物业管理企业财务核算规范（十二篇）

发布时间：2024-11-20 查看人数：17

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物业管理企业财务核算规范

第1篇物业管理企业财务核算规范

物业管理财务部门的基本职责一般有以下几个方面:

1、按照国家的有关法规,建立和健全内部各项财务管理制度。

2、制定年度财务预算,提供财务分析报告,协助领导搞好经营管理决策。

3、监督物业管理费的收缴和运用,抓好各种应收款项的收取工作,核算长期拖欠不清的款项,督促经办人限期清理。

4、编制记账凭证,及时记账,及时编报各种会计报表,做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。

5、按照合同的要求,做好工程费用的拨付、结算等工作。

6、严格执行财务审批制度,按规定的开支范围和标准核报一切费用。

7、严格执行现金管理制度和支票的使用规定,做好收费发票的购买、保管、使用及回收工作。

8、税收的核算与申报。

9、银行账务往来的核对。

10、妥善管理会计账册档案,接受财税机关、主管部门和领导的检查与监督。

物业管理的财务核算一般分成两部分,一部分为账务核算,另一部分为收费核算。

一、物业管理财务核算

物业公司的财务包括所管楼盘的物业管理财务核算及物业公司其他的经营的财务核算。为能清晰地反映所管楼盘及公司其他经营的情况,应该设置不同的账套进行核算。这里主要介绍属于物业管理的财务核算。

财政部1998年公布了《物业管理企业财务管理规定》,明确了物业管理财务管理包括代管理基金、成本和费用、营业收入及利润。

代管理基金主要是维修基金,作为企业长期负债管理。

成本和费用的核算是物业管理企业主要的核算内容。企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业,可不设间接费用,有关支出直接计入管理费用。

广州市人民政府2001年第2号令发布的《广州市物业管理办法》对物业管理服务成本核算包括的项目明确如下:

1、物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费。

2、公用设施设备运行维护费及场地日常小修维护费。

3、物业管理区域内公共秩序维护服务费。

4、园林绿地日常维护费,包括淋用水费。

5、环境卫生、除“四害”管理服务费。

6、用于物业管理的固定资产折旧费。

7、公用设施设备、部位及场地水电费。

8、建筑物公共设施保险费。

9、建筑物外观经常性清洗刷新费。

10、物业管理合同规定的费用。

公用设施设备、部位的水电费可另外按实结算。

物业管理公司的酬金,应当按照物业管理服务成本核算的百分之十以内协商确定。“

主营业务收入是指企业从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。

物业管理收入将在收费核算中详细介绍。这里先介绍物业管理的支出。

物业管理的支出中属成本部分大体分为工程项目、物业管理项目、保安项目等;属管理费用部分主要为除上述部分之外的其他支出。

对物业管理中各种支出,审计、财务部门都必须加以审核,主要审核:

一、支出的项目有否预算;

二、如无预算有否专项审批;

三、属合同的项目付款日期和金额是否与合同规定的时间、金额相符;

四、发票、收据是否合法;

五、发票、收据的抬头有否错误;

六、发票上所盖的发票专用章是否与应付单位名称相符。

七、属购买物品的验收手续是否完全。

企业的财务部门不仅管钱,还要管物。所以对物资从申购、领用、保管、盘点到报废都必须加以管理。

物业公司尚有发展商移交的设备设施需要加以维护保养,个别设备需要更换时,其款项由物业公司在所收取的管理费内支付,但其资

产却不进入物业公司或其代管的物业的账内。

二、物业管理收费核算

物业管理的收费主要为管理费及各种代收费用。各种代收费用包括公用水电费、自用电费、自用水费、自用煤气费等。

新租售或新解约退场的业主或租户的管理费及公用水电费的计算,其租售或退场时间往往不是整月的,就必须按天计算。由于月份有大有小,不同的月份每天的管理费、公用水电费就会有所不同,如按月份的天数计算,二月份一天的管理费或公用水电费会比每月有31天的月份多出11%。为使按天计算的管理费或公用水电费在不同的月份都能一致,应按下列公式计算:

月份管理费或公用水电费×12个月÷365天 = 日管理费或公用水电费

得出日管理费或公用水电费后再计算应收天数的管理费或公用水电费。

收费的程序一般是月前出单通知业主或租户,月末根据收取各项费用的金额计算各种费用(包括代收费用)的欠收金额。所管物业的范围较大时,每户业主或租户的收、欠金额不可能在账面反映,就必须通过报表来反映,也即以表代账。在此情况下,必须账面的应收、实收、欠收的总数与报表的总数相一致。这就需要每月进行核对平衡。

对未按期交纳管理费的业主或租户可按广州市人民政府2001年第2号令发布的《广州市物业管理办法》第五十六条的规定:“业主、使用人不按时缴交物业管理服务费的,物业管理公司可以催缴、限期交付;逾期仍不交付的,可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金,合同另有约定的从其约定……”

上述的财务核算及收费核算,如所管的物业属单一楼宇的(单一为办公楼或住宅小区),收支都均不需要分摊。如所管理的物业并非单一办公楼或住宅小区,而属于综合性的物业,在收支方面都必须按楼宇进行分摊和核算。各种收入进入各个楼宇;各种支出中属专门为某一楼宇支付的款项进入该楼宇账内,如属综合性的支出,应按规定的分摊比例进行分摊。一般按各楼宇的面积及所收取的管理费单价计算各楼宇的应分摊比例。

为考核各部门的工作,在各项支出中尚需按部门进行核算,可以采用部门实际支出的费用与预算对比的办法进行考核。若当月实际与预算相差10%以上的,需由各部门检查原因,加以说明。

三、物业管理相关报表

会计报表是反映会计主体在一定时期的财务状况、经营成果和理财过程的书面文件。

1、会计报表的目的

(1)为投资者提供管理层履行受托责任状况-物业管理企业资本的保值、增值信息。

(2)债权人提供物业管理企业偿债能力的财务信息。

(3)为业主提供物业管理企业的管理服务效率及其履行物业管理服务合同状况的信息。

2、会计报表的种类

国家规定的会计报表有:

资产负债表:反映企业在某一特定时日(我国一般为12月31日)财务状况的会计报表;

损益表:反映企业在一定时期内(通常为一年)经营成果的报表;

现金流量表:以现金为基础编制的反映企业财务状况变动的报表。

资产负债表

(一)资产负责表的作用

1、向报表使用者提供企业某一日期资产的总额,表明企业所拥有或控制的经济资源,以及这些经济资源的分布和结构。

2、反映物业管理企业某一日期的债务总额以及结构,表明企业未来需要用多少资产或劳务清偿债务。

3、反映企业某一日期所有者权益情况,表明管理者在企业资产中所占的份额,了解所有者权益的构成情况。

4、了解企业的支付能力、偿债能力以及财务实力,并可预测企业的财务发展趋势。

(二)资产负债表的结构

1、构成项目

(1) 资产

a、流动资产: 货币资金、短期投资、应收账款、存货

b、非流动资产:长期投资、固定资产、无形资产、其他资产

(2) 负债

a、流动负债:短期借款、应付工资、应付账款、未交税金

b、长期负债:长期借款、应付公司债券、其他长期负债

(3) 所有者权益:实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润

2、资产负债表的格式:采用帐户式,会计恒等式“资产=负债+所有者权益”

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p; 损益表

损益表又称利润表或收益表,是一张动态会计报表。是反映物业管理企业在一定时期(月、季、年)内经营成果的报表。

(一) 损益表的作用

1、可反映企业一定时期内利润(或亏损)的实现情况,以便了解企业的获利能力。

2、可分析企业利润增减变化的原因,评价企业的经营业绩,有助于管理层作出正确的决策。

3、可考核企业利润计划的执行结果,挖掘潜力,改善经营,以利不断提高经济效益。

(二) 损益表的结构

1、损益表的构成

(1) 收入

(2) 成本费用

(3) 利润

2、损益表的主要内容

(4) 经营利润=经营收入-经营成本-营业费用-经营税金及附加

(5) 营业利润=经营利润+其他业务利润-存货跌价损失-管理费用-财务费用

(6) 利润总额=营业利润+投资收益+补贴收入+营业外收入-营业外支出

(7) 净利润=利润总额-所得税

现金流量表

(一)现金流量表的作用

1、反映企业现金流动的全貌

2、为预测企业未来财务状况提供了更加合理的基础

3、弥补了资产负债表和损益表的不足

(二)现金流量表的结构

1、现金的界定

现金是指企业的现金及现金等价物。

2、现金流量表的构成项目

(1) 经营活动产生的现金流量

(2) 投资活动产生的现金流量

(3) 筹资活动产生的现金流量

企业内部根据不同的需要可以设置各种不同的报表,如收费方面在月前出单时,编制收费报表;月份终了编制管理费及各种其他收费的应收实收欠收报表;为满足催交需要编制账龄分析表等;账务方面有各种收支预算与实际对比表等。

通过内部的各种报表所提供的财务信息。能对一定期间的经济活动及其结果进行比较,依据一定的原则,对企业财务状况进行科学的评价,找出存在的问题及原因,以便采取措施,挖掘内部潜力,提高经营管理的水平和效益。

会计报表的编制要求

(1) 一致性

(2) 相关性

(3) 可靠性

(4) 全面性

第2篇物业管理公司管理体系规范

物业管理公司的管理体系

1 总则

1.1 管理公司物业服务管理体系的建立、实施和改进是为了不断增强顾客满意,提升zz地产品牌。

1.2 物业服务管理体系的策划和建立必须与集团公司确立的核心理念保持一致,并以书面文件系统地加以规定和阐述。

1.3 管理公司物业管理部负责物业服务管理体系的总体策划,建立管理公司层面的物业管理制度,形成本手册及其支持文件。

1.4 本手册及其支持文件着重于界定管理公司、项目所在公司、物业分公司在物业服务管理体系中的职能和角色,并对管理公司物业管理部具体负责操作的业务活动,以及各物业分公司提供物业服务的统一规范要求做出规定。

1.5 各物业分公司必须在本手册及其支持文件的基础上,结合本公司的实际情况进一步细化,形成本公司系统的物业服务操作文件。

2 管理体系建立和实施的基本原则

2.1 物业管理体系的建立和实施必须始终坚持两个导向:对外的顾客导向和对内的业务流程导向。

2.2 顾客导向的原则要求我们应以增强顾客满意、赢得顾客忠诚为目的,确保顾客需求和期望得到识别、确定和满足,并努力超越顾客的期望。各项目物业公司在建立和实施管理体系时,应避免单纯强调内部的规范操作和风险控制,而忽视了顾客的需要和期望。

2.3 业务流程导向的原则要求我们在规范和提升内部管理的过程中应充分关注业务流程(过程),以业务流程为核心,在识别、分析和确定业务流程的基础上,合理划分权责、明确工作方法和所需资源,确保业务流程的有效性和效率。

3 管理体系建立和实施过程

3.1 管理公司物业服务体系建立和运行的总体模式为:

a)方案管理

识别、评审、确定顾客需求和期望,并系统地进行物业服务策划,明确服务目标和内部过程运作要求;

b)目标管理

根据物业管理方案,全面建立目标管理责任制,明确各级管理者的努力方向和工作责任;

c)计划管理

通过系统的业务工作计划将目标的实现过程予以具体化,连续监控目标实现过程,从而确保物业服务运作满足预期的策划(方案)的要求。

3.2 各物业分公司在遵循上述总体模式的基础上,对内部管理体系的策划和建立应进一步应用以下思路和要求:

1)识别物业服务体系所需要的全部过程;

2)确定这些过程的顺序和相互作用,并合理的安排过程的顺序;

3)确定这些过程运作和控制所需的准则和方法,并形成必要的文件;

4)确保可以获得必要的资源和信息,以支持这些过程的有效运作和监控。

5)测量、监控和分析这些过程;

6)采取必要措施,保证取得预期成果,并持续改进。

4 管理体系对物业分公司总经理的要求

4.1 各物业分公司总经理是本公司建立和实施管理体系的第一责任人,必须确保在本公司范围内建立和实施管理体系,并持续改进其有效性。为此,各物业分公司总经理必须做到:

1)采取适宜的措施,如培训、会议、宣传栏、简报、个别沟通等,向下属各级员工传达集团公司服务理念、管理公司物业服务方针和目标;

2)将管理目标落实到各责任岗位,并为各岗位人员实现其目标提供必需资源;

3)持续关注物业服务绩效,并在本公司范围建立正式途径进行沟通和交流;

4)确保集团公司和管理公司各项管理制度在本公司的切实执行;

5)确保本公司物业服务活动符合相关的法律法规的规定;

6)定期开展物业服务监督检查、体系内部审核和管理评审,并持续改进服务和管理体系。

4.2 各物业分公司总经理应指定一名副总或总助担任本公司管理者代表,或由自己直接担任此角色,管理者代表可以是兼职,但必须承担本公司管理体系建立、实施和保持的领导责任。

5 物业分公司体系文件

5.1 物业分公司应根据管理公司《物业管理制度》的要求,系统地建立本公司的体系文件,借鉴iso9000体系文件的惯例做法,物业分公司体系文件可分为三个层次:管理手册(质量手册、环境及职业安全手册等)、程序文件和作业指导书。物业分公司制订的所有体系文件均不得违反管理公司的制度规定。

5.2 物业分公司的管理手册是各地物业分公司根据本手册及其支持文件的规定,结合本公司具体情况制订,陈述在本公司如何延伸、细化和执行管理公司的规定要求。

5.3 物业分公司的程序文件、工作指引和表格,应结合本手册的规定和实际需要制订。

5.4 在符合本手册规定的前提下,各物业分公司自行制订的质量(环境、职业健康)手册、程序文件、涉及人力资源及经济权限的作业指导书必须在发布实施前报管理公司物业管理部审批,其它作业指导书及表单的制作和修改由物业分公司总经理批准即可使用。

第3篇 z物业客户服务部人员语言管理规范

1、问候语:您好、早、早上好、下午好、路上辛苦了、您来了;

2、欢迎语:欢迎您来我们住宅小区、欢迎您入住小区、欢迎光临;

3、祝福语:恭喜、祝您节日愉快、祝您圣诞快乐、祝您新年快乐、祝您生日快乐、祝您新婚快乐、祝您新春快乐、恭喜发财;

4、告别语:再见、晚安、明天见、祝您一路平安、欢迎您下次再来;

5、道歉语:对不起、请原谅、打扰您了、失礼了;

6、道谢语:谢谢、非常感谢;

7、应答语:是的、好的、我明白了、谢谢您的好意、不要客气、没关系、这是我应该做了;

8、征询语:请问您有什么事我能为您做什么吗需要我帮您做什么吗您有别的事吗

9、请求语:请你协助我们……、请您……好吗

10、商量语:……您看这样好不好

11、解释语:很抱歉,这种情况,公司的规定是这样的;

12、基本礼貌用语10字:您好、请、谢谢、对不起、再见。

第4篇商场物业管理公司人员安全规范

商场物业管理公司的人员安全

--新员工必须经过公司的安全教育或培训,特殊工种要经过主管部门的专业安全教育或培训。持证上岗,上岗时应根据国家相关法规,穿戴劳动保护用具。

--员工应自觉接受安全教育,增强安全意识,遵守安全操作规程,严禁违章作业。积极参加应急演练,熟悉本商场的报警电话、疏散通道及安全出入口位置,应掌握消防器材的使用方法。

--所有员工必须保证自已及同事的安全,应随时留意自已所在的工作区域,有义务对任何可能引起危险的操作和事件提出警告。发现有不安全的设备或措施足以导致意外伤害,应立即报告部门主管或区域集团相关部门。

--注意做好防火、防盗、防破坏、防自然灾害的“四防”工作,如发现事故苗头,必须立即查找原因并及时报告相关部门,切实消除隐患,确保商场及顾客人身财产安全。

--每名员工必须做到消防工作“四懂”“四会”

--“四懂”指懂火灾的危险性,懂预防火灾的措施,懂扑救火灾的方法,懂火灾逃生方法。

--“四会”指会报火警,会使用消防器材,会扑救初期火灾,会组织疏散逃生。

--电焊(气割)工,必须持有效证件上岗。在施工现场作业,必须先办理动火证,并设有监护人员和防火措施后,方可作业。

第5篇物业管理岗位规范四字歌

物业管理岗位规范(四字歌)

1 管理员:敬业爱岗熟悉业务善于协调管理有序

2 接待员:热情主动登记准确处理及时件件落实

3 维修员:约时不误便民利民工完料清住房签收

4电梯工: 坚守岗位操作规范电梯厢整洁报修及时

5 保安员:举止文明熟悉环境维护秩序防范到位

6 保洁员: 按时保洁日清垃圾定期灭害环境整洁

第6篇物业管理质量目标措施规范

目标

严格执行《厦门市住宅区物业管理条例》和相关的法律、法规,履行大厦物业管理委托合同;贯彻iso9002质量体系标准,进行规范化、专业化管理;营造一个安全、舒适、整洁的工作、生活环境;确保物业保值、增值。

承诺

1、根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准,在“**小区”物业达到硬件指标后,所有建筑物及配套设施正常使用,三年内达到市级物业管理优秀小区的标准并力争通过验收。

2、各类分项指标达到相应的标准,房屋及公共设施完好率95%以上,发电机发电率和消防水泵供水率达100%;住宅区临修、急修及时率达95%以上;违章处理率100%;管理人员专业培训合格率100%。

实现目标的保证措施

一、管理模式

设立***管理处,实行管理处主任负责制,直接对公司及鹭江新城的广大业主(使用人)负责。管理处主任将选派精通物业管理、具有高层管理经验的人员担任,管理处的每项工作由管理、工程、财务、保安等人员负责实施。其日常管理工作:

1、对住宅区配套的机电设备、供水、供电系统、公用设施等应经常地、定期地进行保养,让其维持良好的运行状态,延长设备的使用寿命。

2、搞好环境的清洁、绿化,为业主和住户创造良好、舒适的工作、生活环境。

3、安全保卫:给广大业主有一种安全感,切实做好安全保卫工作,将不安全因素消灭在萌芽状态,让业主和使用人无后顾之忧,确保人们的生命财产安全。

4、消防工作:根据高层大厦住宅区的特点,在实施物业管理中,应高度重视消防工作,一定要保证消防设备处于良好待用状态;在做好消防安全宣传的同时,提高业主和使用人防火和自救意识,培训一支业余消防员队伍,一遇火情可立刻做出反应。

5、日常维修:重视机电设备和设施的维护与维修,及时处理各类设备故障和急修工程,对于住户报修,管理员或维修工做好报修记录、确认工作,并及时进行处理,方便广大业主。

6、征收各类费用、保管使用维修基金。定期收取管理费、编制预算、收支帐目、控制成本,并定期公布,以便业主监督。

7、协调各方面社会关系。与业主委员会和辖区居委会、派出所及相关部门保持密切联系,加强沟通,搞好协调,及时有效为业主提供优质服务,解决实际问题,提高物业综合管理水平。

8、努力营造物业内部的新型人际关系。根据社区的特点,通过开展联谊、文娱等活动,让业主和用户有交流的机会,加深理解,减少纠纷和争执的发生。

二、实施规范化的物业管理

(一)秩序管理

地下室(包括停车场)24小时值班管理。住宅区值班员(保安)对来访人员、物品的进出进行控制登记,为业主(使用人)及时分发邮件、报刊、杂志等;值班员(保安)工作规范、仪容端庄、文明执勤、礼貌待人、作风严谨、遵纪守法、严格履行职责。

(二)房屋公共设施、共用部分、配套设备的管理

设施、设备的管理除建立设施、设备资料档案、维修、更新台帐外,对设施、设备影响正常运行存在的故障,需维修的,经业主委员会审批后及时组织维修,确保设备、设施的正常运转;对高低压、变配电房、电梯机房、生活水泵、消防水泵、地下及屋面的水池、水箱根据iso9002质量体系标准,进行专业化规范化管理。

1、机房门口醒目位置应悬挂机房名称并张贴相应的告示牌。

2、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识,在相应的设备、管道阀门和主要电器开关上挂贴表明用途和状况的告示牌。

3、各机房的工作人员(值班员)必须按要求如实认真填写各种登记表格、主要设备的参数记录、设备、机组、保养、养护、维修及出现故障的情况记录,所有记录必须齐全,工作记录应清晰明了。

(三)房屋的维护及维修服务

按相关法规分清维修责任,对房屋公共部分的维修,使用维修基金并建档,对室内维修实施低价快捷的有偿服务。对于住户报修,管理员或维修工需做好报修记录,并在短时间内须确认并及时进行处理。

(四)环境卫生绿化管理

对***小区的公共场所、道路、绿化带、公共楼梯、扶栏走道等部位保持清洁,楼梯扶栏隔天擦抹一次,楼道隔天扫一次,每周拖洗一次;对生活垃圾做到日产日清;对周围的绿化进行浇水、修剪、补苗、灭虫等养护工作,以使苗木生长旺盛、造型美观,合理安排“四害”消杀计划,并照计划进行。

(五)财务管理

房屋公共维修及公共设施两个基金的

管理与使用、编制预算、控制支出、定期公布房屋公共设施两个基金的使用情况、代理收缴有关费用;建立健全大厦管理档案;对业主所关心的水电费的收取做到公摊合理,并及时公布收支帐目。

(六)停车场管理

对地下室停车场实行24小时值班,车辆进出进行登记,保证车辆停放有序,安全进出;对发现有损坏或其他异常状况的车辆及时要求车主在规定的表格登记并签字认可,分清责任,避免引起不必要的纠纷;及时提醒客人关锁好门窗,带走贵重物品。

(七)支持、配合业主委员会开展工作

支持、配合业主委员会开展工作是实施物业管理的根本保证,并依据《厦门市住宅区物业管理条例》,建立健全的业主公约及本住宅区的业主(使用人)的行为规范。

(八)安全保安管理

保安人员负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作,维护鹭江新城范围内的治安秩序,严格治安管理,加强同派出所的联系,做好来访人员的登记工作,全天24小时巡查,严格消防管理,落实消防责任制,及时消除火险隐患。

(九)生活用水、高压水泵、水池、水箱的管理

第7篇办公住宅楼项目物业管理措施规范

办公和住宅楼项目物业管理六项措施

措施一:派遣精锐骨干,组建管理团队

1、精锐骨干。实践证明,委派项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键本物业管理公司高度重视广州**研究所办公和住宅楼项目,拟在物业交接期间委派多名管理、技术骨干深入现场,全力配合,掌握基本情况。在正式接管后,公司全面负责项目策划,根据管理处主任目标责任制具体组织实施。另有质量控制、工程技术、财务管理等专业人员级成富有效率的管理团队。

2、核心竞争力。本物业管理公司承接小区项目的核心竞争力就体现在管理团队上。敬业、服务、创新的企业精神;业主满意为最高服务原则的经营理念;创建中国物业管理行业名牌企业的发展目标。正是这套企业文化体系,形成了管理团队共同的价值观、信念追求和行为准则,这批进取型的业务骨干善于运用最新科技,经验丰富、热爱物业管理工作,是做好项目物业管理工作的根本保证。

措施二:树立中高档次、人性化的整体形象

本物业管理公司从小区角度分析,确定了小区中高档次、人性化的整体形象定位。如何树立和维护这种整体形象,从物业管理工作方面,我们不仅要在观念上高度重视,组织环节上明确安排,还要着重做好以下四方面的工作:

1、对小区主体建筑的管理。从楼内到楼外,从天台到地下,确保楼宇完好率达到98%;杜绝乱张帖、乱搭建、乱拉线、乱摆杂物等不规范行为;车辆疏导和停放有序;小区泛光照明和公共照明系统无故障。

2、设备管理形象规范。建立设备标识系统,完善机电设备档案,所有设备无油污、无锈迹、无带故障运行,各项设备有责任人。

3、突出环境工程管理。首先,在原有绿化广场基础上,增加小区立体绿化和楼内盆栽植物布置,使小区本体绿化与广场绿化融合为一体,形成花园式居住环境;其次,整合区域环境形象,统一规划区域内环境管理方案,包括中英文环境导示和多媒体信息系统。编制专用环境手册,加强区域环保意识的宣传、灌输,启发区域成员对爱护环境的自律意识;再次,实施区域噪音、水质、空气监测和管制,楼宇清洁无盲区、死角,实施垃圾分类处理并加强排污系统环保措施。

4、管理人员形象。所有管理服务人员严格执物业管理公司员工行为规范,全面贯彻iso9002质保体系,并根据实际情况采用隐性化服务概念,即在优质服务前提下,最大限度地减少对小区业主(住户)的影响。需要提供物业管理服务时,有关人员迅速到位,无需求时,管理服务人员尽量不出现在公共区域。

措施三:提高楼宇设备运行管理保障能力

1、在前期交接期间,本物业管理公司将委派最优秀的机电工程技术人员,参与交接验收,除熟悉各类设备情况外,重点帮助业主把好验收关。

2、本物业管理公司进驻一个月内,完成机电设备档案,安排富有操作性的楼宇设备管理方

案,确保水电供应、消防等正常运行。

措施四:引入iso9000及iso14000环境质量保证体系

iso9000质保体系是保证物业管理质量不可缺少的大纲。该体系引入小区项目后,结合项目特点,确立适合的质量目标。我们高度重视各业主(租户)的意见和建议,通过意见征询,改善服务质量。在管理处员工培训过程中,要增强质保体系实操能力,使广大员工熟悉体系内容,增强质量意识和规范意识,使质保体系正常运作,并力争在接管半年内,全面导入iso9000质保体系。本物业管理公司还将广州**研究所办公和住宅楼物业管理中积极引进iso14000环境控制体系。

措施五:有效的成本控制

物业管理是微利行业,主要靠内部管理、靠有效的成本控制来保证管理酬金的获取。相信:专业的物业公司重要特征之一就是物业管理预算及执行能力,成本控制是评价物业管理项目成功与否的重要指标。

如何充分利用这有限的管理费用提供更全面的物业管理服务是重要且实际的问题,我们物业管理公司的做法是:

1、采用模拟成本倒算原则,制定切实可行的物业管理年度预算案。

2、执行预算过程中实行成本否决制,即预算案中未列项目坚决控制或从简。同时,采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段,使成本控制落实在全员、全要素、全过程中。

3、划小核算单位,费用控制上采用'内部购粮本',保证资金正常运作并保持物业管理发展后劲。

4、通过节能降耗措施,降低物业能源费用,减少行政支出。

本物业管理公司掌握了中高档小区财务收支各项细节,特别是对费用支出各项常规比例以及如何控制各项管理成本富有经验。接管小区后,我们将发挥成本控制优势,体现专业管理的效果。

措施六:注重业主导向,倡导服务创新

1、服务创新概念。由于物业管理行业的快速发展,业主导向正在逐步取代市场导向的观念,影响行业发展的因素不仅在于当前市场,更在于业主对物业管理服务潜在和未来的需求。小区对物业管理服务的要求将趋向于求新、求变以及更高的科技、信息和文化含量。现代物业已不仅仅满足于管理服务人员随叫随到、爱岗敬业,而且还要求服务上品位、重科学、讲环保、有文化内涵和新颖感。因此,物业管理服务需要一种超乎规范和程序之上的变革和创造。物业管理服务工作有其特殊性,程序、制度不可能约束管理中每个细节,管理人员需要借助行为科学、心理学、统筹学等知识,创造性地完成服务工作。

2、服务创新措施。本物业管理公司在策划小区物业管理方案中,特别倡导服务创新。对整体形象的定位和工作重点分析本物业管理公司[经营型]物业管理模式的应用、隐性化服务、综合配套服务、管理处体制的变革、业主服务中心的设立以及贯穿环保教育、提倡健康概念、引导节能降耗、提供信息服务、融合区域文化等,都是服务创新的具体体现,创造性服务是一项永无止境的工作。

第8篇物业管理岗位人员编制标准规范

深圳物业管理各岗位人员编制标准

说明:由于各小区收费标准、服务标准不径相同,所以本资料仅仅作为参考之用,需要与项目经营相集合进行考虑。

一.公共事务人员劳动定额

1.15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。

2.15万平方米以下不高楼宇巡查组,只设住户服务中心;15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米,增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米,增设1人。

3.干部配置:15万平方米以下设置主管1人,不设班(组)长;15万平方米以上,设置主管1人(可由管理处副经理兼),住户服务中心班长1人,巡楼班(组)长1人。

二.保安人员劳动定额

1.固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米。

2.全封闭小区每入口需设置3个(三班倒)。

3.巡逻保安员每组(两人一组)可监护面积为5万平方米左右。

4.封闭停车场每出::入口处应设置3人。

5.30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 --4人。30万平方米以上可增加组长一级干部,平均按每5-8万平方米配置组长1人。

6.智能化小区(大厦)已设置治安、消防监控系统时,可适当养活保安人数,但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人。 7 保安人员综合劳动定额:每2000-2500平方米配置1人。

三.机电维修人员劳动定额

1.每个高压配电房值班电工3人。

2. 水工每10万平方米配置1人。

3.中央空调每10万平方配置1人。

4.电梯工每10部电梯配置1人。

5.维修电工每10万平方米配置3人。

6.综合维修工每10万平方米配置2人。

7.干部配置标准:

*30万平方米以下,配置主管1人,不设班组长;

*30-80万平方米以上,配置主管1人,运行班(组)长1人,维修班长(组长)1人。

*80万平方米以上,可考虑配置主管1人,运行班(组)长1人,机电维修班(组) 1人,综合维修班(组)长1人。

8 .综合劳动人数定额:每10万平方米10-12人。

四.清洁人员劳动定额

1.梯级清扫:14层/小时/人。

2.地面清扫:300平方米/小时/人。

3.拖楼梯:13层/小时/人。

4.擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线:12层/小时/人。

5.洗地毯:360平方米/小时/人.

6.刮玻璃:4平方米/分钟/人.

7.清洁电梯轿箱(抹钢油):1个/10分钟.

8.8层以下楼房(无电梯)1梯10栋/人;9层以上楼房(带电梯):1梯8栋/人.

9.干部配置标准:10万平方米以下,配置主管1人,不设班组长;20-50万平方米,配置主管1人,技术员1人,班(组)长2人;50万平方米以上,每增加20万平方米增设班(组)长1人

9.保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米,配置1人..

五.园林绿化部人员劳动定额1 绿篱及灌木修剪

(1)墙状绿篱:人工20米/小时;机剪:50米/小时;

(2)丛生或块状绿篱:人工:25平方米/小时;机剪:50平方米/小时;

(3)球形:直径1米球形,4棵/小时,直径大于1米的适当降低平均数;

2.大树修剪:

(1)冠径15米以上,需三个配合.1棵/8小时3人,平均0.05棵/人.小时

(2)冠径10-15米,需三个配合.3棵/8小时3人,平均0.125棵/人.小时;

(3)冠径5-10米,需二个配合.12棵/8小时2人,平均0.75棵/人.小时;

(4)冠径5米以下,高3米以下,单人操作,平均2-5棵/人.小时;

3.剪草

(1)特级、一级草坪:360平方米/人、小时;

(2)二级草坪:280平方米/人、小时;

(3)三级草坪:用汽垫机剪180平方米/小时;割灌机剪60平方米/小时;

(4)四级草坪:用割灌机剪,40平方米/小时。

4.施肥

(1)粒肥:撒施,550平方米/小时;点施灌木,240棵/小时;点施盆花,900盆/小时;点施小乔木(环施),50棵/小时;

(2)液肥:机施两个配合,平均250平方米/人、小时;手喷,室内大盆植物15棵/小时;室外大棵植物24棵/小时;手淋,200棵/人、小时;

5.喷药:机喷,

平均350平方米/人、小时;壶喷,室内大植物15棵/小时;室外中小植物25棵/小时;小型盆栽壶喷200棵/小时。

6.淋水:自动喷淋平均8000平方米/人、小时,人工淋平均2000平方米/人、小时。

7.花苗上盆:时花平均250盆/人、::小时,苗木平均200盆/小时。

8.花木出圃质量修整:时花平均500盆/人、小时,小盆观叶植物150盆/人、小时;大型观叶植物平均10盆/小时。

9.盆景

(1)修剪:小盆平均10盆/小时,中盆平均5盆/小时,大盆平均2盆/小时;

(2)换泥转盆:小盆平均8盆/人小时,中盆平均2盆/小时,大盆需两个人以上配合,平均1盆/人小时。

10.插花

(1)一般插花:

*盆花。小盆8分钟,中盆20分钟,大盆35分钟。

*花束。小束15分钟,中束25分钟,大束35分钟。

*花篮。小篮10分钟,中篮15分钟,大篮25分钟。

(2)创意插花:

*盆花,小盆20分钟,中盆40分钟,大盆90分钟。

*花束,小束25分钟,中不40分钟,大束60分钟。

*花篮。小篮20分钟,中篮40分钟,大篮80分钟。

11.机械检修:正常的周期性检修每月2天/人,突发性检修按机械故障的修理难度而定。

12.残花清理:.报废残花的清理平均400盆/人小时;可重新利用残花的处理平均300盆/小时。

13.杂物清除:人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等;化学除草坪平均每小时700平方米/人。

14. 按绿地面积计:每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人,每5亩花木生产地需工人4人。

15.建筑内绿化管理:按每20000平方米建筑用地面积(或每200户业主)配1名绿化工。

16.干部配置标准:30万平方米以下,设主管1人,园艺师2人,不设班(组)长;30万平方米以上,设主管1人,班组长2人,园艺师每10万平方米配置1人;如有花木基地时,可增设花木基地主管1人。

17.园林绿化部人员综合劳动定额:每10万平方米3-4人,花木基地工人每5亩配置4人

第9篇山庄物业安全管理部员工职业道德规范

山庄安全管理部员工职业道德规范

1.0热爱本职工作,忠于职守

安管员担负着协助公安机关维护社会治安秩序,保障业主/物业使用人生命和财产安全的责任。因此,安管员必须树立起主人翁的责任感和自豪感,把搞好本职工作与实现社会安定的大目标联系起来,以高度的敬业精神,满腔热情地投入工作,认真履行职责,兢兢业业,任劳任怨,出色地完成安全管理工作任务。

2.0遵纪守法,勇于护法

安管员必须模范地学法、守法、用法、护法,确保业主/物业使用人的安全,通过提供优质的安全服务,赢得业主/物业使用人的信任和社会认可。

3.0不计得失,勇于奉献

安管员是公司和业主/物业使用人正当利益的忠诚卫士,在任何时候、任何情况下,都应当将公司和业主/物业使用人的正当利益摆在第一位,勇于维护公司利益和业主/物业使用人的生命财产安全。

4.0文明执勤,礼貌待人

全心全意为人民服务,是社会主义职业道德的核心。文明执勤、礼貌待人是安管人员精神风貌的具体体现,也是贯彻'业主至上、服务第一'的企业宗旨的基本要求。

5.0廉洁奉公,不谋私利

安全服务与业主/物业使用人的生活有着广泛的联系。有些人为谋取私利,会通过各种途径对安管员进行收买拉拢,为其实施违章违法行为打开方便之门。因此,安管员必须廉洁自律,坚持原则,照章办事,不以工作之便索取或收受服务对象的礼品礼金,不给违法违纪分子以任何可乘之机。

第10篇花都小区物业管理总体设想规范

水木花都小区物业管理的总体设想

(1)、针对[**水木花都]物业集排屋、公寓为一体,多元化业态之间物业管理的策划

**水木花都是浙西北地区最大的楼盘。东区和西区有城市道路分割两个大组团。根据金都物业十年来对多层公寓,别墅,排屋,小高层公寓的管理经验。**水木花都在实施管理的过程中,在确保服务标准,服务规范统一的情况下。把小区分成3-4个组团实施管理,物业公司下设3-4个客户服务部,客户服务经理为本组团管理的主要责任人,对本组团所有服务项目责任到人负责监督,落实管理,服务到位。

这样操作的优点:a.缩小物业公司的服务半径,确保物业公司服务过程中的时效性。b.最大限度方便业主,为业主节约时间

c.对客户来访人员有效分流,方便物业公司操作。

'多元化管理服务

物业公司将为广大业主提供传真、复印、打字、代订购报纸杂志等代办服务;和其他有偿服务,如房屋设计装饰、室内维修、清洁服务等,为业主提供便利的同时,亦可增加管理收益。

(2)针对[**水木花都]治安管理的策划:

保安服务在整个水木花都物业管理中,占着举足轻重的作用,它是业主安居乐业的保证。小区面积大,户数多,又是多种物业的复合型小区。水木花都保安部平时应与当地派出所保持密切联系,协助公安维护小区公共安全秩序。水木花都的治安防范坚持人防,物防,技防结合的基础上,在平时做好宣传,充分发动群众,增强自我安全防范意识,和业主一起做好群防,群治工作。我们通过教育和培训,让每个员工都树立'优质的服务离不开安全'的意识。严格贯彻实施公司iso9001质量文件。实行封闭式,全天候,全方位保安服务。为业主创造一个文明,安全和谐的生活环境。落实公司'全程关怀,全程服务'的服务理念。

a.建立一支合理,准军事化的正规保安队伍。严格把好保安的入职关,确保保安员的高素质,认真落实岗前培训,经考试合格后方可上岗,并且有计划的实施岗位培训,不断提高服务意识和服务质量。做到纪律严明,作风优良,服从管理,发扬金都物业的优良传统,塑造'金都卫士'良好的社会形象。

b.治安管理中,保安人员须时刻保持良好的仪容仪表,对来人来车询问时必须敬礼示意。访客须通过监控中心联系业主确认,门岗登记后放行。施工人员须凭有效证件办理小区临时出入证。对进出小区的物品一律凭物业公司的物品放行单,严格检查核实后放行。保安人员操作时做到三个一致,查验进出人员和证件一致,查验出门物品和放行单物品清单一致,对待业主和外来人员的态度一致。

c.充分利用智能化系统配置,设置完善的电子巡更点,使人防、物防、技防做到有机结合,巡逻人员按要求打点巡逻,对在小区的陌生人必要时进行询问,在巡查过程中确实用眼、耳、口、鼻、手去收集各种信息。去发现问题,查明原因,解决问题。

(3)、针对[**水木花都]小高层、高层消防管理的策划:

a、消防是重点,公寓对消防安全设施的配置到位,本司将成立'消防领导小组',着重在消防系统定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施,做出适当的安排。

b、对各项图纸及使用操作说明作系统的分析并妥善保存,本公司对其装置的安装分布进行评估。

c、对监控员的业务知识、各级员工的防火知识培训,同时做好防火宣传教育工作。组织员工内部消防演习,每年公开进行一次消防演习。

d、制定相应各种情况下的紧急措施及工作指引,在《业主手册》中作详细说明,尽量减低意外造成的损失。

f、在重要设备房中配置一定数量的消防器材,并定期检查,预防为主。

作为现代化智能型小区,消防系统的可靠性至关重要,物业公司将着重在系统定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施,做出适当的安排,例如:

'对各项图纸及使用操作说明作系统的分析并妥善保存。

'加强对监控员、各级员工的防火知识、业务知识培训,同时做好业主的防火安全宣传工作。

'定期对消防器材设备及消防通道、标识、防火门进行检查,确保设施、设备完好,通道通畅,标记清晰、明显。

(4)、针对[**水木花都]其机电设备管理与维护的策划:

a、制定完善的维修保养计划,对[**水木花都]所有设备均做出定期检查,将一切有关项目列成表格,以便执行检查及保养项目。力求使机电系统发挥最大功效。

b、物业公司优秀专业人员的管理保证高标准的设施设备运作良好,是小区正常运作的保障;制定24小时的工程人员当值安排,务求于最短时间能处理突发情况,如漏水、停电、电梯故障等,降低对业主所造成不便。

(5)、针对[**水木花都]客户接待的策划:

客户接待严格按照总公司的接待服务规范操作。水木花都根据分组团管理总体指导思想,客户的来访、来电、报修及其他有偿服务需求。由各服务部接待落实,客户服务部经理及时组织协调相关部门、责任人实施服务。并跟踪监督处理过程,对不符合服务规范和服务不到位的,责令责任人即时改正,提出整改措施,落实到位并做好即时记录,事后做好对业主的回访工作,整理记录存档。

(6)、为[**水木花都]公寓提供个性化星级服务的策划:

a、物业公司将根据[**水木花都]业主的层次,为业主们度身定制一套服务模式,为能达到标准,我们凭借对住宅物业管理多年来所积累的经验,制定各项规范的服务流程及准则,并通过有效的培训提高服务水平及素质,使住户享受舒适、自然、周到、热情的服务。

b、服务个性多样化,包括室内清洁、绿化,客户热线,代洗烫衣物服务,代订报刊杂志,24小时医疗急救服务,24小时紧急援助服务,代办保险,代办订花、订水、订餐、订票服务,失物招领等内容。

(7)智能化维护的策划

长兴**房地产开发有限公司在开发建设中,智能化设置做得比较到位,物业公司如何使其发挥最大功能,延长使用寿命,后期的维护就相当重要。

a、通过前期介入提出合理化建议使智能化的设计方案具有一定的先进性、合理性、实用性、可扩展性。并且提前配备智能化维护人员,与前期施工一并跟进,对智能化设施设备熟悉掌握,利于今后管理当中的维修养护。

b.根据金都物业多年的管理验,对周界防越报警系统,电子巡更系统,车控系统,电子监控摄像、录像等设施设备。制定严密的日巡视,周、月、季度、年度检查维护制度。专人落实检查维护,发现问题及时解决。

c.制定智能系统误报的有效防范措施。

(8)为地下车库提供服务的策划

地下车库的公共设施的维护保养划归物业公司。所以物业公司着重考虑如何延长公共设施寿命和节约费用,同时地下车库由于建筑死角较多,如何加强

安全防范是管理的重点。

为保持本小区良好秩序,确保车辆安全,为业主提供车辆停放管理服务,特制定本规定:

1、凡购买地下车位的业主一律将车辆停放在自己的地下车位上,车位不得挪作它用。

2、对地下车位停车实行登记,凡已购买地下车位的业主须在物业服务中心登记车牌并领取进入小区的'长期卡'凭卡进入,停车入库。

3、已购地下车位的业主按物价规定每月向物业服务中心交纳地下车库管理服务费。管理服务费包括车库照明、通风保洁、废污水清理排放、消防设施设备、监控设施设备运行成本、维护等。

4、车辆进出停车场地应一看、二慢、三通过,必须服从保安员的指挥。

5、地下车位车辆停放时必须注意前后左右车辆的安全,在规定位置上停放,并与周围车辆保持适当距离,不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。地下车位车主必须锁好车门车窗,调好防盗系统警备状态,车内贵重物品须随身携带,所有地下车位仅提供停车之用。车辆的任何擦损,物业服务中心概不负责。车主停好车辆后必须立即离开停车场,请勿在他人车辆旁停留。

6、停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆,禁止装载有毒、易燃易爆物品和其它危险品的车辆停放。

a照明和通风系统:电源接入上分为常规和应急两部分,在车辆通行稀疏的时间段只开常规部分,以节约电费和延长设施设备寿命。

b 安全防范:利用闭路电视监控系统结合巡逻保安不定期巡逻来加强安全防范。另外,相隔一定距离还可通过设立的紧急呼叫和对讲系统,让业主与保安取得联系。

c警示系统:在汽车泊车位上设立一些提醒标识,来提醒业主锁好车门,车辆办理保险。在转角处设立明显标识,提醒驾驶员不要跟撞。

d消防系统:定期测试烟感探头、火灾探测头的灵敏度,紧急按纽功能是否完好。检查隔火门封闭是否完好。确保发生火灾时,设施设备能投入正常使用。

(9)为环境保洁提供服务的策划

a环境保洁管理

为提高小区的品味,在小区整体交付使用前,物业公司将对小区从外到内进行一次全面、彻底的清洁工作,才投入使用。小区经过'开荒'清洁,可清除装修施工后遗留的污渍,此项工作做得好,还可为以后清洁保养工作打下基础。

a 环境卫生管理方案与措施

1.环卫设施配置

根据小区实际情况,提供合理环卫设施配置建议。并在小区交付后,再予完善。

2.环卫设施管理方案

b管理内容

1、将环卫设施设置于合理位置;

2、实行垃圾分类收集;

3、定期对环卫设施进行清洁、维护、保养及更换,保持设施的完好和整洁;

4、开展环境卫生宣传活动,增强全民环保意识。

c管理措施

1.根据园区情况,拟订环卫设施配置方案;

2.制订环卫设施的清洁、维护、保养规程,以及保洁标准;

3.加强宣传教育,全民参与环境保护;

4.明确专人进行清洁、维护、保养工作。

b 绿化管理

a管理内容:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

1.绿化保养期内,协助开发商做好绿化管理、监督工作;

2.根据气候,给花木适量浇水;

3.及时清除绿化带内垃圾、杂物;

4.根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;

5.及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗;

6.制定预防措施,防治病虫害;

7.做好恶劣天气花草树木的保护工作;

8.定期修剪草坪,使其生长茂盛,平整美观;

9.公共部位绿化摆放委托专业园艺单位提供,协助监督;

b管理措施

1.建立绿化管理制度;

2.按操作规程进行规范操作;

3.加强绿化工的思想教育和业务培训,提高业务素质,增强专业技能;

4.以'三查'形式对绿化工作进行经常性监督检查('三查'指:绿化工自查、综合管理部主管巡查、管理处主任抽查);

5.抓好绿化工的行为规范管理,要求统一着装、标识齐全、言行文明。

'管理要求

制定完善计划结合定期维护、日常巡视及时调整达到目标

(10)社区文化活动的策划。

凭借总公司多年来实行'亲情式服务'小区所积累的丰富的社区文化活动经验,根据小区业主的实际需要,与小区社区居委会配合,每年定时、定期开展不同形式、不同对象、不同规模的社区活动。社区文化活动将结合创建精神文明优秀小区、培养精神文明、倡导小区高品位居住氛围的目标展开。

(一)制度建设

为了保证**水木花都小区社区文化工作的顺利开展,公司以iso9001质量保证体系为基础,制订了《共建文明小区协议书》、《社区文化工作制度》、《社区文化活动实施流程》及各种活动场所管理制度等一套完善的规章制度。

(二)人员配备

由公司行政部负责**水木花都社区文化工作的全面开展。同时,充分挖掘业主中热心公益的专业人士,组建相关有益社区成员身心健康的社区活动基层软体组织,以扩大社区成员自娱自乐的空间。

(三)场所安排

1、公司将充分利用小区的景观架空层和会所开展活动,并适时走出小区,把江南名胜风景和高尚的活动场所设施作为我们开展活动的大舞台。

2、在小区适合处设置宣传栏和公告栏,作为园区对外对内的窗口,适时开展社区文化宣传,及时报道小区动态。

(四)活动计划

围绕'爱国主义、环境保护、社区公益、物管宣教、健康家居'等主题,并结合时势,开展丰富多彩的社区文化活动,广泛吸引社区成员的参与。社区文化活动的组织策略是:坚持高雅艺术与本区群众文化相结合,确保大中小型活动有计划开展,兼顾老中青少,采用'走出去,请进来',加强与街道及相关社会团体的合作。

爱国主义教育活动:举行'革命传统教育'讲座、'祖国风光摄影作品展'等,以多种形式进行爱国主义教育,加强社区精神文明建设。

社区环保活动:制作环保知识宣传栏,向业主赠送《环保手册》,以提高社区居民的环保意识。

物管法规宣教活动:开展物业管理法规宣传及《消防法》知识讲座等。

社区公益活动:如'便民服务日'、'为残疾人献爱心'、'捐赠希望工程''赈灾

捐款、物'等活动。

健康家居活动:开展各种艺术活动和体育活动,如综合文娱晚会、文化沙龙、棋类比赛,少儿夏令营、参观博物馆等。

(五)目的

精彩纷呈的社区文化活动将为社区成员提供更多的交流机会,'远亲不如近邻'的温情将替代'老死不相往来'的遗憾,形成'与善人居,如入芝兰之室'的人居理想境界。

通过社区文化活动,令社区成员在愉悦身心的同时更加理解和支持物业管理工作,产生'四两拔千斤'的效果。让各种隐性或显性矛盾在活动过程中,在相互体谅相互理解的基础上淡化或消除。

第11篇物业管理服务工作整体设想策划规范

物业管理服务工作的整体设想及策划

**** 管理有限公司作为物业管理行业极具潜力的后起之秀,完全有能力有信心承担起 **** 一期的物业管理工作,一旦我司受委托管理这个项目,我们将充分凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势,把 **** 一期建设成为 ** 首座公寓式的物业管理的典范。

我们的管理总目标是:

自接管 **** 一期之日起,按五级等级标准实施物业管理服务,三年内成为市级、省级物业管理优秀住宅小区,并积极争创全国示范。整体的设想与策划分为五个方面:

1高标准、高水平管理的措施

1.1建立和实施完善的物业管理质量体系

物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来,在国内物管行业逐渐推广实施的 iso9001-2000 质量体系标准被实践证明是行之有效的,这一点我们公司在导入并通过 iso9001-2000 质量体系国际认证后,就深深地体会到其好处。在 **** 一期的物业管理工作中,从一开始就要坚持做到高标准、高起点,科学管理、规范服务。要根据****一期的管理模式和特点尽快建立和实施iso9001-2000质量管理体系。

1.2培育高素质的员工队伍

人才对我们来说,是最重要的资源,它决定了企业的兴衰。在人才的管理上,我们着重抓好两个环节,一是“引进关”,引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是“培训关”,我们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划,要求大家有现代的物业管理意识,为业户服务的意识,都要做到一专多能,每年的培训考核成绩都要作为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好物业管理服务工作的重要前提,我们的人才培养目标是:培养一支高素质的精干的员工队伍。

1.3加强和完善物业管理的硬件条件

在 **** 一期物业管理工作中,除了要充分依托现有的管理设备外,还需投入一笔资金加强和完善物业管理的有关设备、设施,如要实行全电脑化办公系统、护卫快速反应系统和完善的监控系统等。

1.4营造富有特色的社区文化具体内容在后续章节中有详细描述。

1.5实施办公、住宅区人性化的专业物管

崇尚人性,是我们管理工作的精髓。在 **** 一期,我们将广泛引入人性化物业管理的理念,关注业户的生活质量,关注员工的不同需求,在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬,又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。从而使人们的潜力得到充分发挥,人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。使我们的管理工作得到业户的理解、认可和支持。也使公司的经营管理理念得到管理员工的普遍认同,在物业管理的各处细节,要体现出对人的珍爱和关怀。

1.6注重发挥业户自治、自律的功能

以业主委员会为代表的广大业户共同参与物业管理,变单向推动为双向共管,是物业管理发展的要求和趋势,只有启发广大业户共同参与物业管理,增强业户自治、自律功能,使业户自治、自律与专业化物业管理相结合,才能使 **** 一期物业管理真正得到升华,这也是发达国家和地区物业管理的重要经验。为此,我们将充分发挥 **** 一期业户管委会作用,通过业户的内部组织网络和组织社区内的文化活动,潜移默化地增强业户参与管理的意识。

2 管理深度和广度的做法

社会在进步、时代在发展。对于 **** 一期这样一个白领精英荟萃的广大业户而言,物业管理服务的深度和广度是没有止境的。我们认为:随着社会的进步和社会分工的不断专业化,物业管理公司在管理深度和广度上,除了依靠科技手段外,还应尽可能和社会各专业服务机构联合,满足业户的多方面需求。我们提出以下两项措施:

2.1在 **** 一期建立相应的居民生活商业网点。从满足居民生活需要做起,利用各种条件逐渐开办小超市、家电维修中心、健身中心等等,为广大业户提供各种便利条件。

2.2管理处全方位建立商业服务信息网,与各商家、专业服务公司建立广泛联系,满足业户需求。如物业保险代理、租赁代理、房屋装修代理、信息咨询、家政服务、接送小孩、代购各种票务、介绍住家保姆等等。

3超前性、创造性、全方位服务的意识

3.1超前性是 **** 一期物业管理前卫和榜样地位的标志。重点由以下几点组成:

3.1.1实施住宅环境形象设计与建设(dis)工程。住宅环境形象设计与建设是继企业形象策划(cis)之后更富时代特色的新概念,它已同资源、人才、科教、环境、信息等一样,成为构成住宅管理的要素之一,同时,具有对住宅形象的塑造功能和对物业的增值功能。

3.1.2全面体现对残疾人的关心。我们将在整个住宅区内对残疾人实行无障碍通行,公共区域设有关照残疾人的标识。这一措施不仅体现了对残疾人的关爱,同时也会提高居民的文明意识。

3.1.3充分发挥电视监控系统的作用,使管理人员及时掌握 **** 一期各个区域的治安状况,出入人流状况,车辆交通状况及卫生保洁状况等,使各种紧急情况能得到及时处理。

3.2创造性是 **** 一期物业管理的生命源泉

科技在进步,人们的观念在不断地转变,人们对住宅区的各种需求也在不断地扩展。**** 一期只有不断地创新,吸收国内外住宅管理精华,做人之未做,做人之难做,才能不断完善,并保持在同行业中的领先地位。如:实行物业管理企业多元化经营,我们计划在接管****一期物业管理工作后,在其周围区域内陆续投资开设电器维修中心、美容美发中心、快餐店、健身房等,以满足广大住户的日常生活需要,同时不断提高管理处的综合实力。

3.3实施社区全方位服务

我们在接管 **** 一期后,将迅速推出“温馨家园计划”,充分利用**** 一期及周边地区的各类设施和场所,为广大业户提供全面周到的 24 小时温馨服务。如:

3.3.1定期举办棋牌赛、书画展、各种派对等,丰富住户的业余生活,增进业户间的情感沟通。。

3.3.2设立业户接待日和业户接待电话,向业户提供24 小时全天候的护卫、保洁和维修服务。

我们的口号是:“住 ****一期,享受轻松生活”。使每一位入住 ****一期的业户都能享受到我们温馨的服务和现代生活的便利。

4创造优美舒适、安

全文明、洁净环境的设想

**** 一期位于新市区,是一个高档住宅区,在物业管理工作中,我们应以高的文化品味取胜,通过住宅区软、硬件的配套服务,创造出优美舒适、安全文明、环境洁净的高档小区。

4.1硬件建设

可靠的安全保障系统、管理完善的环境设施、简洁醒目的住宅形象设计系统、安全方便的交通网络以及丰富的文化色彩等,一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为 **** 一期高尚环境和文明建设提供了物质保证。

4.1.1公布空气质量周报。空气质量是环境质量的重要内容。我们拟在 **** 一期内业户基本上都入住以后,实行空气质量周报公布措施。这样既可以让监测数据直接为业户服务,同时又可以提高住户的环保意识。**** 一期应为净化 ** 环境做出积极的贡献。

4.1.2建立优美的环境。为了使 **** 一期环境进一步活跃起来,更具文化品味,我们将与 **合作,对小区内各种植物进行标识、归类,将 **** 一期变为富有特色的小型植物园,使居民和来客感受到的不仅是满目绿草、红花,而且从植物介绍中可以增加植物、绿化知识,这是一项极有意义的措施。

4.1.3对垃圾的分类处理。随着社会的发展和进步,环保问题越来越突出,我们计划在接管 **** 一期后逐步实行垃圾的分类投放和处理,并在《住户手册》和各投放点标明分类收集方法。设可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三类箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶、易拉罐等为主,一般垃圾及渣土等为主,有害垃圾主要为各类废电池、电镀制品、杀虫剂罐等。对垃圾的分类处理,我们将通过各种宣传手段,增强业户的环保意识,引导他们养成正确的习惯。

4.1.4严格车辆交通管理。我们准备设置完善的各类交通标识,加强车辆的监控和引导,及时处理突发事件。

4.1.5运用现代科技手段,“三防”结合,确保安全。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施快速反应系统,由管理中心统一指挥调度,强调多重结合,即流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合。物防上采用围墙、防盗装置等手段提高防范能力。在充分强调人的因素的前提下,逐步过渡到技防为主,运用 **** 一期的智能化保安设施结合管理处的统一管理、快速调度,确保治安防范万无一失。

4.2软件建设

创建高档次的住宅小区,软件建设比硬件构成更为重要、更为艰巨。特别是我国物业管理行业发展时间短,管理公司和广大业户均需要进一步加深对物业管理的认识和自身修养,这个过程需要日积月累的努力,物业管理公司应着眼于长远发展,持之以恒地在软件建设上下功夫。主要有以下内容:

4.2.1将可持续发展战略作为 **** 一期发展的主导战略。

4.2.2组织落实,措施得力。成立以管理处为主、有业户代表参加的 ****一期环保委员会,着眼于 **** 一期长远发展,依照可持续发展战略,制定和实施 ****一期环保工程。

4.2.3引入住宅形象设计与建设功能,对 **** 一期进行形象塑造。

4.2.4建立“管理处员工人人都是环保监督员”的观念,对不利于环保的行为及时予以制止。

4.2.5营造“保护社区环境,创建绿色家园”浓厚气氛。重点放在提高环保意识,增加环保知识方面,通过环保讲座、每年六月的世界环保日系列活动等,引导住户关心社区环境。

4.2.6鼓励节约水电,组织居民开展有利于身心健康的文体活动。

4.2.7严格装修审批手续,规范施工行为,控制装修材料的使用,加强工程监管。

4.2.8要逐步实行垃圾的分类投放、处理。

5体现社区文化、环境文化特色的物业管理典范模式

5.1**** 一期社区文化活动的总体构想

社区文化三项主题:营造全新的工作理念;热爱地球,保护环境;做新世纪文明使者。

社区文化三项特征:人性化的管理理念;超前性的文化视角;宁静、祥和的文化气氛。

社区文化的总体目标:使 **** 一期成为住宅文化的典范。

**** 一期将在我们的管理下大力开展社区文化建设。**** 一期的文化定位是中西方文化与现代科学技术的有机结合。我们将在环境文化、行为文化、制度文化,精神文化等四个方面全方位展开,通过循序渐进、潜移默化、寓教于乐的社区文化建设,提高业户素质,培养互助互爱精神,增强社区凝聚力,发挥社区文化的凝聚功能、激励功能和约束功能。在 **** 一期文化建设上,我们还注重近与远、大与小、教与乐、雅与俗的结合。我们将实施名牌与形象战略,积聚****一期的无形资产,创造名牌。

5.2**** 一期环境文化的构想

针对 **** 一期的园林式布局和环保要求,我们除了对住宅内噪音、水质、空气等环保要素进行监测,全面加强社区环境文化和环保建设外,还准备做好以下几点:第一,维护已有的园林绿化,实施各季节植物交叉式绿化工程。第二,加强对社区内环保意识的灌输,使每个业户都自觉热爱社区内的环境,建议在社区内设计摆放一些雕塑作品,以体现出优雅的艺术氛围。第三、开展社区环境文化建设,实施社区环境形象战略,整合社区环境形象,统一规划社区内的各种自然景观和人文景观。我们将拟定业户手册、环境手册、制订全面的环境管理方案。

第12篇小区物业管理投标文件编写规范

小区物业管理投标文件的编写

投标人应仔细阅读招标文件的所有内容,并按招标文件的要求提供投标文件,保证所提供的全部资料的真实性,准确性及完整性,以便使其投标文件做出实质性响应,否则其投标可能被拒绝。

(一)投标文件的组成与装订

投标人应按招标文件的要求编写招标文件,提交包括证明有资格进行投标和有能力履行合同的文件。投标文件包括以下内容:

1、投标人提供的必要管理文件

(1)物业管理服务理念及目标

(2)物业管理服务机构运作方法及管理制度

(3)管理服务人员的配备及主要管理人员简介

(4)物业管理服务用房及相应管理设施的配备

(5)物业管理费用的收支预算方案

(6)物业管理服务分项标准及承诺

(7)物业管理服务分项操作流程图

(8)物业维修养护设想

(9)物业管理应急方案

(10)对本物业项目设计的管理模式及运作方法的创新

(11)对本物业接管验收工作程序

2、报价说明

2、1除非本招标文件或补充通知另有规定,招标范围包括本须知所述的全部内容,以投标人提交并以投标人认可的单价和金额为支付基础。投标价格应为物业管理过程中的全部费用(包括招标文件所列出的服务管理项目的管理酬金、易耗材料费用、人员工资福利、工具配置费用、办公行政费用、税金费用等)。

2、2投标人报价应充分考虑涨价因素,在合同执行中不再更改或调整价格。所有根据合同或其他原因,应由投标人支付的所有税收和其它费用,须根据投标时国家及有关部门的现行税率和费用以及其他有关资料进行计算,并列入投标人呈报的单价及总价金额中。本合同实施过程中,投标人由于投标人的失误的漏项,不允许再补列,也不承担任何经济责任。

3、资格、资质文件

(1)法定代表人或其委托代理人审批签字;

(2)企业简介;

(3)营业执照副本、资质证书、税务登记证副本复印件加盖公章;

(4)企业质量认证证书、获奖证书及其他资质、资格证书;

(5)投标人认为需要提交的其它文件。

4、投标文件的编写方式和装订

投标文件正本和副本用a4纸幅面的纸张打印、装订、密封。

(二)投标文件的签署

投标人的法定代表人(或委托代理人)必须对投标文件的下列组成部分进行签署;

1、投标文件正本、副本封面;

2、招标文件所列的各种附件。