第1篇 物业管理费用测算规范
物业管理服务费用测算
根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括:
一、 经费测算的原则及说明;
二、 经费测算:
1、人工成本;2、行政办公费;3、设备/设施维护费;4、公用水电费;5、清洁绿化费;6、保安费;7、固定资产折旧;8、开办费摊销;9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。
详细测算书内容如下:
第一节 经费测算的原则及说明
一、 测算的依据
(一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规;
(二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”;
(三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。
二、 经费测算的原则
(一) 遵循物业管理行业特点的原则
物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。
(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则
针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。
(三) “零预算”原则
物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。
(四) 管理者提取酬金原则
物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。
三、 测算的有关说明
(一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。
(二) 有关费用的说明
1、人员工资标准
根据市场化原则,参照成都行业工资水平,根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准,人员工资标准如下:
序号 职 务 月薪 备 注
1 中心经理 4,000
2 品质行政主管(中心经理助理) 2,500
3 安全主管 1,800
4 工程维修主管 2,000
5 清洁绿化主管 1,800
6 高级管家 1,800
7 会计&nb
sp;1,400
8 出纳 1,200
9 维修技工 1,200
10 安全班长1,100
11 安全员900
12 清洁工600
13 绿化工600
2、物资装备的摊销
物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”,依据财务制度按5年摊销;单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费,按5年摊销。
3、开办费摊销
开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中,不可预见费根据物业管理行业惯例,不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%(4年)按5年摊销进管理成本中。
4、管理者酬金
依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例,每年按总支出的8%提取管理者酬金。
5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。
第二节 经费测算
经费测算总表(单位:人民币元)
序号 项 目 测算依据 月支出 备 注
1 人工成本 详见人工费测算明细表122,202.00
2 行政办公费 详见办公费测算明细表14,406.67
3 设备/设施维护费 详见维护费测算明细表 9,984.00
4 公用电费 按经验数据测算23,500.00
5 公用水费 按经验数据测算4,200.00
6 清洁费(设施材料) 详见清洁费测算明细表10,233.00
7 绿化费 详见绿化费测算明细表&
nbsp; 17,388.00
8 保安费 详见保安费测算明细表 400 注:将开盘期间人工成本摊进物管成本中
9 固定资产折旧 详见固定资产测算明细表1,397.50
10 开办费摊销 详见开办费测算明细表3,036.87 23,994.13
11 小计206,748.03 227,705.30
12 不可预见费 以上各项之和的2% 4,134.96 4,554.11
13 管理者酬金 以上各项之和的10.00%21,088.30 23,225.94
14 营业税金及附加 以上各项之和的5.70% 13,222.36 14,562.66
15 总计245,193.66 270,048.01
16 每平方米月管理费(不含电梯分摊) 69416.16平方米收费面积 3.53 4.05
根据我们的测算,本项目管理费月支出为245,193.66元(不含e型房每月电梯维护费用),按照不同房型的价格、建筑面积比率,将管理费分摊如下:
房型系数 管理费标准(元/平方米.月) 备 注
a 1.143 4.0
b 1.057 3.7
c、d 1 3.5
e 0.914 3.2 按照分摊系数测算e型房管理费2.8元/平方米.月,加上电梯维护费0.42元/平方米.月,实际管理费标准为3.2元/平方米.月
(一)人工成本测算
序号 项目 人数 月薪 计算方法 月支出 备 注
1 工资
(1) 中心经理 1 4,000 人数 * 月薪 4,000
(2) 品质行政主管 1 2,500 人数 * 月薪 2,500
中心经理助理
(3) 安全主管 1 1,800 人数 * 月薪 1,800
(4) 工程维修主管 1 2,000 人数 * 月薪 2,000
(5) 清洁绿化主管 1 1,800 人数 * 月薪 1,800
(6) 高级管家 3 1,800
人数 * 月薪 5,400
(7) 会计 1 1,400 人数 * 月薪 1,400
(8) 出纳 1 1,200 人数 * 月薪 1,200
(9) 维修技工 7 1,200 人数 * 月薪 8,400
(10) 安全班长 31,100 人数 * 月薪 3,300
(11) 安全员 40 900 人数 * 月薪 36,000
(12) 清洁工 30 600 人数 * 月薪 18,000
(13) 绿化工 3600 人数 * 月薪 1,800
(14) 小计 94 87,600
2 三费一金
(1) 福利待遇 工资总额* 8% 7,008.00
(2) 培训费 工资总额* 8% 7,008.00
(3) 工会费 工资总额* 2% 1,752.00
(4) 社会保险费 工资总额* 20%17,520.00
(5) 教育基金 工资总额* 1.5% 1,314.00
(6) 小计34,602.00
3 合计122,202.00
(二)行政办公费
序号 项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备注
1 办公用品、低值易耗品
(1) 管理人员 10 人 20 数量 * 单价 200.00
(2) 操作人员 80 人 5 数量 * 单价400.00
小计 90 人 &nbs
p;600.00
2 通讯费用
(1) 固定电话/传真 5 部 150 数量 * 单价750.00
(2) 移动电话 2 部300 数量 * 单价600.00
小计1,350.00
3 车辆使用费用 2 部 1500 数量 * 单价 3,000.00
4 员工宿舍租金 4 套 600 数量 * 单价2,400.00
5 社区文化活动费 12 次1500 综合测算1,500.00
6 服装费用
(1) 管理人员服装 13 套900 11700 975.00
(2) 维修工服装 7400 2800 233.33
(3) 清洁绿化工 34 270 9180 765.00
(4) 保安员 431000 43000 3583.33
(5) 小计 66680 5556.67
7 合计 14,406.67
(三)设施设备维护费
序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出 备注
1 电梯维保费 8 台600 12 4,800.00 不记入总费用
2 电梯年检费 8 台 400 / 266.67 不记入总费用
3 电梯保险费 8 台
4 强电系统维护费2,000.00
(1) 高压供电系统 屏
(2) 低压供电系统 屏
(3) 备用发电机维护费 台
小计2,000.00
5 给排水系统维护费800.00
(1) 给排水水泵维护费 台
(2) 给水水管维护费
(3) 排水水管维护费
(4) 消防水系统
消防箱 套
小计 800.00
6 室外景观绿化水维护费 500.00
7 游泳池维护费 200.00
8 消防系统维保费 500.00
9 弱电系统维护费2,500.00
(1) 消防弱电系统维护费
(2) 控制中心维护费
(3) 保安监控系统维护费
(4) 防盗报警系统维护费
(5) 巡更系统维护费 &nbs
(6) ic卡门禁统维护费
(7) 停车场系统维护费
小计 2,500.00
10 建筑本体维修费
11 设备维修零星材料费600.00
小计9,600.00
12 不可预见费 4%384.00
13 合计9,984.00
(四)公用水电费
序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出 备 注
1 公用电费 50000 度 0.47 23,500.00
2 公用水费 3500 吨 1.2 4,200.00
合计 27,700.00
(五)清洁费
序号 项目 计算方法 月支出 备 注
1 基本清洁费
(1) 清洁人工费 / /
(2) 工具/材料费 综合测算 2000
2 清洁设备折旧费 (5年分摊) 清洁工具 1333
总价80,000元
3 垃圾清运费 30天×1车/天×150元/车 4500
4 室外水景清洁费 每月清洗1次1000
5 化粪池清理费 每一年清洗2次400
7 消杀费 综合测算
;1000
8 总计10,233.00
(六)绿化费
项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备 注
绿化费41400 m2 0.42 数量 * 单价 17,388.00
(七)保安费
项 目 计算方法 月支出 备 注
日常耗材、装备保养 综合测算400.00
(八)固定资产折旧
序号 项目 资产总额 计算方法 月支出 备 注
1 行政办公设备 74,000.00 分5年摊消 1,233.33
2 工程设备 9,850.00 分5年摊消164.17
3 合计 1,397.50
附表:固定资产清单
(一) 行政办公设备
项 目 数 量 单位 单价 金额 备 注
会议桌 1 套 3,000.00 3,000.00
大工作台 1 套 2,000.00 2,000.00
复印机 1 台 15,000.00 15,000.00
内联网络电脑终端 10 台 4,000.00 40,000.00
数码照相机 1 部 4,000.00 4,000.00
电视机 5 台 2,000.00 10,000.00
小计74,000.00
(二) 工程设备
项 目 数 量 单位 单价 金额 备注
200型室外疏通机 1 套 2,350.00 2,350.00
备用发电机 1 台 5,000.00 5,000.00
台钻 1 台 2,500.00 2,500.00
小计 9,850.00
合计 83,850.00
(
九)开办费摊销
序号 项目 总额 计算方法 月支出 备注
1 开盘期间人工成本费 1,211,883.00 按5年摊销 20,198.05 摊入营销成本
2 除人工费外其它开办费摊销 227,765.00 按(80%)5年摊销 3,036.87 摊入物管成本
3 总开办费 1,439,648.00 按5年摊销 23,994.13 全部摊入物管成本
“********”的开办期从2003年7月1日至2004年6月30日,为期12个月。在此期间,购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备,人员到位。开办费分五年摊销。 开办费总表
项目 数量 驻场时间 单价 计算方法 开办期支出
1 人工成本
(1) 工资
中心经理 1 12 4,000.00 数量 * 驻场时间 * 单价 48,000.00
品质行政主管(中心经理助理) 1 10 2,500.00 数量 * 驻场时间 * 单价 25,000.00
安全主管 1 12 1,800.00 数量 * 驻场时间 * 单价 21,600.00
工程维修主管 112 2,000.00 数量 * 驻场时间 * 单价 24,000.00
清洁绿化主管 110 1,800.00 数量 * 驻场时间 * 单价 18,000.00
高级管家 6 61,800.00 数量 * 驻场时间 * 单价 64,800.00
会计 1 21,400.00 数量 * 驻场时间 * 单价 2,800.00
出纳 1 21,200.00 数量 * 驻场时间 * 单价 2,400.00
维修技工 2 12 1,200.00 数量 * 驻场时间 * 单价 28,800.00
安管班长 3 12 1,100.00 数量 * 驻场时间 * 单价 39,600.00
安管员 40 12900.00 数量 * 驻场时间 * 单价 432,000.00
清洁工 35 12600.00 数量 * 驻场时间 * 单价 252,000.00
绿化工 2 12 600.00 数量 * 驻场时间 * 单价 14,400.00
小计973,400.00
(2) 三费一金
福利费工资总额 8% 77,872.00
工会经费工资总额 2% 19,468.00
社会保险费工资总额 13% 126,542.00
教育基金工资总额 1.5% 14,601.00
小计 238,483.00
合计1,211,883.00
2 行政办公费
(1) 办公用品、低值易耗品 综合测算 3,000.00
(2) 通讯费 综合测算 3,000.00
(3) 员工宿舍租金及水电费 7 12 900.00 套数 * 开办时间 * 单价 75,600.00
合计81,600.00
3 入伙资料 350 60.00 21,000.00
4 办公设备 见开办期办公设备清单 18,600.00
5 工程工具 见开办期工程工具清单 14,710.00
6 治安消防用品 见开办期治安消防用品清单 25,315.00
7 服装 见开办期低值装备清单 66,540.00
总计1,439,648.00
1、 开办期办公设备清单
序号 项 目 数量 单位 单价 合计(元) 备 注
1 办公家私 3 套 1,500.00 4,500.00
2 工作台 10 套 500.00 5,000.00
3 转椅 10 把 80.00 800.00
5 打印机 2 台 700.00 1,400.00
6 文件柜 5 套 300.00 1,500.00
7 档案柜 2 个 300.00 600.00
8 电话 5 部 100.00 500.00
9 传真机 1 部 1,500.00 1,500.00
10 保险柜 1 部 1,000.00 1,000.00
12 工具柜 5 套 200.00 1,000.00
13 饮水机 4 台 200.00 800.00
第2篇 物业公司会计部门收银场所安全防范管理规范
1.物业管理公司会计部安装的报警设备由本部门指定专人负责,上班解除报警,下班设定报警,经常检查报警设备保证使用有效。会计部前台与接待室之间通道门必须时刻保持锁门状态,限止非工作人员随意进入。
2.财会办公部位门钥匙由部门经理登记备案,使用人认真保管不得随意乱放,不得转借他人,不得私自配制丢失立即向保安部报告。
3.财会部门的财务账目下班时必须在保险柜中存放乱,不准在桌面摆放严防私自被人涂改。
4.现金、支票、印章时刻在保险柜中存放,做到随用随取随锁,保险柜钥匙严禁插挂在柜门上,做到随身携带不乱放。
5.财会部门到银行取送现金必须提前通知车管部门和保安部,派专车专人护送,取送款数额大可增派护送人员。
6.乘车携款途中禁止停车从事其他事项,司机不准离车,取送款专车不得将车停在距银行5米以外,送款时到银行护送人先下车,取款时携款人先上车,切实起到防范作用。
第3篇 物业驻场保洁管理规范
物业项目驻场保洁管理规范
当值领班交接班制度
一、当值领班应提前10分钟到岗,做好保洁员交接班前准备工作。
二、认真填写交接班登记,填写内容:
1、员工到岗情况:应到人数、实到人数、缺勤原因。
2、当班工作内容。
3、须交下班继续完成的工作内容。
4、存在的问题。
三、仔细阅读交接班记录,并分类安排落实。
工具交接制度
一、保洁部工具的管理与发放,由仓管员登记造册,统一管理。
二、各岗位工具由各岗位、领班负责,工具落实到人。
三、仓管员每周清点抽查一次各岗位工具。
四、丢失或使用不当造成工具损坏,由责任人照价赔偿,查不出直接责任人由当值领班和仓管员承担。
保洁物品申购领用、使用制度
一、仓管员每月制定出每月保洁物品消耗量,并上报部门主管审批,由部门送至行政人事部采购。
二、申购物品的时间为每月两次,具体每月截止为:10号、25号。
三、领用物品时间为每周二、五,由仓管员填写领料单,部门主管审核,行政人事部发放。
四、价值超过100元高值物品的领用(含租借)必须经过部门主管同意方可办理。
五、在设备使用前,要了解设备的使用性能、特点。
六、操作前,先清理场地,防止接线板、电机进水或因电线卷入设备中而损坏设备。
七、高压水枪不能在脱水的情况下操作。
八、使用设备时发生故障,不得强行继续操作,违着罚款。
第4篇 x花园物业管理思路规范
畔岛花园物业管理思路
根据畔岛花园的特点和物业管理需求分析,我们提出以下管理思路:
一、高水平的管理和专业化的素质源于扎实的物业管理理论和丰富的物业管理经验。顺驰物业经过多年的工作探索,摸索出一条经验,就是用心管理、贴心服务,管理重在执行,服务到最小细节需要不折不扣的执行。在畔岛花园自然与文明结合的文化居住区内,我们将针对小区物业品质高、管理面积较大、停车场使用率高等特点,充分发挥公司自身优势,实行资源共享,全心全意为业主服务,努力铸造成为高品质居住环境的典范。
二、根据畔岛花园的特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验,我们将畔岛花园管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将畔岛花园提到一个较高的层次上,实现高消费投资,高价值体现,将畔岛花园变成一个体现现代社会文明价值的综合性社区。但是,根据畔岛花园项目物业品质和武汉市消费水平,我们对物业管理价格定位进行了分析,并且针对不同的组团实行不同的收费标准。经过我公司的测算,我们认为,本方案中提供的物业服务收费标准,在一定阶段内基本上满足畔岛花园日常管理的收支平衡。低廉的收费标准并不意味着降低物业服务标准,相反,我公司取得的众多业绩表明,物业管理质量的保证是靠公司建立和实施完善的物业管理质量体系以及完善的规章制度。我们在绿化、保洁、维修、保安等方面都有规范的管理制度和措施,在畔岛花园的物业管理中我们会提供高效、专业的管理和服务,全方位降低管理成本、大力提高工作效率,让业主真正受益。
三、充分重视前期介入的作用,我们将在畔岛花园开盘之前选派具有丰富物业管理服务工作经验的项目管理人员组建物管项目筹备组。人员包括:工程技术、客服、行管、丰富物管经验的项目经理,进行项目的前期介入。 根据畔岛花园的开发进度,我们将适时调整介入方案,并配合畔岛花园的开发进度分期实现正式接管。
四、畔岛花园属于东西湖区金银湖区域内较大的社区,政府基层组织工作尤为重要。我公司将和居委会、派出所等相关部门全力配合,共同维护业主的利益。
五、考虑到武汉物业管理普及情况,我们的服务对象多为对物业管理接触较少的人士,对物业管理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、拖、拒交等现象。我公司针对此情况,除了在服务上加强外,同时大力宣传物业管理和相关的法律法规,让众多业主知晓,进而理解支持物业管理工作。
六、我公司在前期业主入住期间,通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传,制作业主入住手册,业主临时公约,装饰装修管理规定发放。并且按照规定对业主的房屋装修提供相关管理服务。
七、针对畔岛花园的具体情况,采取一体式的安全管理体系。各个组团分别设置监控岗位,此外在园区公共道路和配套建筑上,设置巡逻岗。红外安防、楼宇智能、区域监控、可视对讲等都是畔岛花园智能化中使用的设施。我们深知,一个良好的居住环境,安全十分重要,基于开发商对项目的规划设计,对智能化系统,安防系统的配备和使用,我们将努力打造人防、技防有机结合的安全防范系统体系,为畔岛花园业主提供和谐、安宁、优美、和谐的居住环境。
八、在项目员工招聘上,采用有经验的管理人员来管理,同时兼顾项目所在地东西湖区下岗失业人员多的实际情况,兼顾考虑个别岗位可安排畔岛花园内的住户,帮助解决一些困难户的问题。
九、我公司将联合武汉市和东西湖区有关部门,在畔岛花园内大力开展各种有益的社区活动,推动精神文明的发展,形成良好的社区文化,并使之成为我们创造一流物业品牌的有力支撑点。
十、在管理团队方面,本着'专家型团队、学习型组织'的思路。我公司调派有丰富经验的管理人员到畔岛花园管理中心任职,定期安排畔岛花园管理中心的员工参加培训和学习,不断提高管理处的管理水平。
第5篇 物业管理员工的仪表行为规范
物业管理员工的仪表、行为规范
物业管理是该住宅小区的一个组成部分,员工的仪容仪表,标志着物业公司形象,也是小区业主(使用人)开展小区活动的对外窗口。物业管理员工的外在表现形式是缺一不可的,要求我们每个员工对自己的行为有一个准确的任职,将仪表、仪容、言行举止形象作为一项长期的工作常抓不懈,全面提高企业的信誉度和公司形象。
一、着装
所有员工一律穿制服上岗。
二、仪表行为规范
1、公司各岗位员工上班时间必须穿规定制服,制服应干净、整齐、笔挺。
2、穿西装制服时,领带必须结正,不得卷起衣袖和裤脚。
3、制服外不得显露个人衣物和物品,制服口袋不要装过大的物品以免鼓起。
4、上岗时必须佩戴工作牌,工作牌应端正佩戴于左胸。
5、男员工不得留长发,女员工不得浓妆艳抹,时刻保持良好形象。
三、仪态行为规范
1、面对业主(或客人)应随时保持微笑,不准给业主(或客人)看脸色,向业主(或客人)发脾气。
2、和业主交谈时应全神贯注,双眼注视对方,适当地点头称是。不得东张西望、心不在焉。
3、在业主面前不准做不雅或不尊敬的动作,如双手叉腰、挠头、挖耳等。
4、上岗时不得哼歌曲、吹口哨、跺脚等。
5、不得当众整理个人衣物、化妆等。
6、行走时不要勾肩搭背,与业主相遇应靠边而走,不得从二人中穿行,请人让路要讲对不起,不得横冲直撞,粗俗无礼。
7、上班时间不准大声说话、谈笑、喊叫、乱丢乱碰物品,以免发出不必要的声响影响他人工作。
8、咳嗽、打喷嚏时应转身向后,并说对不起。
9、员工在工作、打电话或工作与人交谈时,如有业主走近,应立即打招呼或点头同意,表示注意到他(她)的来临,不准毫无表示或装作没看见。
10、在为业主服务时不得流露出不耐烦、不高兴、冷淡的表情,应做到亲切、友好、精神饱满、不卑不亢。
11、上班时要保持良好的坐姿或站姿,不得东歪西倒前倾后靠,不得伸懒腰。
第6篇 物业公司仓库物料管理规范
物业公司仓库物料管理
(1管理规则
1.因工作需要而领用各类物品,均须事先填写“申购单”交部门主管签名。
2.“申购单”经部门主管签名后,须由行政部主任签名批准。
3.凡领用贵重物品,备用金、锁匙等须由领用人亲自签收,当领用人离职时,需把所领用的物品退回,若发现破损,将视情况做出赔偿处理。
4.仓库管理员将于每月结束后的两天时间内,以书面形式做出“每月库存商品盘点报告”呈交行政部经理,而副本则送往财务部做档案记录。
5.财务部将派员协助仓库管理员每月对物业内各类资产设备和库存资料进行盘点工作。
(2装备及制服管理
1.员工领取装备及制服,必须先经该员之上级领导签发领取制服授权书,由部门经理同意后,才可发放。
2.于获得核准之领用授权书后,员工始可填具装备及制服申请表领取装备及制服。
第7篇 物业保修阶段工程质量设备管理监控规范
物业项目保修阶段工程质量和设备管理监控规范
1、目的
为入伙后房屋、设备设施进入免费保修阶段提供操作指引,以便及时处理客户报修和确保各类设备设施正常安全运行。
2、范围
适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司(以下称地产、物业)。
3、职责
3.1集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作规范。
3.2地产项目部负责对入伙及保修阶段工程质量问题的处理。
3.3地产工程管理部负责监督、督促项目部工程质量问题的处理工作。
3.4地产对保修期内的房屋和设备质量问题承担管理责任。
3.5各地物业负责在保修阶段对设备设施进行日常管理和巡查。
4、方法和过程控制
4.1工程质量问题处理方法
4.1.1地产在入伙前,需结合具体情况确定工程质量返修的管理办法。目前工程质量返修问题的处理主要有两种方式:a、由地产直接负责跟进处理;b、地产委托物业代理跟进服务。
4.1. 1.1 由地产直接负责跟进处理
1)物业任一部门接到客户反映的工程质量问题时,须予以记录,并反馈至地产相关部门;
2)地产相关部门通知施工方并会诊、约定维修时间,跟进、验收、交付、记录等。并将处理信息反馈给物业,以便协助处理和跟进;
3)地产每月需统计并填报《工程质量保修记录表》,并报集团工程管理部;
4)在处理过程中,积极与客户进行沟通,防止问题的升级。
4.1. 1.2 地产委托物业代理跟进服务
1)地产与物业在入伙前签订工程返修委托代理合同或施工方、地产、物业签定三方协议,明确工作方法及相关责任;
2)为物业便于管理,地产并将施工方的保证金转至物业直接管理。物业内部须制订保证金的扣罚审批流程,并将扣罚标准通知施工方;
3)物业负责受理业主报修、联系施工方会诊、约定维修时间,跟进、验收、交付、记录等工作,物业管理处指定返修管理专员负责处理工程质量问题,
4)管理处接到工程质量问题时,须进行记录,并开具《房屋返修工作记录单》,交返修管理专员负责处理。
5)返修管理专员联系业主进行现场查看,并将查看结果记录在《房屋返修工作记录单》上。如查看结果为业主误报或业主自身原因造成,无须维修或业主自行解决的,返修管理专员将《房屋返修工作记录单》进行存档。
6)确认为工程质量问题,返修管理专员通知施工单位负责人安排返修,施工单位负责人制定返修方案填写在《房屋返修工作记录单》上,并签名确认。
7)如保修单位不履行责任,或多次返修不成功的,由物业制定返修方案,安排返修,并填写扣款通知单交返修单位确认。
8)如为小修项目(五金配件、门窗配件等),返修完毕后,返修管理专员需对业主进行回访,并将回访结果的填写在《房屋报修登记表》的备注栏。如较大维修,返修管理专员需与业主商定维修时间,与施工队进行现场交底,并与施工队负责人在《房屋维修任务书》上签名确认。返修管理专员安排施工队进场维修。维修完毕后,返修管理专员随即进行初验,合格后会同业主、施工队负责人进行验收,并请业主在《房屋返修工作记录单》上签名确认。
9)返修管理专员每月需汇总填报《工程质量保修记录表》报地产委托部门。
10)返修管理专员将返修资料归档。
4.1.2对于业主反映的普遍公共设施配套等问题,由物业提交专题报告报地产,由地产负责处理。
4.2设备保修期内的管理工作
4.2.1地产与物业按照《新建物业接管验收指引》,办理验收手续,对部分在《物业管理委托合同》中未明确的设备设施免费维保的管理工作可一并交接给物业,同时对供应商保证金的扣罚流程共同进行确定。
4.2.2为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控,地产应确保移交时,提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件,设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。
4.2.2物业应制定各类设备的保养作业指导书,包含对保修期内的设备设施的维修、保修监督工作,并严格按照作业指导书进行操作,填写相关质量记录。
4.2.3 保修期内是由安装单位/供应商进行日常保养维修的,管理处应按照维保方提供保养计划,将维修方每次到现场进行保养的情况记录在《服务供方设备保养维修记录表》上,并将日常出现的故障和服务不及时等情况在记录表中记录。
4.2.4电梯保修期结束后如物业公司仍须分包给社会专业公司维保的,物业公司应在电梯保修到期前二个月,着手准备供方的评估工作,确定有资格的合格供方。
4.2.5对于保修期内的各类设备,在出现或发现故障和问题时,管理处应及时通知安装单位处理,如影响到业主使用的,应同时做好防范措施。管理处将故障及处理情况进行详细记录在《保修期内设备故障处理记录表》,报送物业公司和地产公司相关部门。
5、质量记录表格(供参考)
第8篇 泰基物业公司物业管理要点规范
成都泰基物业公司物业管理要点
运用持续发展的战略,确保物业的保值与升值。
人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉。
结合所辖的物业建筑特点,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,转变传统思想观念,全心全意为业户服务。
为实现以上设想,拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。
一、一种模式
针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任,在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式,并创造“管理由您评定,分分秒秒印证,点点滴滴做起,永远让您满意”的模式效应,力求更好地满足业户的需求。
建议采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。
管理思想是:安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。
追求目标是:社会效益、环境效益、经济效益。
二、二项承诺
1.在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。
2.在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。
三、三个重点
1.完善服务、诚信待人
物业管理是以服务为主的行业,为此企业将在今后的服务工作中,充分体现企业的服务宗旨和追求目标,奉行“以人为本,业户至上”的原则和务实周到的工作理念,为业户提供全方位、高品质的服务,并将日常服务工作紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。
2.环境管理责任到人
大厦的环境管理极为重要,如何为业户创造一个良好、舒适的居住(工作)环境,是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人,督导检查、培训落实到位,才能充分发挥每个人的才能,认真地去做好每天的工作,积极宣传环保意识,使大厦的环境卫生状况达到最佳状态,为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。
3.安全、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的安全,我们主张以切合实际的人员防范为主,以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念,建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管,使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中,建议派专人全天值班,负责所辖物业的安全管理工作,严格管理,防止易燃、易爆等危险品进入大厦,制定出与其相适应的应急处理安全操作程序,如发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。
四、四项措施
1.根据历年来的管理经验及相关条件,在对其加以完善的基础上,将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析,科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。
2.制定出详尽的执行手册,使员工翻开手册即可操作。如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等,使每一位员工了解工作规程,熟悉管理程序,达到规范、自我、服务业户的目的。
3.我们时刻有着多方面的准备,永不间歇地实现物业管理项目的创新,不断提出中肯意见,全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。
4.我们将不间断地充实管理队伍。采用“培训―上岗―再培训―再上岗”的轮回培训制度,不断提高员工的工作技能与素质。
第9篇 物业医院后勤管理模式规范
某某物业医院后勤管理模式
(一)zz物业可为医院提供的后勤配套服务的种类和服务项目
zz物业根据现代医院的后勤服务内容、特点和要求,针对性地为医院推出五大类共八十多项服务项目:
1、按服务项目来分
第一大类物业管理服务
提供医院行政办公大楼、门诊楼、医技楼、住院楼、员工宿舍区、招待所、药厂等主附楼的房屋本体保养维护、机电设备运行维护、安全保卫、车辆管理、环境卫生、园林绿化等基础性服务。
具体服务管理内容细分为以下62个项目:
一)、机电工程方面21项
1.房屋本体维修保养;2.中央空调检修维护;3.高变压设备运行维护;4.低压配电系统运行维护;5.发电机应急运行和维护;6.消防、医疗用水加压、二次供水系统维护;7.日常给排水系统维护;8.天面和地下水池的清洗、消毒、维护;9.有线电视、计算机网络系统的管线及设备的维护;10.医院锅炉设备的运行维护;11.医院会议室、培训室等室内灯光、音响、影视设备的调试维护;12.医院大楼内的广播系统的操作和维护;13.医院内部程控电话交接系统的维护;14.医院的消防报警系统的维护;15.院内路灯、公共走廊照明系统的维护;16.电梯的日常维护和保养;17.墙面、天花地面各类板材、砖面的维护保养;18.各类小修范围内的泥工、瓦工、木工的修补及小五金的安装维护;19.闭路可视监控中心的维护;20.医院污水处理站的维护水质处理;21.高压氧气房的维护。
二)、安管服务方面共9项:
1.门岗保卫;2.医院重要设备和库房区域的治安保卫;3.医院门诊、科室、病区、传染隔离区等的治安保卫;4.医院楼层治安巡逻;5.地面及地下车库的车辆引导、停放管理;6.闭路电视监控中心的监视;7.报刊、邮件的收发;8.医院物资出入放行登记管理;9.特诊警卫。
三)、清洁、消毒服务方面共19项:
1.外围道路清扫、保洁;;2.楼层清洁、消毒;3.医院公共楼层洗手间清洁、消毒;4.医疗垃圾收集、封闭式清运;5.公共洗手间、开水间清洁消毒;6.地面、沟渠、窨井等清理消毒;7.医疗科室、手术区、注射区等清洁消毒;8.庭院连廊地面清洁、消毒;9.玻璃刷洗、保洁;10.大堂大理石地面打蜡、消毒;11.果皮箱、垃圾站垃圾清运保洁;12.各类板材墙面保洁;13.不锈钢制品去污(扶手、电梯门、果皮箱等);14.路灯、公共照明灯等清洁;15.各类标示系统清洁;16.天台、平台、挑沿清洁;17.行政办公大楼公共区域清洁;18.楼梯踏步、踢脚线、围护铁栏清洁。19.化粪池清掏消毒。
四)、绿化服务方面共8项:
1.绿篱及灌木修剪;2.草坪机剪;3.花、树喷药杀虫;4.树木及绿化带(草坪)浇水;5.枯枝、落叶清除;6.施肥;7.摆花;8.松土、去石。
五)、受理接待服务共5项:
1.接待咨询;2.报修受理;3.投诉处理;4.病床加位租赁;5.轮椅、连心车提供和接送管理。
第二大类 医疗辅助服务共8项
1.导医;2.护工;3.病人陪护;4.月子陪护;5.门诊挂号;6.被服洗涤、消毒;7.医疗垃圾毁形焚烧处理;8.太平间管理。
第三大类 物资配送与商业服务共7项
1.医院所需的物资(含医疗用品、药品和器材)的采购;2.各医疗科室物流配送;3.医疗设备用品和生活物资的仓库管理服务;4.自选商品;5.花店;6. 书店;7.商务中心服务。
第四大类 餐饮服务共3项
1.患者营养配餐及其家属用餐;2.医院内部员工用餐;3.接待用餐。
第五大类 特约服务共3项
1.会议、影视、培训中心、图书馆及其他场管管理;2.医院招待所管理;3.车队管理;4.医院的其他非常规的后勤设备和医疗设备的管理;5.医院能耗的管理和控制。
(二)、按内容来分;
第一大类物业管理服务
1、机电工程的服务
a、常规服务
(1)房屋建筑零星修补和养护(包括补瓷片、地砖、室内墙面破损)。
(2)房屋建筑配套公共设施设备,含供配电系统(高压部分及变压器除外)、消防系统、标识系统、给排水系统、污水处理系统等的养护和零星维修。
b、非常规服务
(1)医院内部自用门窗、水电及五金的维护保养;(2)医院后勤专用设备养护(不含医疗设备的养护);(3)净化系统养护。
2、保安服务
a、常规服务:门卫、车辆及停车场的控制和管理、消防监控。
b、非常规服务:住院楼患者亲友探访出入登记。
3、保洁绿化服务
a、常规服务
(1)建筑物的清洁与保养、科室自用部分及附属设施的清洁服务,包括房屋的天棚、地板、墙壁、门窗、洗手间、走廊、照明灯具、标识系统等。
(2)住院楼、附楼、门诊楼、放射楼及停车场等公共设施的清洁服务。
(3)房屋共用部分的过道、步梯、电梯、天台、建筑外墙等的清洁。
(4)建筑公用部分的庭院、道路、灯具、标识系统、院墙、水池、污水井、化粪池的清洁、清洗及排污服务。
(5)庭院、草坪、灌木、花树的浇水、施肥、修剪造型、除草。(不包含补种、换种、加种所需的材料费和改造所需费用)。
(6)委托服务范围内的虫害消杀服务。
(7)医疗垃圾和生活垃圾的分类收集、焚烧与清运服务。
b、非常规服务
院内物品的搬运(不包括药品和大型设备)。
第二大类专项服务
1、医疗辅助服务
包括导医、专业陪护、护工、太平间、高压氧气房、洗衣消毒房等管理。
2、司机服务
车辆档案管理、驾驶员管理、车辆调度使用管理、车辆安全管理、车辆维修、保养管理。
第三大类其它服务
1、商业经营(经营项目中标后根据实际需要设置)。
2、专业陪护(自营服务)。
3、餐饮管理服务(配套服务)。
包括患者营养餐、职工餐、招待餐的供应、订餐和配送服务。
第10篇 法院物业管理指标措施规范
人民法院项目物业管理指标及措施
我们将切实完成和落实物业管理服务的一系列工作和承诺指标,提供优质的物业管理服务。
物业管理承诺指标
序号指标 名称承诺 指标管理指标实施措施备注
1房屋及配套设施完好率≥97%分区负责、责任到人,实行巡查制度,建档制度,确保房屋及配套设施完好。
2投诉
处理率100%发生投诉,及时处理并记录,同时建立档案,
跟踪回访处理结果。
3业主对
物业管理
满意率≥90%在日常工作中注意广泛听取业主的意见和建议,不断改进管理服务工作,并加强双方的沟通,以确保业主对物业管理的满意。每年进行两次满意率调查
4物业管理
档案完善率≥98%专人负责,系统分类,规范化管理。
5管理人员
持证上岗100%管理人员全部经过物业管理岗位培训,持证上岗。
6维修服务
及时率100%建立维修制度,征求业主意见,确保维修服务质量。1、急修 15分钟内赶至现场;2、小修一天内修复;
7年有效
投诉率<2‰11、不断培养和树立员工的服务意识;
2、保持沟通,建立投诉电话和意见箱,及时改进管理服务工作中的不足。
8保洁率≥99%提倡'全员保洁,人过地净'
9治安案件
年发生率0 24小时保安服务,建立人防和技防相结合的安全管理体系;严格人员/物品进出登记制度
10火灾
年发生率0实行全员义务消防员制,定期开展消防培训和演习,加强巡视和维修养护工作,确保消防设备设施的完好
11膳食供应率、及时率≥99%加强食堂管理,保证餐饮供应率、及时率
12就餐
满意率≥95%改善就餐环境,增加餐饮品种,优化膳食营养搭配,提高饭菜质量,促进服务质量
第11篇 大厦物业管理服务项目规范
z大厦物业管理服务项目
(一) 公共服务项目(全体业主能够享受的服务,费用纳入物业管理费):
1、 协助公安部门维护大厦内的公共秩序,实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理;
2、 公共场所保洁,办公垃圾收集和清运;
3、 大厦共用部位和公共设施设备维护和保养;
4、 公共绿地园艺的培植和保养;
5、 室内公共场所绿化摆放养护;
6、 对大厦的各类资料进行管理;
7、 未装修房屋通风、打扫等服务;
8、 电话及访客留言转告;
9、 雨伞、雨衣临时借用;
10、 节日环境布置;
11、 重要时刻提醒服务;
12、 代订报刊、信件收发;
13、 代聘钟点工服务;
14、 代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费;
15、 代叫出租车;
16、 代办保险;
17、 义务安全用电常识宣传。
(二) 有偿专项服务项目(可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务,具体价格在业主委员会成立前,由物管公司核定,报物价部门备案):
1、 大厦内物品搬运;
2、 各项健身、娱乐活动(视大厦配置而定);
3、 机动车辆清洗:
4、 提供大厦报警室内系统维护服务;
5、 提供小型商务会议场所及服务;
6、 商务中心服务;
7、 办公区域绿化供应及代为养护;
8、 办公区域报警系统维护及接警服务;
9、 办公区域设备设施上门维修安装等;
10、 代订车、船、机票;
11、 代订代送饮用水。
第12篇 文化馆物业管理内容规范
文化馆物业管理内容
(一)安全保卫
1.范围为**区文化馆内安全保卫、消防、监控管理工作,包括公共广场、停车场、建筑物等。
2.组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍,有上岗证及资格证的专业工程技术人员,执行严格的纪律和岗位责任制以确保整个**区文化馆的安全、有序。
3.由**区文化馆分管部门与中标人共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等。
4.对一般外来的访问、办事人员,建立询问登记制度。
5.办公公共场所要控制噪音,制止喧闹现象,无闲杂人员随意流动。
6.重要出口24小时值班、24小时监控。整个**区文化馆做到24小时有安全护卫人员巡查。
7.确保无重大火灾、刑事和交通事故发生。
8.对突发事件有应急处理程序计划和措施,必要时及时报告**区文化馆分管部门,防止事态进一步恶化,协助保护现场。
9.其它与安全保卫有关事项。
(二) 交通、车辆、停车场管理
1.交通、车辆、停车场管理要指定专人负责,要制定可行的管理制度。
2.自行车、机动车等各种车辆停放有序,有专人指引按规定停放,做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。
3.车辆停放建立登记制度,严防被盗事件发生。
4.**区文化馆内车辆行驶有序,一律不准按鸣。
5.其它与交通、车辆、停车场有关的事项。
(三) 清洁卫生
1.范围包括整个**区文化馆内所有歌舞厅、舞蹈室、展厅、休息室、公共部分、停车场、电梯、通道、公共地方、卫生间、建筑物外墙、门窗、**区文化馆内广场、道路、红线内公共区域。
2.由**区文化馆分管部门和中标人共同制订工作制度和标准,以对工作质量进行考核。
3.房屋立面、公共楼梯、**区文化馆内广场、道路整洁,无堆放杂物现象。
4.中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁,做到按制定标准全天候、全方位保洁,特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。
5.中标人需负责垃圾的收集、清运,做到垃圾日产日清。
6.定期杀灭蚊、蝇、鼠,并做到无滋生源。
7.办公体育馆内大堂、走道、公共场所地面定期打磨保养。
8.建筑物自来水水池定期清洗、消毒(每年4次),供水符合卫生标准,无二次污染及隐患。
9.污水排放通畅,定期清理化粪池、垃圾箱。
10.中标人在清洁卫生中消耗的物料工具等费用自负。
11.定期清洗外墙(每年2次)。
12.其它与清洁卫生有关的事项。
(四)绿化管理
范围包括**区文化馆红线范围内的绿化地保养维护。
1、草坪和地被管理
①草坪平整表绿,地被植物生长旺盛,水、肥充足,无病虫害。
②据草地品种、生长情况、气候状况等因素,一般生长季节每月除杂草2次,非生长季节每两个月除杂草1次,要求连根系清除。
2、绿篱和灌木养护管理
①保持绿篱完整无缺口,植物生长良好,叶色正常。
②除杂草,发现寄生藤必须马上清除,并入袋销毁,养护面松土,无板结,绿篱每年修剪整型12次以上。
③施肥:每年松土施复合肥4次,结合雨天进行,以撒施为主。
(五)物业设施、设备的使用、维护和管理。
1.中标人要有熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物业各项设施、设备进行维修、养护,配电房需24小时有人员值班。
2.电梯、中央空调(含水处理)、消防三项设施、设备,**区文化馆分管部门已聘请专业公司承包维修、养护工作,中标人要制定措施指定专人做好与专业公司的协调及监理工作,明确责任。
3.中标人对专业公司承包、保养的电梯、中央空调设施设备,在日常使用过程中要制定使用运行制度,定人,定时开、关设备,及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养,杜绝安全事故发生。
4.对消防设施、设备物业管理人员要做到人人有消防知识,人人会基本操作,杜绝火灾事故。要做好巡视工作,制止破坏消防设施现象发生。
5.中标人对设备设施进行日常维修保养管理,进行定期或临时的保养和维修,以确保各项设施的完好和正常使用,维修保养工作要建立制度,强调时效性,必须做到当日事当日清,对无法解决的事故或较大型的保养和维修,及时报**区文化馆分管部门处理。
6.中标人在维修保养项目中属正常的维修、保养、更新或使用中的消耗,不属中标人人为事故破坏,单价材料费用在商定限额人民币叁佰元($300)内的由中标人负责,超出范围的单项工程费用及元器件费用报**区文化馆分管部门审批后,由**区文化馆分管部门支付零部件、物料及工程费用。
7.其它与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。
(六)公共设施维护和管理
1.建筑物本体、道路、场地(结构、防水、外立面除外);
2.室外排污、排雨水管道维护,地下管网;
3.市政设施、沙井、雨水井、污水井;
4.物业装修管理。
(七)档案资料管理
1.中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。
2.在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。
(八)物业管理质量指标要求
1.中标人必须参照国家及省、市对物业管理示范项目的有关规定、具体标准,结合中标人自身的管理服务水平制定相应的质量指标,中标人要具体承诺物业管理各项目要达到的指标,包括但不限于清洁保洁率;治安案件发生率;道路、停车场、路灯使用完好率;房屋及配套设施公用设施场所完好率;设备完好率;火灾、违章发生率;违章处理率;用户投诉率;物业使用人对物业管理的满意率等。
2.中标人为完成承诺指标采取的措施。
(九) 物业管理期限及管理服务费支付时间
1.物业委托管理期限为自合同签订起两年。
2.中标人与采购人签订合同时,须向采购人交纳人民币2万元($20,000.00元)作为履约保证金。若中标人在签订合同后2个月内未能成功取得由区级以上公安机关颁发的'内部保安组织许可证',采购人有权终止合同,同时对中标人交纳的履约保证金不予退还。若中标人没有违约行为,履约保证金在合同有效期满
后15个工作日内由采购人无息退还中标人。
3.服务费按月结算,每月10日前支付上月服务费。中标人在每月底开具正式税务发票原件交采购人,采购人在收到中标人发票的10个工作日内办理支付手续。如中标人提供的服务不足一个月时按日计算服务费。
(十)中标人责任
1.管理服务期内由于中标人责任造成群众、采购人人身伤亡和财产损失的,由中标人负责赔偿。
