第1篇 s物业管理公司设施设备管理制度
物业管理公司设施设备管理制度
1目的
明确工程维修人员应遵循的工作制度。
2范围
适用于对工程维修人员的日常工作指导。
3职责
3.1品质部负责工程设备类体系文件的制定及完善,对维修操作人员进行现场督查、指导;
3.2管理处工程主管负责组织落实设施设备管理制度,对设施设备管理工作进行督促检查,负责制定并实施《值班人员巡检路线图》。
4工作程序
4.1维修班工作制度
4.1.1认真作好设备运行、保养、维修等记录,对重大问题及时上报工程主管;
4.1.2认真填写设备运行记录,并于每月底将记录交工程主管;
4.1.3在工作中应按规定着装,配带工作牌、精神饱满,现场作业时不得高声喧哗;
4.1.4遇自来水爆管、煤气泄漏等急修,则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理,无法立即处理者,须立即报告工程主管;
4.1.5在接到管理处下发《报事单》、《派工单》或通知后,应立即前往处理;
4.1.6爱护工具及设备,服从班长调度;
4.1.7严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程;
4.1.8每日早上如有昨日未完成之工作,相关工作人员应先完成,其余人员应负责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生并对设备进行维修保养,工作中随时听从主管的安排
4.1.9根据所管物业的实际情况,编制《设备维修保养计划》报品质部审批,并按计划进行设备维修养护工作。
4.2维修班交接班制度
4.2.1着整齐工作服,提前10分钟到达交接班现场;
4.2.2接班人员必须按规定时间到班,未经履行完交接手续前,交班人员不得离岗;
4.2.3严格执行作息制度,按时交接班;
4.2.4严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度;
4.2.5接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录;
4.2.6交接班时如发生事故未办理交班手续前,仍由交班人员处理,接班人在交班班长领导下协助处理;
4.2.7交班后应立即巡视一遍各巡视点,并签署巡查意见;
4.2.8交接班内容包括:
4.2.8.1异常运行和设备缺陷,事故处理情况,待处理事宜;
4.2.8.2仪器、仪表、登记表、工具、材料、备件和消防器材、设备房钥匙完备情况;
4.2.8.3交接班时必须严肃认真,要做到'交得细致,接得明白'。接班人要进行全面检查核实。
4.2.8.4夜班接班人员应按《值班人员巡检路线图》进行巡视检查和记录,《值班人员巡检路线图》由工程主管制定,并报管理处批准;路线图中需注明巡视要点、巡视频率、记录要求等内容。
4.3工具管理制度
4.3.1领用工具时,应遵循以旧换新、以一换一的原则签字领取,工程主管应控制工具的使用周期。领用工具时应填写《工具领用登记表》,实行工具报损制度;
4.3.2领用者应爱护工具,对损坏的工具经工程主管确认后方可以旧换新;
4.3.3对部分大型工具应建立严格的报损制度,并按照财务相关制度及《采购控制程序》进行;
4.3.4对工具实行个人负责制,谁丢失谁赔偿;
4.3.5对于公用工具及大件工具应由工程主管指定专人负责进行统一管理;
4.3.6对在工作中损坏的工具应向工程主管汇报 ,同时将损坏的工具交回管理处集中处理方可重新领取;
4.3.7对于损坏的工具由管理处定期进行统一销毁(应有相关负责人签字);
4.3.8对于专用工具应由专人管理,不得轻易损坏、更换,一旦损坏应填写损坏原因,如属人为损坏则需进行适当赔偿,如属自然损坏(需有相关部门负责人出具损坏凭据)则按照相关财务制度办理;
4.3.9高压安全用具、低压安全用具、辅助安全用具的管理:
高压安全用具指绝缘棒、绝缘夹钳、验电器等。低压安全用具绝缘手套、绝缘靴、带绝缘柄的工具、验电笔。辅助安全用具有绝缘手套、绝缘靴、绝缘垫、绝缘站台。以上安全用具均需按规定期限送检。送检周期见下表:
工具名称电压等级送检周期备注
高压安全用具绝缘棒10kv以下1年/次
验电器10kv以下1年/次
绝缘钳10kv以下1年/次
工具名称电压等级送检周期备注
低压安全用具绝缘手套380v以下半年/次
绝缘靴380v以下半年/次
带绝缘柄的工具380v以下半年/次
验电笔380v以下半年/次
辅助安全用具绝缘手套220 v以下半年/次
绝缘靴220 v以下半年/次
绝缘垫220 v以下1年/次
绝缘站台220 v以下半年/次
电器安全用具统一存放于高低压配电室,存放处应有明显的标志,做到存取方便,存放地点干净、通风良好,存放环境不能过冷过热,也不可与锐器、铁丝等存放在一起;
凡橡胶制品的电器安全用具不可与石油类的油纸接触绝缘手套、绝缘靴;绝缘夹钳应存放在柜内,要与其它安全用具分开,使用中应防止受潮、受污或损伤;绝缘棒应垂直存放、且架在支架上或吊挂在室内,注意不可与墙壁接触;绝缘台的瓷瓶应完好、无裂纹与破损,木质台则要保持干燥;验电器用过后应存放于匣内并置于干燥处;对绝缘手套、靴、垫、毯等,不允许有外伤、裂纹、气泡或毛刺等,发现有问题时,应立即更换;
如果绝缘工具遭受表面损伤或者已经受潮,则应及时进行处理或使之干燥,并在经试验合格后方可继续使用;无论任何情况,电气安全用具均不可作为它用,对安全用具应进行定期试验,各试验项目要能合乎标准与要求。
4.4空置房检查制度
4.4.1为了确保空置房的完好,制订本制度;
4.4.2工程部每月对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查,填写《空置房巡视记录表》,检查内容包括:门窗是否关闭、开启是否灵活、有无破损现象,室内所有金属制品及五金构件有无锈蚀损坏现象,是否有漏水渗水现象,楼地面、墙面有无开裂、脱落现象,所有开关及插座能否正常使用,所有水电气开关是否关闭,室内配套物品是否齐备,室内是否清洁,厨卫间有无积水。工程部将每月检查结果进行统计,并通知相关部门或相关单位进行处理,处理结果记录在《空置房巡视记录表》中。
4.4.3特殊原因不能如期完成的工程整改,需注明原因并提出整改意见和完成时间。
4.5公共设施管理制度
各管理处工程部应严格执行《房屋接管验收标准》,确保新建工程交付质量;工程部依据《定期检查项目一览表》对设施进行巡视检查,填写《定期检查记录表》,及时处理发现的问题,避免问题扩大,搞好公共设施零星修缮工作;修缮内容包括维护、中修、大修、改造;加强修缮工程质量把关,确保修缮质量。
工程主管应将管理区域内的公共设施划分责任人,责任人应至少每天一次巡视责任区域,并将巡视结果记录在《值班记录表》中;巡视中发现的问题应立即处理,不得人为拖延;如责任人不能处理应及时上报工程主管,工程主管应及时组织人员解决或联系相关部门解决;管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工,应自觉参与巡视工作,发现问题,及时报告工程主管,由工程主管安排处理;
对影响小区日常秩序管理的维修,应调整时间,安排在夜间施工;对一些工艺要求较高、管理处难以自行解决的工作项目,报公司同意后,可安排委外施工,工程主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控;
4.6定期检查项目一览表
周期
序号
检查内容
检查标准
每年
1
梁、柱、板主体
无裂纹、无缺棱掉角、无露筋、抹灰层无空鼓开裂
2
墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)
无脱落、无渗水现象
3
顶棚
无裂纹、抹灰层无空鼓开裂
4
楼梯、扶手
无脱落、无破损、无松动
5
公共门窗
开启灵活、无变形、无破损无脱落、五金部件无锈蚀
6
屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检查)
无裂纹、无气泡、无破损
7
楼板、地面砖
无脱落、无破损、无松动、无空鼓
8
所有消防栓(11月底至12月上旬)
无渗漏、能正常开启
半年
1
天台扶栏、避雷带
无裂纹、无松动
2
公共防盗网
无破损、无松动、无锈蚀
每季
1
散水坡、雨檐台、连廊
无明显裂纹、无积水
2
通风口
无阻塞、防护罩无损坏
3
5%消防栓的开箱试水(循环检查)
水压正常
每月
1
水箱、水池
无渗漏、水箱盖闭合密实、无异物
2
信报箱
开启正常
3
上、下雨污水管
保持通畅、无破损、无缺件、管卡无松动
4
设备房(水泵房、配电房、电梯房)
防鼠网无破损、室内无积水、配套设施无损坏、无缺件
半月
1
公用电器
运转正常
周期
序号
检查内容
检查标准
半年
1
明、暗沟(全面检查)
保持通畅、盖板无松动断裂
2
给排水管道(含绿化用水管阀)
无渗漏、无破损、水阀开启正常
每季
1
电缆沟盖板
无松动断裂
2
雨、污水井、盖
无松动断裂
3
化粪池
盖板无松动断裂、及时清淘
4
高压钠灯、汞灯
工作正常、无损坏
每月
各类水景、水池、游泳池
喷水池无渗漏、无裂痕、无沉降、护堤完好
每周
1
室外建筑小品、标识牌
无脱落、无松动断裂
2
车棚、车架
无松动断裂、无锈蚀、无破损
每天
儿童游乐设施
无松动断裂、无锈蚀、无破损、无安全隐患
随时检查
1
道路(包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等)
无沉降、无裂痕、无缺棱掉角、无松动断裂
2
垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站
无破损、能正常使用
3
室外各类围墙护栏
无脱落、无破损、无松动
4
其他
备注:检查结果填入《定期检查记录》,此表按不同的检查周期分别填写,平时如发现问题也应及时维修。
4.7设备管理制度
各管理处工程部应严格执行《设备接管验收标准》,确保新建设备交付质量,并建立设备台帐和设备卡;工程部依据《设备维修保养计划》对设备进行维修保养,填写《保养计录表》,对设备的中修、大修、改造应做好记录并填写《设备零部件更换大修记录表》《维修计录表》;加强设备维修质量把关,确设备正常运转。
工程主管应对各类设备指定责任人,设备运行过程中,由责任人对设备运行情况实施监控并将运行情况填写在相应的设备运行记录表中。工程主管应根据运行记录表中的数据分析设备运行状况,每月填写《设备运行状态月报表》并存档一份,交品质管理部一份。
工程部对一些工艺要求较高、维修难度较大的工程项目,报品质管理部,经公司同意后,可安排委外维修,工程主管负责对进度、工艺质量及进行监控;对个别影响小区日常秩序管理的维修,应调整时间,安排在夜间维修并不得影响业主的正常休息。
4.8工程技术档案管理制度
工程主管应将管理区域内各类相关图纸资料分类整理存档,并将图纸资料清单提交品质管理部;工程主管对开发公司提交的图纸资料是否齐全应在资料清单上加明备注,并负责催收相关的图纸资料;工程主管对进行了改造、更换、添加的设施设备,应将相应的图纸资料进行变更、添加后归档,并将改动后的档案清单提交品质管理部。
4.9工程部钥匙管理制度
工程部主管应指定专人保管工程部库房钥匙、设备房钥匙、设备钥匙,并在钥匙上做好标识,以上钥匙不得私自配制或带出管理区域,在交接班时严格按照交接班制度执行;工程人员的个人工具柜钥匙、工程部值班室钥匙自行保管;管理处将所有钥匙留存一套备用,备用钥匙应做好标识;钥匙在借用时应填写《钥匙领用登记表》并在当日归还。
4.10紧急事件处理程序
为了对紧急事件进行有效控制和及时处理,避免造成重大影响或损失,制订本制度;
4.10.1紧急事件包括:洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通讯中断、电梯困人、重大设备事故等;
4.10.2紧急事件采用电话或对讲机方式联系,但必须互报姓名,并将情况报告清楚;
4.10.3接紧急事件报告后,应立即汇报上级,并由现场职位最高的负责人统筹安排,人为隐匿不报,引起严重后果的,追究当事人责任;
4.10.4人为拖沓,致使影响扩大的,追究受派人责任;
4.10.5处理不了的紧急事件,应立即报告,由上级统筹安排处理;
4.10.6 以上事件处理完毕后应由工程主管填写《报事单》;
4.10.7紧急事件严重影响部门正常运作,严禁谎报行为,一经查实谎报行为,将严肃处理。
4.11特约维修管理规定
4.11.1接到特约维修派工单后,15分钟内必须到达业主家中;
4.11.2维修人员需自带鞋套;
4.11.3维修作业时,需注意保护业主财物,对维修产生的垃圾,要收拾干净,完工后自行带走;
4.11.4若一时无法完成,需向业主讲明原因,请业主谅解,并约定上门时间;
4.11.5若业主要自行购买维修材料,需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量,以免业主因买错而造成损失;
4.11.6严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬;
4.11.7维修结束后,请业主检查验收,并在《派工单》上签署维修结果和维修服务意见;
4.11.8重要维修项目需工程主管需亲到现场督导;
4.11.9将《派工单》返回办公室,并做好维修记录。
4.12工程部人员安全操作规程:
各特种行业的操作人员必须持国家相关上岗证方可上岗;
4.12.1在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行.总闸必须挂有'有人工作,禁止合闸'的标志牌,或者拆除熔断丝,以防止误合闸;
4.12.2各供电回路的操作开关,要有清楚明显的标志牌。停电时,先停负荷开关,后停隔离开关(即先用电点后供电点);送电时,先送隔离开关,后送负荷开关(即先供电点后用电点)。
4.12.3尽可能不要带电作业。如必须带电工作时,应遵守带电作业的有关规定,采取可靠的安全措施(如要有专人监护等)。
4.12.4严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生,应停止交接。由交班人员负责处理事故,接班人员协助。
4.12.5机房内禁止带入火种,严禁在机房或电梯轿箱内吸烟。机房内消防器材应齐备良好。客梯因检修或保养需停机时必须确认轿厢内无乘客后,方可停机。
4.12.6在轿箱做检修、保养工作时,除了识别故障和调试需要外, 禁止开快车。
4.12.7在井底工作时,首先开亮井底灯,按下井底安全掣若上方有人时必须佩戴安全帽。
4.12.8机房、井道因工作需要进行动火作业时,必须遵守动火作业规定,指定专人操作和监视,事后清理火种,严防火灾事故发生。
4.12.9焊工(含电焊、气焊,下同)工作前,必须穿戴好工作服和防护用品,不准裸露身体,以防止烫伤或触电。
4.12.10焊接前,还应检查工作场地周围有无易燃、易爆物,应清除或隔离后才能进行焊接。必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护。
4.12.11开启电焊机前,应检查电焊地线是否与工件或其他导体边接,以防短路或触电。
4.12.12焊接时,应戴好防护面罩,不得用手或其他物件遮眼,以防弧光伤眼。
4.12.13焊接电线的截面积应根据焊接电流和所需电缆长度选用,防止电缆超载过热而引起胶皮损坏、燃烧,造成事故。
4.12.14停放在露天的电焊设备,必须有防雨设施,下雨天禁止进行焊接作业。
5相关文件
**/zy7.4-01《采购管理规定》
6质量记录
**/bg7.5-gc-01《报事单》
**/bg7.5-gc-02《设备维修保养计划》
**/bg7.5-gc-03《设备运行状态月报表》
**/bg7.5-gc-04《工具领用登记表》
**/bg7.5-gc-05《设备零部件更换及大修记录表》
**/bg7.5-gc-06《机电设备台帐》
**/bg7.5-gc-07《设备卡》
**/bg7.5-gc-08《工程任务通知单》
**/bg7.5-gc-09《设备维修记录表》
**/bg7.5-gc-10《设备保养记录表》
**/bg7.5-gc-11《定期检查记录》
**/bg7.5-gc-12《设施维修记录表》
**/bg7.5-gc-13《空置房巡视记录表》
附加说明:
本文件起草人:
本文件修改人:
本文件审核人:
本文件批准人:
第2篇 物业辖区设备设施管理控制程序制度
物业辖区设备设施管理控制程序
1.0目的
确保物业公共设备管理设施处于正常状态以满足服务的要求。
2.0适用范围
适用于公司物业管理权限内的设施设备。
3.0职责
3.1建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装,物业管理公司行政部、管理处客户中心、工程部有关人员负责移交使用时的验收。
3.2工程助理、负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管,负责零星设备、配件、材料的采购计划的编制。
3.3工程维修人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作,并做好标识及记录。
4.0程序
4.1接管设备的验收
4.1.1设备的接管与验证(收),由公司行政部工程主管和管理处主任组织有关人员与开发商办理设备交接验收及资料移交手续,见《验收移交书》。
4.1.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格,则应在验收单中说明实际情况及原因,并提出整改建议,限期由承建商负责整改。
4.1.3对主要的接管设备要建其档案,设备档案包括:《设备的基本情况》、《主要配件目录》、《设备维修记录表》、《大修记录表》、《设备保养记录表》将相关的内容填写在设备档案表格上。
4.1.4设备的原版文件应由公司存档,工程部使用副本。
4.1设备的标识、建账和资料管理
4.2.1设备的标识
工程部助理负责保证所有设备单机悬挂《设备卡》,标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。
4.2.2设备的建账
4.2.2.1工程部助理负责建立《--设备台帐》,台帐内容至少包括:设备名称、设备编号、型号、生产厂家、所在位置。
4.2.2.2设备新增、报废时应及时更新《--设备台账》。
《设备台账》要上交一份给财务部表明配备的资源。
4.2.3设备的保养计划及实施
4.2.3.1工程助理根据《--设备台帐》制定《设备检查保养计划表》。为此要确定各种设备的保养周期。
4.2.3.2工程维修人员依照计划对设备进行定期的保养并在《设备保养记录表》上作出记录。
4.2.4设备资料的管理
4.2.4.1所有的资料案卷,集中存放于管理处工程部并标识清楚。
4.2.4.2工程助理对所有资料的记录、立卷进行指导检查,保证资料记录和使用的有效性。
4.2.5设备的编号
该设备的序号(0×……×为自然序号)
代码设备名称缩写(取汉语拼音字头)
例:**厦有电梯*台,1#电梯编号为:**/dt-01。
注:公共设施不一定需要编号,当其特征显示出标识时就无需编号。
4.2设备的运行
工程助理负责对设备按不同的系统划分责任区域,确定责任区内责任人。对应不同的设备制定'运行管理规程',由工程维修人员遵照执行,并做好相应的运行记录。
4.3设备的维修
4.3.1发现设备损坏,工程助理要组织人员进行维修,对于重大维修,公司形状部工程主管应派专业技术人员进行指导并填写《大修记录表》。
4.3.2解决不了的故障需要委外维修的,工程助理应填写《设备对外委托维修申请单》,经管理处主任和工程主管审核,报请公司批准后执行,维修结束,工程人员需对设备进行检测,检测合格方予以验收。并保留维修代理商的维修记录。
所有设备的维修按单机记录在《设备维修记录表》内。
4.4设备的保养维修备件
4.4.1根据以往的保养、维修记录分析常用的备件,确保其最低存量。
4.5设备事故
4.5.1当设备发生重大事故时,工程助理要对事故作出分析,并在36小时内并写出事故分析报告呈交管理处主任和工程主管,然后由管理处主任和工程主管报公司研究处理。
4.5.2设备档案中应对每次设备重大事件都有记载。
4.5.3避免事故再次发生要采取纠正和预防措施。参照《纠正和预防措施控制程序》。
4.6设备库存的管理
闲置设备和暂停使用的设备,由有关部门进行库存管理,并做好记录,存放地点必须相对集中,保持干燥、通风,并加盖防尘罩,贴上标签。库存设备重新启用前需由工程人员或相关人员进行保养后,方可投入使用。
4.2设备的报废
因损耗或损坏无法修复,致使设备无法继续使用时,由工程助理组织相关人员确认,征得管理处主任和工程主管意见,提交物业管理公司经理批准后,始得报废并会同财务部除账。
1.0 相关文件
1.1各类设备运行管理规程
1.2各类设备维修保养规程
1.3各类设备操作规程
1.4《纠正和预防措施控制程序》
2.0 相关记录
2.1设备档案包括:
2.1.1《设备的基本情况》
2.1.2《主要配件目录》
2.1.3《设备维修记录表》)
2.1.4《大修记录表》
2.1.5《设备保养记录表》
2.2 《设备卡》
2.3 《设备检查保养计划表》)
2.4 《--设备台帐》
2.5 《设备对外委托维修申请单》
2.6《验收移交书》
第3篇 物业设备管理制度8
物业设备管理制度(八)
一、确保能源的供给及有效地控制能耗。
二、选择设备要综合考虑性能优良,技术指标先进,价格合适,利用率高,适应性强和运行费用省。
三、建立设备的分类、验收、登记、建档、保管、封存、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台帐和技术资料及审批制度。
四、购置一定量的备品备件,对关键设备的易损件必须购置备品备件,低值易耗的材料也应有一定量的储备,以便发生故障能及时更换缩短停机时间。
五、建立日常保养和定期检查维修制度并做好详细记录。
六、建立设备大、中、小修工程的验收制度,确保维修合格率98%。
七、有计划地做好设备的改造与更新。
八、每年度有计划的对设备进行清查、核对和使用鉴定。
第4篇 物业工程部上墙设备机房门禁制度
物业工程部上墙制度:设备机房门禁制度
工程部设备机房门禁制度
设备机房是安全生产、治安防范的重点部门。为了确保设备安全运行,防止意外事故发生,特对设备机房门禁制度作以下规定:
1.设备机房为安全重地,禁止一切与工作无关人员进入,室外应设“闲人免进”标示牌,电器设备区域应设有明显的“请勿靠近”的标示,除公司内部人员机房电话概不外借。
2.外部人员因工作需要进入机房时,应按本单位内有关规定办理相关手续,进入时值班人员应验明身份、证件填写“外来人员进出机房登记表”后方可入内,进入设备区时值班人员要随同进入进行安全监督。
3.允许进入机房的人员要严格执行机房内各项规定,不准携带易燃、易爆物品进入,不得随意触摸电器运行设备,要服从值班员的工作指挥。
4.机房内不准堆放各种杂物,值班人员要按时清扫,保持室内卫生,保证环境卫生及安全消防通道畅通。
5.提高警惕,备齐消防材料,有安全防火制度,防止坏人破坏事故和电器火灾事故发生。
第5篇 绿景物业辖区变配电室设备缺陷管理制度
物业辖区变配电室设备缺陷管理制度
一.变配电室值班人员须全面掌握设备正常运行状况,及时发现设备缺陷,认真分析缺陷产生原因,采取积极措施尽快消除设备隐患。
二.发现缺陷,应根据具体情况,判断缺陷类型。
1.紧急缺陷:将可能导致人身伤亡、设备损坏及停电事故。因情况危急,须立即处理。
2.重要缺陷:已影响设备效率,不能满足系统正常运行的需要,或短期内将会发生事故威胁安全运行。因情况紧急,必须及时处理。
3.一般缺陷:对安全运行造成局部影响,使设备带病工作,将会导致故障发生,必须尽快处理。
三.发现缺陷后的汇报和处理要求。
1.严重缺陷:值班人员发现严重缺陷后,应立即报告主管和部门经理,并由部门经理立即组织抢修。
2.重要缺陷:值班人员发现重要缺陷后,应立即向主管和部门经理汇报,并在主管组织下及时抢修。
3.一般缺陷:值班人员及时向主管汇报,并在主管主持下尽快解决。
四.严重和重要缺陷在未修复前,应加强监视并采取积极有效措施,控制事态的发展。所有缺陷均由主管负责记入缺陷记录簿,作为重要技术资料存档。
第6篇 x物业公司设备安全管理制度
1.0目的
加强对设备的安全管理,确保设备安全经济运行,避免或减少设备事故的发生,保证公司及客户财产的安全
2.0适用范围
公司及各项目设备安全管理
3.0职责
3.1 总经理为公司安全第一责任人
3.2 工程设备部经理为安全管理负责人
3.3 工程设备部为安全管理部门
3.4 各项目管理处经理为本部门安全第一责任人
3.5 各项目工程维修中心主管本项目安全管理负责人
4.0 制度
4.1 设备安全
4.1.1 设备运行必须遵守《设备安全操作规程》,杜绝野蛮操作
4.1.2 各类设备操作工必须经过相关培训持证上岗
4.1.3 完善设备日常维护保养制度,杜绝设备带病运行
4.1.4 加强设备日常巡检,完善安全技术措施,提高设备运行效率
4.2 安全监督
4.2.1 安全负责人定期召集安全会议,制定安全管理目标
4.2.2 安全负责人组织定期安全检查,提出安全整改措施,监督措施落实
4.2.3 实施目标考核,纠正违章作业,处罚违规行为
4.3 安全教育
4.3.1 安全负责人应制定安全培训计划,落实安全教育目标
4.3.2 各类设备操作管理人员上岗前必须经过安全培训,考试合格
4.4 事故处理
4.4.1 责任界定
4.4.1.1设备运行过程中发生故障,应立即采取措施,制止事故蔓延,损失扩大。有条件的应立即上报,严肃处理隐瞒不报,逃跑躲避,玩忽职守行为
4.4.1.2 损失低于500元为设备故障,超过500元少于2000元为一般事故,高于2000元少+于8000元为大事故,超过8000小于20000元为重大事故,高于20000元为特大事故,人员轻伤为一般事故,重伤或留下残疾为重大事故,造成死亡为特大事故。
4.4.1.3 一般事故处罚当事人和直接上级500元,大事故处罚当事人和其直接上级1000元,并解除劳动合同,处罚部门领导1000元。重大事故处罚当事人和其直接上级5000元或移交相关执法部门处理,解除其部门领导职务并处以5000元罚款,特大事故将当事人及其直接上级部门领导移交公安机关处理,解除安全负责人领导职务,移交相关执法部门处理。安全第一责任人辞去领导职务并履行相关法律程序处理。
4.4.1.4 对于违章操作,违章作业造成事故的相关责任人,其伤、亡根据国家相关法律不以工伤处理。
4.4.2三不放过
4.4.2.1 事故的原因不查清不放过
4.4.2.2 事故教训不吸取不放过
4.4.2.3 事故的处理措施不落实不放过
4.5 奖励
4.5.1 年底进行综合评比时对完成安全目标的项目管理处进行奖励
4.5.2 发生安全事故的单位取消评比资格。
4.5.3 考核结果由工程设备部根据各部门安全整改落实情况和设备完好率提出,经分管领导审核,总经理批准。
4.5.4 奖励除对相关人员进行以外,须各部门年终综合奖励的奖金提高5个百分点
5 相关规定
5.1
5.2
5.3
6 相关记录
6.1
6.2
6.3
第7篇 大川物业设备维护制度
明洁物业设备维护制度
1、日常维护
1)班前维护要求:
①检查电源以及电气控制,装置安全可靠,各操纵机构正常良好。
②安全保护装置齐全有效。
③擦试设备,有动转滑动部件的应检查润滑情况。
④认真检查上一班次的交班记录,然后填写接班记录。
2)运行中维护要求:
①严格按操作规程操作。
②集中精力工作,注意观察设备运转情况和仪器仪表,通过声音、气味发现异常情况。
③设备不能带病工作,如有故障应停机,检查及时排除,并做好故障排除记录。
2、 定期维护
1)设备外表和内部彻底清洁,管道、油路疏通。
2)设备的规定保养部位需拆卸、检查
。
3)设备的电机、接触器、继电器等要清除灰尘、油污,接线完整无破损。
4)机械传动装置的润滑,坚固零件和调整机械间隙,必要时更换零件。
5)对调整、小修、更换零件部件要逐一记录,对疑难问题和尚未解决问题记录上报技术主管人员,及时采取措施解决。
6)定期维护结果,由技术主管检查验收。
3、计划维护
1)建立维护保养任务卡
将所有必须进入维护计划的设备列出,参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容,编写设备维护保养任务登记卡,每一个设备登记中都应附设备维护保养任务登记卡。
维护保养任务登记卡包括:
①间隔周期:每周(月、年)进行一次。
②任务内容:应检查零部件,应擦净清扫或涂刷的部件,应测量的数据,应记录的内容,应润滑的部件及用油种类等等。
③任务时间定额:注明完成检查、擦净、测量和润滑等任务所需的时间。
2)编制计划维护总表
①具体任务内容:根据维护保养任务卡内容填入。
②工时安排:把完成任务所需时间(小时)填入适当的月份和星期,可按任务的轻重缓急和人力情况安排,做到每一个月的每一个星期,工作保持相对平衡,并注意完成计划外任务的时间。
3)发出维护保养指令卡
①按编号发出,按编号交收入档。
②任务明确,尽可能写明标准要求。
③要列明完成任务所需的工具仪器或使用的油号等。维护工根据指令卡完成任务后必须在卡上填写工作记录,包括所有时间、结果等,并签字交回,技术主管要对维护工的工作检查或抽查,考核其工作质量,完成后的指令卡记录了维护工的完成工作量。
4、设备运行的交接班制度
1)交接班的时间。
2)交接班记录的合格要求和责任界限。
3)交接班应移交清楚的工具附件。
5、设备管理部门的规章制度
1)每位员工上下班时,都要从员工大门进出,同时遵守上下班登记(签名式打卡)制度。
2)工程部每位员工在岗工作期间,无论白天或夜间必须佩戴工作牌,着工装,注意保持良好的仪容仪表。
3)每位员工在进入各自工作区工作时,严禁携带烟和火柴进入工作场区,更不准在工作区吸烟,违者重罚或除名。
4)员工在岗工作时,严禁看书或翻阅报纸及杂志,同时不准带任何个人读物进入大厦和工程隶属工作区。
5)在岗员工要有明确的责任意识,出现问题责任自负,造成重大影响或损失严重者,按员工手册中有关规定处理。
6)服从领导、听从指挥,严格执行各项操作规程和规章制度,每项工作,
包括平时的维修保养均需按着规定的程序进行,不准违章作业。
7)工程部隶属员工均需服从紧急工程或紧急事故的临时调遣,这是工程部工作性质决定的。
8)员工因病、因事或其他事宜不能前来上班,要在事先告知工程部经理,否则影响工程部工作,要负责任。
9)搞好团结协作。
10)搞好环境卫生。
6、交接班管理制度
1)值班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,严禁私自调班、顶班,因故不能值班者,必须提前征得领班同意,按规定办理请假手续。
2)交接班双方人员必须做好交接班的准备工作,正点进行交班。
3)交接班记录填写内容需明朗化,必须将所要交接的问题的原因、经过、结果(处理意见)填写清楚。
4)本班次所发现或发生的重大问题,已处理、未处理的都应该交接,便于接班人接着工作。
5)上级的指示、命令必须交接,便于上传下达,保证其权威性及持久性。
6)公用物品及代他人保管之物品应仔细登记清楚,并当面验清交接。
7)本班次应该完成的工作不得交给下一班次去完成。
8)交接班应依时,确因特殊情况,交班人必须将未处理事务处理完毕才能离开的,应先交完班再继续完成。
9)每天交接班要清楚、全面,交接班双方明确后在交接班记录上签名。
10)当接班时间已到,但接班人尚未来时,不得离岗。
11)在下列情况下不得交接班:
a:在事故处理未完成或重大设备启动或停机时。
b:交接班准备工作未完成时。
c:接班人员有醉酒现象或其他神志不清,而未安排顶班人时。
7、工程部值班记录
1)工程部实行值班运行管理制度,设立'工程部值班班次运行时间表',每月25日由主管将下月的值班人员名单列出,于28日前下发执行。
2)凡员工调换班次和请假,均需提前一天提出申请,并经本部门经理批准后方可生效,否则按无故缺勤处理。
3)各操作室或工作间的值班记录,检修记录,每周一送部门经理审阅,周三退回,并保存备查。
4)值班人员在当班或抢修结束后,必须在值班记录或抢修记录上签名,明确责任。
5)值班人员必须坚守岗位,不得擅自离岗,按规定定时巡查运行情况,如脱离岗位巡查、抄表时,要告知另一值班人员。
6)发现设备故障,值班人员无法处理时,要立即报告部门领导和主管经理,组织力量抢修。
7)早、午、晚及夜间所有运行设备值班机房,必须有人值班。
8、工作报告制度
1)下列情况必须报告:①主要设备非正常操作的开停;②主要设备除正常操作外的调整;
③设备发生故障后或停机检修;④零部件改造、代替或加工修理;⑤操作人员短时间离岗位和维修人员的去向。
2)下列情况必须报告主管:①重点设备除正常操作外的调整和采用新的运行方式;②主要设备发生故障或停机检修和系统故障及检修;③领用工具、备件、材料、加班、换班、补件、病假和外协工作联系。
3)下列情况报告主管经理和总经理:①重点设备发生故障或停机检修以及影响营业的设备故障或施工;②系统运行方式有较大改变,重点设备主要零部件改变,系统及设备增改工程及外协施工;③系统及主要设备技术改造或移位安装,领班以上人员岗位调整及工种重大组织结构调整,部门领导和主管换班、病假、事假等。
9、锅炉系统工作制度
1)司炉长和全体司炉工都要对动力设备领班负责,在领班的指导下完成任务。
2)严格执行'蒸汽锅炉安全监察规程'的有关规定和'锅炉房安全管理规则'的各项要求,确保锅炉安全、经济运行。
3)每班都要坚持巡回检查制度,了解设备的运行情况,在准时秒表填写运行记录的同时,监视水位、汽压、油压、火焰、排烟温度、蒸汽管道等,根据各系统的设计和运行要求,有关设备进行相应调节,并做好记录。
4)巡查中发现不正常现象及故障先兆、隐患要及时处理,如一时处理不了的,则在做好补救措施后,要上报主管并做好记录。
5)按锅炉及其所属设备运行周期,做好年计划大、中、小修,每年锅炉年检后,要立即前往处理,必要时组织人力连夜抢修,不得误时。
6)每班不少冲洗水位计及排污一次,并严格控制除氧器水温,发现水温不符合要求,要立即采取措施,加以检查维修。
7)司炉人员应勤俭查勤调节,保持锅炉燃烧情况的稳定,做好节能工作。
10、空调系统工作制度
1)全体空调工都要对动力设备领班负责,上岗期间,听从值班长的运行调度和一切工作指令。
2)坚持巡控制度,了解设备的运行情况,根据外用天气变化及是进行空调的调节,确保系统正常运行并作好运行记录。
3)巡查中发现异常现象及故障要及时排除,如一时处理不了的,要做好补救措施的同时,上级主管并作好记录。
4)每班都要监视水温、水压、汽压以及有无溢漏情况,如遇下雨或消防排水要注意排水系统,以免水浸设备。
5)按中央空调及其设备运行周期,定期作好计划大修、中修、小修,每年中央空调使用期过后,要进行必要的检修。接到报修后,要立即到现场进行处理,必要时连夜抢修,确保规定的温度。
6)值班人员必须掌握设备的技术情况,发现问题及时处理,搞好中央空调系统和通风系统的日常保养和检修,并做好工作日记。
11、配电室工作制度
1)值班电工要熟练掌握酒店供电方式、状态、线路定向及所管辖设备的原理,技术性能和操作规程。
2)定时巡视电器设备密切监视设备运行情况,并准确抄录各项数据,填好各类报表,确保电力系统正常运行。
3)严格保持各开关状态和模拟盘相一致,不经领导批准,值班人员不得随意更改设备和路线的运行方式及各开关的整定值。
4)值班人员对来人来电话报修,应及时登记,并立即赴现场修理。
5)值班人员违反工作原则或失职,造成影响营业以及损坏设备,要追究当事人责任。
第8篇 xx物业设备设施维修保养管理制度
物业设备设施维修保养管理制度
1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障,应报请专业供电主管部门处理。
2、各物业公司所有特种设备设施(如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等)一律实行外委维护保养。对于外委项目维保,工程部应指派专人监督维修保养质量;每次外委项目实施作业前,外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。
3、维修
(1)检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变,维修主管应提前备好相关备件,预订维修时间实施作业。
(2)如在预定维修时间施工影响业户正常生活,则需报经管理处主任同意后方可实施,并提前告知辖区内业户。
(3)维修主管应督导维修人员按时作业。
(4)施工前,维修人员应备好工具及备件,提前携至作业现场。
(5)维修完毕后,工程部应就维修情况进行检查,填写《设备设施维修记录》。
4、保养
(1)实施保养计划前,各维修班长应制订材料采购计划并报批,提前组织维修保养材料。
(2)正式施工前,维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件,提前携至作业现场;施工时,应先按安全要求悬挂警示牌,做好安全防护措施,要求相关人员做好配合。
(3)保养完毕后,保养人应如实填写《设备设施保养记录》
5、紧急故障处理
(1)接到紧急故障处理请求,工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修;重大故障,应同时向管理处主任、公司主管领导报告。
(2)到达现场后,工程部主管应查看现场、了解故障原因,制订抢修方案。
(3)实施抢修前,严格按照安全规范做好防护措施,并要求相关人员予以配合。
(4)维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时,切不可盲目乱动,应集中商议,找出最佳方案;如属特种设备,应请求有关单位配合支援,并按中华人民共和国国务院令(第373号)《 特种设备安全监察条例 》执行。
(5)故障处理完毕后,应做好事故起因分析,制订相应的防范措施。
(6)每次紧急故障处理完毕后,工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。
第9篇 x物业项目设备管理交接班制度
物业项目设备管理交接班制度
1目的和范围
1.1目的
本作业指导书明确了yy物业管理公司各管理项目设备管理交接班程序,保证设备管理工作的交接班顺利有序开展。
1.2适用范围
各管理项目设备管理当班人员。
2设备管理交接班内容
2.1当班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不能私自调班、顶班。因故不能值班者,必须提前征得领班同意,按规定办理请假手续,才能请假。
2.2交接班双方人员必须做好交接班的准备工作,准时进行交班。交接班的准备工作包括:查看运行记录;介绍运行状况和方式,以及设备检修、变更等情况;清点仪表、工具;检查设备状况;等等。交班时,双方领班在值班日志上签字。
3下列情况下不得交接班:
3.1事故处理未完或重大设备启动或停机时;
3.2交接班准备工作未完成时;
3.3接班人数未能达到规定人数的最低限度时;
3.4领办或由主管指定替代领班的人未到时;
3.5接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。
第10篇 物业设备预防性维护保养制度
物业设备预防性维护保养制度
(二)1. 所有设备设施必须根据维修保养手册及相关规程,进行定期检修及保养,并制订相应年度、季度、月度保养项目、保养计划时间安排及落实执行责任人。
2. 相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目,以便尽可能延长设备系统正常使用的寿命,并减少紧急维修的机会。
3. 保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实,并须由专业工程师建立设备维修档案,以便分析故障原因,确定责任。
4. 各系统的维护保养计划及保养检修项目的制订由专业工程师负责,并提交工程部经理审阅;
保养检修及更换零配件的记录由主管负责,并提交专业工程师及工程部经理审阅。
5. 进行正常系统维修保养及检修时,如对用户使用产生影响,必须提前三天通知客服部,由客服部发出通告,确定检修起止日期及时间(须尽可能减少对用户之影响范围),以便使受影响的用户做好充分准备。
6. 影响正常营业时的施工及设备维修保养
6.1对需要停机维修保养且会影响正常营业的设备,由工程部制订维修保养计划,报总物业经理审批。
6.2对会影响营业的消防设备的维修,由工程部会同保安部制定维修计划,报总物业经理审批后统一实施。
6.3经总物业经理审批后的维修计划在实施前由工程部书面通报有关使用部门。
需停电、停水、停气和暂停空调时,工程部须提前采取应急措施,并通知有关部门。
必要时由客服部发书面通知给用户。
在可能的情况下,正式停机前采取应急措施,尽可能不影响正常营业和用户需要。
6.4停机前,按照维修方案提前准备好器材、零件、工具和需要更换的部件。
工程部经理和专业工程师应亲自到场,做好组织和安全工作,按照停修规程迅速检修,更换零件和调试,保证在尽可能短的时间内完成任务。
6.5维修保养结束时作好记录,填写维修项目、时间、更换零件名称型号,主要故障原因,维修后的运行效果检查等内容,交工程部备案。
6.5设备恢复正常运行,中断临时应急措施,并报告总物业经理,通报有关使用部门,恢复正常营业。
第11篇 物业设备运行维护值班记录规定制度
物业设备运行维护值班记录规定
一、每班须对所有运行设备巡视检查不少于一次;外观清洁不少于一次(不包括高压设备及须停电才能清洁的部位)。
二、每日高峰负荷时,对主要仪表指示情况记录一次(特殊情况,可增加记录次数)。
三、每日对配电房、泵房、发电机房、消防值班设备检查维护一次(必要时小修);记录表中所列各项检查维护正常的划上'√'符号,不正常的须作处理。表中未列到的参阅《水电、机械设备运行、维修保养制度》进行维护保养;并在'记事'一栏作简短文字记录。每周对变压器运行情况检查一次。
四、每两周,柴油发电机组须作一次试运转;并以近似法,检测总电度表,及电容补偿装置补偿程度一次。
五、发生意外事故时应首先控制事故范围,不使扩大,然后组织抢修;人力不足时可向公司工程部报告。事故及异常情况处理结果记入'记事'一栏。
六、值班工人必须严格遵守《企业电工安全规程》,须停电检修时,应按规定程序,并做好安全措施。
七、环网柜,变压器现为供电局统一管理,此部分如有异常还应及时报告供电有关部门。
八、值班记录应使用黑色或蓝色墨水的钢笔或元珠笔,字迹清楚、整洁。值班记录表最好挂在相应设备房固定的合适位置。每半年进行一次装订存档,由机电主管或运行维修组组长保存,以备检查。
九、供电设施运行中须注意的几个数据
1、低压供电的额定电压为:
单相:220伏
三相:380伏
用户受电端的电压最大允许偏差不应超过额定值的正负10%
2、功率因数:0.9以上
3、在满足用户受电端电压不超过允许范围的前提下,供电端的母线电压一般可比受电端高5%。
4、变压器低压侧额定电流ie可按下式计算:
ie = 1.443se(安)
(式中se为变压器额容量,其单位为千伏安)
变压器运行中,其低压侧总电流不应超过其额定电流。
十、较大的维护检修项目(指设备解体检查、更换部件、翻新)分类(如'供电类'、'供水类')记入设备保养记录表),其中按计划进行的应在计划表中有相应的计划。
第12篇 s物业设备的更新及系统改造管理制度
物业设备的更新及系统改造管理制度
1. 出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑,工程部有责任提高对现有设备设施做出更新或改造之建议。
2. 设备设施更新及改造建议,必须向总物业经理提交可行性及经济性分析报告,并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。
3. 由于此类工作通常没有迫切性,故须尽量安排在最有利及对用户影响最小之时间进行。
