第1篇 小区物业维修电工安全操作规程
1.目的
规范维修电工的操作,确保人员和设备安全。
2.适用范围
适用于维修电工的维修、操作管理
3.内容
3.1维修电工必须持有国家地区劳动行政部门或国务院主管部门劳资机构规定验印的电工技术等级证书及相应的操作证,并经体检合格后方能独立上岗工作。
3.2检修时必须两人以上,同时检查工具、仪表和防护用品是否完好。
3.3 电气设备未经验电,一律视为有电,不准用手触及,任何情况下必须有二人在场方能进行电气检修工作。
3.4电气设备在运转中,不准进行拆装检修,必须停电切断电源,取下熔断器,妥善作好安全措施,挂上警告牌,并验明无电后才能施工。
3.5禁止带电操作。必须带电操作时,要穿长袖衣服、绝缘鞋,戴工作帽,站在绝缘良好的位置上,任何时候只允许接触一根带电电线。
3.6在带电设备附近工作时,应严格保持必要的安全距离,设置临时遮拦,悬挂警告牌,并由专人监护,施工中应使用手柄等部位绝缘情况良好的工器具,严禁使用钢卷尺。
3.7登高操作应遵守高空作业安全操作规程,必须穿戴好个人防护用品、安全带和安全帽,登高器必须有防护措施,上下传递物件严禁抛掷。
3.8临时工作中断后或每班开始工作前,都必须重新检查确认已断开电源,并验明无电。
3.9每次维修结束时,必须清点所带工具、零件,以防遗失和留在设备内造成事故。
3.10由专业检修人员修理电气设备或其带动的机械时,维修电工要进行登记,并注明停电时间。完工后要作好交待,共同检查,然后方可送电,并登记送电时间。
3.11电气设备发生火灾时,要立刻切断电源,并使用四氯化碳或co2、1211灭火器灭火,严禁用水来灭火。
4.记录
无。
5.附件
无。
第2篇 物业小区发电机运行检查工作规程制度
物业小区发电机运行检查工作规程
1.0目的
密切监视发电机运行,保障发电机处于良好的运行状态,确保发电机输出稳定正常的电压,为顾客提供必要的应急电源。
2.0适用范围
适用公司管辖的各物业小区的发电机组。
3.0职责
3.1工程部主管负责发电机组运行的组织和督导工作。
3.2工程部领班负责发电机组运行的实施和检查工作。
3.3工程部技工负责发电机组运行的实施、巡查和记录工作。
4.0工作程序
4.1开机前的检查工作
4.1.1断开发电机组的自动空气开关,把发电机控制屏上的选择开关置于'停止'位置。
4.1.2检查润滑机油油位在正常刻度位置,不能过高,更不能过低。
4.1.3检查冷却水箱中的水位,水位应在散热水箱盖下50毫米位置。
4.1.4确定油箱中有足够的燃油,以及燃油系统管路无渗漏,并且到引擎的管路畅通。
4.1.5检查蓄电池的端电压应是dc24v,检查控制面板上是否有警告符号指示。
4.2手动启动
4.2.1将控制屏上的选择开关置于'停止'位置。
4.2.2当市电停止时,拉下配电房市电联络开关。当试验发电机时,断开发电机的自动空气开关。
4.2.3打开送电机(未与发电机联动的)
4.2.4将控制屏上选择开关置于'手动'位置,发电机组将启动发电。
4.3自动启动
将控制屏上的选择开关置于'自动'位置,当市电停电或将配电房市电联络开关断开时,发电机将自动启动发电。当市电停柴油发电机应急供电时,值班电工应密切监视运行情况,并每隔1小时进行一次运行记录,行情况填写于《发电机组运行记录表》。
4.4停机
4.4.1自动状态下的停机
当市电恢复正常后,电源输出到发电机房应急电源配电柜上,工作电源(市电电源)'断路器'自动合闸,联锁应急电源'断路器'分闸,柴油发电机空载运转三分钟后自动停止。
4.4.2手动状态下的停机
4.4.2.1先切断后端负载,再断开发电机自动空气开关。
4.4.2.2发电机空载运转3-5分钟后,把发电机控制屏上的转换开关置于'停止'位置。
4.4.2.3关闭送风机(未与发电机联动的)
4.4.2.4检查一切正常后,将发电机控制屏上的选择开关置于'自动'位置,合上发电机自动空气开关。
4.6运行操作检查事项
4.6.1首次启动或在更换机油或机油滤清器后启动发电机时,应在发电机运转数分钟后停止并等待15分钟,待机油回到机油盘中后,再次检查发电机机油平面,如不够予以添加,使滑机油油位在正常刻度位置。
4.6.2发电机与变压器严禁同时运行。发电机严禁向市电反送电(并车)。
4.6.3事故母线上的电气联锁与机械闭锁不得随便调整。
4.6.4排烟颜色是否正常,是否有漏油(机油、柴油)、漏水现象。
4.6.5机油压力冷却水温是否正常。
4.6.6频率偏差是否较大。
4.7发电机巡视检查
4.7.1巡视检查每小时一次,遇有异常情况应增加巡视次数。
4.7.2巡视机油、燃油是否充足。
4.7.3巡视蓄电池电压、电能液是否充足,外观有无锈蚀、积水。
4.7.4巡视冷却水是否充足。
4.7.5巡视油箱、水箱机身有无渗透漏,传动皮带是否正常。
4.7.6巡视控制面板显示是否正常,有无报警信号,处于正确位置。
第3篇 某物业小区工程部亲情服务操作规程
物业小区工程部亲情服务操作规程
一、有偿服务:
1、接到客户报候电话或物业部通知后,即到现场处理。
2、到客户门口,按门铃、讲明来意、待客户同意后,才能入户。
3、入户时,穿上鞋套,主动微笑,并向业主讲:“您好,我是工程部员工,是来处理报修的故障,请问故障点在哪里”。
4、待明确故障点后,即检查并马上进行修复。工作时注意噪音控制,减轻对业主的干扰。
5、要停水、停电工作时,维修人员要向业主耐心解释,待业主同意后才能工作。
6、如需要换材料的,维修人员要向业主耐心解释材料不能再使用的原因,材料应由业主提供,若业主不能提供时,可由工程部暂时提供,但材料费用要由业主支付。
7、完成工作后,请用户验收,并请用户在维修服务单上签名确认。
8、清理好现场,向业主道别:“如有需要维修服务,欢迎来电!”
二、无偿服务:
1、配合开展对业主的亲情服务,工程部每两个月为业主免费检查和测试煤气的安全使用。
2、提前一天,与业主联系好,确定次日上门服务。
3、到业主门口先按门铃,讲明来意,待业主同意后,才能入户。
4、入户时,穿着鞋套,面带微笑,向业主解释:“**先生/小姐您好,我是工程部员工,是来帮您检查和测试煤气。”
5、工作进行中,需要移动物品,要待业主同意后才能搬动,过程中要细心。
6、工作完成后,要还原搬运过的物品,并请用户在维修服务单签名确认。
7、清理好现场,向业主打招呼:“您好,煤气检查已完成,可安全使用煤气。”然后向业主道别。
三、对业主、客人亲情服务用语要求:
a)遇到业主、客人要面带微笑、站立服务,员工应先开口、主动问好打招呼,称呼要得当。对于熟悉业主的姓氏要称呼客人姓氏。例如早上见到业主应主动称呼周先生早上好、王小姐早上好,晚上见到业主主动称呼周先生晚上好、王小姐晚上好。
b)与客人对话时宜保持1米左右的距离,要注意使用亲情礼貌用语,注意“请”字当头,“谢”字不离口,表现对业主客人的尊重。
c)对业主的话要全神贯注用心倾听,眼睛要望着客人面部,要等客人把话说完,不要打断客人的谈话,客人与你谈话时不要有任何烦躁的表示,要停下手中的工作,眼望对方,面带笑容,要有所应。
d)对客人的问询应圆满答复,若遇“不知道、不清楚”的事应查找有关资料或请示领导尽量答复客人,绝对不能以“不知道”,不清楚“作回答。回答问题要负责任,不能不懂装懂,胡乱作答。
e)说话时,特别是业主、客人要求我们服务,我们从言语要体现出乐意为客人服务。不要表现出厌烦、冷漠,应说:“好的,我马上就来”,千万不能说:“你怎么这么哆嗦,你没看见,我忙着呀”。如果不属自己服务范围,不可以讲“不知道”或“你自己去找**部门”等话语来答复业主,一定要先承诺业主,然后通知物业助理,由物业助理再通知相应部门去落实处理。
f)与业主对话时,如遇另一业主有事,应点头示意打招呼;或请客人稍等,不能视而不见,无所表示,冷落业主,同时尽快结束谈话,招呼业主客人如时间较长,应说“对不起,让你久等了”,不能一声不响就开始工作。
g)当业主提出的某项服务要求我们一时满足不了时,应主动向客人讲清原因,并向客人表示歉意,同时要给客人一个解决问题的建议或主动协助联系解决。要让业主感到,虽然问题一时没解决,但却受到重视,并得到了应有的帮助。
h)原则性、较敏感的问题上,态度要明确,但说话方式要婉转、灵活,既不违反公司规定,也要维护业主的自尊心,切忌使用质问式、怀疑式、命令式,要使用询问式、请求式、商量式、解释式的说话方式。
①询问式。如“请问――――”
②请求式。如“请你协助我们”
③商量式。如“你看这样好不好”
④解释式。如“这种情况,公司的规定是这样的”
四、对于业主的困难,要表示关心、同情和理解,并尽力想办法解决。若遇某问题与顾客有争议,可婉转解释或请上级处理,切不可与顾客争吵。另外,在对为主服务中还切记以下几点:
(1)三人以上对话,要用互相都懂的语言。
(2)不得模仿他人的语言、声调和谈话。
(3)不得聚堆闲聊、大声讲、大声笑、高声喧哗。
(4)不高声呼喊另一个人。
(5)不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。
⑹不讲过分的玩笑。
(7)不讲有损公司形象的语言。
第4篇 物业小区趣味健身运动会竞赛规程
物业公司小区趣味健身运动会竞赛规程
一、活动目的:
新学年学校提出了建设五个校园的发展目标,我后勤服务总公司以开展趣味运动会的方式积极响应,这也有利于展示员工的精神风貌,增加各级员工之间的凝聚力,加强各部门间的团队合作与交流,营造一个健康、卫生、团结、友爱的和谐工作环境。
二、活动时间:
三、活动地点:
学校操场或者明德广场
四、参赛单位
以后勤服务总公司下属各部门为单位组队参赛。
五、比赛项目
(一)表演赛:
队列表演
(二)集体赛:
运送皮球接力赛 跳大绳 两人三足接力赛
拔河比赛
(三)个人赛:
扎拖把比赛 乒乓球竞速赛
六、报名方式:
1、趣味运动会三大原则:公平、公正、自愿。
2、各部门做好宣传与动员工作,并将报名人员于____之前统一上报总公司。
3、规程后附《后勤服务总公司趣味健身运动会报名表》
七、比赛项目及其规则
(一)、表演赛:
物管中心保安员队列训练表。
领队人:z。表演内容包括左右转、齐步走、车辆指挥等。
(二)、集体赛:
1、运送皮球接力赛
(1)每部门5名选手,每组4个部门进行比赛。比赛距离为10米,开始后用双腿夹住皮球或走或跳,抵达终点线后将皮球投进桶内,第二名选手再从起点出发接力。
注:a、运送皮球期间皮球落地后必须捡起夹住从皮球掉落点重新出发
b、投球失败后必须将球捡起在终点线处重新投放
c、先将皮球投放完的队伍获胜
(2)裁判:zz
2、跳大绳
(1)每个部门5名选手。3个人跳绳,2个人摇绳,3分钟内跳的最多的队伍获胜。
(2)裁判:zz
3、两人三足接力赛
(1)每个部门8名选手(即4组),每次4个部门进行比赛。比赛距离为20米,起点终点各2组选手接力。
a、比赛开始后每部门的第一组出发,将接力棒交给本部门的第二组,依此类推,第四组先到终点的部门获胜。
b、接力棒掉落必须先捡起接力棒再接力。
c、绑腿绳松开的必须先将绳子绑好再接力。
(2)裁判:zz
4、拔河比赛
(1)每个部门12名选手(女选手不得少于三名)
(2)裁判:zz
(三)个人赛:
1、扎拖把比赛
(1)每人一个拆开的拖把,在规定的时间内(5分钟)先扎好的获胜,要求质量过关。
(2)裁判:zz
2、乒乓球20米竞速赛
(1)从起点出发,一边走一边颠球,先到终点者获胜。中间乒乓球掉落须捡起后再比赛。
(2)裁判:zz
八、本次比赛由后勤服务总公司主办,物管中心承办。
九、本规程未尽事宜,另行通知。
十、本规程解释权和修改权属总公司办公室。
第5篇 小区物业日常报修规程-2
小区物业日常报修规程2
1目的
为规范日常保修程序,提高维修效率,特制定本规程。
2适用范围
适用于公司所辖物业内业主委托和管理处报修的处理。
3职责
3.1小区维修组负责报修事项的维修。
3.2小区管理处负责维修结果的验证,以及对业主委托维修项目的回访。
4操作规程
4.1维修类别
4.1.1维修类别分急修、小修、大修三种。急修要求维修工在接到报修15分钟内赶到现场,8小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对报修人做出合理解释,做出限时承诺。小修要求2日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。中修、大修要求在一周内有答复,中修和大修工程必须有明确的计划,对维修项目、费用、时间等做出明确安排。
4.1.2急修
凡符合以下条件的属于急修:
a)水管迸裂或破损;
b)下水管道阻塞导致污水外溢;
c)电路故障,存在触电危险或漏电现象;
d)生活水泵,电梯故障;
e)热水管路迸裂或破损等。
4.1.3小修
4.1.3.1凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。如墙体裂缝修补,管路、电路小型调整等。
4.1.3.2小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。
4.1.4中修
需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房的规模和结构的工程为中修工
4.1.4.1程。
4.1.4.2中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。
4.1.5大修
4.1.5.1需牵动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程为大修工程。
4.1.5.2大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。
4.1.6根据报修人的不同,维修类别可分为'业主委托维修'和'管理处委托维修',分别按以下流程进行处理。(流程图附后)
4.2业主委托维修
4.2.1业主向管理处电话或口头报修,管理处应予以记录、约定维修时间,并填写'维修单'。'维修单'一式两联,一联存底,一联报维修组维修。维修单上应注明业主报修时间、内容、维修类别以及约定时间。
4.2.2维修组收到维修单后派员维修,并同时填写'有偿/委托服务联系单'。
4.2.3上门维修时应注意礼节礼貌、服务规范。(详见《上门维修服务规范》)
4.2.4维修完毕后维修人员应在维修单上填写维修时间、耗用材料等内容,并请业主在'有偿/委托服务联系单'上签字验收。
4.2.5维修人员凭'有偿/委托服务联系单'报请管理处管理员验收。管理员应对业主进行回访,报修项目虽修复但业主对服务态度不满意的应在维修单上注明。
4.2.6维修延时的由维修人在'维修单'上注明延时原因。未能修复的,维修组应做返工处理。
4.3管理处委托维修
4.3.1公共设施设备发生损坏、故障或异常,管理处应及时填写'维修单'报修。'维修单'一式两联,一联存底,一联报维修组维修。维修单上应注明报修时间、内容、维修类别。
4.3.2维修组收到维修单后派员维修,维修完毕后,维修人员将维修时间、耗用材料等填写在'维修单'上,请管理处进行签字验收。
4.3.3维修延时的由维修人在'维修单'上注明延时原因。未能修复的,维修组应做返工处理。
4.3.4维修组凭'维修单'对所用的材料进行核销。
4.3.5维修组主管每月对'维修单'进行汇总统计,并以此作为考核的依据。
4.4注意事项
4.4.1如遇特殊情况,需要立即维修,管理处可用电话直接报修,待维修结束后补发'维修单'并签字验收。
4.4.2在维修中因无零备件而导致无法修复时,维修组应与管理处及时联系,说明原因,并申请紧急采购。
4.4.3当日无法修复的项目,维修组应与管理处联系,并说明原因,做出限时承诺。
4.4.4如所报维修项目属大中修项目,维修组应立即报维修中心和工程技术部,按《共用设施设备大中修管理规程》实施。
5报修流程图
5.1业主委托维修流程图
业主口头或电话报修
管理处填写'维修单'
维修单送达维修组
维修组填写有偿/委托服务联系单并派员维修
维修工按维修单维修
业主签字验收
管理处回访、签字验收
管理处销单,维修组汇总
5.2管理处委托维修流程图
管理处填写'维修单'
维修单送达维修组
维修组派员维修
维修工按维修单维修
管理处签字验收
管理处销单,维修组汇总
6记录
《维修单》
《有偿/委托服务联系单》
第6篇 小区物业维修电工安全操作规程制度
小区物业维修电工安全操作规程
1.目的
规范维修电工的操作,确保人员和设备安全。
2.适用范围
适用于维修电工的维修、操作管理
3.内容
3.1维修电工必须持有国家地区劳动行政部门或国务院主管部门劳资机构规定验印的电工技术等级证书及相应的操作证,并经体检合格后方能独立上岗工作。
3.2检修时必须两人以上,同时检查工具、仪表和防护用品是否完好。
3.3 电气设备未经验电,一律视为有电,不准用手触及,任何情况下必须有二人在场方能进行电气检修工作。
3.4电气设备在运转中,不准进行拆装检修,必须停电切断电源,取下熔断器,妥善作好安全措施,挂上警告牌,并验明无电后才能施工。
3.5禁止带电操作。必须带电操作时,要穿长袖衣服、绝缘鞋,戴工作帽,站在绝缘良好的位置上,任何时候只允许接触一根带电电线。
3.6在带电设备附近工作时,应严格保持必要的安全距离,设置临时遮拦,悬挂警告牌,并由专人监护,施工中应使用手柄等部位绝缘情况良好的工器具,严禁使用钢卷尺。
3.7登高操作应遵守高空作业安全操作规程,必须穿戴好个人防护用品、安全带和安全帽,登高器必须有防护措施,上下传递物件严禁抛掷。
3.8临时工作中断后或每班开始工作前,都必须重新检查确认已断开电源,并验明无电。
3.9每次维修结束时,必须清点所带工具、零件,以防遗失和留在设备内造成事故。
3.10由专业检修人员修理电气设备或其带动的机械时,维修电工要进行登记,并注明停电时间。完工后要作好交待,共同检查,然后方可送电,并登记送电时间。
3.11电气设备发生火灾时,要立刻切断电源,并使用四氯化碳或co2、1211灭火器灭火,严禁用水来灭火。
4.记录
无。
5.附件
无。
第7篇 小区物业保安队交接班管理作业规程怎么写
小区物业保安队交接班管理标准作业规程
1.0目的规范保安队各岗位交接班工作,确保工作交接清楚,责任明确。
2. 0适用范围适用于住宅小区内保安各岗位每天每班次的交接工作。
3. 0职责3.1保安队队长/当值分队长负责交接班工作的讲评、指示及检查工作。
3. 2当值班组长负责所辖班组的交接班工作。
3. 3当值保安员负责具体的工作交接。
4.0程序要点
4.1保安队分队长每周星期四前编制完成下周《保安队岗位安排表》,报队长经理审批,全体保安员依据《保安队岗位安排表》进行当值。
4.2接班前集合。
4.2.1 严格执行《管理处员工服务管理标准作业规程》的有关规定,不符合该规程中仪容仪表要求的不准上岗。
4.2.2 所有接班人员应于接班前15分钟到达指定地点集合:注意自身形象,不得相互追逐、打闹;
保持站立姿势,不得蹲坐。
4.2.3 整理着装,当值班长按《管理处员工服务管理标准作业规程》的有关规定检查员工着装。
4.2.4 当值分队长集合队伍,点名。
4.2.5 保安队队长下达工作指令,交待有关工作注意事项。
4.2.6 集合过程中根据当班的工作安排情况决定集合时间长短(集合队行按
18、
17、
16、
1、2、3、
4、
5、6好楼为第一列。
8、
9、
10、
11、
12、
13、
14、15为第二列。
巡逻为第三列。
接班时按集合队行的顺序变换方向,向右转成纵队,向接班人员岗位成纵队前去接班)。
4.3接班。
4.3.1 所有当值人员提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作。
4.3.2 交接班人员相互敬礼并间好。
4.3.3 接班人员清点岗位上所有公物,如:对讲机、灭火器、水瓶等,如发现损坏、缺遗应立即向分队长提出,并要求上一班当值人员说明物品去向及做好记录。
4.3.4 认真查阅上一班值班记录,询问上一班工作完成情况,如有需要继续跟进的工作应记录以便跟进。
4.3.5 检查区域内有无异常情况,在上一班当值保安员的带领下,系统地检查责任区域内的工作情况,如发现有异常则要求上一班当值人员做出解释,并通知分队长前来处理及做好记录。
4.3.6 交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名,并开始接岗值勤。
4.4交班。
4.4.1各岗位在交班前30分钟需进行岗位清洁工作:保持地面无明显积尘,无烟头、纸屑、果皮等杂物,无痰迹;
灭火器排放整齐表面无积尘,电风扇表面无污垢、整洁光亮,挂钟镜面干净无积尘,门窗无积尘,墙面无脚印,天花无蜘蛛网。
c)公物摆放整齐有序,桌面、桌椅干净无灰尘、无杂物。
4.4.2认真做好值班记录,收集整理好相关的工作证据。
4.4.3在接班人员到达岗位时,主动向对方敬礼并问好。
4.4.4 将未完成的工作如实向接班人员交待清楚。
4.4.5 带领接班人员系统地检查责任区域内的工作情况。
4.4.6 互相签名后,方可离岗,并及时赶往集合地点。
4.5交班后集合。
4.5.1 当值分队长在全部岗位交接清楚后集合队伍、清点人数。
4.5.2 各区域的分队长对区域值班情况进行讲评工作。
4.5.3 当值分队长讲评本班次的整体工作表现,批评或指出不足,提出改正措施或意见。
4.5.4 解散队伍。
4.5.5 当值人员用膳时间为30分钟。
4.5.6 具体的交接按本规程
4.2款执行。
4.5.7 值班记录本不得撕页,记录不得涂改,记录不得用圆珠笔、铅笔填写,记录本用完后即收回保安队统一保管,保存期1年以上。
4.5.8 分队长在上岗后1小时内(除特殊情况外),巡视所辖区域所有岗位情况,并在值班记录本上签名。
5.0记录
5.1《保安队值班记录表》。
6. 0相关支持文件
6.1《管理处员工服务管理标准作业规程》。
第8篇 物业小区保安督察巡检工作规程制度
物业小区保安督察巡检工作规
一、目的:
督察巡检其目的是加强物业公司保安队伍作风纪律,岗位正规化建设,在各物业小区树立一支'文明之师威武之师'保安新形象。
二、适用范围:
适用于公司各小区保安队的各项工作检查。
三、督察队职责:
1、公司及部门领导负责巡检组织安排,监察巡检过程的合理性,有效性,并对督察队员工作质量进行考评;
2、各小区管理处主任或保安队长协助负责巡检分工记录工作
3、专职督察队员负责督察工作实施,处理结果,统计、反馈、跟踪工作。
四、巡查管理办法:
1、巡检的组织:专职督察队由4-5人组成,由专职成员李知勋,周清文,司机兼职,公司领导,各小区保安队长或管理处主任轮流协助执行。
2、巡检时间:每月不少于10-12次,每周不少于2-3次,不定期,不定时进行。
3、巡检内容:(见附表1)
a查岗查哨
b安全防范
c消防管理
d车辆检查
e仪表仪容
f卫生检查
4、巡查的方法
a采取随时检查的方法
b查看各类值班登记表的填写
c采取眼看,耳听等感觉行为的查看办法
5、执行巡检人员须及时填写巡检记录表(附表2)
五、巡查结果的处理
1、检查违规处理
(1)、巡查过程中,发现有违章值勤人员犯一般过失的给予当场批评指正,对当事人2次犯同类一般性过失的,按相应扣款办法处理。
(2)、值勤人员值勤时犯了严重过失的,按保安大队制定的保安违规扣款细则(附表3)进行处理。
(3)、巡查人员填写回执条(附表4)对违规队员所违反的那一条由当班班长负责签收,由班长转交管理处队长、主任结合违规人员日常工作的表现进行处理。
2、巡查人员在巡查各小区处理问题武断造成其他负面影响,由公司领导给予从重从严处理。
3、巡查结束后,对不合格的服务当场反馈给当值负责人,说明违规具体的原因,指明正确的改进方法,并协同研究应采取的纠正和预防措施。
4、巡检情况须及时以书面形式呈交主管部门(服务质量管理部,保安大队)主管部门对巡检情况进行汇总,然后以简报形式向各管理处通报,及时纠正和预防,杜绝类似的问题在其它小区发生。
5、主管部门对于巡检中发现带有普遍性的不合格项,必须对其进行纠正,作出预防措施报告,向公司分管领导汇报,经审核后通知各管理处执行。
六、文件和记录
1、巡查汇总表
2、巡检记录表
3、保安违规扣款细则
4、保安违规回执条
编制审核
批准生效日期
第9篇 物业小区房屋天面清洁规程制度
物业小区房屋天面的清洁规程
一、目的:保证房屋天面的清洁。
二、适用范围:本公司管辖小区房屋天面的清洁作业
三、职责:责任保洁员应按清洁频率定期做好房屋天面的清洁工作。
四、相关文件:
五、操作规程:
1.作业程序
1)备梯子一个,编织袋一只,扫把、垃圾铲各一把,铁杆一条。
2)将梯子放稳,人沿梯子爬上天面,先将天面的垃圾打扫清理装入编织袋,将袋提下倒入垃圾桶内,将较大的杂物下放并搬运上垃圾车。
2.工作标准
1)每周清扫1次。
2)目视天面:无垃圾、无积水、无青苔,无杂物。
3.注意事项
1)梯子必须放稳,清洁人员上下时应注意安全。
2)杂物、垃圾袋和工具不要往下丢,以免砸伤行人,损坏工具。
六、相关记录:清洁记录表
第10篇 小区物业客户管理管理费规程
小区物业客户管理之管理费
管理费标准及收缴规定
为保障住户在本物业的长远利益,以达到投资保值和升值的效果,因此各业主/住户亦需要承担本物业之保养、维修及日常管理开支等费用,按时交纳管理费。
1 费用标准的核定:
1.1 根据政府物业管理服务收费指导标准、物业及配套设施的档次、服务标准,结合当地物业管理服务收费行情,进行合理收费。
2 费用使用:
2.1 管理费主要用以支付下列各项之费用:
1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3)物业管理区域清洁卫生费用;
4)物业管理区域绿化养护费用;
5)物业管理区域秩序维护费用;
6)办公费用;
7)物业管理企业固定资产折旧;
8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9)经业主同意的其它费用。
3 现行之管理费金额可随日后实际开支而调整,调整前会先通告各住户,并经业主委员会批准或物价部门批准。
4 交费办法:
4.1 住户入伙前必须到物业管理公司指定的银行开办存折,日后一切费用均由银行代收,除入伙期间到物业公司交费外。
4.2 住户入伙后,应每月按规定缴交管理费和水、电及其他有关费用,财务部每月月底将住户本月发生的费用通知单输出并由客服部安排送达住户,住户须在次月十日前将费用存入指定的银行缴清费用。
4.3 如在交款期内未收到住户的付款,物业管理公司将采取有效的措施来催促住户缴款,并从逾期之日起按所欠费用每天千分之三计收违约金。
4.4 住户如对交款通知单所列金额有异议,可在交款期的前五天与物业管理公司联系,但不可借故拖延付款。如属技术问题,短时间无法解决,应经物业管理公司确认同意,可以延期。
4.5 各项缴交费用以银行回单到达物业管理公司为准,到达后住户可向物业管理公司索取财务票据。
第11篇 小区大厦物业管理达标创优标准作业规程
小区(大厦)物业管理达标创优标准作业规程
1.0目的
规范住宅小区(大厦)物业管理达标创优工作,确保创优达标工作完善有效。
2.0适用范围
适用于物业管理公司创优达标工作。
3.0职责
3.1公司总经理负责达标创优工作的组织、监控。
3.2公司分管副总经理和管理处经理具体负责组织实施达标创优工作。
3.3管理处和公司机关各部门负责依照本规程进行达标创优工作的具体作业。
4.0程序要点
4.1物业管理“达标创优”简介
4.1.1“国家级物业管理优秀小区/大厦工业区”达标评比:是由国家建设部每年组织的全国物业管理达标考评分为90分(百分制),参加评比的小区/大厦/工业区由各省建委或物业管理主管部门推荐考评合格后(90分)可荣获由建设部颁发的“全国城市物业管理优秀小区/大厦1t_业区”荣誉称号(考评总分在95分以上可获“全国城市物业管理优秀示范小区/大厦工业区”称号)。达标后由建设部每两年复查一次,复查合格后可继续保持“国优”称号。
4.4.2“省级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各省建委每年组织的全省范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。考评达标分数一般为85分,参加考评的小区/大厦/工业区由省内各城市推荐。考评合格后,可荣获省级“城市物业管理优秀小区/大厦/工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次,合格可继续保持“省优”称号。
4.1.3“市级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由国内各主要城市自己每年举行的全市范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦it业区达标后可荣获市级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。
4.1.4“区级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各主要城市的各区级住宅主管部门举行的全区物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获区级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。
4.2物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤确立目标。
4.2.1确立目标。
4.2.2成立创优领导小组。
4.2.3内部动员。
4.2.4对照“创优”标准进行内部整改。
4.2.5进行“自检”和“预检”o
4.2.6迎检达标o
4.3“创优”达标的基本工作要点确立“创优”目标:物业管理公司应首先确定准备“创优”的小区/大厦/工业区的创优目标,即明确是达到“国优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”,以便为创优工作定下一个基本格调。定立“创优”目标时,应注意结合参加“创优”小区的实际情况和公司的保证能力,不可一味地好高骛远。
4.3.1成立“创优”领导小组:“创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。对于重要地“创优”工作,应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的协调,支持力度,确保“创优”工作必要的人力、物力保障。
4.3.3内部动员:“创优”开始时,应首先对内部员工,特别是参加“创优”小区/大厦/工业区管理处的全体员工进行“创优”总动员,通过会议、宣传,加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态,提高、加快工作效益、工作节奏,作好打硬仗、“吃苦”的准备。
4.3.4对照“创优”标准进行内部整改:“创优”工作应当遵循的“创优”达标准备为
参照,边整边改边对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”小区/大厦/工业区硬件设施(房屋、设备、设施、环境等的整改和“创优”资料(原始凭证、管理体系等)的完善两大部分。
4.3.5在“硬件”设施的整改方面,应当作到以下几个方面的完善:
a)所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小区应当做到或基本做到楼宇外观完好,无墙皮剥落、乱涂乱画乱张贴,整洁无污染、锈迹,油漆鲜亮,标识清楚。特别应注意阳台封闭的统一有序和不违反法规,不改阳台的使用功能,各种外观管道清洁完好,无锈迹污染,不违反装修管理规定的乱拉线、乱搭建、
随意改动门窗色调等现象(详见《装修管理标准作业规程》);
b)所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改(改动房屋的使用功能,物别是随意改动房屋结构)等违章现象;各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰(详见《装修管理标准作业规程》和《防火管理标准作业规程》);
c)所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题:一是各类公共配套设备、设施的完备,即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少;二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标,对日常管理比较被忽略的设施、设备,如路灯、路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率;
d)设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽,无灰尘、锈迹、脱漆、杂物,无虫、鼠害迹。设备机房的和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低,整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作,力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善,设备表面光泽饱满、标识清晰,无油渍、锈迹、脱漆现象(详见机电维修部相关标准作业规程);
e)消防系统配置齐全,标识清楚完善,消防疏散通道畅通o“创优”整改时应特别注意对消防系统的整改,力争做到消防设施、设备齐全完好,可随时启用,消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完好,消防疏散通道畅通,无任何阻碍,通往天台、逃生平台防火门无锁闭;楼宇四周消防通道无占用、停车等已被忽略的消防隐患(详见消防管理中心各标准作业规程);
f)除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、池、水箱的清洁、消毒,煤气管道、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位;
g)卫生状况至关重要o“创优”整改时要特别注意整改小区/大厦/工业区的各个卫生死角的卫生,如商业网点门前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理控制好小区内的乱张贴、乱涂画等现象,严禁在小区内养家禽(详见保洁部相关标准作业规程);
h)“创优”小区/大厦/工业区的环境美化对“创优’’评比影响极大。整改时应特别注意环境美化、绿化的整改,力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界,以有效地提高分值(详见园林绿
化部相关标准作业规程);
i)公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备,各种必要的防护设施完好齐整,保安设备先进完善(详见保安部相关标准作业规程)。
4.3.6在“创优”迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、可靠o“创优’’迎检资料通常包括以下内容:
a)“创优小区/大厦/工业区的产权资料
――规划许可证;
-一用地协议书;
――投资许可证;
――开工许可证;
――红线图;
――总平面图o
b)竣工验收资料:
――土建竣工验收书;
――消防竣工验收证明;
――水电竣工验收书;
――电梯竣工验收书、电梯准用证;
――通信系统竣工验收证明;
――燃气系统竣工验收证明o
c)管理移交资料:
――图纸移交记录;
――开发建设其他资料(如隐蔽工程记录等)移交资料;
――接管验收记录;
――钥匙移交记录;
――发展商委托管理合同书o
d)管理公司成立登记资料:
--营业执照;
--税务登记证;
--企业法人代码卡;
--管理处营业执照;
--停车场营业执照;
--管理处管理用房产权资料。
e)业主委员会成立与活动资料:
--业主管委会章程;
--业主管委会社团法人登记证;
--业主委员选举产生记录;
--业主管委会成立记录;
--业主管委会召开的届次会议纪要;
--业主管委会发布的公告。
f)公众管理制度(详见住户手册);
g)所有内部管理标准作业规程(管理制度);
h)所有内部管理的日常质量记录;
i)员工绩效考评结果记录;
j)所有的住户投诉记录;
k)所有的住户回访记录;
i)所有的住户报修记录;
m)所有的住户意见征集记录;
n)所有的管理处对外通知、通知记录;
o)所有的财务运作损益表和其他财务报表;
p)所有的对外委托合同书;
q)所有的员工培训记录;
r)所有的员工岗位、职称证书、员工档案;
s)小区业主/住户档案;
t)所有的住户装修管理档案;
u)政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书
v)所有社区文化记录;
w)所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书;
*)所有的标识复印件;
y)年有的多种经营资料;
z)所有的政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料以及其他应提供的资料、记录。
物业创优标准作业规程
4.3.7进行“自检”和“预检”:
a)在整改硬件和整理“创优”迎检资料过程中,“创优”领导小组应不定期地组织“创优”管理处进行内部自检。每次自检均以目标为标准,详细、全面地进行自查自纠,对发现的问题详细记录下采逐项落实到责任人身上限时整改完毕。“自检”一次,整改一次,提高一步,力争在较短的时间内大幅度地提高“创优”小区的迎检水平。
b)在“创优”迎检前一个月,内部整改即将结束的时候,“创优”领导小组应邀请行业专家对“创优”管理处进行正式迎检前的“预检”,“预检”完全采用正式检查评比的形式进行,由检查团依照评比标准,对“创优”小区/大厦/工业区的物业管理水准逐项验收,最后将结果总分和存在的问题逐一列出,以便在正
式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼管理处的全体员工。
4.3.8“迎检”准备。在正式“创优”迎检前“创优”小区/大厦/工业区应着重做好以下工作:
a)硬件整改基本达标。
b)资料、记录真实、全面、说服力强。
c)取得业主/住户谅解和支持:“乜1怃,’管理处应当“创优”的意义与业主/住户达成充分的理解,使业主/住户的绝大多数都能支持创优工作。
d)取得业主管理委员会的支持和配合。
e)选好住户代表,为向考评团汇报工作作好准备:“国优”、“省优,’评比一般考评团都要求参加考评的小区/大厦/工业区有业主代表的发言和评价,认真选好住户代表,赢得住户代表的鼎力支持对考评至关重要。
f)写好“迎检”汇报材料:“迎检”汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿,
发言稿应突出“创优”小区的物业管理特色和成绩,简洁明快、重点突出,切
记冗长乏味o“迎检”汇报发言一般应包括以下几部分:
--小区/大厦lt.业区简介;
--物业管理工作汇报;
--社区文化与精神文明汇报;
--“创优”工作情况。
g)分工负责,注意迎检环境的布置:“迎检”环境的布置应注意迎检气氛的烘托,力争创造出一个有利于迎检、能够给考评团留下“好印象”的环境。
h)注意仪表仪容、言行举止,以最饱满的精神风貌迎接考评。迎检时员工的仪容
仪表、言行举止都应着力进行雕凿,“创优”领导小组应确保迎检员工的最饱满
的精神风貌和精神状态参加考评,以求争取最佳的考评成果。
i)迎检时的基本要求:
--精神饱满、仪容整洁;
--纪律严明,紧张有序;
--热情大方,不卑不亢;
--环境优雅,轻松活泼;
--自信严谨、应答适度。
4.4迎检结束后,由“创优”领导小组写出总结材料,归档保存。
5.0记录
第12篇 物业小区清洁规程
物业小区清洁规程
(九)
一、目的:保证小区的环境洁净
二、适用范围:本公司管辖小区的保洁作业
三、职责:1.负责住宅内楼道梯级、车棚、马路、草地、地面、雨棚、平台、公共场地的清扫、清洁。
2. 负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具、玻璃的擦抹。
3. 负责楼道、地面、车棚内杂物的清理。
4. 负责对清洁工休息室的清洁,以及保管好各自使用的工具。
5.对管辖区内发生的违章现象进行劝阻和制止6.完成领导布置的临时任务。
四、相关文件:
五、操作规程:
1.7:00-8:00清扫所有主干道路、花坛、车棚,使整个公共区域保持干净,无垃圾、积水。
2. 8:00-9:00对所有垃圾箱进行清理。
3. 每幢楼的楼道一个星期清扫三次,按规定的保洁日,做好保洁。
4. 把楼道地面用拖把拖干净,无痰迹、水迹。
5.清洁工作检查规程
1)检查地面有无杂物、垃圾,道路是否干净。
2)检查清洁工是否每日清洁垃圾桶(垃圾箱),桶周围是否干净。
3.)检查花坛、草地是否每日清扫,无杂物。
4)检查地面指示、宣传栏是否清洁,目视无明显灰尘。
5)目视楼梯台阶面干净,无杂物、污渍。
6)楼梯扶手表面用纸巾抹拭50厘米,纸巾基本不被污染。
7)大楼内各类设施表面用纸巾抹拭50厘米,各类墙面大理石表面用纸巾抹试50厘米,纸巾基本不被污染。
8)转换层地面目视干净,无杂物。
9)目视不锈钢表面无污渍,无锈迹,光亮。
六、
