第1篇 工程部维修服务基础作业规程标准与细节要求
工程部维修服务基础作业规程标准及细节要求
1.0目的
规范维修服务基本要求、维修服务作业规程
2.0适用范围
适用于管理区域内的维修服务。
3.0职责
3.1工程部主管应按规程要求检查每一个任务单完成状况及维修服务质量,并作好记录。
3.2客户服务中心应及时完成报修、下单、维修服务回访、记录。
3.3维修技工应严格按规程进行操作。
4.0程序要点
4.1接单派工
工程主管(值班主管)接到客服中心填写《业主家庭安装/维修单》或住户报修电话后,应及时落实维修服务人员和上门维修服务时间。
4.2维修人员工具箱配置
4.2.1工具箱由管理处统一配置,应完好无损,外观整洁,司标、编号字迹清晰。
4.2.2箱内工具应齐全、完好、无损,每件工具表面应保持清洁,箱内供维修使用的台布、垫布、鞋套、抹布、维修价目表等应配置到位,完好清洁无损。
4.3安全操作
a)维修电工应持有效的电工安全操作证上岗。
b)维修电工作业前,应穿绝缘鞋,应确保测电笔和万用电表性能良好。
c)维修电工所使用的扶梯梯脚应用橡皮包扎,具有良好绝缘性能。
d)登高作业使用的扶梯应无断档、开裂,扶梯的保险绳应牢固,登高作业时应有专人护梯。
e)注意作业安全,如遇电气线路故障,应停电作业;如遇水管修理,应采取防止水泄漏的措施;如一人难以操作,应由两人共同作业。
4.4维修服务作业规程
4.4.1上门维修服务
1)维修服务人员接到《业主家庭安装/维修单》后,应携带《业主家庭安装/维修单》、
通信器具、鞋套、布垫、抹布、工具箱、需要更换的器材和零部件,按约定时间,赶赴需要维修服务的现场。
2)维修服务人员抵达申报维修服务的业户居室门口后,应礼貌地轻按门铃(或轻声敲门三下),如无应答,则再次轻按门铃(轻声敲门三下),不可连续不断地按门铃(或连续不断敲门);如仍无应答,应填写《请求再次上门维修(服务)单》,粘贴在业户房门的显眼处。
3)业户开门接待维修服务时,维修服务人员应主动向业户问好,并作自我介绍:“您好,我是美之国物业处的维修人员,应约前来维修服务,我可以进入您家吗”同时应出示工作牌、《业主家庭安装/维修单》,取得业户认可后,方可进入。入室前维修服务人员应自觉穿上随身携带的鞋套,以免踩脏业户居室地板,在业户引导下到达维修服务点。在业户居室内,维修服务人员不准随意走动、东张西望、探问与维修服务无关的情况或作出其他非文明礼貌的举动。并及时通过对讲机和主管保持联系。
4)维修服务人员勘察维修项目现场后,将检测、判断、维修服务方案告知业户,与业户共同确认需要维修服务项目。
5)根据业户确认的维修服务项目,按有关收费标准向业户报价,经业户确认后,方可实施维修服务。
6)维修服务前,应在作业点先铺放一块绿色的作业布垫,以免作业时产生的污物弄脏室内的地面或其他物品;再铺放另一块绿色的作业布垫,用于摆放维修服务工具及拆卸下来的零件,以免损坏业户居室地面。
7)维修服务时,如需移动居室内的物件,应征得业户同意后方可移动,移动时应小心谨
慎,作业完毕应回移至原处;作业中可能产生噪声时,应向地场业户事先打招呼,尽量减少或减轻作业噪声。
8)作业完毕,维修服务人员应主动及时清理、清扫作业现场;将维修工具整齐地放入工具箱内;用自备抹布做现场清洁工作;将作业时产生的污物及杂物用绿色布垫包妥带离现场,按垃圾分类收集要求投入规定的垃圾箱内。
9)维修服务完毕,维修服务人员对已恢复功能的维修项目作示范操作,并向业户讲解故障起因及平时操作时应注意事项;在请业户评估维修服务效果时,如业户还提出不满意事项,则应及时整改,直到业户满意为止。维修服务项目取得业户满意认可后,维修服务人员应礼貌地请业户在《业主家庭安装/维修单》上签字。
10)维修服务人员离场时,应向业户客气地说声“打扰了”,出门时应面对业户,后退几步,说声“再见”,礼貌道别。
4.4.2电气线路及照明装置维修
1)当业户室内发生断电时,若故障点为空气开关(或熔断丝)开路状态,应对开路现象进行分析,若因电气线路过载(或短路),应查明原因,待排除过载(或短路)故障后,再合上空气开关(或调换相匹配的熔断丝)恢复供电。
2)维修、安装照明装置,接线桩头应牢固可靠。螺丝灯头安装时应将相线通过开关,零线应接至螺口外壳。
3)照明开关维修后重新安装,插座应不松动,螺钉齐全;开关、插座接线正确,接线桩头导线钢丝不外露,不松动,插座接线右为相线,左为零线,严禁将中性线作接地线。
4)因维修电线线路需要更换电线材料时,所使用的电线材料应符合绝缘等级要求;采用护套线敷设线路,应牢固平直、不扭曲,线卡间距均匀;护套线并头应在开关、插座盒内,不准在线路中段割开护套线进行并线、接头。
5)使用护套线敷设的线路,不应将护套线直接敷设在粉层内,空心楼板内允许导线直接敷设,但导线穿进空心楼板孔应加护圈保护。
6)当明、暗管线路故障需要更换导线时,应两人共同操作,拉线和送线用力应一致;为了减少导线与管壁磨擦,可用滑石粉涂在导线上,管口应用护圈保护,防止管口损伤导线,管内导线不允许接头。
4.4.3卫生洁具维修
1)更换卫生洁具附属配件时,应对型号、规格核对确认,所更换的附属配件应与原口牌
一致。若不符上述条件,应征得业户同意后,方可更换使用功能不变、安装尺寸一致的其他品牌的附件。
2)拆装各种卫生设备前,应先切断水源,放尽存水,拆装时要耐心细致,不得用榔头重击。安装瓷器具时,螺钉孔处应加装橡皮垫圈,用螺丝刀拧紧螺钉时,防止用力过猛,损伤器具。
3)更换面盆龙头因锈蚀不易拆去时,可喷洒除锈剂,待松动后,再细心拆卸以免损坏面盆。
4)拆角尺弯、低水箱落水管时,不允许猛力扳扭;拆装水箱时,应防止水箱坠落。
5)因更换坐便器或疏通坑管,需要拆除坐便器时,在坐便器与坑管接头处,可先将四周胶结物清除,用锯条锯断螺栓。
6)拆移浴缸前,应先拆卸进水、落水管,以免拆坏零件。大型浴缸(如冲浪浴缸)的拆装还应配足工具有维修安装此类设备技能的人员;安装浴缸应牢固、平稳;安装完毕作放水检验,落水管接口处
应无渗漏水现象,且排水畅通;电气控制功能正常,电气绝缘性能良好。
7)安装的坐便器坑距与实地坑距不符时,应使用坑距移位器。安装移
位器前,应先对坐便器及实际坑距进行测量定位,然后开凿地坪、固定坑距移位器,其移位器高度应与地坪保持同一平面。
4.4.4给排水管道维修
1)管道疏通
a)在疏通坐便器、水斗、浴缸、地漏及污水总管时应使用专用疏通工具。
b)疏通卫生洁具作业前,应采取相应的保护措施,以免损坏器具。
c)疏通污水横管开启闷盖前,应先采取防溅、防漏的措施,并通知相关用户,暂停排水。
疏通完毕,应作进水、排水检验,并对闷盖联接处作好防渗漏水处理。
d)疏通污水横管前应估算总管长度,从屋面污水管口顺管缓慢放下重锤及绳索(严禁重锤绳索长度短于总管长度;严禁快速放下重锤,以防损坏管道)。当重锤触及堵塞部位,应稍加用力提升重锤,然后放下,反复几次利用重锤自重冲击堵塞物,以达到疏通目的。
e)使用电动疏通机疏通污水管作业前,维修服务人员用手握住软轴,稍加用力将软轴往管道口内渐渐推进。当软轴触及堵塞物时,维修人员放开软轴,启动疏通机;当软轴弹簧疏通至管道出口处,关闭疏通机,维修人员握住软轴来回推拉,确认疏通效果(作业时注意不要污染周围环境)。
2)水管更换维修
a)通知有关业户暂停排水。
b)登高作业时,维修人员施工前应做好安全措施,使用器材应防滑、防倾倒,并落实专人监护。
c)切割铸铁管,应使用专用切割工具,切割管道时,应对铸铁管断裂部分采取加固措施,防止断裂管跌落时砸伤人员.
d)更换后的铸铁管接口填料应使用掺有水泥砂浆的麻丝填嵌密实。
e)更换的铸铁管部位应用支架固定,不允许松动;支架固定间距:横管不大于2m,立管不大于3m;室外立管每节安装一只固定支架;管道弯头超过两只以上时,转弯处要配装检修闷盖。
3)供水管更换维修
a)当供水管道因砂眼、爆裂面引起漏水时,维修服务人员接到《公共设施设备安装/维修单》应立即赶到现场处理,关闭进水闸阀,防止事态扩大,并及时通知相关业户(或张贴停水通知)。
b)供水管道更换作业(锯、截、拆水管)前,应先切断水源;如使用电动工具切割水管时,严禁带水操作,应有触电保护装置。
c)锯断水管应管口平直,使用割刀切割管口后,应使用铰刀刮口,管子铰丝口,应分作前后两次,每次铰牙应在铰牙处加油。
d)管道敷设不允许半埋半露,全埋管道严禁使用活接头,丝口接头不允许外露。
e)室外供水管道外露部分应用保温材料严密包扎,无遗漏。
f)检修屋顶水箱浮球阀,应由两名以上维修服务人员操作,严禁用手触及浮球阀活动处,以防恶夹伤手指;浮球阀整修后,应经过两次以上手动试验,要求启闭灵活,无卡阻现象。
g)新更换的供水管道,应对管道进行加压测试,应无管道爆裂、接头部位渗漏等缺陷。
4.4.5门、窗玻璃安装与维修
1)安装门、窗玻璃时,登高安装位置1m以上,层高两层以上,应佩带保险带;使用保险带前,应认真进行检查,保险带绳索应无散股、断裂痕迹,锁扣安全有效,闭锁良好,保险带悬挂部位牢固可靠,搭扣闭锁完好。
2)配置门、窗玻璃前,应铲除遗留碎玻璃,将污垢清除干净,均匀涂抹1mm~3mm底油灰。
3)裁割玻璃尺寸应准确,油灰填嵌平直,卡钉不外露,每500mm内卡钉不少于两只。
4)整修变形的钢门、钢窗时,应先将玻璃拆卸,然后用撬棒对变形处进行平整、校直,钢门、钢窗五金构件应齐全。
5)安装维修塑钢门窗(或铝合金门窗)玻璃时,橡胶镶嵌条应紧密,不松动、空缺,密封胶平整,无漏嵌、玷污。
4.4.6粉刷层维修
1)铲除起壳、剥落的粉刷层。
a)当发生顶面粉刷层较大面积起壳、剥落,维修人员应及时到场,先清除剥落部分的粉刷层,对已起壳的粉刷层也应清除,并确保施工安全,在业户室内的墙面、顶面粉刷层修补前,应对业户室内设施、设备、家具作好保护措施。
b)对需修补的起壳粉刷层,先确定范围用泥刀斩出界线,再行铲除,尽可能做到界线方正有规则,接头处原粉刷层应密实。
2)粉刷层刮糙
a)刮糙前应先将墙面湿润,混合砂浆不少于两度;一般每度厚5mm~9mm,最后一度刮糙应用刮尺刮平。
b)水泥踢脚线、勒脚的水泥砂浆高度应至规定尺寸。
c)粉刷层面层约3mm~5mm。
4.4.7筑漏维修
1)业户报修房屋渗漏水项目后,逢雨天应即时上门查勘;查明原因后,查勘人员应对查勘结果作书面记录,并约定维修日期。
2)房屋渗漏水登高作业时,维修人员应持有高空作业操作证。
3)在登高作业前,维修人员应佩带保险带,对所使用的滑板、吊篮应作全面安全检查,使用的登高工具应符合安全要求,作业现场应用红、白旗绳设置警示。
4)在墙面涂刷防水材料前应对墙面涂刷部位进行清洁,待墙面裂缝修补干燥后,才允许涂刷防水材料。
5)屋面渗漏维修前应仔细寻找渗漏部位的裂逢,对细小的裂逢,可用浇水法检查(因缝内水分蒸发较慢,浇水后容易显示裂逢)。对较明显的裂逢处,用尖头钢凿开凿缝槽,缝槽横截面为v形(横宽2cm、深1.5cm),应使裂缝位于v形缝槽底端处,清除缝槽内灰尘,保持干燥,并使用防水材料进行修补。
6)主管人员对施工质量、施工进度应作全过程督查。
第2篇 绿景物业工程部维修操作规程制度
物业工程部维修操作规程
一.工作内容
根据工程部内勤的报修通知,为用户提供日常小修服务,确保用户单元内设施设备完好,满足用户生活和办公需要。
二.工作要求
1.作业前
(1)上班后穿好工作制服,准备好常用的工具,随时接受报修任务。
(2)在没有报修任务时,按照工程部维修保养计划或主管人员的具体安排对各设备系统例行维修保养任务。
(3)在接到修理通知时,应立即到工程部办公室领取《报修单》,并根据报修内容准备所需的工具和材料。
2.作业中
(1)维修人员在进入用户单元进行维修操作时,须穿着整洁,注意礼节礼貌,在征得用户同意后方可入内。
(2)进入用户单元后,要仔细询问和观察故障的情况,以便作出准确判断。
(3)如故障严重,维修人员无法单独进行操作,应立即向工程部报告,以便安排足够的维修力量。
(4)在修理过程中要做到手轻、脚轻、说话轻,尽量不影响用户单元内的正常办公秩序。
(5)操作中如需关闭单元电源,应征得用户同意,并在做好必要保护才可关闭。
(6)操作完成后,应作仔细调试,确保维修质量,并请用户在《报修单》上签字认可。
(7)离开用户单元时,应将工具和维修垃圾收拾干净,给用户留下良好的影响。
3.作业后
(1)完成修理任务后,维修人员应立即返回工程部办公室,将用户签过字的《报修单》交给工程部内勤。
(2)由工程部内勤或系统主管回访客户,征询客户对维修服务质量的意见和建议。
第3篇 工程部应急维修预案细节管理水管爆裂处理规程
工程部应急维修预案作业规程细节管理之水管爆裂
1.0目的
规范应急维修预案的工作程序,确保应急预案的有效性、实用性。
2.0适用范围;
适用于管理处工程的应急维修作业;
3.0职责
3.1工程部主管负责制定辖区内给水管道爆裂故障的应急维修预案;
3.2工程部领班负责应急预案的备料,实地勘察及现场作业施工;
3.3工程部领班负责依据预案内容,制定作业流程;
3.4工程部领班依据预案作业流程制定演练计划;
4.0程序要点;
4.1制定原则;
4.1.2可操作性原则。制定出的预案要符合小区的实际情况,确实可行;
4.1.3有效性原则。制定出的预案要在发生故障的处置实施时收到良好的效果,具有实用性;
4.2重点防范部位
4.2.1辖区内各分支节点处阀门及阀门两端接口处;
4.2.2辖区内各进户水表及两端接口处;
4.2.3喷泉进水阀门;
4.2.4消防栓处水表、水阀接口处;
4.3应急预案的制定;
4.3.1工程部根据小区发展情况进行标识,在每年11月15日前制定本小区重点防范部位应急预案,并报公司审批;
4.3.2工程部领班根据各重点防范部位制定应急作业流程预案;
4.3.3
第4篇 某酒店工程部维修操作规程制度
酒店工程部维修操作规程
1. 礼貌的征得客户同意后可进行工作。如客户对维修方案有异议,应及时通知上级领导进行协调确定工作方案;
2. 入室操作时,工具物品不得随意放置,必要时应衬垫布块。揭开顶板或撤挪物品,应得到客户同意;
3. 维修时应仔细认真,轻拿轻放,不应造成新的破损;
4. 不得翻弄客户书籍、文件、物品。不得落座吸烟和喧哗。维修完毕应清场;
5. 当时处理不了的故障应向客户讲清原因,并立即上报。具备条件时马上解决。
北京zz酒店管理有限公司
工程部
第5篇 物业工程部维修工具管理规程
物业工程部维修工具管理规程
(七)
1.0目的保持维修工具的有效、美观、整洁2.0适用范围工程部所有个人及公用工具。
3. 0管理职责3.1工作负责人:工程部主管3.2维修人员负责个人工具的管理
4.0内容
4.1工程部维修人员入职时统一领取个人日常维修用的工具及工具箱、工具包等,仓管员做好记录并存档,员工离职时交清所有工具。
4.2公用工具、仪器仪表的保管由仓管员负责,当值主管人员监管,个人工具的保管由领用人自行负责。
大型及贵重工具、仪器仪表的借用应填写借用单,使用完后及时归还。
4.2维修工具使用后应擦拭干净,保持其美观清洁,个人工具归入指定地点存放,公用工具交仓管员统一保管。
维修人员在户内面客区域维修时,不得使用外观太脏的工具及工具包。
4.3公用工具在使用过程中如有损坏,应及时报相关主管人员检修,无法修复时,应报部门负责人决定是否报损。
个人工具使用过程中如有丢失,由领用人及时自行购买相同规格的替换品。
4.4个人工具或公用工具的报损应报部门主管批准,填写《报损申请单》经财务核准后报损,并按原工具的规格、型号以旧换新。
第6篇 工程部设备维修管理规程与细节要求
小区工程部设备维修管理规程及细节要求
1.0目的
制定小区设备设施维修管理制度,确保物业管理小区所辖设备设施的正常运行。
2.0适用范围
适用于管理处所辖的所有小区设备设施。
3.0职责
3.1工程主管全面负责小区设备设施运行管理工作。
3.2工程维修领班具体负责小区设备设施巡视工作的组织与落实;
4.0程序内容
4.1各设备责任工程师负责设备维护计划的制定,各设备管理人员负责设备的维护计划的实施。
4.2设备维护保养分为四个方面:
4.2.1日常维护保养。指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑,发现小问题及时排除,及时作好坚固工作以及必要记录等
4.2.2一级保养。由设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备进行局部解体,进行清洗、调整,按照设备磨损规律进行定期保养
4.2.3二级保养。指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,使设备能够达到完好状态的保养
4.2.4设备点检,指根据要求用监测仪表或人的感觉器官,对设备的某些关键部位进行的有无异状的检查。通过日常点检和定期点检,可以及时发现设备的隐患,避免和减少突发故障,提高设备的完好率
4.3设备计划性检修规程
4.3.1检修计划包括年度计划、月度计划;检修包括大修、项修、小修和改善维修。将设备检修的类别性同时间的计划性有机地结合起来,构成计划性检修。
4.3.2工程部根据设备的运行特点,详细地制定并严格地执行检修计划,制定和修订切合实际的检修周期和检修定额。
4.3.3根据设备的检修周期及设备运行检查中发行的问题,编制设备检修计划,报工程部审批备案,列入设备管理考核项目。
4.3.4设备大修要拟出大修方案。包括:检修内容、质量要求、资金费用、工程进度、人员安排、备品备件、特殊工具、安全措施等,填写《设备大修、改造审批表》。
4.3.5计划性检修的实施,按计划使用材料、配件,避免浪费,严把质量,每道工序都有质量检查,文明施工,专用工具要精心使用、维护,做到完工后保持现场的清洁。
4.3.6特种设备的维修,除按检修程序和方案执行外,还严格执行特种设备的管理规定。
4.3.7竣工验收工作。包括由工程部协同物管公司,根据修理任务书所提的项目、质量标准和技术要求进行验收,根据设备的具体情况,试运行一定的时间工作正常,填写检修竣工报告。
4.3.8设备检修过程中所需的各种技术资料、技术文件、要有健全的领用管理制度,设备大修、中修要有完整的检修记录和交工资料,并交工程部归档。
4.4设备外协维修管理制度
4.4.1工程立项
a)工程部专业人员根据小区各种设施的现状情况的需要,提出设备外协维修的报告。
b)报告中应说明设备的部位、名称、维修更新的内容,以及预定维修时间、所需资金的概算和技术方面的可行性分析等上报管理处讨论审批。
4.4.3设备维保施工单位的招标工作
a)根据各分布设备的品牌,相应的维保原则上与原厂家立定。招标工作应在完成本工程项目的设计和概算后进行,就拟建的设备维修提出招标条件,投标单位提出自己完成设备维修的各项保证。
b)管理处从中选择够资质等级、工期短、造价低、质量好和信誉高有实力的外协单位前来中标,并综合评比三家以上的单位,从中选优的原则。
c)整个招标工作应在公平、公正、平等、有序的情况下进行,以达到缩短工期、确保质量、降低造价、提高投资效益的目地。
4.4.4签订承包设备维修工程合同及相关协议书
合同内容应包括施工的工期、技术要求、预算造价、付款要求及施工进行当中不可预见问题的处理方法等内容,并同时与之签订《承包工程安全管理协议》和有关管理条约。
4.4.5施工中的管理
a)工程部应派专人进行全程跟踪,掌握相关的维修施工技术,做好维修施工记录,收集整理相关技术资料归档。
b)施工维护管理、竣工验收、工程预算、项目移交等工作内容,并协调工程项目的各项工作设专人负责,明确任务,做到责任到人。
c)做好施工中各方面的协调工作,及时解决施工中出现的一切技术和质量问题。
d)加强对施工队伍的管理工作,督促检查施工单位做好现场安全生产、文明施工的管理工作,以确保施工质量、工期的落实。
4.4.6工程的竣工验收决算
a)设备维修项目的验收工作应先由施工单位、或质量监理单位自验自改,尤其是隐蔽
工程项目的验收极为重要。对不符合设计质量要求的问题,以书面形式做出纪要,并责成维保单位限期整改。
b)由工程部做最后的验收并签字。
---竣工决算书应根据工程项目实际发生的工程内容计算,按合同所签定内容及工程预算有关规定,由专业工程核算人员、财务人员分别进行核算,并对工程项目组做完最后的全面审计得出结果。
---经管理处审批后为最终工程造价的决算。
4.5维修档案管理制度
4.5.1维修档案属工程档案的一部分,由工程部统一管理。
4.5.2设备维修档案按强电、弱电、机管、装修、用户单元内设施分类。
4.5.3用户单元维修档案用标签按不同档案分开,其他档案按类别存放,在相应的档案盒上贴上标签。
4.5.4文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案记录表,并录入电脑中已设置密码的“维修管理”项目。
4.5.5文员每天核对发出和返回的维修单,将有关内容如实录入维修档案记录表,如发现不符马上追查原因。
4.5.6文员每月对维修档案记录表、维修单等进行整理、并分类归档。
4.5.7维修档案作为评估小区设备运行情况和用户室内设备状况的根据,应妥善保存,保存期限一般为一年,重大维修项目保存期至少为两年。过期档案由总工程师、系统工程师组成的鉴定小组统一审定后销毁。
5.0相关文件
6.0记录
6.1《工程部维修班日志》
6.2《设备设施维修工作记录表》
6.3《对外委托设备维修审批单》
