业管理办公室标识
2.3 正常运作期工作计划
正常动作期工作计划表表3
序号工作计划计划要点实施时间备注
1员工常规培训重点强调安全防范、政治思想和技能的培训20*-年11月起
2配套服务项目启动有偿服务、无偿服务项目及便民措施的运作20*-年12月起
3物业管理报告向发展商详细汇报工作进程及状况每季度1次
4财务分析报告如实向业主单位反映物业管理费用使用情况每季度1次
5完善管理体系导入iso9000质量体系并定期内部评审20**年2月起
完善管理处信息局域网,修订管理办法
6创建工作示范大厦创建基础工作20**年3月起
文明大厦创建工作
2.4 工作计划流程
图7 工作计划流程图
3 物资装备计划
物资装备计划表表4
序号物质装备项目内容描述
1管理处工作场所名称主任办公室办公室技术值班室工作操作间仓库员工宿舍备注
面积
第3篇 写字楼大厦消杀工作管理规定
写字楼(大厦)消杀工作与管理规定
由于大厦的设施配套多及甚多地方引发蚊虫滋生,如卫生间、污水井、化粪池、垃圾房、食品库、餐厅、厨房、食堂等,如不进行定期消杀,会影响大厦安全及人身的健康,一般此类工作多为处判给专业消杀公司负责,双方签定合同,明确责任及义务、消杀的范围、要求和标准,实行重点防冶,如大厦配电房、仓库、消防中心、总机房、食堂等进行防鼠及杀虫为主,特别在春夏季节加强消杀工作,防止大厦人员受感染或影响健康。
《消杀管理规定》的内容主要有:
(1)需要消杀的地方及时间间隔。
1)每月要求专业消杀单位对楼宇、绿化带进行一次彻底的消杀活动,每季对化粪池进行一次消杀工作,并由物业部跟踪记录。
2)每周要求清洁公司对垃圾桶、垃圾中转站、卫生间、车库、排水渠等进行一次消杀活动,每周对开水间、热水器、过滤器进行清洁,消毒一次。
(2)进行消杀活动时要注意的事项。
1)使用高效低毒消杀用品,并按比例配制,用背式喷雾器适度喷洒在消杀地点。喷洒时要注意做好预防措施,穿长袖衣、长裤,配戴口罩,完工后换衣裤,并用肥皂洗手。
2)大堂、楼层消杀活动一般在非办公时间进行,如特殊情况须在办公时间进行的,须先征得物业部同意后方可进行。
3)对广场外围进行喷洒时,尽量在顺风处喷洒,以减少对行人的直接接触。
4)根据实际需要可以增加喷洒次数,并注意将被杀死的害虫尸体及时清除。
5)每次消杀后由物业部助理进行检查并记录在《消杀记录表》上交物业部存档。
第4篇 会议大厦会务工作管理要求
会议大厦会务工作的管理要求
(一)负责领导办公室的服务工作;
(二)负责区领导、机关各类会务的安排和服务,及时向机关事务管理局办公室通报会务安排情况;
(三)负责会议登记和提前确认工作,确保会议如期召开:
(四)负责按会议召开的单位、出席人数和召集的领导职务来决定会议的大小,采取相应的服务措施:
(五)负责安排工作人员对会议室进行布置,保障会议室整洁舒适;
(六)负责在会议进行期间巡查,及时处理突发事件,确保会议顺利进行;
(七)日常会务工作
l、小型会议的会务工作
(1)服务员必须注意自己的仪表,穿好工作服,戴好工作牌,提前30分钟到岗;
(2)到岗后首先检查灯光、空调、影视音响设备是否正常,发现异常及时向主管领导报告;
(3)仔细做好会议室的桌子、凳子等的清洁卫生工作,保证有一个舒适整洁的会议环境;
(4)提前将消毒好的茶杯摆放好,准备好茶叶,打好开水,提前15分钟在会议室门外面带笑容站好等待迎接参会人员;
(5)参会人员进入会场后,服务员应举止大方地为他们递上茶水,并每隔15分钟加茶水一次;
(6)服务工作要细致周到,服务中要做到三轻(走路轻、讲话轻、动作轻):
(7)会务服务中心负责人必须到场监督服务员工作,巡视会议室的准备情况和会议的进行情况,以便有突发事情时及时应对;
(8)会议快结束时,服务员在会议室门外站好准备欢送参会人员:
(9)会议结束后,及时做好茶杯及会议室的清洁卫生工作,并关好灯、音响、空调、门、窗等。
2、中、大型及重要会议的会务工作
(1)客户服务部接到中、大型及重要会议通知后,作出详尽的会务安排并及时向机关事务管理局办公室汇报;
(2)客户服务部根据会议需要,提前一天准备好横幅并作好相关协调工作:
(3)提前一天对会议室进行全面检查,应与会议主办单位保持联系,对座位数、名位牌、会标等进行核对,同时应对影视、音响设备、灯光、花卉摆设、茶水、茶杯准备、卫生情况、进出通道进行检查,要求达标后对会议室进行封闭管理,不准无关人员进入会场(会议室);
(4)服务员必须注意自己的仪表,穿好工作服,戴好工作牌,提前1小时到岗;
(5)仔细做好会议室的桌子、凳子等的清洁卫生工作,保证有一个舒适整洁的会议环境;
(6)提前将消毒好的茶杯摆放好,准备好茶叶,打好开水,提前15分钟在会议室门外面带笑容站好等待迎接参会人员;
(5)参会人员进入会场后,服务员应举止大方地为他们递上茶水。并每隔15分钟加茶水一次并牢记领导饮用茶水的习惯,以便做好个性化服务;
(6)若领导有事交待,应主动热情地走上前去询问,及时办好领导交待的事情。服务工作要细致周到,服务中要做到三轻(走路轻、讲话轻、动作轻):
(7)会务部部长必须到场监督会务t作人员的情况,巡视会议室的准备情况和会议的进行情况。以便育突发事情时及时应对:
(8)会议快结束时.服务员在会议室门外站好准备欢送参会人员;
(9)会议结束后,及时做好茶杯及会议室的清洁卫生工作,并关好灯、音响、空调、门、宙等.
(10)安全管理部在会议期间应加强与机关事务管理局保卫科联系,防止无关人员进入会场扰乱会议,应注意会议期间用电设备的工作情况,防止事故产生,保证走火通道的餐通,紧急情况下,应有服务员在场进行疏导。
第5篇 创物业管理示范达标大厦工作汇报
博 盈 投 资 广 场
关于争创“物业管理示范达标大厦”工作汇报
一、博盈投资广场物业管理成果简介
荆州市博盈投资广场是由北京金浩集团下属荆州市军沙商贸有限公司投资、改造、经营的荆州市首家商务智能化写字楼,总投资额8700多万元,通过城建统一规划、改造装修而成,并由组建选聘的荆州市盛智物业管理有限公司介入前期的装修、运营管理,广场于2002年9月28日正式落成开业。
广场总建筑面积为20000平方米,占地面积达20000平方米,设计整体绿化率达55%,写字间入租率达80%,租户达23家。以军沙商贸有限公司业主代表牵头成立业主委员会,于2002年12月与物业管理公司签订委托物业管理合同,明确双方的责、权、利关系。
投资广场位于荆州市政治、经济、文化、商务中心,紧邻博盈大桥,交通便利,环境宜人。拥有19层高档写字间及68间商务客房等全套服务设施,广场采用智能化功能设计,安装有大型远大中央空调系统、双座三菱高速电梯、集中电视安全消防监控系统、虚拟网电话系统、光纤接入宽带互联网络系统及绿色环保供水系统。广场集投资服务、商务办公、会议、金融、信息咨询、住宿、娱乐、休闲等功能于一体,大厦自修建运营以来,实行规范化物业管理,设置物管办公室、招商服务中心、专业的安保、工程维修及保洁等部门,岗位人员上岗持证率达100%,拥有一整套租户入驻、收支、装修管理及日常服务运行模式和管理规范,不断建立健全各项管理制度及工作流程标准,配备专人管理物业档案室,实行24小时值班服务制度,并配备专业的物业管理信息系统,大厦维护保养实行专业维保服务和定期计划反馈相结合,安全、维保和卫生等物业管理客户满意率达95%以上。
经过一年多的物业经营管理,目前,投资广场已成为荆州市招商引资、投资服务和商务交流中心,取得了良好的经济效益和社会效益,为荆州树立高档商务写字楼和精品物业管理典范
二、积极组织争创工作
为全面配合市物管部门做好本次物业管理达标示范大厦争创工作,提升整体服务管理水平及品牌实力,盛智物业管理有限公司将协同投资广场业主方就争创工作,重点作好如下工作安排:
1、物业管理示范大厦争创工作全员参与,公司于8月底就召开“争创达标示范大厦”全体员工动员大会,对整个工作做出布署,并成立专班,全面负责争创工作内外宣传发动、资料、档案归档整理;标准自检及验收工作;
2、成立新物管条例实施宣传小组,公司先后组织员工学习新《物业管理条例》、《租户公约》及《装修管理规定》,为全员规范物业管理行为提供法律指导和实施依据;
3、公司积极做好内部宣传发动工作,以“努力提高物业管理水平,积极打造物业管理强势品牌“为目标,已作出如下具体分工:
1)公司行政部负责物业管理人员培训提高、内外联系沟通、行政接洽、协调资料档案的统筹、监督整理及整改、自检、协助验收工作;
2)做好物业管理示范大厦的申报准备及创建工作,已下发《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》,组织各部门对照此评分细则进行学习,各部门召开会议,对照标准,找出存在的问题及整改方案,统一报批、整改实施;
3)《物业管理示范大厦标准及评分细则》中,所涉及物业管理档案、资料统一由物管处整理收集,并做好登记清单和目录;并将整理后的清单目录及未明事宜统一交行政部;做好自检和及时与物管科联络、协调、更正,并积极准备迎接11月份上级物管部门的验收检查。
本次争创物业管理达标示范大厦工作,是关系到公司的企业形象展示及提升整体实力,开拓对外业务的重要环节,我公司将紧密配合物管部门,积极宣传学习新《物业管理条例》,对照做好完善整改,不断提高物业管理服务水平,为树立达标示范大厦的良好形象和推动行业发展做出贡献!
荆州市盛智物业管理有限公司
二零零三年十月三十一日
附:
1、《申报资料目录》
2、《盛智物业物业管理有限公司简介》、
3、《组织架构图、人事编制、员工名册》
4、《盛智物业物业管理有限公司章程》
第6篇 熙正大厦物业管理创优工作组织实施
正熙大厦物业管理创优工作组织与实施
一、指导思想
通过开展创建工作,进一步提高管理水平,提升服务质量,营造舒适的生活、工作环境,确保物业保值增值。
二、确立创优目标
20**年5月,公司确立了20**年下半年创建'成都市物业管理优秀大厦'及2008年上半年创建'四川省物业管理优秀大厦'的目标。
三、与工作联系小组达成共识,确定'创优'规划
20**年5月10日成都万邦物业管理有限公司在月度工作例会中与各项目一起讨论协商,达成共识,一致同意正熙大厦申报'成都市物业管理优秀大厦',并共同确定了创优规划。
四、成立'创优'领导小组
20**年5月12日,公司明确创优工作以后,即由项目总经理挂帅成立了'正熙大厦创优工作领导小组'。
五、进行'创优'宣传和动员
1、宣传:'创优'工作需要全体业户的理解、支持、响应和主动参与。为此项目在20**年5月利用大堂ppt文件、上门走访等多种方式,向全体业户宣传今年'创优'目的、意义以及对业户自身的重要性。
2、动员:'创优'工作需要全体员工的积极响应和主动参与。20**年5月12日项目召开'创优'工作动员大会,大会由'创优'工作领导小组组长zz主持。主要布置各部门在'创优'工作中的具体任务。使每位员工了解'创优'工作的目的、意义,能以饱满的热情投身到'创优'工作中。六、部门互检、项目内部自检、反复整改
1、部门互检
时间:20**年6月20日;
目的:各部门从方便的角度出发,找出其他部门服务和管理工作中的不足;依据:《成都市物业管理优秀大厦标准及评分细则》;
互检人员:各部门负责人
结果:找出其他部门'创优'的差距,报'创优领导小组'并限期整改。
2、项目内部自检
时间:20**年6月28日、20**年6月29日;
目的:全面、系统性地找出不足;
依据:《成都市物业管理优秀大厦标准及评分细则》、《物业管理条例》以及其他行业法规等;
自检人员:创优工作小组;
结果:找出'创优'的差距,保持已达标合格的项目,对不达标项目全面整改。
6月28日项目内部自检
3、整改:
20**年7月----20**年8月上旬,根据部门互检、项目自检的结果,进行整改。
目的:
(1)硬件方面:按《成都市物业管理优秀大厦标准》要求,对大厦所配备的设施设备存在的问题进行整改,以至最终达标:
(2)资料方面:按《成都市物业管理优秀大厦标准》要求,对相关资料进行收集、完善、归档。
第7篇 商业大厦物业管理前期介入工作
商业大厦项目物业管理前期介入工作
物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节,在此阶段,物业管理公司要倾注大量人力物力,在纷繁琐碎的事务中理清头绪,了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作,详尽登记造册存档,为将来的物业管理工作开个好头,夯下坚实的基础。
总体来讲,物业管理的前期介入工作可以分为以下几个时段与内容:
施工期物业管理
设施设备调试期物业管理
竣工验收及物业接管验收期间物业管理
其他前期准备工作
前期物业管理人员安排与工作进度
1 施工期物业管理工作
1.1 尽快熟悉现场和各类施工图纸,跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录;
1.2 了解设计和施工状况,各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置,环境清洁用水预留接口等;
1.3 根据以往的工程前期介入和物业管理经验,就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题,与发展商协商,进行前期协调改进;
1.4 对影响大厦功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题,及时与发展商洽谈解决,尽量不留后患;一时无法解决时,列出整改报告,提交发展商备案处理。
2 设施设备调试期物业管理
在设施设备调试期,**将委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的小组来现场协助工作,除进行专业培训工作外,与管理机构的工程技术人员一起,共同开展以下工作:
2.1 对设备的选型、安装提出建议,对现场设施设备安装状况进行检查,包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等;
2.2 出席有关工程的会议,参与机电设备的测试检查,建立调试档案;
2.3 及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的整改意见,及时通报发展商。
2.4 参与设备的调试
将工程技术人员分成四个小组,分别参与大厦的供配电、电梯、空调(包括空调、通风及消防排烟等)、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试,掌握设施设备的性能、结构、参数、工和环境条件和操作要领,进行详细的记录。在进行调试观摩的同时,根据了解的实际情况,编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。
3 大厦竣工验收及接管验收期物业管理
3.1 大厦工程竣工验收
**工程竣工并开始验收,管理处人员将参与建筑质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作,协助为主了解、发现施工质量问题,并作好验收记录,属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助,并报发展商。
3.2 物业接管验收
物业接管验收应在工程竣工验收后进行,也可同时进行。由于相关的交接方不同,验收的侧重面及程度也不一样,需要区别对待。工程竣工验收是施工单位向发展商移交物业,验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查;而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业,验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查,大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其它交接与接管验收注意事项等四个方面。
3.3 现场验收主要项目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、地面有无渗水;地下室墙面有无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。
b. 装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门框及附件;护拦及扶手;灯具及其它小电气设施;外墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。
c. 供配电系统:包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房的防鼠;各强电检查并内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;
d. 给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;检查并内管线、水表及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及相应供水系统等。
e. 电梯系统:各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。
f. 空调系统:空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风口;空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统);空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等;通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等;
g. 弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、电力、电梯、保安等);弱电检查并内管线、接线箱等。
3.4 资料交接
a. 产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。
b. 技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
c. 验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。
3.5 其他交接
a. 设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。
b. 具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。
c. 公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。
3.6 接管验收注意事项
a. 在接管验收前,管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量统一验收标准,明确交接双方的责、权、利。
b. 接管验收不但要检查物业的质量,而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等
类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。
c. 针对初验发现的问题,若属于必须改正的,书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请发展商认可:属于无法返修的项目,报告发展商记录备案。
4 其它前期准备工作
4.1 室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入
根据**室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划,管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况,提出相关工作建议供施工管理方参考。
4.2 清洁卫生与环境卫生前期介入
在大厦启用前,施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作,管理处应该予以全面配合。在此项工作中,管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等,防止腐蚀和划伤以上材料,造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。
4.3 消防及安全管理前期介入
大厦的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内二次装修中,许多材料是易燃品,施工现场情况复杂,极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查,及时发现危险隐患,报告施工管理方采取措施,以保证生命财产的安全。
4.4 外部公共关系建立
为保证今后物业管理的顺利开展,管理处主任须在**全面启用前,与相应的政府及公用事业各职能机构(工商、税务、物价、供电、供水、电信、环卫、园林、环保、交管、邮电等)建立稳定的沟通渠道,办理相应的法律文本,并获得当局的批准。
4.5 客户全面进驻准备
在**大厦客户全面进驻之前,**将主动与客户协调,确定包括入迁的单位办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线、搬运时间、电梯使用等,并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中,管理处将再次确认安排事项,派有关人员在现场迎接、指引路线,同是监督搬运工作遵守有关规定,保持良好秩序,减少对其它单位的影响。
5 前期物业管理人员安排计划与工作进度
5.1 人员安排计划
根据前期管理工作计划及施工进度,**管理处的员工将按计划逐步招调到位。
a. 施工期人员安排及职责
成立前期物业管理小组,组长1人,由**副总经理担任,组员4人,包括**管理处主任以及拓展策划、机电工程、经营管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作,并在中标15天后,赴**施工现场与施工管理方会晤,安排进一步的调查摸底,制定出具体的**《物业管理前期介入方案》和《经营策划方案》等。
派长驻**施工现场管理人员1人,在中标15天后进入现场,负责与施工管理方保持密切的联系,参与施工方的日常管理工作,完成施工现场的物业管理前期工作。
b. 设备调试期人员安排与职责
成立以工程部经理为组长,由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场,参与设备调试期观摩,负责掌握设施设备的性能、结构、参数等,编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。
c. 接管验收前3个月人员安排与职责
接管验收前3个月,**派往**的7名管理骨干将全部到位,负责**物业管理的筹备期工作,包括人员招聘、培训、物资装备等。
此阶段**将适时派出由副总经理带队的专业人员4~5人参与接管验收,拟订**《物业管理接管验收方案》,协助管理处开展工作。
接管验收前1个月,管理处全部人员到位。
5.1 工作进度
根据**实际情况和行业惯例,建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》,中标15天后开展前期管理。
**大厦前期介入工作进度表 表 1
月份 项目
5月底6~9月10月初11月底12月底
签定《物业管理委托合同》
施工管理方的初次会晤
熟悉施工情况、隐蔽工程记录,制订《物业管理前期介入方案》
参与设施设备的调试
盆艺摆放
岗亭、道闸与标识系统方案
竣工验收
物业接管现场验收(包括备品备件)
物业各种资料交接
返修、复验及试运行
清洁开荒
公众文件送审并发布
准备迎接全面进驻
物资装备的准备
外部公共关系的建立
全面进驻并开始正式运行
第8篇 盛隆大厦电梯运行管理工作程序
隆盛大厦电梯运行管理工作程序
1 目的
确保大厦电梯技术性能处于良好状态,保证安全运行。
2 适用范围
适用于隆盛大厦所有电梯的运行管理。
3 职责
3.1 电梯维修工负责电梯日常运行情况巡查及故障检修。
3.2 电梯操作工负责货用电梯的操作、运行。
3.3 中控室安保人员负责监控电梯的运行状况。
3.4 主管工程师负责电梯的综合管理。
3.5 工程部经理、安保部经理负责对上述工作进行检查监督。
4 工作程序
4.1 管理人员工作程序
4.1.1 电梯维修工、电梯操作工
a.电梯维修工、电梯操作工须经技术监督部门的培训并持证上岗。
b.电梯维修工每日对电梯运行状况进行一次检查保养,发现问题及时处理或联络电梯公司处理,督促电梯公司定期维修保养。当电梯年检期即将接近时,督促电梯公司作电梯年检、年审。
c.电梯操作工负责货用电梯的运行,保持电梯轿厢卫生整洁,发现故障及时通知维修人员。
4.1.2 中控室安保员
a.中控室安保员实行电梯24小时运行监控。通过闭路电视观察轿厢内状况,如发现乘客吸烟、打斗,或损坏电梯部件,用对讲电话制止并录像。
b.如发生故障困人,用对讲电话安慰被困人员并迅速通知电梯维修工及时处理,必要时联络电梯公司处理。
c.将每班运行情况记录于《中控室交接班记录》。
4.1.3 主管工程师
主管工程师负责电梯的综合管理,包括技术资料、档案的收集、保管,设备帐目管理。同时对电梯维修工、电梯操作工、电梯公司维修保养工作进行检查、监督。
4.1.4 工程部经理
a.进行周检、月检。每月最后一个星期对电梯机房组织有关人员进行设备检评。
b.审核《电梯保养计划》。组织人员对电梯分包方进行评审,评审合格后方能承担电梯维修保养工作。
4.2 电梯使用管理工作程序
4.2.1客用电梯不设司机操作,由乘客自行操作,实行24小时运行。货用电梯由电梯操作工进行操作。
4.2.2 客梯以承载大厦用户为主。
4.2.3 消防电梯、货梯以承载大厦进出货物为主。
4.2.4 大厦物业公司工作人员上下楼只能使用消防电梯,不允许乘坐客梯。
4.2.5 电梯维修工、电梯操作工必须持证上岗,无证人员禁止操作。电梯工每天对大厦电梯全面巡视一次,发现问题及时汇报、处理。
4.2.6 经技术监督局检测不合格未取得《准用证》的电梯严禁投入使用。
4.3 电梯安全运行工作程序
4.3.1 中控室安保员24小时监控电梯运行情况,发现异常时通知电梯维修工(或值班工程师)或电梯公司维修。制止乘客的不文明行为,严禁易燃、易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯。
4.3.2电梯维修工每天按《电梯日常巡检表》进行一次检查保养,并做好记录,督促电梯公司按规定进行维修保养工作,按规定填写维修保养记录。
4.3.3 维修、保养等原因造成停梯,应在一层电梯厅挂牌告示。
4.3.4 任何人不得在电梯机房、轿厢、井道内吸烟。
4.4 电梯机房管理工作程序
4.4.1 电梯工负责机房的日常检查和管理。
4.4.2 电梯工每天巡视机房,发现达不到规定要求的及时处理。电梯机房内任何设备非电梯维修工、电梯公司专业人员禁止操作。
4.4.3 非工作人员进入电梯机房须经主管工程师或工程部经理批准后,由电梯维修工陪同,方可进入。
4.4.4 保证机房通风良好,风口有防雨措施,机房内悬挂温度计,机房温度不超过40℃。保证机房照明良好,并配备应急灯,灭火器和盘车工具挂于显眼处。
4.4.5每周对机房进行一次全面清洁,保证机房和设备表面无明显灰尘,机房及通道内不得住人、堆放杂物。保持机房干净整洁。
4.4.6 消防器材齐备良好,机房内严禁吸烟。
4.4.7 《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。电梯机房因维修保养等原因造成停梯,应在一楼电梯厅挂告示牌。
4.5 运行异常
4.5.1 当火灾发生时:
中控室值班安保员打开消防迫降开关,将所有电梯全部迫降至基站,消防电梯自动进入消防运行状态,电梯维修工(或值班工程师)迅速关闭不具备消防功能的电梯。
4.5.2 当地震发生时:
根据震前预报由电梯维修工关闭所有电梯,地震过后开启时由专业电梯公司对电梯进行安全检查,确认无异常后方可使用。
4.5.3 当电梯进水时:
a.底坑进水时,应将电梯停于两层以上,中止运行并切断电源。
b.当楼层淹水流入井边或底坑时,应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯、切断总电源。
c.电梯湿水后,应切断总电源,报电梯公司做湿水处理,并提交相应报告。
4.6 电梯维保安全操作工作程序
4.6.1 维修保养时一般须切断电源,以免触电、卷入钢丝绳等造成人身伤亡和设备事故。
4.6.2 因维修保养需停机时,须确认轿厢内无乘客方可停机。
4.6.3在维修保养中必须注意工作协调和配合,有人协同工作时,开梯、停梯都必须扬声,得到对方的回答后方可操作。
4.6.4 在轿顶作检修保养工作时,除判断故障和调试需要外,禁止运行快车。
4.6.5 底坑作业时,禁止关闭厅门,厅门处必须摆设告示牌,防止无关人员靠近。
4.6.6 在井道作业时,首先开亮井道灯,按下轿顶安全开关,必须佩戴安全帽。
4.6.7机房、井道、底坑因工作需要进行动火作业时,必须遵守大厦动火操作规 定,指定专人监视,事后清理火种,严防火灾发生。
4.6.8 维修保养结束时,必须认真清理现场,清点工具和物品。
4.7 电梯困人救援程序
4.7.1 轿厢停于接近电梯口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5 米时:
a.确定轿厢所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门察看)。
b.关闭电梯总电源。
c
.用专用厅门钥匙开启外门,用人力开启轿厢门,协助乘客离开轿厢。
4.7.2轿厢停于远离厅门口的位置时,应首先将电梯轿厢移动至最近的电梯厅门处(以高于或低于楼面不超过0.5米为合适)。然后按照上述4.7.1中所列步骤救出乘客。移动轿厢的方法如下:
a.利用对讲电话通知轿厢内的乘客保持镇静,并说明轿厢可能移动,可将身体任何部位探出轿厢外,以免发生危险;同时如轿厢门处于半关闭或开启状态,则应先行将其完全关闭或开启;
b.进入机房关闭故障电梯的电源,打开电机轴的后盖套上盘车手轮;一人握紧盘车手轮,一人手持掣动扳手,轻轻松开制动,轿厢将会由于自重而移动,为避免轿厢上升或下降太快发生危险,操作时,应断续动作,使轿厢慢慢移动,直至最接近电梯厅门口为止。操作时,应注意,如轿厢停于最高层电梯门口以上之位置或最低层电梯门口以下位置时,不可只撬开掣动,使轿厢自行移动,而应在松开掣动的同时,握紧盘车手轮并用力盘绞,使轿厢向正确的方向移动。
4.7.3 遇到其他复杂情况,应及时报告及有关领导,通知电梯公司。
4.8 电梯清洁卫生职责划分表
序号 项目 责任人 时间 相关记录
1电梯机房及其设备 电梯维修工 每班 电梯巡查记录表
2轿厢内面及导门轨井底 电梯操作工 每班 电梯卫生检查表
第9篇 x大厦装修管理工作方案
大厦装修管理工作方案
1.日常装修管理
(1)管理处安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。
(2)跟踪施工情况,管理处主任每日巡视,了解各施工点施工情况,安全管理主管每日三次不定时巡视,了解施工情况及纠察施工队运行情况。
(3)安全管理员24小时值班,控制人员进出并做好相应记录。
(4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法,袋装清运,日清日运,不堆积、不滞留,不污染小区内外环境。
2.装修安全管理
(1)安全管理组负责装修日常安全工作。
(2)与业户和施工队负责人签订安全责任书。
(3)装修材料按指定时间进入,安全管理员进行认真查验,发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。
(4)需要进行烧焊等动火作业,应向管理处提出申请,经批准后在管理人员监护下,方可作业。
(5)安全管理员巡查时,对装修点的材料、装修方式进行认真检查,发现不安全隐患,及时处理报告。
(6)发生紧急事故时,按紧急处理措施程序进行。
第10篇 z大厦安全管理工作方案
大厦安全管理工作方案
1.管理目标
(1)确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好大厦内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。
2.建立交互式联动治安网络
(1)在大厦设立流动岗哨,实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处安全管理指导员,定期与管理处安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3.紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻安全管理员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。
第11篇 金融大厦管理处工作职责质量分解目标
金融中心管理处工作职责、质量分解目标
工作职责
1、贯彻落实公司质量方针、目标、按照质量体系运作要求,制订本管理中心质量管理分解目标,确保日常工作符合质量管理体系要求。
2、负责建立物业档案和业主档案,履行物业日常管理和服务职责。
3、负责公司各项管理制度在本管理中心的落实和执行,管理和督促员工按质量管理体系要求为业主、住户提供服务,保证服务质量,达到让业主和住户满意。
4、与业主沟通,识别服务需要,对业主需求和期望进行及时反馈和落实。有效处理业主投诉,建立良好的客户关系。
5、负责对本管理中心员工的岗位三级培训工作。
6、负责对本管理中心相关政府职能部门的联系和沟通。
7、组织策划各种为业主服务的活动,搞好社区文化建设。
质量分解目标
管理服务满意率97%以上
设施设备完好率99%以上
报修维修满意率99%以上
安保服务满意率97%以上
清洁绿化满意率97%以上
第12篇 大厦物业管理处工作计划
zz大厦管理处工作计划
一、按程序做好交接工作
业主资料移交
各类图纸资料的移交
设施、设备的移交
财务清算与移交
二、制定工作标准和规范
1、员工岗位职责
2、工作流程与操作规范
管理期处工作计划
管理期主要规划项目备注
接管阶段a、业主详细资料移交 b、各类图纸资料的移交 c、设施、设备的移交 d、财务清算与移交
第一年全面导入iso9000质量保证体系,修订和完善符合[zz大厦]特点的各项管理规章制度及操作规范。 开展宣传教育活动,加强精神文明建设,普及物业管理相关政策法规。 全面导入ci识别系统。 建立电脑网络系统,实现办公自动化。 员工系统培训开展。 开展多种经营业务,有偿、无偿服务。 按照年度社区活动计划,开展适合[zz大厦]特点的业主活动。 管理水平达到市优标准,在达到评比资格的前提下,申报“杭州市物业管理优秀小区”。 开展多渠道与业主的沟通,了解需求,调整工作,在能力具备情况下满足业主需求。
第二年根据前年开支预算,合理调整财政收支,开展各项增收节支工作。 开展各项便民服务活动。 争创“杭州市物业管理优秀小区”,并获得称号。 管理水平达到“全国城市物业管理优秀示范居住区”的标准,并在达到评比资格的前提下,申报。 中修计划制定。 个性化服务的提供和推广。
