物业管理公司员工行为规范6（十二篇）

发布时间：2024-11-20 查看人数：91

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物业管理公司员工行为规范6

第1篇物业管理公司员工行为规范6

物业管理公司员工行为规范(六)

行为准则是企业内部员工在企业经营活动中所必须奉行的一系列行为标准和规则。它是一种对员工行为的要求和约束。

一、员工职务行为准则:爱企敬业、诚实守信、珍惜荣誉、相互尊重、合作沟通、坚决执行、真诚服务、积极主动、不断学习、追求卓越、简朴务实、不得越权、保守秘密、保护资产、维护利益。

二、职业经理行为准则:率先垂范、高效管理、专业水准、开拓创新、关爱下属、当好教练、服从大局。

三、企业经营行为准则:诚信经营、真诚服务、规范运作、团队合作、学习创新、尊重人才、精打细算、和谐共生。

四、内外交往行为规范

1、基本原则: 礼仪无小事,细节显素养。人人都是民安形象,处处都在宣传民安。

2、个人礼仪:卫生整洁,大方得体,端庄稳重,礼貌友好。

(1)仪容

①身体:勤洗澡,保持身体清洁无异味。

②头发:经常洗头,做到没有头屑。男士头发不得盖过耳部及衣领;女士不得披头散发,不做奇形怪状的发型。

③面部:男士不得留胡须;女士化淡妆,但不要化浓妆及异妆,不使用气味过浓的香水。

④口腔:上班前不吃异味食物,保持牙齿洁白,口气清新。

⑤双手:勤剪指甲,经常洗手,保持双手干净;男士指甲修剪整齐,保持清洁;女士不要涂带颜色的指甲油,指甲不要太长。

(2)仪表

①服饰:衣装整洁、干净、无污迹和明显褶皱,扣好纽扣。可佩带少量饰物,不得佩带新奇夸张饰物,工号牌佩带工整。

②鞋子:每日上班前须将皮鞋擦净,不得穿拖鞋。

(3)仪态

①站姿:姿势应端正,双脚与两脚同宽自然分开,体重均匀的落在双脚上,头正肩平、两眼平视前方、挺胸、收腹。与宾客会面交谈时,忌双手抱肘、叉腰,忌倚墙站立,勿将手插入衣袋或裤袋中。

②坐姿:落座时,应大方、沉稳;落座后,应该端正,保持上身平直,全身自然放松,坐椅子的1/3-2/3。不得翘二郎腿,不得将腿搭在座椅扶手上,不得盘腿,不得脱鞋,倚靠在桌子或柜台上都属不良习惯。站起时一般从左侧站起,不要推或拖座椅。

③走姿:抬头,挺胸,直腰,步履稳健,注重节奏感,切忌鞋底摩擦地面带来噪音。上楼梯与人相遇,应主动靠边谦让位并主动打招呼问候。两人一起行走时,不要勾肩搭背;多人行走,避免横排齐进。与客户相遇应靠边而行,不得从中间穿行;与客户同时进门,应让客户先行。

3、工作仪态规范:热情尊重,礼貌周到,文明规范,干练高效。

(1)工作

①工作时间,身体不得东倒西歪,前倾后仰,不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手等;

②进入他人办公室或房间,应先轻轻敲门。听到“请进”后方可进入;离开办公室时,应轻轻将门关闭;

③咳嗽或吐痰时,请用干净的纸巾或手帕掩住口部,打哈欠或喷嚏时,应走开或转过头来掩住口部,并说对不起;

④整理头发、衣服时请到洗手间或客人看不到的地方;当众挖鼻孔、搔痒或剔指甲都会有损自已的形象;手不应插在口袋里,双手应垂直;坐着时平放在桌面,不要把玩物件;当众不应耳语或指指点点,不得用手指或者笔竿指客人或者指示方向;

⑤工作时,不要在公众区域大声讲话、谈笑及追逐,不能当着客人谈及与工作无关的事情;

(2)电话

①接听客户电话要则:电话铃响三声后,迅速拿起电话。接听电话态度必须和蔼,语音亲切。一般主动问候“您好,民安物业!” 嘴不要靠话筒太近,避免呼吸传去杂音。

②接听顾客电话时一般不许与其他人搭话,若中途需与他人交谈,应用另一只手捂住话筒;不许对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、大笑。当对方挂机后,轻轻挂机,不得先于对方挂线,并及时作重要电话的记录。

③叫人接听电话时,不许远距离大声喊叫,而应走到被叫人身边去说,说话时,注意语音和节奏,声音要有力、明亮,节奏要舒适、平缓。尽量使用标准普通话应答,注意使用文明语言。

④给客户打电话要则:要控制打电话的时间,一般而言,以2-3分钟为宜。

(3)服务

①客户的满意度是衡量我们服务质量的准绳。就服务内容而言,包括服务态度、服务质量、服务效率;就服务过程而言,包括三个阶段,即入住前、入住中和入住后的服务。

②上门服务要给客户一个确定的时段,如无法按约派工,不妨向已约定的客户致歉,并就更改到达时间向客户征求意见,如对方不同意,就仍按先前的约定时间派工。

③借用客户的物品或设施,或进入室内其它房间应征得客户的同意,注意不要弄乱客户的房间,应把移动过的物品放回原处,如不小心弄脏客户的房间或弄坏客户的物品,应马上道歉并处理污渍,或作出合理的赔偿。

④对服务承诺应认真履行,扎扎实实去做;凡是我们不能办到的事情,不要承诺;在服务中对对方的不满要礼貌致歉,诚恳解释以冲淡客户的不快。

⑤当客户有情绪时,不要打断对方,要耐心聆听;当需要说话时,头脑要冷静,语气要温和;遇到粗言秽语时,要用平和的语气规劝对方。

⑥遇到暴力时,要尽快离开现场,并及时向领导汇报;如情况严重,应及时联系警方。

第2篇花都小区物业管理整体设想和策划规范

水木花都小区物业管理整体设想和策划

滨海水木花都是获得中国人居环境设计综合大奖,浙西北地区最大的综合型的小区。在设计和建设中,对主体结构体系、维护结构体系、厨卫体系、管网体系、建筑节能体系、建筑防水及饰面技术体系、小区环境质量保障体系、小区智能化管理体系的技术都有特定的要求,这不光为广大客户提供了新一代房产品,也为日后的物业管理打下了良好的基础,同时对物业管理提出了新的更高的要求。

(一)总体思路

我们对滨海水木花都物业管理体系设想与策划思路可概括为:'一种观念,二个目标,三条思路,四项保证。'

1、一种观念

我们长期以来一直秉承'团结、拼搏、求实、创新'的公司理念,以'业主满意'作为我们做好各项工作的标准。

团结:每一位员工要爱岗敬业,以主人翁的态度参与管理和服务工作;

拼搏:每一位员工要以最大的工作热诚和一丝不苟的工作态度,为业主住户提供优质服务;

求实:每一位员工要以熟练的业务知识和精益求精的工作本领做好每一项工作;

创新:思想观念、服务意识、工作方法、质量标准,要不断

创新,以适应业主、住户对物业管理新的更高的要求和适应企业自身发展的需要。

2、两个目标

(1)、以《全国物业管理示范住宅小区59条标准》为小区日常管理与服务工作的指导,一年内达到湖州市物业管理示范小区水平,两年内达到国家级示范小区水平。

(2)、一开始全面实施iso9001质量保证体系,对各项制度的实施进行全程监控,保证管理与服务的专一化、业主和住户对物业管理与服务的满意率达到95%以上,并以物业管理费收缴率作为衡量标准。

3、三条思路

(1)、在追求经济效益的同时,更注重环境和社会效益。不仅仅重视营造自然环境,更注重对内对外坚持以人为本原则,营造团结、向上、融洽、亲和的人居环境。把人文精神融入到小区物业管理与服务活动中去,组织、配合业主开展各种形式社区文化活动,丰富业主的业余生活,满足业主对精神生活方面更高层次的追求,提高小区文化品位。

(2)、一业为主,多种经营。我们在落实物业管理主业的基础上,围绕业主实际需要,开展多种经营服务,重视个性化服务,拓展收入渠道,走市场化自负盈亏道路,最终的目的实现以区养区的目标。

(3)、加强当地员工培养,最终实现属地化管理。我们将以

杭州的总公司为依托,同时学习物业管理成熟地区的先进经验,不断完善自己,超越自我,采用两个结合的办法解决人员选聘和人员培训的问题,工作人员采取杭州选派和当地招聘相结合,员工培训采取当地培训和抽调管理人员定期到杭州培训相结合。在两年后基本实现湖州属地化管理。

4、四项保证

(1)、开发建设的硬件设施,通过精心规划、精心设计、精心施工、精心管理、严格按照国家人居环境设计工程落实,设施齐全,一步到位。物业管理提前介入,从确保使用功能和方便日后正常管理两个方面参与质量管理,确保开发建设高标准,同时为今后的物业管理奠定良好基础。

(2)物业管理软件,公司依托十年来物理管理实际操作经验,注重积累,并不断学习,总结和完善,形成一套有效的管理制度文本。严格按照iso9001质量保证体系要求,实施规范化运作,并以成功的创优标准来指导各项管理与服务工作。同时建立和执行严格的督查与考核制度,更好地使水木花都的管理维持在高水平。

(3)公司高度重视人才选派和严把人员招聘入职关,上岗前进行为期一个月的严格培训,通过考试和实际操作,合格者方能上岗。平时加强在职培训,缺什么,学什么。要为业主住户提供高质量服务,首先要在建设培养一支高素质的员工队伍上下功夫,要令业主满意,必须首先让员工自己满意,要教育、培养员工主动发现问题,主动学习,主动改进服务质量。

(4)努力争取和紧紧依靠长兴县政府及有关部门,对我们工作的大力支持和帮助;虚心学习当地物业管理的先进经验和值得借鉴的做法,把杭州的好的物业管理理念和成功的做法与长兴的实际情况结合起来,选准突破口,明确主攻方向,把物业管理水平和服务质量,提高到一个新的水平,上一个较大的台阶。

(二)拟采用的管理模式

1、本公司指的物业管理是为管理人员对保安、保洁、绿化、

房管维修等操作人员的管理,对小区房屋公用部位、公共设施(设备)的管理维护等工作,强调的管理制度体系。对广大业主、住户来说,我们提供尽善尽美的优质服务,因此,公司内部架构设置必须条理严密、科学、规范的管理运作机制。

公司总经理是全本公司最高领导者,第一责任人。其主要职责是确定公司质量方针和质量目标,确保质量方针和质量目标为全体职工理解和坚决贯彻执行,为质量体系的有效运行和确保服务质量提供充足的资源,对公司体系建立、完善、实施起到主要作用,对服务质量全面负责。

公司设常务副总经理,根据总经理授权,全面主持负责本公

司日常事务工作,贯彻公司质量方针,为实现质量目标带领全体员工对所管理小区的物业管理与服务全面负责,保证经营方向,善于经营理财,定期向总经理汇报质量体系运行情况,在质量体系运行过程中,对各部门工作进行检查、指导、帮助、督促、考核。公司总经理室下设高效、精干、实用的五个专业工作部门:即行政人事部、环境保洁部、保安部、工程维修部、客户服务部。

2、组织架构图:

(1)、各部门主要职责:

行政人事部:主要负责计算机档案文件资料的处理,后勤、人事、信访、财务、接待、办证等事务;

环境保洁部:负责环境清洁,绿化维护、卫生消杀,环保监测和居民委托的保洁服务项目等;

保安部:主要配合公安部门维护住宅区的公共秩序,做好安全防范工作;道路畅通,车辆进出及有序停放管理;消防安全管理和监控中心管理等;

工程维修部:负责物业及设备、设施维修保养,住户委托维修服务、装修管理、工程项目外包工作等;

客户服务部:负责会馆中心各项服务,社区文化活动策划、组织、实施;与当地政府有关部门的联络工作,业主来电来访接待,特约服务等。

(2)、人员配备:(一期)

第3篇物业区室内观叶植物管理操作规范

物业区域室内观叶植物的管理操作规范

1.外观管理

⑴当岗绿化工每天应全面巡查1次,及时清理盆面及盆底杂物、植株枯枝黄叶等。

⑵对于枯黄面积达1/3以上的叶片应整片剪除,枯黄面积1/3以下者,应用剪刀顺着叶形将枯黄部分剪除,注意保留叶形,不可一刀切过。

⑶要求当岗员工每周用清水喷洗1次叶面,喷后应注意抹干地面的水,注意不能将墙纸及其他家具淋湿。

⑷每月应清1次套缸/盆及花槽底的多余水分及杂物。

2.淋水

⑴工具:花酒壶、手巾。

⑵操作步骤:

①将花酒壶洒水头去掉,装上水;

②用手将花酒壶出水管堵住一部分,使之出水合适,将壶嘴对准花盆注放适量的水;

③用抹布将滴洒在地下的水抹干。

⑶室内花木淋水量根据花木种类及所处环境决定,原产于热带雨林地区或放于光线强、空调出风口等位置的花木一般需水量大,应经淋透1/2盆土为适中一般其他植物以淋透1/3盆土为适中。

3.施肥

⑴室内观叶植物常用n-p-k复合肥及成品有机肥、绿光剂。应按照不同地点的湿度、光线、植物品种来决定施肥用量。

⑵观叶植物进入室内前应先喷1次绿光剂,之后每月喷1次,使用浓度按产品说明书配制。

⑶室内花木不应使用有异味的肥料及尿素等效纯氮肥。

⑷室内观叶植物施肥后及时填写《绿化施肥登记表》。

4.病虫害防治

⑴室内观叶植物主要病害及其防治:

①软腐病。多数为淋水过多或细菌感染,引起可用菌毒清、托布津等防治;

②黑斑病。真菌感染引起,用托布津、菌毒清等防治;

③生旦性黄叶病。多为光线不够或肥料不够引起,需拿到室外进行复壮保养。

⑵室内观叶植物主要虫害及其防治:

①蚜虫。用万能粉、氯氰菊酯类农药如灭百可等喷匀;

②螨虫。用尼索朗、速螨酮、三氯杀螨醇等喷杀;

③蚧壳虫。较难喷杀,一般少量的虫尽量用手人工抹除,若太多则需拿到室外用速扑杀喷样。

④蚊蝇。进入室内之前应用万能粉或菊酯类农药先喷杀一次,进入室内后才发现的,可用万能粉喷杀,或用样蚊药喷于花盆或花槽底薰杀,喷杀蚊药时应注意不能喷到植物上。

⑶喷药完毕后应填写《绿化病虫害防治登记表》。

5.室内观叶植物管理质量标准

⑴达标的室内观叶植物应达到以下质量标准:

①植株丰满健壮,叶面干净光亮;

②无明显病斑、虫口,植株上无明显虫害;

③无枯黄叶;

④盆面无杂物,花缸、花槽底无积水杂物;

⑤植物无缺水干旱现象。

⑵园林绿化主管应每周不定期检查一次室内观叶植物养护质量,并填写《绿化工作质量检查表》存档于园林绿化部半年。

本规程作为绿化部员工绩效考评的依据之一。

第4篇小区物业管理目标及服务内容规范

住宅小区物业管理目标及服务内容

一、前期物业管理服务内容

前期介入和物业接管验收是搞好今后物管工作的前提条件,我司将跟进以下项目:

1、参与整体工程的甲乙方交接验收;

2、物业的接管验收及问题的整改、督促;

3、接受业主入住前的相关咨询;

二、业主入住管理

1、办理业主入住及接房的相关手续;

2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。

三、物业管理服务内容

1、公共性服务

公共性服务提供常规性服务,是为了维护**小区的整洁、环境的美化、业主,商户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目:

(1)清洁卫生管理;

(2)绿化日常维护管理;

(3)治安管理;

(4)共用蓄水池的维护管理;

(5)水电管理;

(6)排污设施管理;

(7)道路维修管理;

(8)房屋共用部位的日常养护维修;

(9)物业档案资料管理;

(10)车辆停放及交通秩序管理;

(11)安排社区文化活动,协助政府宣传教育;

(12)代收代交水电气费(移交后除外);

(13)根据需要增设的其他服务项目。

2、特约性服务

特约性服务指提供公共性服务以外的,为满足业户的个别需求,

受其委托而提供的服务

(1)日常家居设施维修

包括:维修户内供用电设备、门窗维修、厨具及卫生洁具维修、

给、排水系统的维修等。

(2)家居清洁服务

包括:清洁家私、玻璃、灯饰等。

(3)家政服务

包括:提供代客订票、送餐服务、保卫等。

(4)租赁服务

包括:物业出租、转让、物业估价等。

四、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

(1)房屋完好率达到底90%以上,楼宇外观美观、整洁,无改变

使用功能,无违反规划乱搭建现象。

(2)房屋零修及时率达到95%以上,水电、电梯等设施随报随修,

房屋土建方面的问题接报后三天内完成,维修合格率达98%以上。

(3)代收代缴各项公用事业费及水电气费,收缴率达到90%以上。

2、设备管理

设备图纸、档案资料齐全,管理完善,可随时查阅,配备所需各种专业技术人员,维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、

检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施,确保年无故障运行时间达到95%以上。

3、供电系统

(1)保证24小时正常运行,出现故障,立即排除。

(2)限电、停电按规定提前通知业户,外线停电时,自备发电机

送电不超过15分钟。

4、消防系统

(1)消防控制中心及消防系统配备齐全,完好无损,可随时起用。

(2)订有突发性火灾等紧急事件处理程序,设立消防疏散示意图,

疏散通道畅通,照明设施、引路标志完好。

5、给排水系统

(1)定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒,保持水池、

水箱及周围环境的清洁卫生,无二次污染隐患。

(2)设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

(3)所有排水系统畅通,汛期道路无积水,楼内、地下室及车库

无积水、浸泡发生。

(4)遇有事故,维修人员能及时进行抢修,无大面积跑水、泛水,

(5)无长时间停水事故。

6、空调系统

(1)窗式及分体式空调按规定安装位置统一,排列有序。

7、市政公用设施管理

(1)公共配套服务设施完好,不随意改变用途。

(2)公用照明、通讯、邮政设备设施齐全。

(3)交通车辆管理运行有序,无乱停乱放现象。

8、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护,无破坏、践踏及随意占用现象。

9、环境卫生管理

(1)清扫保洁,垃圾日产日清,公共走道、地下室、天台等所有

公共场所保持清洁,无随意堆放杂物和占用。

(2)商业网点管理有序,无乱设摊点、广告牌,乱贴、乱画现象。

10、治安管理

(1)并实行24小时安全防范制度。

(2)无重大火灾、刑事和交通事故。

第5篇物业安保员仪容仪表管理规范

为使安保员上岗时保持良好的形象,特对安保员仪容仪表管理制定如下规范:

1、上岗时应统一着装,系好领带,佩戴上岗证,不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽、穿拖鞋或布鞋,不得将任何物体夹于腋下;

2、不留长发,蓄发不得露于帽檐外,不留长鬓角、长指甲,不得染发、烫发或纹身,不得佩戴饰物,不戴眼镜;

3、立时要抬头挺胸,不得弯腰驼背,不得东倒西歪,前俯后仰,站立按军姿标准站立,行进时二人成行,三人成列,步伐统一;

不得勾肩搭背、袖手、双手插腰或将手插入衣袋,不准边执勤边吸烟、吃零食、看书报,不准哼歌曲、吹口哨;

不得随地吐痰,乱丢杂物;

6、注意个人卫生。

第6篇物业公司安保服饰管理规范

为了加强安保员服装的管理,树立良好的安保形象,公司决定对安保服装管理制定如下规范:

1、服装等物品的使用期限

(1)根据要求,统一着装,公司安保部统一购买并造册登记;

(2)安保员进公司春秋夏装各二套,使用期限为24个月;

(3)帽子、领带等标志物使用期为24个月;

(4)棉大衣使用期为24个月;

(5)使用期已满但还能使用的将继续使用,不能使用的可向安保部申请以旧换新;

2、离职时物品的折算标准

(1)安保员离职,须收回服装和肩章、帽子、臂章、腰带、领带等标志物,如不交回或有损坏者,照价赔偿;

(2)在公司工作不满足3个月的(含3个月),离职时扣全部服装费(购买价)的70%为服装折旧费;工作满3个月、不满12个月的,扣回50%服装折旧费;满12个月、不满18个月的扣回25%;工作18个月(含18个月)以上者免扣服装折旧费;

3、着装及换装时间规定

(1)安保换装时间,应由安保部视当时气温情况而定;

(2)冬季进公司的安保员,暂不发给夏装;夏季进公司的安保员,暂不发秋装;

(3)上岗必须按统一规定着装,保持服装整洁,下岗后不得穿工作装外出。

第7篇物业管理费用测算规范

物业管理服务费用测算

根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括:

一、经费测算的原则及说明;

二、经费测算:

1、人工成本;2、行政办公费;3、设备/设施维护费;4、公用水电费;5、清洁绿化费;6、保安费;7、固定资产折旧;8、开办费摊销;9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。

详细测算书内容如下:

第一节经费测算的原则及说明

一、测算的依据

(一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规;

(二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”;

(三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

二、经费测算的原则

(一) 遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。

(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则

针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。

(三) “零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。

(四) 管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、测算的有关说明

(一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。

(二) 有关费用的说明

1、人员工资标准

根据市场化原则,参照成都行业工资水平,根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准,人员工资标准如下:

序号职务月薪备注

1 中心经理 4,000

2 品质行政主管(中心经理助理) 2,500

3 安全主管 1,800

4 工程维修主管 2,000

5 清洁绿化主管 1,800

6 高级管家 1,800

7 会计&nb

sp;1,400

8 出纳 1,200

9 维修技工 1,200

10 安全班长1,100

11 安全员900

12 清洁工600

13 绿化工600

2、物资装备的摊销

物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”,依据财务制度按5年摊销;单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费,按5年摊销。

3、开办费摊销

开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中,不可预见费根据物业管理行业惯例,不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%(4年)按5年摊销进管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例,每年按总支出的8%提取管理者酬金。

5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。

第二节经费测算

经费测算总表(单位:人民币元)

序号项目测算依据月支出备注

1 人工成本详见人工费测算明细表122,202.00

2 行政办公费详见办公费测算明细表14,406.67

3 设备/设施维护费详见维护费测算明细表 9,984.00

4 公用电费按经验数据测算23,500.00

5 公用水费按经验数据测算4,200.00

6 清洁费(设施材料) 详见清洁费测算明细表10,233.00

7 绿化费详见绿化费测算明细表&

nbsp; 17,388.00

8 保安费详见保安费测算明细表 400 注:将开盘期间人工成本摊进物管成本中

9 固定资产折旧详见固定资产测算明细表1,397.50

10 开办费摊销详见开办费测算明细表3,036.87 23,994.13

11 小计206,748.03 227,705.30

12 不可预见费以上各项之和的2% 4,134.96 4,554.11

13 管理者酬金以上各项之和的10.00%21,088.30 23,225.94

14 营业税金及附加以上各项之和的5.70% 13,222.36 14,562.66

15 总计245,193.66 270,048.01

16 每平方米月管理费(不含电梯分摊) 69416.16平方米收费面积 3.53 4.05

根据我们的测算,本项目管理费月支出为245,193.66元(不含e型房每月电梯维护费用),按照不同房型的价格、建筑面积比率,将管理费分摊如下:

房型系数管理费标准(元/平方米.月) 备注

a 1.143 4.0

b 1.057 3.7

c、d 1 3.5

e 0.914 3.2 按照分摊系数测算e型房管理费2.8元/平方米.月,加上电梯维护费0.42元/平方米.月,实际管理费标准为3.2元/平方米.月

(一)人工成本测算

序号项目人数月薪计算方法月支出备注

1 工资

(1) 中心经理 1 4,000 人数 * 月薪 4,000

(2) 品质行政主管 1 2,500 人数 * 月薪 2,500

中心经理助理

(3) 安全主管 1 1,800 人数 * 月薪 1,800

(4) 工程维修主管 1 2,000 人数 * 月薪 2,000

(5) 清洁绿化主管 1 1,800 人数 * 月薪 1,800

(6) 高级管家 3 1,800

人数 * 月薪 5,400

(7) 会计 1 1,400 人数 * 月薪 1,400

(8) 出纳 1 1,200 人数 * 月薪 1,200

(9) 维修技工 7 1,200 人数 * 月薪 8,400

(10) 安全班长 31,100 人数 * 月薪 3,300

(11) 安全员 40 900 人数 * 月薪 36,000

(12) 清洁工 30 600 人数 * 月薪 18,000

(13) 绿化工 3600 人数 * 月薪 1,800

(14) 小计 94 87,600

2 三费一金

(1) 福利待遇工资总额* 8% 7,008.00

(2) 培训费工资总额* 8% 7,008.00

(3) 工会费工资总额* 2% 1,752.00

(4) 社会保险费工资总额* 20%17,520.00

(5) 教育基金工资总额* 1.5% 1,314.00

(6) 小计34,602.00

3 合计122,202.00

(二)行政办公费

序号项目数量单位单价计算方法月支出备注

1 办公用品、低值易耗品

(1) 管理人员 10 人 20 数量 * 单价 200.00

(2) 操作人员 80 人 5 数量 * 单价400.00

小计 90 人 &nbs

p;600.00

2 通讯费用

(1) 固定电话/传真 5 部 150 数量 * 单价750.00

(2) 移动电话 2 部300 数量 * 单价600.00

小计1,350.00

3 车辆使用费用 2 部 1500 数量 * 单价 3,000.00

4 员工宿舍租金 4 套 600 数量 * 单价2,400.00

5 社区文化活动费 12 次1500 综合测算1,500.00

6 服装费用

(1) 管理人员服装 13 套900 11700 975.00

(2) 维修工服装 7400 2800 233.33

(3) 清洁绿化工 34 270 9180 765.00

(4) 保安员 431000 43000 3583.33

(5) 小计 66680 5556.67

7 合计 14,406.67

(三)设施设备维护费

序号项目数量单位单价保养期月支出备注

1 电梯维保费 8 台600 12 4,800.00 不记入总费用

2 电梯年检费 8 台 400 / 266.67 不记入总费用

3 电梯保险费 8 台

4 强电系统维护费2,000.00

(1) 高压供电系统屏

(2) 低压供电系统屏

(3) 备用发电机维护费台

小计2,000.00

5 给排水系统维护费800.00

(1) 给排水水泵维护费台

(2) 给水水管维护费

(3) 排水水管维护费

(4) 消防水系统

消防箱套

小计 800.00

6 室外景观绿化水维护费 500.00

7 游泳池维护费 200.00

8 消防系统维保费 500.00

9 弱电系统维护费2,500.00

(1) 消防弱电系统维护费

(2) 控制中心维护费

(3) 保安监控系统维护费

(4) 防盗报警系统维护费

(5) 巡更系统维护费 &nbs

(6) ic卡门禁统维护费

(7) 停车场系统维护费

小计 2,500.00

10 建筑本体维修费

11 设备维修零星材料费600.00

小计9,600.00

12 不可预见费 4%384.00

13 合计9,984.00

(四)公用水电费

序号项目数量单位单价保养期月支出备注

1 公用电费 50000 度 0.47 23,500.00

2 公用水费 3500 吨 1.2 4,200.00

合计 27,700.00

(五)清洁费

序号项目计算方法月支出备注

1 基本清洁费

(1) 清洁人工费 / /

(2) 工具/材料费综合测算 2000

2 清洁设备折旧费 (5年分摊) 清洁工具 1333

总价80,000元

3 垃圾清运费 30天×1车/天×150元/车 4500

4 室外水景清洁费每月清洗1次1000

5 化粪池清理费每一年清洗2次400

7 消杀费综合测算

;1000

8 总计10,233.00

(六)绿化费

项目数量单位单价计算方法月支出备注

绿化费41400 m2 0.42 数量 * 单价 17,388.00

(七)保安费

项目计算方法月支出备注

日常耗材、装备保养综合测算400.00

(八)固定资产折旧

序号项目资产总额计算方法月支出备注

1 行政办公设备 74,000.00 分5年摊消 1,233.33

2 工程设备 9,850.00 分5年摊消164.17

3 合计 1,397.50

附表:固定资产清单

(一) 行政办公设备

项目数量单位单价金额备注

会议桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作台 1 套 2,000.00 2,000.00

复印机 1 台 15,000.00 15,000.00

内联网络电脑终端 10 台 4,000.00 40,000.00

数码照相机 1 部 4,000.00 4,000.00

电视机 5 台 2,000.00 10,000.00

小计74,000.00

(二) 工程设备

项目数量单位单价金额备注

200型室外疏通机 1 套 2,350.00 2,350.00

备用发电机 1 台 5,000.00 5,000.00

台钻 1 台 2,500.00 2,500.00

小计 9,850.00

合计 83,850.00

(

九)开办费摊销

序号项目总额计算方法月支出备注

1 开盘期间人工成本费 1,211,883.00 按5年摊销 20,198.05 摊入营销成本

2 除人工费外其它开办费摊销 227,765.00 按(80%)5年摊销 3,036.87 摊入物管成本

3 总开办费 1,439,648.00 按5年摊销 23,994.13 全部摊入物管成本

“********”的开办期从2003年7月1日至2004年6月30日,为期12个月。在此期间,购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备,人员到位。开办费分五年摊销。开办费总表

项目数量驻场时间单价计算方法开办期支出

1 人工成本

(1) 工资

中心经理 1 12 4,000.00 数量 * 驻场时间 * 单价 48,000.00

品质行政主管(中心经理助理) 1 10 2,500.00 数量 * 驻场时间 * 单价 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 数量 * 驻场时间 * 单价 21,600.00

工程维修主管 112 2,000.00 数量 * 驻场时间 * 单价 24,000.00

清洁绿化主管 110 1,800.00 数量 * 驻场时间 * 单价 18,000.00

高级管家 6 61,800.00 数量 * 驻场时间 * 单价 64,800.00

会计 1 21,400.00 数量 * 驻场时间 * 单价 2,800.00

出纳 1 21,200.00 数量 * 驻场时间 * 单价 2,400.00

维修技工 2 12 1,200.00 数量 * 驻场时间 * 单价 28,800.00

安管班长 3 12 1,100.00 数量 * 驻场时间 * 单价 39,600.00

安管员 40 12900.00 数量 * 驻场时间 * 单价 432,000.00

清洁工 35 12600.00 数量 * 驻场时间 * 单价 252,000.00

绿化工 2 12 600.00 数量 * 驻场时间 * 单价 14,400.00

小计973,400.00

(2) 三费一金

福利费工资总额 8% 77,872.00

工会经费工资总额 2% 19,468.00

社会保险费工资总额 13% 126,542.00

教育基金工资总额 1.5% 14,601.00

小计 238,483.00

合计1,211,883.00

2 行政办公费

(1) 办公用品、低值易耗品综合测算 3,000.00

(2) 通讯费综合测算 3,000.00

(3) 员工宿舍租金及水电费 7 12 900.00 套数 * 开办时间 * 单价 75,600.00

合计81,600.00

3 入伙资料 350 60.00 21,000.00

4 办公设备见开办期办公设备清单 18,600.00

5 工程工具见开办期工程工具清单 14,710.00

6 治安消防用品见开办期治安消防用品清单 25,315.00

7 服装见开办期低值装备清单 66,540.00

总计1,439,648.00

1、开办期办公设备清单

序号项目数量单位单价合计(元) 备注

1 办公家私 3 套 1,500.00 4,500.00

2 工作台 10 套 500.00 5,000.00

3 转椅 10 把 80.00 800.00

5 打印机 2 台 700.00 1,400.00

6 文件柜 5 套 300.00 1,500.00

7 档案柜 2 个 300.00 600.00

8 电话 5 部 100.00 500.00

9 传真机 1 部 1,500.00 1,500.00

10 保险柜 1 部 1,000.00 1,000.00

12 工具柜 5 套 200.00 1,000.00

13 饮水机 4 台 200.00 800.00

第8篇华标广场日常物业管理规范

华标广场日常物业管理

1.治安消防管理

技防人防结合,整体综合性小区治安防范。运用大楼安防监控系统的视像及报警系统监控功能,配以重要出入口的保安岗位设置,加之保安队伍的快速反应措施,以及人员出入的严密管理,外来人员及访客的凭证登记进入制度,保证居住区域的安全。与当地派出所共建安全文明小区。

2.车辆管理

制定小区地下车库的停车管理制度,汽车、摩托车、单车分区停放,机动车凭ic卡识读管理出入及收费,单车设立停放及取车凭证管理办法,保证有序、安全,防止失车发生。

3.机电设备管理

电梯是本区楼宇的重要设备,我们将聘请具有专业维修资质的品牌电梯公司的维修站或专业公司进行合作,保证设备运行正常,检查、维修环节的及时跟进,实现规范化管理。水泵、发电机组以及大型机电设备,全面导入iso9002质量系列标准,保证随时处于正常状态。

4.物业环境管理

确保高频度、高质量的环境卫生维护,制定区域及大楼保洁标准,对大楼及周边环境的保洁位置,清洁次数、清洁程度按实际需要有明确的规定。且操作员与监督员有部门制约的关系,保证卫生环境令业主、住户满意。实施垃圾分类,回收再生资源。控制区内噪音,尤其是超时装修施工的现象,说服教育、及时纠正。监测测定本区内噪音值,并定时公布。加强绿化园景的养护,保持生态盎然,造型别致,舒心写意的住宅区园林绿化,营造怡人的物业环境。

5.装修管理

确保无违章装修,维护小区物业观感的形象统一、美观,楼宇各系统的正常使用功能不被破坏。严格实施装修审批制度,对业主、住户宣传到位,建立装修跟踪监管程序和做法,及时发现及时纠正。装修申请时与住户施工单位签订协议书,使约束双方违规装修须承担的经济责任或法律责任。

6.客户服务

热线电话,解答业主的咨询;处理投诉、接受意见、改进服务;管理服务情况的通告,及时将居住区内的物业管理信息知会业主;办理家居大件、贵重物品的放行登记手续;开拓适合业主的贴身服务,便民利民;车辆保管;管理费收取;业主住户物业档案的管理;探访客户及定期对客户服务的问卷调查。

第9篇大厦物业管理服务项目规范

z大厦物业管理服务项目

(一) 公共服务项目(全体业主能够享受的服务,费用纳入物业管理费):

1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序,实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理;

2、公共场所保洁,办公垃圾收集和清运;

3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养;

4、公共绿地园艺的培植和保养;

5、室内公共场所绿化摆放养护;

6、对大厦的各类资料进行管理;

7、未装修房屋通风、打扫等服务;

8、电话及访客留言转告;

9、雨伞、雨衣临时借用;

10、节日环境布置;

11、重要时刻提醒服务;

12、代订报刊、信件收发;

13、代聘钟点工服务;

14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费;

15、代叫出租车;

16、代办保险;

17、义务安全用电常识宣传。

(二) 有偿专项服务项目(可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务,具体价格在业主委员会成立前,由物管公司核定,报物价部门备案):

1、大厦内物品搬运;

2、各项健身、娱乐活动(视大厦配置而定);

3、机动车辆清洗:

4、提供大厦报警室内系统维护服务;

5、提供小型商务会议场所及服务;

6、商务中心服务;

7、办公区域绿化供应及代为养护;

8、办公区域报警系统维护及接警服务;

9、办公区域设备设施上门维修安装等;

10、代订车、船、机票;

11、代订代送饮用水。

第10篇中医药大学物业管理商务指标规范

中医药大学物业管理商务指标

1、交货地点:**市大学城**中医药大学一期各教学区、生活区

2、交货时间:合同签订后15天内

3、服务质量监督与付款条件:

3.1服务质量监督考核标准参照《全国城市物业管理(优秀)示范大厦评分标准》和《全国物业管理(优秀)示范住宅校区》执行。

3.2中标单位在开展以上各类管理服务时,必须接受学校相关部门的管理、指导、监督。

3.3中标单位必须支持和配合学校开展工作,保证学校各项工作的正常运行。

3.4学校将通过巡查、发放调查表等途径跟踪及了解中标单位的服务质量。

3.5学校每年扣出年综合管理费的5%作为服务质量保证金,如果各项服务指标达到要求,学校师生对服务单位的满意率达到90%,学校将扣下的服务质量保证金全额支付给服务单位;满意率高于95%的,学校另外支付年管理费用的0.5%作为奖励;满意率为85~90%的,学校扣下服务质量保证金20%,余下支付给服务单位;满意率为80~85%,学校扣下服务质量保证金的50%,余下支付给服务单位;满意率为75~80%学校扣下全部服务质量保证金,同时给服务单位发出服务质量黄牌警告;满意率低于75%的,学校扣下全部的服务质量保证金及押金的50%,同时与服务单位终止服务协议。

第11篇 s别墅物业管理方式规范

东方别墅物业管理方式

“以人突发公共卫生事件应急预案

篇2：s酒店服务质量标准

酒店服务质量的基本要求：

真诚

是否真诚，反映服务员的服务态度问题。要为客人提供最佳服务，首先要突出“真诚”二字。真诚服务，实际上也是感情服务，是在用“心”为客人提供服务，体现在细枝末节之处和服务过程的各个环节之中。

高效

效率服务就是快速而准确的服务。在酒店对客服务中的很多投诉都是由于缺乏效率而引起的。因此，国际上著名的酒店集团都对酒店各项服务有明确的时间限制。例如，爱航酒店联盟对酒店服务员的要求是:在30分钟内整理好一间符合爱航酒店联盟卫生标准的客房。

礼貌

酒店服务中的礼貌礼节，是酒店服务质量的重要组成部分，也是客人对酒店服务人员的基本要求之一。礼节、礼貌是两个不同的概念。礼节是向他人表示敬意的某种仪式；礼貌是待人谦虚、恭敬的态度。礼节礼貌就是酒店员工通过一定的语言、行为和程式向客人表示欢迎、尊敬、感谢和道歉。礼貌待客表现在外表上，就是酒店服务员要讲究仪容仪表，注意发型服饰的端庄、大方、整洁，挂牌服务，给客人一种乐意为其服务的形象；在语言上，要文明、清晰，讲究语言艺术，注意语气语调，服务中始终以从内心发出的微笑相迎；在举止姿态上，要文明、主动、彬彬有礼，坐、立、行和操作均有正确的姿势。

微笑

微笑服务是酒店员工为客人提供真诚服务的具体体现，是服务工作所要求的基本礼貌礼节，是优质服务的基本要求。微笑不仅是热情友好的表示，真诚欢迎的象征，而且是旅游者的感情需要，能给旅游者带来宾至如归的亲切感和安全感。c

篇3：重大危险源告知牌的内容

重大危险源告知牌应包含以下内容：

1.危险源名称、存在部位(或由何种作业活动导致危险源产生)、可能导致的事故、预防控制措施。

2.如果重大危险源告知牌按区域(或岗位)制作的话，如果某岗位重大危险源较少，告知牌有大部分空白的话，可以在告知牌上布置警示标识或说明重大危险源特性及危害。

3、预防控制措施不应只包括作业活动中的注意事项，还应包含教育培训、遵守规程等方面的描述。

按照危化企业安全标准内容要求基本包括：

一、重大危险源单位基本情况表

二、重大危险源点基本特征表

三、重大危险源周边环境基本情况表

四、重大危险源监控检查表