第1篇 小区物业工程部绩效考评管理规程与细节要求
小区物业工程部绩效考评管理规程及细节要求
1.0目的
规范员工绩效考评工作,确保公平、公正、公开考评员工的德、绩、能、勤。
2.0适用范围
适用于工程部员工的绩效考评工作。
3.0职责
3.1工程部管理员负责依照本办法进行维修工的检查工作。
3.2工程部主管负责依照本办法进行管理员及维修工的检查工作。
3.3管理处经理负责依照本办法进行工程部主管、工程师、管理员和维修工的检查工作。
4.0程序内容
4.1工程部员工工作标准。
4.1.1工程部员工应符合《业主家庭设施维修管理规程》、《房屋维修管理办法》、《给水系统管理规程》、《供配电设备管理规程》、《弱电系统管理规程》、《公共设备设施维护管理规程》、《公共设备设施运行管理规程》的要求进行工作。
4.1.2工程部工程师、管理员、维修工,必须参加物业管理处的培训和达到培训要求,培训合格后上岗。
4.1.3工程部工程师、管理员、维修技工,除应严格按照本部门的标准作业进行工作外,还应严格遵守物业管理处其他相关标准作业规程的要求。
4.1.4工程部主管应按上述各项标准作业规程履行自己的职责,符合标准作业规程的要求。
4.2绩效考评评分结构。
4.2.1绩效考评中的周检、月检、抽检均按百分制进行,各种检查考评的要求详见《工作、服务绩效综合考评办法》。
4.2.2工程部管理员、维修技工的考评分值构成如下:
a)执行“操作规程”质量(满分10分)。
b)执行“运作管理标准作业规程”质量(满分10分)。
c)执行“维修保养标准作业规程”质量(满分10分)。
d)服务质量(满分10分)。
e)合理使用工具质量(满分10分)。
f)培训质量(满分10分)。
g)值班质量(满分10分)。
h)进入住户家庭维修质量(满分10分)。
i)执行公司相关标准作业规程质量(满分10分)。
j)其他质量(满分10分)
4.2.3工程部主管、工程师绩效考评的周检、月检、抽检分值构成如下:
a)岗位标准作业规程执行质量(满分10分)。
b)培训质量(满分10分)。
c)自身工作技能(满分10分)。
d)服务质量(满分10分)。
e)工作效果(满分10分)。
f)工作责任心(满分10分)。
g)处事公正性(满分10分)。
h)遵守公司其他相关作业规程质量(满分10分)。
i)团结配合质量(满分10分)。
j)道德水平(满分10分)。
4.3绩效考评扣分细则
4.3.1工程部管理员、维修技工扣分细则:
a)工程部管理员、维修技工当值工作时,违反各类设备操作规程者,每次检查每发现一
项轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2.0分;严重违规扣3-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚;
b)工程部管理员、维修技工当值工作时,违反各类运行管理规程者,每次检查每发现一
项轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减3-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚;
c)工程部管理员、维修技工当值工作时违反各类维修保养规程者,每次检查每发现一项
轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减3-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚;
d)工程部管理员、维修技工当值工作时的仪容仪表、言谈举止不符合员工服务标准者,
每次检查每发现一次一般违规,扣减相应考评项目0.5-1分;严重
违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
e)工程部管理员、维修技工当值工作使用工具时违反机电维修工具作业者,每次检查每
发现一次一般违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减4-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》给予处罚;
f)工程部管理员、维修技工不按员工培训要求参加培训或达不到培训要求,每次检查每
发现一项一般违规,扣减对应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
g)引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
h)工程部管理员、维修技工进入住户家庭进行安装维修、违反维修安装规程者,每次检
查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-3分;严重违规扣减4-10分;引起不良后果的,视情况按《行政处罚标准操作规程》进行处罚;
i)工程部管理员、维修技工不遵守公司其他相关标准作业规程,每次检查每发现一项一
般违规,扣减对应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
j)管理员、维修技工考评时,如发出同时违反两个以上考评项目的违规行为,应在对应
项目同时进行扣减。
4.3.2工程部主管、工程师绩效考评扣分细则:
a)严格按工程部所有标准作业规程进行工作,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应
考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
b)工程部主管、工程师当值时仪容仪表、言谈举止达不到员工服务标准要求者,每次检
查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
c)工程部主管、工程师安排、组织、检查不力,员工工作或本部门、本班组工作效果达
不到相关标准作业规程要求的,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
d)工程部主管、工程师不遵守公司其他相关标准作业规程,每次检查每发现一项一般违
规,扣减对应考评项目1-2分
;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
e)上述各项考评,发现违规现象(行为)时,除应在上述对应考评项目内进行扣分外,
还应同时分析造成违规的原因,如属因培训不够、不合格造成的,应同时在“培训”栏目内扣分(一般扣1-2分,严重扣3-10分);如属自身工作技能低、素质差造成的,应同时在“工作技能”栏目内扣分(标准同上);如属工作责任心不够造成的,应同时在“工作责任心”栏目内扣分)(标准同上)‘如属处事不公正造成的,应同时在“公正处事”栏目内扣分(标准同上)‘如属团结不畅造成的,应同时在“团结配合”栏目内扣分(标准同上)’如属道德水准不高造成的,应同时在“道德水准”栏目内扣分(标准同上);
f)考评时如发现违规行为同时触犯两个以上的考评项目,则应同时在对应的考评项目
中同时扣分,直至扣完对应栏目分数为止。
4.3.3一般违规、一般程度、一般情况是指偶发性的,因粗心大意引起的,或因记录签名不清、不合要求或有一定的客观因素(需经确认),造成的程度轻微不合格。严重违规、严重程度是指明知故犯引起的不合格;造成不良后果是指引起连锁反应,造成实际损害、恶劣影响或引起其他工作质量受到连带影响的结果。
4.3.4“其他”栏目是为本公司相关作业规程所未包括,或超本规程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所设置,如果未发生或未出现,该栏目考评时应当给出满分10分。
4.3.5检查、考评时,如出现《行政奖罚标准操作规程》中所列明的应受嘉奖事件,则应在视情节在正常考评完毕后在总分中追加1-20分(但总分不应超过100分),另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人进行奖励。
4.3.6奖评时受考人的行为造成的不良后果已触犯《行政奖罚标准操作规程》所列出的必须加以惩处的情形,则除在考评检查表相应栏目内扣完相应的发分值外,另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人追加处罚。
5.0相关文件
6.0记录
6.1《工程维修部管理员、技工考核表》
第2篇 物业小区房屋天面清洁规程制度
物业小区房屋天面的清洁规程
一、目的:保证房屋天面的清洁。
二、适用范围:本公司管辖小区房屋天面的清洁作业
三、职责:责任保洁员应按清洁频率定期做好房屋天面的清洁工作。
四、相关文件:
五、操作规程:
1.作业程序
1)备梯子一个,编织袋一只,扫把、垃圾铲各一把,铁杆一条。
2)将梯子放稳,人沿梯子爬上天面,先将天面的垃圾打扫清理装入编织袋,将袋提下倒入垃圾桶内,将较大的杂物下放并搬运上垃圾车。
2.工作标准
1)每周清扫1次。
2)目视天面:无垃圾、无积水、无青苔,无杂物。
3.注意事项
1)梯子必须放稳,清洁人员上下时应注意安全。
2)杂物、垃圾袋和工具不要往下丢,以免砸伤行人,损坏工具。
六、相关记录:清洁记录表
第3篇 花园物业小区护卫班长工作规程
花园小区护卫班长工作规程
1.0 目的:全方位巡视和巡查小区,保证小区的安全和良好秩序。
2.0适用范围:护卫班长工作。
3.0 作业前准备:按《护卫员服式及着装规定》和《护卫员交接班制度》要求,做好上岗执勤的准备工作和交接班工作。
4.0 作业规程:
4.1 值班制度:
4.1.1实行三班轮流,二十四小时全天候值班制:早班8:00时到16:00时,中班16:00时到0:00时;晚班0:00时到欠日8:00时,特殊情况可由管理处自行调整。
4.1.2 早、中、晚三班每十天轮换一次,即:每月1日、11日、21日为轮换日,特殊情况可由管理处自行调整。
4.2 巡查各岗位执勤情况
4.2.1每小时班长到各岗位巡视一次。
4.2.2交接班时带队到各岗位巡查,监督检查各岗位交接是否清楚,手续是否完备,护卫员的着装、仪容仪表等是否符合规定,发现问题立即纠正。
4.2.3 班长要不定时到各岗位巡查。巡查时,发现有不认真执勤或违纪、违章等情况,要立即纠正,情节严重的在《小区管理日志》上作出记录并给予相应处罚。
4.2.4 本班执勤中遇到疑难问题时,应立即到场,按《应急处理程序》处理,不能解决时,报管理处处理,并在《紧急特殊事件处理记录表》上做好记录。
5.0相关文件与记录:
wi/aq-010《护卫员交接班制度》
wi/aq-019《护卫员服式及着装规定》
wi/aq-036《应急处理程序》
**-005aq《紧急特殊事件处理记录表》
第4篇 某小区物业部亲情服务操作规程
小区物业部亲情服务操作规程
一、接待规程(接听电话、客户来访)
接听电话:所有电话务必在振铃三响之内接听(包括其他部门电话),接听电话应先讲“您好”及报“z物业”,使用客户能够听懂的语言,吐字清晰,并让对方先挂电话才算通话完毕。做好每一次来电记录。需转电话时,先向对方说“请稍等”,随后将电话转过。
业主来访:(1)当业主前来管理中心时,物业助理起身“笑脸”相迎,先问好如“**先生/小姐您好”,“我可以帮到你吗”如业主提出咨询问题或查找资料,物业助理应讲“请稍等,我尽快帮您查找一下”。如果查找时间过长,应说“对不起,让您久等了。”注意同业主交谈时要全神贯注地和他(她)讲话,不做其他的事情。做到与对方目光接触,以示专心聆听。
(2)当业主前来交纳管理费时,物业助理应起身“笑脸”相迎,先问好“**先生/小姐您好”,请业主入坐,倒茶给业主,通知财务部收款并与业主亲切交谈,并借此机会向业主介绍我司有关服务项目等,待业主办完交款手续后欢送业主离开。
二、回访规程(报修、投诉、有偿服务)
报 修:工程部维修好之后,物业助理及时进行回访,回访方式一般采用电话形式,将业主反馈意见进行登记,将不合格事项通知工程部再次解决,物业助理都要再次进行回访,直到业主对维修服务工作满意为止。
有偿服务:对绿化、清洁、洗衣等服务进行及时回访,回访工作采取与住户交谈,诚心听取住户意见,将业主意见反馈给相应部门。
三、有偿服务
工作规程:物业助理接到业主对绿化、清洁、洗衣等方面有服务需求时,物业助理应讲“多谢您给我们为您服务的机会”等客气用语,记下业主需要的事项、日期及要求,并承诺业主尽快安排有关部门上门服务。
洗衣规程:
(1)业主需要上门收取要干(湿)洗的衣物,到业主门口,按门铃见到业主面带微笑,并称呼“先生/小姐您好,我是管理中心工作人员,是来收取您需干(湿)洗的衣服”。
(2)接收衣物时检查衣物有无损坏,点清数量后写清收价,将收据“客户联”交给业主,并问清需归还的日期;
(3)在每件衣物上做好标记,避免遗漏;
(4)联系高洁公司收取衣物,并说明需返还日期;
(5)高洁公司归还衣物后,仔细检查有无损坏,核实数量,确认是否是业主衣服;
(6)将衣物核实无误后送还业主(上门送衣服务程序与(1)相同)并询问业主对洗衣质量是否满意。
在此工作规程中注意礼貌、礼节、讲话语气及微笑服务。
四、与业主的沟通:
通过业主收楼;定期发放《业主意见调查表》;通过业主前来交管理费或咨询;巡检时的面谈;办理申请;通知的派发等,把握每一次与业主接触的机会,进行沟通,将业主意见及时跟进,尽心尽力。
五、处理业主投诉操作规程
当业主前来管理中心投诉时,物业助理应请业主入坐,主动倒茶给业主,仔细聆听业主投诉,了解情况,向客户表示歉意,当客户表达不满情绪时,我们应保持冷静并表示关心和理解,若遇有争议性问题时可婉转解释或请上级处理,切不可与客户争吵。等业主离开以后应在《业主投诉意见登记表》上做好记录,如在本职责范围内能给予解决的,应尽快解决,否则,应马上向上级汇报,由上级落实处理。
六、通知的传达
(1)接到临时停水、停电通知应及时电话业主,尽量说明事由及恢复时间,并同业主讲“不便之处请您见谅”。
(2)园区杀虫、灭鼠作出书面通知,提前一天发放给业主。
七、对业主、客人亲情服务用语要求:
(1)见到业主、客人要面带微笑、站立服务,主动问好打招呼,称呼要得当。对于熟悉业主的姓氏要称呼客人姓氏。例如早上见到业主应主动称呼周先生早上好、王小姐早上好,晚上见到业主主动称呼周先生晚上好、王小姐晚上好。
(2)与客人对话时宜保持1米左右的距离,要注意使用亲情礼貌用语,注意“请”字当头,“谢”字不离口,表现对业主客人的尊重。
(3)对业主的话要全神贯注用心倾听,眼睛要望着客人面部,要等客人把话说完,不要打断客人的谈话,客人与你谈话时不要有任何烦躁的表示,要停下手中的工作,眼望对方,面带笑容,要有所应。
(4)与业主对话时,如遇另一业主有事,应点头示意打招呼;或请客人稍等,不能视而不见,无所表示,冷落业主,同时尽快结束谈话,招呼业主客人。如时间较长,应说“对不起,让你久等了”,不能一声不响就开始工作。
(5)当业主提出的某项服务要求我们一时满足不了时,应主动向客人讲清原因,并向客人表示歉意,同时要给客人一个解决问题的建议或主动协助联系解决。要让业主感到,虽然问题一时没解决,但却受到重视,并得到了应有的帮助。
(6)原则性、较敏感的问题上,态度要明确,但说话方式要婉转、灵活,既不违反公司规定,也要维护业主的自尊心,切忌使用质问式、怀疑式、命令式,要使用询问式、请求式、商量式、解释式的说话方式。
①询问式。如“请问――――”
②请求式。如“请你协助我们”
③商量式。如“你看这样好不好”
④解释式。如“这种情况,公司的规定是这样的”
八、对于业主的困难,要表示关心、同情和理解,并尽力想办法解决。若遇某问题与顾客有争议,可婉转解释或请上级处理,切不可与顾客争吵。另外,在对为业主服务中还切记以下几点:
(1)三人以上对话,要用互相都懂的语言。
(2)不得模仿他人的语言、声调和谈话。
(3)不得聚堆闲聊、大声讲、大声笑、高声喧哗。
(4)不高声呼喊另一个人。
(5)不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。
(6)不讲过分的玩笑。
(7)不讲有损公司形象的语言。
第5篇 小区物业维修电工安全操作规程
1.目的
规范维修电工的操作,确保人员和设备安全。
2.适用范围
适用于维修电工的维修、操作管理
3.内容
3.1维修电工必须持有国家地区劳动行政部门或国务院主管部门劳资机构规定验印的电工技术等级证书及相应的操作证,并经体检合格后方能独立上岗工作。
3.2检修时必须两人以上,同时检查工具、仪表和防护用品是否完好。
3.3 电气设备未经验电,一律视为有电,不准用手触及,任何情况下必须有二人在场方能进行电气检修工作。
3.4电气设备在运转中,不准进行拆装检修,必须停电切断电源,取下熔断器,妥善作好安全措施,挂上警告牌,并验明无电后才能施工。
3.5禁止带电操作。必须带电操作时,要穿长袖衣服、绝缘鞋,戴工作帽,站在绝缘良好的位置上,任何时候只允许接触一根带电电线。
3.6在带电设备附近工作时,应严格保持必要的安全距离,设置临时遮拦,悬挂警告牌,并由专人监护,施工中应使用手柄等部位绝缘情况良好的工器具,严禁使用钢卷尺。
3.7登高操作应遵守高空作业安全操作规程,必须穿戴好个人防护用品、安全带和安全帽,登高器必须有防护措施,上下传递物件严禁抛掷。
3.8临时工作中断后或每班开始工作前,都必须重新检查确认已断开电源,并验明无电。
3.9每次维修结束时,必须清点所带工具、零件,以防遗失和留在设备内造成事故。
3.10由专业检修人员修理电气设备或其带动的机械时,维修电工要进行登记,并注明停电时间。完工后要作好交待,共同检查,然后方可送电,并登记送电时间。
3.11电气设备发生火灾时,要立刻切断电源,并使用四氯化碳或co2、1211灭火器灭火,严禁用水来灭火。
4.记录
无。
5.附件
无。
第6篇 小区物业工程部员工培训管理规程与细节要求
小区物业工程部员工培训管理规程及细节要求
1.0目的
规范员工培训内容及程序,员工培训系统化,科学化,确保员工具备工作所需的知识和技能.
2.0适用范围
适用于管理处工程部员工的培训。
3.0职责
3.1工程部主管负责制定年度员工培训计划与管理。
3.2工程领班负责协助主管进行专业知识和专业技能的培训实施。
4.0程序内容
4.1员工培训计划的制定
4.4.1工程部主管于每年12月15日前制定出下年度的员工培训计划,并上报管理处审核.
4.4.2员工培训计划的内容包括:
a)不违反国家的相关的法律法规.
b)有明确的培训内容.
c)有考核标准.
d)有具体的培训时间.
e)有具体的费用预算.
4.2新入职员工的培训.新入职员工上岗前要进行3天的培训,并经过考核合格.
4.2.1第一天上午由主管介绍公司的基本,讲解公司的各种制度;本部门的工作性质,基本运作程序,讲解个岗位的职责,安全作业的要求,着装规定,礼节礼貌,文明用语.带领新员工熟悉小区的环境.
4.2.2第一天下午到第三天上午主管安排领班带领新员工试上岗,熟悉本岗位的设备状况和运作程序.
4.2.3第三天下午主管安排新员工进行思想方面的小结即技能方面的考核.
4.2.4新员工经考核合格后安排上岗,不合格给予辞退处理.
4.3专业基础知识的培训
4.3.1专业基础知识培训由工程部主管具体负责.
4.3.2专业基础知识培训每月进行一次,每次不少于60分钟.
4.3.3培训内容:
a)电工类。
---进网作业电工培训教材
---电工作业安全规程
---维修电工技能培训教材
b)给排水类.如给排水设备设施的使用及维修保养技术。
c)制冷类.制冷设备原理及使用维修保养技术。
d)弱电类.如电子技术基础。
e)基础设施类.建筑与装饰工程施工技术。
4.3.4培训方式:
分工种集中授课,分工种集中讨论
4.3.5考试方式:
试卷考试,课堂提问。
4.4专业技能培训
4.4.1专业技能培训由工程部主管具体负责。
4.4.2专业技能培训每季度进行一次.每次不少于60分钟。
4.4.3培训内容:
a)电工类。
---供配电设备设施操作标准作业规程
---供配电设备设施运行管理标准作业规程
---供配电设备设施维护保养标准作业规程
---住户家庭安装维修标准作业规程
b)给排水类。
---给排水设备设施操作标准作业规程
---给排水设备设施运行管理标准作业规程
---给排水设备设施维护保养标准作业规程
c)弱电类。
---弱电系统维护管理规程
d)基础设施类。
---建筑与装饰工程施工作业规程
e)公共类。
---物料与工具管理规程
---设备综合管理作业规程
f)其他相关规程
4.4.4培训方式:
分工种集中授课,分工种集中讨论
4.4.5考试方式.
现场实际动手能力的评估
4.5服务培训
4.5.1服务培训由物业管理处安排专人培训.
4.5.2服务培训每季度进行一次,每次不少于60分钟.
4.5.3培训内容:
a)文明用语
b)仪表仪容
c)礼节礼貌
d)服务意识
e)服务技能
f)服务要求
4.5.4培训方式为集中授课
4.5.5考试方式:试卷考试、课堂提问
4.6物业管理知识的培训
4.6.1物业管理知识的培训物业管理处安排专人培训。
4.6.2物业管理知识的培训每季度进行一次,每次不少于60分钟。
4.6.3培训内容
a)物业管理法律法规;
b)iso9000质量,iso14000环境体系。
4.6.4培训方式为集中授课
4.6.5考试方式:试卷考试、课堂提问
4.7安全培训
4.7.1安全培训由工程部主管具体负责。
4.7.2安全培训每季度进行一次.每次不少于60分钟。
4.7.3安全培训内容:
a)操作安全
b)日常生活安全
4.7.4培训方式为集中授课
4.7.5考试方式:课堂提问
4.8特种培训
对于工程部的特殊工种(电工,焊工,制冷等),应有计划的选派到相关专业培训主管机构系统培训,取得相应的操作证书。
5.0相关文件
《行政部员工培训管理规程》
6.0记录
6.1《工程部年度培训计划表》
6.2《工程部员工培训记录表》
6.3《各类持证上岗人员培训申请表》
6.4《新员工培训记录表》
第7篇 物业小区发电机运行检查工作规程制度
物业小区发电机运行检查工作规程
1.0目的
密切监视发电机运行,保障发电机处于良好的运行状态,确保发电机输出稳定正常的电压,为顾客提供必要的应急电源。
2.0适用范围
适用公司管辖的各物业小区的发电机组。
3.0职责
3.1工程部主管负责发电机组运行的组织和督导工作。
3.2工程部领班负责发电机组运行的实施和检查工作。
3.3工程部技工负责发电机组运行的实施、巡查和记录工作。
4.0工作程序
4.1开机前的检查工作
4.1.1断开发电机组的自动空气开关,把发电机控制屏上的选择开关置于'停止'位置。
4.1.2检查润滑机油油位在正常刻度位置,不能过高,更不能过低。
4.1.3检查冷却水箱中的水位,水位应在散热水箱盖下50毫米位置。
4.1.4确定油箱中有足够的燃油,以及燃油系统管路无渗漏,并且到引擎的管路畅通。
4.1.5检查蓄电池的端电压应是dc24v,检查控制面板上是否有警告符号指示。
4.2手动启动
4.2.1将控制屏上的选择开关置于'停止'位置。
4.2.2当市电停止时,拉下配电房市电联络开关。当试验发电机时,断开发电机的自动空气开关。
4.2.3打开送电机(未与发电机联动的)
4.2.4将控制屏上选择开关置于'手动'位置,发电机组将启动发电。
4.3自动启动
将控制屏上的选择开关置于'自动'位置,当市电停电或将配电房市电联络开关断开时,发电机将自动启动发电。当市电停柴油发电机应急供电时,值班电工应密切监视运行情况,并每隔1小时进行一次运行记录,行情况填写于《发电机组运行记录表》。
4.4停机
4.4.1自动状态下的停机
当市电恢复正常后,电源输出到发电机房应急电源配电柜上,工作电源(市电电源)'断路器'自动合闸,联锁应急电源'断路器'分闸,柴油发电机空载运转三分钟后自动停止。
4.4.2手动状态下的停机
4.4.2.1先切断后端负载,再断开发电机自动空气开关。
4.4.2.2发电机空载运转3-5分钟后,把发电机控制屏上的转换开关置于'停止'位置。
4.4.2.3关闭送风机(未与发电机联动的)
4.4.2.4检查一切正常后,将发电机控制屏上的选择开关置于'自动'位置,合上发电机自动空气开关。
4.6运行操作检查事项
4.6.1首次启动或在更换机油或机油滤清器后启动发电机时,应在发电机运转数分钟后停止并等待15分钟,待机油回到机油盘中后,再次检查发电机机油平面,如不够予以添加,使滑机油油位在正常刻度位置。
4.6.2发电机与变压器严禁同时运行。发电机严禁向市电反送电(并车)。
4.6.3事故母线上的电气联锁与机械闭锁不得随便调整。
4.6.4排烟颜色是否正常,是否有漏油(机油、柴油)、漏水现象。
4.6.5机油压力冷却水温是否正常。
4.6.6频率偏差是否较大。
4.7发电机巡视检查
4.7.1巡视检查每小时一次,遇有异常情况应增加巡视次数。
4.7.2巡视机油、燃油是否充足。
4.7.3巡视蓄电池电压、电能液是否充足,外观有无锈蚀、积水。
4.7.4巡视冷却水是否充足。
4.7.5巡视油箱、水箱机身有无渗透漏,传动皮带是否正常。
4.7.6巡视控制面板显示是否正常,有无报警信号,处于正确位置。
第8篇 物业小区保安督察巡检工作规程制度
物业小区保安督察巡检工作规
一、目的:
督察巡检其目的是加强物业公司保安队伍作风纪律,岗位正规化建设,在各物业小区树立一支'文明之师威武之师'保安新形象。
二、适用范围:
适用于公司各小区保安队的各项工作检查。
三、督察队职责:
1、公司及部门领导负责巡检组织安排,监察巡检过程的合理性,有效性,并对督察队员工作质量进行考评;
2、各小区管理处主任或保安队长协助负责巡检分工记录工作
3、专职督察队员负责督察工作实施,处理结果,统计、反馈、跟踪工作。
四、巡查管理办法:
1、巡检的组织:专职督察队由4-5人组成,由专职成员李知勋,周清文,司机兼职,公司领导,各小区保安队长或管理处主任轮流协助执行。
2、巡检时间:每月不少于10-12次,每周不少于2-3次,不定期,不定时进行。
3、巡检内容:(见附表1)
a查岗查哨
b安全防范
c消防管理
d车辆检查
e仪表仪容
f卫生检查
4、巡查的方法
a采取随时检查的方法
b查看各类值班登记表的填写
c采取眼看,耳听等感觉行为的查看办法
5、执行巡检人员须及时填写巡检记录表(附表2)
五、巡查结果的处理
1、检查违规处理
(1)、巡查过程中,发现有违章值勤人员犯一般过失的给予当场批评指正,对当事人2次犯同类一般性过失的,按相应扣款办法处理。
(2)、值勤人员值勤时犯了严重过失的,按保安大队制定的保安违规扣款细则(附表3)进行处理。
(3)、巡查人员填写回执条(附表4)对违规队员所违反的那一条由当班班长负责签收,由班长转交管理处队长、主任结合违规人员日常工作的表现进行处理。
2、巡查人员在巡查各小区处理问题武断造成其他负面影响,由公司领导给予从重从严处理。
3、巡查结束后,对不合格的服务当场反馈给当值负责人,说明违规具体的原因,指明正确的改进方法,并协同研究应采取的纠正和预防措施。
4、巡检情况须及时以书面形式呈交主管部门(服务质量管理部,保安大队)主管部门对巡检情况进行汇总,然后以简报形式向各管理处通报,及时纠正和预防,杜绝类似的问题在其它小区发生。
5、主管部门对于巡检中发现带有普遍性的不合格项,必须对其进行纠正,作出预防措施报告,向公司分管领导汇报,经审核后通知各管理处执行。
六、文件和记录
1、巡查汇总表
2、巡检记录表
3、保安违规扣款细则
4、保安违规回执条
编制审核
批准生效日期
第9篇 小区物业停车场租赁办理规程
小区停车场租赁办理规程
1.住户到客户服务部提出申请,要办理停车场租赁手续,客户服务部文按有偿使用原则,指引住户填写并签定《停车场车位租赁协议书》、《停车场管理规定承诺书》住户可自由选择租赁类别,如月卡/季卡/年卡。
2.客户服务部文员核对《停车场车位租赁协议书》、《停车场管理规定承诺书》,明确无误后在《停车场租赁协议书》上做好记录,并引领用户拿取《停车场租赁办理登记表》到财务部缴交规定的费用。
3.若有遗失停车卡之用户,应及时告诉本车场管理员,经保安部、客户服务部文员核查后,补发新卡,用户须支付办理新卡的工本费。
4.客户服务部文员每办理一户停车场租用手续即时通知停车场管理员,每个星期复印一份《停车场租赁办理登记表》交给停车场管理员。
第10篇 物业小区清洁规程
物业小区清洁规程
(九)
一、目的:保证小区的环境洁净
二、适用范围:本公司管辖小区的保洁作业
三、职责:1.负责住宅内楼道梯级、车棚、马路、草地、地面、雨棚、平台、公共场地的清扫、清洁。
2. 负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具、玻璃的擦抹。
3. 负责楼道、地面、车棚内杂物的清理。
4. 负责对清洁工休息室的清洁,以及保管好各自使用的工具。
5.对管辖区内发生的违章现象进行劝阻和制止6.完成领导布置的临时任务。
四、相关文件:
五、操作规程:
1.7:00-8:00清扫所有主干道路、花坛、车棚,使整个公共区域保持干净,无垃圾、积水。
2. 8:00-9:00对所有垃圾箱进行清理。
3. 每幢楼的楼道一个星期清扫三次,按规定的保洁日,做好保洁。
4. 把楼道地面用拖把拖干净,无痰迹、水迹。
5.清洁工作检查规程
1)检查地面有无杂物、垃圾,道路是否干净。
2)检查清洁工是否每日清洁垃圾桶(垃圾箱),桶周围是否干净。
3.)检查花坛、草地是否每日清扫,无杂物。
4)检查地面指示、宣传栏是否清洁,目视无明显灰尘。
5)目视楼梯台阶面干净,无杂物、污渍。
6)楼梯扶手表面用纸巾抹拭50厘米,纸巾基本不被污染。
7)大楼内各类设施表面用纸巾抹拭50厘米,各类墙面大理石表面用纸巾抹试50厘米,纸巾基本不被污染。
8)转换层地面目视干净,无杂物。
9)目视不锈钢表面无污渍,无锈迹,光亮。
六、
第11篇 花园物业小区道口岗工作规程
花园小区道口岗工作规程
1.0目的:确保人员、车辆出、入安全有序,停放车辆不丢失、损坏。
2.0适用范围:道口岗工作。
3.0作业前准备:按《护卫员服式及着装规定》和《护卫员交接班制度》要求,做好上岗执勤的准备工作和交接工作。
4.0作业规程:
4.1值班制度:
4.1.1实行三班轮流,二十四小时全天候值班制:早班8:00到16:00,中班16:00到0:00时;晚班0:00到次日8:00时,特殊情况可由管理处自行调整。
4.1.2 早、中、晚三班每十日轮换一次,即:每月1日、11日、21日为轮换日,特殊情况可由管理处自行调整。
4.2车辆进场
4.2.1 当有车进入时,道口值班员应立即开启道闸,走近车辆并向司机敬礼。
4.2.2 当司机开启车窗时,说:'请先生(小姐)领取停车卡。'
4.2.3 当司机手接过停车卡应说:'请保管好停车卡。'
4.2.4指挥车辆进入。
4.2.5在打卡发证的同时,应迅速在《机动车停车场车辆出入登记表》上准确填写各栏目。
4.2.6当免费车辆进入停车场时,值班员应主动开启道闸敬礼。
4.2.7使用ic智能管理系统的营业性车库(场),当持有ic月卡的顾客驾驶车辆进入时,值班员应协助车主做好刷卡工作。对顾客因故未携带ic月卡驾车进入,值班员可手动开启道闸,同时在车辆出入登记本上做好记载,提醒顾客尽快补打卡,并做好交接工作。
4.2.8对外来临时停放的车辆,值班员须按要求发放出入卡或ic卡,同时做好记录。
4.2.9 对进入封闭式小区停车场的外来车辆,值班员还应认真询问其所到楼座,请其出示有效身份证件,并在《来访登记表》上做好记录。
4.2.10凡进入管理处辖区内的车辆,值班员要认真检查车辆外观,一旦发现有破损情况,应及时向驾驶员指出,并在《机动车停车场车辆出入登记表》上做好记录,请驾驶员签字确认。
4.2.12对于临时进场停放的车辆,值班员要主动提醒驾驶员按规定的行驶路线、停车位行驶停泊。
4.2.13对于外来车辆强行进入,值班员应耐心解释,按《应急处理程序》有关规定执行。
4.2.14 当有公、检、法、军、警及政府部门执行公务的车辆要求进入小区时, 应在查证核实后放入。
4.3来人来访登记
4.3.1 顾客、公司领导及员工进出本小区不用登记。
4.3.2 当有顾客出小区时,应主动点头微笑,并用'您早!''您好!''早晨!''早晨好!'等以示问候;当有顾客进小区时,应主动点头微笑,并用'您回来啦!''您下班啦!''您好!'等话语表示迎接和问候。
4.3.3 对外来客人(包括顾客的亲友、各类访客、维修作业人员、员工的亲友等)一律实行进、出小区登记(或存、取)有效身份证件制度。
4.3.4 当有客人来访时,应主动点头微笑示意,并用'先生(小姐),您好!请问您拜访哪位住哪层/哪座' '请您出示身份证件登记。' '请您用对讲与您朋友联系一下。' '对不起,让您等候了,谢谢合作,请上楼。'' 对不起,实行验证登记是我们的工作制度,请您谅解'等话语予以提示或表示歉意。
4.3.5 准予登记的有效证件,特指有效期内的身份证、暂住证、回乡证和贴有照片并加盖公安机关印鉴的边境证等。
4.3.6 认真核对证件和持有人是否相符,若不符则不予登记并禁止进入。
4.3.7 来访客人必须说准所找顾客的姓名及楼、座、房号等,必要时须用对讲与顾客通话确认后方可登记进入或由巡逻护卫员陪同进入。
4.3.8 当顾客带有亲友或访客时,应有礼貌地请其出示有效身份证件予以登记,并向顾客做好必要的解释工作,以消除顾客的不满情绪。
4.4 车辆出场
4.4.1 使用出入卡管理的营业性车场,值班员应在车辆驶出时看清车牌号,并迅速赶到道闸前。
4.4.2 当车停在道闸前,司机开启门窗时,值班员立正敬礼。
4.4.3 接过停车卡时,说:'谢谢!'
4.4.4 值班员仔细核对停车时间和司机、车辆,确认无误按规定收费。
4.4.5 迅速开启道闸指挥放行。
4.4.6 若后面有紧随车辆驶出,应立即挡在紧随车辆前示意停车,若两人值班,另一值班员应迅速将车挡放下,将上一辆车的停车卡放好,再按上述规程处理下一辆车的放行,但敬礼时应说:'对不起,让您久等了!'
4.4.7 在收卡收费时,若两人值班,另一值班员应迅速在《机动车停车场车辆出入登记表》上准确地登记各栏目。
4.4.8在采用ic卡管理的车库(场),护卫员发现有车辆要驶出时,应立即看清车牌号,做好准备,必要时协助车主刷卡。
4.4.9认真察看电脑,核对刷卡车辆是否与电脑记载的内容相符
4.4.10通过电脑分辨是否临时停车,并回收临时ic卡。
4.4.11停车场的离场车辆未携带出入卡、ic卡的,应请其到管理处办理有关手续,凭管理处出具的放行条按要求填写《机动车停车场车辆出入登记表》后方可放行。但事后管理处须尽快调校电脑。
4.4.12对驶离道口的客货车,应按规定检查有无携带贵重物品,如有则按《物品出入管理规定》执行。
4.4.13营业性停车场的临时停车超过一个收费时段需要加收停车费的,应将计时卡交司机核对,请其补交费用。验证完毕交清停车费用后,方可放行。
4.5其他
4.5.1 本公司的车辆出入下属管理处车场不发卡不收费。
4.5.2对丢失停车卡(证)的车辆出场,应询问车辆进场时间,所属单位(车主)名称及联系电话,查验车主身份证,驾驶员身份证/驾驶证,车辆行驶证,车辆进场记录确认无误后,认真填写《失卡车辆放行记录表》,并请车主在车主承诺栏签名后方可放行。
4.5.3 对尾随出入的车辆,应示意其停下,若遇强行进出者,按《应急处理程序》有关规定执行。
4.5.4 无车辆进出时,车挡器应处于闭合状态,只在车辆进出时才予开启,待车辆完全进出道口后,方可放下车挡器。必须确保不因道闸的开启、闭合对进出车辆与人员造成伤害。
4.5.5 若有由公司(管理处)领导陪同到小区检查、参观、学习的人士,应立即敬礼,以示欢迎,并热情回答客人的询问。等客人离开后,将来访人数、单位、职务等情况记录清楚,备
查。
4.5.6 当外来人员出小区时,护卫员应及时核准,说'谢谢合作!''再见!''慢走!'等,并记载离开时间。
5.0相关文件与记录
wi/aq-010《护卫员交接班制度》wi/aq-017《护卫员礼仪规定》
wi/aq-019《护卫员服式及着装规定》wi/aq-028《物品出入管理规定》
wi/aq-036《应急处理程序》
**-006aq《来访登记表》
第12篇 花园物业小区中控室岗工作规程
花园小区中控室岗工作规程
1.0目的:确保小区处于受控状态,保证小区秩序井然。
2.0 适用范围:中控室岗工作。
3.0 作业前准备:按《护卫员服式及着装规定》和《护卫员交接班制度》要求,做好上岗执勤的准备工作和交接班工作。
4.0 作业规程
4.1 值班制度
4.1.1实行三班轮流,二十四小时全天候值班制:早班8:00到16:00时,中班16:00时到0:00时,夜班0:00到次日8:00。特殊情况可由管理处自行调整。
4.1.2 早、中、晚三班每十天轮换一次,即:每月1日、11日、21日为轮换日,特殊情况可由管理处自行调整。
4.2严密监视
4.2.1提高警惕,严密注视进、出小区的各类人员,特别是外来人员。如有怀疑,立即通知巡逻岗护卫员严密监视,若发生意外情况按《应急处理程序》有关规定处理,并做好相关记录。
4.2.2熟悉本小区顾客的基本情况,包括:姓名、楼、座、人口状况、亲友状况、相貌特征、经常出入小区的时间等。
4.2.3当顾客搬出,或有新顾客入住时,联系相关岗位护卫员,通知其到管理处办妥有关手续,并主动维持电梯运行秩序。要提醒搬家的顾客使用专用电梯,并避免在其他顾客进出高峰时搬运物品,以防造成秩序混乱。
4.2.4通过闭路电视监控系统密切监视电梯内的情况,当发生电梯困人事件时,立即善言安慰乘客,按《应急处理程序》有关规定处理,同时通知设备管理员马上进行抢修,及时报告护卫主管及管理处,协助做好善后工作。
4.2.5发现可疑情况及人员严密监视。
4.2.6当主机出现报警信号时,立即通知相关岗位护卫员前去报警位置核实情况,如属误报,立即解除;如情况属实,按《应急处理程序》处理。
4.2.7按《监控录象带管理规定》填写《监控录象带使用保管记录》
5.0相关文件与记录
wi/aq-010《护卫员交接班制度》
wi/aq-019《护卫员服式及着装规定》
wi/aq-026《监控录象带管理规定》wi/aq-036《应急处理程序》
**-004aq《监控录象带使用保管记录》
