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第1篇 物业设施设备综合管理规定-5
物业设施设备综合管理规定5
1目的
从总体上确立各类设施设备的管理要求,确保各类设施设备管理工作的统一、完整和完善。
2适用范围
适用于公司各部门对设施设备的综合管理。
3引用标准和文件
3.1iso9001:2000
3.2公司《质量手册》第六章第一节资源的提供与管理
4职责
4.1各小区/大厦管理处具体负责本小区设施、设备的管理。
4.2工程技术部负责对小区的设施设备管理工作进行组织、指导和协调。
4.3维修中心和各小区维修组负责责任范围内设施设备维修和维护,建立设备台帐。
5程序要求
5.1设施设备管理流程图(附后)
5.2设施设备的交接验收
5.2.1公司在接管新物业时,主管责任部门负责按国家的法律法规、设备使用说明书和设施设备移交清单等相关资料对接管区域的设施设备进行验收。对达不到要求的,应通知有关单位进行整改。设备的接管由主管责任部门办理相应手续,相关资料由主管责任部门复核存档。(设施设备管理纳入维修中心管理的小区或大厦,维修中心为设施设备管理的责任部门;未纳入维修中心管理的设施设备管理的责任部门为小区或大厦管理处。)
5.2.2设施设备正式接管后,由主管责任部门进行清点,并分别在《设施/设备台帐》上登记。
5.2.3新接管物业设施设备的交接验收操作具体见《设施设备交接验收制度》。
5.3设备的购置
5.3.1设备的决策与选择
5.3.1.1使用部门根据需要提出购置申请,由该部门组织进行可行性论证后呈报总经理审阅。总经理批准后,由工程部对同类多家产品做出经济技术性能综合评价提交总经理决策。具体操作详见《设备购置规程》。
5.3.1.2工程部负责对设备进行综合评价。
必要时应采取以下措施:
a)了解国内外市场信息,如生产厂家、价格、质量、性能等;
b)向经初步挑选的供货方索取报价单、技术说明书等有关资料。
5.3.2设备采购的审批
5.3.2.1总经理根据工程部提交的综合评价及申请的实际情况对设备采购进行审批。
所有权属于业主的设备在经过总经理审核后由管理处呈报给业主委员会审批。
5.3.3设备的采购
设备在办妥购置审核手续后,按'公开、公平、公正'原则采用询价、议价、招标等形式,由相关部门进行采购。
5.3.4设备的验收
5.3.4.1外购设备到货后,应由工程技术部、采供部门和设备使用部门一起参加开箱验收,并将验收情况记录在'设备开箱验收单'中,有关技术资料由工程技术部收集存档。
5.3.4.2在验收中,如发现问题,应及时向有关方面查询或向责任方索赔,如设备验收不合格,由采购人员与供货方进行交涉和处理。
5.3.4.3对技术要求比较复杂,且公司无法进行验收的,由工程技术部报告总经理批准后,委托第三方验收,工程部及相关部门协同参加。
5.3.5安装、调试和移交
5.3.5.1需要安装的设备,如水泵、巡更设备等,其安装工作由工程技术部负责组织实施,工程部可独立完成该项工作,也可委托专业单位进行检查、调试,确信达到技术规定的要求后,即可提交验收。
5.3.5.2工程技术部、安装单位会同使用部门对设备进行安装验收,验收合格后,必须填写'设备安装验收交接报告'移交给使用部门。详见《设备验收、安装与移交规程》。
5.4设施设备的档案管理
5.4.1技术资料的管理
5.4.1.1公司自有设备(所有权属于公司)的技术资料应集中交工程技术部归档,并进行统一管理。工程部可对技术资料进行备份,视情况在统一登记后分发给使用部门。
5.4.1.2业主所有设备(所有权属于业主)的技术资料由小区管理处归档,并进行统一管理。
5.4.2设备的档案管理
工程技术部负责对设备进行统一分类和编号,并建立设备台帐由专人负责保管。各管理处应建立设备分类台帐。具体操作详见《设施设备档案管理制度》。
5.5设施设备的使用、维护与维修
5.5.1设施设备的维护保养和维修
5.5.1.1各小区维修组应对设施设备进行日常巡检,发现问题及时排除,具体操作详见《设施设备日常巡检制度》。
5.5.1.2设备的定期维护保养由专职维修人员完成,具体操作详见《设施设备维修保养规程》。
5.5.1.3电梯、水泵、锅炉、冷水机组等重要设备必须由专人管理、维护、检修,并建立相应的机房管理制度。
5.5.1.4发生设备事故后,事故发生部门应填写'设备事故报告书',经工程技术部经理签署意见后,送总经理批示,转由工程部和相关部门处理。
5.5.1.5维修中心、各小区维修组负责指定责任范围内设施、设备的年度维修保养计划,报工程技术部审核后实施,具体操作详见《设施设备维修保养规程》
5.5.1.6设施设备如发生故障或损坏,则应由使用部门报维修组或维修中心进行维修。具体操作详见《日常报修规程》。
5.5.1.7业主需要维修、安装等服务的,由小区维修组提供,具体操作详见《日常报修规程》。
5.5.2监视和测量装置的管理
5.5.2.1工程技术部负责建立监测设备的定期校准计划,并做好各类校准、鉴定记录。
5.5.1.2工程技术部负责监测设备的校准、鉴定,本公司无法鉴定或国家规定的应送国家专门检测机构进行'外检',其余设备则由工程部负责进行'内检',具体操作详见《监视和测量装置控制规程》。
5.5.3设备的封存和启封
5.5.3.1各部门根据需要停用某设备或新购未使用达三月以上的设备,由维修中心或维修组对设备进行封存处理,并在设备档案中予以记录。
5.5.3.2需要重新使用封存设备时,应由维修中心或维修组进行启封检查和试运行,确认合格后方可投入使用,并在原档案中注明启封日期和相关事项。
5.5.4维修零备件管理
维修中心负责组织维修零备件管理,各小区维修组负责本小区的维修零部件管理。具体操作详见《维修零部件管理制度》。
5.6设施设备的改造和更新
当原有设施设备已不能适应需要时,可由使用部门提出申请,经工程部签署意见后,报总经理审批。所有权属于业主的还需报业主委员会审批。如果属于改造范畴,则由工程技术部会同有关部门实施,具体操作见《设备更新改造和大修管理规程》和《共用设施大中修管理规程》;如果属于更新范畴,则由使用部门按《设备购置程序》办理。
5.7设备的报废
5.7.1设备的报废应由使用部门提出申请,由工程部负责进行技术鉴定,确认符合报废要求后,填写'设备报废申请单',经总经理批准后由使用部门作报废处理(所有权属于业主的还需经业主委员会批准),设备作报废处理后,财务部应注销设备资产,各建帐部门应注销设备台帐。
5.7.2报废设备有多种处理方法
具体可作如下处理:
a)出售;
b)零拆,对可利用零部件进行拆除备用;
c)无用部件作废品处理;
d)处理资金交财务部作设备残值处理。
5.8意外事件处理预案
5.8.1电梯紧急援救预案
维修组接到报告后,立即派人前往电梯机房,切断机房主电源并对曳引机进行手动操作,使电梯轿厢移至最近层平层处,打开厅门、轿门放人或卸货。具体操作见《电梯应急处理规程》
5.8.2断电预案
当发现停电时,配电房值班人员应首先确认是外线停电还是内部故障。如果是外线停电,应立即进行倒闸操作,将负荷切换到另一个供电回路上。如果是内部跳闸,则应先把分开关拉开,进行检查。没有异常情况就试送总开关,再试送各分开关。如果发现异常,应迅速派出维修人员抢修。具体操作见《供电系统应急处理规程》
5.8.3断水预案
如果是内部水管爆裂或其他故障而导致停水,维修组应迅速派出人员抢修。如果是外部停水,维修组应立即通知水厂抢修并切断所有公共区域用水,以保证业主用水得以暂时维持。具体操作见《给排水系统应急处理规程》
6相关文件
《设施设备日常巡检制度》
《设施设备维修保养规程》
《维修零部件管理制度》
《维修工具管理制度》
《供电系统应急处理规程》
《给排水系统应急处理规程》
《电梯应急处理规程》
《日常报修规程》
《设备事故处理规程》
《设备更新改造和大修管理规程》
《共用设施大中修管理规程》
6.1资源提供
6.3基础设施
6.4工作环境
第2篇 物业设施设备综合管理规定
物业设施设备综合管理规定51目的从总体上确立各类设施设备的管理要求,确保各类设施设备管理工作的统一、完整和完善。
2适用范围适用于公司各部门对设施设备的综合管理。
3引用标准和文件
3.1iso9001:20223.2公司《质量手册》第六章第一节资源的提供与管理
4职责
4.1各小区/大厦管理处具体负责本小区设施、设备的管理。
4.2工程技术部负责对小区的设施设备管理工作进行组织、指导和协调。
4.3维修中心和各小区维修组负责责任范围内设施设备维修和维护,建立设备台帐。
5程序要求
5.1设施设备管理流程图(附后)
5.2设施设备的交接验收
5.2.1 公司在接管新物业时,主管责任部门负责按国家的法律法规、设备使用说明书和设施设备移交清单等相关资料对接管区域的设施设备进行验收。
对达不到要求的,应通知有关单位进行整改。
设备的接管由主管责任部门办理相应手续,相关资料由主管责任部门复核存档。
(设施设备管理纳入维修中心管理的小区或大厦,维修中心为设施设备管理的责任部门;
未纳入维修中心管理的设施设备管理的责任部门为小区或大厦管理处。)
5.2.2 设施设备正式接管后,由主管责任部门进行清点,并分别在《设施/设备台帐》上登记。
5.2.3 新接管物业设施设备的交接验收操作具体见《设施设备交接验收制度》。
5.3设备的购置
5.3.1 设备的决策与选择
5.3.1.1使用部门根据需要提出购置申请,由该部门组织进行可行性论证后呈报总经理审阅。
总经理批准后,由工程部对同类多家产品做出经济技术性能综合评价提交总经理决策。
具体操作详见《设备购置规程》。
5.3.1.2工程部负责对设备进行综合评价。
必要时应采取以下措施:a)了解国内外市场信息,如生产厂家、价格、质量、性能等;
b)向经初步挑选的供货方索取报价单、技术说明书等有关资料。
5.3.2 设备采购的审批
5.3.2.1 总经理根据工程部提交的综合评价及申请的实际情况对设备采购进行审批。
所有权属于业主的设备在经过总经理审核后由管理处呈报给业主委员会审批。
5.3.3 设备的采购设备在办妥购置审核手续后,按'公开、公平、公正'原则采用询价、议价、招标等形式,由相关部门进行采购。
5.3.4 设备的验收
5.3.4.1 外购设备到货后,应由工程技术部、采供部门和设备使用部门一起参加开箱验收,并将验收情况记录在'设备开箱验收单'中,有关技术资料由工程技术部收集存档。
5.3.4.2 在验收中,如发现问题,应及时向有关方面查询或向责任方索赔,如设备验收不合格,由采购人员与供货方进行交涉和处理。
5.3.4.3 对技术要求比较复杂,且公司无法进行验收的,由工程技术部报告总经理批准后,委托第三方验收,工程部及相关部门协同参加。
5.3.5 安装、调试和移交
5.3.5.1 需要安装的设备,如水泵、巡更设备等,其安装工作由工程技术部负责组织实施,工程部可独立完成该项工作,也可委托专业单位进行检查、调试,确信达到技术规定的要求后,即可提交验收。
5.3.5.2 工程技术部、安装单位会同使用部门对设备进行安装验收,验收合格后,必须填写'设备安装验收交接报告'移交给使用部门。
详见《设备验收、安装与移交规程》。
5.4设施设备的档案管理
5.4.1技术资料的管理
5.4.1.1公司自有设备(所有权属于公司)的技术资料应集中交工程技术部归档,并进行统一管理。
工程部可对技术资料进行备份,视情况在统一登记后分发给使用部门。
5.4.1.2业主所有设备(所有权属于业主)的技术资料由小区管理处归档,并进行统一管理。
5.4.2设备的档案管理工程技术部负责对设备进行统一分类和编号,并建立设备台帐由专人负责保管。
各管理处应建立设备分类台帐。
具体操作详见《设施设备档案管理制度》。
5.5设施设备的使用、维护与维修
5.5.1设施设备的维护保养和维修
5.5.1.1各小区维修组应对设施设备进行日常巡检,发现问题及时排除,具体操作详见《设施设备日常巡检制度》。
5.5.1.2设备的定期维护保养由专职维修人员完成,具体操作详见《设施设备维修保养规程》。
5.5.1.3电梯、水泵、锅炉、冷水机组等重要设备必须由专人管理、维护、检修,并建立相应的机房管理制度。
5.5.1.4发生设备事故后,事故发生部门应填写'设备事故报告书',经工程技术部经理签署意见后,送总经理批示,转由工程部和相关部门处理。
5.5.1.5维修中心、各小区维修组负责指定责任范围内设施、设备的年度维修保养计划,报工程技术部审核后实施,具体操作详见《设施设备维修保养规程》
5.5.1.6设施设备如发生故障或损坏,则应由使用部门报维修组或维修中心进行维修。
具体操作详见《日常报修规程》。
5.5.1.7业主需要维修、安装等服务的,由小区维修组提供,具体操作详见《日常报修规程》。
5.5.2监视和测量装置的管理
5.5.2.1 工程技术部负责建立监测设备的定期校准计划,并做好各类校准、鉴定记录。
5.5.1.2工程技术部负责监测设备的校准、鉴定,本公司无法鉴定或国家规定的应送国家专门检测机构进行'外检',其余设备则由工程部负责进行'内检',具体操作详见《监视和测量装置控制规程》。
5.5.3设备的封存和启封
5.5.3.1 各部门根据需要停用某设备或新购未使用达三月以上的设备,由维修中心或维修组对设备进行封存处理,并在设备档案中予以记录。
5.5.3.2 需要重新使用封存设备时,应由维修中心或维修组进行启封检查和试运行,确认合格后方可投入使用,并在原档案中注明启封日期和相关事项。
5.5.4维修零备件管理维修中心负责组织维修零备件管理,各小区维修组负责本小区的维修零部件管理。
具体操作详见《维修零部件管理制度》。
5.6设施设备的改造和更新当原有设施设备已不能适应需要时,可由使用部门提出申请,经工程部签署意见后,报总经理审批。
所有权属于业主的还需报业主委员会审批。
如果属于改造范畴,则由工程技术部会同有关部门实施,具体操作见《设备更新改造和大修管理规程》和《共用设施大中修管理规程》;
如果属于更新范畴,则由使用部门按《设备购置程序》办理。
5.7设备的报废
5.7.1 设备的报废应由使用部门提出申请,由工程部负责进行技术鉴定,确认符合报废要求后,填写'设备报废申请单',经总经理批准后由使用部门作报废处理(所有权属于业主的还需经业主委员会批准),设备作报废处理后,财务部应注销设备资产,各建帐部门应注销设备台帐。
5.7.2 报废设备有多种处理方法具体可作如下处理:a)出售;
b)零拆,对可利用零部件进行拆除备用;
c)无用部件作废品处理;
d)处理资金交财务部作设备残值处理。
5.8意外事件处理预案
5.8.1 电梯紧急援救预案维修组接到报告后,立即派人前往电梯机房,切断机房主电源并对曳引机进行手动操作,使电梯轿厢移至最近层平层处,打 门、轿门放人或卸货。
具体操作见《电梯应急处理规程》
5.8.2 断电预案当发现停电时,配电房值班人员应首先确认是外线停电还是内部故障。
如果是外线停电,应立即进行倒闸操作,将负荷切换到另一个供电回路上。
如果是内部跳闸,则应先把分开关拉开,进行检查。
没有异常情况就试送总开关,再试送各分开关。
如果发现异常,应迅速派出维修人员抢修。
具体操作见《供电系统应急处理规程》
5.8.3 断水预案如果是内部水管爆裂或其他故障而导致停水,维修组应迅速派出人员抢修。
如果是外部停水,维修组应立即通知水厂抢修并切断所有公共区域用水,以保证业主用水得以暂时维持。
具体操作见《给排水系统应急处理规程》6相关文件《设施设备日常巡检制度》《设施设备维修保养规程》《维修零部件管理制度》《维修工具管理制度》《供电系统应急处理规程》《给排水系统应急处理规程》《电梯应急处理规程》《日常报修规程》《设备事故处理规程》《设备更新改造和大修管理规程》《共用设施大中修管理规程》
6.1资源提供
6.3基础设施
