第1篇 工程部标准工作程序建及执行规程
工程部标准工作程序的建立及执行
1、目的:成功被推广;失败被避免;把集体的效率调整到最佳状态;实现第一时间正确地解决问题。
2、范围:每个人所从事的工作。
3、程序:
3.1编制建立:由每个人编写自己工作岗位范围内的标准工作程序并提交上级领导校对,分管副总审批,审批通过后由文件编制人负责到孙颖处加盖'受控'章后发放。
3.2修改:任何收到文件的人员除严格按文件要求执行外均有责任对所持有的程序文件随时进行补充完善并向审核人提出修改意见,由审核人组织有关人员进行评审,由原编写人负责修改、发放,并收回旧文件。如修改较小则由审批人先口头通知相关人员待试行一个月后再修改文件。
3.3文件管理:发放文件人应把签收单副本及回收的旧文件交给孙颖,孙颖负责在新文件上加盖'受控'章,只有有'受控'章的文件才是现行文件。
3.4文件执行:每个人通常应严格按文件要求执行,但当发现程序不合理,实际工作又要马上执行时,此时当事人应向审批人提出特殊放行申请(可以是口头申请),经审批人同意后可特殊处理。
4、编写质量:对曾出现的问题要求全覆盖。
5、本程序文件应发放到工程、预算全体人员。
注:1、持有本文件者应严格按此文件要求执行。
2、若认为本文件有不合理之处应及时向本文件的审批人提出修改意见。
编制:校对:审批:发放号:
第2篇 物业工程部接管验收工作规程标准与细节要求
物业工程部接管验收工作规程标准及细节要求
1.0目的
规范新物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。
2.0适用范围
适用于物业部对新接物业的接管验收工作。
3.0职责
3.1地产公司总经理负责组建接管验收小组并同地产公司具体办理物业的接管工作。
3.2接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。
3.3物业工程部具体负责公共设施物业的接管验收工作。
3.4地产公司售后服务部具体负责接管后的物业质量问题的处理。
4.0程序内容
4.1接管验收的准备工作
4.1.1新建物业竣工验收后、业主入住前,地产公司应及时组建接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。
4.1.2成立物业接管小组
a)在接到总经理的接管验收指令后,管理处各相关部门应立即按照总经理的要求参与接管工作;
b)接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:
---物业管理处管家部负责业主资料的验收移交,以及协助房屋的验收移交工作;
---物业管理处工程部具体负责公共设施和机电设备的验收移交工作。
c)地产公司售后服务部具体负责接管后的物业质量问题的处理工作
4.1.3接管验收前的准备:接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:
a)与地产公司联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;
b)提前参与地产公司申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。数;
c)准备好接管验收记录表格:
---《公共配套设施接管验收表》;
---《机电设备接管验收表》;
---《接管验收问题整改表》。
4.2资料的接管验收。地产公司委托物业管理时须向物业部移交相关资料。
4.2.1综合竣工验收资料:
a)竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图);
b)建设工程竣工验收证书;
c)建设消防验收合格证;
d)公共配套设施综合验收合格书;
e)供水合同;
f)供电协议书、许可证;
g)供气协议书、许可证;
4.2.2施工设计资料:
a)全套设计图纸;
b)图纸会审记录;
c)设计变更通知单;
d)工程预决算报告书;
e)重要的施工会议纪要;
f)隐蔽工程验收记录;
g)沉降观测记录;
h)其他可能会影响将来管理的原始记录。
4.2.3机电设备资料:
a)机电设备出厂合格证;
b)机电设备使用说明书(要求中文);
c)机电设备安装、调试报告;
d)设备保修卡、保修协议。
4.2.4业主资料:
a)已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等;
b)已够房业主的付款情况或付款方式。
4.3物业硬件设施接管验收和竣工的区别
4.3.1接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
4.3.2接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。
4.4接管验收标准和验收方法
4.4.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
4.4.2验收方法为观感验收法和使用验收法。
4.5房屋本体硬件设施的具体验收标准
4.5.1主体结构:
a)外墙不得渗水;
b)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
4.5.2楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘贴牢固,色泽均匀一致,无明显色差。
4.5.3内墙面:
a)抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
b)块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤,色泽一致;对缝沙浆饱满,线条顺直。
4.5.4顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍。
4.5.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏。
4.5.6木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
4.5.7门、窗
a)门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;
b)门锁、窗销连接牢固,开启灵活;
c)玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;
d)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;
e)电子防盗门通话清晰,完好,无锈迹;
f)不锈钢房门表面光亮,无刮花、变形;
g)高档装饰门装饰完整。
4.5.8楼梯、扶手:
a)钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。
4.5.9木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。
4.5.10饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。
4.5.11油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、渗漏现象。
4.5.12电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常。
4.5.13光纤已开通,收视良好。
4.5.14开关安装牢固,开关灵活,接触良好。
4.5.15灯具安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。
4.5.16水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。
4.5.17卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象、无堵塞,排水通畅。
4.5.18给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹,流水通畅,有足够压力。
4.5.19地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。
4.5.20门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。
4.5.21其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。
4.6公共配套设施接管验收标准
4.6.1天台:
a)天沟、落水口畅通完好;
b)隔热层、防水层完好。
4.6.2散水坡无下陷、断裂、去墙体分离,坡度适宜、平整。
4.6.3屋面避雷设施连接牢固。
4.6.4路灯、装饰灯安装牢固,完好无损,工作正常;灯柱安装牢固,油漆完好。
4.6.5道路:
a)路面平整,无水泥块,无起砂、断裂;
b)路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤;
c)块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角;
d)交通标识线、路牌清楚完好。
4.6.6室外消防栓:
a)消防箱标识清楚,玻璃完好;
b)消防设施配件齐全;
c)消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,无渗漏水,水压充足。
4.6.7楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚。
4.6.8垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,油漆完好,使用方便。
4.6.9岗亭安装牢固,配件齐全,标识清晰,完好无损。
4.6.10道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损。
4.6.11停车场地面平整,照明充足,标识清楚,安全设施良好,排水设施良好。
4.6.12自行车、摩托车棚安装牢固,照明充足,标识清楚,安全防护和排水设施良好。
4.6.13明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳。
4.6.14沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物。
4.6.15护坡、挡土墙泄水通畅,砌筑牢固。
4.6.16台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝。
4.6.17水池、水箱卫生清洁,无渗漏。
4.6.18信报箱安装牢固,完好无损,标识清楚,表面平整光洁。
4.7机电设备的接管验收
4.7.1变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤。
4.7.2中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光、降温良好,设备表面油漆完好,无损伤。
4.7.3消防监控设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。
4.7.4给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,安装牢固,无渗漏现象,机房配置完整。
4.7.5安全监控报警设备:同消防监控设备。
4.8接管验收遗留问题的处理
4.8.1遗留问题的登记确认:
a)对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认;
b)对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请地产公司售后服务部相关人员签字确认。
4.8.2对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同地产公司联系补齐。
4.8.3对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求地产公司售后服务部在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。
4.8.4对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给地产公司进行备录。
4.9《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交物业工程部归档长期保存。
5.0记录
5.1《接管验收资料遗留问题登记表》
5.2《接管验收设施、设备遗留问题登记表》
6.0相关支持文件
6.1《接管验收资料遗留问题登记表》
6.2《接管验收设施、设备遗留问题登记表》
第3篇 物业工程部空关房检查管理作业规程标准及细节要求
物业工程部空关房检查管理作业规程标准及细节要求
1.0目的
规范空关房的管理工作,确保业主空关房的管理质量
2.0适用范围
适用于管理处所辖小区的所有业主的空关房。
3.0职责
3.1工程部负责小区业主的空关房监督管理工作。
3.2工程领班具体负责小区空关房检查工作的落实.
4.0程序内容
4.1空关房的日常检查
4.1.1根据季节的变化,制定空关房的日常检查计划。
4.1.2空关房的日常检查内容
a)屋顶是否有渗漏水现象
b)墙面是否有渗水现象
c)墙面、屋顶是否有霉变
d)窗框是否渗水
e)室内电路、给排水系统
f)墙面、地面粉刷层是否有脱落、风化现象
g)室内是否有自然破损,如玻璃等
h)智能化系统的测试,检查智能化系统能否正常工作
i)门锁、车库能否正常工作
4.1.3根据日常检查情况填写《空关房检查记录表》
4.1.4如发现存在的问题,要及时解决处理,必要时及时通知业主。
4.2突发性及时检查
4.2.1突遇连续性的暴雨,要立即组织工程部员工系统检查。主要以渗漏水为主。
4.2.2夏季连续暴晒,或冬季连续干冻,检查受温度变化而破损的部位,如物顶玻璃天窗、阳光房、有露出的防水部位等。
4.3对检查出空关房的问题,及时的给以维修处理,与业主随时保持联系,填写《空关房维修记录表》
5.0相关文件
客户服务中心业主钥匙管理作业规程及标准
6.0记录
6.1《空关房检查记录表》
6.2《空关房维修记录表》
第4篇 小区工程部二次装修管理作业规程标准与细节要求
小区工程部二次装修管理作业规程标准及细节要求
1.0目的
本程序明确对物业装修管理实施控制的职责、方法和要求,有效制止违章装修行为,保障建筑物的结构安全和外观统一,维护广大业主正常的生活工作程序。
2.0适用范围
适用于管理处所辖小区的所有业主的二次装修管理。
3.0职责
3.1工程主管全面负责小区业主的二次装修管理工作。
3.2工程领班具体负责小区二次装修管理巡视工作的落实.掌握装修户施工内容及施工进度及时发现并制止违章情况的发生,每周上交主管两份监督记录。
3.3客户服务中心负责完善装修管理程序,加强业主的沟通联系,切实解决业主的需求与困难.
3.4护管部负责装修现场的安全管理以及装修材料进出管理。
4.0程序内容
4.1装修申请
4.1.1业主办理入住手续后,方可办理装修申请。(如业主确实提出合理要求,允许先进场再办手续)
4.1.2业主或业主授权的代理人必须亲自协同装修单位负责人到小区物业客户服务中心办理装修申请手续,代理人须出具业主委托书、业主身份证复印件及代理人身份证件。
4.1.3管家部管家向业主讲解装修申报程序,施工队进场程序和装修规范要点。
a)申报程序:填表-验图-签协议-交款-办证-施工-验收-退保证金
填表即填《**花园房屋装修审批表》;验图即验装修图纸是否有违建现象,涉及打墙装修是否有房产局批文。图纸批文一式两份,一份存档进入业主档案一份业主自留;签协议即签安全协议和承诺书;协议一式两份,一份进入业主档案一份业主自留;交款即交纳装修保证金和装修垃圾清运费;办证即办开工许可证;
b)进场程序:验资-验图-交款-办证-施工-验收-退证退款
验资即验施工队的资质,或施工负责人对施工人员安全方面承诺证明;填表即填《进场施工人员情况一览表》交纳施工人员身份证复印件和暂住证复印件;交款即需施工队交纳安全施工保证金、临时出入证押金和工本费;办证即办理施工人员临时出入证;
c)装修规范要点:第1室内装修严格按图施工;第2凡涉及室外装修如门灯、水管气管出户、晾衣架安装、空调室外机安装、露台阳台铺装、私家花园设施安装等都要在管理处指定位置施工都要符合《装修管理规定》;第3室内原有设施如有变动需经专业公司施工如煤气、智能化等。
4.2装修审批
4.2.1管理处工程部负责查验施工队伍营业执照和资格证书。并审查装修方案的图纸及技术资料
4.2.2如果装修内容不复杂,施工图纸资料齐全与清楚,应在当天内对装修申请进行审核批准。如涉及打墙、改变外观等装修内容,业主应提供房管局等专业部门的审批文件,所发生的费用由申请人承担。图纸文件齐全后工程部签收,复印两份一份存入业主档案一份备查。
4.2.3工程部经办人在《装修图纸审批意见书》上签字。
4.3管家指导业主在《装修承诺书》和《安全责任协议书》上签字后报管理处审批。
4.4收费
4.4.1业主和施工单位凭审批后的装修审批表按有关规定到管理处财务部交纳装修押金、管理服务费,护管部对施工人员进行验证、填表、收取施工队安全保证金、办理施工人员出入证及收取出入证押金,出具发票和收款收据。
4.4.2施工人员办理出入证需准备身份证复印件及照片1张。
4.4.3客服中心向施工单位核发《装修开工证》一式两份,一份留档一份给施工队。
4.5施工管理及监督
4.5.1施工期间管理处工程部的工程监督人员每周进行不少于两次的装潢抽检,填写装修抽查记录表,如发现违规,依情况下发《整改通知单》。
4.5.2进出材料、工具由护管部审批查验放行,严格控制易燃材料和违建材料进入小区。
4.5.3施工动火按消防管理程序办理,由护管部填写《动火证》,并负责监督。
4.5.4施工过程中要注意垃圾袋装清运,每天垃圾应按指定地点堆放,管理处保洁员及时清运垃圾,对于固废应分有害和无害两类垃圾分类收集,不得随意处理。
4.5.5装修过程中,不得破坏共用部位及设施,遇有损坏或使环境卫生遭破坏应及时修复和清扫。
4.5.6装修过程中应严格时间控制,日常休息时间不得产生噪音污染、不得在星期六、日等法定节假日产生噪音。
4.6违章处理
4.6.1装修监督中发现问题及时反馈至管理处,根据有关条款由管理处进行违章登记。
4.6.2管理处视装修违章程度,签发《整改通知单》,并送达装修用户代表签字,装修用户必须根据通知单内容及时整改,否则将向政府有关部门汇报。
4.7装修验收
4.7.1装修完工后,业主及装修施工单位向管理处申请验收。
4.7.2管理处与施工队伍一同参与验收,填写《竣工验收表》,经验收合格后签字确认,达不到合格要求的项目,由装修用户继续整改,直到验收合格为止。
4.8退还押金
4.8.1装修业主凭出具的有关票据办理退还施工人员出入证押金,收回出入证手续。
4.8.2验收不合格暂不退还押金。
5.0相关文件
《**花园装修管理规定细则》
6.0附件记录
5.2《档案柜索引》
5.2《档案查阅/借阅/复印审批表》
5.3《档案查阅/借阅/复印登记表》
6.0相关文件支持
6.1《记录控制程序》
第5篇 物业工程部工具管理标准作业规程制度
物业工程部工具管理标准作业规程
1、目的
1.1、规范工程部工具管理工作,确保工程部工具完整及各项性能完好。
2、适用范围
2.1、适用于物业公司工程部的工具管理。
3、职责
3.1、工程部经理负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购管理。
3.2、工程维护部主任负责工具的库房盘点工作。
4、程序要点
4.1、《工程维护部工具年度采购计划》的制定;
4.1.1、每年的12月15日之前,由工程维护部主任制定下一年度《工程维护部工具年度采购计划》并上报经理审批。
4.1.2、《工程维护部工具年度采购计划》应包括如下内容:
a、所需工具的名称、型号及规格、数量、产地;
b、预计费用;
c、购买时间;
d、用途。
4.1.3、工程部的工具分成两类:一类是个人使用工具,另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管,公用工具由工程部经理负责保管。工程部仓管员对所领用工具记录在《工程部个人工具领用登记表》内。
4.1.4、个人使用工具和公用工具由工程维护部主任填写《领料单》,经工程部经理批准后到仓库领取负责发放和暂时保管。
4.1.5、个人使用工具管理
4.1.6、工程部员工正式上岗时,由员工填写《领料单》经工程部经理批准后,在仓管员处领取一套个人使用工具。工程部员工个人使用工具每年只能补领一次。工程部仓管员应对员工所领工具簿记在《工程部个人工具领用登记表》内。
4.1.7、个人使用工具应加以爱护,避免违规操作损坏工具的使用寿命;
4.1.8、工程部员工个人使用工具属公司财产,严禁用作私人用途。
4.1.9、工程部员工个人使用工具丢失或人为损坏,则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具;如属正常使用损坏则可以经工程部经理批准后在仓管员处以旧换新,仓管员应做好登记。
4.1.10、员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给工程部,对于丢失或人为损坏的工具通知财务部扣发相应的钱款。工程部经理必须将员工退还的个人使用工具登记在《工具保管登记表》内,并在'备注'一栏注明'退还'字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用的工具。
4.1.11、工程维护部主任每月18号检查每个员工的个人使用工具,对于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐。
4.1.12、对于换下来的个人使用工具每半年由工程部仓管员进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内,经核实后将实际情况上报部门经理审批,经工程部经理审批后,上报物业公司总经理审批,审批后由工程部经理负责报废处理。
4.2、公用工具管理
4.2.1、员工借用公用工具或各部门之间借用公用工具,都应在工程部经理的同意下,由仓管员将借用工具登记在《工具借用登记表》上。
4.2.2、公用工具使用注意爱护,定期由工程部经理安排专人检查维修,发现公用工具损坏要及时上报工程部经理处理。
4.2.3、公用工具属公司财产,严禁用作私人用途。
4.2.4、公用工具如丢失或人为损坏,则应由借用人负责照价赔偿。
4.2.5、工具如属正常使用损坏,对于小型的(500元以下)经工程部经理确认及物业总经理批准后可以以旧换新。对于500元以上的公用工具须先由使用部门经理填写《报废工具登记表》,经工程部经理审核后上报物业公司总经理审批。
4.2.6、工程部经理工作调迁、辞工或被解雇时,工程部经理会同工程部仓管员一起对公用工具进行盘点,发现缺少或人为损坏的则应追究工程部经理的责任。
4.2.7、对于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检,检验后合格的 方可使用,否则应重新申购。
4.2.8、工程部仓管员每月25号应将所保管的工具进行一次盘点并登记在《仓管员保管工具登记表》上,对于需要补充的工具应尽快制定计划申购。
5、记录
5.1、《工具保管登记表》
5.2、《工程部个人工具领用登记表》
5.3、《工具借用登记表》
5.4、《报废工具登记表》
5.5、《工程部工具年度采购计划表》
6、相关文件
第6篇 工程部维修服务基础作业规程标准与细节要求
工程部维修服务基础作业规程标准及细节要求
1.0目的
规范维修服务基本要求、维修服务作业规程
2.0适用范围
适用于管理区域内的维修服务。
3.0职责
3.1工程部主管应按规程要求检查每一个任务单完成状况及维修服务质量,并作好记录。
3.2客户服务中心应及时完成报修、下单、维修服务回访、记录。
3.3维修技工应严格按规程进行操作。
4.0程序要点
4.1接单派工
工程主管(值班主管)接到客服中心填写《业主家庭安装/维修单》或住户报修电话后,应及时落实维修服务人员和上门维修服务时间。
4.2维修人员工具箱配置
4.2.1工具箱由管理处统一配置,应完好无损,外观整洁,司标、编号字迹清晰。
4.2.2箱内工具应齐全、完好、无损,每件工具表面应保持清洁,箱内供维修使用的台布、垫布、鞋套、抹布、维修价目表等应配置到位,完好清洁无损。
4.3安全操作
a)维修电工应持有效的电工安全操作证上岗。
b)维修电工作业前,应穿绝缘鞋,应确保测电笔和万用电表性能良好。
c)维修电工所使用的扶梯梯脚应用橡皮包扎,具有良好绝缘性能。
d)登高作业使用的扶梯应无断档、开裂,扶梯的保险绳应牢固,登高作业时应有专人护梯。
e)注意作业安全,如遇电气线路故障,应停电作业;如遇水管修理,应采取防止水泄漏的措施;如一人难以操作,应由两人共同作业。
4.4维修服务作业规程
4.4.1上门维修服务
1)维修服务人员接到《业主家庭安装/维修单》后,应携带《业主家庭安装/维修单》、
通信器具、鞋套、布垫、抹布、工具箱、需要更换的器材和零部件,按约定时间,赶赴需要维修服务的现场。
2)维修服务人员抵达申报维修服务的业户居室门口后,应礼貌地轻按门铃(或轻声敲门三下),如无应答,则再次轻按门铃(轻声敲门三下),不可连续不断地按门铃(或连续不断敲门);如仍无应答,应填写《请求再次上门维修(服务)单》,粘贴在业户房门的显眼处。
3)业户开门接待维修服务时,维修服务人员应主动向业户问好,并作自我介绍:“您好,我是美之国物业处的维修人员,应约前来维修服务,我可以进入您家吗”同时应出示工作牌、《业主家庭安装/维修单》,取得业户认可后,方可进入。入室前维修服务人员应自觉穿上随身携带的鞋套,以免踩脏业户居室地板,在业户引导下到达维修服务点。在业户居室内,维修服务人员不准随意走动、东张西望、探问与维修服务无关的情况或作出其他非文明礼貌的举动。并及时通过对讲机和主管保持联系。
4)维修服务人员勘察维修项目现场后,将检测、判断、维修服务方案告知业户,与业户共同确认需要维修服务项目。
5)根据业户确认的维修服务项目,按有关收费标准向业户报价,经业户确认后,方可实施维修服务。
6)维修服务前,应在作业点先铺放一块绿色的作业布垫,以免作业时产生的污物弄脏室内的地面或其他物品;再铺放另一块绿色的作业布垫,用于摆放维修服务工具及拆卸下来的零件,以免损坏业户居室地面。
7)维修服务时,如需移动居室内的物件,应征得业户同意后方可移动,移动时应小心谨
慎,作业完毕应回移至原处;作业中可能产生噪声时,应向地场业户事先打招呼,尽量减少或减轻作业噪声。
8)作业完毕,维修服务人员应主动及时清理、清扫作业现场;将维修工具整齐地放入工具箱内;用自备抹布做现场清洁工作;将作业时产生的污物及杂物用绿色布垫包妥带离现场,按垃圾分类收集要求投入规定的垃圾箱内。
9)维修服务完毕,维修服务人员对已恢复功能的维修项目作示范操作,并向业户讲解故障起因及平时操作时应注意事项;在请业户评估维修服务效果时,如业户还提出不满意事项,则应及时整改,直到业户满意为止。维修服务项目取得业户满意认可后,维修服务人员应礼貌地请业户在《业主家庭安装/维修单》上签字。
10)维修服务人员离场时,应向业户客气地说声“打扰了”,出门时应面对业户,后退几步,说声“再见”,礼貌道别。
4.4.2电气线路及照明装置维修
1)当业户室内发生断电时,若故障点为空气开关(或熔断丝)开路状态,应对开路现象进行分析,若因电气线路过载(或短路),应查明原因,待排除过载(或短路)故障后,再合上空气开关(或调换相匹配的熔断丝)恢复供电。
2)维修、安装照明装置,接线桩头应牢固可靠。螺丝灯头安装时应将相线通过开关,零线应接至螺口外壳。
3)照明开关维修后重新安装,插座应不松动,螺钉齐全;开关、插座接线正确,接线桩头导线钢丝不外露,不松动,插座接线右为相线,左为零线,严禁将中性线作接地线。
4)因维修电线线路需要更换电线材料时,所使用的电线材料应符合绝缘等级要求;采用护套线敷设线路,应牢固平直、不扭曲,线卡间距均匀;护套线并头应在开关、插座盒内,不准在线路中段割开护套线进行并线、接头。
5)使用护套线敷设的线路,不应将护套线直接敷设在粉层内,空心楼板内允许导线直接敷设,但导线穿进空心楼板孔应加护圈保护。
6)当明、暗管线路故障需要更换导线时,应两人共同操作,拉线和送线用力应一致;为了减少导线与管壁磨擦,可用滑石粉涂在导线上,管口应用护圈保护,防止管口损伤导线,管内导线不允许接头。
4.4.3卫生洁具维修
1)更换卫生洁具附属配件时,应对型号、规格核对确认,所更换的附属配件应与原口牌
一致。若不符上述条件,应征得业户同意后,方可更换使用功能不变、安装尺寸一致的其他品牌的附件。
2)拆装各种卫生设备前,应先切断水源,放尽存水,拆装时要耐心细致,不得用榔头重击。安装瓷器具时,螺钉孔处应加装橡皮垫圈,用螺丝刀拧紧螺钉时,防止用力过猛,损伤器具。
3)更换面盆龙头因锈蚀不易拆去时,可喷洒除锈剂,待松动后,再细心拆卸以免损坏面盆。
4)拆角尺弯、低水箱落水管时,不允许猛力扳扭;拆装水箱时,应防止水箱坠落。
5)因更换坐便器或疏通坑管,需要拆除坐便器时,在坐便器与坑管接头处,可先将四周胶结物清除,用锯条锯断螺栓。
6)拆移浴缸前,应先拆卸进水、落水管,以免拆坏零件。大型浴缸(如冲浪浴缸)的拆装还应配足工具有维修安装此类设备技能的人员;安装浴缸应牢固、平稳;安装完毕作放水检验,落水管接口处
应无渗漏水现象,且排水畅通;电气控制功能正常,电气绝缘性能良好。
7)安装的坐便器坑距与实地坑距不符时,应使用坑距移位器。安装移
位器前,应先对坐便器及实际坑距进行测量定位,然后开凿地坪、固定坑距移位器,其移位器高度应与地坪保持同一平面。
4.4.4给排水管道维修
1)管道疏通
a)在疏通坐便器、水斗、浴缸、地漏及污水总管时应使用专用疏通工具。
b)疏通卫生洁具作业前,应采取相应的保护措施,以免损坏器具。
c)疏通污水横管开启闷盖前,应先采取防溅、防漏的措施,并通知相关用户,暂停排水。
疏通完毕,应作进水、排水检验,并对闷盖联接处作好防渗漏水处理。
d)疏通污水横管前应估算总管长度,从屋面污水管口顺管缓慢放下重锤及绳索(严禁重锤绳索长度短于总管长度;严禁快速放下重锤,以防损坏管道)。当重锤触及堵塞部位,应稍加用力提升重锤,然后放下,反复几次利用重锤自重冲击堵塞物,以达到疏通目的。
e)使用电动疏通机疏通污水管作业前,维修服务人员用手握住软轴,稍加用力将软轴往管道口内渐渐推进。当软轴触及堵塞物时,维修人员放开软轴,启动疏通机;当软轴弹簧疏通至管道出口处,关闭疏通机,维修人员握住软轴来回推拉,确认疏通效果(作业时注意不要污染周围环境)。
2)水管更换维修
a)通知有关业户暂停排水。
b)登高作业时,维修人员施工前应做好安全措施,使用器材应防滑、防倾倒,并落实专人监护。
c)切割铸铁管,应使用专用切割工具,切割管道时,应对铸铁管断裂部分采取加固措施,防止断裂管跌落时砸伤人员.
d)更换后的铸铁管接口填料应使用掺有水泥砂浆的麻丝填嵌密实。
e)更换的铸铁管部位应用支架固定,不允许松动;支架固定间距:横管不大于2m,立管不大于3m;室外立管每节安装一只固定支架;管道弯头超过两只以上时,转弯处要配装检修闷盖。
3)供水管更换维修
a)当供水管道因砂眼、爆裂面引起漏水时,维修服务人员接到《公共设施设备安装/维修单》应立即赶到现场处理,关闭进水闸阀,防止事态扩大,并及时通知相关业户(或张贴停水通知)。
b)供水管道更换作业(锯、截、拆水管)前,应先切断水源;如使用电动工具切割水管时,严禁带水操作,应有触电保护装置。
c)锯断水管应管口平直,使用割刀切割管口后,应使用铰刀刮口,管子铰丝口,应分作前后两次,每次铰牙应在铰牙处加油。
d)管道敷设不允许半埋半露,全埋管道严禁使用活接头,丝口接头不允许外露。
e)室外供水管道外露部分应用保温材料严密包扎,无遗漏。
f)检修屋顶水箱浮球阀,应由两名以上维修服务人员操作,严禁用手触及浮球阀活动处,以防恶夹伤手指;浮球阀整修后,应经过两次以上手动试验,要求启闭灵活,无卡阻现象。
g)新更换的供水管道,应对管道进行加压测试,应无管道爆裂、接头部位渗漏等缺陷。
4.4.5门、窗玻璃安装与维修
1)安装门、窗玻璃时,登高安装位置1m以上,层高两层以上,应佩带保险带;使用保险带前,应认真进行检查,保险带绳索应无散股、断裂痕迹,锁扣安全有效,闭锁良好,保险带悬挂部位牢固可靠,搭扣闭锁完好。
2)配置门、窗玻璃前,应铲除遗留碎玻璃,将污垢清除干净,均匀涂抹1mm~3mm底油灰。
3)裁割玻璃尺寸应准确,油灰填嵌平直,卡钉不外露,每500mm内卡钉不少于两只。
4)整修变形的钢门、钢窗时,应先将玻璃拆卸,然后用撬棒对变形处进行平整、校直,钢门、钢窗五金构件应齐全。
5)安装维修塑钢门窗(或铝合金门窗)玻璃时,橡胶镶嵌条应紧密,不松动、空缺,密封胶平整,无漏嵌、玷污。
4.4.6粉刷层维修
1)铲除起壳、剥落的粉刷层。
a)当发生顶面粉刷层较大面积起壳、剥落,维修人员应及时到场,先清除剥落部分的粉刷层,对已起壳的粉刷层也应清除,并确保施工安全,在业户室内的墙面、顶面粉刷层修补前,应对业户室内设施、设备、家具作好保护措施。
b)对需修补的起壳粉刷层,先确定范围用泥刀斩出界线,再行铲除,尽可能做到界线方正有规则,接头处原粉刷层应密实。
2)粉刷层刮糙
a)刮糙前应先将墙面湿润,混合砂浆不少于两度;一般每度厚5mm~9mm,最后一度刮糙应用刮尺刮平。
b)水泥踢脚线、勒脚的水泥砂浆高度应至规定尺寸。
c)粉刷层面层约3mm~5mm。
4.4.7筑漏维修
1)业户报修房屋渗漏水项目后,逢雨天应即时上门查勘;查明原因后,查勘人员应对查勘结果作书面记录,并约定维修日期。
2)房屋渗漏水登高作业时,维修人员应持有高空作业操作证。
3)在登高作业前,维修人员应佩带保险带,对所使用的滑板、吊篮应作全面安全检查,使用的登高工具应符合安全要求,作业现场应用红、白旗绳设置警示。
4)在墙面涂刷防水材料前应对墙面涂刷部位进行清洁,待墙面裂缝修补干燥后,才允许涂刷防水材料。
5)屋面渗漏维修前应仔细寻找渗漏部位的裂逢,对细小的裂逢,可用浇水法检查(因缝内水分蒸发较慢,浇水后容易显示裂逢)。对较明显的裂逢处,用尖头钢凿开凿缝槽,缝槽横截面为v形(横宽2cm、深1.5cm),应使裂缝位于v形缝槽底端处,清除缝槽内灰尘,保持干燥,并使用防水材料进行修补。
6)主管人员对施工质量、施工进度应作全过程督查。
第7篇 工程部紧急预案处理标准作业规程制度
工程部紧急预案处理标准作业规程
1、目的
1.1、为了及时配合其他部门,处理小区的紧急事件,及时挽救业主和公司的财产,保证业主的生命安全。
2、适用范围
2.1、适用于工程部所有紧急事件的处理流程。
3、职责
3.1、工程部经理负责紧急事件的统筹安排。
3.2、工程部人员具体听从工程部经理安排,实施具体的工作。
4、程序要点
4.1、自然灾害处理流程,包括地震灾害的应急处理预案、风雨灾害的应急处理预案、自然灾害事故流程,详见总经办的《自然灾害事故应急处理标准作业流程》,已经附后。
4.2、治安事件处理流程,详见总经办的《治安事件处理标准作业规程》。
4.3、紧急事件处理流程,包括电梯困人事件的处理、紧急停电事件的处理、水管爆裂事件的处理、煤气泄漏事件的处理,详见总经办的《紧急事件处理标准作业规程》,已经附后。
4.4、火灾事件处理流程,详见总经办的《火灾应急处理标准作业规程》,已经附后。
4.5、传染病及疫情的防控流程,详见总经办的《传染病及疫情的防控标准作业规程》,已经附后。
5、记录
6、相关文件
第8篇 工程部预检业主产权内水电气作业规程标准及细节要求
工程部预检业主产权内水、电、气作业规程标准及细节要求
1.0目的
制定物业小区业主室内水电气预检管理作业规程,为业主提供优质的居家环境。
2.0适用范围
适用于管理处所辖小区的所有业主的房屋。
3.0职责
3.1工程部负责小区业主的室内水电气预检管理。
3.2工程领班具体负责小区业主的室内水电气预检的落实.
4.0程序内容
4.1物业工程部提供对业主室内水电气预检活动服务,根据业主的入住时间,制定月度预检计划,并以组团为范围发布免费服务活动信息。
4.2预检程序
4.2.1带齐相关作业工具,身着干净工装,带干净工作手套,佩带职员证。
4.2.2到达业主单元后应先敲门或按门铃,待用户开门后首先问“您好”,如果事先没有预约,请说明来意,以活动服务形式,为业主免费做水电气的预检工作,如业主同意方能进入室内。
4.2.3对业主水电气的预检,要细致、彻底,对每一个容易发生隐患的地方要全面的检查,并记录检查结果。
4.2.4在检查中如发现水电气的相关故障,在征得业主同意的情况下,按《无偿及有偿服务标准》执行,并由业主签字认可。维修质量管理按《业主家庭维修管理规程》执行。
4.2.5将相关的检查情况填写在《业主水电气预检记录表》,并请业主签收。
4.3水电气的预检内容
4.3.1上下水
a)室外进水总阀、总水表
b)室内的法门,龙头
c)管道的跑冒滴漏现象
d)生活排水的畅通状况,积水现象
e)卫生洁具接口密实,无渗漏现象、无堵塞,排水通畅。
4.3.2强弱电
a)室外进电总表、楼层控制开关
b)对各楼层分控箱的漏电保护器进行试跳,保证正常工作。
c)各用电插座开关的检查
d)可视对讲系统检查
e)紧急报警、红外线报警的试验
4.3.3管道气
a)进气总阀门的漏气检查
b)煤气总表、远程系统的检查
c)对二次装修中煤气管道改造的部分
d)各用气点的管道接口部分
5.0相关文件
6.0记录
6.1《业主水电气预检记录表》
第9篇 工程部测量设备管理标准作业规程制度
工程部测量设备管理标准作业规程
1、目的
1.1、确保测量设备的能力满足使用要求。
2、适用范围
1.1、适用于北京**工程部对测量设备从配置、样准、使用至管理各个环节的控制。
3、职责
3.1、物业公司总经理负责批准测量设备的采购计划。
3.2、工程部经理负责审核测量设备的采购计划。
3.3、工程部主任负责采购计划的实施。
3.4、工程部维修人员负责提出测量设备的采购计划或申请;负责测量设备的使用、校准和管理。
4、程序要点
4.1、测量设备的范围
4.1.1、按用途可分为向顾客计费用的;维护和检修设备用的;对设备运行参数进行监视用的。
4.1.2、按装置可分为安装于固定管道、设备上的;移动使用的。
4.1.3、按来源可分为公司原来已有的、新采购的、借用的。
4.1.4、按形式可分为仪器、仪表、磅秤、天平、量具、测试软件。
4.2、测量设备配置的要求
4.2.1、数量满足使用需要。
4.2.2、最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。
4.3、测量设备的采购
4.3.1、工程维修部主任应根据测量设备的现状和需要,提出采购计划或申请,经工程部经理审核,总经理批准后按规定进行采购。
4.3.2、采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料:
4.3.2.1、名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级;
4.3.2.2、数量、该产品的标准代号(尽可能做到)、用途、参考生产厂家或供应商名称。
4.3.3、采购人员应严格按采购资料进行采购,如有变动,应事先征询工程维护部主任的意见。
4.3.4、测量设备采购进公司后,应按公司相关规定办理交接手续。工程维护部主任应核对实物是否与所申报采购资料相符,并核查验证包装、外观及所带证明、证件。
4.4、测量设备的管理
4.4.1、工程维修部主任应指定专人负责管理测量设备,其职责为:
建立测量设备台账,其内容包括:出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识追溯性资料,并随测量设备的变化而保持台账的可用性和可追溯性;
4.4.1.1、对测量设备逐一进行编号标识,其要求为:
--采用符号和顺序进行编号,示例如下:
--符号规则如表一:
本表未作规定的,由专职管理人员依据上述原则予以规定;
--标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行,一般采用带色彩(如红、黄色)的不干胶纸编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。
4.4.1.2、规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定,如表二:
4.4.1.3、按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准,并办理相关委托手续;
4.4.1.4、对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。
4.5、测量设备的使用
4.5.1、测量设备管理人员应确保测量设备(原安装于机械、电气设备上的除外)在使用前(含采购进入公司的)均经过了校准,且校准结论满足使用要求。
4.5.2、使用人员应熟悉测量设备的使用,正确、合理、按规定选择和使用测量设备,并确保在校准的有效期内使用。
4.5.3、使用人员在调整测量设备时,应防止由于调整不当,而使校准状态失准。
4.5.4、当发现测量设备失准时,应对已测量或计量的结果进行复查,消除由于失准可能造成的影响。
4.5.5、测量设备的保管环境应适当,不应与工具、刀具、原材料零配件混放,防止丢失、碰磕、损坏、失准、锈蚀。
4.6、测量设备的限制使用和报废
测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围,测量设备管理人员应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用,这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员,并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确予以标识。无法限定区段和范围的,可送有关单位检修,检修后经校准合格方允许使用,无检修价值的应予以报废。报废应办理相关手续,并报总经理批准。
4.7、校准的委托
4.7.1、如公司无校准设备、标准物及专业人员,即无能力进行校准,凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。
4.7.2、工程维护部测量设备管理人员在委托校准时,应将送交校准设备的使用量值范围列入委托中,并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。
4.7.3、工程维护部测量设备管理人员应长期保存测量设备台账、校准记录、限制使用或报废测量设备的审批单。
4.7.4、本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。
5、记录
5.1、《设备台账》详见工具管理标准作业规程*hw/f-gc-03-02-a/0
5.2、《资产报废、损失单》详见工具管理标准作业规程*hw/f-gc-03-03-a/0
6、相关支持文件
