第1篇 物业工作指引控制管理程序
1.目的:
对工作指引的制定、审批、发布、更改实施控制。
2.适用范围:
适用于公司各部门工作指引的控制。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.5章
3.2 iso9002标准第4.5章
4.职责:
4.1各部门及iso9002工作小组负责对本部门工作指引的制订及更改工作。
4.2公司各部门主任负责对本部门相关工作指引的制订。
4.3副总经理(管理者代表)负责工作指引的审批。
4.4综合办公室负责工作指引的存档和发放控制。
5.工作程序:
5.1工作指引的编写:
5.1.1公司所有员工有权对具体工作指引提出合理建议和要求,经部门主任认可后指定专业人员负责编写,吸收合理建议。
5.1.2工作指引应使用统一的标识,做到标题、文件号、版本号、修改号、日期、发布部门盖章及批准人签字。
5.2工作指引的审批和发布:
5.2.1公司各部门可根据各部门的实际需要建议发布新文件。公司各部门也可根据所使用文件在实际工作的应用情况,及时记录文件与实际工作不适的方面并提出改进意见。
5.2.2凡属本公司的员工都可以根据实际工作需要提出发布一个新程序文件,或改版某个已发布程序文件的要求,由部门负责人将草案上报管理者副代表审核,管理者代表批准。
5.2.3首版文件发布前,每一个文件必须进行校对,并审查文件是否合理及是否符合质量方针要求,只有经管理者副代表审核,管理者代表批准后,才能确认是正式颁布。
5.2.4遇到工作指引需修改或重写时需填写《文件修改报批单》,经副总经理批准后修改,发布时执行审核、批准签字等过程。
5.3工作指引的发放:
5.3.1工作指引为受控文件,其原始文件保存于公司综合办公室,并建立相应的《工作指引主清单》,写明标题、编号、发布日期、版本号、修改状况、发放范围。
5.3.2工作指引的首版文件经统计具体数量后复印,盖上公司文件受控章后由综合办公室发放给相应的部门、相关专业人员、具体操作人员。所有工作指引的发放由综合办公室进行登记统计,接收人员必须在《文件/资料发放登记表》上签字。
5.3.3如有需指导员工工作挂在墙上的工作指引,由综合办公室统计数量,放大复印后,不用加盖受控文件专用章,但必须保证与现行文件一致,发放到各部门,接收人必须在《文件/资料发放登记表》上签字。
5.4工作指引的借阅:
5.4.1公司所有工作指引的借阅都应经过管理者副代表批准,并在综合办公室填写《文件/资料借阅登记表》,方可借阅。
5.5工作指引的修改:
5.5.1工作指引的修改必须由申请人提出《文件修改报批单》,经过副总经理批准。修改文件的发布程序同首版文件发布程序。
5.5.2修改文件只有经过管理者副代表审核,管理者代表批准后,才能被认为已正式发布并生效。
5.5.3改版工作指引的由综合办公室主任负责在批准后三天内发放到原首版文件持有人或部门。
5.6作废工作指引的处理:
5.6.1作废工作指引的正本及副本由均要求在新的工作指引改版发放时由综合办公室统一收回,并填写《过期文件/资料清单》。
5.6.2作废工作指引的正本及副本应由综合办公室统一销毁,如因积累资料或法规需要加以保存的,必须做出“作废”或“仅供参考”标识,并与现行有效工作指引隔离存放。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《工作指引主清单》 ej-qr-qp6.2-01
6.2《文件/资料借阅登记表》ej-
qr-qp6.1-01
6.2《文件修改报批单》 ej-qr-qp6.1-03
6.3《文件/资料发放登记表》ej-qr-qp6.1-04
第2篇 物业管理公司财务部工作任务
财务部是物业管理公司财务管理和会计核算的执行部门,是对公司的经济业务事项进行会计核算,实行财务监督,组织、安排、使用各类资金,提高资金利用效率,以实现最优经济效益的职能部门。财务部工作的主要内容有:
1.根据物业管理公司的经营特点合理组织财务活动。
2.依法合理筹集资金,并有效使用资金,提高资金使用效益。
3.建立健全内部管理制度,完善经济核算,尽可能降低消耗、增加盈利。
4.正确计算和反映经营成果,合理组织分配并依法缴纳国家各项税收。
5.实行财务监督,执行国家各项财经政策、法规和企业内部财务管理规定,审核公司各项开支,对预算开支标准和各项经济指标进行监督。
6.做好各项财务预算、控制、核算、分析和考核等工作。
第3篇 物业区域公共设施管理控制工作程序
物业区域公共设施管理控制程序
1.0目的
对公共设施进行日常保养,及时发现公共设施损坏情况并进行维修,保证公共设施的完好率符合相关要求。
2.0范围
适用于公司所辖物业的所有公共设施。
3.0职责
3.1巡楼护卫员负责检查公共设施损坏情况。
3.2维修班负责公共设施日常保养及维护。
3.3工程部负责新建或改建公共设施,组织对严重损坏的公共设施进行维修。
4.0内容
4.1公共设施的保养
4.1.1每年初,维修班按公司规定制定公共设施保养计划,填写《公共设施保养计划》,并按计划时间对公共设施进行保养,填写《公共设施保养记录》。
4.2公共设施损坏的发现
4.2.1巡楼护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障,须于当日填写《发现故障通知单》并交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后,该问题仍未整改,则再次填写《发现故障通知单》,直接递交给管理处主管主任。
4.3 公共设施损坏的处理
4.3.1维修班接到通知单后,及时派人修复处理,不得超过三天,并在《派工单》上做好记录,如不能及时修复处理的应报告办公室,并说明原因,由主管主任按实际情况进行处理或向有关单位报告。
4.3.2 管理处主管主任应对发现的问题处理情况进行跟踪验证。
4.4公共设施的新建或改建
4.4.1公共设施的新建或改建由管理处负责与发展商或业委会确定方案,由工程部负责实施。
5.0相关文件与记录
wi/gw 《建筑/装饰管理手册》
qr-7.5.1-02《发现故障通知单》
第4篇 z建设厅机关大院物业管理工作计划
某建设厅机关大院物业管理工作计划
(一)、工作计划
(1)管理人员每周例会一次,研究分析一周工作情况,特别是分析所存在的问题,研究解决措施,安排本周主要工作。
(2)日常工作要按业主的托管要求,提供有序的规范化的服务。在服务中贯彻iso9001:2000国际质量体系要求,始终坚持以业主满意度为中心,不断提高服务质量,广泛征求意见,持续改进服务水平,树立企业的市场信誉度和业主满意度,塑造出我们园中物业良好的公司企业形象。
(3)每6个月与业主委员会就物业管理进行沟通不少于1次。接受业主的建议,把**省建设厅机关大院搞的更加美好。
(4)在6.1儿童节和9.9重阳节开展各种活动,搞好小区的精神文明建设;在小区内组织各种经常性的健康娱乐活动。
(二)具体措施
日常管理事务:
(1)接受业主服务要求,及时率达到98%;服务满意率达到98%。
(2)服务时间按照相关规定要求,每天12小时服务。
(3)针对管理处的基础工作,进行周计划安排,服务,检查的形式。
(4)对小区的精神文明建设采取定期组织各种文明活动的措施,安排小区内老年人的娱乐活动。
(5)关于收取物业管理费用,采取定点收取,或者上门服务等多种形式。
(6)采取各种有效措施,优化**省建设厅机关大院的设施设备的效用。
(7)定期或不定期与业主委员会/业主沟通,尊重业主委员会的意见,努力寻求改进。
(8)对小区的房屋及附属设施进行例行巡检,营造园区的温馨、安全、文明的环境。
(9)接受业主的建议和投诉,并作出整改意见。
公共区域保洁服务:
(1)目的 :日常保洁、定期保洁,保持整个小区的整洁美观。
(2)适用范围 :小区内的公共区域。
(3)职责 :保洁员按服务标准操作实施,并组织逐级监督检查。
(4)工作程序: 参照专业服务运作实务的相关内容。
①公共道路区域:地面保持清洁、光亮,无污迹、无水迹、无脚印;走道四角及踢脚板保持干净,无垃圾;
②楼道:安全扶梯台阶保持清洁,无污物、无垃圾;扶杆上保持光亮,无积灰;楼面垃圾间内垃圾放置整齐,把垃圾袋套在垃圾箱上,四周无散积垃圾,无异味;墙面及走道设施、门框、通风口、灯管保持干净、无积灰;
③绿化带:保持植物根部无垃圾、大片落叶;
④地下车库:保持地下车库道路畅通,无堆积垃圾及物品;保持地面无灰尘、无垃圾;保持地下车库空气流畅,无异味、无毒味,定期喷洒药水。
⑤垃圾做到日产日清
工程维修服务:
(1)严格按照相关的法律法规和公司质量体系要求进行工程维修服务。
(2)延长值班时间,实行12小时值班制,以解决业主的需求。
(3)对公共区域设施设备严格执行例行检查制度。
(4)对业主的特约服务要求,半小时快速响应。
保安服务:
(1)门卫值勤服务
a. 每天按时开启和关闭服务大门。
b. 值勤时站立姿势规范。
c. 对问询人员询问的问题,要准确回答所提问题。
d. 外来车辆来访,必须登记。
e. 无关车辆一律谢绝进出或停放。
f. 在值勤中发现顾客有困难要及时提供帮助,对有生理残疾的顾客要主动提供帮助。
(2)安全巡视服务
a.在每天巡视中要仔细检查各类设施和门窗等安全设施,发现故障或设备运行异常要及时报告相关人员或负责人。
b.定期检查消防设施和消防器材是否过期。检查是否缺少消防器材。
c. 对巡查中发现的可疑情况和可疑人员要进行情况追踪和汇报。
d. 每天对巡查情况要进行记录。
(3)园区安全监控
a.24小时对园区进行监控设备监控。
b.发现可疑情况,立即报告。
(4)车辆管理
a.每2小时作一次巡逻,保证停车场内有序;
b.按照科学规范在园区地面划分临时停车车位;
c.制定科学制度,保证园区内车辆管理有序;
d.严格划分机动车和非机动车的停放地点。
(5)应急服务
应急服务管理有五方面:①水浸事故应急服务;②治安事故应急服务;③停水、停电事故应急服务;④火警事故应急服务;⑤其它安全事故应急服务。上述五个方面应急服务预案参照专业服务运作实务的应急服务服务内容具体制订。无论出现哪一种紧急情况,物业管理均为紧急或危急状态,应该采取应急服务内容管理措施。办公楼应急服务应该有一套完善、快捷、高效的服务管理机制,做到发生情况即时运行,快速见效。
结合小区物业情况制订出《水浸事故应急预案》、《治安事故应急预案》、《停水停电应急预案》、《火警事故应急预案》,配备必要的物资,指定专人负责,做到防患于未然,随时投入应急服务。超越物业管理职能的(如治安处警、火警状态严重等)应立即与相关主管联系,不得擅作主张。
绿化保养服务:
(1)采取措施使绿化植物布局合理。
(2)认真护理使花卉长势良好,无枯黄叶。色彩搭配协调
(3)花坛内干净,无杂草。
(4)注意养护管理,每周养护二次。
(5)草坪按时修剪达到2级要求。
(6)制定相关制度,以保证绿化植物不受侵犯。
第5篇 雅居乐物业工作环境管理规定
雅居物业工作环境管理规定
为了保证本公司良好的办公环境,形成一个积极向上的工作氛围,创造更加舒适、整洁的工作环境,提高工作效率,特制定本规定。
一、环境管理规定
1.综合管理部前台文员(或前一晚值班人员)应在上班前10分钟打开办公区公共区域内必要照明设备及空调通风设备,检查公共区域物品摆放是否整齐、有序及破损情况。
2.公司职能部门员工接听电话规范:'你好,顺驰物业××部。'项目服务中心员工接听电话规范:'你好,顺驰物业为您服务!'
3.会议室、会客室等公共区域,在使用后应及时更换引用水和纸杯,室内桌椅摆放整齐,烟灰缸要及时清倒,保持桌面清洁,不得摆放非工作相关物品。
4.常用办公设备(包括:电脑、打印机、复印机、传真机、电话及其他设备)的使用,应按照其正确使用程序和有关操作说明书进行操作,并按时依据正常程序对设备进行维护,不得用于与工作无关的事务。
5.办公区墙壁张贴的各类标识(如核心价值观、获奖证书、业主锦旗等)应统一设置于接待大厅内。
6.各部门、物业处每日应安排卫生值班人员,保持墙面、门、窗的清洁,物品摆放整齐,接待大厅不得堆放任何杂物。
7.各岗位员工不得在办公室内吃零食、早饭、午饭等,不得将与工作无关的物品摆放在办公桌上,不得做与工作无关的事(打私人电话、上网聊天等),不得在办公区域大声喧哗、打闹,保持办公区的安静。
8.非主管领导同意,非在岗员工或来访人员,不得进入办公区,应在接待区等候。等候时间超过20分钟的,前台接待员应主动为其提供饮用水。
9.遇到雨、雪等特殊天气,前一晚值班人员应提前在办公区门前显眼位置放置防滑设施及标识,以提醒来往人员注意防滑。
二、物品摆放规定
1.办公区的桌、台、椅均需按公司统一规定位置放置,电脑、饮水机、档案柜等设施应放在适当位置(以有效利用办公空间为准),不得随意摆放,所有物品位置经公司相关部门审定后,不得随意调整。
2.上班前,应规整当天所需用品,将所有用品统一摆放到桌(台)一侧,并做好其他班前准备工作。
3.上班时,应保持桌面整洁、有序,不允许摆放任何与工作无关的用品,仅可摆放办公用品(仅含笔筒、文件架、水杯),注意桌面物品摆放有序。员工需离开座位时,必须将桌面清理干净。
4.下班前,将桌面物品适当入柜,将桌(台)面清理干净,将重要文件入柜上锁,不得留在外面或带走,将办公椅放在办公桌前的恰当位置。
三、安全管理规定
1.维修部应定期检查办公区的水、电设施设备运转情况,如有问题应及时解决。
2.保安部应定期检查办公区消防设施的保管及灭火器材的摆放情况,保证其无损坏和丢失现象,并对全体员工进行消防安全培训。
3.各岗位员工应加强安全防患意识,下班时应将重要资料放入安全地点,关好电源,锁好抽屉、档案柜及门窗。
4.办公区夜间值班人员应对办公区内的各种设施设备进行安全检查,防止遗漏现象。
四、着装管理规定
1.公司所有当班人员应按公司工服管理规定着工作装,内着衬衣。暂没有工作装的人员着职业装,男士必须打领带,女士不得穿露脚趾的凉鞋。当班时必须按公司工服管理规定着装。
2.公司人员应保管好自己的工作装,不得有毁损。当班人员应整洁着装,以保持良好的工作形象。
3.公司当班人员必须佩戴胸卡(胸卡上必须有本人1寸彩色照片;部门、岗位名称准确),非当班人员不得佩戴胸卡、不得在办公区内停留。
第6篇 小区物业公共秩序维护管理服务工作标准
小区物业管理服务工作标准:公共秩序维护
二、公共秩序维护工作标准
项目 内容
着装1、上岗须着公司统一的护管员制服,戴好帽子,系正领带,扎紧武装带,衣领钮扣全部扣好。
2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物,制服外不得显露个人物品(如纪念章、笔、bb机、锁匙扣等),制服衣袋不得装过大过厚物品。
4、非当值班时间,除因公或经批准外,不得穿着或携带制服离开辖区。
行为举止1、上岗时举止应文明、大方。
2、头发要整洁,不留长发。
3、精神振作,姿态良好,抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠,不得伸懒腰,不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。
4、值勤时不得抽烟、吃零食,不得看小说杂志、报纸、会客闲聊、吹口哨等与工作无关的事情,不得随地吐痰、乱丢杂物。
5、注意检查和保持仪表,但不得当众整理个人衣物。
6、不得将任何物件夹于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。
内务1、保持宿舍保洁卫生,不随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。
2、床位铺面保持干净平整,不摆放杂物,被子按要求折叠方正,床下的鞋子摆放整齐。
3、帽子、腰带、口杯、水桶等物均按指定的位置摆放,保持内务的统一。
4、室内严禁存放易燃、易爆、剧毒及其他危险品。
5、室内应保持安静,不得在室内喧哗、打麻将,以免影响其他队员休息。
作息规定1、护管实行24小时值班制,每班提前10分钟进行交接班。
2、每晚零时之前熄灯就寝。
3、每周二、四下午二时至四时军训,无特殊情况,不得无故缺席。
4、严格执行备岗制度,下岗后外出3小时以上的需向有关领导请示。
5、休息(假)期间,发生紧急情况,一经召唤必须立即归队,听候调遣。
军训1、立正:脚跟靠拢并齐,自然挺胸,两臂自然下垂,两眼平视前方。
2、稍息:左脚须脚尖方向伸出全脚的2/3,上体正直。
3、向右(左)转:右(左)脚跟为轴,向右(左)转90°,重心移向右(左)脚,左(右)脚迅速靠拢右(左)脚,成立正姿势。
4、向后转:要求同向右(左)转,向后转180°。
5、齐步走:左脚向正前方迈出约75厘米,重心前移,右脚相同。上体正直,两臂前后自然摆动。
6、敬礼:右手指并拢抬起微接帽沿右前角,腕直臂平,同时注视受礼者。
7、注目礼:面向受礼者成立正姿势,注视受礼者,并目迎目送。
护管器材1.护管器械包括有对讲机、警棍等,它是护管人员执行任务的工具和武器,属公司的公共财产,每个护管员都有责任和义务将其保管好,防止遗失或损坏。
2.护管器械只供护管员执行公务时使用,严禁用作其他用途。
3.护管器械严禁转借他人,严禁个人携带外出,如因工作需要须报管理处批准。
4.对讲机使用应严格按规定频率正确操作,严禁保安员私自乱拆、乱拧、乱调其它频率。若有损坏视情节赔偿。
5.执勤中禁止使用对讲机聊天、说笑、以及谈一些无关工作的话题。严禁在检查时通风报信。
6.警棍是护管员制服犯罪分子以及自卫的武器,严禁用来当作斗殴或威吓他人的工具。
7.护管员交接班时,应做好护管器械的交接验收记录,防止出现问题时互相推卸责任。
8.护管器械不用时,应由当事人交管理处统一保管。
固定岗位1、熟悉本岗位职责,熟悉小区业主基本情况,包括业主职业、相貌特征、常规进出时间等。
2、当发现双手提(拿)着重物的顾客进出大门有困难时,应主动提供帮助。
3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士,应立即起立敬礼。
4、外来人员进出,值班人员填写《来访登记表》,谢绝推销和其他闲杂人员进入。
6、当用户搬出物品时,应区分不同情况,必要时值班人员查验用户《出入物品申报表》后予以放行,同时收回《出入物品申报表》。
7、需要给邮局办理签收的邮件,应参照《信件收发管理程序》处理,及时将邮件送给用户签收。
8、对于出现的紧急情况,应参照《紧急事件处理程序》处理。
9、协助管理处其他班组(部门)做好有关管理工作(参见相关程序文件)。
流动岗位1、护管巡查参见《护管巡查细则》。
2、当业主、顾客有困难求助时,应及时提供热情的帮助。
3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士,应敬礼、致谢。
4、巡逻时要多走、多看、多听、多嗅。重点检查治安、防火、防盗等情况,消防等公共设备、设施是否完好,防盗门是否关好等。发现问题立即处理,做好《值班记录表》,并上报护管班长或管理处主任。
5、巡逻中发现可疑人员,要前往盘查,必要时检查其所带物品。属三无人员,应驱赶出辖区;属推销、摆卖人员,应劝其离开辖区。
6、对于出现的紧急情况,应参照《紧急事件处理程序》处理。
7、协助管理处其他班组(部门)做好有关管理工作(参见相关程序文件)。
第7篇 员工培训-物业管理日常工作
员工培训:物业管理与日常工作
主题:物业管理与日常工作
时间:60分钟
目的:
1、认识物业管理工作的简单含义。
2、正确把握日常管理工作与物业管理专业知识的融合。
3、了解物业管理常识知识。
科目:
1、物业管理常识
2、**湾销售中心样板房管理规定
内容:
1、物业管理常识
*物业的含义
'物业'一词由英语estate或propert引译而来,其含义为财产、资产、拥有物、房地产等。由此可见,由英语引译而来的物业是一个含义很广的概念。从物业管理角度来看,物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。其中'各类房屋'的表现形态既可以是建筑楼(屋)群,也可以是单体建筑物,还可以是其他形态的建筑物,比如俱乐部、运动场所等等。
*物业管理的含义
1、所谓物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2、物业管理企业,通常被称作物业管理公司。业主,即是物业产权人,物业所有人,指房屋所有权和土地使用权人。在这里,业主可以是个人,也可以是集体、国家。物业管理的对象是物业,物业管理的服务对象是人。
*客服人员现场检查应注意的细节;(客服中心应知应会:p6页第3段)
(1)园区公共区域物品、设备设施是否有损坏或异常现象;
(2)现场环境卫生;上岗人员着装、服务用语及岗位执行等;
(3)现场操作人员的工作流程、操作规范;
(4)施工现场的环境、标识、安全情况等;
(5)园区安全、消防等其它有关影响服务品质和管理品质的情况。
*物业管理费的构成:(客服中心应知应会:p6页第4段)
物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用;
第8篇 物业公司保密工作管理规范
物业公司保密工作管理规范1. 公司职工不准利用工作之便将公司和部门保密范围的文件信息、资料、经营决策和数据、通讯号码、计算机存储内容提供给外部和住户,一经发现严厉查处。
2. 公司和部门掌握的保密文件资料、图纸、财务账目、运行设备图表、分布图、会议纪要、住户和职工档案等必须由主管部门经理制定保密管理制度,分类编号指定专人保管,必须存放在保险柜内乱号上锁或装箱封存入库,严防窃密和私自涂改复制。
3. 各部门有关保密内容的报废文字材料、复印件严禁随垃圾乱扔乱放,必须集中粉碎处理,凡未粉碎处理处理乱放的保密报废文字材料根据内容追纠其主管部门的责任。
4. 加强计算机储存有关数据、住户资料的保密管理,各部门要指定专人监管,不准私自复制一经发现以窃密论处。
5. 公司领导及职工私人电话号码未经本人同意不得私自向外部人员提供。
第9篇 z医院物业监督管理办公室工作人员职责
一、在物业监管办主任的领导下,做好对物业公司服务的监督管理。
二、负责对物业公司的监督、检查与考核,督促物业服务公司认真履行合同,贯彻执行医院的规章制度,确保服务质量。
三、各负其责,分工协作。对分管区域的物业保洁、外勤、门卫等工作进行定期巡查,发现问题,及时反馈并督促改进。必要时向物业监管办主任汇报。
四、协调科室与物业公司之间的关系,收集病人、陪人、医院职工对物业服务的意见建议,督导物业公司不断改进服务,必要时给予反馈。
五、廉洁奉公,尽职尽责,热情服务,不拖拉,不推诿,主动认真为临床提供有力保障。
六、每月对物业服务质量进行考核评分,结合平时检查整改情况,做出总结评价,作为物业服务费发放的依据。定期召开物业管理联席会议。
七、配合临床及医院的应急性工作,完成领导交办的其他工作任务。
八、认真贯彻党的路线、方针政策,遵纪守法,廉洁勤政。
第10篇 物业公司化学危险品管理工作程序
环境管理程序文件
--物业公司化学危险品管理程序
1.0 目的
保证化学危险品在使用、贮存中的安全、可靠,预防因化学危险品泄漏、误食、起火等引发的环境及安全事故的发生。
2.0 适用范围
本程序适用于公司的活动及服务过程中所涉及的化学危险品的管理。
3.0 职责
3.1办公室部负责编制《化学危险品一览表》,收集化学危险品安全技术资料,并按要求实施管理。
3.2仓库保管员负责化学危险品仓库的日常检查,并作好记录。
3.3使用人员按化学危险品安全技术资料的要求安全使用化学危险品。
3.4安全管理委员会负责重大事故的处理。
4.0 工作程序
4.1定义:
化学危险品:物理、化学性质活泼、容易发生反应,造成人体伤害或环境污染的化学物质。
4.2 化学危险品的界定
4.2.1 办公室组织相关部门对公司的化学危险品进行界定,编制《化学危险品一览表》,收集化学危险品安全技术资料,并报公司环境管理者代表批准,由办公室发放至相关部门及相关人员。
4.2.2 当化学危险品种类有变化时,相关部门应及时上报办公室,办公室应及时更新《化学危险品一览表》。
4.3 化学危险品的采购
4.3.1 各部门在申请采购时应控制数量,原则上按一月的用量预先采购。
4.3.2 采购人员应要求化学危险品供应商提供其化学危险品的安全技术资料,并将资料及时送办公室。
4.3.3 采购人员应要求化学危险品供应商提供符合运输和装卸安全的服务。
4.4 化学危险品的贮存
4.4.1化学危险品贮存于专用的化学危险品仓库,并设经专业培训,有资格的专业人员保管。
4.4.2化学危险品仓库应保持通风良好。
4.4.3化学危险品仓库的建筑设计应符合国家相关规定要求,必须安装避雷设备。
4.4.4 化学危险品仓库内禁止吸烟及使用明火。
4.4.5 化学危险品仓库应按危险品性能分区、分类贮存,各类危险品不得与禁忌物料混合贮存。
4.4.6 有温度、湿度或其他贮存条件的化学危险品必须按要求的温度、湿度及其他贮存条件进行贮存,并要严格监控贮存环境。
4.5化学危险品的标识
4.5.1 化学危险品仓库门口悬挂'化学危险品仓库'标识。
4.5.2 化学危险品临时存放点应有'化学危险品'标识。
4.5.3 每类化学危险品都必须标识,悬挂'危险化学品安全'标签。
4.6 化学危险品的使用
4.6.1化学危险品使用人员必须经适当的专业知识培训并熟悉相应的化学危险品的安全技术资料,根据所使用化学危险品的特性,采取必要的防护措施,以避免造成环境污染或人身伤害。
4.6.2化学危险品尽可能当天需使用多少领用多少,对一些危险性、毒性较小的可一次领用一周的量,当天未用完的应放在专门区域,并指定专人负责,不允许在小区内露天。
4.6.3所有使用的化学危险品需转换或分装到其他容器时,并在转移或分装后的容器上贴安全标签。
4.6.4 盛装危险化学品的容器在未净化处理以前,不得更换原安全标志。
4.7 检查与监督
4.7.1仓管员每天下班前对仓库巡查一次,结果记录在《化学危险品仓库巡查记录表》上。
4.7.1.1 巡查的内容包括(但不局限于):
a. 消防设施是否正常;
b. 化学危险品有无异常状态(如明显鼓出、裂开、无盖等);
c. 有无泼出的化学品残渣;
d. 标识是否残缺不清;
e. 废弃物堆放情况(有无乱放或混放);
f. 仓库温度是否超过化学危险品安全技术资料规定的相应温度;
g.仓库内的通风情况。
4.7.1.2发现异常时将问题记录在《化学危险品仓库巡查问题记录表》上,并向部门负责人报告,及时作出处理,对严重问题应将情况和处理结果报安全主任,并经总经理确认是否按《不合格/纠正预防措施控制程序》执行。
4.8突发事故的处理
4.8.1 当仓库发生突发事故时,按《环境/安全潜在事故控制程序》执行。
4.9报废、过期的化学危险品的处理
4.9.1报废、过期的化学危险品及包装盒的处理见《固体废弃物污染控制程序》。
4.9.2 对业主、住户弃置在小区的化学危险品,应及时通知清洁人员进行收集,存放在化学危险品贮藏点,具体处理措施参加《固体废弃物污染控制程序》。
5.0相关文件
5.1《化学危险品仓库管理规定》(zh*-ep-04-jl-01)
5.2《除草剂、杀虫剂管理规定》(zh*-ep-04-jl-02)
5.3《环境/安全潜在事故控制程序》(zh*-ep-07)
5.4《固体废弃物污染控制程序》(zh*-ep-09)
6.0 质量记录
6.1《化学危险品一览表》(zh*-ep-04-1/a)
6.2《化学危险品仓库巡查记录表》(zh*-ep-04-3/a)
6.3《化学危险品仓库巡查问题记录表》(zh*-ep-04-2/a)
第11篇 做好物业管理中保安工作培训课件
如何做好物业管理中的保安工作--培训课件
目录
思想心态上
要认为保安工作很光荣,是业主生命财产的保护神
不要事事向钱看,做好一份职业也是一件有意义的事情
自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到业主的认可
行为仪表上
着装整洁规范
行为富阳刚之气
警觉有礼
不贪小便宜
工作方法上
熟悉自已的管辖区域
认识所管辖区域的业主
了解本小区以往常发生的案件
做几件得人心的事,长期坚持
做业主的朋友,有困难就想起咱
定期与业主开办活动
可视化管理上
做好工作,还要让业主知道
保安工作计划
保安评比
保安警容
每日操练整队
安全知识,常见安全情况处理宣传
要认为保安工作很光荣,是业主生命财产的保护神
整个社会是一个互为依靠联结的整体,不要总认为做老板就很光荣,做保安就不值得,要知道,再大的老板住在小区,他的生命财产有赖我们的保护,在国外,很多人对职业很尊重,即使一个六十岁的人做侍者,他也不会觉得丢人,只要做好本职工作,得到上司同事和业主的认可,就是很光荣的一件事。
我们保安要热爱我们物业公司,不要动不动就想离职,就想跳槽,虽然我们工资不高,但看到业主能在假日放心地出门旅行,我们欣慰,当看到孩童在小区的草地上安全在玩耍,我们欣慰,当傍晚,一群群的老人和小孩在游乐区嘻戏,我们也打心里地欣慰。
不要事事向钱看,做好一份职业也是一件有意义的事情
钱多当然好,工资高也当然好,但君子爱财,取之有道,我们应不断地提升我们的服务水平,提供更人性化更贴心更高效的服务,来让业主愿意出更多的管理费来提高我们的待遇,我们应不断提高我们的管理水平,提高名声,接手管理更高档的小区来提升我们的待遇,静下心来,做内功,而不是处处抱怨,看事的眼光很短,要愿吃小亏来换长远的大便宜。
自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到业主的认可
做保安首先要自尊自信,只有先自已看得起自已,精神抖擞,认真做好工作,才能得到业主的共鸣,我们很多保安同事抱着做一天和尚撞一天钟的心态上班,上班时不用心,无精打采,衣冠不整,业主见面一百次也不认识,这样的保安自已做着也觉无趣,业主当然也看不起。
着装整洁规范
保安应类同于军队,应一年四季戴帽,穿制服,正谓人要衣装,佛要金装,一身得体威武的保安服极易让业主产生安全感,让不法分子产生威慑感。同时,整洁威武的服装也让保安更爱自已。
行为富阳刚之气
做保安,要有阳刚之气,走路要威风凛凛,站如松,坐如钟,不能让业主看到我们打不起精神,慵懒的样子,在保安室,要时刻保持警惕,不能打瞌睡,玩手机,看小说等,对业主要象春天般温暖,对不法分子要象冬天般无情。
警觉有礼
虽然我们威武,但要让小区的老人、小孩、业主觉得我们和蔼可亲,对于熟悉的业主,要主动打招呼,遇到随手的小困难,要主动前去帮忙,比如遇老人提重物,可主动协助,不随便进业主的门。
不贪小便宜
不随便要业主的东西,不喝业主的水,更不能主动要业主的礼物,在业主家,眼睛不可随便乱找,实在要进去时,应速进速出。
熟悉自已的管辖区域
对于自已管辖的区域,应多巡视,有哪些危险隐患点,有哪些可能被不法分子利用的地方,在哪些部位有发生过事故,都应调查清楚,并且重点留意。
认识所管辖区域的业主
业主是我们的衣食父母,业主交物业管理费,才有物业公司的生存,只有物业公司有收入,才有保安的收入,所以,应一切工作围绕如何服务好业主支开展。
我们每月的工资,有我们管理各楼层业主的一部分,可我们大多保安却不认识业主,业主也不认识我们,是很可可悲的事情。
作为自已管辖区域内的业主,应尽可能想办法记住他们住的楼层,他们的姓名,基本情况,孩子情况,拥有的私家车情况,及业主主要的朋友亲戚情况,甚或业主是否常出差,在家的情况,只有做好业主档案,才能针对业主的服务有的放矢,令各业主高兴,当有情况发生时,才能更快更好地处理问题。
比如上次某住户遭窃,是业主长期不在家,被小偷了解了情况,如果保安能了解此情况,那么,他就能重点关注,及与业主作好沟通,也许损失就可避免,让不法分子无可乘之机,业主受了损失,他平时交物业管理费就不情愿,也就影响到我们的收入。
认识我们的业主,当在路上碰面时,多与他们打招呼,其实大多业主很客气,是好人,与他们交朋友有很多乐趣,很多业主是成功人士,与他们交往,向他们学习,可以得到很好的进步。
了解本小区以往常发生的案件
本小区以往发生过哪些案件,是如何发生的,有哪些经验教训可以总结,附近小区有哪些案件发生,是哪些人所为,有哪些经验教训可以总结,及国内外做得好的物业管理公司是如何做的,我们应不断学习别人好的作法,来改进我们的工作,争取在管理上不断上台阶,以获得更多的小区管理权,甚至可以以参加评比,以增长我们物业公司的名气。
做几件得人心的事,长期坚持
我们要做几件得人心的事,长期坚持下来,比如,每天早晚所有的保安进行队列训练,对全小区进行集体巡查,让业主看到我们的训练有素,从而放心。
对于小区中特别需照顾的孤寡老人坚持给予关怀,并让所有的业主知道。
比如,常期坚持邀请业主与我们一起开检讨会,讨论工作如何做得更好。
比如,邀请有兴趣的业主与我们一起打球赛,以增进感情等,长期坚持,让业主关注我们,了解我们,产生感情交流。
比如,在可能时,帮有困难的业主送水,偶尔接送或照顾一下小孩等,作为我们日常必备的服务内容。
参照酒店的大堂经理方式,让业主很容易知道今天我们物业公司谁当值,如何快速找到我们等。
做业主的朋友,有困难就想起咱 同上,略
定期与业主开办活动 同上,略
做好工作,还要让业主知道
俗话说,酒香不怕巷子深,我们做了很多工作,如果业主不知道,不清楚,当有问题发生时,他们就会责怪我们平时无作为,如果让他们知道我们平时做了很多工作,那么当发生问题时,他们就
会认为是偶然性的事情,是难以避免的事情,对我们的责怪就会少很多。
所以,平时的很多工作,尽量想办法予以公布,通报,让业主尽可能多地了解我们,比如我们可以在各主要出口设一个公告栏,常更换我们的工作报告。
或者,定期召集业主,向他们作工作报告。
我们小区对面的阳光幼儿园有些作法值得学习,比如他们会将小孩每周的菜谱发给家长,定期与家长举办亲子活动,每年春秋季还要求家长与小孩一起出游,以增进感情,每周幼儿园将小孩的表现作评价,同时要求家长也将小孩在家的表现作书面评价,我们很多人总以为将事做好就行了,但如果别人不知道,他们就可能认为我们没有做。
保安工作计划
将一年的工作计划,每季,每月的工作计划张贴,及执行情况作对比,打铁须得自身硬,只有自已将工作做得扎实,不怕部分业主心不改,最终相信,绝大部分业主会喜欢我们,依赖我们。
保安评比
每月将保安进行评比,将其照片,事迹公布,让业主认识明星保安,增加保安的荣誉感。
保安警容
所有保安的照片及名字,工号,简介及曾经的光荣事迹上墙,让业主认识我们。每幢楼负责的保安相片,名字,手机张贴在楼层门口,让业主有需要时马上可以找到我们,同时也增加了各个保安的责任感。
安全知识,常见安全情况处理宣传
第12篇 物业管理工作程序范本
物业管理服务初步展示
万事开头难
良好的第一印象
物业管理的基本环节
策划阶段、前期准备阶段 (前期准备)
启动阶段(物业交付使用初期)
日常运作阶段(正常运作期)
策划阶段 1、早期介入
1.1检讨设计方案
(对日后管理不利因素作出改善建议)
1.2参与有关承建商会议,检讨进度;
1.3协助列出遗漏工程供发展商跟进;
2、制定物业管理服务方案:
1.1确定管理档次
1.2确定服务标准
1.3财务收支预算
3、选聘/组建物业管理机构: 前期准备阶段 1、机构的设置/人员编制
2、人员选聘/培训
3、编制公共公约/守则;
4、草拟工作细则;
5、设立财务制度;
6、物业租售的代理
启动阶段 1、物业的接管验收
2、用户入住
2.1宣传物业管理
2.2协助用户入住(卫生、协助搬迁、协调交通)
2.3搬迁期间的安全
2.4装修管理
3、产权备案/档案资料的建立
4、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立
日常运作阶段
日常管理/维护(房屋管理、设施管理等)
综合服务(安全、环境、便民服务等)
配套设施的完善
系统的协调(内/外)
房地产开发的一般过程 前期阶段之重点管理
――从使用者可持续发展参与规划
外部
配套设施:道路、商业、活动场所、垃圾处理等、
能源:水、电、气、备用、发展
保安、消防: 车场、住宅、设备
人文环境:绿化布置/选种/高度/搭配、园林境观策划等
建筑材料:外墙、公共场所材料易维护和更换
科技运用:智能化、网络等
室内
物业规格:电梯数目/速度、底高度、洗手间数目、公共照明、空调采暖等
用户单元:单元面积、管道、家电设备、阳台综合比例
内部空间:使用功能分区明显(社交与起居、休闲与家务)、细节空间(阳台、吊柜)
环保材料:涂料、门窗、管线 物业管理介入的步骤
循序渐进
架构设立――人员准备
工程技术――环境维护――安全管理
――物业服务――超量布置――正常运作
入住的前提条件
物业管理接管验收完成
已同发展商签订《物业管理 服务合同》
物业达到入住条件:
1、正式水电供应已通
2、设施设备验收合格
3、管理处有固定办公场所
什么是物业的接管验收
是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交的过程,移交应办理书面移交手续
是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验
在完成接管验收后,整体物业连同设备就应移交给物业管理企业
物业的接管验收的内容包括:
主体建筑
附属设备
配套设施
道路
场地
环境绿化
接管验收的作用 明确交接双方的责、权、利关系
确保物业具备正常的使用功能,充分维护业主的利益
为日后管理创造条件
物业接管验收的法规条款
全国条例
第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料: (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)物业管理所必需的其他资料。
接管验收的依据
1、建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》;
2、《工程竣工验收报告》;
3、现行的施工、安装技术规范,验收规范;
4、设备使用说明书、设计资料和技术参数;
5、消费者对质量的一般要求。 接管验收工作程序
一、查验应提交的相关资料
新建房屋接管验收应验交的资料
产权资料(4项)+技术资料(14项)
原有房屋接管验收应验交的资料
产权资料(5项)+技术资料(3项)
掌握接管验收的标准
新建房屋的接管验收标准
质量与使用功能的检验
原有房屋的接管验收标准
质量与使用功能的检验
危险与损坏问题的处理
接管验收注意事项
准备、约定――验收(复检)――
交付――保修――争议的解决 接管验收中常见
非结构性工程质量问题
1、屋面渗漏水。
2、有防水要求的地面渗水。
3、外墙面渗水。
4、室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动。
5、抹灰层、面砖、油漆、墙纸等饰面脱落残缺。
6、门窗开关不灵、缝隙过大、缺件。
7、厕所、厨房、盥洗室、阳台积水、倒泛水。
8、供水、供热系统漏水、漏气、暖气不热。
9、电器、电线漏电,灯具安装不牢。
10、排水管道堵塞,小区道路沉陷。
11、木地板、饰面砖不平整,发霉变色变形。
12、缺少信报箱、挂物钩、晾衣架、门牌。 交接双方的责任
为尽快发挥投资效益,建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前好房屋交验收准备,及时书面提请物业接管单位
进行接管验收,接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求的,接管单位在7日内签署验收合格凭证,并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得投入使用
接管验收时,交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时,双方协议处理办法,并商定时间复验,建设单位应按约返修合格,组织复验。
房屋接管交付使用后,如发生隐蔽的重大质量事故,应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位,共同分析研究,查明原因,如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理,如属使用不当、管理不善的原因,是应由接管单位负责处理。
新建房屋从验收接管之日起,应执行建筑工程保修的有关规定,由建设单位负责保修,并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满,按实结算,也可在验收接管时,双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用,由接管单位负责保修。
在接管验收中如有争议而又不能解决时,可申请当地县级人民政府房地产管理机关进行协调或裁决。
坚持(继续)接管验收
原则性与灵活性结合
细致入微与整体把握相结合
入 住 程 序
入住的概念
入住是指业主收到书面入住通知书并办理完结相应手续的过程。
在我国香港和南方沿海城市,人们把“入住”又称之为“入伙”。
业主入住前应准备的资料
(1)房屋买卖合同或建设单位开具的入住通知书
(2)用水(电)申请书
(3)业主(用户)或法人代表身份证及复印件
(4)业主及家属或法人代表一寸照片各二张
(5)代理人入住委托证明及代理人身份证
(6)法人购买者需提供法人资质证明及其复印件
(7)法人购买者需提供营业执照、税务登记证明及其复印件
(8)建设单位注明应提供的其它文件资料
业主守则主要内容
入住准备
1、入住工作计划
2、入住仪式策划
根据物业管理的特点及小区实际情况,为了提高小区整体形象,有效加强与业主、用户的沟通,通常由管理处组织举行入住仪式。
3、环境准备
入住工作程序注意事项
合理办理入住手续,避免集中办理产生混乱;
“一站式”和“专案小组”服务相结合,方便业主;
工作现场公开工作流程,提高效率和透明度;
设立专人引导车辆,维系有序现场;
明确修补队伍的安排,重点属单元室内遗留问题的修补;
充分运用机会宣传物业管理知识。
因故未能按时办理入住手续的,按照《入伙通知书》中规定的办法另行办理
入住时限的法律意义
入住时限是指《入住通知书》规定业主、用户办理入住手续的时间期限。
按规定,当新建商品房符合了交付使用的条件,建设单位或物业管理企业应适时发出入住通知,约定时间办理收楼手续,通常业主应在约定时间期限内办妥房屋验收手续,如因特殊原因无法及时收楼,必须征得建设单位或物业管理企业同意。
装修管理工作流程
物业管理装修管理实务
建筑物按承重结构分类 砖木结构--一般用于单层建筑及村镇住宅 砖-钢筋混凝土结构(即砖混结构)--一般用于6层左右民用建筑和中小型工业建筑 钢-钢筋混凝土结构--一般用于大型公共建筑及大跨度建筑 钢结构--一般用于超高层民用建筑和有特殊要求的工业建筑
哪些墙体属于承重墙
大部分六层住宅均为砖混结构,房屋由砖墙承重。预制楼板搁置处的那堵墙即为承重墙。一般在房间中,长边的墙多为承重墙。
高层住宅一般均为钢筋混凝土结构,由混凝土剪力墙、混凝土框架梁柱承重。一般砖墙均为非承重填充墙。厨房间、厕所间的分隔墙一般多为非承重墙;而混凝土墙面一般均为承重墙。 二次装修程序
装修的5个统一要求
(1)根据规定严禁的条款
(2)室内统一要求
(3)公共及室外统一要求
(4)特别情况的要求
(5)装修材料上的统一要求。
施工期间的管理
每日不少于3次的现场巡查
无证人员不得入小区
施工人员按区域工作
控制作业时间、拆打时间。
检查装修项目是否为核查过的项目。
检查施工人员的现场操作是否符合相关要求,如埋入墙体的电线是否穿管,是否用合格的套管
现场的防火设备是否配备,操作是否符合安全要求。
发现新增项目需指导用户及时申报。
现场的材料堆放是否安全。
垃圾是否及时清运,有无乱堆放。
装修户门外是否保持清洁卫生。
装修责任
(1)装修户责任
①凡因装修施工造成损坏公共设施、设备及公共部位或给他人财物造成损失的,由装修户承担全部责任及后果。
②因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等事故,装修户须负责修复(或承担修复费用),并视情况予以必要的赔偿。
③因装修施工引起报修的,装修户应承担全部维修费用。
(2)施工队责任
①施工队违反规定施工,不听从劝阻和安排的,管理处有权责令其停止施工。
②施工队需自行规范其行为。
③施工队需具备安全意识。
常见违规行为
擅自开工
超负荷有电
改动煤气管线
空调位置
改变门、窗、阳台等样式、颜色等
开凿楼面
在室外添加设施
擅自动火作业
改变门的开启方向
动用消防设施
随意放置装修材料和垃圾
违规使用电梯
不按时施工
施工证使用不当
。。。。。
住宅室内装饰装修管理办法
中华人民共和国建设部令第110号
二○○二年三月五日颁布
2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过,自2002年5月1日起施行。
第五条 住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:
(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;
(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;
(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
(四)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;
(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
第六条
装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为:
(一)
搭建建筑物、构筑物;
(二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;
(三)拆改供暖管道和设施;
(四)拆改燃气管道和设施。
第七条 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
第八条 改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准制订施工方案,并做闭水试验。
第九条 装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的,或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的,必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。
第三章 开工申报与监督
第十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。
非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修,应当取得业主的书面同意。
深圳市家庭居室装修管理规定
深圳市人民政府令 第90号
第二条 承租人或其他使用人对房屋进行装修,应经房屋所有权人书面授权。
第四条 家居装修应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准。 家居装修不得涉及公共设施、公共空间。 第二章 从业资格第八条 从事家居装修者,应具备下列条件,并办理工商注册登记:一)有固定的办公地点; (二)专业技术人员不少于3人,主要技术工人持有市主管部门颁发的上岗证;三)技术负责人具有3年以上装修施工管理经验,并具有助理级以上技术职称;四)注册资本或资金数额不低于50万元人民币。
第九条 从事家居装修者,应依市政府有关规章向市主管部门申领《承建资格证书》。
《承建资格证书》实行年度审验制度。审验内容包括施工业绩、施工质量、安全生产和守法经营情况等。
第三章 开工申报登记 第十四条 家居装修工程实行开工申报登记制度。 居民在对家居进行装修前,必须会同其委托的装修者向物业管理单位申报登记,填写由市主管部门统一印制的《家居装修申报表》一式三份,如实申报装修项目、标准、施工人数、拟开工时间和竣工时间等内容,并提交装修合同复印件、交验装修者《承建资格证书》原件,物业管理单位收件后应当出具回执。 对符合条件者,物业管理单位收到开工申报登记申请后三个工作日内予以登记。 居民和装修者在办理开工申报登记时,应分别向物业管理单位交纳1000元装修保证金。 第四章 施工现场管理 第十九条 家居装修活动必须保证建筑物结构和使用安全,禁止下列行为:一)改变房屋承重结构;二)在承重墙上穿洞,拆除连接阳台的墙体、门窗;三)不适当增加楼面静荷载,包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等;(四)任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道,不经穿管直接埋设电线或改线;五)破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层;六)使用不符合消防要求的装修材料;七)其他违章装修活动。 确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的,居民应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案,报政府设计审批部门审批。 第七章 罚则 第三十八条 违反本规定第十二条,未取得《承建资格证书》承接家居装修工程业务的,责令其停止违法行为,并处以违法所得两倍的罚款,无违法所得或违法所得难以查清的,处以一万元以上五万元以下罚款。 第三十九条 违反本规定第十四条,未向物业管理单位申报登记擅自开工,或者在申报登记时提供虚假资料的,责令改正,补办手续,拒不改正的,可对居民、装修者处以五百元以上一千元以下罚款。
案例一:
某日,某高层楼宇32楼b室(二层户型)的业主向管理处报上一份装修申报表,申请在阳台装一台太阳能热水器,管理处前台工作人员审核后同意报装修主管。装修主管询问情况时,发现地点不够确认。于是,装修主管去现场核实,但他核实情况后未同意装修方案,并将申报表直接返还了管理处前台工作人员,要求其检查管理处装修管理工作的各个工序。
案例分析:
第一,装修主管对申报资料有疑问,说明资料填写不明确,询问中又发现业主申报地点与管理处对施工地点回答不一致,说明中间有疑问。于是装修主管到现场核对,发现该户申请的设置部位为共用天面,而非业主自用部分。这说明管理处前台工作人员没有准确把握有关规定盲目接受申请。所以将申报表直接返还了管理处,要求检查各工序存在的问题并予以改进。
第二,管理处前台工作人员在核查申报表
填写情况时未认真落实所申报的情况及具体位置,填写资料亦过于简单,以至于上报后仍不明业主安装设备的具体位置,应对相关人员加强培训和约束。
案例二:
某日,某高层楼宇巡楼员在巡检过程中,发现某户业主未经申报擅自违章更换了4扇铝合金窗。于是,巡楼员开出违章整改单,要求其进行整改。
案例分析:
此案例表面上看是巡查中发现了问题,但仔细分析就不难看出,更换4扇窗是需要一定时间的。此案例中有如下问题需引起注意,第一,在发现问题之前巡楼员的巡查工作做的是否到位为什么事前没有发现违章这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况;
第二,大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的这需要检查大堂值班的环节;
第三,开出违章整改单,必须说明违章的依据、要求整改的时限、以及拒不整改时将采取的措施,而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单须掌握的基本要点。
案例三:
大堂巡楼员发现某栋高层顶楼有钢材料堆放,即上前询问,经了解发现业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼,为此,巡楼员告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图,业主于是请装修队出了一张布置图,但管理处认为不行。于是业主大为不满,说管理处管得太多。 案例分析:
这个案例是目前大多数装修管理中容易出现的。但处理结果却是五花八门,尤其是管理处主任如果没有正确的指导意识,往往会出现指导错误,从而导致不安全因素的产生。
