第1篇 房屋维修工作规程
1.目的
确保维护、维修工作的正常开展,规范维修工作程序。
2.适用范围
适用于各管理处的房屋维修维护工作。
3.内容
3.1从事维修工作的人员需接受岗前培训。管理处负责岗位培训工作,专业技术培训除公司组织的技术培训外,还应参加行业有关培训。
3.2维护维修人员每日定时对公共设施设备进行巡查。对即时可以处理的维修项目应即时维修,对不能及时维修的项目作详细记录,填写巡查记录表,并及时上报领导跟进处理。
3.3工程主管负责制定公共设施设备及房屋维护保养计划,根据计划及时对设施设备及房屋进行维护维修保养。
3.4公共设施设备维护,维修费用在100元以上报管理处主任审批;100元以下维护维修保养费用由工程主管自行决定,并做好维护维修保养记录。
3.5维修人员接单后,根据维修或保养内容,到材料仓库按程序领取相关材料。3.6设施、设备维修或保养现场应根据实际情况设置警示牌及围护措施,防止行人误入维修区;高空作业应做好安全措施,必要时应派专人监护。
3.7对维修或保养将直接影响小区业户正常生活、工作秩序的应提前一天发通告知会业户。
3.8项目维修或保养工程结束应在维修单上注明完成情况及消耗的材料情况,以便核算维修或保养的费用。
3.9工程结束,维修或保养人员应收回现场警示、围护,并将维修单交维修管理员,维修管理员到现场检查验收,不符合要求的应尽快要求返工。
3.10维修管理员对维修或保养所用材料进行核算,分别按管理费支付或本体维修基金支付或业户分担,报管理处主任审批后,将维修单转财务内勤做帐。
3.11每月公共设施、设备维护、维修、保养应分类装订归档,并进行工作总结。
3.12因维修人员主观故意造成维修工作迟滞而影响业户正常生活,引起业户投诉的,经查实即根据《维修人员违规处罚制度》处理。
3.13因维修人员玩忽职守,对维修任务敷衍了事,不负责任而造成维修质量低劣引起业户不满,经查实除维修人员立即向业户道歉并返工,赔偿所造成的损失外,并根据《维修人员违规处罚制度》处理。
3.14利用职务之便敲诈勒索、吃拿卡要、肆意刁难业户者,一经查实,即时开除处理。
4. 记录 无
5. 附件
5.1《日常报修运作流程图》
第2篇 zz园区房屋维修标准工作规程制度
园区房屋维修标准工作规程
1.目的
明确房屋维修标准,为维修人员、维修检验人员提供指引。
2.适用范围
适用于工程部、各管理处的房屋维修。
3.内容
3.1主体工程
屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的,应加固、补强或拆换;不合理的旧结构、节点,若影响安全使用的,大修时应整修改做;对钢筋混凝土构件,如有轻微剥落、破损的应及时修补;混凝土碳化产主裂缝、剥落、钢筋锈蚀严重的,应通过检测计算鉴定构件承载力,采取加固或替代措施,达到绝对安全的标准。
3.2装修工程
a.门窗修缮后应牢固、平整、美观、开关灵活、接缝严密、不松动。门窗开关不灵活、松动、变形、腐烂的,应修理更换,小五金应修换配齐;大修时,内外玻璃一次配齐,打好玻璃胶;门窗损坏严重、无法修复的,应更换。更换的门窗应与原门窗一致,满足使用要求,表面颜色一致,平整美观。
b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修,属一般损坏的,就原样修复;严重损坏的,应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下,用其他材料代用更新。
c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的,应修复。
3.3楼地面工程
a.木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的,可修复;损坏超过25%以上或缺乏材料时,根据业户要求可改做相应标准的高级地板,使业户满意为止。
b. 普通水泥地面起砂、空鼓、开裂,应拆补、修补或重做;水磨石或块料地面损坏的,应尽量修复,实无法修复的,应改做相应标准楼地面。达到表面光滑、平整,达到表面光滑、平整。
c. 面砖地面损坏、破碎、高低不平的,应拆补或重铺,室内潮湿严重的,可增设防潮层或块料地面,达到使用要求,颜色一致无空鼓,缝口整齐。
3.4屋面工程
a.屋面结构有损坏的,应修复或拆换;不稳固的应加固;如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重,按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建,达到不渗漏,不空鼓,平整美观。
b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落、水管等损坏渗水时,应修复;损坏严重时应翻做,保证不渗漏,达到原设计标准。
c.女儿墙、烟窗等屋面附属构件损坏严重的,在不影响使用和市容的条件下,可改修或拆除,但必须做好防水层,保证不渗漏,表面平整美观。
d.钢筋混凝土平屋面渗漏,应找出原因,针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层;结构损坏的应加固重做,达到使用要求。
e.玻璃天栅损坏漏水的,应修复,损坏严重的可翻修,但一般不重新做。
f.屋面上原有隔热保温层损坏的应修复,达到使用标准。
3.5 饰面工程
a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的,应原样修复;损坏面积过大的,可全部铲除重做,重做时,在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下进行,保持表面平整、光滑、美观。
b. 外墙勒脚损坏的应修复,达到表面平整、光滑、美观。
c. 内墙饰面起壳、开裂、剥落的,应修复;每面墙损坏超过一半以上时,可铲除重抹;原无踢脚线的,可加做踢脚线;各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予修复;因室内外高差等原因,引起墙面长期潮湿,如有必要,可加作防水层。完全修复后,应保持房间整体颜色一致。
d. 天棚损坏:抹灰层松动,有下坠危险的,须铲除重抹;原线脚损坏的,按原样修复;损坏严重的复杂线脚,应全部铲除后,原样修复或适当简略,保持与墙面颜色一致,光滑美观。3.6油漆粉饰工程
a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的,应周期性地进行保养,上述木构件整件或零件拆换应油漆,保持颜色一致,光滑美观。
b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件,其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀,应先除锈,再刷防锈涂料或防锈漆,然后刷其他面漆;钢门或各类铁件油漆保养周期一般为3-5年。
c.木地板原油漆脱落的,根据业户要求进行维修或应重做,保持表面平整,光滑美观,使客户满意。
d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新,其用料应采取新型涂料,如胶白等;高级抹灰损坏应原样修复,保持表面平整,光滑美观,颜色一致。
e.高层建筑外墙原油漆损坏的,应修复,其色泽必须与原建筑保持一致,保证外墙美观。
4.记录 无
5.附件 无
第3篇 小区房屋设施养护维修管理规程制度
小区房屋设施养护维修管理规程
1、工作目标
定期对房屋进行养护和修缮,保持或恢复其使用功能。
2、工作职责
3、工作指引
3.1一般性的修缮
3.1.1更换水表
a)关上水表前第一个阀门,排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈,如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去;
b)安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致;
c)维修结束后,打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常;
d)维修人员会同大厦事务部做好用户新启用水表底数记录。
3.1.2更换电表
a)断开电源拆下电表,确认电表已经失灵时,可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装,安装时注意进出线接法正确;
b)安装结束后合闸试电,保证用户用电设备使用正常,电表转动正常;
c)维修人员会同大厦事务部做好用户新启用电表底数记录。
3.1.3维修开关
a)分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因;
b)如果是短路故障,首先将空气开关置于'off'位置,用万用表(兆欧表)检查线路,查出故障点后给予排除。
c)经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时,必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。
d)如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏,在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。
3.1.4灯管、白炽灯的维修
a)切断电源、取出白炽灯,如果灯丝已经烧坏断,可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去,试电查看是否正常;
b)灯管不亮可先检查启辉器,如损坏可更换新的;试电检查如不亮时,取出灯管并更换同规格、同型号的灯管,再次试电检查,如仍不亮时可检查接线和镇流器,查出故障立即排除,恢复正常照明;
c)其他情况造成的灯不亮情况,可参见3.1.3、3.1.5进行处理。
3.1.5 线路检测
a)线路停电检修应及时通知用户;
b)用户开关烧坏的处理根据3.1.3维修开关进行处理;
c)电表损坏的维修根据3.1.2更换电表进行处理;
d)进户接线端子接触不良可先切断电源,将接头紧固;
e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查,找出故障原因并及时处理;
f)当确认故障排除后方可送电。
3.1.6门铃维修
a)无电情况时可更换新电池;
b)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理;
c)因线路短路问题造成的故障,用万用表(兆欧表)检查线路找出故障点并及时处理。
3.1.7插座无电
a)由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户;
b)插座接线端子松动,可拆开插座板紧固接线头后重新安装,检查试电情况;
c)线路短路造成的停电根据3.1.6e)进行处理。
3.1.8水龙头漏水
a)关闭户内水阀门,拆卸下水龙头并检查出故障点;
b)根据用户需要,更换破损的胶圈部件或更换新水龙头;如因水龙头有砂眼漏水的,必须更换新的水龙头;
c)打开水阀门检查水龙头是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。
3.1.9马桶不通
检查堵塞的原因,用马桶抽子或疏通机进行疏通,使其排水畅通。
3.1.10洗脸(菜)盆堵塞、漏水
a)检查存水弯管,取出杂物。如仍不通畅,可用竹篾,铁丝或疏通机对下水管道进行疏通,排除故障后试验排水情况,使其排水畅通;
b)检查盆体与下水管接口,查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处,待胶干后试水检查,保证无漏水现象。
3.1.11浴缸堵塞、漏水
a)如管道堵塞根据3.1.10a)进行处理;
b)浴缸缸体漏水应建议用户更换,如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理,待修理部位干燥后试水,检查有无再漏现象。
3.1.12部分楼层停水
a)查明停水的楼层后先关总阀,拆开支阀,并将滤网清洗后重新装上;
b)市政或其他维修造成的停水应通知用户,并作解释。
3.1.13疏通地漏
同3.1.9处理办法。
3.1.14修门窗
a)检查门窗附件有无损坏、不全,进行更新或补装;
b)清除门角和窗轨道的杂物,对门合页和窗轨道注油;
c)更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。
3.1.15换锁
拆下坏锁后先检查是何处坏,如能修理及时修理,无法修理好的可通知用户更换新锁。
3.2非一般性的维修
委托专业维修公司进行。
3.3时间要求
a)接到《维修单》后立即安排人员进行处理,无特殊情况时不超过25分钟,一般性维修不超过7小时,较困难复杂的维修要求72小时完成(工艺技术要求特殊的除外);同时应向用户解释原因;
b)能性维修,以恢复其原有功能为准,外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差,高低不平现象;
c)维修时应尽量满足用户的合理要求。
3.3维修工作的检查
a)机电主管每周将《维修单》整理一次,以检查服务的及时性和用户的反映,对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因,并采取纠正措施。
b)大厦事务部根据《维修单》对用户进行回访,收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息,管理处经理对维修工作进行相应检查。
4、质量记录
4.1《回访工作规程》
4.2《房屋(设施)养护计划》qr/gr-057
4.3《房屋(设施)养护记录表》qr/gr-057
4.4《不合格/纠正预防措施报告》qr/gr-101-1
4.5《维修单》qr/gr-064
5、参阅文件、资料
第4篇 房屋本体公用设施维修规程制度
1.0目的
1.1本指导书规定了房屋本体公用设施的维修方法,使需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观,延长使用寿命,确保正常运作状态,方便业主(住户)。
2.0适用范围
2.1本指导书适用于房屋本体公用设施的维修。
3.0职责
3.1楼宇管理员、工程组、保安队负责房屋本体公用设施的巡查。
3.2工程组负责对房屋本体公用设施的维修;对不能解决的问题报工程部组织维修。
3.3工程组组长负责对维修工作的检查、监督。
3.4服务中心负责与开发商或业主委员会的协调。
4.0工作程序
4.1维修原则
4.1.1坚持经济、合理、安全、实用的原则,在保证使用功能和正常运作的前提下,注意节约维修材料。
4.1.2修理及更改配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。
4.1.3为业主(住户)提供方便的原则。
4.2 各项维修项目的标准
4.2.1地基基础
4.2.1.1如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。
a)将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除;
b)用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位,并在勒脚上口作成斜坡,以利泄水。
c)恢复勒脚饰面。
4.2.1.2如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。
a)如不严重,应做好巡查和记录;
b)如有扩展趋势,应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。
c)如情况严重,应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定,并书面报公司主管领导。
4.2.2梁、柱、板主体
4.2.2.1露筋
a)将露筋部位的松散层凿除,并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉;
b)用钢丝刷清洁干净;
c)充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。
d)用高标号水泥砂浆修复,如有需要还需按要求恢复饰面。
4.2.2.2有裂缝
参考《室内维修规程》中4.2.20项“楼板裂缝”维修程序进行维修。
4.2.2.3有孔、洞。
a)将孔、洞周边已松散砼凿除,并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉;
b)用钢丝刷等有效的工具彻底清洁孔、洞;
c)充分喷水湿润孔、洞内壁;
d)如小孔、洞,则先涂刷一道素水泥浆,然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光,如果孔、洞大,则在涂刷完一道素水泥浆后,用比原先(梁、柱或板)的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满,并养护好。
e)按原标准做好饰面。
4.2.2.4破坏情况较严重(如变形、裂缝程度已超出规定范围)。属于此种情况时,应立即通知开发单位,请有关专业技术人员到场鉴定后,作出修缮或加固方案,再进行修复。
4.2.3墙体
墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后,表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀,以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定,裂缝不再发展时进行(如:地基基础沉降还在发展时,一般先做地基、基础加固处理,后做砌体裂缝等的维修)。
4.2.3.1裂墙
a)先将裂缝周边的饰面凿除,并将砌体已松散层凿至结实层,凿槽成外八字形;
b)用钢丝刷扫清槽内杂物,然后充分喷水湿润;
c)均匀的涂刷一道素水泥浆;
d)再用比砌筑砂浆高一个强度等级1:3水泥砂浆填缝、抹平;
e)用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。
4.2.3.2砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。
a)先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉,并清扫干净浮动灰、土;
b)充分喷水湿润破损面;
c)用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌(注意所用砌块应先充分湿润)。
4.2.3.3墙体室外饰面缺损。
a)将缺损饰面及其周边松散层一并凿除;
b)用钢丝刷清扫干净浮动灰、土;
c)充分喷水湿润破损面;
d)均匀涂刷素水泥浆;
e)用1:3防水水泥砂浆填平,然后修复饰面。
4.2.3.4墙体室内饰面缺损
a)同4.2.3.3的a)、b)、c)、d)。
b)用1:3水泥砂浆填平,然后修复饰面。
4.2.3.5外墙渗水
a)外装修的分隔缝未做二次处理面引起渗水的,应先将缝清洁,然后用水泥砂浆重新嵌补密实,并勾成向下卸水斜缝;
b)窗台处渗水,应将窗台拆除重新砌灰,内外留有卸水坡度,窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝,并用水泥砂浆填实;
c)在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理,具体做法为:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网络布和四道氯气丁建筑防水胶涂贴,再用机械喷涂(或人工涂刷)1:0.5水泥砂浆面层;
d)外墙渗水面积较大时,先将饰面铲除,然后涂1-2道胶质防水涂料,在最后一道胶未干时,即用水泥砂浆按平,再修复饰面;
e)墙、板接通处渗水,可用预制氯乙烯胶泥嵌缝,先开凿然后清理板缝,用喷灯加热板缝和胶泥条,边嵌边加热,最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。
f)用氯丁防水胶在室内修补,将渗水处的内饰面层铲除,范围比渗水部位的周边扩大10-15cm,将墙面和缝隙清理干净,用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝,然后再用水泥砂浆粉刷基层,在基层上涂刷2-3道氯丁胶,在最后一道胶未干时,用水泥砂浆按平,再修复饰面
。
4.2.4顶棚
参照《室内维修规程》中“顶棚抹灰层(饰面)脱落”维修程序进行维修
4.2.5楼梯间
4.2.5.1踏步缺损
a)将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层;
b)用钢丝刷清扫干净浮土;
c)充分喷水湿润;
d)均匀地涂刷一道素水泥砂浆;
e)用1:3水泥砂浆做好基层,再修复饰面。
4.2.5.2栏板缺损
如为砼或砌块栏板,可参照4.2.2和4.2.3相应的程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板,维修程序如下:
a)如不能修复,应及时更换新配件;
b)使栏板、梯板、扶手连接牢固;
c)修复栏板饰面(如:油漆、乳胶漆等)。
4.2.6门、窗。
参照《室内维修规程》中有关4.2.11“维修门窗”维修程序执行。
4.2.7屋面避雷设施。
4.2.7.1锈蚀。
a)用砂纸除锈;
b)均匀涂刷两道红色防锈漆一道银漆,每道漆之间要间隔一段时间,以上一道漆干为准;
c)如锈蚀特别严重,应将该部分更换,并用电焊连接,刷上防锈漆。
4.2.7.2连接部位断开。
a)除锈清洁后,焊接牢固;
b)刷两道防锈漆。
4.2.8屋面隔热层、防水层。
4.2.8.1隔热层缺损:及时更换,用1:3水泥砂浆嵌缝。
4.2.8.2屋面漏(渗)水(刚性屋面):
a)用胶泥或油膏处理平屋面板或屋面产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水;
b)纵横泛水渗漏,可在泛水处填三层干油毡,用聚氯脂嵌缝进行处理;
c)出屋面管道漏水,先将管道四周清洗干净,再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、pvc胶泥等。
d)檐沟处漏水,可用密封材料在滴水处嵌缝,檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏,也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。
4.2.9水池
4.2.9.1渗漏。
a)先将水池四壁清洗干净;
b)做一布四胶防水层(或其他材料防水层),外涂一层水泥防水层,再用1:3水泥砂浆做保护层。
4.2.9.2水池检修口、通风孔盖缺损。
a)应立即维修,并加锁;
b)刷两道防锈漆,并定期检查。
4.3 报修程序:
保安队及除工程组外其他人员对巡查中发现房屋本体公用设施损坏,及时通知服务中心,由服务中心通知工程组组织维修。维修完成后,由维修人员记录在《公共设施(设备)维修记录表》上,管理处组织有关人员验收,合格后在《公共设施(设备)维修记录表》上签名。《公共设施(设备)维修记录表》由工程组负责保管,按规定每月交档案管理员归档。
4.4每年初,工程部应将房屋本体公用设施(设备)的大、中修及更新改造计划呈总经理助理审核、总经理审批,报开发商(或业主委员会)审批后,再组织进行维修。
5.0引用文件和记录表格
5.1 《室内维修规程》
第5篇 园区房屋维修标准工作规程
1.目的
明确房屋维修标准，为维修人员、维修检验人员提供指引。
2.适用范围
适用于工程部、各管理处的房屋维修。
3.内容
3.1主体工程
屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产主裂缝、剥落、钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施，达到绝对安全的标准。
3.2装修工程
a.门窗修缮后应牢固、平整、美观、开关灵活、接缝严密、不松动。门窗开关不灵活、松动、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换。更换的门窗应与原门窗一致，满足使用要求，表面颜色一致，平整美观。
b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，就原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。
c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。
3.3楼地面工程
a.木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的，可修复；损坏超过25%以上或缺乏材料时，根据业户要求可改做相应标准的高级地板，使业户满意为止。
b. 普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨 石或块料地面损坏的，应尽量修复，实无法修复的，应改做相应标准楼地面。达到表面光滑、平整，达到表面光滑、平整。
c. 面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或块料地面，达到使用要求，颜色一致无空鼓，缝口整齐。
3.4屋面工程
a.屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建，达到不渗漏，不空鼓，平整美观。
b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时应翻做，保证不渗漏，达到原设计标准。
c.女儿墙、烟窗等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除，但必须做好防水层，保证不渗漏，表面平整美观。
d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的应加固重做，达到使用要求。
e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不重新做。
f.屋面上原有隔热保温层损坏的应修复，达到使用标准。
3.5 饰面工程
a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下进行，保持表面平整、光滑、美观。
b. 外墙勒脚损坏的应修复，达到表面平整、光滑、美观。
c. 内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加作防水层。完全修复后，应保持房间整体颜色一致。
d. 天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略，保持与墙面颜色一致，光滑美观。3.6油漆粉饰工程
a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆，保持颜色一致，光滑美观。
b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为3-5年。
c.木地板原油漆脱落的，根据业户要求进行维修或应重做，保持表面平整，光滑美观，使客户满意。
d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复，保持表面平整，光滑美观，颜色一致。
e.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽必须与原建筑保持一致，保证外墙美观。
4.记录 无
5.附件 无
第6篇 物业辖区房屋维修服务规程制度3
物业辖区房屋维修服务规程(3)
五、水的维修
(一)、楼上水漏到楼下
1、检查楼上何处漏水下来,如是浴缸下水管堵塞而漏水,应及时疏通;如是马桶漏水,应及时检修楼上马桶,其它地方漏水,都应及时处理。
2、维修完毕后48小时跟踪查看,看是否还有其它地方漏水。
(二)、个别楼层停水
1、先查清停水位置,关闭总阀,用工具拆开支阀,取出滤网,清洗滤网后,装回滤网和支阀,打开总阀供水。
2、做好跟踪,检查各住户是否有水。
(三)、维修墙内水管
1、先查找原因:关好室内所有用水阀门,查看水表是否转动,如转动说明墙内水管破漏。
2、维修时先关水表前的总阀,后打通漏水处墙面瓷片,取出破漏水管。
3、装入新水管。
4、打开总阀后看是否漏水,如无漏水,补好水泥,再重新贴上瓷片。
5、维修完毕,关闭房间内所有水阀门,看水表是否转动,并作24小时跟踪检查。
(四)、水龙头漏水
1、检查漏水情况,拆下水笼头,检查内芯栓,如是内芯断裂应更换内芯。
2、如果是内芯橡皮过小或破损,应更换。
3、如果是水笼头自身有沙眼而漏水,应更换水笼头。
4、维修后,应反复开关水龙头数次,使其开关自如。
(五)、开关、接头漏水
1、检查开关,接头何处漏水,如有破损情况,应及时检修。
2、修不好,要及时更换开关或接头。
3、维修完毕后,水管加压,反复开关数次,看是否漏水。
(六)、洗脸(菜)盆漏水
1、先检查何处漏水,如果是存水弯头管处漏水,应马上检修此处,先拆下存水弯管,检查两接口处是否有破损情况;如有必要,则更换弯管,或用水中
胶和生胶带密封接口破损处,以达到不漏水为止。
2、如是软管断裂、漏水,应及时更换软管,并把接头处接好。
3、如是水龙头(水咀)或接头漏水,检查水龙头(水咀)或接头处是否有破裂损坏情况,如有破裂损坏情况,应及时换上新水龙头(水咀)或接头,并用生胶带密封此处。
4、如是台式盆四周漏水,应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。
5、在维修完毕后,放水试漏,以达到不再漏水的目的。在水泥凝固以后(约需四小时),再在周围泡水检验。
(七)、洗脸(菜)盆堵塞
1、先用抽子试通,不通时再查明堵塞原因。
2、取下存水弯倒掉杂物后,装好存水弯。
3、如再不通则打开检查口,用铁线勾出存水弯内的脏物。
4、用疏通机疏通,再用水试通直至通畅为止。
5、用大水试排水管,如果流水顺畅则说明已疏通好;如果去水较慢则说明仍堵塞,更换排污横管。
(八)、马桶堵塞及漏水
1、堵塞
(1)首先用胶吸泵吸5次以上,然后用大水(用水通倒水)试座厕是否去水顺畅,如顺畅则表明以疏通好;如仍去水满则按2步骤进行。
(2)如堵塞严重则应拆开座厕疏通:
①先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷,如有缺陷则应向住户说明情况并征得住衣的同意后方可动手拆坐厕;
②剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥,抬开坐厕;
③如果坐而座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐而座周围的地砖;如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母,然后才抬开坐厕;
④反冲坐厕并用铁线勾出坐而s形存水弯头内的脏物;
⑤用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管;
⑥用大水试排污管,如果流水顺畅则重新装回坐厕;如果仍堵塞,则更换排污横管。
2、漏水
a.先检查漏水情况:如是出水口漏水,应先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺丝,取出马桶,查看连接件及胶泥圈是否完好,如有损坏应立即更换;装上马桶,装好水箱,上好螺丝,用白水泥密封马桶的四周(三小时后可以使用)。
b.维修完毕后,放水看是否漏水。
(九)、浴缸堵塞和漏水
1、堵塞
a.如堵塞部位在室内,则用疏通机疏通,再用水试通至正常为止。
b.如堵塞部位在室外,则取下窗花,系好安全带出到室外,打开检查口取出杂物,用水试通直到正常。
2、漏水
a.如排水管漏水,打破瓷片,取下排水管重新安装,试水后不漏为止。
b.维修完毕后,打开水龙头往浴缸内放水,查看是否排放。往浴缸内放水到一定水量后,存放5分钟再排放,查看相关位置有无漏水。
(十)、疏通地漏
1、先用抽子试通,若不通则打开检查口检查,清理杂物。
2、仍不通时再使用疏通机疏通直至通畅为止。
3、用水试通到正常使用。
(十一)厨房/卫生间查漏
1、确认室内给排水管的走向,并仔细查看具体渗漏部位。
2、关闭室内所有用水部位(包括坐而水箱),查看水表是否转动,如不转动则说明给水管不漏水;如果水表转动说明给水管漏水。
3、用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听,如听见水流声则说明此处漏水;如没有听到水流声则应另移一处,直至找到漏水处。
4、排除给水管漏水故障后如果仍漏水,则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖,挖掉地砖下面的泥沙,让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水,直至查出漏水的卫生器具。
5、卫生器具一般情况下是接头漏水。如切砖机切开漏水卫生器具的接头,如接头漏水则应重新安装好接头,如果接头不漏水测肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。
(十二)排水排污横管安装
1、用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。
2、用塑料纺织袋运走碎的地砖、水泥砂浆。
3、铲尽排水排污管上的泥土。
4、取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。
5、平整夯实装排水排污横管的基础。
6、排水排污管就位(此时应注意到排水排污管应按5%的坡度坡向排水排污立管)。
7、从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管:
①如是铸铁管接头则应先向
接口内加压麻丝,然后再加压半干的水泥,接口应全部塞满;
②如是pvc胶管接头则直接用pvc胶粘结,注意接口应注满pvc胶水。
8、排水排污管全部装好后,用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装;如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实,夯实时应注意装管部位的用力不能太大。
(十三)水管或配件破裂漏水
1、给水管漏水
①迅速关闭供水阀与循回阀。
②镀锌钢管原则上不允许焊补,尤其是生活饮用水管,尽量避免焊补,可更换新管。
③ppr管采用热熔技术进行修补。
2、阀门漏水
①阀门压盖破裂,更换新压盖,也可用铸铁焊条焊上。
②阀门铰或销断落,重新更换装上阀门铰或销。
③阀门破裂,重新更换新阀门。
3、接头漏水
①软接头漏水:则先关闭水阀,裂缝填料后加固并尽快更换。
②三通、直通漏水:需更换或补焊。
3、喷淋管破裂漏水
①当喷淋头破裂时,迅速切断稳压泵电源和关闭供水阀门。
②通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。
③搬迁现场的物品避免水泡。
④更换新喷淋头。
⑤若无备用喷淋头,可先用堵头堵塞待材料购回时再更换。
⑥更换后试水,该点应无漏水。
⑦并通知消防中心值班解除该回路的水流指示器信号。
⑧记录事件的原因和维修结果。
4、下水管渗漏或破裂
①铸铁管有砂眼应焊补,
②pvc管渗漏,宜对接头重新填料后进行紧固;如破裂应更换新管。
六、维修电器
注:住户电器一般以住户送外维修为主(以下为修热水器为例)。
1、热水器不出火
a.看是否气源关闭。
b.关气、取盖、检查打火器。
c.查找原因后修好。
d.装盖、装手柄。
e.开气打火正常使用。
2、不出热水
a.先关冷水, 检查热水阀门。
b.如阀门内芯坏换阀门芯。
c.装入新阀门内芯后。
d.打着火后先开冷水阀门,后热水阀门看是否有热水出来。
e.如无热水出来, 在关好所有阀门后,再拆开热水器清洗过滤网。
第7篇 物业辖区房屋维修服务规程制度2
物业辖区房屋维修服务规程(2)
二、修理门窗
1、检查门窗的附件是否齐全。
2、检查有无配件损坏。
3、更换配件。
4、将门窗反复开启数次,检查是否有异声及不灵活之处,以达到开关自如的目的。
5、提请用户注意:
a.需定期往转动部分加油。
b.如门窗有损坏,不要轻易动,以免发生不必要的意外。
三、换锁(木门、铁门)
1、拆下门锁,检查锁坏在何处,如能修理,及时修理,如锁不能使用即更换新锁。
2、锁装上后,查看锁盖与锁孔是否配合紧密,反复开关,查看是否灵活。
3、提醒住户不要用匙乱扭锁,防止锁内部件损坏,造成无法使用。
四、电的维修
(维修人员排除故障在确认线路完好后,方可恢复送电。)
(一)、配电室开关故障
(此项维修适用于抽屉式低压开关故障的维修)
1、分析原因:低压开关跳闸或烧坏,可能由以下原因造成:
①因控制线路出现短路现象,导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时,空气开关烧坏。
②因控制线路过载,开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时,空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流,引起触头严重发热烧蚀损坏。
2、维修程序:
a.针对①的情况,先将抽屉上的空气开关置于'off'位置,再将电源两侧的断路器置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路负荷情况下),然后将开关抽屉抽出来,用万用表检查线路,查找短路故障点,排除故障后再检查开关抽屉内的所有电气保护元件是否完好,保护元件动作的整定值是否满足设计要求,最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器,恢复正常送电。
b.针对②中的情况,如果是开关跳闸,先将电源侧的断路器置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路情况下),然后将开关抽屉抽出来,用万用表检查线路,确线路无故障后,将开关抽屉复位,恢复正常送电,然后用钳型电流表测试三相负载电流(或通过柜上的电流指示仪表观测),看是否超过设计要求;如确认为是由于线路过载造成开关跳闸,需将此线路负荷减少;如空气开则关烧坏或接触器触头烧蚀损坏,则需更换同一技术规格的元件后,方可恢复正常送电。
3、验电:线路送电后,看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。
(二)、住户家中无电
1、分析原因,住户家中没电可能由下列几种原因造成:
①线路停电检修。
②用户总开关烧坏。
③因住户使用的电器设备内部故障,或线路短路致使保护控制开关跳闸。
④进户线与接线端子接触不牢。
⑤电度表烧坏。
2、维修程序:
a.若属①中的情况,应向住户说明停电的原因。
b.针对②中的情况,首先断开电源开关,检查住户用电设备及使用现场,看线路是否出现短路、负荷太大超过电源保护开关容量、接线端子接触不良长期过热烧坏所致。将住户房内用电设备从插座上的插头拿下来,将所有照明开关都断开,用万用表检查线路、导线的绝缘情况。若线路完好,则查看接线端子上的接线是否牢固,最后更换电源开关,将负荷按线路允许的额定容量接到电源上,恢复正常供电。
c.针对③中的情况,首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下(或将照明开关断开),用万用表检查电源线路是否正常,然后合上保护控制开关,逐一将电气设备接到电源上,直至找出故障跳闸原因并解决。
d.针对④中的情况,断开电源开关,将接线端子上的线接牢固,再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。
e.针对⑤中的情况,首先查看电度表参数是否符合用电线路规定,其次
检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏,可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表,否则将按照以上原因继续查找故障点。
3、验电
当故障排除后,确认线路完好时,方可送电,并用万用表测量电压是否正常。
(三)、插头无电
1、分析原因:插座无电可能由以下原因造成:
①由于外界因素引起的人为停电,如检修线路操作。
②由于用电设备内部故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间,造成线路短路;或因该插座电源线路超负荷时,致使保险丝熔断或自动开关跳闸。
③因为频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动,接触不良。
④线路出现断线。
2、维修程序:
a.针对①中的原因,可告诉用户现在是在停电检修线路。
b.针对②中的情况,首先了解住户使用的现场情况,然后断开相应回路的电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,再更换保险丝或将自动开关合上,恢复送电。若线路超负荷,可告知住户及时处理。
c.针对③中的情况,先断开此回路电源开关,将插座重新接线,确认接线
线牢固可靠后,方可送电。
d.针对④中的情况,先断开此回路的电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,故障排除后方可送电。
3、检电:插座线路送电后,用电笔验电,再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。
(四)、住房门铃不响
1、分析原因:门铃不响可能由以下原因造成。
①电池使用时间过长,电力不足。
②因电源极板受空气侵蚀生锈,或被电池中渗漏出的电解液腐蚀,而使门铃断电,铃不响。
③线路问题造成铃不响。
④门铃开关接触不良。
2、维修程序:
a.针对①中的情况,则需换上新电池。
b.针对②中的情况,则取下门铃盒,用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉,调整电源极板,使其与电池接触良好。
c.针对③中的情况,则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障,需修理或更换,排除故障后,方可恢复门铃的正常使用。
d.针对④中的情况,修理或更换门铃开关。
3、检验:维修完毕后,反复试用几次,直至达到预期效果。
(五)、灯不亮
1、分析原因:灯不亮可能由以下原因造成。
①灯内灯丝烧断。
> ②灯泡与灯头接触不良。
③电源保险丝熔断。
④电源开关接触不良。
2、维修程序:
a.针对①中的情况,将电源开关断开,用万用表检查灯丝是否烧断,若烧断则换上同一电压等级的灯泡。
b.针对②中的情况,将电源开关断开,用万用表检查确认灯泡是好的,电源开关断开,用电笔检验灯头上是否有电,确认有电后,重新将灯泡装于灯头上,接触牢固后方可送电。
c.针对③中的情况,将电源开关断开,用万用表检查照明线路有否短路或断路现象,故障排除后,更换保险丝,方可送电。
d.针对④中的情况,检查电源开关接线端子接线是否牢固,用电笔观测开关输出端,在开关断开与合上时输出端是否有电,从而验证是否电源开关本身故障造成,应及时更换开关。
3、检验:故障排除后,合上开关3次,看灯泡发光是否正常。
第8篇 园区房屋维修工作规程制度
园区房屋维修工作规程
1.目的
确保维护、维修工作的正常开展,规范维修工作程序。
2.适用范围
适用于各管理处的房屋维修维护工作。
3.内容
3.1从事维修工作的人员需接受岗前培训。管理处负责岗位培训工作,专业技术培训除公司组织的技术培训外,还应参加行业有关培训。
3.2维护维修人员每日定时对公共设施设备进行巡查。对即时可以处理的维修项目应即时维修,对不能及时维修的项目作详细记录,填写巡查记录表,并及时上报领导跟进处理。
3.3工程主管负责制定公共设施设备及房屋维护保养计划,根据计划及时对设施设备及房屋进行维护维修保养。
3.4公共设施设备维护,维修费用在100元以上报管理处主任审批;100元以下维护维修保养费用由工程主管自行决定,并做好维护维修保养记录。
3.5维修人员接单后,根据维修或保养内容,到材料仓库按程序领取相关材料。3.6设施、设备维修或保养现场应根据实际情况设置警示牌及围护措施,防止行人误入维修区;高空作业应做好安全措施,必要时应派专人监护。
3.7对维修或保养将直接影响小区业户正常生活、工作秩序的应提前一天发通告知会业户。
3.8项目维修或保养工程结束应在维修单上注明完成情况及消耗的材料情况,以便核算维修或保养的费用。
3.9工程结束,维修或保养人员应收回现场警示、围护,并将维修单交维修管理员,维修管理员到现场检查验收,不符合要求的应尽快要求返工。
3.10维修管理员对维修或保养所用材料进行核算,分别按管理费支付或本体维修基金支付或业户分担,报管理处主任审批后,将维修单转财务内勤做帐。
3.11每月公共设施、设备维护、维修、保养应分类装订归档,并进行工作总结。
3.12因维修人员主观故意造成维修工作迟滞而影响业户正常生活,引起业户投诉的,经查实即根据《维修人员违规处罚制度》处理。
3.13因维修人员玩忽职守,对维修任务敷衍了事,不负责任而造成维修质量低劣引起业户不满,经查实除维修人员立即向业户道歉并返工,赔偿所造成的损失外,并根据《维修人员违规处罚制度》处理。
3.14利用职务之便敲诈勒索、吃拿卡要、肆意刁难业户者,一经查实,即时开除处理。
4. 记录 无
5. 附件
5.1《日常报修运作流程图》
第9篇 小区业户房屋维修管理规程制度
小区业户房屋维修管理规程
1、工作目标
规范对业户房屋设施的养护和修缮管理,保持并恢复房屋使用功能。
2、工作职责
2.1 管理处工程、维修主管确定维修方案,并安排实施。
2.2 维修调度及值班人员接到投诉或维修通知后,及时安排维修人员上门服务,疑难问题及时报告工程维修主管。
2.3 管理处操作员工实施对房屋维修,保证其使用完好。
3、工作指引
3.1 管理处工程维修主管工作
3.1.1 执行管理处经理指示,确保房屋完好及使用。
3.1.2根据维修、保养计划以及业户的投诉,确定维修方案,并及时安排操作员工进行维修,并作好监督跟进工作。
3.1.3督促检查下属员工严格遵守操作规程及员工守则,上门服务时按照规定的服务标准并遵守'六要八不准'。
3.1.4负责管理业户的投诉,调度以及回访的服务工作,以保证及时率和满意率达到要求。
3.1.5负责外包维修项目的联系和组织工作,协调好维修单位之间关系,监督跟进维修过程,要求各维修单位遵守小区管理规定,保质、保量、保工期地完成维修工作。
3.1.6督导下属员工要不断提高维修技能,以保证对业户提供及时、快捷的服务。
3.1.7经常巡视所辖区域,发现问题及时上报并安排相关人员解决,以求减少投拆。
3.1.8完成领导交办的其它工作。
3.2管理操作员工工作
3.2.1 接到维修调度或班长通知后,及时到达现场,进行维修。
3.2.2 严格遵守操作规程及'六要八不准'规定,做好维修服务。
3.2.3 遇有维修困难时,及时向领导报告,寻求公司或外委单位帮助解决。
4、质量记录
4.1 《业户维修投诉登记表》
4.2 《维修服务单》
4.3 《维修记录表》
5、参阅文件、资料
5.1 《维修操作规程》
5.2 《六要八不准规定》
5.3 《维修服务规范用语》
5.4 《维修服务项目收费标准》
第10篇 物业辖区房屋维修服务规程制度1
物业辖区房屋维修服务规程(1)
一、土建部分的维修
(一)、墙和顶棚维修(石膏板基层)
1、修补发丝裂缝
a.沿裂缝清除表面涂料及腻子,用砂纸打磨并清理干净,露出基层。
b.用虫胶粘贴砂布带干后按工序刮抹腻子打底,待干后补刷面层涂料。
2、修补一般裂缝(刚性基层,非沉降裂缝)
a.沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口,直至不见原裂缝,清除粉散颗料。
b.用水将裂缝基层表面彻底湿润后,涂刷水泥结合层。
c.准备足够的膨胀水泥,调成半干湿状,并及时使用。
d.用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内,抹平压光,然后清除表面多余的补缝材料。
e.在补缝材料干燥后,在修补面处刮腻子,涂刷涂料。
3、修补小孔、小洞
对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用腻子、墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。
a.填塞孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥,并将孔隙边缘区浸湿。
b.填塞孔洞后,需经过几个小时的干燥时间,然后用砂纸磨平,利用边磨边划圈的运动将修补的边融合。
c.在修补面上先刷一道底层涂料,然后再涂表面涂料。
4、修补大的孔洞
a.先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层,清扫冲洗干净,用与基层相同质地的材料进行嵌填。
b.为避免嵌填物达到一定强度后,抹灰层产生收缩裂缝,剪比孔洞大些的钢丝网片,用水泥钉固定在洞周围基层上。
c.清水湿润基层,抹灰打底,待凝固后再抹第二道面层。
d.等修补的部分凝固干燥后,刮腻子打底,干后用砂子打磨,分别喷刷二道表面涂料。
(二)、更换地面或墙面瓷砖、瓷片
1、剔除损坏的瓷砖,凿掉结合层,清扫残渣,喷洒水湿润。
2、涂抹水泥结合层。
3、使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖,用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷砖背面,用手压贴,并用木锤或胶锤锤平、直,划去砖缝多余泥浆。
4、必须留缝使灰缝表面光滑平整,不得高出瓷片,留缝后不得高出瓷片周边弧形角。
5、修补工作完毕后,用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。
6、对于外门窗周围瓷砖的修补, 把需要更换的瓷砖进行凿除(含结合层),在门窗口或接触处基层,为防止渗水常需涂抹防水涂料(修补程序同1.2.3.4.5.)。
(三)、更换外墙面、地面马赛克
1、清除破损、脱落的马赛克及其结合层。
2、将尘土冲洗干净,修补面涂抹结合层(水泥加107胶)。
3、按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。
4、手持马赛克纸边缘,用手逐渐加压平抹就位,后用平板拍打平整,与原墙、地面平直。
5、粘贴约4小时后,用刷子沾水将马赛克表面纸浸透,并揭去纸,用棉纱把马赛克表面擦干净。
(四)、地下室墙体堵漏
1、堵塞不漏水的孔洞
a.超过1/8英寸的裂缝,必须用凿子和手锤凿成楔形槽,灰尘和混凝土碎必须清除干净。
b. 将裂缝用水浸湿。
c. 用1:3干硬性水泥砂浆填塞,填塞时,灰浆要用力完全塞入空隙内。
d. 填补材料要保持湿润,并养护三天。
e. 以上填补材料也可用双组份环氧树脂,其效果比灰浆好;拌和后抹在需要修补的部位(半小时要用完),半小时用湿手揩光面。
2、堵塞漏水孔洞
a.用凿子将孔洞向下剔口并除去灰渣。
b.用水泥不漏水胶结材料堵填。操作时,按生产厂家的技术说明配料,并将其搓成胡萝卜状堵漏材料,在这种材料刚开始硬化时(一般在搓成后的几分钟内),作为塞子塞入孔内。堵孔材料凝结硬化前要及时抹平。
(五)、修补损坏的人行道和车道
1、如果损坏面积不大,可以用107胶拌水泥,按照附带的说明书进行修补;
对于大面积损坏的修补,采用用1:2:2 硅酸盐干硬性混凝土。
a.将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉,凿除深度约1英寸。
b.用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜),破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。
c.将要修补的砼表面浸湿(但不能太湿)。
d.在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆,并在水泥浆硬化前将修补用砼拌和物填入坑内,并将其捣实,填入坑内的砼要稍稍高出坑面,以便捣实下沉。
e.用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时,还要用抹子再细抹一遍。养护6天。(人行道在养护期间不得让人行走)。
2、人行道或车道上裂缝修补
a.清除松散碎渣。将裂缝掏凿成凹齿形。
b.浸湿要浇捣的裂缝。
c. 浇捣1:2:2干硬性硅酸盐混凝土。
d. 养护6天。
注:如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时,可用1:3水泥砂浆加107胶进行修补;如果裂缝或破损面积较大时,必须将其全部凿除,并用新拌砼填实。
(六)、开裂墙体和地面修补
1、用冷錾将墙体的松散部分凿开1英寸深,将该部位表面掏凿成凹槽,
用刷子将松散灰砂刷除干净。
2、用水将需要修补的部位彻底浸湿。
3、用1:3水泥砂浆(稠浆)填满裂缝,再抹平其表面,抹平后养护6天。
4、修补地面同墙体,养护48小时后,用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。
(七)、修补损坏的踏步
1、将损坏部分凿成v形槽,直凿至坚实的砼层为止。
2、用刷子将其表面的碎散物刷除干净。
3、用水将露出部分浸湿。
4、如果踢脚的边缘损坏,则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。
5、用水泥浆涂抹v形部分,并用1:3水泥砂浆将其填满,抹平后养护6天。
(八)、修补抹灰层
1、修补抹灰层裂缝
a.用小刀或刮刀插入裂缝,以探测需用灰膏深度。
b. 用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽,以便将新填入的灰膏'固定住'。
c. 刷除干净裂缝内松散材料,并将裂缝
浸湿。
d. 用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。
e. 如果裂缝通过抹灰层一直延伸至基层,就要在裂缝处多填入一些灰膏,
待灰膏干燥15分钟后,再用抹子将其压成与周围部分相似的平面。
f. 每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水,对其进行湿养护,持续三天。
2、修补大面积的抹灰层
a.将损坏的抹灰面从墙体上刮除。
b.彻底把混凝土或砌体表面弄洁净。对于砖砌体表面,要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝,以便将打底涂层嵌牢,然后再用铁丝刷刷砌体表面,并进行全面冲洗;对于光滑的砼墙面,要用凿子将墙面凿毛。
c. 将抹灰基层用水润湿。抹第一遍1:3水泥砂浆,第一遍抹灰厚3/8英寸。
d. 在第一遍抹灰开始凝固,但尚未硬化时, 就要进行水平刮毛,以便于与第二层抹灰相结合。
e. 待第一遍抹灰已充分凝固,并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时,即可进行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小时才能进行。为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度,要不时均匀地向抹灰面洒水,直到准备进行第二遍抹灰为止;在进行第二遍抹灰之前,还要将第一遍抹灰浸湿。
f. 用力将第二遍抹灰抹压到墙上,用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹灰约1/4英寸厚,在其开始硬化时,再用抹子细压一遍,抹灰完后,隔天才进行养护,养护持续一天。
(九)、维修渗水外墙
1、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的,应用水泥砂浆重新嵌补密实,勾成斜缝。
2、窗台处渗水,应将窗台拆除重新砌粉,向外留有汲水坡度,窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝,并用水泥砂浆填实。 3、在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂贴,再用机械喷涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂浆面层。
3、外墙渗水面积较大时,可满涂1-2度胶质防水涂料。
4、墙、板接缝处渗水,可用预制氯乙烯胶泥要嵌缝。先开凿、清理板缝,用喷灯加热板缝和胶泥条,边嵌边加热,最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。
5、用氯丁防水胶在室内修补。将渗水外的内粉刷层铲除,范围比渗水部位的周边扩大10-15cm,将墙面和缝隙清理干净,用氯丁胶和水砂浆嵌缝,然后再用水泥砂浆粉刷基层, 在基层上涂刷2-3度氯丁胶,在最后一度胶未干时即用水泥砂浆找平,再粉刷面层。
(十)、维修屋面水池(或水箱)
1、先将水池(或水箱)四壁清洗干净。
2、做一布四胶防水层,外涂一层弹性水泥防水层,再用1:2水泥砂浆做保护层。
(十一)、屋面修漏(刚性屋面)
1、用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形,原刚性防水层分仓缝处漏水。
2、纵横泛水渗漏,可在泛水处填三层干油毡,用聚氯脂嵌缝进行处理。
3、出屋面管道处漏水,先将管道四周清洗干净,再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、pvc胶泥等。
4、沿沟处漏水,可用密封材料在滴水处嵌缝,沿沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏,也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。
(十二)做砂浆面层
1、整理、夯实基础。
2、首先将水泥、砂按1:1配好并干拌均匀,然后加水拌到颜色一致。
3、水泥砂浆摊铺后应立即拍实,在水泥初凝前做完抹平工作,在水泥终凝前做完压光工作。
4、如表面水分较多可撒适量的1:1平水泥砂,撒布要均匀,撒后再用木块搓平压光(不宜撒干水泥)。
5、如做地面在层应保证厚度为50mm左右,如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。
(十三)贴地面砖
1、在房间四周墙面弹好+500mm水平线。
2、基层处理:对于光滑的水泥地面要凿毛或半路洗干净后刷水泥浆。
3、做灰饼、做标筋:
①从墙面+500mm水平线下返,在房间四周弹砖面上平线做灰饼,灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘贴层的厚度;
②根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时,应每隔1-1.5m作标筋一道。有地漏的房间,标盘应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20-30mm。
4、抹线平面:根据标筋高度用1:2或11:9.3水泥砂浆填至比标筋稍高,然后拍实并刮平,使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水(坡度)要求,如不行则重新刮平。
5、规方、弹线、拉线:
①测量房间纵横方向的尺寸,考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时,可用切砖机切砖贴于边角处;当尺寸与整块砖的倍数相差不大时,可用调整砖缝间的方法来解决;
②根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线,然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。
6、铺贴地砖:
①从房间里面向门口方向铺贴;
②在找平面浇水泥浆并扫平,面积应控制在边铺砖边浇灰;
③砖背面抹满、抹匀1:2粘浆的砖,准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上,砖的上楞要跟拉线找平,随时注意横平竖直;
④用木锤敲实、找平,贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。
7、勾缝:
①用白水泥浆勾缝或擦缝,勾缝应密实,缝内要平整光滑;
②如缝隙很小(1mm)以下,可以直接撒干的白水泥,用扫帚将水泥扫入缝内并灌满,用水壶洒适量的水,并用木拍拍实缝隙。
③水泥砂浆凝固后,用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹,清洁地砖地面。
8、养护:地砖铺完后应在上面洒少许水,24小时内不准上人。
(十四)坐厕安装
1、将预留排污管口周围清扫干净,取下临时管堵,清除排污管内的脏物。
2、在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。
3、在坐便器的排水口与预留排污管口对正,承接口上抹上玻璃胶,放在坐便器,并调整好坐厕位置。
4、将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光,白水泥浆不足的地方应填满。
5、将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫,找平、找正水箱与坐便器安装固定孔,插入8-10mm螺栓,套上胶垫和垫圈,拧至适当紧度。
6、连接好水箱进水软管。
(十五)立柱式洗面器安装
1、按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。
2、将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正,将洗面器放在立柱上,使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后,在墙上画好固定洗面器和立柱移到别处。
3、按墙上的印记用冲击钻 10mm的膨胀螺栓孔,向孔内打入 10mm膨胀螺栓并拧紧。
4、将安放立柱的地面印记内铺好15-30mm厚白水泥浆,然后将立柱放在印记位置上。
5、将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺并放在立柱上,再次将洗面器找平,立柱找直,在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈,然后用螺母拧紧(用力应适度)。
第11篇 房屋土建维修操作规程13
房屋土建维修操作规程(十三)
1 目的
规范房屋土建问题处理程序,达到快速、准确地处理问题的目的。
2 范围
适用于本公司所管理的房屋、设施的土建维修。
3 职责
小区工程主管负责本规程工作内容的具体实施。
4 工作程序
4.1勒脚
4.1.1墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落的处理办法:
4.1.2清除疏松部分,至实体为止;
4.1.3用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位,并在勒脚上口做成斜坡,以利泄水;
4.1.4恢复勒脚饰面。
4.2梁柱板主体
4.2.1露筋的处理办法:
4.2.1.1剔除露筋周边杂物,并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉;
4.2.1.2用钢丝刷清洁干净;
4.2.1.3充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层;
4.2.1.4用c20豆石砼修复,根据需要恢复饰面。
4.2.2裂缝的处理办法:
4.2.2.1裂缝处凿开,用清水清洗干净;
4.2.2.2用纯水泥浆涂刷;
4.2.2.3水泥砂浆打底找平;
4.2.2.4恢复做面层。
4.3墙体
4.3.1墙体裂缝的处理办法:
4.3.1.1将裂缝周边的饰面凿除,并将砌体已松散层凿成外八字形;
4.3.1.2清除槽内杂物,然后充分喷水湿润;
4.3.1.3均匀地涂刷一道素水泥浆;
4.3.1.4用1:3水泥砂浆填缝、抹平;
4.3.1.5墙体饰面修复。
4.3.2墙体饰面缺损的处理办法:
4.3.2.1将缺损饰面及周边松散层一并凿除;
4.3.2.2清除周边杂物;
4.3.2.3充分喷水湿润破损面;
4.3.2.4均匀地涂刷素水泥浆;
4.3.2.5用1:2的防水水泥砂浆填平后修复饰面(室内则不需加防水剂)。
4.4楼梯间及门窗
4.4.1踏步缺损的处理办法:
4.4.1.1将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层,清扫干净后充分喷水湿润;
4.4.1.2均匀地涂刷一遍素水泥浆;
4.4.1.3用1:2水泥浆作好基层;
4.4.1.4修复饰面。
4.4.2栏杆(扶手)破损的材料办法
4.4.2.1检查施工工艺;
4.4.2.2按原工艺进行修复;
4.4.2.3饰面恢复。
4.4.3门窗损坏的处理办法:
4.4.3.1检查门窗的附件是否齐全;
4.4.3.2检查有无配件损坏;
4.4.3.3更换配件;
4.4.3.4检修后,对门窗反复开启数次,检查是否有异声或卡塞。
4.5天线、避雷设施
4.5.1屋面避雷设施锈蚀的处理办法:
4.5.1.1用砂纸除锈;
4.5.1.2均匀涂刷两遍防锈漆和一遍铝银漆,每道漆之间要间隔一段时间,以上道漆干为准。
4.5.1.3如锈蚀特别严重,应将严重锈蚀部分更换,并刷上防锈漆。
4.6小区道路
4.6.1饰面破损的处理办法:
4.6.1.1凿除破损的面层及基层,清扫残渣,喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后,涂刷素水泥浆(如为人行道板砼预制块,无需此道工序);
4.6.1.2将饰面材料充分洒水或浸湿后,加1:2.5水泥砂浆,并用木锤或胶锤锤平、锤直。抹去砖
第12篇 房屋维修维护工作规程制度
房屋维修维护工作规程
1、目的
确保维护、维修工作的正常开展,规范维修工作程序。
2、适用范围
适用于**物业服务中心的房屋维修维护工作。
3、内容
3.1从事维修工作的人员需接受岗前培训。物业服务中心负责岗位培训工作,专业技术培训除公司组织的技术培训外,还应参加行业有关培训。
3.2维护维修人员每日定时对公共设施设备进行巡查。对即时可以处理的维修项目应即时维修,对不能即时维修的项目作详细记录,填写巡查记录表,并及时上报领导跟进处理。
3.3工程主管负责制定公共设施设备及房屋维护保养计划,根据计划及时对设施设备及房屋进行维护维修保养。
3.4维修人员接单后,根据维修或保养内容,凭维修单到材料仓库按程序领取相关材料。
3.5设施、设备维修或保养现场应根据实际情况设置警示牌及围护措施,防止行人误入维修区;高空作业应做好安全措施,现场放置警告表示标识,必要时应派专人监护。
3.6对维修或保养将直接影响小区业户正常生活、工作秩序的应提前一天发通告告知业户。
3.7项目维修或保养工程结束应在维修单上注明完成情况及消耗的材料情况,以便核算维修或保养的费用。
3.8工程结束,维修或保养人员应收回现场警示牌、围护,并将维修单交客户服务中心前台接待员,外勤管理员到现场检查验收,不符合要求的应尽快要求返工。
3.9行政内勤管理员对维修或保养所用材料进行核算,分别按管理费支付或本体维修基金支付或业户分担,报物业服务中心主任审批后,将维修单转财务内勤做帐。
3.10每月公共设施、设备维护、维修、保养应分类装订归档,并进行工作总结。
3.11因维修人员主观故意造成维修工作迟滞而影响业户正常生活,引起业户投诉的,经查实即根据《维修人员违规处罚制度》处理。
3.12因维修人员玩忽职守,对维修任务敷衍了事,不负责任而造成维修质量低劣引起业户不满,经查实除维修人员立即向业户道歉并返工,赔偿所造成的损失外,并根据《维修人员违规处罚制度》处理。
3.13利用职务之便敲诈勒索、吃拿卡要、肆意刁难业户者,一经查实,即时开除处理。
