第1篇 物业维修电工安全操作规程2
物业维修电工安全操作规程(二)
a必须熟悉所负责范围内的线路、开关及各种电气设备性能及绝缘情况,并学会触电急救和人工呼吸法。
b工作前必须穿戴好防护用品,检查所用工具是否安全可靠。
c工作时要思想集中,必须先验电,电气线路在没有经测电笔确定无电之前一律视为'有电',不可用手触摸,不可绝对相信绝缘体,应认为有电操作。
d检修设备与线路时,必须将电源断开,取掉保险,并在开关把手上或线路上悬挂'有人工作,切勿合闸'警告牌,方能进行工作。
e所使用的行灯应为36伏以下,在金属壳内使用12伏。使用手提式电气工具时,必须戴好绝缘手套,并接好地线。
f电线接头及穿过金属管内电线的管口处都应用黑胶布、黄胶布或塑料管进行包扎。工作中所拆除的电线要处理好,带电的线头应包扎好,所用的导线及保险丝其容量大小必须符合规定标准,开关必须大于所控制之设备的总容量。
g使用电动机前,应用摇表检验判断良好后方可使用,电动机通电前应检查电压是否相符,接线时先接电机后接电源,拆线时相反。
h在一切金属外壳上都必须有牢固的接地保护,检修或安装的线路要整齐、安全、可靠。
i遇有安装工程时,必须按该工种安全操作规定执行。
j作业时,一般应在断电的情况下进行,如必须带电作业时,应经领导批准,采取有效措施,并有人监护,方可进行。
第2篇 绿景物业客户室内维修操作规程制度
物业客户室内维修操作规程
一.所有报修必须在接报时填写'报修工作单'。所有栏目都需填写清晰。
二.接到报修,工程部门应立即安排人员在15分钟内赶到现场。
三.作业人员应随身携带必要的施工工具、根据报修内容可能需用的备件,以及《各管理处服务项目及收费标准》。
四.作业人员应随时保持统一着装、佩带工号牌,衣服鞋子整洁。
五.进入用户'单元'必须先向用户说明来意,征得同意后才能进入工作。
六.与用户的对话、交流须遵循'物业人员语言行为规范'。
七.工作时遵循员工守则第四章第四点'工作场所'十不准''有关规定。
八.进入用户单元后应将携带的对讲机音量调小,若听到呼叫必须在顾客较少的地方轻声应答。若带手机并听到呼叫,不准借用用户电话回电
九.维修工作必须优质、高效,以优良的服务赢得用户的满意。
十.室内维修工作地点,做好清洁保护,特别是可能产生污迹的项目需将干净的衬布或塑料布铺在桌子或地上,用于存放工具、材料及拆卸的零件;若弄脏地面应及时清洁干净。
十一.工作中手脚要轻,尽可能不发出噪声。如有的维修噪音难免,事先须征得用户同意,或调整维修时间。
十二.凡维修需暂停用户单元全部、部分供电、供水,事先须征得用户同意,或调整维修时间。
十三.凡属于用户区域内的有偿服务,则应在维修前告知用户:维修的性质和收费标准(可向用户展示《管理处服务项目及收费标准》)。
十四.在口头征得用户确认后,作业人员实施该项有偿服务。
十五.若用户不同意更换损坏的物件,作业人员在作必要的解释后,应给用户做安全上的处理工作。
十六.作业人员在作业完成后,应及时将报修工作单上的修理时间、修理人、消耗材料、备注栏等内容填写清楚。如是有偿服务另需在报修工作单上'用户确认'栏内'满意'下空白处注明'有偿服务'字样和收费金额。
十七.作业人员作业完成后,必须请用户在报修工作单上'用户确认'栏内对维修服务满意度选评、对'有偿服务'和收费金额确认并签名。
十八.如遇因备件缺乏或需供应商维修等原因不能即时修复之项目,应报告维修主管协调解决,重大项目必须向工程经理报告。
十九.凡当天无法完成的用户室内报修必须由维修主管向用户说明原因、并告之预计完成的日期与时间,以期得到用户的谅解。
二十.凡涉及影响用户正常办公、当时无法完成的用户室内报修,工程部分管维修的主管须亲自协调采购、原工程施工单位、维保单位或其他专业力量,组织力量抢修,排除故障。
二十一.作业人员必须将所有的报修工作单在当天交维修主管集中处理。
二十二.凡是报修工作单上'用户确认'栏内对维修服务满意度选评未在'满意'一项'打钩',维修主管和分管经理必须向作业人了解情况,加以改进;如用户在'不满意'一项'打钩',则分管经理应和服务部一起对用户进行回访。根据用户合理要求组织人员整改,直至用户满意。
第3篇 s物业辖区综合布线系统维修保养规程
物业辖区综合布线系统维修保养规程
1.严格按照保养计划进行系统的保养。
2.配线架跳线的压接只能使用专用工具。
3.配线架没有用的跳线应拆除。
4.清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘,保持设备清洁。
5.检查紧固有关的配线架和模块。
6.检查配线架上的标志,发现缺失马上补充。
7.工作完成后填写通讯线路设备检查表
第4篇 物业电梯维修保养安全操作规程制度
物业电梯维修保养安全操作规程
1.0目的
确保物业公司所管理范围内的电梯处于良限运行状态。
2.0适用范围
物业公司所属各管理处。
3.0管理内容
3.1机房设备的维修保养,一般必须切断本机电源开关方可进行,特殊情况下不能切断电源时,电源开关处应留有电工值守,并做好通话联络工作。
3.2电梯因检修或保养而停机时,必须确认轿厢内无乘客后,方可停机,停机后应在电梯首层设置告示牌。
3.3在电梯维修,保养施工作业中,必须注意工作的协调和配合,运行、停机前都必须有呼应,作到对方应答后方可操作。
3.4在机顶作检修,保养工作时,除了判别故障和调试需要外,禁止开快车。
3.5下井底作业时,禁止关闭厅门,在厅门口必须摆设告示牌,以防无关人员靠近。
3.6井底作业时,首先开亮井底灯,按下井底安全开关,有立体交叉作业时必须戴安全帽。
3.7进出厅门或维修保养厅门时,只许用工具垫门脚,严禁挂门缆,防止门缆恢复不正造成事故。
3.8维修,保养工作开始前应先清点工具,工作完成后还应清点工具,必须认真清理现场,清点工具和物品,防止遗留。
3.9在机房,井道,井坑底因工作需动火时,必须办理《动火申请》,并采取相应的防范措施,工作完后清理完火种。
3.10电梯日常保养规定
3.10.1曳引机减速箱采用'兰炼33#'油进行润滑,每月应检查一次,油温不高于85℃,油温升不超过60℃,油质变坏应及时更换。正常使用情况下,应每两年更换一次。
3.10.2曳引机用轴承采用钙基润滑脂进行润滑,每6个月应予清洗更换一次。蜗杆前后端盖温升不得高于35℃(钙基润滑脂采用gb491-87)。
3.10.3制动器销轴应经常保持润滑状态,每6个月应新加(gb491-84)20#机油一次。
3.10.4制动器磁芯采用工业凡士林作润滑剂,每6个月添加一次。
3.10.5电动机滚动轴承采用otis12#润滑脂作润滑剂每两年更换一次。
3.10.6导向轮轴承采用'gb491-87'钙基润滑脂润滑,每6个月添加或更换。
3.10.7绳轮表面应保持清洁及时清洁绳轮绳经污垢;当各绳槽磨损下陷不一致时,相关曳引绳经1/10时应重新车削加工或更换。
3.10.8控制柜内应随时保持清洁,每15天应用皮老虎吹扫清洁一次。
3.10.9控制柜内各接触器主触点经常注意调整,保持其接触良好。若有烧伤则应用细目锉刀予以修平并用00#砂抛光。
3.10.10每月应对控制柜内所有接触器、继电器、电阻、开关等电器元件的接线进行紧固,防止其摇动。
3.10.11更换熔丝时必须保证其新换熔丝电流与该回路相匹配,保证其熔丝特性与原熔丝一致。
3.10.12在无抗静电措施时,不得处理印刷线路板的故障。
3.11以上保养工作应在《电梯保养记录》上记录,若由专业单位实施保养,则需保存其实施记录。
4.0相关记录
4.1《动火申请》
4.2《电梯保养记录》
5.0 附录
5.1 《电梯维保合同》
编写:zz 审批:zz
第5篇 金融城物业工程维修工作规程
金融中心工程维修工作规程
l、目的
使工程维修工作能有序、高效地开展,确保公用机电设施、设备正常安全运行,并得到及时的维护和保养。
2、范围
管理处的日常维修管理工作,以及设施设备的运行、检查、维修、保养。
3、运作程序
3.l运行班组运作程序
3.1.1运行班组人员负责机电设施、设备的24小时操作、监控、检查、巡视、记录,并处理一般性维修保养工作。
3.1.2值班人员必须严格安排班时间表上下班,不得擅离职守,并严格按交接班制度进行交接。
3.1.3运行班组每天向工程管理人员汇报前一天值班情况,如实反映设备运行状态。
3.1.4值班期间发生紧急情况,应采取临时应急措施,并及时向工程管理人员汇报。
3.1.5vrv空调运行人员在空调停用期间转为维修班组成员,负责对空调系统进行维修和保养。
3.1.6运行人员负责配合并协助维修人员进行设施、设备的维修和保养工作,如单独操作时,应填写《设施/设备维修保养记录》。
3.2维修班组运作程序
3.2.1对于运行班组不能完成的维修保养工作,经工程管理人员统筹安排后,由维修组负责实施,运行组配合,共同完成。
3.2.2维修班组负责按编制的维修保养计划对设施、设备进行维修保养,并负责填写《设施/设备维修保养记录》。
3.2.3维修人员按规定定期对各设备进行巡视检查,发现问题及时处理,处理不掉的应立即向工程管理人员汇报。
3.2.4维修人员负责承担日常报修(含急修)处理和业主特约维修工作.在发生突发性设备故障后,应迅速集中人员赶到现场,进行抢修。
3.2.5维修班组成员下班后向值班人员留下通讯联系方式,以便紧急情况下能及时调度。
3.3工程值班运作程序
3.3.1工程值班室平时设在班组办公室,夜间设在变配电房或中控室。
3.3.2工程值班室由管理处直接管理,工程管理人员兼职,保证二十四小时有人值守。
3.3.3负责接听并记录设备设施报修电话、设备运行状况报告和业主意见,及时通知相关人员处理并向管理处领导报告。
3.3.4负责收集维修结果的反馈信息,向管理处领导汇报。
3.3.5负责记录各运行班组上一天值班情况,并向管理处领导转报。
3.3.6在发生突发事件情况下根据管理处领导的指示下达通知,调动人员、物资,保证事件能得到及时处理。
3.4管理处主任运作程序
3.4.1根据设施设备运行状况、维修保养计划和相应材料需求,以及工器具计划,组织设备运行和维修保养计划的实施,并进行监督检查.超出权限范围的报公司批准。
3.4.2根据值班室的报告,合理调配维修力量,进行设施设备的维修。
3.4.3发生重大、紧急情况时,及时向上级汇报并根据的指示,迅速组织人员、物资进行抢修、抢救工作。
3.4.4负责维修保养工作的质量检查和员工的培训考核工作,每月组织工程管理人员和各班组长对机电设施、设备进行一次全面检查。
3.4.5负责工程对外协调联系工作。
相关质量记录:
1.《设施/设备维修保养记录》 zc-05/b03
第6篇 物业维修基金使用管理规程
1.0目的
规范物业维修基金的管理工作,确保物业维修基金得到合理有效的使用。
2.0适用范围
适用于物业管理有限公司物业维修基金的管理工作。
3.0职责
3.1出纳员负责房屋本体维修基金的收取工作。
3.2公共事务部相关人员负责房屋本体维修基金的催缴工作。
3.3会计负责公用设施维修基金的使用核算及房屋本体维修基金的管理、核算工作。
3.4管理处经理负责物业维修基金管理工作的监督。
3.5公司总经理及业主管理委员会主任负责物业维修基金使用的审批。
4.0程序要点
4.1物业维修基金的分类。
4.1.1公用设施维修基金。用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区共用设施的重大维修工程。
4.1.2房屋本体维修基金。用于房屋本体共用部分的维修养护。
4.2物业维修基金的使用范围。
4.2.1公用设施维修基金的使用范围:
a) 小区内的道路;
b) 小区内的路灯;
c) 小区内园林绿化地;
d) 小区内的地下排水管;
e) 小区内的文化体育场所;
f) 小区内的停车场;
g) 其他公用设施。
4.2.2房屋本体维修基金的使用范围:
a) 房屋的承重墙的结构部位;
b) 抗震结构部位;
c) 外墙面;
d) 楼梯间;
e) 公共通道;
f) 门厅;
g) 公共屋面;
h) 电梯;
i) 机电设备;
j) 本体消防设施;
k) 公共天线;
l) 本体上下水共用管道;
m) 共用防盗监控设施;
n) 其他房屋本体共用部分。
4.3 物业维修基金的收取标准。
4.3.1发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。
4.3.2房屋本体维修基金的收取标准(请参照《附录》,仅供参考):
a) 多层房屋(不带电梯):
----外墙涂料(含水刷石):0.25元/平方米/月;
----外墙贴瓷砖、马赛:0.20元/平方米/月。
b) 高层房屋(含多层带电梯):
----使用国产(含合资)电梯:
0.30元/平方米/月;
----使用进口电梯:0.35元/平方米/月。
4.4 维修基金的收取程序。
4.4.1公用设施维修基金的收取程:
a) 发展商在工程竣工验收后,按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金;
b) 发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用帐户上。
4.4.2房屋本体维修基金的收取程序。
a) 公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金。
b) 财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》。
c) 明细表交财务部经理审核:
; ----经审核存有疑问,应及时查明并予以更正;
----经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。
d) 财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》。按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单。
e) 收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发。
f) 公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发。
g) 已办理银行托收的住户,由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收,并直接划归代管基金专项帐户上。
h) 出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据,并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。
i) 住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取。
j) 出纳员应在每日下班前,将当日收取的房屋本体维修基金按昭《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内。
k) 出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对。
l) 财务部会计没有按时交纳的房屋本体维修基金,应按照《服务收费标准作业规程》、《应收帐款标准作业规程》中的相关规定进行催缴。
m) 对尚未售出的空置房,其房屋本体维修基金由发展商交纳。
n) 对催缴三次依然不交纳房屋本体维修基金的业主,公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的催缴措施。
o) 对逾期未缴的房屋本体维修基金,财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。
4.5 物业维修基金的使用程序。
4.5.1公用设施维修基金的使用程序。
a) 管理公司根据实际情况需要使用设施维修基金时,应向小区业主管理委员会提供以下材料:
----公司部经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请;
----相关项目的有关图纸、预算资料;
----施工承接单位或人员资质资料。
b)小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议。
----同意使用的,向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司经理或管理处经理共同签字的《住宅小区公用设施专用基金使用申请表》;区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批,并将款项划到公司帐户。
----不同意使用的,业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。
c) 业主大会不同意使用公用设施维修基金,而管理公司认为有充足理由的,应向区住宅上级主管部门申请复议,经复议同意管理公司申请的,业主管理委员会必须执行。
d) 业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控,并按工程要求进行验收。
e) 公用设施维修基金帐目,应由下列单位每三个月张榜公布一次:
----业主管理委员会;
----管理公司或管理处。
4.5.2房屋本体维修基金的使用程序。
a) 管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修;70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程;特殊情况可另行处理。
b) 管理公司因需要进行中修以上的维护工程时,应向业主委员会提供下列资料:
----有公司总经理或管理处经理签名的申请计划;
----该项目的预算资料;
----其他相关资料。
c) 申请计划经业主委员会或该栋50%的业主不同意,而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的,公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请,经管理部门核定后实施;
----如经审议,业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后,后理公司或下属管理处应按计划执行该项工程。
d) 整个小区的本体基金不够支付时,经业主管理委员会同意,由全体业主分摊。
e) 单栋房屋本体维修基金不够使用时,经业主管理委员会或该栋5
0%以上业主书面同意,由该栋各业主分摊。
f) 公司财务部应在每年12月31日前,向业主管理委员会提交下年度房屋本体维修基金的使用计划及预算:
----业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出答复,逾期则视为同意;
----业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的七日内应予以答复,逾期则视为同意。
g) 公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部份维修养护项目后
----日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字,作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证;
----中修以上的工程应出具《施工项目清单》,由业主管理委员会主任或该栋楼长(或20%以上业主)、公司总经理签字,作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证。
h) 财务部应每三个月公布一次本体维修基金的收支帐目。
4.6物业维修基金的管理程序。
4.6.1公用设施维修基金和管理程序。
a) 公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门帐户管理,区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用,但应严格按使用审批程序审查无误后支出。
b) 公用设施专用基金的银行利息可以为维修基金的日常开支。
c) 财务部会计根据公用设施基金的收支单据编制记帐凭证、登记帐簿,按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的帐务处理。
d) 小区业主或其他相关人员及单位,如对设施维修基金的收支帐目有疑问,可向下列单位提出质询:
----业主管理委员会;
----管理公司或下属管理处。
e) 管理公司或下属管理处接到质询后:
----原则上应在七日内予以答复;
----特殊情况可另行处理。
4.6.2房屋本体维修基金的管理程序。
a) 财务部会计应对房屋本体维修基金以房房屋每栋为单位设立专帐管理,并设立专用帐号存储各栋物业的本体维修基金。
b) 经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据,按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续。
c) 财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。
d) 如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例,则应:
----经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意;
----将超出的部分在下年度房屋本体维修基金的小修费里冲抵;
----经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。
e) 小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问,可以:
----向业主管理委员会查询;
----向公司财务部查询。
4.7物业维修基金资料的保管。
4.7.1财务部会计应在每月31日将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记帐并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。
4.7.2 财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后,加密在财务部长期保存。
4.8物业维修基金的管理核算情况,作为财务部相关人员的绩效考评的依据之一。
5.0记录
5.1《公用设施维修基金申请表》。
5.2《公用设施维修基金使用情况公布表》。
5.3《房屋本体维修基金应收明细表》
5.4《房屋本体维修基金申请使用表》。
5.5《房屋本体维修基金收支情况公布表》。
5.6《房屋本体维修清单》。
6.0相关支持性文件
6.1《现金管理标准作业规程》。
6.2《银行存款标准作业规程》。
6.3《服务收费标准作业规程》。
6.4《费用报销审核标准作业规程》。
6.5《会计核算标准作业规程》
6.5《应收帐款标准作业规程》。
7.0附录
7.1《市房屋本体维修基金指导标准》。
公用设施维修基金申请表
编号: no:
申请人: 住址: 联系电话:
申请用途及金额年 月 日
初审意见签名: 年 月 日
复审意见签名: 年 月 日
验收情况签名: 年 月 日
确认签名: 年 月 日
公用设施维修基金使用情况公布表
no:
使用时间 主管部门 工程内容 项目数 基金支出 余额 备注
总经理: 业主管理委员会主任:制表人:
房屋本体维修基金应收明细表
年月
no:
业主姓名 房屋面积 基金单价 应收基金 备注
财务审核:制表:日期:
房屋本休维修基金申请使用表
编号:no:
申请人: 住址: 联系电话:
申请用途及金额 年 月 日
初审意见 签名: 年 月 日
复审意见 签名: 年 月 日
验收情况 签名: 年 月 日
确认 签名: 年 月 日
房屋本体维修基金收支情况公布表
年 季度 no:
栋号 主要工程内容 项目数 上季结余 本季支出 本季余额 备注
总经理:业主管理委员会主任: 制表: 日期:
&nb
sp;房屋本体维修清单
no:
日期 栋号 维修内容 维修金额 申请表编号 备注
单位 数量 单价 合计
维修负责人:主管: 审核:
附录:
市房屋本体维修基金指导标准
依据1996年下半年最低成本房价和建设部发布的维修范围标准,发布1997年房屋本体维修基金收费指导标准:
一、 测算标
多层房屋(9层及以下,不带电梯):0.63元/平方米/月;
二、 实际标准
考虑到目前住(用)户的实际承受能力,暂按测算标准的24%-35%收取,作为最低标准,以后逐年到位,即:
1、 多层房屋(不带电梯):
----外墙涂料(含水刷):0.25元/平方米/月米;
----外墙贴瓷砖、马赛克:0.20元/平方米/月米。
2、 高层房屋(含多层带电梯):
----使用国产(含合资)电梯:0.30元/平方米/月米;
----使用进口电梯:0.35元/平方米/月米。
各类商品房房屋经业主管委员或多数业主同意,标准可以适当止浮;超高层房屋可以上浮50%-80%。
以上标准均不包括中央空调系统。
市住宅局
第7篇 物业小区供水设备运行和维修保养工作规程制度
物业小区供水设备运行和维修保养工作规程
1.0目的
对供水系统设备进行有效的运行管理和维修保养工作,减少故障的发生,确保为顾客提供不受污染符合卫生标准的生活和工作用水。
2.0适用范围
适用公司管辖的各物业小区的供水系统设备的运行及维修保养工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责供水设备运行和维修保养工作的计划、组织和督导工作。
3.2工程部领班负责供水设备运行和维修保养工作的安排和实施工作。
3.3工程部技工负责供水设备运行和维修保养工作的实施和记录工作。
4.0工作程序
4.1水泵运行工作规程
4.1.1启动泵前检查
4.1.1.1手动检查,用手转动联轴器,感觉是否灵活、是否均匀、有无受阻和异常声响;
4.1.1.2轴承检查,检查轴承中润滑脂或润滑是否清洁、适量,油位是否符合标准线;
4.1.1.3阀门检查,吸水管侧阀门及出水管侧阀门是否全开;
4.1.1.4仪表检查,电流表、电压表是否处在合适位置,压力表等是否正常;
4.1.1.5外部条件检查,供配电设备、电动机是否完好,周围环境是否正常;
4.1.1.6排除空气,将排空阀打开,观察流水中无空气冒出后,再关闭排空阀。
4.1.1.7阀门操作
a、开关阀门需根据方向均匀用力,关闭阀门后要回转半圈以防卡死;
b、用工具开关阀门需使用相应规格工具,以防过力损坏阀门。
4.2水泵运行检查规程
4.2.1察看仪表,水泵、电机,水压力表、电流表、电压表直接反映了水泵是否正常工作,对每一个水泵来说,都有自己固定的压力、电流、电压的额定值。检查时如果超过额定值或水表压力不在标准范围变化,要仔细检查异常原因。
4.2.2声响和振动,水泵电机在正常运行时,机组应该平稳、声音应该正常,连续而不间断。如发生不正常的噪声或振动,原因很多,要仔细查找声响与振动的具体部位及产生的原因,需及时排除。
4.2.3注意温升,泵与电动机轴承温升一般不得超过周围温度35℃;最高不超过75℃,如感到烫手,就要停车检查。
4.2.4观察滴水,填料函处一般以每分钟10滴左右速度滴水,如果填料处发热不滴水,说明填料压得太紧,应将压盖放松;如果填料处漏水太多或进气,说明太松,则可将填料再旋紧些。
4.2.5保持蓄水池中的水位器或浮球阀正常工作,运行中应该注意变频控制的供水系统中,水泵能否正常切换运行。
4.3水池、水箱清洗规程
4.3.1通知,
4.3.1.1工程部主管于每次水池(箱)清洗及消毒计划实施前两天通知物服中心。
4.3.1.2物服中心在计划实施前24小时出停水告示,通知顾客。
4.3.2放水,为确保用户的正常供水,水池放水工作必须提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小时进行(具体时间可视水池大小确定),并记录开始放水时间和结束放水时间。
4.3.3二次供水清洗、消毒程序
4.3.3.1工具用具的准备:扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明灯具、潜水泵等。
4.3.3.2安全须知
a、电源:水池内作业光源要用36v以下安全电压工作照明,最好用手电、应急灯,三相水泵要装有漏电开关。
b、缺氧:有些水池长期封闭、无通气孔、空气流通极差,可在水箱底部水口处连接鼓风机吹风,约3小时通风时间。
c、注意事项:在清洗水池的过程中,消毒人员须带防护眼镜和口罩,如在水池内感到身体不适,产生头晕、眼睛酸通、心闷、气紧,要马上离开水池,用
4.4水池、水箱维护规程
4.4.1每半年清洗水池一次;每半年检查或更换水池管道过滤网。
4.4.2每周清扫水池顶面,水箱及连接设备上的尘土。
4.4.3每年更换水池进水阀门密封填料(盘根)。
4.4.4每年对水池防虫网,水池盖及消防水箱盖刷漆一次。
4.4.5认真做好维修保养记录。
4.5取水样送检程序
4.5.1水样抽取及送检工作由机电工程师完成。
4.5.2水样抽取地点应从底层水池和顶水龙头各抽样一支。
4.5.3盛放水样的容器为矿泉水或蒸馏水瓶,盛容量为500毫升的水,并在瓶外贴上送样单位及送样日期。
4.5.4在取水样的当天应交客户中心人员将水样送至卫生防疫站受检,并负责取回《卫生检测结果报告单》交物服中心文件管理员存档。
4.5.5如《卫生检测结果报告单》结果为不合格时,应由物服中心副主任(主管)安排重新清洗和消毒水池(箱),必要时请卫生防疫部门派人监督全过程,直至检测合格为止。
4.5.6认真做好维修保养记录。
第8篇 物业室内维修服务规程制度怎么写
1.0目的
1.1本指导书规定了室内维修方法,确保室内生活环境及设施处于正常运作状态,为业主(住户)提供方便。
2. 0适用范围2.1本指导书适用于小区业主(住户)室内维修。
3. 0职责3.1服务中心负责受理业主(住户)室内维修服务。
3. 2工程组技工负责业主(住户)室内维修。
3. 3工程组组长负责对维修工作的组织、检查和监督。
4.0工作程序
4.1维修原则
4.1.1坚持经济、合理、安全、实用的原则,在保证使用功能和正常运作的前提下,注意节约修缮费用,能换局部配件的,不换整体构件。
4.1.2修理及更改配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。
4.1.3为业主(住户)服务的原则。
4.2室内维修标准
4.2.1 楼层面漏水。
4.2.
1.1维修程序
a)预约楼上、楼下住户,检查漏水原因;
b)如果是浴缸下水管堵塞而漏水,应及时疏通,如果是马桶漏水,应及时检修马桶;
c)如果是楼板裂缝渗水,应将相关饰面打开,重做防水层和饰面;
d)其他地方漏水,应将相关部位及时处理;
e)检验:维修完成后,48小时跟踪查看,看是否还有漏水现象;
f)维修完毕后,请住户在《维修单》上签名验收。
4.2.
1.2告知业主(住户)须知:应爱护使用任何用水设施。
4.2.2 换锁(木门、铁门)。
4.2.2.1 维修程序
a)木门、锁、铁门锁:检查锁坏何处,如能修理,及时修理,如锁不能修理至正常使用,立即更换;
b)检验:查看锁盖与锁孔是否配合紧密,反复开关数次,查看开关是否灵活自如;
c) 维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.2.2 告知业主(住户)须知:开关锁不要用力太猛,不要用其他硬物开锁,定期给锁活动部位上油。
4.2.3 个别楼层停水。
4.2.3.1 维修程序
a)先检查是哪一座楼哪一层没有水;
b)然后关掉总阀;
c)拆开支阀,取出滤网;
d)清洗滤网后,装回滤网和支阀,打开总阀供水;
e)检验:做好跟踪,到停水楼层检查用户是否已正常供水;
f)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.3.2 告知业主(住户)须知:楼层停水应及时通知管理公司派专业人员前来检查维修。
4.2.4 维修墙内水管。
4.2.4.1 维修程序
a)先查找原因;
b)关好室内所有用水阀门;
c)查看水表是否转动,如转动说明墙内水管破损漏水;
d)维修时先关水表前总阀,后打通漏水处墙面,取出破损水管;
e)装入新水管;
f)打开总阀看是否漏水,如无漏水,补好水泥,恢复装饰面;
g)检验:维修完成后, 室内所有用水阀,看水表是否转动,并在24小时后跟踪检查;
h)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.4.2 告知业主(住户)使用须知:不要擅自改动墙内水管,确需改动的,请向管理公司申请,由管理公司派专业人员施工,一旦发现墙面渗水,应及时通知管理公司派维修人员前来查看。
4.2.5 阀门接头漏水
4.2.5.1 维修程序
a)检查阀门接头何处漏水,然后关掉总阀;
b)如果是阀门、接头未扭紧的原故而漏水,应拆下阀门接头,在外丝处绕上几道水胶带,再把阀门、接头装上扭紧;
c)如果因破损配件而漏水,应及时更换相关配件;
d) 如果再无法控制漏水,应及时更换阀门或接头;
e)检验:维修完毕后,把总阀打开,检查是否漏水;
阀门更换完毕后,把总阀打开,反复开关数次,检查是否漏水;
f)请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.5.2 告知业主(住户)使用须知:应爱护使用,旋扭阀门不要用力过度。
4.2.6 水龙头漏水
4.2.6.1 维修程序
a)检查漏水情况,然后关上总阀;
b)如果是因水龙头未上紧而漏水,应先拆下水龙头,在外丝旋上几道水胶带,再把水龙头装上扭紧;
c)如果是内芯断裂应更换内芯;
d)如果是内芯橡皮过小而破损,应更换;
e)如果是水龙头自身有沙泥而漏水,应更换水龙头。
f)检验:检修完毕后,打开总阀,反复开关水龙头数次,使其开关自如,不漏水;
g)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.6.2 告知业主(住户)使用须知:旋扭开关不要用力过度,不要用硬物碰撞水龙头。
4.2.7 浴缸堵塞和漏水。
4.2.7.1 维修程序
4.2.7 .
1.1堵塞维修程序:
a)先查明原因;
b)如是排水管堵塞,打开检查口,取出杂物,用水试通直到正常;
c)检验:维修完毕后,往浴缸内放水,查看是否能正常排放;
d)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.7 .
1.2漏水维修程序:
a)先查明原因;
b)如果是排水管漏水,打破饰面,取下排水管重新安装;
c)检验:维修完成后,往浴缸内蓄水,到一定水量后,存放5分钟再排放,查看相关部位有无漏水;
d)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.8 疏通马桶、地漏
4.2.8.1 维修程序
a)先检查马桶、地漏堵塞原因;
b)用马桶抽子抽通马桶、地漏;
c)如果还不通,使用疏通机疏通;
d)如果仍然不通,拆下检查口,查看堵塞位置,用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为止;
e)检验:反复放水,检验马桶、地漏是否畅通;
f)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.8.2 告知业主(住户)使用须知:使用马桶、地漏时不要乱丢杂物(如硬纸等)。
4.2.9马桶漏水。
4.2.9.1 维修程序
a)先检查漏水情况;
b)如果是出水口漏水,应先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺丝,取出马桶,查看连接件及胶泥圈是否完好,如有损坏应立即更换;
装上马桶,装好水箱,上好螺丝,用白水泥在马桶四周密封一周(3小时后可以使用);
c)检验:维修后,放水看是否漏水;
d)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.9.2 告知业主(住户)使用须知:应正确使用马桶。
4.2.1 0洗菜盆、洗脸盆下漏水。
4.2.1 0.1维修程序
a)先检查何处漏水,查明漏水原因;
b)如果是软管断裂、漏水,应及时更换软管,并把接头处接好;
c)如果是水龙头或接头漏水,检查水龙头或接头处是否有破裂损坏情况,如有此情况,应及时换上新水龙头或接头,并用水胶带密封此处;
d)检验:打开洗菜盆、洗脸盆水龙头放水,看相关部位是否漏水;
nb
sp;
e)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收;
4.2.1 0.2告知业主(住户)使用须知:
a)必须正确使用水龙头,不要乱动开关或接头处,不要乱弯软管,以防水龙头、接头和软管有破裂情况发生。
b)不要用力猛击洗菜盆、洗脸盆以防盆四周的水泥松脱。
4.2.1 1修理门窗
4.2.1
1.1维修程序
a)检查门窗的 是否齐全;
b)检查有无配件损坏;
c)更换配件,达到预期效果;
d)检验:维修后,对门窗反复开启数次,检查是否有异声及不灵活之处,以达到开关自如的目的;
e)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1
1.2告知业主(住户)使用须知:
a)需定期往转动部位加油;
b)如果门窗有损坏,不要轻易动,以免发生不必要的以外。
4.2.1 2洗脸盆堵塞
4.2.1 2.1维修程序
a)先用抽子试通;
b)不同时查明堵塞原因;
c)打开检查口用疏通工具疏通,再用水试通直至畅通为止;
d)检验:维修完毕后,把脸盆的水储满后再排放,使之畅通为止;
e)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1 2.2告知业主(住户)使用须知:
a)洗脸盆尽量不要掉入杂物;
b)及时清除不小心掉入洗脸盆下水管内的杂物。
4.2.1 3洗菜盆堵塞
4.2.1 3.1维修程序
a)先用抽子试通;
b)不通时查明堵塞原因;
c)打开检查口用疏通工具疏通,再用水试通直至通畅为止;
d)检验:维修完毕后,把菜盆的水储满后再排放,使之畅通为止;
e)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1 3.2告知业主(住户)使用须知:
a)剩饭、剩菜及其他杂物不能倒入洗菜盆内;
b)及时清除洗菜盆下水管内的残余杂物。
4.2.1 4业主(住户)门铃不响
4.2.1
4.1维修程序
4.2.1
4.1.1分析原因,门铃不响可能由以下原因造成:
a)电池没电了;
b)因电源极板受空气侵蚀生锈,或被电池中渗漏出的电解液腐蚀,而使门铃断电;
c)线路问题造成;
d)门铃开关接触不良。
4.2.1
4.1.2针对
4.2.1
4.1.1a)中的原因,则需换上电池。
4.2.1
4.1.3针对
4.2.1
4.1.1b)中原因,则取下门铃盒,用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉,调整电源极板,使其与电池接触良好。
4.2.1
4.1.4针对
4.2.1
4.1.1c)中的原因,则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障,需修理或更换,排除故障后,方可恢复门铃的正常使用。
4.2.1
4.1.5针对
4.2.1
4.1.1中d)中的原因,修理或更换门铃开关。
4.2.1
4.1.6检验:门铃维修完毕后,反复试用几次,直至达到预期效果。
4.2.1 4,
1.7维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1
4.2告知业主(住户)使用须知:更换电池时,注意电池的正、负极性。
4.2.1 5插座无电
4.2.1
5.1维修程序
4.2.1
5.1.1分析原因,插座无电可能由以下原因造成:
a)由于外界因素(如停电检修)引起人为停电;
b)由于用电设备内部
故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间,造成线路短路,或因该插座电源线路超负荷时,致使保险丝熔断或自动开关跳闸;
c)由于频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动,接触不良;
d)线路出现断路。
4.2.1
5.1.2针对
4.2.1
5.1.1a)中的原因告诉业主(住户)现在停电检修。
4.2.1
5.1.3针对
4.2.1
5.1.1b)中的原因,首先了解业主(住户)使用的现场情况,然后断开相应回路的电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,再更换保险丝或将自动开关合上,恢复送电。
若线路超负荷,可告知业主(住户)及时处理。
4.2.1
5.1.4针对
4.2.1
5.1.1c)中的原因先断开此回路电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,故障排除后方可送电。
4.2.1
5.1.5针对
4.2.1
5.1.1d)中的原因先断开此回路电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,故障排除后方可送电。
4.2.1
5.1.6检验:插座线路送电后,用试点笔验电,在用万用表电压档检测供电压是否正常。
4.2.1
5.1.7维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1
5.2维修须知:维修人员在维修时应断电后再查找故障。
4.2.1 6业主(住户)家中无电
4.2.1
6.1维修程序
4.2.1
6.1.1 分析原因,家中没电可能由下列几种原因造成:
a)线路停电检修;
b)用户总开关烧坏;
c)因业主(住户)使用的电气设备内部故障,或线路短路致使保护控制开关跳闸;
d)进户线与接线端子接触不牢;
e)电度表烧坏。
4.2.1
6.1.2 针对
4.2.1
6.1.1 中a)的原因,及时向业主(住户)说明停电的原因。
4.2.1
6.1.3 针对
4.2.1
6.1.1 中b)的原因,首先断开电源开关,检查住户用电设备及使用现场,看是否线路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良,长期过热烧坏所致。
将住户的用电设备插头从插座上的拿下来,将所有照明开关都断开,用万用表检查线路,导线的绝缘情况,若线路完好,则查看接线端子上的接线是否牢固,最后更换电源开关,将负荷按线允许的额定容量接到电源上,恢复正常供电。
4.2.1
6.1.4 针对
4.2.1
6.1.1 c)中的原因,首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下(将照明开关断开),用万用表检查电源线路是否正常,然后合上保护控制开关,逐一将电气设备接到电源上,直至找出故障跳闸原因并解决。
4.3.1
6.1.5 针对
4.2.1
6.1.1 d)中的原因,断开电源开关,将接线端子上的接线牢固,再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。
4.2.1
6.1.6 针对
4.2.1
6.1.1 e)中的原因,首先查看电度表参数是否符合用电线路规定,其次检查电度表的接线是否正确。
确认是表本身质量原因而烧坏,可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表,否则将按照以上原因继续查找故障点。
4.2.1
6.1.7 检验:当故障排除后,确认线路完好时,方可送电,并用万用表测量电压是否正常。
4.2.1
6.1.8维修完毕后。
请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1
6.2维修须知:维修人员找出故障点并排除故障在确认线路完好后,方可恢复送电。
4.2.1
6.3告知业主(住户)须知:
4.2.1
6.3.1 用电时,应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器。
4.2.1
6.3.2 不要超负荷用电,不要乱搭乱拉线路,确需改动线路或安装电器用电线路时,应通知管理处派专业人员进行处理。
4.2.1 7配电箱开关故障
4.2.1
7.1维修程序
4.2.1 7.
1.1分析原因,低压开关跳闸或烧坏,可能由以下原因造成:
a)因控制线路出现短路现象导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时,空气开关烧坏;
b)因控制线路过载,开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电
流脱扣器的额定电流时,空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流,引起触头严重发热烧蚀损坏;
4.2.1 7.
1.2针对
4.2.1 7.
1.1a)中的原因,先将配电箱的空气开关置于“off”位置,
再将电源侧的开关置于分闸位置,(根据实际配电线路,在不影响其他供电线路的情况下),用万用表检查线路,查找短路故障点,排除故障后再检查配电箱内的所有电气保护元件是否完好。
保护元件运作的整定值是否满足设计要求,最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器,恢复正常送电。
4.2.1 7.
1.3针对
4.2.1 7.
1.1b)中的原因,如果是开关跳闸,先将电源侧的开关置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其他供电线路的情况下),用万用表检查跳闸开关及线路,确认无故障后,将开关合上,恢复正常送电,然后用钳形电流表测试各相负载电流,看是否超过设计要求;
如果确认是由于线路过载造成开关跳闸,则需将此线路负荷减少;
如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏,则需更换同一技术规格的元件后,方可恢复正常送电。
4,2.17.
1.4检验:线路送电后,用万用表查看线路上的电压,电流是否稳定正常。
4.2.1 7.
1.5维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1
7.2维修须知:维修人员在维修时应断电后再查找故障,断电顺序为先断开负荷开关,后断电源侧开关,送电顺序则相反。
4.2.1 8灯不亮
4.2.1
8.1维修程序
4.2.1 8.
1.1分析原因,灯不亮可能由以下原因造成:
a)灯内灯丝烧断;
b)灯泡与灯头接触不良;
c)电源保险丝熔断;
d)电源开关接触不良。
4.2.1 8.
1.2针对
4.2.1 8.
1.1a)中的原因,将电源开关断开,用万用表检查灯丝是否烧断,若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。
4.2.1 8.
1.3针对
4.2.1 8.
1.1b)中的原因,将电源开关断开,用电笔检验灯头上是否有电,确认没有电后,重新将灯泡装于灯头上,接触牢固后方可送电。
4.2.1 8.
1.4针对
4.2.1 8.
1.1c)中的原因,将电源开关断开,用万用表检查照明线路是否有短路现象,故障排除后,更换保险丝方可送电。
4.2.1 8.
1.5针对
4.2.1 8.
1.1d)中的原因,检查电源开关接线端接线是否牢固,用电笔测开关输出端,在开关断开与合上时输出端是否有电,从而验证是否电源开关本身故障造成,应及时更换开关。
4.2.1 8.
1.6检验:维修完毕后,合上开关3次,看灯泡发光是否正常。
4.2.1 8.
1.7维修完毕后。
请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1
8.2维修须知:上述维修过程只限于一盏灯发生故障,若某个单元内灯(二盏以上)都不亮时,首先检查电源开关是否断开,用万用表检查线路是否出现断路或短路现象,然后逐一将故障排除,确认线路正常时,方可送电。
4.2.1
8.1告知业主(住户)使用须知:
a)不要点长明灯;
b)发现运作不正常时,应及时通知管理处派专业技术人员前来检查、维修。
4.2.1 9顶棚抹灰层(饰面)脱落
4.2.1
9.1维修程序
4.2.1 9.
1.1如果是抹灰层施工质量问题,应采取以下措施:
a)用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面,如果靠墙,则墙上也应铺垫,以保护住户的物件不受损坏,然后将脱落的部位周边已松散的抹灰层铲下,如果松散部分已超过顶棚面积的一半以上,应将顶棚的抹灰层全部铲下;
b)用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止;
c)用喷水器具充分喷水湿润2-3次;
d)均匀地刷一道素水泥浆;
e)用1:3水泥砂浆打底抹平;
f)批三道灰膏,待干硬后用砂纸打磨平整;
g)刷三道乳胶漆,或按住户原顶棚饰面同种材料恢复;
h)清理垃圾,恢复场地整洁。
4.2.1 9.
1.2如果是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落:
a)
1.1a)、
1.1b);
b)用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉,并将钢筋周边已锈蚀的同打掉,清理干净,如锈蚀情况严重,应加焊同直径规格的补充钢筋。
c)其他程序同
1.1d)至h)。
4.2.1 9.
1.3维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.1 9.
1.4告知业主(住户)使用须知:不要擅自更改顶棚抹灰层。
4.2.2 0楼板裂缝
4.2.2 0.1维修程序
4.2.2 0.
1.1先进行全面仔细查看。
4.2.2 0.
1.2如裂缝较小(如发丝),且在饰面面层,留待查看,如有扩展趋势再作处理。
4.2.2 0.
1.3如裂缝较宽、较深,应及时处理,具体如下:
a)沿裂缝用工具将两侧基层凿成内 口,直到不见原裂缝,用钢丝刷清除粉散颗粒;
b)用水将裂缝基层表面彻底湿润后,均匀涂刷素水泥浆;
c)准备足够的膨胀水泥,调成半干湿状,并及时使用;
d)用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内,抹平压光,然后清除表面多余的补缝材料;
e)修复饰面(按住户原来标准)。
4.2.2 0.
1.4如裂缝宽度很宽,已影响结构的正常功能,应立即通知开发商请有关技术人员(如:设计单位、原施工单位)到现场验证,找出原因,然后作出加固方案进行处理。
4.2.2 0.
1.5维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。
4.2.2 0.2告时业主(住户)使用须知:
a)不要集中堆放过重物品;
b)平时留意楼板运作状态,发现问题时,应及时通知管理处派技术人员到现场查看、处理。
4.2.2 1其它
对于未归入
4.2.1 至
4.2.2 0各类之内的维修项目,按通常方法和市场价组织维修后,管理处应组织及时编写维修规程,每月报管理者代表,以便在适当时候修改补充文件。
5.0引用文件和记录表格
5.1《维修单》
第9篇 小区物业维修电工安全操作规程制度
小区物业维修电工安全操作规程
1.目的
规范维修电工的操作,确保人员和设备安全。
2.适用范围
适用于维修电工的维修、操作管理
3.内容
3.1维修电工必须持有国家地区劳动行政部门或国务院主管部门劳资机构规定验印的电工技术等级证书及相应的操作证,并经体检合格后方能独立上岗工作。
3.2检修时必须两人以上,同时检查工具、仪表和防护用品是否完好。
3.3 电气设备未经验电,一律视为有电,不准用手触及,任何情况下必须有二人在场方能进行电气检修工作。
3.4电气设备在运转中,不准进行拆装检修,必须停电切断电源,取下熔断器,妥善作好安全措施,挂上警告牌,并验明无电后才能施工。
3.5禁止带电操作。必须带电操作时,要穿长袖衣服、绝缘鞋,戴工作帽,站在绝缘良好的位置上,任何时候只允许接触一根带电电线。
3.6在带电设备附近工作时,应严格保持必要的安全距离,设置临时遮拦,悬挂警告牌,并由专人监护,施工中应使用手柄等部位绝缘情况良好的工器具,严禁使用钢卷尺。
3.7登高操作应遵守高空作业安全操作规程,必须穿戴好个人防护用品、安全带和安全帽,登高器必须有防护措施,上下传递物件严禁抛掷。
3.8临时工作中断后或每班开始工作前,都必须重新检查确认已断开电源,并验明无电。
3.9每次维修结束时,必须清点所带工具、零件,以防遗失和留在设备内造成事故。
3.10由专业检修人员修理电气设备或其带动的机械时,维修电工要进行登记,并注明停电时间。完工后要作好交待,共同检查,然后方可送电,并登记送电时间。
3.11电气设备发生火灾时,要立刻切断电源,并使用四氯化碳或co2、1211灭火器灭火,严禁用水来灭火。
4.记录
无。
5.附件
无。
第10篇 物业工程部维修工具管理规程
物业工程部维修工具管理规程
(七)
1.0目的保持维修工具的有效、美观、整洁2.0适用范围工程部所有个人及公用工具。
3. 0管理职责3.1工作负责人:工程部主管3.2维修人员负责个人工具的管理
4.0内容
4.1工程部维修人员入职时统一领取个人日常维修用的工具及工具箱、工具包等,仓管员做好记录并存档,员工离职时交清所有工具。
4.2公用工具、仪器仪表的保管由仓管员负责,当值主管人员监管,个人工具的保管由领用人自行负责。
大型及贵重工具、仪器仪表的借用应填写借用单,使用完后及时归还。
4.2维修工具使用后应擦拭干净,保持其美观清洁,个人工具归入指定地点存放,公用工具交仓管员统一保管。
维修人员在户内面客区域维修时,不得使用外观太脏的工具及工具包。
4.3公用工具在使用过程中如有损坏,应及时报相关主管人员检修,无法修复时,应报部门负责人决定是否报损。
个人工具使用过程中如有丢失,由领用人及时自行购买相同规格的替换品。
4.4个人工具或公用工具的报损应报部门主管批准,填写《报损申请单》经财务核准后报损,并按原工具的规格、型号以旧换新。
第11篇 物业辖区中央空调维修保养规程制度
物业辖区中央空调维修保养规程
(二)
1、目的规范中央空调维修保养工作,确保中央空调各项性能完好。
2、范围适用于物业辖区内各类中央空调的维修保养。
3、职责3.1 制冷技工具体负责中央空调的维修保养。
3. 2 工程维修部主管负责组织制冷技工研究、制定制定中央空调维修保养计划并组织实施。
3. 3 管理处主任负责审核年度维修保养计划并检查该计划的执行情况。
3. 4 综合部负责向有关业主/用户通知停用中央空调的情况。
3. 5 分公司运营技术部负责中央空调维修保养的技术指导。
4、工作内容
4.1 中央空调维修保养计划的制定。
4.1.1 每年的12月26日前,由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》报管理处主任审核。
4.1.2 工程维修部主管根据审批后的年度保养计划,在每月26日前制定《月份设备维修保养计划》,报管理处主任审核后组织实施。
4.1.3 制定年度维修保养计划的原则:a.中央空调使用的频度;
b.中央空调运行状况(故障隐患);
c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。
4.1.4 年度维修保养计划应包括如下内容:a.维修保养项目及内容;
b.具体实施维修保养的时间;
c.预计费用;
d.备品、备件计划。
4.2 对中央空调进行维修保养时应按计划进行。
4.3 制冷技工负责中央空调的日常维修保养。
中央空调的大型修理及pc中央处理器的故障处理由外委完成。
4.4 冷却塔维修保养:制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。
4.4.1 用500v摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5mω,否则应干燥处理电机线圈,干燥处理后仍达不到0.5mω以上时则应拆修电机线圈。
4.4.2 检查电机、风扇是否转动灵活,如有阻滞现象则应加注润滑油;
如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。
4.4.3 检查皮带是否开裂或磨损严重,如是则应更换同规格皮带;
检查皮带是否太松,如是则应调整(每半个月检查出一次);
检查皮带轮与轴配合是否松动,如是则应整修。
4.4.4 检查布水器是否布水均匀,否则应清洁管道及喷嘴。
4.4.5 清洗冷却踏(包括填料、集水槽),清洁风扇风叶。
4.4.6 检查补水浮球阀是否动作可靠,否则应修复(不定期)。
4.4.7 拧紧所有紧固件。
4.4.8 清洁整个冷却塔外表。
4.5 风机盘管维修保养:制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。
4.5.1 每周清洗一次空气过滤网,排除盘管内空气(不定期)。
4.5.2 检查风机是否转动灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油,如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。
4.5.3 用500v摇表检测风机电机线圈,绝缘电阻应不低于0.5mω,否则应整修处理。
检查电容有无变形、鼓胀或开裂,如是则应更换同规格电容;
检查各接线头是否牢固,是否有过热痕迹,如是则作相应整修。
4.5.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。
4.5.5 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。
4.5.6 拧紧所有紧固件。
4.5.7 清洁风机盘管外壳。
4.6 冷凝器、蒸发器维修保养:制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。
4.6.1 柜式蒸发器维修保养:a.每周清洗一次空气过滤网;
b.清洁蒸发器散热片;
c.清洁接水盘。
4.6.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):a.配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀记);
b.拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭,然后向里注满酸溶液,酸洗时间为24小时。
也可用泵循环清洗,清洗时间为12小时;
c.酸洗完毕后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分钟,最后再用清水冲洗3次以上。
d.全部清冼完毕后,检查是否漏水,如漏水则申请外委维修,如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。
4.7 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。
4.7.1 电动机维修保养:a.用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上,否则应进行干燥处理或修复。
b.检查电动机轴承有无阻滞现象,如有则应加润滑油,如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。
c.检查电动机风叶有无擦壳现象,如有则应修整处理。
4.7.2 水泵维修保养:a.转动水泵轴,观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象,如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;
如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;
b.检查压盘处是否漏水成线,如是则应加压盘根(不定期);
4.7.3 坚持弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。
4.7.4 清洗水泵过滤网。
4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。
4.7.6 清洗水泵机组外壳,如脱漆或锈蚀严重,则应重新油漆一遍。
4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路进行一次保养,检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损,如是则应重做保温层。
4.9 阀类维修保养:制冷技工每半年对阀类进行一次保养。
4.9.1 节制阀与调节阀的维修保养:a.检查是否泄露,如是则应加压填料;
b.检查阀门开闭是否灵活,如阻力较大则应对阀杆加注润滑油;
c.如阀门破裂或开闭失效,则应更换同规格阀门;
d.检查法兰连接处是否渗漏,如是则应拆换密封胶垫。
4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养:a.干燥过滤器:检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮,如是则更换同规格的干燥过滤器;
b.电磁调节阀、压差调节阀:--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠,如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;
--对压差调节阀间阀杆加润滑油,如压填料处泄露则应加压填料。
4.10 检测、控制部分维修保养:制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。
4.10.
1 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:a.对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;
b.送检温度计、压力表合格后方可使用;
c.检测传感器参数是否正常并做模拟实验,对于不合格的传感器应拆换;
d.检查装检测器的部位是否渗漏,如渗漏则应更换密封胶垫。
4.10. 2 控制部分维修保养:a.清洁控制柜内外的灰尘、赃物。
b.检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换。
c.交流接触器维修保养:--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;
--清洁铁芯上的灰尘及赃物;
--拧紧所有紧固螺栓。
d.热继电器我诶修保养:--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则应整修处理,处理后达不到要求的要更换;
--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如损坏则应更换。
e.自动空气开头维修保养:--用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5mω,否则应烘干处理;
--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如灭弧罩损坏则应更换;
--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。
f.信号灯、指示仪表维修保养:--检查各信号灯是否正常,如不亮则应更换同规格的小灯泡;
--检查各指示仪表指示是否正确,如偏差较大则应做适当调整,调整后偏差仍较大应更换。
g.中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验,检查二者的动作是否可靠,输出的信号是否正常,否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
h.pc中央处理器、印刷线路板如出现问题,则申请外委维修。
4.1
1 压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。
4.1
1.1 检查压缩机油位、油色。
如油位低于观察镜的1/2位置,则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油;
如油已变色则应彻底更换润滑油。
4.1
1.2 检查制冷系统内是否存在空气,如有则应排放空气。
4.1
1.3 具体检查压缩机如下参数:a.压缩机电机绝缘电阻(正常0.5mω以上);
b.压缩机运行电流(正常为额定值,三相基本平衡);
c.压缩机油压(正常10~15kgf/cm2);
d.压缩机外壳温度(正常85℃以下);
e.吸气压力(正常值
4.9~
5.4kgf/cm2);
f.排气压力(正常值12.5kgf/cm2);
g.检查压缩机是否有异常的噪音或振动;
h.检查压缩机是否有异常的气味。
通过上述检查综合判断压缩机是否有故障,如有则应更换压缩机(外委维修)。
4.1
1.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。
4.1 2 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小时,工程维修部须报管理处主任,经同意后方能继续维修保养工作。
4.1 3. 对于计划中未列出的维修保养工作,应由工程维修部尽快补充至计划中;
对于突发性的设备设施故障,先经主任口头批准后,可以先组织解决后上报管理处主任。
4.1
4 中央空调因维修保养等原因需停用时,应由主管填写《停申请表》经主任批准后,客户中心提前一周通知业主/业主/用户。
如因突然故障停用中央空调,应在恢复使用后2小时内向业主/业主/用户解释。
5、表格、标识
5.1《中央空调维护保养记录表》
第12篇 物业管理公司维修服务工作规程
.
物业管理公司维修服务工作规程1目的明确维修工作标准,为维修工作服务质量提供保障。
2范围适用于公司维修服务工作。
3职责工程主管负责督促实施并进行监督检查。
4工作程序
4.1工程保修
4.1.1保修范围及保修期限:按保修合同相关条款执行;
4.1.2发现属保修范围内的维修内容,由管理处填写《维修签证单》通知保修单位,保修单位应在接到通知后24小时内进场处理;
4.1.3管理处应对保修工作的处理进程进行有效监控,确保保修工作得以实施。
4.2特约维修服务
4.2.1 业主通过电话等方式提出服务需求;
4.2.2 管理处值班人员填写《服务需求登记表》并填发《派工单》,安排人员进场维修;
4.2.3 维修人员持《派工单》,准备好工具上门维修;
4.2.4 维修过程必须遵守安全操作规程;
4.2.5 维修完毕,计算出维修辅材费和服务费,将金额填写在《派工单》上,请业主验收,对于业主不满意之处应尽力改善;
4.2.6 验收后,请业主在《派工单》签署对维修质量和服务态度的意见,并签名;
4.2.7 清理现场,将维修中产生的垃圾带走;
4.2.8 维修人员将业主签名后的《派工单》返回管理处后,做好维修记录;
5相关文件6质量记录/bg
7.5-gc-35《维修签证单》附加说明:本文件起草人:本文件修改人:本文件审核人:
