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第1篇 x花园物业管理思路规范
畔岛花园物业管理思路
根据畔岛花园的特点和物业管理需求分析,我们提出以下管理思路:
一、高水平的管理和专业化的素质源于扎实的物业管理理论和丰富的物业管理经验。顺驰物业经过多年的工作探索,摸索出一条经验,就是用心管理、贴心服务,管理重在执行,服务到最小细节需要不折不扣的执行。在畔岛花园自然与文明结合的文化居住区内,我们将针对小区物业品质高、管理面积较大、停车场使用率高等特点,充分发挥公司自身优势,实行资源共享,全心全意为业主服务,努力铸造成为高品质居住环境的典范。
二、根据畔岛花园的特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验,我们将畔岛花园管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将畔岛花园提到一个较高的层次上,实现高消费投资,高价值体现,将畔岛花园变成一个体现现代社会文明价值的综合性社区。但是,根据畔岛花园项目物业品质和武汉市消费水平,我们对物业管理价格定位进行了分析,并且针对不同的组团实行不同的收费标准。经过我公司的测算,我们认为,本方案中提供的物业服务收费标准,在一定阶段内基本上满足畔岛花园日常管理的收支平衡。低廉的收费标准并不意味着降低物业服务标准,相反,我公司取得的众多业绩表明,物业管理质量的保证是靠公司建立和实施完善的物业管理质量体系以及完善的规章制度。我们在绿化、保洁、维修、保安等方面都有规范的管理制度和措施,在畔岛花园的物业管理中我们会提供高效、专业的管理和服务,全方位降低管理成本、大力提高工作效率,让业主真正受益。
三、充分重视前期介入的作用,我们将在畔岛花园开盘之前选派具有丰富物业管理服务工作经验的项目管理人员组建物管项目筹备组。人员包括:工程技术、客服、行管、丰富物管经验的项目经理,进行项目的前期介入。 根据畔岛花园的开发进度,我们将适时调整介入方案,并配合畔岛花园的开发进度分期实现正式接管。
四、畔岛花园属于东西湖区金银湖区域内较大的社区,政府基层组织工作尤为重要。我公司将和居委会、派出所等相关部门全力配合,共同维护业主的利益。
五、考虑到武汉物业管理普及情况,我们的服务对象多为对物业管理接触较少的人士,对物业管理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、拖、拒交等现象。我公司针对此情况,除了在服务上加强外,同时大力宣传物业管理和相关的法律法规,让众多业主知晓,进而理解支持物业管理工作。
六、我公司在前期业主入住期间,通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传,制作业主入住手册,业主临时公约,装饰装修管理规定发放。并且按照规定对业主的房屋装修提供相关管理服务。
七、针对畔岛花园的具体情况,采取一体式的安全管理体系。各个组团分别设置监控岗位,此外在园区公共道路和配套建筑上,设置巡逻岗。红外安防、楼宇智能、区域监控、可视对讲等都是畔岛花园智能化中使用的设施。我们深知,一个良好的居住环境,安全十分重要,基于开发商对项目的规划设计,对智能化系统,安防系统的配备和使用,我们将努力打造人防、技防有机结合的安全防范系统体系,为畔岛花园业主提供和谐、安宁、优美、和谐的居住环境。
八、在项目员工招聘上,采用有经验的管理人员来管理,同时兼顾项目所在地东西湖区下岗失业人员多的实际情况,兼顾考虑个别岗位可安排畔岛花园内的住户,帮助解决一些困难户的问题。
九、我公司将联合武汉市和东西湖区有关部门,在畔岛花园内大力开展各种有益的社区活动,推动精神文明的发展,形成良好的社区文化,并使之成为我们创造一流物业品牌的有力支撑点。
十、在管理团队方面,本着'专家型团队、学习型组织'的思路。我公司调派有丰富经验的管理人员到畔岛花园管理中心任职,定期安排畔岛花园管理中心的员工参加培训和学习,不断提高管理处的管理水平。
第2篇 s花园物业管理机制确定规范
雅芙花园物业管理机制的确定
1)目标管理责任制
基本原则:我公司在雅芙花园项目设立雅芙花园项目管理处,全权负责该小区的物业管理。
1.未来的业主委员会、物业公司共同构成管理处决策层,通过服务中心指挥协调和监控。
2.服务中心负责接待受理、人事管理、财务管理、收费、档案整理、社区文化及多种经营,并开展中介、便民服务,为广大业主分忧解难、尽心服务。
3.保安部负责小区的值班巡逻、交通组织、消防和突发性事件处理等工作,并积极开展日常服务。
4.综合管理部负责小区内卫生保洁、绿化养护、房屋及装修管理、工程维修服务。
2)、激励机制
以人为本、服务至上是我公司重要的经营理念,也是我公司企业文化的精髓。它坚持以人为中心,尊重人、理解人、关心人、培养人,以激励员工上进、实现员工的自身价值为出发点,倡导和营造既相互尊敬、相互信任,又有明确行为规则这样一种和谐有序的舒畅环境,实现管辖区的管理目标。
a、激励从实现方式上来说又可分为双重激励,第一层次为员工的奖惩体系和报酬体系,第二层次则包括沟通、提升、文化、学习、旅游等方面的激励。
b、奖惩体系必须坚持'奖惩分明'和'优胜劣汰'的原则,我们主要依托于严密完整的规章制度,及时和准确的奖惩是我们用来维持员工长久工作动力的法宝之一。
c、报酬体系主要通过对员工直接分配所得来激励员工。绩效管理与绩效考核,是我们进行奖金分配决策的主要依据。
d、我们强调'走动管理'的沟通体系,增进员工对企业的了解和信任。
e、对于要求上进的、追求自我价值提升的员工,我们将把提供培训放在集体和个人发展中的重要位置,并为此提供足够资金和物质装备。
3)、监督机制
管理处在开展物业管理的过程中,将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作,定期向公司和业主委员会报告工作,检讨物业管理运作事务,提交财务报告书,并制订出日常工作计划分解量化到部门及每个岗位,实行目标管理责任制,每年对管理目标进行考核。具体作法是:
a、公开监督制:公布管理处监督投诉电话,设立意见箱,24小时受理投诉。所有员工佩带工作证上岗,以便于公开监督。
b、业主评议制:管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈,对业主或其它来源的信息有分析、有处理、有跟踪、有反馈。
c、定期报告制:管理处定期向公司和业主委员会报告物业工作,检讨物业管理服务事宜,确保实现管理服务承诺。
第3篇 某花园物业管理处员工礼仪规范
花园物业管理处员工礼仪规范
1、按规定着装,佩带工作牌,精神饱满,面带微笑,早上上班主动向同事说'早上好',下班向同事道别说'再见'。
2、得到别人的帮助应当说'谢谢',没时间帮助别人时应说'很抱歉,下次一定帮您';
3、在公共场所应讲普通话;
4、业主或顾客进门时,应主动点头微笑,并说'您好,有什么事情需要我帮忙吗';
5、在为业主或顾客办理事情时,应说'请稍侯,我马上为您办好';顾客所反映的问题或要办的事情不属于本部门时,应说'请跟我来'或'我带您去'、'我一定帮您转达';
6、顾客提出意见或建议时,应眼望对方,用心倾听,点头称是,表示出尊重与理解、接受。并要说'谢谢您,希望以后多提意见';
7、当顾客所提之事,我们不能及时答复时应说'我一定向领导转告,尽快给您答复'(一定要答复),并留下对方的姓名、房号、电话号码以便联系;
8、顾客离开时应说'再见';
9、接听电话时应说'您好,这里是......',接听电话应发音清楚,音调适中,用愉快、友好的声调向对方问好。来电者声音含糊不清时,应注意倾听,保持耐心问清问题所在,友善的给予帮助;
10、与顾客交谈时,与对方保持1.5米左右的距离,目视对方眼至胸之间,保持微笑,认真聆听,并点头称是,勿打断客人讲话,重点的要做记录;
11、如遇到客人态度粗鲁,须保持冷静,不可与住户发生争执,同时通知有关部门迅速解决问题;
12、给客人指导方位时,掌心朝上指引,不得用笔等手中物件指引;
13、禁止在客人面前抽烟、吃东西、嚼口香糖、看书报等等;
14、陪同客人或领导参观或检查工作时,应在客人或领导右前方二至三步远领路,与客人大约呈130度角,步伐与客人一直,身体侧向客人;
15、参观客人或检查工作的领导离开时,应说'欢迎您下次再来指导',并说'再见';
16、引导客人或领导上、下楼梯时,上楼梯应让客人或领导走在前,下楼梯时让客人或领导走在后;
17、引导客人乘搭电梯时,应让客人先入,不得自己先行,电梯进门左侧为业主,到达时请客人先步出电梯;
18、与客人相遇时要稍稍停步,侧身于右侧,点头示意,主动让路;
19、因距离较远,须大声呼喊时,客人听到后,应马上说'您好,对不起,请......'
20、对生人、熟人、住户、访客及装修工人一样热情对待;
21、保安员对公司经理(主任)以上领导及集团领导要行标准军礼;
22、要注意称呼顾客姓氏,不知姓氏之前,要称呼'先生'或'女士';
23、指第三者时不能讲'他',应称'这位先生/女士',顾客讲'谢谢'时应讲'不用谢',不得毫无反应;
24、当为顾客完成一项服务后,应主动询问是否还有其他事情需要帮助;
25、面对顾客应表现出热情、亲切、真实、友好,做到精神饱满,不卑不亢。
第4篇 巴比伦花园物业交付后管理计划规范
巴比伦花园物业交付后的管理计划
为了使物业保值、增值,管理处工作人员会认真做好物业的接管验收工作,加强装修管理,增强业主和物业公司之间的沟通,以确保物业品质不断得到提升,同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作,使开发商与物业公司的品牌共同提高,达到“双赢”的目的。
1、业主入户前
我公司对物业进行现场查勘,力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施,配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。
在和发展商进行物业的交接验收中,由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料(验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》)。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单,在一定期限内由开发施工单位整改修复,再由我公司验收合格后接受。
同时协助发展商制定《使用公约》、《业主手册》等文件,同时准备好业主入户所需要的《入伙手续书》、《业户信息表》、《入伙资料签收表》、《房屋质量整改通知书》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《代办服务委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收表》等书面资料。另一方面,做好小区的开荒保洁工作,进入日常工作状态;保安人员要熟悉小区情况;设备维修人员做好检查工作,保证公共设备设施的完好,以一个整洁、舒适、温馨的环境迎接业主入户。
2、业主入户中
业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表,对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有:《业户手册》、《装修管理办法》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙签收单》等,并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。
其中尤为重要的工作就是装修管理,按公司标准向业主做好解释工作,并准备好《装修申报表》、《施工人员登记表》、《施工人员出入证》、《施工许可证》、《动用明火许可证》、《安全责任书》等书面资料,业户服务人员会将《施工人员登记表》复印件交保安主管;
保安巡岗按表查验施工人员的 《施工人员出入证》,并巡视跟踪施工队的装修过程,督促施工队文明施工,保持环境整洁,建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地,不允许将垃圾堵住楼道,不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道;夜间保持施工区安静。管理处除保安外,业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查,发现违章及时纠正,装修结束应经过验收,装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理处经理确认。
3、业主入住后
进入全面管理阶段后,物业管理处将以公司企业标准为指导,主要开展以下工作(但不限于):
房屋管理:建筑物以及其附属物的保养、维修;
设备设施管理:对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修;
清洁管理:加强清洁员工的管理,维护物业范围内的清洁卫生;
绿化管理:物业范围内的绿化建设和养护;
消防管理:建立消防队伍,对物业范围内消防器材、消防设施等管理;
安全管理:加强保安队伍的建设管理,确保物业内安全、舒适;
车辆管理:维护行人、车辆的交通秩序,以及车辆停放秩序;
产籍管理:指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正,保证产籍的完整、准确、与实际相符;
财务管理:对物业管理资金运作和管理;
协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。
第5篇 巴比伦花园物业交付前管理计划规范
巴比伦花园物业交付前的管理计划
我公司将根据贵方物业施工进度的实际情况,对“巴比伦花园”制订相应的科学、成熟的物业管理前期顾问工作计划,并按计划开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
1、建设施工
建设过程中,物业管理前期顾问人员应经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步增加对物业硬件的了解,对有些影响使用功能的问题应早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;
审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;
提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;
提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;
帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;
提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;
检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);
检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;
配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;
提出遗漏工程项目的建议;
对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,减少成本投入和今后的物业管理成本。
2、竣工验收
物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。
参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;
发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;
参与重大设备的调试和验收;
制订物业验收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。
3、物业销售
良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者及租房者,同时也有助于贵方提高企业品牌形象及知名度。物业管理前期介入人员将根据实际情况,协助贵方的物业销售、租赁和宣传推广。
制定合理的物业管理收费标准,为物业销售、租赁作好准备;
售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;
委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;
对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;
提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。
4、规章制度制订
物业管理前期介入人员将制订相应的规章制度及编制有关文件,印制各种证件,进行机构设置、人员聘用和人员培训前期工作。
住宅使用公约;
装修管理办法;
装修管理协议;
入伙手续书;
代办服务委托书;
保管钥匙委托书;
保管钥匙承诺书;
房屋验收表;
钥匙签收表;
业主信息表;
施工人员登记表;
安全责任书。
第6篇 z花园物业管理服务范围规范
畔岛花园物业管理服务范围
顺驰物业公司将以政策和法规为理论数据,寓管理与服务之中,建立社区服务体系。为住户提供全方位管理和服务,服务项目呈现多元化、全方位态势,为畔岛花园业主提供优质的物业管理服务。物业管理服务总体归纳为'六项管理、三类服务',即'房屋及设施设备管理服务、环境卫生管理服务、治安消防管理服务、绿化管理服务、车辆交通管理服务和其它公共管理服务';常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(非合同全方位、多层次的综合服务)。
一、常规性公共服务
即物业为履行物业管理合同,向全体业主及住户提供的经常性服务,是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等,我们将为业主及住户提供专业、入微、优质的服务。
1.房屋及公共、共用设施设备管理服务
2.范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
3.公共、共用设施、设备的管理
4.范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
5.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
6.范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地上车库等。
7.智能化设施设备
8.范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统,周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
9.环境卫生管理服务
10.对小区公共部位和区域的环境卫生进行管理,是一项经常性的管理服务工作,它包括小区内公共部位和区域的清洁、卫生及各种垃圾的收集。各种环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日产日清,按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生,区域管理的过程控制,确保向住户提供高档次的服务及高质量的生活场所。
11.绿化管理服务
12.绿化的功能是美化人居环境,提高人们身心健康水平。通过专业化人员的管理,科学合理地保养、管理小区的绿化,使小区绿化达到绿草荫荫、绿树成荫的效果。绿化管理的主要内容是树木、花卉、草坪的养护。
13.树木、花卉的养护:主要内容是浇水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病虫害、养护。
14.治安消防管理服务
15.治安消防是小区物管工作重点之一。要贯彻'预防为主、防治(消)结合'的方针,对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
16.治安消防管理是为了保障所管物业区域内的财物不受损失,人员不受伤害,维护小区正常的工作、生活秩序。对消防工作实施管理,预防小区物业区域内火灾的发生。最大限度地减少火灾损失,为住户的生活提供安全的环境,保护小区业主、住户的人身和财产的安全。
17.车辆交通管理服务
18.对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作,确保车辆安全、交通畅通、组织有序,停放整齐,从而创造优美、安全的辖区环境。
19.其它公共管理服务
20.在小区物业辖区内,为确保小区业主及住户的生活安全及小区的整体美观,特定的各种管理服务制度如:装修管理规定、停车场管理规定、公共设施设备使用规定、小区消防管理规定等各种规定,有效地为业主创造一个舒适、安宁的生活环境。
二、委托性专项服务
属于物业管理服务协议外的服务内容,是为某些住户群体提供的专项服务,如:为高层住户24小时开启电梯、24小时高层供水及水泵、消防设备维修保养等。专项服务收受,按所享受住户群体之建筑面积合理负担。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
三、经营性多种特约服务
它是为满足业主和住户特别需要而提供的个别服务,即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造畔岛花园温馨、和谐的社区环境,努力使居民生活更方便、更迅捷。顺驰物业的便民服务有多年的工作经验,真正从居民的日常生活细节考虑,以点点滴滴的积累和平凡的小事来体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平,从而使每一位业主及住户都能体验到生活在畔岛花园这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心,有步骤地开展各种无偿与有偿特约服务,并不断倾听业主及住户的意见,开辟新的服务项目。
