第1篇 物业维修检验规程制度怎么写
1.0目的
1.1本指导书规定了维修的检验规程,使业主(住户)提出的维修服务要求得到满足。
2. 0适用范围
本指导书适用于:2.1公司所辖物业公共部分维修过程的检验。
2. 2业主(住户)室内维修过程中的检验。
3. 0职责3.1工程组组长每日对《维修单》、《公共设施(设备)维修记录表》执行情况进行检验,对辖区内业公共部分进行巡查。
4.0工作程序
4.1.服务过程的检验规则。
4.1.1.服务及时性的检验:根据维修预定时间,准时到达目的地至完成维修所需要的时间,视维修工程工艺复杂程度而定:一般性维修工程不超过8小时;
对于特别困难的,要求从接到维修通知到完成维修工程最多不超过72小时(工艺要求特别的例外);
不能当天完成的,应向业主(住户)解释原因。
4.1.2服务质量的检验:按维修服务标准进行检验。
功能性维修,以恢复原有功能为准;
外观性维修,表面应无色差、高低不平现象,与原有部位相比较,应无突兀感;
满足业主(住户)的合理要求;
严格按工作手册有关要求执行。
4.2检验:
由工程组组长每日对《维修单》、《公共设施(设备)维修记录表》的执行情况进行检验,并对辖区内公共部分进行巡查、核实。
5.0引用文件和记录表格
5.1 《维修单》
5.2 《公共设施(设备)维修记录表》
第2篇 物业辖区房屋维修服务规程制度2
物业辖区房屋维修服务规程(2)
二、修理门窗
1、检查门窗的附件是否齐全。
2、检查有无配件损坏。
3、更换配件。
4、将门窗反复开启数次,检查是否有异声及不灵活之处,以达到开关自如的目的。
5、提请用户注意:
a.需定期往转动部分加油。
b.如门窗有损坏,不要轻易动,以免发生不必要的意外。
三、换锁(木门、铁门)
1、拆下门锁,检查锁坏在何处,如能修理,及时修理,如锁不能使用即更换新锁。
2、锁装上后,查看锁盖与锁孔是否配合紧密,反复开关,查看是否灵活。
3、提醒住户不要用匙乱扭锁,防止锁内部件损坏,造成无法使用。
四、电的维修
(维修人员排除故障在确认线路完好后,方可恢复送电。)
(一)、配电室开关故障
(此项维修适用于抽屉式低压开关故障的维修)
1、分析原因:低压开关跳闸或烧坏,可能由以下原因造成:
①因控制线路出现短路现象,导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时,空气开关烧坏。
②因控制线路过载,开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时,空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流,引起触头严重发热烧蚀损坏。
2、维修程序:
a.针对①的情况,先将抽屉上的空气开关置于'off'位置,再将电源两侧的断路器置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路负荷情况下),然后将开关抽屉抽出来,用万用表检查线路,查找短路故障点,排除故障后再检查开关抽屉内的所有电气保护元件是否完好,保护元件动作的整定值是否满足设计要求,最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器,恢复正常送电。
b.针对②中的情况,如果是开关跳闸,先将电源侧的断路器置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路情况下),然后将开关抽屉抽出来,用万用表检查线路,确线路无故障后,将开关抽屉复位,恢复正常送电,然后用钳型电流表测试三相负载电流(或通过柜上的电流指示仪表观测),看是否超过设计要求;如确认为是由于线路过载造成开关跳闸,需将此线路负荷减少;如空气开则关烧坏或接触器触头烧蚀损坏,则需更换同一技术规格的元件后,方可恢复正常送电。
3、验电:线路送电后,看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。
(二)、住户家中无电
1、分析原因,住户家中没电可能由下列几种原因造成:
①线路停电检修。
②用户总开关烧坏。
③因住户使用的电器设备内部故障,或线路短路致使保护控制开关跳闸。
④进户线与接线端子接触不牢。
⑤电度表烧坏。
2、维修程序:
a.若属①中的情况,应向住户说明停电的原因。
b.针对②中的情况,首先断开电源开关,检查住户用电设备及使用现场,看线路是否出现短路、负荷太大超过电源保护开关容量、接线端子接触不良长期过热烧坏所致。将住户房内用电设备从插座上的插头拿下来,将所有照明开关都断开,用万用表检查线路、导线的绝缘情况。若线路完好,则查看接线端子上的接线是否牢固,最后更换电源开关,将负荷按线路允许的额定容量接到电源上,恢复正常供电。
c.针对③中的情况,首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下(或将照明开关断开),用万用表检查电源线路是否正常,然后合上保护控制开关,逐一将电气设备接到电源上,直至找出故障跳闸原因并解决。
d.针对④中的情况,断开电源开关,将接线端子上的线接牢固,再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。
e.针对⑤中的情况,首先查看电度表参数是否符合用电线路规定,其次
检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏,可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表,否则将按照以上原因继续查找故障点。
3、验电
当故障排除后,确认线路完好时,方可送电,并用万用表测量电压是否正常。
(三)、插头无电
1、分析原因:插座无电可能由以下原因造成:
①由于外界因素引起的人为停电,如检修线路操作。
②由于用电设备内部故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间,造成线路短路;或因该插座电源线路超负荷时,致使保险丝熔断或自动开关跳闸。
③因为频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动,接触不良。
④线路出现断线。
2、维修程序:
a.针对①中的原因,可告诉用户现在是在停电检修线路。
b.针对②中的情况,首先了解住户使用的现场情况,然后断开相应回路的电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,再更换保险丝或将自动开关合上,恢复送电。若线路超负荷,可告知住户及时处理。
c.针对③中的情况,先断开此回路电源开关,将插座重新接线,确认接线
线牢固可靠后,方可送电。
d.针对④中的情况,先断开此回路的电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,故障排除后方可送电。
3、检电:插座线路送电后,用电笔验电,再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。
(四)、住房门铃不响
1、分析原因:门铃不响可能由以下原因造成。
①电池使用时间过长,电力不足。
②因电源极板受空气侵蚀生锈,或被电池中渗漏出的电解液腐蚀,而使门铃断电,铃不响。
③线路问题造成铃不响。
④门铃开关接触不良。
2、维修程序:
a.针对①中的情况,则需换上新电池。
b.针对②中的情况,则取下门铃盒,用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉,调整电源极板,使其与电池接触良好。
c.针对③中的情况,则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障,需修理或更换,排除故障后,方可恢复门铃的正常使用。
d.针对④中的情况,修理或更换门铃开关。
3、检验:维修完毕后,反复试用几次,直至达到预期效果。
(五)、灯不亮
1、分析原因:灯不亮可能由以下原因造成。
①灯内灯丝烧断。
> ②灯泡与灯头接触不良。
③电源保险丝熔断。
④电源开关接触不良。
2、维修程序:
a.针对①中的情况,将电源开关断开,用万用表检查灯丝是否烧断,若烧断则换上同一电压等级的灯泡。
b.针对②中的情况,将电源开关断开,用万用表检查确认灯泡是好的,电源开关断开,用电笔检验灯头上是否有电,确认有电后,重新将灯泡装于灯头上,接触牢固后方可送电。
c.针对③中的情况,将电源开关断开,用万用表检查照明线路有否短路或断路现象,故障排除后,更换保险丝,方可送电。
d.针对④中的情况,检查电源开关接线端子接线是否牢固,用电笔观测开关输出端,在开关断开与合上时输出端是否有电,从而验证是否电源开关本身故障造成,应及时更换开关。
3、检验:故障排除后,合上开关3次,看灯泡发光是否正常。
第3篇 z物业工程维修人员工作规程5
物业工程维修人员工作规程(五)
一、接到部门主管的维修指令后,维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后,并持《维修单》赶到维修地点。
二、共区域的维修程序
10、首先做好消防安全防范措施,如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。
11、做好公共场地的保护措施,将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上,避免对公共场地造成损坏。
12、维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置,如有用户出入必须主动礼让用户。
13、维修结束后,立即清理维修现场,及时撤掉告示牌。
三、室内有偿维修程序
1、记清维修用户的房号或单元,到达维修地点并核对无误后用食(中)指关节轻声扣门。
2、用户询问时,主动向用户问好,自报部门,说明维修内容。
3、进入室内前必须穿上塑料鞋套,进入用户房间后,首先做好维修现场的保护措施。
4、如维修中会产生较大噪声时,同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。
5、如维修中会产生较大灰尘或漏水时,必须事前做好防护措施,尽量减少污染,同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。
6、维修时应尽量保持户内环境雅静,严禁高声喧哗、散漫。不准随意动顾客的物品,不准在施工现场吸烟、吃东西。
7、维修完成后,立即清理维修现场并请用户进行验收。
8、用户验收合格后,请作户在《维修单》内签名确认。
9、用户签名确认后,向用户表示谢意,与用户道别,并轻轻退出房门,轻声关闭房间。
10、修结束后,维修人员必须将《维修单》妥善保存。
四、相关记录:《维修单》gd/e-qe-001-005-01
第4篇 物业客服业户委托维修服务工作规程
物业客服手册--业户委托维修服务工作规程
目的
确保为业户提供快捷优质的维修服务,满足业户的服务需求。
适用范围
适用于管理处对业户委托维修的服务。
职责
客服人员负责对委托维修服务过程的监督。
维修人员负责实施委托维修。
内容
序号阶段细节
1信息处理1)管理处客服人员接到业户电话、口头或书面维修请求项目应在《值班记录表》记录清楚业户维修地址、联系电话、维修内容、即时维修还是预约维修;
2)如业户需要维修项目不属于《管理处家庭维修服务项目一览表》中项目应向业户推荐专业供应商;
3)管理处客服人员接到管理处其他员工转达的维修请求项目应在《值班记录表》记录清楚需维修地址、联系电话、维修内容、即时维修还是预约维修;
4)如业户要求即时维修的,无论是否能即时修复或其它任何原因都应及时安排人员在15分钟内赶到维修现场;
5)客服人员对维修服务安排后的情况应进行跟踪,确保业户委托维修服务能及时提供并保证质量.
按时上门1)维修人员接到维修任务后,应及时根据与业户约定时间上门。
2)如业户不在家应填写留言条给业户,请业户与客服人员重新约定维修时间;
3)如因业户自己原因不方便即时维修的应主动与业户预约好下一次上门服务的时间,并及时通知客服人员,以便作进一步的协调跟进。
2上门维修初步沟通1)维修人员对需维修项目进行初步察看;
2)根据《管理处家庭维修服务项目一览表》及《专业供应商名单和维修服务项目一览表》确定是否维修,如属于《专业供应商名单和维修服务项目一览表》中项目应向业户推荐专业供应商,如能维修应告诉业户维修中需要的材料;
3)如业户要求管理处代购材料,应告诉业户材料费用,并把应收费数量填入'维修单'上的费用栏内,并告知业户维修不收现金的制度;与业户约定维修时间。
维修开始开始维修。
特殊情况如维修过程中发现实际情况与初步判断有误,应向业户道歉并重新与业户沟通。
维修结束1)维修人员应主动请业户试用验收,直到业户满意为止;
2)由业户在维修单上签署意见及姓名,如收费项目已确定,则将维修单业户联交业户;
3)对不能确定收费项目的,将维修单带回交工程主管会同客服人员确定具体收费;
4)将维修单及时交回客服人员。
3监督1)到了业户预约维修时间,客户人员应打电话向业户询问维修人员是否准时上门。
2)工程主管每天不定时检查值班记录本,了解维修跟进情况,督促维修工作正常进行;
3)维修结束24小时内客服人员应针对维修情况对业户进行回访。
4收费处理维修人员将维修单业户联交业户,财务联交财务内勤记账收费,存根联统一编号装订存档。
5维修服务项目管理管理处客服人员每月初应根据上月业户需求进行统计、分析,评估维修服务项目提供的有效性和满意度,对管理处提供的维修服务项目进行调整,同时不断提供社会化、专业化的服务,寻求更多优秀的专业供应商进行合作,进一步为业户服务。
5.0
5.1
5.2
6.0
6.1
6.2附件
《管理处家庭维修服务项目一览表》
《专业供应商名单和维修服务项目一览表》
质量记录
《维修单》
《留言条》
管理处家庭维修服务项目一览表
序号服务项目维修时限备 注
一供电类
01更换各类普通灯泡10分钟
02更换各类普通节能灯管15分钟
03更换各类普通日光灯管15分钟
04更换各普通日光灯支架15分钟
05更换各种普通型灯罩15分钟
06更换各种吸柜灯具25分钟
07更换各种壁灯灯具25分钟
08更换吊灯灯具25分钟大型吊灯除外
09更换各类开关、插座面板20分钟
10更换单极、双极断路器20分钟
11更换单相排风扇30分钟
12检查断路器跳闸故障
13检查线路接地、漏电故障
14照明光管盘移位40分钟
15更换光管盘1小时内
16更换阻燃导线管15分钟/米
17安装普通日光灯管、架30分钟
18安装开关、插座20分钟
19安装小型配电箱40分钟
20安装明敷线路15分钟/米
二给排水类
01更换普通水龙头15分钟
02更换小闸阀30分钟
03更换用户水表1小时内
04清洗用户水表1小时内需声明若出现度量不准确与此清洗无关
05维修马桶漏水1小时内
06维修普通洗手盆漏水30分钟
07更换给水软管30分钟
08更换洗手盆下水管30分钟
09疏通下水道 2小时内指难度不大的
三土木、其它类
01更换普通木门锁20分钟
02更换普通防盗门锁20分钟非焊接
03更换信箱锁15分钟
04更换抽屉锁15分钟
05更换拧手锁15分钟
06更换门闩锁15分钟
07维修室内门窗25分钟指简单的维修
08维修抽屉拉手15分钟
09维修厨柜视维修部位定指小的维修
10安装普通字画20分钟
11安装普通镜框20分钟
12挂窗帘40分钟
13钻胶塞孔15分钟
14维修单车50分钟/辆指比较简易的
四说明
01在上门服务中如遇到其它细小的维修项目,管理处可酌情处理。
02在上述服务项目中确因遇到情况较复杂,维修难度大的一定要与业主协商好
,尽量介绍专业供应商解决。
03如需管理处事先垫材料的,更换之前要把材料的价格、质量、性能、向业主介绍清楚,经业主认可后才能更换。
04在服务中尽量由业主自己购买材料,但要向业主提供材料的型号、规格、性能、价格等购买信息。
05'维修时限'指1个单位数理想条件下为基准,仅供参考。
06其它未尽事宜管理处酌情灵活处理。
专业供应商名单和维修服务项目一览表
序号维修项目说 明备注
01室外安装空调机专业技术要求高海尔代理公司
02室外空调机加雪种专业技术要求高
03维修空调机专业技术要求高
04安装单相电度表行业专项管理当地供电所
05安装、维修贵重、大型家电专业技术要求高海尔代理公司
06更换、维修大型豪华灯具专业技术要求高
07安装、维修进户大门专业技术要求高可找在社区周边信誉较好的维修点或个人
08维修复杂的大门锁专业技术要求高
09更换、维修高层外窗合页专业技术要求高
10维修衣柜等家私专业技术要求高
11安装、维修铝合金门窗专业技术要求高
12安装贵重字画、镜框专业技术要求高
13外墙、厨卫做防水专业技术要求高可找防水、装饰公司
14安装普通洗手盆专业技术要求高
15安装普通马桶专业技术要求高
16疏通下水道专业技术要求高
17安装窗户玻璃专业技术要求高
18修补室内墙面、瓷砖、刷涂料专业技术要求高
19维修室内可视对讲机专业技术要求高
20维修电视机、音响、vcd、dvd等专业技术要求高找有资质的服务维修网点
21更换窗台、灶台大理石专业技术要求高可找装饰公司
22更换天花板、地脚线专业技术要求高
23维修、铺贴木地板、瓷片、地砖等专业技术要求高
24更换、维修室内暗敷给水管专业技术要求高
25安装、维修热水器、抽油烟机专业技术要求高找有资质的服务维修网点
26维修燃气灶专业技术要求高
27维修微波炉专业技术要求高
28维修温烤箱等专业技术要求高
29维修煤气管、阀等行业专项管理找市各专业对口单位(属专管行业)
30维修电话线路故障等行业专项管理
31维修、调试卫星电视信号故障等行业专项管理
32维修、调试宽频网络故障等行业专项管理
几点说明
01专业供应商的服务项目不仅限于以上各项,可视具体情况而定。
02对专业供应商的服务项目管理处可给业主提供专业维修单位(维修网点、个人)的信息,,便业主联系。
03遇到业主有不理解时要耐心解释原因,正面解决问题。
第5篇 物业小区发电机维修保养工作规程制度
物业小区发电机维修保养工作规程
1.0目的
保障发电机处于良好的工作备用状态,确保发电机在停电后能及时正常提供应急电源。
2.0适用范围
适用公司管辖的各物业小区的发电机组维修保养工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责发电机组维修保养计划的制定、组织和督导。
3.2工程部领班负责发电机组维修保养工作的组织和实施。
3.3工程部技工负责发电机组维修保养工作的实施。
4.0工作程序
4.1每半个月应使备用柴油发电机试运行一次,试运行时间为10-15分钟,做好试运行记录。
4.2关闭电机组的输出自动空气开关,把发电机控制屏上的选择开关置于手动'停止'位置。
4.3查启动电瓶液位,电解液应高出极板10-15毫米,不足加蒸馏水补齐。拆下电瓶线夹,在苏打溶液中浸过并擦干净,涂上凡士林,然后紧固其接线螺丝,并测试电瓶电压(dc24v)。
4.4电机组运行250小时后,更换机油滤清器、燃油滤清器和水滤清器。
4.5换燃油滤清器后,应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量,固定的螺丝有无松动,然后进行手动泵油,排除油路中的空气。
4.6电机组运行250小时后,拆下空气滤清器,用汽油清洗并除尘,太阳晒后再装上。发电机组运行500小时后,更换空气滤清器。
4.7查机油的油质,如浑浊有变质应进行更换。检查机油油位应在油尺高线位置,不够则加补。发电机组运行250小时后,更换机油。
4.8查冷却水箱中的水位,水箱水应在水盖下50毫米,不够则加补 。发电机组运行250小时后,更换水箱中的冷却水,换水后加dca60l防锈水。
4.9检查发电机组有无漏油、漏水现象,搞好机组清洁。
第6篇 物业辖区防盗监控系统的维修保养规程制度
物业辖区防盗监控系统的维修和保养规程
一、目的: 保证小区防盗监控系统的正常工作。
二、适用范围: 本公司管辖区的防盗监控系统
三、职责:维修组人员必须严格按以下规程执行。
四、相关文件:
五、操作规程:
1、维修
1)监视图像不清晰的检修步骤:
2)调节监视器上的旋钮;
3)检查视频线有无松动;
4)校正镜头焦距;
5)清理镜头和防尘罩上的灰尘;
6)检查摄像头或镜头是否损坏;
7)监视器没有图像的检修步骤;
8)检查摄像头是否通电;
9)检查视频连线有无断裂;
10)检查摄像头是否损坏;
11)控制器不能控制的检验步骤;
12)检查控制器控制电压有无输出;
13)检查控制电压有无输入;
14)检查输入杆件是否损坏;
15)检查输出杆件是否损坏;
2、保养
1)规定每月对系统进行一次维护保养。
2)检查防尘罩,并清洁干净,擦洗镜头,清理降温风扇,调校镜头焦距。
3)检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否完好。
4)检查监视室的通风,照明、检查各控制系统、监视系统线接触是否完好。
5)对于室外摄像系统,检查其防风、防雨防尘罩的密封,检查避雷针接地是否良好。
六、相关记录
1、设备维修记录
2、防盗监控系统保养记录
第7篇 物业项目弱电系统维修规程制度
物业项目弱电系统维修规程
为规范弱电系统维修程序,确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作,特制定本规程。
1.0维修服务人员进用户家进行弱电系统维修时,应遵守《用户家庭安装/维修规程》的规定。
2.0维修服务人员注意事项
2.1应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。
2.2应注意安全操作:
a.确保人身安全:维修时如需带电作业(电压高于36v时),应做好相应的绝缘措施;
b.确保维修设施的安全:测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰;维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰,最好用绝缘板托起,注意合理放置维修工具以免引起意外。
3.0基本维修方法
3.1观察法:
a.有无虚焊、松脱、烧集的元器件;
b.有无异常的声音;
c.观察图象效果。
3.2静态测量法:
a.短路电阻测量法;
b.电流测量判断法;
c.电压测量判断法;
4.0楼层防盗对讲机维修
4.1室内听不到铃声:
a.检查主机按钮开关是否接触良好,否则应更换按钮开关;
b.检查室内分机待机转换开关是否接触良好,如接触不行则应整修处理;
c.通过上述两个步骤如仍不振铃,则应重点检查振铃放大电路,直至故障排除。
4.2不能对讲:
a.检查通话线是否接触良好,如不行则重新焊接;
b.检查室内分机扩音器、扬声器是否正常,如不正常则应更换;
c.检查室内分机放大电路,重点检查三极管直至故障排除。
4.3不能开楼下大闸门:
a.检查锁舌部件是否灵活,如阻滞则应加润滑油;
b.检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏,如是则应重新接好线头或更换电磁线圈;
c.检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件,如有问题则应逐一检查并排除故障。
4.4主机无电源:
a.检查桥式整流二极管有无损坏,如损坏则应更换同规格二极管;
b.检查电源变压器是否烧坏,如是则应更换同规格的变压器。
5.0可视对讲机维修:
5.1无图象、声音,但开锁正常:
a.调节亮度电位器观察屏幕有无光栅,如有光栅则应检查室内机与门口机的图象信号连接线是否接牢,否则应重新接好(烫锡焊接);
b.如调节亮度电位器屏幕仍无光栅,此时应检查室内机电路板,包括振荡电路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查,直至故障排除。
5.2通话无声音:
a.检查听筒与室内机接线是否牢固,否则应重新接好(烫锡、焊接);
b.调节音量电位器,如扬声器里有交流声发出,则说明室内机的放大电路正常,此时应检查门机上的麦克风,如麦克风损坏则应更换同规格麦克风;
c. 调节音量电位器,如扬声器里什么声音都没有,则说明室内机的放大电路有问题,室内机放大电路包括音频输出电路、前置放大电路、功放电路,此时应逐级进行检查直至故障排除。
6.0维修工作结束后,维修员应及时清洁工作场地,把小的垃圾装入塑料袋内,用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。
7.0向用户试验维修后的效果,试验应不少于3次,并向用户说明使用中应注意的事项,如用户有不满意的地方,维修员应及时进行整改直至用户满意为止。
8.0一切正常后请用户在《有偿维修服务单》上签名确认。最后签上维修员的姓名以备查询。
第8篇 物业维修过程的检验工作规程制度
物业维修过程的检验工作规程
1.目的
确保维修过程的质量达到标准,使业户满意。
2.适用范围
适用于各管理处对维修过程的检验。
3.职责
3.1管理处主任每周巡视楼宇公共部分不少于一次,并负责对工程主任(工程主管)提交的月维修情况检查。
3.2工程主任(工程主管)每天对公共设备进行维修情况巡查不少于一次,并每日对《维修单》完成情况进行检查。
4.检验内容
4.1维修过程检验的原则
4.1.1服务及时性的检验
4.1.1.1根据维修预约时间,准时到达维修地。
4.1.1.2对于广泛影响整体或局部房屋、危及房屋或业户人命安全、引发极度不便等的维修,应立即维修,维修期限在24小时内。
4.1.1.3对于造成某些或个别业户不便、属设施功能失效之类的,应作应急维修,维修期限在72小时内。
4.1.1.4属项目零星而非紧急性者,所有不属4.1.1.2、4.1.1.3两限的维护、维修、更换等保养维修,维修期限在14天内。
4.1.2服务质量的检验:按维修服务标准进行检验;功能性维修以恢复原有功能为准;外观性维修:表面应无色差、无高低不平现象,满足业户的合理要求、严格按维修服务标准执行。
4.2检验
4.2.1日检:工程主任(工程主管)对每日的《维修单》要及时检查完成情况,对已完成的维修项目进行抽查,以检查服务的及时性和业户对维修服务过程是否满意,并对当时未能解决的项目查找原因,及时监督解决。
4.2.2周检:管理处主任依据《维修服务标准》,每周对公共部分进行巡视,对发现存在的问题及时反馈给工程主任(工程主管),并督促解决,并对公共设施设备维修情况巡查不少于一次。
4.2.3月检:每月工程主任(工程主管)根据《维修回访制度》规定抽取20%进行回访;80%由管理处值班人员进行回访,以检查服务过程质量,工程主任(工程主管)将每月维修工作报告提交管理处主任审阅检查。
4.3对于以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因,及时采取纠正措施;在检验过程中发现隐患的应及时采取预防措施,具体处理程序按《持续改进数据收集及纠正和预防措施程序》。
4.4维修服务标准
维修服务标准
序号内容服 务 标 准备 注
1上楼时间接到维修要求,预约时间的按约定时间上楼,需即时维修的15分钟内赶到现场。
2服务态度热情、谦虚、使用文明用语。
3提供维修材料应向业户提供合格的维修材料。
4维修服务时间视工艺复杂情况而定,一般不超过8小时,最多不超过72小时。如超出上述时间,应向业户说明原因。
5服务对象满意率应达到95%。对不满意的5%应尽快组织二次维修,使业户满意。
6洗脸盆漏水应达到原先标准,经反复试用,不漏水,服务对象满意。
7洗菜盆漏水接头、阀门、软管应按原标准安装,维修时间不超过1小时。
8洗菜盆堵塞达到畅通标准,对切口处的修补应尽力恢复原样,维修时间不超过2小时。
9浴缸堵塞及漏水达到畅通标准,对切口处的修补尽力恢复原样,经反复使用达到畅通、不漏水。
10维修墙内水管应摸准管路,打墙时尽量少破坏磁片,维修完毕后我观应恢复原样,做到工完场清。
11洗脸盆堵塞下水应达到相当流畅,检查口应恢复原状,并对维修现场进行清理,维修小时不超过2小时。
12疏通马桶使之相当畅通,即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通,维修时间不超过2小时严重堵塞除外,如马桶内掉进梳子、瓶子等。
13疏通地漏使之畅通,并对切口恢复原样,维修时间不超过1小时。
14房间没水此项原因多种,应尽快解决业户用水问题。(市政停水除外)阀门、滤网、高位水箱等可能使业户家中停水。
15换锁应按住户要求安装,并反复试用使之灵活,开关自如,紧密性好。维修时间:木门不超过30分钟,铁门不超过2小时。
16水龙头漏水维修后应达到原来标准,密闭、开关自如,维修时间不超过30分钟。
17接头漏水应达到紧固、密封、不滴水,维修时间不超过1小时。
18楼上水漏到楼下尽快找到漏水原因,以达到处理好不漏水为标准,并对墙地面等污染清理干净,维修时间不超过4小时。上层业户不在家除外。
19马桶漏水以不漏水为标准,如需拆马桶安装,应恢复原样,维修时间不超过2小时。
20房间无电以恢复房间正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状,维修时间不超过2小时。比较复杂的不超过24小时。
21灯不亮应达到原来照明标准,维修时间不超过30分钟。
22业户门铃不响以达到清脆悦耳为标准,维修时间不超过30分钟。
23房间插座无电使用方便、安全为标准,并把故障原因告诉业户。维修时间不超过2小时。比较复杂的不超过24小时。
24业户门窗修理使之能开关灵活自如,密封性能良好,维修时间不超过2小时。如玻璃损坏的不超过24小时。
5.记录 无
6.附件 无
第9篇 海粤物业消防设备设施维修保养管理规程制度
粤海物业消防设备设施维修保养管理规程
1.0目的
通过规范消防设备设施维修保养,确保消防系统设备性能良好,保证安全运
行。
2.0适用范围
适用于**集团大厦消防系统设备的维修保养。
3.0职责
3.1消防保养单位负责对设备的维修保养。
3.2工程部、保安部负责提供工作指导及检查监督。
4.0工作程序
4.1.1中心设备维修保养工作程序。
4.1.2中心设备由消防保养单位负责维修保养。
4.1.3消防设备维修后,必须恢复原来状态,不得随意更改器材、线路。
4.1.4中心设备故障维修一般不超过8小时,若在8小时内无法解决的故障,应将故障原因、解决时间上报管理处,限期解决。
4.1.7凡是夜间发生的,不影响业主(或用户)生活、工作的,不会产生严重后果的中心设备故障,可以由次日通知消防保养单位进行维修。
4.1.8工程部对维修保养提供工作指导及检查监督。
4.2火灾报警系统的检查保养。
a.每日对消防火灾报警控制器进行自检功能检查。按自检键,让报警控制器进行自检。
b.然后按消声键,消去控制器的声音。
c.完成日检查保养全部内容;
d.控制器主要工作电压测试;
e.公共场所、房间内的烟感器、温感器安装倾斜度不大于45度,与底座接触是否良好,外观是否洁净、完好;
f.随机抽取不低于5%的烟感器,喷烟后检查报警是否正确;
g.手动报警按钮、检查安装是否牢固,有无破损及丢失;
h.任选两个手动报警按钮,进行模拟报警,测试报警功能是否正常;
i.对楼层内道中各支箱(就地区域支控制、显示箱)进行外观检查、外接线是否固定良好。
j.对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘,检查线路连接情况,有松动的要上紧。对自检、消音、复位功能检查,主电源与备用电源切换,报警检查。
4.2.2消防泵、恒压泵和加压泵的维修保养。
a.泵体:检查、补充、替换润滑油,如油质变色、变硬,有金属屑,应全部更换;
b.泄漏检查:盘根良好,泵体无渗水、溢水、砂眼、泵轴渗水无溢到地面;
c.转动灵活,无卡壳,泵转与电机轴在同一中心线,机座紧固,螺丝无锈(有防锈措施),垫片齐。
d.外观整洁,油漆完好,标志清楚、铭牌字迹清晰。
e.阀门、管道及附件:阀门开闭灵活,无卡阻,关闭严密,内外无漏水;阀体、手柄完好,阀杆润滑好,外观整洁;单向阀动作灵活,无漏水;压力表指针灵活,指示准确,表盘清晰,位置便于观察,坚固良好,表阀及接头不渗水;管道外表洁净、无锈,油漆脱落的要补齐。
f.电机(检查时要关电源)外观整洁、铭牌清晰,各部件紧固牢靠,联轴器有保护罩;线耳联接端紧密牢靠,无变色迹象,无裸露部分,对地绝缘良好,外壳接地良好;检查润滑油情况,如油质变钯、发硬,应全部更换。
4.2.3风机保养。
a.断开主电源,挂上警告牌,检查电机接地是否良好。
b.紧固各部分松动的螺丝及联轴器。
c.测量电动机绝缘电阻,应大于1mω。检查主接触器触点,是否起麻点,凹坑,若有庆用砂纸打平,如触头磨损过大,应更换。
d.调节皮带松紧,手转皮带轮,观察转动是否良好。
e.检查和更换接合面间的垫片和密封填料。
f.清洁电机外表,打开电机风叶罩,清洁风叶等。清洁风口滤器和风机风叶。
g.检查风机轴承润滑情况,加润滑油。(如润滑油变色、变质、发硬,要全部更换)。
h.检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。
i.手动开机、测量三相电流值,检查指示灯,电压电流表,听查风机,电机
j.各部件运行声音。
k.检查各风机联动控制柜(含箱内元件)连续三次开、停机,检查其联动的正确性、可靠性。
l.连续运转半小时验证风机动转正常。
m.每半年进行一次定期保养检修,关记录。
4.2.4疏散出口指示灯的保养。
a.月保养内容:
检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象;
出口指示灯电源指示灯是否亮,如不亮,应查清原因或修理;
检查出口指示灯安装是否牢固;
针对检查中发现的缺陷,取下来进行修复,再装回原位。
灯箱外壳及面板擦抹干净。
b.每3个月进行一次备电池亮灯(半小时),使电池放电后再充电,延长电池使用寿命。
4.2.5灭火器使用及保养
a.灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点,不得受到烈日的曝晒,不得接近热源或受剧烈振动。
b.灭火器悬挂地点的环境温度为-10℃~55℃。
c.灭火器设置地点位置明显,便于取用,并且不影响安全疏散,推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。
d.灭火器(abc干粉)要经常进行检查,检查内容为(每月):喷筒是否畅通(如堵塞要及时清通);压力指示表是否在绿色区域(如在红色区域要检查原因,检查后要重新灌装);零件是否完整(有无松动、变形、锈蚀、损坏);可见部位防腐层是否完好(轻度脱落要及时补好,明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验);铅封是否完好(一经开放,必须按规定再行充装,并作密封试验,重新铅封)。
e.灭火器由消防部门进行灌装。
4.2.6消火栓的保养。
a.每季度逐个检查一次,卫生清洁由清洁部负责。
b.栓外检查:检查栓门关闭是否良好,玻璃有无损坏,栓门封条是否完好;
c.随机抽取消火栓总数的10%测试,按消火栓报警按钮,消防中心应有正确的报警显示,检查箱内元件是否良好,有无脱落,栓内水龙头有无渗漏;
d.栓门封条脱落破损的补贴封条。
e.每年逐个打开消火栓检查一次(与管道放水冲洗同步)。完成季检查中栓外检查部分;开栓门取出水带、仔细检查有无破损,如有应即修补或替换;检查有无发黑发霉,如有,应取出刷净、晾干。将水带交换摺边或翻动一次;检查水枪、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损,如有,立即修复,然后擦净,在栓内放好;检查
接口垫圈是否完好无缺,替换阀上老化的皮垫,将阀杆上油;检查修整全部支架,掉漆部位应重新补刷,同时油漆;将栓箱内清扫干净,部件存放整齐后,关上栓门、贴上封条。
5.0相关记录
第10篇 物业电梯维修工安全操作规程制度
物业电梯维修工安全操作规程
1、在轿顶检修时,应注意:
1.1严禁一脚踩在轿顶,另一脚踏在井道任一固定点上时作业。
1.2检查保养前首先应切断轿顶急停开关,打开照明开关。
1.3站在轿顶,切忌靠近或挤压防护栏,并应注意对重与轿厢间距,人体切勿伸出防护栏。
1.4严禁站在井道外探身到轿顶上作业。
2、检查电梯时应注意:
2.1机房操作电梯时确保厅、轿门关闭;再关断门电机控制电源,再操作电梯运行。
2.2手动盘车时,应先切断主电源开关,机房内至少两人配合操作。一旦盘车完毕, 务必全部拆除掉松闸扳手等物件,并放在安全位置。
2.3轿内操作应防止超越限端站,以防冲顶或蹲底。
3、底坑检修时应注意:
3.1严禁井道上、下部同时工作。必须工作时,底坑人员必须戴好安全帽。
3.2保持底坑卫生与清洁。
3.3进入底坑时应先切断底坑急停开关,打开底坑照明。
3.4进入底坑,应做好安全防护措施。
3.5应按年检要求,检查电梯底坑的各个安全开关是否灵敏可靠,机械部件润滑是否良好,缓冲器性能是否可靠。
4、检查中断需要暂时撤离现场时应注意:
4.1切断总电源开关。
4.2排除热源、如:电焊、气焊、烙铁、喷灯。
4.3关闭所有厅、轿门。如未能正常关闭应张贴警告语或派专人看守。
4.4对中止前工作,尤其是接线端子应做好记录,以防混乱或记忆失误。
4.5必要时可派专人值班,维护现场。
5、故障检修或日常保养结束后,应做到:
5.1将所有开关恢复到原来状态。
5.2检查工具、材料、器件有无遗落在设备上,尤其控制柜内。
5.3清点工具、材料、整理工作现场。
5.4送电试运行,观察电梯运行状态,发现异常及时停梯检查。
5.5填写故障处理记录,填写清楚事故原因、检查过程、处理结果。
第11篇 物业上门维修服务规程制度
1目的为体现'业主至上、服务第一'的宗旨,保证维修服务质量,规范维修服务行为,特制定此规程。
2适用范围适用于本公司接管的各类物业中,业主/使用人要求的上门维修服务。
3职责
3.1上门维修的维修人员负责按本规范为业主/使用人提供上门维修服务。
3. 2维修中心负责人负责检查上门维修服务规范落实情况。
4上门维修要求
4.1接受报修
4.1.1接/应报修电话接/应报修电话过程:a)拿起听筒先讲:'您好,我是维修中心/管理处,先生/小姐有什么事情请讲';
b)记录业主报修内容及房号,并约定上门维修时间;
c)道'再见'后轻轻放下听筒。
4.1.2如业主直接上门报修或托人传递报修信息,应主动与业主沟通确定维修内容,约定维修时间。
4.1.3如业主通过管理处报修,上门维修人员在维修结束后,应及时通报管理处维修服务已经结束。
4.2及时上门服务从接到报修开始应在15分钟内或约定时间前到达业主家。
4.3上门维修准备所有维修人员出工前必须随身携带工具箱,仔细检查箱内工具,并根据维修项目做好相应调整,做到工具齐备,箱体清洁。
4.4入户维修
4.4.1按规定门铃、叩门按业主家门铃或叩门必须统
一、规范:a)到达业主家门口先轻按门铃,如无反应则在间隔10秒钟后再按第二次,不能连续按。
b)如无门铃则应轻轻地叩门,先叩两下如无反应间隔10秒钟以后再叩。
4.4.2在隔门与业主对话时,必须说明身份和来意;
业主开门后应招呼一声'您好',取得同意后,穿上专用鞋套,在业主带领下进入维修房间,不可随意走动。
4.4.3在维修开始前,应再次询问需维修项目,仔细查看维修现场及周边状况,如有妨碍修理的物品应主动协助业主移开。
4.4.4 摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料,并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落。
4.4.5 在维修中应专心致志,保证质量,提高效率,并尽可能降低噪音,工具轻拿轻放;
严禁吃、喝、抽和收取小费。
4.4.6 维修完毕后,应对维修结果进行自检,待业主验收认可后,请业主签字。
4.4.7 按公司收费标准收费,如业主有异议,应耐心解释,不可与之争执。
同时,维修人员应主动向业主交代使用中应注意事项。
4.4.8 对未能及时完成维修的(如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等),应对业主说明情况,解释原因,取得业主的谅解和支持或说明维修计划(包括完成时间),并尽快将其解决。
4.4.9 如因各种原因确实无力完成的,应告知业主,请其另行解决。
4.5清场工作完毕后要做好清洁工作,工作前移动的物品要放回原处。
4.6离场离开业主家时应说声'如有需要尽管与管理处/维修中心联系'并向业主说'再见'。
4.7维修材料注意事项原则上所需维修材料均由业主自行购买,业主确实不便购买的,可代为购买,购买材料时,应要求供方出示质保卡,并开具发票。
4.8与管理处的通报如该次维修服务为业主通过管理处报修,当维修结束或与业主沟通后,及时将情况向管理处通报,便于及时闭环。
5记录维修单接听报修电话记录
第12篇 z物业电梯维修保养操作规程制度
电梯维修保养操作规程
1、电梯设备维修人员必须是负责电梯设备维护保养并熟知电梯设备运作原理的维修持证人员。
2、电梯维修工作必须两人同行,工作前由班长指定一人为工作负责人。
3、电梯设备维保时必须对电梯作准备性试车外并每天到机房对机械和电器设备作巡视检查。
4、工作时应穿戴劳动保护用品(鞋帽、手套等),带有低压试电笔。
5、葫芦、钢丝绳套、绳索、木方等工器具在使用前应认真检查,确认无损坏方可使用。
6、维修工在工作时应严格执行本地区《电气安全工作规程》及其它电气焊、起重吊装、喷灯使用、登高作业等安全操作规程。
7、电梯在维修保养时,不得载客或载货,必须在该梯首层放置电梯停止使用告示牌。
8、在机房维修保养时,应先断开机房电源后,才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿手巾擦机身。如必须带电作业时,应严格遵守有关规定,设专人监护,作好安全防护措施。如多台电梯共用机房,在停电电梯的电源开关把手上悬挂'有人作业,禁止合闸'的标示牌。
9、进入轿顶应合上检修开关。若在轿顶须要长时间停车维修或保养时应断开轿顶急停开关。严禁一脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿厢内长时间工作;严禁启开厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道来检查电梯。
10、在底坑应将底坑的急停开关断开或同时断开限速器张紧装置的安全开关。底坑、轿顶和机房不得同时作业,如须同时作业,作业人员必须带安全帽,轿顶、机房维修人员必须注意工件、工具不得下落,以防落物伤人。
11、操作时应由主维修人员和助手协同进行,并保持随时互相呼应。操作时如果需轿厢内人员配合进行,轿厢内操作人员要精神集中,严格服从主维修人员的指令。
12、底坑深度超过1.5米时,应使用梯子或高凳上下,严禁维修人员拉吊井道电缆线,以防电缆线被拉断。
13、严禁用机械方法或电气短路方法连接安全开关,强制运行电梯。
14、检修电气设备前,必须用有效低压试电笔检验确实不带电后,方可进行操作。
15、用汽油等清洗机件时,应注意避风、严禁烟火,防止电火花,剩油、棉丝等乱倒乱放,必须带回处理。
16、使用的移动手灯必须带护罩,并采用36伏以下的安全电压,应在机房、轿顶、底坑装设检修用低压电插座。
17、电梯维修保养注意事项:
17.1.维修保养人员不得擅自进行维修作业,维修保养时应谨慎小心;
2.检修工作未完成,需临时撤离现场时,应做到关闭所有厅门、切断电源开关17.、排除热源;必要时应设专人值守;
17.3.工作完毕后要装回安全罩及掣板,清理工具,不得留工具在设备内。
17.4.离去前拆除加上的临时短路线,所有开关恢复原状,清点工具、材料,打扫现场,摘除悬挂告示牌,电梯检查正常后方可使用。
17.5.维修保养时不得载客和载货,轿顶上不得摆放杂物。
18、每次维修保养后要做好相应的记录。
