第1篇 物业设备设施维修保养管理制度
1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障,应报请专业供电主管部门处理。
2、各物业公司所有特种设备设施(如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等)一律实行外委维护保养。对于外委项目维保,工程部应指派专人监督维修保养质量;每次外委项目实施作业前,外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。
3、维修
(1)检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变,维修主管应提前备好相关备件,预订维修时间实施作业。
(2)如在预定维修时间施工影响业户正常生活,则需报经管理处主任同意后方可实施,并提前告知辖区内业户。
(3)维修主管应督导维修人员按时作业。
(4)施工前,维修人员应备好工具及备件,提前携至作业现场。
(5)维修完毕后,工程部应就维修情况进行检查,填写《设备设施维修记录》。
4、保养
(1)实施保养计划前,各维修班长应制订材料采购计划并报批,提前组织维修保养材料。
(2)正式施工前,维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件,提前携至作业现场;施工时,应先按安全要求悬挂警示牌,做好安全防护措施,要求相关人员做好配合。
(3)保养完毕后,保养人应如实填写《设备设施保养记录》
5、紧急故障处理
(1)接到紧急故障处理请求,工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修;重大故障,应同时向管理处主任、公司主管领导报告。
(2)到达现场后,工程部主管应查看现场、了解故障原因,制订抢修方案。
(3)实施抢修前,严格按照安全规范做好防护措施,并要求相关人员予以配合。
(4)维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时,切不可盲目乱动,应集中商议,找出最佳方案;如属特种设备,应请求有关单位配合支援,并按中华人民共和国国务院令(第373号)《 特种设备安全监察条例 》执行。
(5)故障处理完毕后,应做好事故起因分析,制订相应的防范措施。
(6)每次紧急故障处理完毕后,工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。
第2篇 xx物业设备设施维修保养管理制度
物业设备设施维修保养管理制度
1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障,应报请专业供电主管部门处理。
2、各物业公司所有特种设备设施(如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等)一律实行外委维护保养。对于外委项目维保,工程部应指派专人监督维修保养质量;每次外委项目实施作业前,外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。
3、维修
(1)检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变,维修主管应提前备好相关备件,预订维修时间实施作业。
(2)如在预定维修时间施工影响业户正常生活,则需报经管理处主任同意后方可实施,并提前告知辖区内业户。
(3)维修主管应督导维修人员按时作业。
(4)施工前,维修人员应备好工具及备件,提前携至作业现场。
(5)维修完毕后,工程部应就维修情况进行检查,填写《设备设施维修记录》。
4、保养
(1)实施保养计划前,各维修班长应制订材料采购计划并报批,提前组织维修保养材料。
(2)正式施工前,维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件,提前携至作业现场;施工时,应先按安全要求悬挂警示牌,做好安全防护措施,要求相关人员做好配合。
(3)保养完毕后,保养人应如实填写《设备设施保养记录》
5、紧急故障处理
(1)接到紧急故障处理请求,工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修;重大故障,应同时向管理处主任、公司主管领导报告。
(2)到达现场后,工程部主管应查看现场、了解故障原因,制订抢修方案。
(3)实施抢修前,严格按照安全规范做好防护措施,并要求相关人员予以配合。
(4)维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时,切不可盲目乱动,应集中商议,找出最佳方案;如属特种设备,应请求有关单位配合支援,并按中华人民共和国国务院令(第373号)《 特种设备安全监察条例 》执行。
(5)故障处理完毕后,应做好事故起因分析,制订相应的防范措施。
(6)每次紧急故障处理完毕后,工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。
第3篇 海粤物业消防设备设施维修保养管理规程制度
粤海物业消防设备设施维修保养管理规程
1.0目的
通过规范消防设备设施维修保养,确保消防系统设备性能良好,保证安全运
行。
2.0适用范围
适用于**集团大厦消防系统设备的维修保养。
3.0职责
3.1消防保养单位负责对设备的维修保养。
3.2工程部、保安部负责提供工作指导及检查监督。
4.0工作程序
4.1.1中心设备维修保养工作程序。
4.1.2中心设备由消防保养单位负责维修保养。
4.1.3消防设备维修后,必须恢复原来状态,不得随意更改器材、线路。
4.1.4中心设备故障维修一般不超过8小时,若在8小时内无法解决的故障,应将故障原因、解决时间上报管理处,限期解决。
4.1.7凡是夜间发生的,不影响业主(或用户)生活、工作的,不会产生严重后果的中心设备故障,可以由次日通知消防保养单位进行维修。
4.1.8工程部对维修保养提供工作指导及检查监督。
4.2火灾报警系统的检查保养。
a.每日对消防火灾报警控制器进行自检功能检查。按自检键,让报警控制器进行自检。
b.然后按消声键,消去控制器的声音。
c.完成日检查保养全部内容;
d.控制器主要工作电压测试;
e.公共场所、房间内的烟感器、温感器安装倾斜度不大于45度,与底座接触是否良好,外观是否洁净、完好;
f.随机抽取不低于5%的烟感器,喷烟后检查报警是否正确;
g.手动报警按钮、检查安装是否牢固,有无破损及丢失;
h.任选两个手动报警按钮,进行模拟报警,测试报警功能是否正常;
i.对楼层内道中各支箱(就地区域支控制、显示箱)进行外观检查、外接线是否固定良好。
j.对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘,检查线路连接情况,有松动的要上紧。对自检、消音、复位功能检查,主电源与备用电源切换,报警检查。
4.2.2消防泵、恒压泵和加压泵的维修保养。
a.泵体:检查、补充、替换润滑油,如油质变色、变硬,有金属屑,应全部更换;
b.泄漏检查:盘根良好,泵体无渗水、溢水、砂眼、泵轴渗水无溢到地面;
c.转动灵活,无卡壳,泵转与电机轴在同一中心线,机座紧固,螺丝无锈(有防锈措施),垫片齐。
d.外观整洁,油漆完好,标志清楚、铭牌字迹清晰。
e.阀门、管道及附件:阀门开闭灵活,无卡阻,关闭严密,内外无漏水;阀体、手柄完好,阀杆润滑好,外观整洁;单向阀动作灵活,无漏水;压力表指针灵活,指示准确,表盘清晰,位置便于观察,坚固良好,表阀及接头不渗水;管道外表洁净、无锈,油漆脱落的要补齐。
f.电机(检查时要关电源)外观整洁、铭牌清晰,各部件紧固牢靠,联轴器有保护罩;线耳联接端紧密牢靠,无变色迹象,无裸露部分,对地绝缘良好,外壳接地良好;检查润滑油情况,如油质变钯、发硬,应全部更换。
4.2.3风机保养。
a.断开主电源,挂上警告牌,检查电机接地是否良好。
b.紧固各部分松动的螺丝及联轴器。
c.测量电动机绝缘电阻,应大于1mω。检查主接触器触点,是否起麻点,凹坑,若有庆用砂纸打平,如触头磨损过大,应更换。
d.调节皮带松紧,手转皮带轮,观察转动是否良好。
e.检查和更换接合面间的垫片和密封填料。
f.清洁电机外表,打开电机风叶罩,清洁风叶等。清洁风口滤器和风机风叶。
g.检查风机轴承润滑情况,加润滑油。(如润滑油变色、变质、发硬,要全部更换)。
h.检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。
i.手动开机、测量三相电流值,检查指示灯,电压电流表,听查风机,电机
j.各部件运行声音。
k.检查各风机联动控制柜(含箱内元件)连续三次开、停机,检查其联动的正确性、可靠性。
l.连续运转半小时验证风机动转正常。
m.每半年进行一次定期保养检修,关记录。
4.2.4疏散出口指示灯的保养。
a.月保养内容:
检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象;
出口指示灯电源指示灯是否亮,如不亮,应查清原因或修理;
检查出口指示灯安装是否牢固;
针对检查中发现的缺陷,取下来进行修复,再装回原位。
灯箱外壳及面板擦抹干净。
b.每3个月进行一次备电池亮灯(半小时),使电池放电后再充电,延长电池使用寿命。
4.2.5灭火器使用及保养
a.灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点,不得受到烈日的曝晒,不得接近热源或受剧烈振动。
b.灭火器悬挂地点的环境温度为-10℃~55℃。
c.灭火器设置地点位置明显,便于取用,并且不影响安全疏散,推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。
d.灭火器(abc干粉)要经常进行检查,检查内容为(每月):喷筒是否畅通(如堵塞要及时清通);压力指示表是否在绿色区域(如在红色区域要检查原因,检查后要重新灌装);零件是否完整(有无松动、变形、锈蚀、损坏);可见部位防腐层是否完好(轻度脱落要及时补好,明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验);铅封是否完好(一经开放,必须按规定再行充装,并作密封试验,重新铅封)。
e.灭火器由消防部门进行灌装。
4.2.6消火栓的保养。
a.每季度逐个检查一次,卫生清洁由清洁部负责。
b.栓外检查:检查栓门关闭是否良好,玻璃有无损坏,栓门封条是否完好;
c.随机抽取消火栓总数的10%测试,按消火栓报警按钮,消防中心应有正确的报警显示,检查箱内元件是否良好,有无脱落,栓内水龙头有无渗漏;
d.栓门封条脱落破损的补贴封条。
e.每年逐个打开消火栓检查一次(与管道放水冲洗同步)。完成季检查中栓外检查部分;开栓门取出水带、仔细检查有无破损,如有应即修补或替换;检查有无发黑发霉,如有,应取出刷净、晾干。将水带交换摺边或翻动一次;检查水枪、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损,如有,立即修复,然后擦净,在栓内放好;检查
接口垫圈是否完好无缺,替换阀上老化的皮垫,将阀杆上油;检查修整全部支架,掉漆部位应重新补刷,同时油漆;将栓箱内清扫干净,部件存放整齐后,关上栓门、贴上封条。
5.0相关记录
