第1篇 物业工程部突发性水浸事故处理规程制度
物业工程部突发性水浸事故处理
1、工程值班人员接到水浸情况报告后,及时前往现场查看。
2、抵达现场后,立刻检查漏(渗)水正确位置及所属水质、水源,设法制止漏水,不能制止的应立即通知客户服务中心、中控室,寻求支援,且尽量控制现场,防止范围扩散。
3、观察四周环境,渗(漏)水是否影响各项设备(如高压电力房、电线槽、电梯等),是否影响其它设施(如天花、墙身、地面等)。
4、利用沙包及可用物料堆筑,防止漏水渗入配电房、电梯井等设备,并须将电梯升上最高楼层,以免被水浸湿而使机件受损。如电梯受损应立即通知电梯维修承包商,要求维修人员30分钟到达事发现场处理。
5、如漏水、渗水可能影响日常操作、保养及可能涉及申报保险金等问题须拍照片以作日后存档及证明。
6、通知保洁人员协助清理现场积水,检查受影响范围,通知受影响业户。
方案制定人:z
第2篇 物业工程部弱电系统维护管理规程与细节要求
物业工程部弱电系统维护管理规程及细节要求
1.0目的
规范弱电系统维修程序,确保高效率、高质量地完成弱电系统的机电处员工作。
2.0适用范围
适用于物业辖区内的弱电系统的维修。
3.0职责
3.1工程部主管负责检查弱电系统机电处员工作的实施情况。
3.2组长负责弱电系统作的组织实施。
3.3弱电工负责弱电系统工作。
4.0程序要点
4.1弱电系统维护管理规程
4.1.1严格遵守系统各项运行制度、保证系统处于良好的状态。
4.1.2领班每年12月制定下年度的保养计划,并负责实施。
4.1.3在日常维修中作好防静电工作。
4.1.4对撤除的部件与端子作好记录和标贴,以防止混乱。
4.1.5对于一主一备的设备不可同时保养,以先主后备的顺序进行。
4.1.6对于红外、激光、微波等发射装置,不能用湿式清洁剂清洗,应用吸尘器进行清洁。
4.1.7各设备的元器件、参数不得随意更改。
4.1.8系统维护结束以后,将系统调试运行正常,在观察一段时间,将系统调试运行正常,填写记录表格。
4.2弱电系统维护注意事项
4.2.1应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。
4.2.2应注意安全操作:
a)确保人身安全:维修时如需带电作业(电压高于36v时),应做好相应的绝缘措施;
b)确保维修设施的安全:测量某焊点电压切忌与相邻焊点相碰;维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰,最好用绝缘板托起;注意合理放置机电处员工作以免引起意外。
4.2.3必须正确判断故障部位、故障元器件,切忌乱换乱拆、胡乱调整。
4.3基本维修方法
4.3.1观察法:
a)有无虚焊、松脱、烧焦的元器件;
b)有无异常的声音;
c)观察图象效果。
4.3.2静态测量法:
a)短路电阻测量法;
b)电流测量判断法;
c)电压测量判断法。
4.4小区组团对讲机维修
4.4.1室内听不到铃声:
a)检查主机按钮开关是否接触良好,否则应更换按钮开关;
a)检查室内分机待机转换开关是否接触良好,如接触不行则应整修处理。
b)通过上述两个部骤如仍不振铃,则应重点检查振铃放大电路,直至故障排除。
4.4.2不能对讲:
a)检查通话线是否接触良好,如不行则重新焊接;
b)检查室内分机扩音器、扬声器是否正常,如不正常则应更换。
c)检查室内分机放大电路,重点检查三极管直至故障排除。
4.4.3不能开楼下大闸门:
a)检查锁舌不见是否灵活,如阻滞则应加润滑油;
b)检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏,如时则应重新接好线头或更换电磁线圈;
d)开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件,如有问题则应逐一检查并排除故障。
4.4.4主机无电源:
a)检查轿式整流二极管有无损坏,如损坏则应更换同规格二极管;
b)检查电源变压器是否烧坏,如是则应更换同规格的变压器。
4.5可视对讲机维修
4.5.1无图象、声音,但开锁正常:
a)调节亮度电位器观察屏幕有无光栅,如油光栅则应检查室内机与门口机的图象信号连接是否接牢,则应重新接好(烫锡焊接);
b)如调节亮度电位器屏幕仍无光栅,此时应检查室内急电路板,包括震荡电路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查,直至故障排除。
4.5.2通话无声音:
a)检查听筒与室内机的界限是否牢固,否则应重新接好(烫锡、焊接);
b)调节音量电位器,如扬声器理有交流声发出,则说明室内机的放大电路有问题,室内机放大电路包括音频输入电路、牵制放大电路、攻防电路,此时应逐级进行检查直至故障排除。
4.6程控交换机维护管理规程
4.6.1程控交换机的有关维护包养工作由弱点技工负责。
4.6.2要保证交换机工作电源的供应(ups),中央空调的开启。
4.6.3值班人员巡检交换机的运行情况,如发现异声、异味、电压不稳定立即检查维修。
4.6.4未经同意,禁止修改交换机的运行参数。改动参数后,必须记录在当班日志和保养记录表上。
4.6.5配线架的配线改动后必须修改配线资料。
4.6.6维护终端平时运行是处于关闭状态,使用时再开启。
4.6.7检查或维修功能卡前必须先关闭交换机电源,带上防静电手套。
4.5.8保持机架、个功能卡、整流器、散热栅的卫生清洁工作,各连接端子连接可靠。
4.6.9当交换机发生故障而不能立即修复时,应在最短的时间内通知厂商到场维修恢复。
4.6.10所有的保养工作结束后,应测试系统是否正常,并填写设备检查保养记录表。
5.0记录
5.1监控中心设备检查
6.0相关支持文件
6.1《监控中心设备检查表》
第3篇 小区物业工程部绩效考评管理规程与细节要求
小区物业工程部绩效考评管理规程及细节要求
1.0目的
规范员工绩效考评工作,确保公平、公正、公开考评员工的德、绩、能、勤。
2.0适用范围
适用于工程部员工的绩效考评工作。
3.0职责
3.1工程部管理员负责依照本办法进行维修工的检查工作。
3.2工程部主管负责依照本办法进行管理员及维修工的检查工作。
3.3管理处经理负责依照本办法进行工程部主管、工程师、管理员和维修工的检查工作。
4.0程序内容
4.1工程部员工工作标准。
4.1.1工程部员工应符合《业主家庭设施维修管理规程》、《房屋维修管理办法》、《给水系统管理规程》、《供配电设备管理规程》、《弱电系统管理规程》、《公共设备设施维护管理规程》、《公共设备设施运行管理规程》的要求进行工作。
4.1.2工程部工程师、管理员、维修工,必须参加物业管理处的培训和达到培训要求,培训合格后上岗。
4.1.3工程部工程师、管理员、维修技工,除应严格按照本部门的标准作业进行工作外,还应严格遵守物业管理处其他相关标准作业规程的要求。
4.1.4工程部主管应按上述各项标准作业规程履行自己的职责,符合标准作业规程的要求。
4.2绩效考评评分结构。
4.2.1绩效考评中的周检、月检、抽检均按百分制进行,各种检查考评的要求详见《工作、服务绩效综合考评办法》。
4.2.2工程部管理员、维修技工的考评分值构成如下:
a)执行“操作规程”质量(满分10分)。
b)执行“运作管理标准作业规程”质量(满分10分)。
c)执行“维修保养标准作业规程”质量(满分10分)。
d)服务质量(满分10分)。
e)合理使用工具质量(满分10分)。
f)培训质量(满分10分)。
g)值班质量(满分10分)。
h)进入住户家庭维修质量(满分10分)。
i)执行公司相关标准作业规程质量(满分10分)。
j)其他质量(满分10分)
4.2.3工程部主管、工程师绩效考评的周检、月检、抽检分值构成如下:
a)岗位标准作业规程执行质量(满分10分)。
b)培训质量(满分10分)。
c)自身工作技能(满分10分)。
d)服务质量(满分10分)。
e)工作效果(满分10分)。
f)工作责任心(满分10分)。
g)处事公正性(满分10分)。
h)遵守公司其他相关作业规程质量(满分10分)。
i)团结配合质量(满分10分)。
j)道德水平(满分10分)。
4.3绩效考评扣分细则
4.3.1工程部管理员、维修技工扣分细则:
a)工程部管理员、维修技工当值工作时,违反各类设备操作规程者,每次检查每发现一
项轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2.0分;严重违规扣3-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚;
b)工程部管理员、维修技工当值工作时,违反各类运行管理规程者,每次检查每发现一
项轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减3-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚;
c)工程部管理员、维修技工当值工作时违反各类维修保养规程者,每次检查每发现一项
轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减3-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚;
d)工程部管理员、维修技工当值工作时的仪容仪表、言谈举止不符合员工服务标准者,
每次检查每发现一次一般违规,扣减相应考评项目0.5-1分;严重
违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
e)工程部管理员、维修技工当值工作使用工具时违反机电维修工具作业者,每次检查每
发现一次一般违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减4-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》给予处罚;
f)工程部管理员、维修技工不按员工培训要求参加培训或达不到培训要求,每次检查每
发现一项一般违规,扣减对应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
g)引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
h)工程部管理员、维修技工进入住户家庭进行安装维修、违反维修安装规程者,每次检
查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-3分;严重违规扣减4-10分;引起不良后果的,视情况按《行政处罚标准操作规程》进行处罚;
i)工程部管理员、维修技工不遵守公司其他相关标准作业规程,每次检查每发现一项一
般违规,扣减对应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
j)管理员、维修技工考评时,如发出同时违反两个以上考评项目的违规行为,应在对应
项目同时进行扣减。
4.3.2工程部主管、工程师绩效考评扣分细则:
a)严格按工程部所有标准作业规程进行工作,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应
考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
b)工程部主管、工程师当值时仪容仪表、言谈举止达不到员工服务标准要求者,每次检
查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
c)工程部主管、工程师安排、组织、检查不力,员工工作或本部门、本班组工作效果达
不到相关标准作业规程要求的,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
d)工程部主管、工程师不遵守公司其他相关标准作业规程,每次检查每发现一项一般违
规,扣减对应考评项目1-2分
;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
e)上述各项考评,发现违规现象(行为)时,除应在上述对应考评项目内进行扣分外,
还应同时分析造成违规的原因,如属因培训不够、不合格造成的,应同时在“培训”栏目内扣分(一般扣1-2分,严重扣3-10分);如属自身工作技能低、素质差造成的,应同时在“工作技能”栏目内扣分(标准同上);如属工作责任心不够造成的,应同时在“工作责任心”栏目内扣分)(标准同上)‘如属处事不公正造成的,应同时在“公正处事”栏目内扣分(标准同上)‘如属团结不畅造成的,应同时在“团结配合”栏目内扣分(标准同上)’如属道德水准不高造成的,应同时在“道德水准”栏目内扣分(标准同上);
f)考评时如发现违规行为同时触犯两个以上的考评项目,则应同时在对应的考评项目
中同时扣分,直至扣完对应栏目分数为止。
4.3.3一般违规、一般程度、一般情况是指偶发性的,因粗心大意引起的,或因记录签名不清、不合要求或有一定的客观因素(需经确认),造成的程度轻微不合格。严重违规、严重程度是指明知故犯引起的不合格;造成不良后果是指引起连锁反应,造成实际损害、恶劣影响或引起其他工作质量受到连带影响的结果。
4.3.4“其他”栏目是为本公司相关作业规程所未包括,或超本规程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所设置,如果未发生或未出现,该栏目考评时应当给出满分10分。
4.3.5检查、考评时,如出现《行政奖罚标准操作规程》中所列明的应受嘉奖事件,则应在视情节在正常考评完毕后在总分中追加1-20分(但总分不应超过100分),另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人进行奖励。
4.3.6奖评时受考人的行为造成的不良后果已触犯《行政奖罚标准操作规程》所列出的必须加以惩处的情形,则除在考评检查表相应栏目内扣完相应的发分值外,另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人追加处罚。
5.0相关文件
6.0记录
6.1《工程维修部管理员、技工考核表》
第4篇 某物业小区工程部亲情服务操作规程
物业小区工程部亲情服务操作规程
一、有偿服务:
1、接到客户报候电话或物业部通知后,即到现场处理。
2、到客户门口,按门铃、讲明来意、待客户同意后,才能入户。
3、入户时,穿上鞋套,主动微笑,并向业主讲:“您好,我是工程部员工,是来处理报修的故障,请问故障点在哪里”。
4、待明确故障点后,即检查并马上进行修复。工作时注意噪音控制,减轻对业主的干扰。
5、要停水、停电工作时,维修人员要向业主耐心解释,待业主同意后才能工作。
6、如需要换材料的,维修人员要向业主耐心解释材料不能再使用的原因,材料应由业主提供,若业主不能提供时,可由工程部暂时提供,但材料费用要由业主支付。
7、完成工作后,请用户验收,并请用户在维修服务单上签名确认。
8、清理好现场,向业主道别:“如有需要维修服务,欢迎来电!”
二、无偿服务:
1、配合开展对业主的亲情服务,工程部每两个月为业主免费检查和测试煤气的安全使用。
2、提前一天,与业主联系好,确定次日上门服务。
3、到业主门口先按门铃,讲明来意,待业主同意后,才能入户。
4、入户时,穿着鞋套,面带微笑,向业主解释:“**先生/小姐您好,我是工程部员工,是来帮您检查和测试煤气。”
5、工作进行中,需要移动物品,要待业主同意后才能搬动,过程中要细心。
6、工作完成后,要还原搬运过的物品,并请用户在维修服务单签名确认。
7、清理好现场,向业主打招呼:“您好,煤气检查已完成,可安全使用煤气。”然后向业主道别。
三、对业主、客人亲情服务用语要求:
a)遇到业主、客人要面带微笑、站立服务,员工应先开口、主动问好打招呼,称呼要得当。对于熟悉业主的姓氏要称呼客人姓氏。例如早上见到业主应主动称呼周先生早上好、王小姐早上好,晚上见到业主主动称呼周先生晚上好、王小姐晚上好。
b)与客人对话时宜保持1米左右的距离,要注意使用亲情礼貌用语,注意“请”字当头,“谢”字不离口,表现对业主客人的尊重。
c)对业主的话要全神贯注用心倾听,眼睛要望着客人面部,要等客人把话说完,不要打断客人的谈话,客人与你谈话时不要有任何烦躁的表示,要停下手中的工作,眼望对方,面带笑容,要有所应。
d)对客人的问询应圆满答复,若遇“不知道、不清楚”的事应查找有关资料或请示领导尽量答复客人,绝对不能以“不知道”,不清楚“作回答。回答问题要负责任,不能不懂装懂,胡乱作答。
e)说话时,特别是业主、客人要求我们服务,我们从言语要体现出乐意为客人服务。不要表现出厌烦、冷漠,应说:“好的,我马上就来”,千万不能说:“你怎么这么哆嗦,你没看见,我忙着呀”。如果不属自己服务范围,不可以讲“不知道”或“你自己去找**部门”等话语来答复业主,一定要先承诺业主,然后通知物业助理,由物业助理再通知相应部门去落实处理。
f)与业主对话时,如遇另一业主有事,应点头示意打招呼;或请客人稍等,不能视而不见,无所表示,冷落业主,同时尽快结束谈话,招呼业主客人如时间较长,应说“对不起,让你久等了”,不能一声不响就开始工作。
g)当业主提出的某项服务要求我们一时满足不了时,应主动向客人讲清原因,并向客人表示歉意,同时要给客人一个解决问题的建议或主动协助联系解决。要让业主感到,虽然问题一时没解决,但却受到重视,并得到了应有的帮助。
h)原则性、较敏感的问题上,态度要明确,但说话方式要婉转、灵活,既不违反公司规定,也要维护业主的自尊心,切忌使用质问式、怀疑式、命令式,要使用询问式、请求式、商量式、解释式的说话方式。
①询问式。如“请问――――”
②请求式。如“请你协助我们”
③商量式。如“你看这样好不好”
④解释式。如“这种情况,公司的规定是这样的”
四、对于业主的困难,要表示关心、同情和理解,并尽力想办法解决。若遇某问题与顾客有争议,可婉转解释或请上级处理,切不可与顾客争吵。另外,在对为主服务中还切记以下几点:
(1)三人以上对话,要用互相都懂的语言。
(2)不得模仿他人的语言、声调和谈话。
(3)不得聚堆闲聊、大声讲、大声笑、高声喧哗。
(4)不高声呼喊另一个人。
(5)不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。
⑹不讲过分的玩笑。
(7)不讲有损公司形象的语言。
第5篇 物业工程部工具管理标准作业规程制度
物业工程部工具管理标准作业规程
1、目的
1.1、规范工程部工具管理工作,确保工程部工具完整及各项性能完好。
2、适用范围
2.1、适用于物业公司工程部的工具管理。
3、职责
3.1、工程部经理负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购管理。
3.2、工程维护部主任负责工具的库房盘点工作。
4、程序要点
4.1、《工程维护部工具年度采购计划》的制定;
4.1.1、每年的12月15日之前,由工程维护部主任制定下一年度《工程维护部工具年度采购计划》并上报经理审批。
4.1.2、《工程维护部工具年度采购计划》应包括如下内容:
a、所需工具的名称、型号及规格、数量、产地;
b、预计费用;
c、购买时间;
d、用途。
4.1.3、工程部的工具分成两类:一类是个人使用工具,另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管,公用工具由工程部经理负责保管。工程部仓管员对所领用工具记录在《工程部个人工具领用登记表》内。
4.1.4、个人使用工具和公用工具由工程维护部主任填写《领料单》,经工程部经理批准后到仓库领取负责发放和暂时保管。
4.1.5、个人使用工具管理
4.1.6、工程部员工正式上岗时,由员工填写《领料单》经工程部经理批准后,在仓管员处领取一套个人使用工具。工程部员工个人使用工具每年只能补领一次。工程部仓管员应对员工所领工具簿记在《工程部个人工具领用登记表》内。
4.1.7、个人使用工具应加以爱护,避免违规操作损坏工具的使用寿命;
4.1.8、工程部员工个人使用工具属公司财产,严禁用作私人用途。
4.1.9、工程部员工个人使用工具丢失或人为损坏,则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具;如属正常使用损坏则可以经工程部经理批准后在仓管员处以旧换新,仓管员应做好登记。
4.1.10、员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给工程部,对于丢失或人为损坏的工具通知财务部扣发相应的钱款。工程部经理必须将员工退还的个人使用工具登记在《工具保管登记表》内,并在'备注'一栏注明'退还'字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用的工具。
4.1.11、工程维护部主任每月18号检查每个员工的个人使用工具,对于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐。
4.1.12、对于换下来的个人使用工具每半年由工程部仓管员进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内,经核实后将实际情况上报部门经理审批,经工程部经理审批后,上报物业公司总经理审批,审批后由工程部经理负责报废处理。
4.2、公用工具管理
4.2.1、员工借用公用工具或各部门之间借用公用工具,都应在工程部经理的同意下,由仓管员将借用工具登记在《工具借用登记表》上。
4.2.2、公用工具使用注意爱护,定期由工程部经理安排专人检查维修,发现公用工具损坏要及时上报工程部经理处理。
4.2.3、公用工具属公司财产,严禁用作私人用途。
4.2.4、公用工具如丢失或人为损坏,则应由借用人负责照价赔偿。
4.2.5、工具如属正常使用损坏,对于小型的(500元以下)经工程部经理确认及物业总经理批准后可以以旧换新。对于500元以上的公用工具须先由使用部门经理填写《报废工具登记表》,经工程部经理审核后上报物业公司总经理审批。
4.2.6、工程部经理工作调迁、辞工或被解雇时,工程部经理会同工程部仓管员一起对公用工具进行盘点,发现缺少或人为损坏的则应追究工程部经理的责任。
4.2.7、对于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检,检验后合格的 方可使用,否则应重新申购。
4.2.8、工程部仓管员每月25号应将所保管的工具进行一次盘点并登记在《仓管员保管工具登记表》上,对于需要补充的工具应尽快制定计划申购。
5、记录
5.1、《工具保管登记表》
5.2、《工程部个人工具领用登记表》
5.3、《工具借用登记表》
5.4、《报废工具登记表》
5.5、《工程部工具年度采购计划表》
6、相关文件
第6篇 物业工程部维修工具管理规程
物业工程部维修工具管理规程
(七)
1.0目的保持维修工具的有效、美观、整洁2.0适用范围工程部所有个人及公用工具。
3. 0管理职责3.1工作负责人:工程部主管3.2维修人员负责个人工具的管理
4.0内容
4.1工程部维修人员入职时统一领取个人日常维修用的工具及工具箱、工具包等,仓管员做好记录并存档,员工离职时交清所有工具。
4.2公用工具、仪器仪表的保管由仓管员负责,当值主管人员监管,个人工具的保管由领用人自行负责。
大型及贵重工具、仪器仪表的借用应填写借用单,使用完后及时归还。
4.2维修工具使用后应擦拭干净,保持其美观清洁,个人工具归入指定地点存放,公用工具交仓管员统一保管。
维修人员在户内面客区域维修时,不得使用外观太脏的工具及工具包。
4.3公用工具在使用过程中如有损坏,应及时报相关主管人员检修,无法修复时,应报部门负责人决定是否报损。
个人工具使用过程中如有丢失,由领用人及时自行购买相同规格的替换品。
4.4个人工具或公用工具的报损应报部门主管批准,填写《报损申请单》经财务核准后报损,并按原工具的规格、型号以旧换新。
第7篇 物业管理绿化工程接管验收规程
物业管理公司绿化工程接管验收规程
一.目的
规范绿化工程验收程序,确保绿化质量得以严格控制。
二.适用范围
适用于物业管理公司对由承包方承担的绿化工程的验收接管。
三.职责
1.主管经理负责工程验收结果审核、审核。
2.园林绿化主管负责绿化标准的实施及工程进度的跟进。
3.园艺师负责施工质量及苗木质量的把关,并报告予主管经理。
四.竣工初验
1.施工单位在苗木全部种植完毕后,向园林绿化部提交竣工报告及初验申请。
2.施工单位还应同时递交《工程绿化设计图》、《工程竣工图》、《种值更改签证》、《苗木种值一览表》等相关资料。
3.物管公司园林绿化主管、园艺师会同施工单位负责人现场核实工程竣工情况,并做好相关记录提高予主管经理。
4.在初验过程中应着重注意以下事项:
a.苗木种植种类、数量、位置是否与图纸相符;
b.苗木规格是否符合设计要求;
c.苗木生长情况及保护措施是否符合要求:
d.施工场地是否按要求清理干净;
e.所有绿化植物是否确实种植完毕,符合设计要求;
5.对初验不合格苗木,按《不合格纠正、预防标准作业规程》处理。
6.对于没有上述问题的,园林绿化主管签署初验意见,正式进入养护期。
五.养护期满复验
1.施工单位在养护期满过后,填写养护期间自检报告及养护期满复验申请报告,申请复验。
2.主管经理、园林绿化主管、园艺师会同施工单位负责人现场检验苗木养护情况。
3.合格苗木必须符合以下标准:
a.乔灌木长势良好,没有枯枝、黄叶、残叶现象;
b.乔灌木种值位置适当,高低错落有致,外形美观,造型、修剪合理;
c.乔灌木规格符合设计要求;
d.枝叶无病虫害,无蛀干害虫;
e.乔木保护措施得当,有护树架,无倒状、摇动现象;
f.无裸露土面,草坪及地被植物无杂草或杂草率小于5棵/m2;
g.施工场地无残留垃圾、余土。
4.不合格苗木及枯死、生长不良苗木限在一周内补种整改完毕。新补种部分,要从补种工作完毕起重新计算养护期。
5.对检验合格苗木及绿化项目签署复验意见及接管意见。
六.验收后的工作
1.物管公司绿化主管统计实际工程量,并连同接管意见上报物业管理公司总经理审核后并提交总经理审批。
2.将审批的验收结果及实际工程量递交开发商结算部予以结算。
3.物管公司安排人手对已接管的苗木及绿化项目加强养护管理。
七.验收后的资料整理
1.将下列资料及相关记录加以整理并归档;
a.《绿化工程合同》;
b.《绿化工程设计图》;
c.《绿化种植更改签证》;
d.《绿化工程竣工图》;
e.《苗木种植一览表》;
f.《绿化工程初验、复验表》;
g.《绿化工程预决算书》;
h.《实际工程量统计表》;
i.《绿化工程竣工报告》。
2.对上述资料均应存档公司档案室长期保管。
第8篇 金融城物业工程维修工作规程
金融中心工程维修工作规程
l、目的
使工程维修工作能有序、高效地开展,确保公用机电设施、设备正常安全运行,并得到及时的维护和保养。
2、范围
管理处的日常维修管理工作,以及设施设备的运行、检查、维修、保养。
3、运作程序
3.l运行班组运作程序
3.1.1运行班组人员负责机电设施、设备的24小时操作、监控、检查、巡视、记录,并处理一般性维修保养工作。
3.1.2值班人员必须严格安排班时间表上下班,不得擅离职守,并严格按交接班制度进行交接。
3.1.3运行班组每天向工程管理人员汇报前一天值班情况,如实反映设备运行状态。
3.1.4值班期间发生紧急情况,应采取临时应急措施,并及时向工程管理人员汇报。
3.1.5vrv空调运行人员在空调停用期间转为维修班组成员,负责对空调系统进行维修和保养。
3.1.6运行人员负责配合并协助维修人员进行设施、设备的维修和保养工作,如单独操作时,应填写《设施/设备维修保养记录》。
3.2维修班组运作程序
3.2.1对于运行班组不能完成的维修保养工作,经工程管理人员统筹安排后,由维修组负责实施,运行组配合,共同完成。
3.2.2维修班组负责按编制的维修保养计划对设施、设备进行维修保养,并负责填写《设施/设备维修保养记录》。
3.2.3维修人员按规定定期对各设备进行巡视检查,发现问题及时处理,处理不掉的应立即向工程管理人员汇报。
3.2.4维修人员负责承担日常报修(含急修)处理和业主特约维修工作.在发生突发性设备故障后,应迅速集中人员赶到现场,进行抢修。
3.2.5维修班组成员下班后向值班人员留下通讯联系方式,以便紧急情况下能及时调度。
3.3工程值班运作程序
3.3.1工程值班室平时设在班组办公室,夜间设在变配电房或中控室。
3.3.2工程值班室由管理处直接管理,工程管理人员兼职,保证二十四小时有人值守。
3.3.3负责接听并记录设备设施报修电话、设备运行状况报告和业主意见,及时通知相关人员处理并向管理处领导报告。
3.3.4负责收集维修结果的反馈信息,向管理处领导汇报。
3.3.5负责记录各运行班组上一天值班情况,并向管理处领导转报。
3.3.6在发生突发事件情况下根据管理处领导的指示下达通知,调动人员、物资,保证事件能得到及时处理。
3.4管理处主任运作程序
3.4.1根据设施设备运行状况、维修保养计划和相应材料需求,以及工器具计划,组织设备运行和维修保养计划的实施,并进行监督检查.超出权限范围的报公司批准。
3.4.2根据值班室的报告,合理调配维修力量,进行设施设备的维修。
3.4.3发生重大、紧急情况时,及时向上级汇报并根据的指示,迅速组织人员、物资进行抢修、抢救工作。
3.4.4负责维修保养工作的质量检查和员工的培训考核工作,每月组织工程管理人员和各班组长对机电设施、设备进行一次全面检查。
3.4.5负责工程对外协调联系工作。
相关质量记录:
1.《设施/设备维修保养记录》 zc-05/b03
第9篇 物业工程部对业主房屋质量管理规程及细节要求
物业工程部对业主房屋质量管理规程及细节要求
1.0目的
规范新物业的接管验收工作,确保业主房屋的质量。
2.0适用范围
适用于所有新接管验收的业主房屋。
3.0职责
3.1物业工程部指派专业人员协同业主进行房屋质量接受验收。
3.2地产公司售后服务部具体负责业主房屋质量问题的处理。
4.0程序内容
4.1接管验收的准备工作
按《物业接管验收管理规程》的第4.1条进行接管验收的准备工作。
4.2房屋硬件设施的具体验收标准
4.2.1主体结构:
a)外墙不得渗水;
b)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
4.2.2楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘贴牢固,色泽均匀一致,无明显色差。
4.2.3内墙面:
a)抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
b)块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤,色泽一致;对缝沙浆饱满,线条顺直。
4.2.4顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍。
4.2.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏。
4.2.6木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
4.2.7门、窗
a)门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;
b)门锁、窗销连接牢固,开启灵活;
c)玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;
d)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;
e)电子防盗门通话清晰,完好,无锈迹;
f)不锈钢房门表面光亮,无刮花、变形;
g)高档装饰门装饰完整。
4.2.8楼梯、扶手:
钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。
4.2.9木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。
4.2.10饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。
4.2.11油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、渗漏现象。
4.2.12电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常。
4.2.13光纤已开通,收视良好。
4.2.14开关安装牢固,开关灵活,接触良好。
4.2.15灯具安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。
4.2.16水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。
4.2.17卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象、无堵塞,排水通畅。
4.2.18给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹,流水通畅,有足够压力。
4.2.19地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。
4.2.20门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。
4.2.21防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、
4.2.22其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。
4.3接管验收遗留问题的处理
4.3.1遗留问题的登记确认:
a)对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认;
b)对业主硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《业主房屋验收单》中。
4.3.2对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同地产公司联系补齐。
4.3.3对业主硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求地产公司在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。
4.3.4对于长期解决不了,势必会影响物业管理的问题,物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给地产公司进行备录。
5.0记录
业主房屋验收单
6.0相关支持文件
6.1《物业接管标准作业程序》
第10篇 物业工程维修部防火安全操作规程制度
物业工程维修部防火安全操作规程
1目的和范围
1.1目的
本作业指导书明确了yy物业管理公司各管理项目防火安全的操作规程,加强管理区域的防火管理,杜绝火灾隐患。
1.2适用范围
各管理项目区域的防火安全控制。
2防火安全的操作规程内容
2.1全体员工必须加强安全防范意识,执行公司制定的安全管理制度,协同安防部门认真做好公司各部门安全保卫工作。
2.2各岗位人员必须严守岗位,发生事故或发现可疑情况应迅速处理上报,并负责保持好现场。
2.3未经领导批准,外来人员(包括参观学习、探亲访友、施工等人员)禁止进入电房、电梯机房、水泵房。经批准进入人员必须办好登记手续,由值班领导及值班人员等工作人员负责执行。
2.4各岗位值班人员除设备安全运行外,必须对所属机房范围进行安全检查。各级人员必须定期对所属范围进行安全检查。如发现不安全因素,及时进行整改。
2.5不得随意配制各机房钥匙,无人值班时各机房、班(组)工作场地门窗必须锁好。由水泵系统当职人员负责检查锁好楼顶水池盖,无关人员不得借用锁匙,除水泵系统当职人员外,必须经主管批准后才可开水池盖。
2.6在指定地点吸烟,烟灰烟蒂要丢进烟灰缸内。
2.7维修工作中需使用易燃材料时,应特别小心。各班组不得存放易燃油料1kg(1公斤)以上。
2.8需要动火作业时,要办妥动火作业证后方能施工,施工前尽可能排除易燃物品,施工后认真检查,确无火种后方可离开。
2.9不得随意挪动公司内消防设施,发现消防设施损坏或泄漏应及时告知保卫部、消防中心。
2.10发现火警及时报告,尽力和消防队员一道扑灭火灾。一旦公司发生火灾,工程部的首要任务是保证供水、供电;保证消防水泵、压风、排风机正常运行,并组织重要设备的保护和疏散工作。
3各系统操作方法:
3.1烟感系统:当发生火情报警时,确认楼层后,首先通知保安人员到报警层观察,同时与该层人员及时取得联系。若为火险立即按灭火作战方案处理,若为误报,请保安人员将区域报警进行复位,后将值班室内的集中报警器复位。
3.2防火卷帘门系统:当群楼发生火警时,根据失火方位及火热大小,可采取隔离法,及降落相应的防火卷帘门,值班员可根据现场报告情况遥控降落,就近人员也可击碎报警按钮降落,若以上两种情况都不能降落时(观察卷帘降落信号灯),可速派消防维修人员到当地打开锁匙开关强迫降落。
3.3排烟系统:发生火灾时,值班员遥控打开该层及其上下层的排烟阀。若失控时,通知人员就地打开该层的排烟阀,这是排烟风机自动启动,启动信号灯亮。若风机不能自动启动,速转入手动位置启动,仍不能启动时速派人到风机房内强行启动。
3.4加压送风系统:根据火灾的不同方位,迅速打开相应的加压风机,启动信号灯亮,若失控时可派人到风机房进行手动操作。
3.5消防栓系统:该系统是救火的主要设备之一,当进行该系统操作时,时刻监视该系统的消火栓报警信号。当灭火人员打碎就地的报警信号,消防中心得到该消火栓的报警按钮后,这是相应的消火栓泵自动启动,启泵信号灯亮。若不能自动启泵时,应立即转入手动位置启动,仍不能启动时,速与水泵房人员联系,或派人到泵房强行启动。
3.6花洒系统:当某层发生火灾时,失火部位的花洒喷淋头爆破喷水,该层的水流指示器动作,监控中心得到该层的报警信号。值班员观察水位信号,水位降到下限,花洒泵自动启动,相应的启泵信号灯亮。若不能自动启泵时,立即转入手动位置启动,仍不能启动时速派人到泵房强行启动。
4紧急广播遥控设备操作说明
4.1将消防控制室中紧急广播设备的搬把开关置'on'位置。
4.2按下'f1'键,'叮咚'响声后便向被选定的区域播出。
4.3按下'stop'后再按下'f2'键。当磁带机中放入有关消防疏散的磁带后,该带便将如何进行人员疏散的内容不断向预选定的区域播出。
4.4按'f3'键,此时,磁带机输出的有关人员疏散内容和消防指挥员现场指挥的信号并存同时播出。
4.5如认为磁带信号妨碍现场指挥,可按下'stop'后按两下'f4'键,于是被选定的区域中只有现场指挥员的命令可播出,其它信号一概终止,使用完毕将
4.1项中各开关全部复位。
4.6工作完毕后,时刻观察各个系统运行是否正常。
4.7火灾扑灭后,要进行事后工作,即所有系统要复位,对所有系统的设备进行检修。
4.8事故后要详细整理记录资料,总结操作经验。
第11篇 物业公司工程部人员安全操作规程制度
物业公司工程部人员安全操作规程
各特种行业的操作人员必须持国家相关上岗证方可上岗;
1、在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行.总闸必须挂有'有人工作,禁止合闸'的标志牌,或者拆除熔断丝,以防止误合闸;
2、各供电回路的操作开关,要有清楚明显的标志牌。停电时,先停负荷开关,后停隔离开关(即先用电点后供电点);送电时,先送隔离开关,后送负荷开关(即先供电点后用电点)。
3、尽可能不要带电作业。如必须带电工作时,应遵守带电作业的有关规定,采取可靠的安全措施(如要有专人监护等)。
4、严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生,应停止交接。由交班人员负责处理事故,接班人员协助。
5、机房内禁止带入火种,严禁在机房或电梯轿箱内吸烟。机房内消防器材应齐备良好。客梯因检修或保养需停机时必须确认轿厢内无乘客后,方可停机。
6、在轿箱做检修、保养工作时,除了识别故障和调试需要外, 禁止开快车。
7、在井底工作时,首先开亮井底灯,按下井底安全掣若上方有人时必须佩戴安全帽。
8、机房、井道因工作需要进行动火作业时,必须遵守动火作业规定,指定专人操作和监视,事后清理火种,严防火灾事故发生。
9、焊工(含电焊、气焊,下同)工作前,必须穿戴好工作服和防护用品,不准裸露身体,以防止烫伤或触电。
10、焊接前,还应检查工作场地周围有无易燃、易爆物,应清除或隔离后才能进行焊接。必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护。
11、开启电焊机前,应检查电焊地线是否与工件或其他导体边接,以防短路或触电。
12、焊接时,应戴好防护面罩,不得用手或其他物件遮眼,以防弧光伤眼。
13、焊接电线的截面积应根据焊接电流和所需电缆长度选用,防止电缆超载过热而引起胶皮损坏、燃烧,造成事故。
14、停放在露天的电焊设备,必须有防雨设施,下雨天禁止进行焊接作业。
第12篇 物业工程部设备综合管理规程与细节要求
物业工程部设备综合管理规程及细节要求
1.0目的
制定设备设施管理制度,确保物业管理设备管理工作的统一、完整和完善。、
2.0适用范围
适用于管理处所管理的所有设备设施综合管理。
3.0职责
3.1工程主管全面负责设备设施的综合管理工作
3.2工程领班负责本区域内设备设施的组织实施工作;
4.0程序内容
凡价值在2000元(人民币)以上的、连续使用一年以上、安全寿命周期内都需要技术管理的固定资产,都应列入工程设备档案管理。
4.1设备设施的档案建立
4.1.1对工程部管辖设备建立《设备台帐》。
4.1.2工程部对管辖设备进行设备标识和设备编号。
4.1.3所有设备应按单机单台或功率系统建立《设备卡》。
4.1.4设备台帐应和设备现行的状态保持一致。
4.1.5《设备台帐》和设备出厂原件资料工程部统一保存,工程部留复印件。
4.2档案资料管理规程
4.2.1有工程设备档案由工程部负责管理,工程档案管理人员应严格遵守公司档案管理制度和保密守则。
4.2.2各类档案应按系统分类:强电、弱点、空调、机管等,统一存放档按盒并贴上标签。
4.2.3编制档按目录,内容和档案盒外标签一致。
4.2.4外单位交来图纸由文员统一签收,并将有关图纸交各系统工程师核对实物,如图纸无误则由文员按系统归档;图纸有误,则有文员联系交图单位更正。
4.2.5档案及图纸是工程维修保养的重要依据,应妥善保存,如发现用途不明的资料应交工程师审阅确定用途。需销毁的资料应由总工程师及系统工程师组成鉴定小组研究后决定。
4.2.6借阅档案须经工程主管批准,文员登记并指定归还日期,由文员按期追还,需续借的要重新登记。
4.3设备的购置管理
4.3.1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。
4.3.2设备的购置应遵循满足服务提供需求的原则。
4.3.3设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。
4.3.4新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。
4.3.5工程部对新购设备进行清点验收、资料整理、协调安装、调试和试运行。
4.3.6验收符合要求的设备,按规定纳入台帐、设备卡片等日常管理。
4.4设备的封存停用
4.4.1连续停用6个月以上的设备,由使用部门就地封存,填写《设备封存单》。
4.4.2封存的设备应切断电源,将设备擦拭保养,做好防尘、放锈蚀处理。4.4.3表明封存设备的保管人,未经允许任何人不得拆卸零配件,以保证其完好性。
4.5设备设施的大修改造
4.5.1现行设备的运行状况、维修记录、零配件的更换等。
4.5.2大修改造的方案的论证审批,填写《设备大修改造审批单》,报物业管理处审批。
4.5.3设备大修改造竣工后,由管理处组织验收,填写《设备大修改造竣工报告单》,并观察其运行状况。
4.6设备报废处理作业程序
设备使用达到一定年限,或科技进步,或不符合环保达标要求,或因为其他原因,对现行设备不得不做报废处理。
4.6.1申请报废
a)对具备报废条件的设备提出报废。
b)注明设备详细资料,如购买日期、安装日期、投入使用日期、使用中的状况、维修记录、配件好材记录、维修成本状况等。
c)提出报废理由。
d)设备能耗过大,或环境污染严重,国家规定应以淘汰的产品。
e)已超过设备规定使用年限,损坏严重,维修费用过高,大修以后设备使用性能仍不能满足要求。
f)设备屡屡发生故障和事故,存在比较严重的不安全因素,且在经济投入上不宜大修和改造。
g)因自然灾害,事故损坏,修理费用接近或超过该设备的市场价值。
4.6.2鉴定
a)工程部按报废设备的规定对设备进行技术鉴定。
b)财务部对设备报废的经济合理性进行审核。
4.6.3审批
公司根据实际需求和工程部、财务部的鉴定审核意见批复。
4.6.4撤消台帐
批准报废的设备,工程部撤消设备台帐。
4.6.5报废处理
a)需新用设备替换的在用设备,待新设备投入使用后再进行报废。
b)批准报废的在用设备,在保证安全的前提下运行,不再进行大修。
c)可转让的设备作价转让。
d)不可转让的设备,将可利用的零部件拆下留用,其余部分做废品处理。
5.0相关文件
6.0记录
6.1《设备设施台帐档案表》
6.2《设备卡》
6.3《设备购置审批单》
6.4《设备封存单》
6.5《设备计划大修保养审批表》
6.6《设备大修保养验收表》
6.7《设备报废申请表》
