第1篇 j物业管理公司礼仪管理制度
物业管理公司礼仪管理制度
第一节管理原则
礼仪管理制度旨在规范员工的服务行为,确保公司的良好形象,为客户提供优质的服务。
各部门主管负责所属部门员工的礼仪监督考核。
离异遵循礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等'十二字'方针
第二节 仪容仪表
一、服饰着装:
(一)上班时间必须着装整洁,钮扣要扣齐,不允许敞开外衣、非工作需要不允许将衣袖、裤管卷起,不允许将衣服搭在肩上,服装口袋不装过大过厚物品,袋内物品不外露;
(二)上班统一着装、统一佩戴工号牌,工号牌应端正戴在左胸襟处;
(三)鞋袜穿戴整齐清洁,鞋带系好,不允许穿鞋不穿袜,非工作需要不允许打赤脚或穿雨鞋到处走,工作完毕应在工作场所将鞋擦干净再走;
(三)非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋;
(四)男女员工均不允许戴有色眼镜。
二、须发
(一)女员工前发不遮眼,后发不披散;
(二)男员工后发根不超过衣领(其中秩序维护员头发不得长于5cm),不盖耳,不留胡须;
(三)所有员工头发应保持整洁,不允许梳怪异发型和染怪异颜色;
(四)所有员工不允许剃光头。
三、个人卫生:
(一)保持手部干净,指甲不允许超过指头两毫米,指甲不残留污物,不涂有色指甲油;
(二)员工应经常洗澡防汗臭,勤换衣服。衣服因工作而弄湿、弄搞脏后应及时换洗;
(三)上班前不允许吃有异味食品,保持口腔清洁,口气清新。
(四)保持眼、耳清洁,不允许残留眼屎、耳垢。
(五)女员工应淡妆打扮,不允许浓妆艳抹,避免使用味浓的化妆品。
(六)每天上班前应注意检查自己的仪容仪表,上班时不能在客人面前或公共场所整理仪容仪表,必要时应到卫生间或工作间整理。
第三节、行为举止
一、服务态度:
(一)对客人服务无论何时都应面带微笑,和颜悦色,热情主动;
(二)在将客人劝离工作场所时要文明礼貌,并做好解释及道歉工作;
(三)谦虚和悦接受客人的评价,对客人的投诉应耐心倾听,并及时向主管汇报。
二、行走:
(一)行走时不允许把手放入衣、裤袋里,也不允许双手抱胸或背手走路;
(二)在工作场合与他人同行时,不允许勾肩搭背,不允许同行时嘻戏打闹;
(三)行走时,不允许随意与住户抢道穿行;特殊情况下,应向住户示意后方可越行;
(四)走路动作应轻快,非紧急情况不应奔跑、跳跃;
(五)手拿货物行走时不应遮住自己的视线;
(六)尽量靠路右侧行走;
(七)与上司或住户相遇时,应主动点头示意。
三、坐:
(一)就坐时姿态要端正,入座动作要轻缓,上身要直,腰部挺起,双膝并拢,目光平视,面带笑容;
(二)不允许坐在椅子上前俯后仰,摇腿跷脚,或晃动桌椅,发出声音;
(三)不允许在上司面前或在住户面前双手抱胸、跷二郎腿或半躺半坐;
(四)不允许趴在工作台上或把脚放于工作台上。
四、其他行为:
(一)不允许随地吐痰,乱扔果皮、纸屑;
(二)上班时间不允许吃零食,玩弄个人小物品或做与工作无关的事情;
(三)在公共场所及住户面前不允许掏耳朵、挖鼻孔、搔痒、脱鞋、卷裤角衣袖、伸懒腰、哼小调、打哈欠;
(四)到住户处工作时,不允许乱翻乱摸,更不允许拿客户的东西、礼物;
(五)谈话时,手势不宜过多,幅度不宜过大;
(六)不允许口叼牙签到处行走;
(七)不允许将香烟或其它物品夹在耳上。
第四节语言
一、问候语:您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、您回来了。
二、欢迎语:欢迎来我们住宅小区、欢迎您入住本楼、欢迎光临。
三、祝贺语:恭喜、祝您节日快乐、祝您新年快乐、祝您新春快乐、恭喜发财。
四、告别语:再见、晚安、明天见、祝您一路平安、欢迎下次再来。
五、道歉语:对不起、请原谅、打扰您了,失礼了。
六、道谢语:谢谢、非常感谢。
七、应答语:是的、好的、我明白了、谢谢您的好意、不要客气、没关系、这是我应该做的。
八、征询语:请问您有什么事我能为您做什么吗需要我帮您做什么吗您有别的事吗
九、请求语:请您协助我们……、请您……好吗
十、商量语:……你看这样好不好
十一、解释语:很抱歉,这种情况,公司规定是这样的。
十二、基本礼貌用语10字:您好、请、谢谢、抱歉、再见。
第五节礼仪场景
一、 对来访人员:
(一)主动说:'您 好,请问您找哪一位'或'我可以帮助您吗','请您出示证件'(保安专用)
(二)确认来访人要求后,说'请稍等,我帮您找'并及时与被访人联系,并告诉来访人'他马上来,请您先等一下,好吗'
(三)当来访人员不理解或不愿出示证件时,应说'对不起,先生/小姐(女士),这是公司规定,为了住户的安全,请理解!'(保安专用)。
(四)当来访人员忘记带证件必须进入区域时,应说'先生/小姐(女士),请稍候,让我请示一下好吗'此时应用对讲机呼叫管理员前来处理。
(五)当确认来访人故意捣乱,要横冲硬闯时,应先说:'对不起,按公司的规定,没有证件不允许进入小区,请配合我们的工作',当对方执意要硬闯时,立即用对讲机呼叫就近干部,但应注意保持冷静克制,只要对方没有危及他人安全或破坏财物,均应做到冷静克制。
(六)当来访人员出示证件时,应说:'谢谢您的合作,欢迎光临'。
(七)如果要找的人不在或不想见时,应礼貌地对对方说'对不起他现在不在,您能留
(八)当来访人员离开时,应说'欢迎您再来,再见!'。
二、 对住户:
(一)为住户提供服务时,无论何时均应面带微笑、和颜悦色,给人以亲切感;与住户谈话时,应聚精会神、注意倾听,给人以受尊重的感觉;沉着稳重,给人以镇定感。
(二)对住户要一视同仁,切忌在两位住户同时有事相求时,对一位住户过分亲热或长时间倾谈,而冷待了另一位住户。当值时住户有事相求应立即放下手中工作,招呼住户。
(三)严禁与住户玩笑、打闹或取外号。
(四)住户之间交谈时,不要走近旁听,也不要在一旁窥视住户的行动。
(五)对容貌体态奇特或穿着奇异服装的住户切忌交头接耳或指手划脚,更不许围观,背后议论、模仿、讥笑住户。
(六)当住户提出不属于自己的职责范围内服务要求时,应尽可能为住户提供力所能及的帮助,切不可说:'这与我无关'之类的话
(七)与住户交谈时,要全神贯注用心倾听,要等对方把话说完,不要随意打断对方的谈话。对没听清楚的地方要礼貌地请对方重复一遍。
(八)对住户的问询,应在不泄露公司机密的前提下尽量圆满答复。若遇到困难时应积极查找有关资料或请示上级后答复对方,不许以'不知道、不清楚'作回答。回答问题时应尽量清楚完整,不许不懂装懂,模棱两可,胡乱作答。
(九)在与住户对话时,如遇另一住户有事相求,应点头示意打招呼或请对方稍等,不能视而不见,同时尽快结束谈话招呼住户。如时间较长,应说:'对不起,让您久等了'。
(十)与住户交谈,态度和蔼,语言要亲切,声调要自然、清晰、柔和,音量适中,不要过高,也不要过低,以对方听清楚为宜,答话要迅速、明确。
(十一)需要住户协助工作时,首先要表示歉意,并说:'对不起,打扰您了'。事后应对住户的帮助或协助表示感谢。
(十二)对于住户的困难,要表示充分的关心、同情和理解,并尽量想办法解决。当遇住户施以恩惠或其他好处时,应说:'谢谢您的好意,公司有规定不能收取,请您理解'。
(十三)对于住户咨询无法解释清楚时,应请上级处理,不许与住户争吵。
(十四)见住户搬出大宗物品时,应先主动打招呼:'先生/小姐(女士),您好!'然后再履行手续,'对不起,请出示放行条!(秩序维护专用)'当住户搬运物品有困难时,要主动帮忙,住户表示谢意时,用'不用谢或不客气,没关系'回答。
(十
五)当遇到熟悉的住户回来时,应说'××先生/小姐(女士)您回来了'。
(十六)当遇到熟悉的住户经过岗亭时,应说:'你好,××先生/小姐(女士)'。
(十七)当发觉自己和对方有误解时,应说'不好意思,我想我们可能是误会了'。发觉自己有失误时,应立即说:'对不起,我不是那个意思'。
(十八)对来咨询办事的住户,值班员应立即起立,神态热情,主动问好'您好!请问您有什么事需要我们帮忙'。
(十九)当对方挑衅时,应说:'请尊重我们的工作,先生/小姐'。
三、接听电话
(一)铃声三声以内,必须接听电话。拿起电话,应清晰报道:'您好,**物业'。
(二)认真倾听对方的电话事由,若需传呼他人,应请对方稍等,然后轻轻搁下电话,去传呼他人;若对方有公事相告或相求时,应将对方要求记录在《值班记录》内,并尽量详细回答。
(三)通话完毕,应说:'谢谢,再见!',语气平和,并在对方放下电话后再轻轻放下电话,任何时候不得用力掷听话筒。
(四)中途若遇急事需暂时中断与对方通话时,应先征得对方同意,并表示感谢,恢复与对方通话时,切勿忘记向对方致歉。
(五)接听电话时,声调要自然清晰、柔和、亲切,不要装腔作势,声量不要过高,亦不要过低,以免对方听不清楚。
四、拨打电话
(一)电话接通后,应首先向对方致以问候,说:'您好',并作自我介绍。
(二)使用敬语,将要找的通话人姓名及要做的事交待清楚。
(三)通话完毕,应说:'谢谢,再见'。
五、维修操作
(一)进行室外可能影响到住户的工作、生活的工作时,应摆放警示牌。
(二)室内进行维修等工作时,应在地面铺一层专用垫布等保护地板,不允许弄脏家具、地面、墙身等。工作完毕要彻底清理工作现场恢复原样。
(三)工作操作时应注意走路轻、工作轻、说话轻。
(四)工作进行中若有住户走过工作区域应暂停工作,并面带微笑等住户走过后再继续。
(五)出门时要向住户呈上服务监督卡,并说:'请您对我们的工作多提意见,如果有什么问题,请随时与我们联系'。
六、车辆管理
(一)对违章行车者,应说:'对不起,为了您的安全,请按规定行驶'。
(二)对违章停车者,应说:'对不起,此处不能停车,请您将车停到车位里好吗'
(三)当车主离开车辆时,应注意提醒车主:'请您将车锁好,贵重物品随身带走,不要放在车上'。
七、敬礼
(一)秩序维护干部、秩序维护员工作见面时相互敬礼;
(二)秩序维护干部、秩序维护员对外行使职责权利时先行敬礼;
(三)秩序维护干部、秩序维护员与公司经理以上领导工作见面时敬礼;
(四)对出入小区的车辆进行敬礼;
(五)对前来住宅参观、检查的客人敬礼,当来人数较多或车队参观时,敬礼应至客人完全通过。
(六)在对方行至距自己3---5米时开始敬礼;
(七)对行驶的车辆以对方开始注意到岗位时敬礼。
(八)敬礼以军礼为主,必要时铺以注目礼。
八、投诉、意见、咨询的处理:
(一)对于投诉,应指引住户到'客户服务中心'反映,对于误解,如自己能解释清楚时,尽量向住户解释,如自己无法解释,应立即请求上司协助或指引住户到'客户服务中心'咨询。
(二)对住户的投诉、意见、咨询要细心聆听,不允许有不耐烦的表现。当住户进行投诉时,应说:'请您将情况详细说一下好吗'。情况记录完毕,要主动询问'您贵姓请问您住哪个单元,您的联系电话是什么'并答复'刚才说的情况,我已经记录下来,我马上给你联系落实一下,在××时间给您回复好吗'
(三)当住户提出建议时,应说:'您的建议我已经记录下来了,非常感谢您对我们工作的关心和提出的宝贵意见,我们将努力改进我们的工作。'
九、注意事项:
(一)三人以上的对话,要用相互都懂的语言。
(二)不允许模仿他人的语言、声调和谈话。
(三)不允许聚堆闲聊、高声喧哗或高声呼叫另一个人。
(四)不与住户争分辩。
(五)不讲有损公司形象的语言。
(六)不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论住户。
(七)不讲粗言恶语或使用歧视或污辱的语言。
第六节礼仪技能
一、业主的基本消费心理:
(一)花钱买服务
(二)我的困难是最重要最紧迫的。
(三)消费就是追求心理或生理上的满足感。
(四)我需要尊重。
二、基本技能:
(一)记住业主的姓名,要求管理人员第二次和业主见面时能说出业主姓名。
(二)学会正确的称呼,无论何时都能使用动听的语言。
(三)善于理解业主。
(四)尊重业主的隐私权习惯。
(五)尽量少干扰业主。
(六)学会赞美业主
三、基本要求:
(一)'三米微笑制度',员工和住户相遇时,在住户注意到自己的适用范围内(3米)应保持善意的微笑。
(二)'唱诺制'
'唱'是指员工对住户无论何时都应该使用动听的语言。
'诺'是指员工在提供管理和服务时不允许说'不知道'、'不清楚'或干脆大包大揽,要树立'一诺千金'、'信誉良好'的服务形象。
(三)首位责任制
即:接待住户的第一人,对该事件的转达、经过、结果实施全过程监督落实。
四、十大要领:
第2篇 某物业管理公司人力资源管理制度--考勤制度
物业管理公司人力资源管理制度--考勤制度
根据国家有关法律法规和上级公司的有关规定,制定北京中海物业管理有限公司员工考勤与休假管理办法。本办法适用于公司各岗位在职正式员工(不含保安员、保洁员)。
《员工月度考勤表》是作为计发员工月度薪金的依据并作为员工考核的依据之一。各部门、各分公司要指定专人负责如实填报,如有不实统计,一经发现,将视情况给予单位第一负责人、考勤负责人及员工本人以处罚。
一、工作时间实行每周五天半工作日,周一至周五工作时间为早8:30-12:00下午13:30-17:30,周六工作时间为早8:30-11:00。
二、考勤实行本人打卡。严禁他人代替打卡,代替打卡代替者及其本人以迟到、早退处理。
三、考勤表应准确地记录员工的出勤或缺勤情况。公司总部员工由行政部负责考勤,分公司员工的考勤由分公司第一负责人负责复核后报公司人力资源部审核。人力资源部依审核后的考勤统计表计算员工薪资。
四、员工考勤每缺勤1天,核减1工日工资,遇节假日或休息日,则按照节假日或休息日前一天的考勤状况连续统计(如:员工在休息日前一天为出勤,则休息日按出勤统计;员工在休息日前一天为缺勤,则休息日按缺勤统计),不能按日历工作日推算。
五、上班迟到、早退半小时内者按事假半天处理,迟到、早退0.5-1小时按事假1天处理;每月迟到、早退累计三次者,由公司责成分公司对其发出《警告通知书》并报公司人力资源部,按1天旷工处理;经劝戒无果者,予以解除劳动合同关系,不给予任何经济补偿。
六、未按规定办理请假手续的缺勤视为旷工。
七、员工连续矿工3天、1月内累计矿工4天(含4天)以上或三月内累计矿工六天者,予以辞退处理。辞退处理者公司对其结算当月有效工作日期薪酬,不给予其它形式的经济补偿。
八、工作时间内不得做与工作无关的事,不妨碍他人的正常工作。中海员工应奉行'严格苛求,自觉奉献'的工作精神。中海提倡早晨提前20分钟到岗准备工作、下午推迟20分钟离岗总结当天工作。
九、工作时间员工必须佩戴胸牌、着公司统一工装(当年新款);女士不得穿拖鞋,男士一律戴领带、穿皮鞋,不得穿凉鞋。公司未配发工装的必须着正装。
第3篇 物业公司业主回访制度-4
物业公司业主回访制度4
一、为确保业主利益,规范服务程序,提高服务标准,特制定如下制度:
1、对业主提出的各类咨询应做好记录,并予以答复。
2、对业主的误解,物管人员应进行必要的耐心解释。
3、物管经理及相关职能部门应定期对小区业主进行回访。
4、回访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,做好回访记录。
5、回访中,对业主的询问、意见,不能当即答复的,应告知预约时间答复。
6、回访后遇到的重大问题,应上报例会讨论,找出解决方案,做到件件有落实,事事有回音。
7、对业主提出的工程质量问题,由物业公司进行登记,并以'工作联系单'的方式,一式三份,物业公司存一份,交工程部一份,交客服中心一份,由工程部联系施工单位进行维修并承诺修复时限,反馈给物业公司,由物业公司负责向客户解释。由客户服务中心督促工程部在规定的时间内维修完,并让业主进行验收。
8、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题,应承诺解决的方法和时限,并做好记录,并在规定的时间内给予回复。
9、对已解决的问题按性质及需要在不超过三日或一周内回访业主,征求意见。
10、对回访情况要做好完整地记录,且须由业主签字为证。
二、回访时间及形式
1、物管经理/主任每年登门回访2-5次,了解情况,解决问题、沟通关系。
2、小区物管员工按区域范围分工,每季回访1次。
3、利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。
4、有针对性地对住户(业主)作专题调查,听取意见。
5、小区设投诉信箱,投诉电话,由专人接收,交物管经理/主任及时处理。
6、作好回访登记。
(一)投诉事件的回访:
1、重大投诉由物管经理组织进行,一般投诉由物管员进行处理;
2、回访率应该达到100%;
3、应在投诉处理完毕后的三日内进行。
(二)维修工程的回访:
1、由小区物管员进行;
2、回访率应该达到30%;
3、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。
(三)业户报修的回访:
1、由物管管理员进行;
2、回访率应该达到30%;
3、应在维修完成以后三天以内进行。
回访人员领取《回访记录表》,通过与住户面谈、现场查看的方式进行回访,回访的内容包括质量评价、服务效果的评价、住户的满意程度评价、缺点和不足的评价、住户意见的征集,将回访的内容简明扼要地记录在《回访记录表》上,并请住户签名确认。
管理员每月末对回访的结果进行统计和分析,对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象,写成统计分析报告,以书面形式上报物管经理审阅,并做出解决方案。
第4篇 物业公司用工管理制度-5
物业公司用工管理制度(五)
1.0目的
通过制定用工管理程序,以保证公司遵守相关的法律法规及保护需特殊保护之职工的身心健康和权益。
2.0适用范围
适用于公司女职工'四期'(怀孕期、产期、哺乳期、月经期)期间、患有某种严重疾病、具有某些生理缺陷或残疾等的员工管理。
3.0职责
3.1行政办公室负责员工的人事管理。
3.2行政办公室负责组织对员工上岗前、在岗期间、离岗时和应急的健康检查工作。
3.3各部门负责人负责按本程序及相应法律法规合理安排本部门需特殊保护员工的工作。
4.0内容
4.1员工人事管理
4.1.1公司一律不招用童工(16周岁以下)、未成年工(16-18周岁), 行政办公室在招工时严格进行把关,对其身份证件仔细核对,确保无误,对所有新招员工均进行体检,体检合格后才可以录用,公司对录用的员工每一年间隔内进行一次体检并依法参加社会保险。
4.1.2公司在与劳动者订立劳动合同(含聘用合同)时,如工作过程中该岗位可能产生职业病的,应将其危害及其后果、职业病防护措施和待遇如实说明清楚,并在劳动合同中写明。
4.1.3行政办公室负责编制《特殊员工状况一览表》,明确工作部门、身体状况、有关的个人背景、有关权益、禁忌工作范围等。行政办公室应每间隔三个月对《特殊员工状况一览表》的内容进行滚动更新并发放至有关的部门,确保相关信息的正确性。
4.2特殊员工的保护措施
4.2.1 '四期'女职工的保护:
为维护女职工的合法权益,减少和解决女职工在工作中因生理特点造成的特殊困难,保护其健康,行政办公室应根据《女职工劳动保护规定》、《女职工禁忌劳动范围的规定》及《女职工保健工作规定》的要求,再结合公司的实际情况编制《特殊员工状况一览表》,内容应包括(但不限于):不同期间的禁忌工作范围;休假规定;体检要求;特殊权益。
4.2.2伤残职员的保护:
行政办公室考虑伤残职员的伤病情况,结合公司的实际情况编制《特殊员工状况一览表》,内容应包括(但不限于):禁忌工作范围;体检要求; 特殊权益。
4.3检查与监督
4.3.1行政办公室每月定期对上述职工工作情况及权益保护情况进行检查,对发现的问题应向有关部门建议采取相应的整改措施,并对其整改情况进行跟踪验证。
4.3.2对从事若有接触职业病危害作业的劳动者,公司按照国务院卫生行政部门的规定由行政办公室组织上岗前、在岗其间和离岗时均进行职业健康检查,对发现职业病或可疑似职业病时,应当及时向所在地卫生行政部门报告,确诊为职业病的,公司应向所在地劳动保障行政部门报告。
4.4投诉途径与管理
4.4.1当职工的劳动保护权益受到侵害时,应向公司工会汇报,由工会向其相关部门提出投诉,行政办公室应根据投诉内容进行调查,查明原因,并及时采取措施。
4.4.2如投诉职工对处理措施不满意,有权向公司领导或深圳劳动局提起申诉,公司行政办公室应配合相关部门进行调查。
5.0 相关文件
《女职工劳动保护规定》
《女职工禁忌劳动范围的规定》
《女职工保健工作规定》
《记录控制》
6.0记录
《特殊员工状况一览表》
第5篇 某物业管理公司人力资源管理制度--员工考核
物业管理公司人力资源管理制度--员工考核
为提高员工综合素质规范企业运作模式,使企业健康发展,现制定员工考核管理办法。通过考核检查员工学习和掌握各自岗位知识情况,增强员工自觉履行岗位职责意识以达到企业用人的标准要求,从而提高企业整体管理水平,以最终达到提高物业管理服务质量为目的。
一、考核分类
新入职员工考核、员工工作绩效考核、提职提薪考核、续约考核。
二、考核形式
(一)定期考核及定期考核时间、考核对象
1、定期考核分为半年、年度考核。
2、考核时间约为6月底、年末。
3、考核对象:操作层员工、助理员、助理经理、副经理、经理。
(二)不定期考核,主要通过员工日常工作能力、贡献展示,为企业与员工续约、优秀员工的提职、提薪进行的考核。
三、考核内容
考核内容主要分为:德、能、勤、绩四个方面
1、德:指员工的思想品质、职业道德、团队精神、维护公司利益、遵纪守法、廉洁奉公等方面。
2、能:指员工驾驱工作的能力、专项与综合业务知识水平、所在岗位的胜任程度及对员工发展潜质的综合估价。
3、勤:指员工在工作积极性、主动性、爱岗敬业精神、工作出勤率等方面。
4、绩:指员工的工作业绩、工作贡献、完成工作的数量和质量、工作中有无突出成绩。
四、考核依据
依员工岗位职责要求为考核依据。
五、考核原则
对各岗位员工的考核,要以客观事实和考核标准为依据,实事求是、力争公平公证,为公司的用人需求,提供可信的资料依据。
六、考核执行
1、新入职员工考核:
试用期满申请转正的员工须对入职以来的工作情况进行总结,员工所在部门(分公司、专业分公司)经理或执总按《新员工转正考核审批表》内容逐项评定并综合鉴定,并将考核结果于3个工作日内报公司人力资源部。
试用期满考核时间为:试用期满前一周进行。
经审批后,人力资源部于3个工作日内填发《转正通知单》通知员工所在部门。合格转正员工将在5个工作日内签订劳动合同。不合格者将延长试用期。延长试用期最多不超过一个月,不合格者予以辞退处理。
助理员及以下员工的转正审批由人力资源部负责;助理经理及以上员工转正由人力资源部审核报公司领导审批。
2、员工工作绩效考核
员工工作绩效考核主要通过半年、年度的定期考核和以日常的不定期考核为参考依据,对员工的工作、贡献做出综合评价,年度考核的内容是以工作绩效考核为主,辅以员工年度个人总结、述职自我评估、人力资源部与被考核人谈话及与其他员工谈话了解情况的形式进行。工作绩效主要为:经营管理指标完成情况、楼检平分情况、岗位全员工作完成情况、业户满意率调查指标完成情况等。公司人力资源部负责具体组织实施全体员工的考核工作。
七、经理、副经理的考核
经理、副经理的考核分为定期和不定期考核。
(一)不定期考核主要形式为:公司领导、人力资源部人员对被考核者日常工作状态、工作能力的调查了解,并随时将考核了解情况汇报公司总经理办公会指导具体工作。
(二)定期考核形式为:半年和年度考核。
半年考核:
1、被考核者对半年的工作进行总结
2、人力资源部人员对其进行德、勤、能、绩四个方面内容的民主评议(中层管理人员民主评议表),其中:忠实于中海企业、中海利益、廉洁自律、工作作风为重点检讨方面。
3、汇总被考核人综合考核情况,为公司决策人员任免、提薪提职、续约、解聘等提供可靠资料。
年度考核:
1、年度考核为公司对员工的工作能力、工作绩效的综合考评,决定公司用人制度的检讨。为此,被考核人必须对本人的一年工作进行全面的述职(北京中海物业管理有限公司中层管理人员述职报告),报告主要分:德、勤、能、效四个方面,从中真实的反映出本人工作状况。其中:工作绩效、经营管理目标完成情况、忠实于中海企业、中海利益、廉洁自律、工作作风为重点检讨方面。
2、人力资源部人员对其进行德、勤、能、绩等多方面的综合民主评议和情况了解。
3、综合日常考核、业务知识考试、项目经营管理情况、半年考核情况,对考核做出较全面的综合评估并报公司总经理予以决定被考核者任免、提职提薪、奖金发放、续约、解聘等。
4、人力资源部出具年度全员考核综合报告汇报公司领导。
八、助理经理的考核
由被考核人对半年、年度的工作进行总结,由经理进行分别谈话并根据考核内容进行综合评估,考核结束将员工考核结果报公司人力资源部。
九、助理员及以下员工的考核
助理员及以下员工的考核实施由各部门经理负责,经理将考核结果评估报告报公司人力资源部备案,用已对人员的提职提薪、任免、嘉奖、解聘作参考材料。
十、季度考核
季度考核形式为:各部门经理负责进行员工考核。并将考核结果报人力资源部。
十一、提职、提薪、嘉奖考核
员工通过各自岗位的工作能力展示和积极的进取精神必将得到公司的认可并给予员工提职、提薪、嘉奖的机会。
员工的提职、提薪由公司领导、部门经理提议申请,由公司人力资源部负责实施考核并报公司总经理审批。
十二、考核的形式
1、被考核者半年工作总结、年度工作述职报告。
2、考核人与被考核者的直接谈话。
3、与考核者以外的员工谈话了解考核者工作业绩、工作能力等情况,以对考核者进行综合评价。
4、日常理论考试、考核表中内容评定。
5、楼检情况考核
6、提交公司人力资源部的综合考核评估。
十三、考核总结
1、半年与年度的员工绩效考核,经公司人力资源部汇总综合评估,为公司领导出具综合评估报告。
2、考核结束,人力资源部根据考核指标的分数权重计算每位员工的考核成绩。
3、综合考核优秀的员工作为年度评选先进员工的后选人、提职、提薪、年终奖励的必备条件之一。
4、考核结果不合格者由公司人力资源部提交其本人问题改进通知书,限期改进并视情况予以降职、降薪、辞退等形式处理。
第6篇 物业管理公司值班制度12
物业管理公司值班制度(十二)
一、值班守则
1.依照值班表安排,做好值班准备。不迟到,不早退,不请假。特殊原因不能到岗值班,必须提前一天自行安排替班,并通知保安部。值班缺岗,记轻微过失一次,造成严重后果,根据情况追纠其责任。
2.规定值班时间要时刻保证值班电话通畅,个人占用不得超过2分钟,电话铃响三次必须通话。
3.值班时间不准喝酒,巡视查岗时不准在被查岗岗位闲谈、吸烟。
4.接到住户投诉和职工反映各种情况要高度重视,必要时要亲自到现场核实、确认,妥善解决,不准推卸、拖延。
5.值班人员在下班之前如遇有重大问题需要配合上岗值班人员继续处理时,不得下岗,待问题解决后方可下班。
6.值班室配有公司各部位应急使用钥匙,未经值班经理批准,任何人不准动用。
7.坚持原则,维护公司利益,以身作则,严格执行公司纪律,不徇私情。
8.值班经理因特殊情况不能到岗,要提前自行安排值班经理一级替班,不准由值班干部代替。
9.值班人员(经理、干部、工程维修)离开岗位必须带对讲机,在应急情况下因离开值班岗位失去联系造成后果,追究其离岗值班责任。
10.各部门经理要督促、检查本部门干部值班到岗情况,因休假、出差等情况当日不能到岗值班,由本部门经理安排替班。
11.公休日、节假日上下岗值班人员要见面交接。在上岗值班员未到岗时,在岗值班员不准下岗。
二、值班经理岗位职责
公司值班经理由部门主管以上领导依照值班表安排轮流担任。在公司下班后、节假日、公休日接受公司经理委托,按规定时间上岗,代表公司各级领导全面负责各项事务的处理。
1.值班责任时间:每日公司下班---次日早公司8:30分上班。公休、节假日早8:30---次日早8:30
2.按规定时间准时到公司值班室值班,值班人员不得借值班时间到办公室办公或从事与值班无关的事项。
3.值班经理上岗值班时要掌握加班人员情况,行使对各运行岗位、正常工作岗位、执勤岗位的监督检查。了解值班干部、工程值班员、管业值班员到岗情况及所在位置,及时纠正违纪现象,保证公司及小区的安全和正常秩序。
4.负责接待并妥善处理住户投诉,及时指派或组织工程维修人员完成住户的各项维修任务。
5.掌握应急处理方案和应急灭火方案,在发生突发事件和应急时负责全面指挥、组织,果断处理并及时向公司领导报告。
6.值班经理要经常主动检查、发现小区内的安全状况和存在的隐患,采取积极措施,必要时用电话与存在隐患部位的主管部门领导取得联系,组织力量解决。
7.负责接收、记录、传达上级领导和公安机关的通知、电传、指示,需立即布置实施的要及时落实到位。
8.值班时间对检查、巡视发现的问题和解决处理的事项要认真记录,对违纪员工要签发违纪通知书,并在下岗时间与有关部门交接。
9.公休日、节假日值班经理下岗前要认真办交接,介绍值班情况,接班上岗经理要认真检查安全状况,了解待处理的问题,以便分清责任。
10.保管好公司各部位的钥匙,在必要时负责开封使用,并做好记录。
三、值班干部岗位职责
公司值班干部由公司各部门管理干部组成,依照值班表安排,依次轮流担任,接受公司值班经理的领导,在公司下班后和节假日其期间,积极配合值班经理完成值班任务。
1.值班责任时间
每日公司下班后---次日早8:30分公司上班。
公休日、节假日早8:30---次日早8:30
2.值班时间不准离开值班岗位从事与值班无关的事项,因任务需要离开值班岗位,必须带对讲机,并向值班经理讲明所到位置,时刻保持联系。
3.值班经理入园巡视时,值班干部必须在值班室岗位,保持电话通畅,不得延误。
4.遇有紧急情况,坚守值班岗位,依照值班经理的指令负责电话联络指挥。
5.值班时间对发生、发现和经手处理解决的各类问题要及时向值班经理报告,作好值班记录。
6.熟悉应急灭火预案和消其它应急处置方案。
第7篇 物业公司监视和测量装置校准规范制度
物业公司监视和测量装置校准规范
1 引用文件
《监视和测量装置控制规程》
2操作规范
2.1以下监视和测量装置可进行内部校准:维修用万用表、钳形表、兆欧表、绝缘表电阻表;水泵压力表;发电机电流表、电压表、锅炉配套压力表。
2.2根据'监视和测量装置周期检定计划',由维修部门负责上述计量器具的检定和校准,保存检定或校准的记录并形成校准报告。
2.3根据《中华人民共和国强制检定的工作计量器具目录》对涉及贸易结算、安全防护、医疗卫生、环境检测的计量器具进行统计、鉴于本组织所用计量器具均用于监视设备是否正常运行的配套设施,无需直接向顾客提供计量数据,故对计量器具的校准根据计量器具检定的有关规定,结合本公司各小区的实际使用情况分别作如下规定:
2.3.1对于常压热水器锅炉、水泵配套压力表在使用前作一次检定,检定合格后方可使用,以后每年由维修中心自行检查一次,并做好检查记录。
2.3.2 对于其他压力表及维修用的仪表由维修中心根据的实际使用情况自行校准。维修中心应备有一只经检定有效的压力表作为校准依据。经校准的压力表应有校准标志。
2.3.3 对于只作通表用不出数据的万用表,作好专用标识,不再作检定。
2.3.4对于经检定确定某项功能失准的万用表,在使用前应按检定报告内容作出失准功能项的禁用标志。
2.3.5对作为校准依据的万用表,由计量部门作一次检定,检定周期不超过一年。
2.4检定合格后,由校验人员贴上检验合格标签,并注明有效期限。
2.5检定不合格者,应停用并由使用部门填写报修单后送维修中心维修。维修中心无法修复的,由工程部报总经理批准后送外修理。
2.6维修完毕后,由工程部进行校验,合格后方可重新投入使用。
2.7对于无法修复的设备,按《设备报废规程》的相关规定进行处理。
3相关文件
《设备报废规程》
4记录
校准报告
监视和测量装置周期检定计划
第8篇 物业公司安全护卫服务管理过程检验制度
物业公司安全护卫服务管理过程的检验
1.目的:确保公司安全护卫服务过程井然有序,文明服务,礼貌待人,防止违反安全护卫规章的行为出现和各类治安案件的发生。
2.适用范围:公司安全护卫工作。
3.职责:
3.1安全部负责对安全护卫工作进行抽检。
3.2管理处安全主管负责对安全护卫工作进行日检。
4.内容:
4.1安全护卫服务过程的分类与检验过程工作分配。
4.1.1安全护卫服务过程包括:
4.1.1.1道口护卫作业;
4.1.1.2大堂护卫作业;
4.1.1.3车(库)场护卫作业;
4.1.1.4巡逻护卫作业。
4.1.2检验
4.1.2.1抽检:
安全部依据安全护卫工作检验标准,每季度对各管理处安全护卫工作进行一次不定时的检查,检验结果上报分管副总经理和反馈到各管理处。
4.1.2.2日检(包括夜间查岗)
各管理处安全护卫主管依据安全护卫工作检验标准,对各护卫班安全护卫工作进行日检。管理处管理人员负责每周不少于三次的夜间查岗。
4.1.2.3对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因,及时采取纠正措施,并认真填写纠正措施报告上报质管部;发现隐患应及时采取预防措施,并认真填写预防措施报告上报质管部。
4.2质量记录
4.2.1管理处管理人员应当正确填写《管理工作日检报告表》和《夜间查岗记录表》。
4.2.2.安全部正确填写《安全护卫服务管理过程季度检验表》。
4.2.3《管理工作日检报告表》和《夜间查岗记录表》由管理处安全护卫主管保存,保存期为一年;《安全护卫服务管理过程季度检验表》由安全部保存,保存期为一年。
5.相关文件与记录:cop13.1不合格品(服务)的控制程序各种规章及职责
《安全护卫工作检验标准》
《管理工作日检报告表》
《安全护卫服务管理过程季度检验表》
《夜间查岗记录表》
《纠正措施报告》
《预防措施报告》
第9篇 某物业公司品质管理制度
物业公司品质管理制度
1.综合管理体系文件增/补发的管理制度
根据综合管理体系的要求,为了保证公司体系工作有序的开展,使管理体系文件得到有效的控制,特制定本办法。
1.1.本办法适用范围:申请新增发文件或原有文件丢失、破损补发的情况
1.2.因工作需要增发文件时,由申领部门填写《文件增/补发登记表》,经部门经理签字,报主管领导审批后,报至公司品质管理部予以增发。
1.3.若文件使用人将文件丢失时,应重新申请补发,由申领部门填写《文件增/补发登记表》,经部门经理签字,报主管领导审批后,由公司品质管理部予以补发。
1.4.若文件发生严重破损而影响正常使用时,应将破损文件交回,申请补发新文件。
1.5.任何人未经批准不得擅自复制文件。
1.6.文件使用人应妥善的保管使用文件。
2.综合管理体系文件编写规定
2.1.编写要求
1).综合管理体系文件的所有规定应与公司的其他管理规定相协调,各级体系文件之间也要相互协调。
2).综合管理体系文件编写时力求'表达清楚、准确、全面、简单扼要',实现唯一理解,不能针对某一事项有相互矛盾的不同文件同时出现和使用。
3).遵循'现场、现实、现物'的原则编写各类文件。所有文件的规定都应保证在实际工作中能完全做到,一旦发现文件不适用(合),应立即报拟制部门或人员按规定程序修改。
2.2.文件编写程序和格式
1).文件编写流程图
2).版面:一般采用a4竖版,便于保管和使用。
3).单行本的编制
i.单行本的内容应参照各中心相应的运作手册编写。
ii.单份工作规程一般没有页面,(如需页面,参照1.5.2 3)的格式);单行本应增加一页面、一目录页。
4).页面
i.文件的内页一般按公司统一规定使用纸张,文件的每页均需有该文件的连续页码。
ii.品质管理部根据总经理批准的修订意见,将全部受控的原综合管理体系文件统一上收实施文字处理,并填写综合管理体系文件修改状态表。综合管理体系文件的更改与换版均采用换页形式。对于修订引起的增加页采用后缀法标注页码,例如第5页增为两页,标注为'第5-1页'和'第5-2页';对于减少页,保持该页格式和页码,并在首行注明'此页为空页'。
5).章节编号
i.文件章节编写采用阿拉伯数字编排,如0;0.1;0.1.1;0.1.1.1……依次表示第一章;第一章第一节;第一章第一节第一条……。
ii.章节以下内容是并列关系时,可采用阿拉伯数字加半括号编排如a、b、c……表示。
iii.在a、b、c……中如仍需分段叙述,则用a、b、c……表示。
6).格式要求
i.综合管理体系文件的编写应按品质管理部规定的统一格式。
a.文件中所有文字均按照统一word模板要求。
b.运作手册中流程图中文字均为宋体5号字。
ii.所有综合管理体系文件中所涉及的表格应按统一规定的字体、字号进行制作。
a.表格标题统一为黑体三号字加黑。
b.表格中的文字为宋体小四号字。
c.表格的受控号应位于表格页角的右下方,为宋体五号字。
7).文件架构和内容
i.综合管理手册:按选定的标准描述综合管理体系,章节与所依据的综合管理体系标准的要素一一对应,其结构如下:
--目录--范围
--管理者代表任命书--引用文件
--管理方针批准令--术语及缩略语
--综合管理手册发布令--综合管理体系要求
--前言
ii.程序文件:标题应说明开展活动的内容及其特点,一般由管理对象和业务特性两部分组成。如'不合格品的控制程序',对象是'不合格品',业务特性是'控制程序',具体形式可参照下例:
1.0目的:一般简要地说明为什么要开展这项活动(即描述为什么要制定此程序)。
2.0范围:此程序适用于哪些范围的活动,指出开展此项活动所涉及的有关部门、相关人员、产品等,必要时应说明禁止事项。
3.0职责:规定负责实施该项程序的部门或人员的责任和权限(包括哪个部门协调配合)。
4.0工作程序:按活动开展的顺序一步一步地列出开展此项活动的具体步骤,明确规定5w1h:
why:要达到什么效果;
what:做什么;
who:由谁来执行:
when:在什么时候做;
where:在什么地方做;
how:具体怎样做;
应采用的材料、设备、文件等;
如何进行控制(检查):
应保留的记录;
应注意的例外特殊情况。
(必要时辅以流程图)
5.0相关/支持性文件:开展此项活动应形成的报告,必须应用的记录、表格等,可附上表样或只注明其编号和名称。
iii.工作规程及部门运作手册:是对程序文件的补充,编写时应坚持'实际、有效'的原则,使其具有良好的可操作性,内容上应满足5wih原则,可用不同方式组织,实施'唯一理解',表达出:
where:在那里使用这份文件;
who:什么样的人使用该文件;
what:此项工作的名称是什么;
why:此项工作的目的是什么;
when:在什么时候做;
how:如何按步骤完成作业。
iv.运作手册总体结构
组织结构和人员编制
管理范围 岗位职责 操作规程 规章制度/管理制度 质量记录及表格
v.运作手册中'操作规程'部分应包含
目的
范围 职责 操作规程 相关文件 相关记录
2.3.文件编号规定
各部门编写的综合管理体系文件在完成后,由文件管理员按照本规定的要求进行登记、编号,每一份文件只允许有唯一的一个编号。
1).公司与各中心代号
**局物业管理有限公司--zg
--物业管理中心--hh
国际金融物业管理中心--jr
dd大厦物业管理中心--k*
ff大厦物业管理中心--hs
2).部门名称与部门代号
公司内各部门代号从该部门名称中取两个汉语拼音字母来表示:
3).北京公司
工程事务部--bgs财务部--bcw
质量管理部--bzg行政与人力资源部--b*r
发展策划部--bfz保洁中心--bbj
物配中心--bwp
4).物管中心
物管部--wg行政人事部--*r
工程部--gc安保部--ab
2.4.体系文件编号方法
1).《综合管理手册》的编号表达形式如下图所示:
cmpmc-bj / zh-□
版本号(如a、b)
综合管理手册拼音缩写
北京招商局物管公司英文缩写
2).《程序文件》的编号表达形式如下图所示:
c*4.□□-□-□□
要素内程序文件序号
版本号(如a、b)
目录号(如4.1、4.2)
程序文件拼音缩写
3).《运作手册》的编号表达形式如下图所示:
yz-□/□□-□□
部门拼音缩写(如wg、gc)
各中心拼音缩写(如jr、hh)
版本号(如a、b)
运作手册拼音缩写
4).《应急防护手册》编号表达形式如下图所示:
yj-□/□□
各中心拼音缩写(如jr、hh)
版本号(如a、b)
应急防护手册拼音缩写
5).单行本编号原则
d*-□/□□-□□-□□
序号(必要时使用)
部门拼音缩写(如wg、gc)(必要时使用)
公司/各中心拼音缩写(如jr、hh)
版本号(如a、b)
单行本拼音缩写
2.5.记录表格的编号方法
1).程序文件表格编号方法:
c*4.□□-□-f□□-□
修改状态
该程序的表格顺序号
程序序号
目录号
程序文件拼音缩写
2).运作手册表格编号方法:
yz-□□/□□-f□□-□
修改状态
表格顺序号
部门拼音缩写
各中心拼音缩写
运作手册拼音缩写
3).应急防护手册表格编号方法:
yj-□□/-f□□-□
修改状态
表格顺序号
各中心拼音缩写
应急防护手册拼音缩写
2.6.受控号编号原则
1).文件序号:
用阿拉伯数字表示:1代表综合管理手册;2代表程序文件;3代表运作手册;4代表应急防护手册;5代表单行本。
2).公司及各中心序号
用阿拉伯数字表示:1代表公司;2代表金融;3代表航华;4代表华商;5代表凯旋
3).部门序号
i.公司:1为行政人事部、2为品质管理部、3为工程事务部、4为财务部、5为发展策划部、6为保洁中心、7为物配中心。
ii.中心:1为行政人事部、2为物业管理部、3为工程部、4为安保部、5为财务部。
4).受控号编写方法如图所示:
□□□□0□
受控序号
部门序号
公司/中心序号
版本号
文件序号
3.6.记录表格
yz-zg/bzg-f01-01《文件增/补发登记表》
c*4.2.3-01-f01-01《文件发放(回收)登记表》
c*4.2.3-01-f03-01《文件更改申请表》
c*4.2.3-01-f07-01《文件销毁审批表》
c*7.3-02-f02-02《服务质量检查表》
c*8.2-02-f01-01《审核实施计划》
c*8.2-02-f02-01《内审检查表》
c*8.2-02-f04-01《内部管理体系审核报告》
第10篇 某物业公司合同管理制度
合同管理是物业管理企业管理的一项重要内容,搞好合同管理,对于公司经济活动的开展和经济利益的取得,都有积极的意义。各级管理人员及其他有关人员,都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合,共同努力,搞好公司以'重合同、守信誉'为核心的合同管理工作。
1.目的:为规范公司合同的管理,防范与控制合同风险,有效维护公司的合法权益,根据《合同法》及其它有关法规的规定,结合公司的实际情况,制订本制度。
2.适用范围:公司对外签订的各类合同、协议、约定、等合同类文书均适用本制度。补充协议、补充约定、合同附件等原合同的补充类文书是原合同的必要组成部分,从属于原合同,同样适用本制度。
3.职责
3.1董事长负责标的3万以上合同的审批签署;
3.2公司总经理受董事长委托负责标的3万以下合同的审批签署;
3.3公司总经办负责公司各类合同的管理工作,具体职责是:
3.3.1负责在有需要情况下介入各类合同的谈判工作。
3.3.2负责制定销售、采购合同统一文本;
3.3.3负责对合同专用章、合同统一文本、法人授权委托书的发放和管理;
3.3.4负责各职能部门/项目提交的各类合同的合法性、可行性、有利性审查;
3.3.5负责合同纠纷的处理;
3.3.6负责合同的档案日常管理;
3.3.7负责本制度的监督执行。
3.4 职能部门/项目负责各类相关业务的合同谈判。
4.合同的签订
4.1所有合同必须由公司签订,任何职能部门、项目、分公司等不得擅自签订合同。
4.2签订合同前须审查的资料:
4.2.1必须审查对方当事人的主体资格,如营业执照、法人机构代码证、身份证明文件等。
4.2.2资信能力、履约能力,如资产证明、信誉纪录、企业规模和状况、相关的资质证明等。
4.3合同的审批
公司签订的合同,必须经公司总经理审批。
4.3.1具体权限如下:
4.3.1.1一般情况下合同由董事长授权总经理审批。
4.3.1.2 标的超过3万元的由董事长审批。
4.3.1.3标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。
4.3.2合同原则上由经办部门/项目负责人具体经办,拟订初稿后必须经相关职责部门、品质督导部、总办、总经理(董事长)审阅后按合同审批权限签署。
合同审查的要点是:
4.4.1.1合同的合法性。包括:当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力;合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。
4.3.2.2合同的严密性。包括:合同应具备的条款是否齐全;当事人双方的权利、义务是否具体、明确;文字表述是否确切无误。
4.3.2.3合同的可行性。包括:当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件;预计取得的经济效益和可能承担的风险;合同非正常履行时可能受到的经济损失。
4.3.3根据法律规定或实际需要,合同还应当视情况是否呈报上级主管机关鉴证、批准,或报工商行政管理部门鉴证,或请公证处公证。
4.4不得与没有独立承担民事责任的组织签订合同,也不得签订与法人履约能力明显不相符的经济合同。
4.5公司出具授权委托书委托员工签订合同的,该员工为公司委托人。公司委托人,可以在公司授权范围内代表公司签约。公司委托人必须对本企业公司负责。若公司委托人超出委托权限签约,造成公司损失的,公司将按照有关本制度有关规定处理。
4.6签订合同必须贯彻'平等互利、协商一致、等价有偿'的原则和'价廉物美、择优签约'的原则。任何人对外签订合同,都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨,决不允许在签订合同时假公济私、损公肥私、谋取私利,违者依本制度有关规定严惩。
4.7合同的形式:除即时结算付清款项的合同外,一律采用书面合同,并必须采用统一合同文本。
4.8合同的内容应符合以下要求:
4.8.1当事人的情况:记载清楚合同当事人的名称(个人的要写姓名和身份证号)、地址、联系方式,合同抬头、落款、公章以及对方当事人提供的资信情况载明的当事人的名称、住所应保持一致。
4.8.2合同标的:合同标的应具有唯一性、准确性,买卖合同应详细约定规格、型号、商标、产地、等级等内容;服务合同应约定详细的服务内容及要求;对合同标的无法以文字描述的应将说明材料如图纸等作为合同的附件。
4.8.3数量:合同应采用国家标准的计量单位,约定标的物数量,无法约定确切数量的应约定数量的确定方式(如电报、传真、送货单、发票等)。
4.8.4质量:有国家标准,部门行业标准或企业标准的,应约定所采用标准的代号;化工产品等可以用指标描述的产品应约定主要指标要求(标准已涵盖的除外);凭样品支付的应约定样品的产生方式及样品存放地点。
4.8.5价款或报酬:价款或者报酬应在合同中明确,采用折扣形式的应约定合同的实际价款;价款的支付方式如转帐支票、汇票(电汇、票汇、信汇)、托收、信用证、现金等应予以明确;价款或报酬的支付期限应约定确切日期或约定在一定条件成就后多少日内支付。
4.8.6履行期限、地点和方式
履行期限应具体明确定,无法约定具体时间的,应在合同中约定履行期间的方式;
合同履行地点应力争作对本方有利的约定,如买卖合同一般约定交货地点为本公司仓库或本公司的住所地;约定具体地名的应明确至市辖区或县一级;
买卖合同在合同中应约定交付的手续,即合同履行的标志,如托运单、仓库保管员签单等。
4.8.7合同的担保
合同中对方事人要求提供担保或本方要求对方当事人提供担保的,应结合具体情况根据《担保法》的要求办理相关手续。
4.8.8合同的解释
合同文本中所有文字应具有排它性的解释,对可能引起歧义的文字和某些非法定专用词语应在合同中进行解释。
4.8.9保密条款
对技术类合同和其他涉及经营信息、技术信息的合同应约定保密承诺与违反保密承诺时的违约责任。
4.8.10违约责任
根据《合同法》作适当约定,注意合同的公平性。
4.8.11合同纠纷解决的约定:为了方便公司控制诉讼成本,合同纠纷统一约定由公司所在地的法院、仲裁委员会处理。
4.9 签订合同的工作程序:
4.9.1签订合同前,经办人员或公司指定的其他谈判人员应按照本制度4.2条对对方当事人的有关情况进行审查,并复印对方当事人所有的相关资料如法人营业执照及专业资格证书等留存。
4.9.2销售、采购合同,由主办业务人员与对方当事人商谈后拟好合同条款,附合同会签表报审批,由总经公编写合同编号并加盖合同专用章,必要时,由总经理指定责任人员对合同进行合法性审查。
4.10
.3除销售、采购合同以外的合同由总经理指定责任人员会同相关部门与对方当事人进行商谈,拟好合同条款,附合同会签表报批,审批程序按照本制度4.3规定执行,合同审批通过后再经公司签章生效。
4.10.4若合同要经过政府有关部门登记才生效的,或者法律、行政法规规定应当办理批准登记手续的合同,合同成立后由总经办依法及时办理。
4.10.5合同正式签订后,合同文本及有关材料复印件除经办人自行保管外,应当随合同及相关资料的原件和会审表交存公司总经办备案。
5.合同的履行
5.1公司及所属分公司应当按照合同约定全面履行自己的义务,并随时督促对方当事人及时履行其义务。合同的经办员工应当负责公司依约履行合同,因工作疏忽导致公司违约的,公司将按照本制度有关规定追究经办人的责任。
5.2在合同履行过程中,对本公司的履行情况应及时做好记录并经必须做好对方确认工作。
其中,履行销售合同交付货物时应由对方当事人签署一式二份的收货单,一份留存对方,一份交销售部门备查。向对方当事人交付增值税发票时应由对方当事人出具收条。
履行采购合同付款时应由对方当事人出具收款收据或收条,公司原则上只开具限制性抬头的转账支票,不允许以现金形式支付。
5.3在履行合同过程中,经办人员若发现并有确切证据证明对方当事人有下列情况之一的,应立即中止履行,同时及时书面上报总经办处理,并报总经理。
5.3.1经营状况严重恶化;
5.3.2转移财产,抽逃资金,以逃避债务;
5.3.3丧失商业信誉;
5.3.4有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形;
5.4债权债务的定期确认和发生重大变动时的确认;
5.4.1在常年合同特别是常年销售、采购合同履行过程中,经办人员应定期对帐,确认双方债权债务;
5.4.2在对方当事人发生兼(合)并、分立、改制或其他重大事项以及本公司或对方当事人的合同经办人员发生变动时,应及时对帐,确认合同效力及双方债权债务。
6.合同纠纷的处理
6.1合同双方在履行过程中发生纠纷时,应首先根据法律和公司规定,按照实事求是的原则,由经办人、有关业务部门与法律顾问,与对方当事人平等协商解决;经办人对纠纷的处理必须具体负责到底。
6.2合同双方在一定期限(一般为一个月)内无法就纠纷的处理达成一致意思或对方当事人无意协商解决的,经办人员应及时书面报告总经办和总经理,并拟定处理意见,报总经理决定。
对方当事人涉嫌合同诈骗的,应立即报告总经办和总经理。
6.3公司决定采用诉讼或仲裁处理的合同纠纷,以及对方当事人起诉的,相关部门应及时将合同的签订、履行、纠纷的产生及协商情况整理成书面材料连同有关证据报总经办。
6.4处理合同纠纷的原则:
6.4.1坚持以事实为依据、以法律为准绳,法律没规定的,以国家政策或合同条款为准。
6.4.2以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后,应及时与对方当事人友好协商,在既维护本公司合法权益,又不侵犯对方合法权益的基础上,互谅互让,达成协议,解决纠纷。
6.4.3因对方责任引起的纠纷,应坚持原则,保障我方合法权益不受侵犯;因我方责任引起的纠纷,应尊重对方的合法权益,主动承担责任,并尽量采取补救措施,减少我方损失;因双方责任引起的纠纷,应实事求是,分清主次,合情合理解决。
6.4.4合同纠纷的提出,加上由我方与当事人协商处理纠纷的时间,应在法律规定的时效内进行,并必须考虑有申请仲裁或起诉的足够的时间。
6.5凡由总办处理的合同纠纷,所有相关职能部门及项目必须主动提供下列证据材料:
6.5.1合同的文本(包括变更、补充、解除合同的协议),以及与合同有关的附件、文书、传真、图表等;
6.5.2送货、提货、托运、验收、发票等有关凭证;
6.5.3货款的承付、托收凭证,有关财务帐目;
6.5.4产品的质量标准、封样、样品或鉴定报告;
6.5.5有关方违约的证据材料;
6.5.6其他与处理纠纷有关的材料。
6.6对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书、上级主管机关的处理意见、仲裁书、判决书、裁定书、调解书等,在正式生效后,应复印若干份,分别送与对该纠纷处理及履行有关的部门收执,各职能部门/项目应由专人负责该文书执行的了解或履行。
6.7对于当事人在规定的期限届满时没有执行上述文书中有关规定的,承办人应及时向主管负责人汇报。
6.8对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的,可向人民法院申请执行。申请执行统一由总经办处理。在向人民法院提交申请执行书之前,有关部门应认真检查对方的执行情况,防止差错,并把有关情况及时报告总经办。执行中若达成和解协议的,应制作协议书并按协议书规定办理。
6.9合同纠纷处理或执行完毕的,应及时通知有关职能部门/项目,并将有关资料汇总归档以备考。
7.合同的变更、解除
7.1 公司的合同变更、解除,按照合同签订程序报原审批人员批准。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准登记等手续的,应依法及时办理。
7.2变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前,原合同仍有效,仍应履行,经双方一致同意停止履行的除外。
7.3合同的变更、解除的有关规定:
7.3.1在合同履行期间由于客观原因需要变更或者解除合同的,须经双方协商,重新达成书面协议,新协议未达成前,原合同仍然有效,必须继续履行。公司收到对方当事人要求解除或变更的通知书后,应当在规定的期限内作出书面答复。
7.3.2存在下列情形之一的,公司可以单方解除合同,经办人应当及时向公司合同的审批程序原审批人员报告情况。
7.3.2.1因不可抗力致使不能履行合同的;
7.3.2.2在履行期限届满之前,对方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
7.3.2.3对方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
7.3.2.4对方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的;
7.3.2.5法律规定的其他情形。
7.4变更或解除合同的,应当采用书面形式(包括书信、电报)。
8.合同档案的日常管理
8.1本公司实行二级合同管理,公司总经理办公室全面负责公司的合同原件管理,相关职能部门/项目留存合同的复印件。总经理办公室会同有关职能部门/项目认真做好合同管理的基础工作。具体如下:
8.1.2.1建立合同档案;
8.1.2.2建立合同管理台帐;
8.1.2.3填写'合同情况月报表'。
8.2公司的公章专人管理,公司的空白合同、授权委托书也由专人管理,公司所有合同、授权委托书均由总办统一登记编号、经办人签名,并记录领取情况,业务人员不得随身携带合同专用章或已盖章的空白授权委托书、空白合同出外,特殊情况由总经理批准的除外。
合同专用章、盖章的空白合同、授
权委托书、已签订的合同有遗失的,应及时向当地公安机关报案,并登报声明。
8.3合同有关的送货回单,增值税发票收据以及业务往来传真、信函、对帐单等资料,职能部门/项目应自行保管好;重要资料应将原件交总经办随合同保管。
8.4合同经办人员与本公司终止劳动关系前应把有关材料及空白合同、名片、委托书移交完毕,经总经办和有关部门确认后方可办理有关手续。
合同经办人员与本公司终止劳动关系或因其他原因发生变更的,总经办应在情况发生当日二周内书面告知各有关单位。
9.考核与奖惩
9.1公司、所属各项目全体职员应当严格遵守本制度,有效订立、履行合同,切实维护公司的整体利益。总经办负责本制度执行情况的监督考核。
9.2对在合同签订、::履行过程中发现重大问题,积极采取补救措施,使本公司避免重大经济损失以及在经济纠纷处理过程中,避免或挽回重大经济损失的,予以奖励。
9.3合同经办人员出现下列情况之一,给公司造成损失的,公司将依法向责任人员追偿损失:
9.3.1未经授权批准或超越职权签订合同;
9.3.2擅自为他人提供合同专用章或盖章的空白合同,授权委托书;
9.3.3应当签订书面合同而未签订书面合同;
9.3.4工作疏忽导致公司违约造成损失的。
9.4合同经办人员出现下列情况之一,给公司造成损失的,公司酌情向有关人员追偿损失:
9.4.1因工作过失致使公司被诈骗;
9.4.2公司履行合同未经对方当事人确认;
9.4.3遗失重要证据;
9.4.4发生纠纷后隐瞒不报或私自了结或报告避重就轻,事发后没有立即报告公司的按隐瞒不报处理;
9.4.5合同专用章、盖章的空白合同、授权委托书遗失未及时报案和报告;
9.4.6其他违反公司相关制度的。
9.5公司职员在签订、履行合同过程中触犯刑法,构成犯罪的,将依法移交司法机关处理。
9. 6 以上未明晰奖罚的行为均通过年度绩效考核体现。
10、附则
10.1 本制度由广州**物业管理有限公司总经办负责解释。
10.2 本制度由总经理批准后生效,自颁布之日起执行
第11篇 物业公司部门成本核算制度2
物业公司部门成本核算制度(二)
1.0目的:节约、降低公司物资成本。
2.0适用范围:公司各部门。
3.0内容:
3.1成本计算为每月第一天至当月末最后一天,经此统计核算当月的成本支出。
3.2确定正确的核算方法,一经确定后,任何部门和个人都无权改变,均须严格着章执行。
3.3记录各部门的申领物品时间,计算发放物品的成本以及数量和金额。
3.4加强成本核算的基础工作,切实分清各部门的成本和费用的界限,以准确核算成本率。
4.0程序:
4.1制定标准:准确计算当月实际成本形成数额。
4.2比较:将实际成本与控制标准相比较并及时反馈比较结果;当比较的结果存在较大差异时应调查原因,提出应采取的成本控制措施或控制标准的意见。
4.3控制:确保实际成本与控制标准的一致性,实现目标成本。
5.0支持性工具:
《部门月度领用物资成本统计表》
编制:审核:批准:日期:
第12篇 某物业公司财务部日常工作制度格式怎样的
物业公司财务部日常工作制度入伙工作制度1.按财务部或发展商要求在指定银行开户,与银行签订代收管理费等款项协议。
2. 根据发展商提供的业主资料,为业主办理好结算管理费专用存折。
3. 根据发展商提供的物业类型、建筑面积,按财务部备案核准的管理费收费标准(或预收标准),编制各种户型月收费一览表,使用电脑收费系统的将上述资料录入电脑。
4. 确定其他收费项目(包括代发展商收费项目),入伙前打印出入伙收费单(代收据)。
财务公开制度1.管理费、车位费、水电费和各种有偿服务收费实行公开制度,各管理处应将各项收费标准,在本物业收费场所公开,其公开格式、式样由公司财务部统一规定(见附表)。
2. 大厦(小区)《损益表》、《物业管理成本明细表》和《房屋本体维修基金收支情况表》(见附表)应按季在小区宣传栏或大堂醒目位置向业主公布。
季度收支情况报表,应由管理处主任、业主委员会主任签字并加盖管理处公章。
每期报表张贴时间为10天,逾期应取下保管。
费用催缴制度根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、住宅局《业主公约》示范文本对欠交管理费等费用的有关规定,制订管理费催缴制度如下:1.对欠费业主(使用人)可采取电话通知、书面通知和上门催收等方式催缴。
对欠费3个月以上的业主(使用人)必须定期(每季度一次)发出书面催交函,催交函直接送达的,要求业主、住户签收;
催交函邮寄的必须挂号寄出。
上述催收资料必须妥善保管。
2. 对无故不交管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的,管理处可限期缴交,逾期按深圳市物业管理有关法规规定,按日收取万分之五滞纳金。
3. 对业主拖欠水电费等费用的,管理处与供水、供电等部门签有委托抄表及收费合同的,可按合同规定采取相应的催缴措施。
4. 对连续六个月以上拒交各项应交费用的,需上报公司总会计师,由公司领导研究决定采取相应措施追缴有关费用,必要时可向人民法院申请强制追缴。
入伙工作规程1.入伙前管理处财务人员应实地了解物业项目的基本情况,仔细研究公司与发展商签订的本项目《物业管理合同》,详细了解与财务工作有关的各项条款,如:物业类型、管理面积、委托管理年限、开办费用和管理费收费标准等。
2. 通过管理处与发展商取得联系,索取该物业总户数、户型和面积等资料,根据户型面积、收费标准等资料,入伙前制作出各类户型收费一览表。
3. 确定入伙收费项目(含社会代办业务、代发展商收费项目等),预先打印出入伙收费通知单。
4. 联系开户银行签订代收管理费协议,准备好银行、管理处和业主三方委托收款协议书,并代理业主开好托收费用专用存折。
5.入伙前准备好财务专用章、收款专用章、收据、发票和零钱等。
催收管理费工作规程1.月初派发缴费通知单到业主信箱,同时,对上月欠费业主发出拖欠费用通知单,通知业主到银行及时存足款项,要求通知单必须投放准确。
2. 根据银行划款回单,核对出未划回款项的业主,采取电话通知和在大堂醒目位置公告通知两种方法催收管理费,告之业主可到管理处财务室交纳现金,逾期按规定征收滞纳金。
3. 对拖欠六个月以上业主,书面上报公司总会计师,必要时通过法律诉讼解决拖欠问题。
4. 对长期居住在境外欠费的业主,采取电话、发函形式催收管理费。
5.收费工作人员接待业主要做到态度热情、谈吐文明礼貌,电话催缴管理费时要先问好,然后自报单位、姓名,详细告知所欠各项费用的起止时间、金额,限定缴款期限,在业主清楚明了并向业主致谢后,方可挂机。
6. 管理处财务人员要熟练掌握物业管理相关法规及各项收费标准与依据,对业主有关提问政策出处解释准确,以理服人。
